Stahnout - Subasta as

ODHAD OBVYKLÉ CENY
číslo 1259142012
NEMOVITOST:
o ceně byt.jednotky č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech
domu č.p.2631 a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres
Kladno.,.
Katastrální údaje :
Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy
Adresa nemovitosti: Dlouhá 2631, 272 01 Kladno
Vlastníci stavby:
Zdeněk Netík, Dlouhá 2631, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl:
1/4
Zdeňka Netíková, Dlouhá 2631, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický
podíl: 3 / 4
Vlastníci pozemku: Zdeněk Netík, Dlouhá 2631, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl:
1/4
Zdeňka Netíková, Dlouhá 2631, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický
podíl: 3 / 4
OBJEDNATEL :
Adresa objednatele:
SUBASTA a.s.
T.G.Masaryka 108, 27201 Kladno
ZHOTOVITEL :
Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál
Lidická 342, 252 68 Středokluky
IČ:
telefon: 603 838 561
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
e-mail:
1 100 000 Kč
19.12.2012
V Středoklukách, dne 18.1.2013
Stav ke dni :
Tomáš Maršál
9.1.2013
NÁLEZ
Přehled podkladů
- výpis z KN Kladno LV č.31885, 22977
- snímek z pozemkové mapy
- vyjádření objednatele
- zástavní právo smluvní V-355/2007-203
- nařízení exekuce Z-6496/2007-203, Z-12847/2008-203, Z-8046/2010-203, Z-5732/2011-203, Z11210/2011-203, Z-12586/2011-203, Z-16924/2011-203
- Rozhodnutí o úpadku Z-147/2011-203
- Exekuční příkaz k prodeji Z-6496/2007-203, Z-6545/2007-203, Z-307/2011-203, Z-459/2011203,Z-460/2011-203,Z-1202/2011-203,Z-12586/2011-203, Z-180/2013-203
-Zástavní právo exekutorské Z-1053/2011-203, Z-1131/2011-203, Z-1134/2011-203, Z1809/2011203,Z-7937/2011-203,Z-12586/2011-203,Z-180/2013-203, Z-4073/2013-203
- Dražební vyhláška Z-1161/2008-203Z-1202/2011-203
- věcné břemeno V-356/2007-203
-prohlášení konkursu Z-1068/2012-203
- Smlouva kupní V-3667/2006-203
- Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví 31 D 20/2008-204
SOUČASNÝ STAV
Okolí:
Přípojky:
veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna
průmyslová zóna Okolí :
ostatní
nákupní zóna
/ voda / kanalizace / plyn
Přípojky:
/ elektro
telefon
veř / vl.
bytová zóna
průmyslová zóna
ostatní
nákupní zóna
/ voda / kanalizace / plyn
/ elektro
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
železnice
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
Přístup k pozemku
autobus
silnice II.,III.tř
Celkový popis
Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a
přeměření oceňované byt.jednotky č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech domu
č.p.2631 a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres Kladno, a to tím, že znalci nebyl
umožněn vstup do byt.jednotky č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech domu č.p.2631
a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres Kladno.
Jedná se o spoluvlastnické podíly o velikostech 1/4 a 3/4 (reprezentující jeden celek) na:
• bytu č. 2631/21, který se nachází v budově č.p. 2631 postavené na pozemku č. parc. 1473 v
katastrálním území Kročehlavy,
• spoluvlastnickém podílu o velikosti 434/13747 na společných částech budovy č.p. 2631
postavené na pozemku č. parc. 1473 v katastrálním území Kročehlavy,
• spoluvlastnickém podílu o velikosti 434/13747 na pozemku č. parc. 1473 v katastrálním
území Kročehlavy.
Shora uvedený byt č. 2631/21 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 31885 pro
obec Kladno a katastrální území Kročehlavy, okres Kladno, a shora uvedená budova a shora
uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 22977 pro obec
Kladno a katastrální území Kročehlavy, okres Kladno, kde státní správu katastru nemovitostí
vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Jde o pěkný byt o
-2-
dispozici 2+1, s podlahovou plochou cca 43,4 m2, umístěný v bytovém domě č.p. 2631 (částečně
rekonstruovaném) v Kladně, ulici Dlouhá, na 7. nadzemním podlaží. Bytová jednotka sestává z
kuchyně, obývacího pokoje, ložnice a příslušenství, které je tvořeno předsíní, koupelnou a WC. V
blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty.
Bytový dům se nachází ve velmi atraktivní lokalitě. V místě je k dispozici plná občanská
vybavenost.V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a
přístupové cesty. Bytový dům se nachází dobré lokalitě. Další popis konstr. prvků je popsán ve
znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý.
RIZIKA
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:
Nemovitost je řádně zapsána v katastru
Nemovitost není řádně zapsána v katastru
nemovitostí
nemovitostí
Stav stavby umožňuje podpis zástavní
Stav stavby neumožňuje podpis zástavní
smlouvy (vznikla věc)
smlouvy
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její
kolaudací
kolaudací
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné
Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z
komunikace je zajištěn
veřejné komunikace
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou
Nemovitost není situována v záplavovém
Nemovitost situována v záplavovém území
území
Věcná břemena a obdobná zatížení:
Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu
Zástavní právo
Exekuce
Ostatní finanční a právní omezení
Ostatní rizika: nejsou
OBSAH
Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu
1. Ocenění staveb
1.1 byt.jedn. 2631/21
Obsah tržního ocenění majetku
1. Ocenění pozemků
1.1
2. Porovnávací ocenění
2.1 byt.jednotka č.2631/21
OCENĚNÍ
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb.
a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010
-3-
Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997
Sb.
1. Ocenění staveb
1.1 byt.jedn. 2631/21
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky
Pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.Kročehlavy, okres Kladno
Popis
Jedná se o pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.Kročehlavy, okres Kladno .Přístup po zpevněné
komunikaci, možnost napojení na inž.sítě.
Ocenění
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z
42 %
hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k
jejich zřízení určených:
Úprava cen:
42 %
Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky:
2.11. Možnost napojení na plynovod:
5%
Úprava cen:
5%
pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.
Úprava cen celkem:
42% + 5% * (100 % + 42%)
49,10 %
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:
a
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
1,5440
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
[Kč/m2]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
500,1,00 2,1310 1,5440
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
Stavební pozemek - celkem
Parcelní
číslo
1473
Výměra
[m2]
234,00
Úprava
[%]
Upr. cena
[Kč/m2]
49,10
2 452,89
Jedn. cena
[Kč/m2]
2 452,89
Cena
[Kč]
573 976,26
573 976,26
Pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.Kročehlavy, okres Kladno zjištěná cena
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky
-4-
=
573 976,26 Kč
pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.Kročehlavy, okres Kladno
Cena příslušenství - celkem
=
573 976,26 Kč
573 976,26 Kč
=
573 976,26 Kč
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu:
Poloha objektu:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda
Kladno
33 270,- Kč/m2
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Podlahové plochy bytu
byt.jedn.č.2631/21:
Započítaná podlahová plocha bytu:
=
43,40 m2
43,40 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku
1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená
2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna,
sklad
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové
strany - částečný výhled
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní
provedení
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní
vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou –
(předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří : 0,80
č.
II
II
Vi
-0,05
0,00
II
II
II
0,00
0,00
0,00
III
0,00
III
0,00
II
III
III
-0,02
0,00
0,85
Index polohy
Název znaku
č.
1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území
III
2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu
II
3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III
4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce,
III
Pi
0,00
0,00
0,00
0,02
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,632
i=1
-5-
výborné dopravní spojení
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené
6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II
II
III
II
0,00
0,00
0,00
0,00
č.
I
Ti
-0,10
II
0,00
I
-0,03
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,020
i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je
výrazně nižší než nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní právo,
exekuce
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,870
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 1,020 * 0,870 = 0,561
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 33 270,- Kč/m2 * 0,561 = 18 664,47 Kč/m2
CP = CU * PP = 18 664,47 Kč/m2 * 43,40 m2 = 810 038,- Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
Zjištěná cena pozemku: 573 976,26 Kč
Spoluvlastnický podíl: 434 / 13 747
Hodnota spoluvlastnického podílu:
573 976,26 Kč * 434 / 13 747 = 18 120,73 Kč
Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
Byt.jedn. 2631/21 - zjištěná cena
=
810 038,- Kč
18 120,73 Kč
828 158,73 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. byt.jedn. 2631/21
828 158,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
828 158,70 Kč
Celkem
828 158,70 Kč
-6-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
828 158,70 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
Porovnávací ocenění
2.1 byt.jednotka č.2631/21
Oceňovaná nemovitost
Užitná plocha:
43,40 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí
byt 2+1
byt v osobním vlastnictví 2+1 v prvním nadzemním podlaží rekonstruovaného panelového domu v
Kladně Kročehlavech. Byt prošel celkovou rekonstrukcí - zděné jádro, nová plastová okna, nové
dveře, plovoucí podlahy, keramická dlažba, nová kuchyňská linka. Dispozice bytu - prostorná
chodba s vestavěnými skříněmi a komorou využívanou jako šatna, ložnice, obývací pokoj, kuchyně
s barovým pultem, koupelna s rohovou vanou a WC (samostatné). K bytu náleží také sklep. Dům je
po rekonstrukci - nová střecha, zateplení, fasáda, veškeré rozvody, vstupní dveře. V okolí je veškerá
občanská vybavenost (škola, školka, obchody, služby, lékař atd.) s výbornou dopravní obslužností MHD, nedaleko zastávka bus Praha a dostupnost Prahy autem cca 20 minut
byt . jednotka 2+1
Byt 2+1, 57 m2, cihla, OV. Atraktivní lokalita, v okolí domu zeleň, veškerá občanská vybavenost,
škola, školka. Výborná dostupnost do Prahy, bus kousek od domu. Byt - po kompletní rekonstrukci
( kromě oken), nové plastové stoupačky a rozvody elektřiny v mědi, podlahové krytiny - dlažba,
parkety
Srovnatelné nemovitosti
Název: byt 2+1
Lokalita Kladno
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
K2 Velikosti objektu
K3 Poloha
K4 Provedení a vybavení
K5 Celkový stav
0,90
0,90
1,00
0,95
1,00
-7-
K6 Vliv pozemku
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha
47,00 m2
1,00
1,00
Výměra pozemku.
0 m2
Název: byt . jednotka 2+1
Lokalita Kladno
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
K2 Velikosti objektu
K3 Poloha
K4 Provedení a vybavení
K5 Celkový stav
K6 Vliv pozemku
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha
44,00 m2
Celkový
Upravená j. cena
koef. KC
Kč/m2
0,77
22 430
Celková cena
Jednotková cena
1 370 000 Kč
29 149 Kč/m2
0,85
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Výměra pozemku.
0 m2
Upravená j. cena
Celkový
Kč/m2
koef. KC
0,85
26 080
Celková cena
Jednotková cena
1 350 000 Kč
30 682 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy
Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí
Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí
Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí
Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
Výsledná porovnávací hodnota
22 430 Kč/m2
24 255 Kč/m2
26 080 Kč/m2
24 255 Kč/m2
43,40 m2
1 052 667 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:
1. Ocenění staveb
1.1 byt.jedn. 2631/21
828 160,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku
1. Ocenění pozemků
1.1
2. Porovnávací ocenění
2.1 byt.jednotka č.2631/21
0,00 Kč
1 052 670,00 Kč
-8-
Porovnávací hodnota
Výnosová hodnota
Věcná hodnota
Hodnota pozemku
Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena
Současný stav
1 052 667 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
828 159 Kč
1 100 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Rizika právní povahy:
Podle výpisu z KN Kladno LV č.31885,22977 existuje omezení vlastnického práva.
ZÁVĚR :
Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně :
1 100 000,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém
období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že
obvyklá cena oceňované nemovitosti je
1 100 000,- Kč
slovy:jednmilionstotisíc Kč
Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci
Kladno. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou
inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti , do centra Kladna. Dále
je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem.Obvyklá cena se tedy
odhaduje především s ohledem na polohu v obci Kladna, její celkovou velikostí, standardním
vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s
ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu.
Rizika na životní prostředí a ostatní faktory:
Na byt.jednotce č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech domu č.p.2631 a
pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres Kladno podle místního šetření nebyly
zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.V podmínkách České republiky má přístup
k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím
finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž
jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční
databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v
rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich
rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl,
pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje
informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi
Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s
přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z
důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených
zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních
nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě
srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků
použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jednotky č.2631/21 vč.podílu 434/13747
na společných částech domu č.p.2631 a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy,
okres Kladno ve výši:
1 100 000,-Kč
Koncesní
listina:
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
počet stran A4 příloze
2
Podklady a přílohy
Fotodokumentace nemovitosti
- 10 -
- 11 -