Jak koupit bydlení

Jak koupit bydlení
Pomocník portálu ESTAV.CZ
Jak koupit bydlení
Chystáte se koupit si vlastní bydlení? Chcete si pořídit dům, či byt, nový nebo starší rekonstruovat? Potom
je tato publikace právě pro Vás. Chystáte se na jednu z největších investic Vašeho života, nepodceňujte ji.
Portál ESTAV.cz společně s odborníky připravil pro Vás, kteří chcete ke koupi přistoupit odpovědně,
brožuru Jak koupit bydlení. Příručka obsahuje praktické rady a komentáře a také část zápisník, kde
jsou seznamy otázek na technické kvality nemovitosti. Dostáváte do ruky silný nástroj ke skutečnému
porovnání kvality domu nebo bytu. Zjištěné odpovědi Vám mohou sloužit k odbornějšímu porovnání
nabídek a ujasnění vlastních priorit.
Řekli o projektu
prof. Ing. Karel Kabele, CSc., vedoucí katedry TZB na stavební
fakultě ČVUT
„Pečlivě zpracovaná příručka formou laikovi srozumitelnou zajisté přispěje k předcházení nespokojenosti
s nemovitostí a umožní kontrolu technických zařízení nemovitosti.“
Ing. Jakub Benda, Marketing and Communication, Saint-Gobain
Czech republic and Slovakia:
„Váš projekt je velmi chvályhodný a i my se setkáváme s dotazy od investorů, které směřují právě k
zjištění informací typu „na co nezapomenout“.
Ing. Jiří Vacek, Ph.D., MIM ředitel CEEC Research s. r. o.:
„Podrobná prohlídka bytu před jeho koupí je klíčová pro budoucí spokojené bydlení. Většina kupujících
ale nemá dostatečné znalosti pro pečlivou technickou kontrolu dané nemovitosti.“
2 / 50
Mgr. Jana Hrabětová, šéfredaktorka portálu Kde Chci Bydlet.cz,
ředitelka soutěže Best of Realty – Nejlepší z realit:
„Kupující jsou dnes mnohem poučenější a náročnější. Na přejímku bytu přicházejí dobře připraveni,
často v doprovodu inspektora nemovitostí, který včas odhalí případné chyby a nedostatky.“
Ing. Radim Veselý, IKA BUILDOG s. r. o., Sales Director:
„Z pohledu inspektora nemovitostí takovouto pomůcku vnímáme pozitivně. Díky příručce investor lépe
porozumí protokolu z naší inspekce a bude jej umět ve všech souvislostech využít pro svůj případ.“
Martin František Přívětivý, ředitel obchodního týmu veletrhu For
Arch:
„Bohužel výrazná většina koncových zákazníků pořád dává větší význam ceně, oproti kvalitnější či
komfortnější, dražší alternativě.“
Ing. Marcel Soural, generální ředitel společnosti Trigema:
„Nové bydlení je dlouhodobá investice a s tím by měl také zájemce k výběru bytu přistupovat.“
PROJEKT „Jak koupit bydlení – pomocník portálu ESTAV.cz“
JE NOMINOVÁN NA CENU GRAND PRIX VELETRHU
FOR ARCH 2015.
3 / 50
Jak financovat
nemovitost?
1
Kde vzít peníze na financování nemovitosti
2
Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem
3
Běžné podmínky pro získání hypotéky
4
Slovníček pojmů o financování nemovitostí
4 / 50
01
Kde vzít peníze na financování
nemovitosti
Peníze mohou být z různých zdrojů, jsou různě drahé a také různě rizikové. Banka je z tohoto pohledu
nejméně riziková možnost. Nepustí klienta do nebezpečného obchodu, jistí se a posuzuje hodnotu
kupované nemovitosti.
Bankovní hypotéka
Úvěr poskytovaný bankou výhradně za účelem koupě bydlení. Vždy je jištěný kupovanou nemovitostí. Pokud nemovitost,
placená poskytnutým úvěrem, není dostatečně vhodná jako zástava, je potřeba jistit rizika jinou nemovitostí ve vlastnictví
kupujícího. Hypotéku lze částečně splatit nebo předčasně ukončit podle podmínek nastavených v úvěrové smlouvě. Většinou
ke konci fixace úrokové sazby bezplatně. Mimo toto smluvně dohodnuté období to je možné za poplatek – penále. Nejlepší,
nejlevnější, nejbezpečnější způsob financování.
Fixace – určitá doba, po kterou jsou fixované podmínky úvěru. Po uplynutí doby fixace, se podmínky sjednávají znovu.
Je možné se znovu domluvit ve stejné bance, případně hypotéku k tomuto konci fixace splatit anebo ji refinancovat u jiné banky.
Splátka mimo dobu sjednané fixace podléhá penále.
Penále – pokuta za předčasné splacení úvěru před vypršením doby fixace. Tato pokuta bývá dost vysoká, až 5% za každý rok
sjednané doby.
Pozor! Tato povinnost vzniká již ve chvíli podpisu úvěrové smlouvy. Je povinnost hypotéku vyčerpat. Pokud z nějakého důvodu
nedojde k uzavření obchodu a hypotéka se nevyčerpá, vztahuje se na tuto událost penále za nedodržení podmínek smlouvy.
Nejlépe podepsat kupní smlouvu ještě před podepsáním smlouvy úvěrové. Za ideálních podmínek až po podpisu zástavy
podané na katastru nemovitostí.
Stavební spoření
Ze spoření lze získat určitou částku bez nutnosti zastavení nemovitosti. Jde o dražší úvěr než je hypotéka. Snahou spořitelny
je nastavit podmínky tak, aby se klient zadlužil na dlouhou dobu a nemohl tuto půjčku kdykoli předčasně ukončit. Jde tedy
o závazek, který nelze běžně jen tak zrušit.
Spotřební úvěr
Peníze poskytované bankou na cokoli bez zjišťování účelu. Má nastavený vysoký úrok a tím vysoké měsíční splátky.
Nebankovní hypotéka, úvěr
Půjčované peníze pochází ze soukromého sektoru, od investora. Investor je osoba nebo společnost, o které klient neví nakolik
je spolehlivý a solidní poskytovatel. Je zde velké riziko, chybí součinnost s bankou, snaha vyhnout se bezpečnostním prvkům
(například odborný odhad ceny kupované nemovitosti) není tedy záruka, že se dluh v případě neschopnosti úvěr splácet,
pokryje prodejem dotčené nemovitosti.
5 / 50
02
Jak se vyřizuje hypotéka krok za
krokem
1
Výběr vhodné nemovitosti.
2
Sepsání rezervační smlouvy, ve které je závazek o zaplacení rezervační zálohy. Po
dobu rezervace je záruka, že nemovitost nebude nabízena jiným případným zájemcům.
Smlouvu podepisujte nejlépe s osobou či firmou, která je ověřená - v realitní kanceláři
nebo u právníka či notáře.
3
Následuje návrh kupní smlouvy a její podpis.
4
Zajištění způsobu financování. Vždy myslet na dostatečnou časovou rezervu. Ideálně
ještě před výběrem nemovitosti.
5
Žádost o hypotéku adresovaná bance v dostatečném časovém předstihu, aby se stihly
vyřídit veškeré náležitosti. Banka si vyžádá od klienta podklady a sama provádí šetření
pro zjištění bonity a ověření v registrech.
Podklady, které banka vyžaduje k vyřízení hypotéky: odhad nemovitosti, doklady o potvrzení příjmů, návrh
kupní smlouvy, výpisy z katastru nemovitosti pro doložení vlastnictví, osobní doklady, podepsaná rezervační
smlouva.
6
Odhad nemovitosti a případně rozpočty na plánovanou rekonstrukci mohou trvat
až měsíc. Způsob odhadu je možný zjištěním ceny z cenové mapy, dle obvyklé
ceny v dané lokalitě nebo se odhadce osobně dostaví na místo, kde provede odhad
(například u rodinných domů). Pokud je zároveň v plánu provést rekonstrukci objektu,
je lépe nechat udělat celkový odhad najednou. Vždy je výhoda mít konkrétní odhad
k dispozici u sebe. Jsou případy, kdy si odhad provede sama banka a pak nevíme, na
jakou cenu byla hodnota nemovitosti stanovena.
6 / 50
7
Po sesbírání a předložení všech požadovaných podkladů, které může trvat poměrně
dlouho a při splnění metodiky konkrétní banky, je obvykle hypotéka schválena.
Schvalování probíhá již rychle, v řádu několika dní. Pokud je úvěr schválen, banka
sdělí, kolik půjčí a za jakých podmínek, nabídne konkrétní výši úroků a vyžádá si kroky
vedoucí ke splnění podmínek, za jakých úvěr poskytne.
8
Podepíše se úvěrová a zástavní smlouva, obě vyhotoví banka, specifikuje v ní své
požadavky. Zástavní smlouva pak putuje na katastr nemovitostí k zápisu. Je to
nutný krok k čerpání peněz, kdy banka postupuje podle podmínek uvedených v kupní
smlouvě. Ta se také musí podat na katastr nemovitostí jako podklad pro převod
vlastnictví.
9
Při uskutečnění prodeje se často využívá takzvané úschovy peněz, které platí
kupující prodávajícímu. Aby nedošlo k jejich případnému zpronevěření a jedné nebo
druhé straně nevznikla škoda, jsou finanční prostředky uložené a po zápisu žádosti
o převod nemovitosti na katastru nemovitostí, jsou zaslány na účty specifikované
v kupní smlouvě. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance nebo v realitní
kanceláři.
10
Po dokončení prodeje následuje fyzické předání nemovitosti. V kupní smlouvě se
specifikuje termín, do kterého je prodávající povinen nemovitost osobně předat novému
majiteli. Vyklidí ji, umožní převedení energií u stávajících dodavatelů služeb a osobně
ji předá společně s klíčem.
Shrnutí: Když kupuji nemovitost…
•
výběr nemovitosti
•
sepsání rezervační smlouvy
•
kupní smlouva
•
zajistit způsob financování
•
žádost o hypotéku
•
odhad nemovitosti a zjištění její ceny
•
schválení úvěru
•
podepsání úvěrové a zástavní smlouvy
•
předání nemovitosti
7 / 50
03
Běžné podmínky pro získání
hypotéky
Získat hypotéku od banky není složité, ale vzít si ji nemůže každý. Každá banka klienta vyhodnocuje podle
vlastních kritérií. Na konkrétní podmínky je potřeba se přesně informovat, nicméně hodí se znát a připravit
se na určité procedury, podle kterých banky postupují.
Kontrola finančních registrů
Při žádosti o hypotéku může klientovi způsobit problém, který je uvedený v registrech. Např. opožděná splátka, neuhrazená
splátka, dluh delší než 3 měsíce, jakýkoli aktuální dluh, který snižuje bonitu. Informace v registrech jsou viditelné 5 let. Banka
tyto informace vyhodnocuje obvykle 1 až 2 roky zpětně. Každý problém v registru je řešitelný, jen vyžaduje čas. Časová
prodleva může být až 5 let.
Český bankovní registr dlužníků – zde jsou vedené veškeré závazky, banky mohou nahlédnout do úvěrové historie klienta.
Nejde jen o to zjistit, zda je klient dlužníkem (má půjčené peníze), ale zjišťuje se schopnost splácet, jakým způsobem tomu bylo
(pravidelnost, plnění termínu, spolehlivost).
Nebankovní registr dlužníků – zde jsou závazky klientů u úvěrových společností (Home Credit, Cetelem,…)
SOLUS – zde jsou dostupné informace o placení dluhů poskytovatelům služeb (platby faktur telefonním operátorům nebo
dodavatelům energií)
Zjištění bonity
Bonita říká, kolik vydělám, kolik jsem si půjčil, kolik splácím a kolik si mohu půjčit. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje
podle vlastních kritérií. Zjišťuje příjmy, které je potřeba doložit. Někdy je příjmy složité prokázat a finanční poradce si s tímto
problémem nedokáže poradit. Například další jiné existující úvěry klienta. Způsoby řešení ale vždy jsou! Je nutné počítat
s časovou prodlevou, minimálně několik měsíců.
Zástava kupované nemovitosti, její zástavní hodnota
Za půjčené peníze je potřeba něčím ručit. Pokud není možné ručit kupovanou nemovitostí, lze ručení zajistit nezajištěným
úvěrem na překlenutí nějakého období, případně zastavit jinou dostupnou nemovitost.
Další způsob je vytvořit hodnotu nemovitosti v budoucnu, například zhodnocením prostřednictvím její rekonstrukce. Na to
je potřeba myslet již při nákupu! Zajistit odhad ceny kupované nemovitosti na její stávající hodnotu a zároveň na její budoucí
hodnotu. Banka je schopna poskytnout finance i na tuto plánovanou rekonstrukci. Cena nemovitosti se v čase postupně
navyšuje a banka následně uvolňuje další prostředky podle toho, jak ji rekonstrukce zhodnocuje.
Účel – účelovost půjčených peněz
Při žádosti o hypotéku je nutno dokázat, že jde o koupi nemovitosti na bydlení, případně o její rekonstrukci. Účel rekonstrukce se
potvrzuje fakturami od dodavatelů služeb a za nákup materiálu nebo její průběh kontroluje odhadce. Zkontroluje postup stavby,
zdokumentuje stav a doloží bance.
8 / 50
04
Slovníček pojmů o financování
nemovitostí
Jak si rozumět s lidmi pracujícími ve finančnictví? Jaké pojmy se používají při financování nemovitostí? A
co přesně znamenají?
Bankovní hypotéka – úvěr poskytovaný bankou výhradně za účelem koupě bydlení. Vždy je jištěný kupovanou nemovitostí.
Pokud nemovitost, placená poskytnutým úvěrem, není dostatečně vhodná jako zástava, je potřeba jistit rizika jinou nemovitostí
ve vlastnictví kupujícího. Hypotéku lze částečně splatit nebo předčasně ukončit podle podmínek nastavených v úvěrové
smlouvě. Většinou ke konci fixace úrokové sazby bezplatně. Mimo toto smluvně dohodnuté období to je možné za poplatek
neboli penále. Nejlepší, nejlevnější, nejbezpečnější způsob financování.
Bonita – říká, kolik vydělám, kolik jsem si půjčil, kolik splácím a kolik si mohu půjčit. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje
podle vlastních kritérií. Zjišťuje příjmy, které je potřeba doložit.
Český bankovní registr dlužníků – zde jsou vedené veškeré závazky fyzických osob. Banky mohou nahlédnout do úvěrové
historie klienta. Nejde jen o to zjistit, zda je klient dlužníkem (má půjčené peníze), ale zjišťuje se schopnost splácet a jakým
způsobem tomu bylo v minulosti (pravidelnost, plnění termínu, spolehlivost).
Finanční poradce – osoba, která prodává finanční produkty. Má přehled o nabídkách produktů banky, se kterou spolupracuje
a na základě analýzy potřeb klienta vyhodnotí a doporučí pro něj tu nejlepší možnost s ohledem na interní nastavení banky.
Fixace – určitá doba, po kterou jsou fixované podmínky úvěru. Po uplynutí doby fixace, se podmínky sjednávají znovu.
Je možné se znovu domluvit ve stejné bance, případně hypotéku k tomuto konci fixace splatit anebo ji refinancovat u jiné banky.
Splátka mimo dobu sjednané fixace podléhá penále.
Kupní smlouva – smlouva mezi prodávajícím a kupujícím.
Nebankovní hypotéka, úvěr – půjčované peníze pochází ze soukromého sektoru, od investora. Investor je osoba nebo
společnost, o které klient neví nakolik je spolehlivý a solidní poskytovatel. Je zde velké riziko, chybí součinnost s bankou, snaha
vyhnout se bezpečnostním prvkům (například odborný odhad ceny kupované nemovitosti).
Nebankovní registr dlužníků – zde jsou závazky klientů u různých společností poskytujících úvěry (Home Credit, Cetelem, ….)
Penále – pokuta za předčasné splacení úvěru před vypršením doby fixace. Tato pokuta bývá dost vysoká, až 5% za každý rok
sjednané doby.
Předání nemovitosti – v kupní smlouvě je uvedený termín, do kterého je povinnost prodanou nemovitost předat novému
majiteli. Tzn. vyklidit ji, umožnit převedení energií a předat klíče.
SOLUS – zde jsou dostupné informace o placení dluhů poskytovatelům služeb (např.platby faktur telefonním operátorům nebo
dodavatelům energií)
Spotřební úvěr – peníze poskytované bankou na cokoli bez zjišťování účelu. Má nastavený vysoký úrok a tím vysoké měsíční
splátky.
9 / 50
Stavební spoření – z tohoto spoření lze získat určitou částku bez nutnosti zastavení nemovitosti. Jde o dražší úvěr než je hypotéka.
Snaha spořitelny nastavit podmínky tak, aby se klient zadlužil nadlouho a nemohl tuto půjčku kdykoli předčasně ukončit. Jde tedy
o závazek, který nelze jen tak zrušit.
Účel – účelovost půjčených peněz je při žádosti o hypotéku nutno prokázat, doložit že jde o koupi nemovitosti na bydlení, případně
o její rekonstrukci.
Úschova peněz – jedná se o úschovu peněz, které platí kupující prodávajícímu. Aby nedošlo k jejich případnému zpronevěření
a jedné nebo druhé straně nevznikla škoda, jsou finanční prostředky uložené a po zápisu žádosti o převod nemovitosti na katastru
nemovitostí, jsou zaslány na účty specifikované v kupní smlouvě. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance nebo
v realitní kanceláři.
Úvěrová smlouva – tuto smlouvu vyhotoví banka. Sjednává podmínky úvěru, práva a povinnosti dlužníka, specifikuje, jakým
způsobem budou finanční prostředky čerpány. Banka postupuje podle podmínek kupní smlouvy.
Zástava kupované nemovitosti, její zástavní hodnota – za půjčené peníze je potřeba něčím ručit. Pokud není možné ručit
kupovanou nemovitostí, lze zajistit nezajištěným úvěrem na překlenutí nějakého období, případně zajistit jinou dostupnou
nemovitost.
Zástavní smlouva – vyhotoví banka, specifikuje v ní své požadavky týkající se zástavy. Podpis této smlouvy a její předání k zápisu
na katastr nemovitostí je nutným krokem k čerpání peněz. Banka dříve finanční prostředky neuvolní.
10 / 50
Co si zkontrolovat před
koupí domu či bytu?
1
Právní ochrana při koupi nemovitosti
2
Pozemek a okolí domu
3
Architektura domu a bytu
4
Stavebně technické vlastnosti stavby
5
Technická zařízení voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro
6
Vytápění a energetická náročnost
11 / 50
01
Právní ochrana při
koupi nemovitosti
V souvislosti s koupí nemovitosti doporučujeme spojit se s právní kanceláří a nechat si zkontrolovat
všechny dokumenty, připravené k podpisu (zprostředkovatelská smlouva, smlouva o smlouvě budoucí,
kupní smlouva) včetně obsahu smlouvy – zejména zda je správně vymezen předmět koupě, způsob
úhrady ceny, možnosti odstoupení, smluvní pokuty a podobně.
Nikdy nehraďte kupní cenu předem na účet či při podpisu kupní ceny, ale peníze po dobu vkladového
řízení, dokud nepřejde vlastnické právo k nemovitosti na vás, vložte do advokátní nebo notářské úschovy
s jasnými pravidly pro vyplacení. Nedoporučujeme skládat finance na účet zprostředkovatele.
Souhlasí prodávaný stav s údaji na listu vlastnictví v katastru
nemovitostí?
Požádejte prodávajícího o poskytnutí aktuálního úplného výpisu z
LV (pozor nestačí orientační výpis dostupný bezplatně z webu www.
cuzk.cz) nebo si sami pořiďte úplný výpis z LV (investice 100 Kč).
Úplný výpis z LV si pořiďte těsně před podpisem smlouvy znovu a
ověřte stav zápisu
Poznámky
Co všechno vyčtete a nevyčtete z listu vlastnictví katastru nemovitostí?
Z úplného výpisu listu vlastnictví (LV) zjistíte všechna omezení vztahující se k osobě vlastníka i k předmětu prodeje. Pokud si údaje
neověříte, a následně po vkladu vlastnického práva zjistíte, že byla v katastru zapsána poznámka způsobující různá omezení v užívání nebo
v dispozici (zákaz zřízení zástavního práva a pod) jde to k vaší tíži. Nikdo se nemůže vymlouvat, že neznal údaje zaspané v katastru.
Stav se posuzuje ke dni podání návrhu na vklad – proto po podpisu smlouvy s vkladem neotálejte - nejlépe ihned.
Z LV zjišťujeme zejména, zda nejsou nemovitosti zatíženy exekuci, věcným břemenem, zástavou či jiným právem třetích osob, případně
jiným omezením.
Z listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současné době probíhá nějaké další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit.
Z katastru nemovitostí můžeme, ale nemusíme zjistit, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo (zápis není povinný) či jiné smlouvy
o užívacích právech třetích osob k nemovitosti.
Z katastru nezjistíme, zda a kdo má k nemovitosti hlášen trvalý pobyt či zda tam není sídlo právnické osoby.
Na tyto práva je nutné se informovat u prodávajícího.
12 / 50
Prodávající: Fyzická osoba
Kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti?
Skutečným vlastníkem je ta osoba, která je zapsána v katastru
nemovitosti. Pokud je více spoluvlastníků, doporučujeme
zjistit rozsah majetkových poměrů a zda existuje dohoda mezi
spoluvlastníky o užívání a správě nemovitosti, budete-li kupovat
pouze ideální podíl na nemovitosti. Je dobré si ověřit, že všichni
spoluvlastníci s prodejem za sjednaných podmínek souhlasí. Pokud
v jednání zastupuje všechny spoluvlastníky pouze jedna osoba, musí
být plná moc úředně ověřena. Budete-li kupovat pouze ideální podíl
na nemovitosti, pozor na možná předkupní práva zbylých vlastníků.
Je lépe si je osobně ověřit.
Poznámky
Není k nemovitosti zřízeno předkupní právo pro ostatní spoluvlastníky?
Pokud ano, je potřeba nejprve nabídnout k prodeji podíl tomu,
komu svědčí předkupní právo. Doporučuji písemné prohlášení
spoluvlastníka, že mu byl prodej nabídnut a že svého předkupního
práva nevyužil.
Poznámky
Je nemovitost ve společném jmění manželů?
Pokud je nemovitost v společném jmění manželů (SJM), pak musí
smlouvu podepisovat oba manželé, nestačí jen jeden.
Poznámky
Pokud nemovitost vlastní jen jeden z manželů, není součástí SJM,
ale manželé měli v prodávané nemovitosti společnou domácnost, je
vhodné zajistit si písemný souhlas druhého manžela, že s prodejem
souhlasí.
Je prodávající oprávněn disponovat předmětem koupě bez omezení?
Poznámky
13 / 50
Není prodávající předlužen?
Popřípadě zda prodávající nemá vážné finanční problémy, pro které
mu hrozí bezprostředně exekuce. Jedinou možností, jak zjistit,
zda není na prodávajícího navržena exekuce, je dotázat se na to
příslušného soudu, v jehož obvodě má prodávající bydliště nebo
sídlo. K ověření potřebujete ale získat plnou moc od prodávajícího.
Usnesení o nařízení exekuce se zapisuje do katastru nemovitostí
formou poznámky stejně jako exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Poznámky
Není v katastru nemovitostí záznam o nařízené exekuci?
Zkontrolujte vždy před podpisem smlouvy, jestli není v katastru
u dané nemovitosti poznámka o nařízení exekuci či dražbě
nemovitosti – katastr podchycuje veškeré exekuce (soudní i správní finanční úřady, zdravotní pojišťovny, obce). Centrální evidenci exekucí
spravuje Exekutorská komora ČR. V případě pochybností si můžete si
ověřit, zda na danou nemovitost byla nařízena dražba – veřejný portál
dražeb, který je součástí centrální evidence exekucí
Poznámky
Prodávající: Developer
Jaká je věrohodnost developerské skupiny?
Prověřte si developerskou skupinu, pokud je vytvořena pouze
k jednomu projektu a nemá za sebou žádnou historii, může při
neúspěchu dojít k likvidaci firmy a následně nebudete moci úspěšně
uplatnit případné reklamace.
Zjistěte způsob financování stavby ze strany developera (může jít
o vlastní zdroje, úvěr banky či peníze klientů – ten je nejrizikovější).
Zajímejte se v okolí, jestli byl jen jeden developer na stavbě/jestli
stavba probíhala dle harmonogramu/jestli se nestřídali dodavatelé
jednotlivých prací) Sousedé Vám řeknou reálné informace.
Poznámky
14 / 50
Jaké pozemky vám budou patřit?
Co bude patřit k nemovitosti, zda to jsou pozemky jen pod
nemovitostí, či pozemky náležící k nemovitosti a v jakém rozsahu.
Poznámky
Jak je zajištěna přístupová cesta?
Poznámky
Jak bude vypadat správa nemovitostí?
Chtějte k nahlédnutí Stanovy společenství vlastníků jednotek
(zajímejte se zejména o usnášeníschopnost orgánů, poměry pro
rozhodování orgánů ve věci týkajících se správy společného majetku,
určení prvního správce). Zda orgány budou tvořit Vlastníci jednotek
nebo správcovská společnost?
Poznámky
Je jednotka zapsána v katastru nemovitostí jako byt?
Pozor nesmí být zapsána jako atelier či ubytovací jednotka.
Pokud tomu tak je, je to zřejmě z důvodů, že prostor neodpovídá
parametrům bytu například kvůli hluku či oslunění, což může často
znemožnit spokojené bydlení.
Poznámky
15 / 50
Co vše je příslušenstvím bytu?
Přesné stanovení součástí a příslušenství jednotky je popsáno
v Prohlášení vlastníka.
Poznámky
K jakým účelům jsou plánovány či zkolaudovány nebytové prostory
v domě?
Poznámky
Jaký je plán budoucí výstavby, jaké má plány, jak dlouho výstavba
potrvá?
Poznámky
Kdo odpovídá za reklamace na objektu? (developer nebo jednotlivý
dodavatelé prací). Kde, jak a do kdy se uplatňují?
Poznámky
16 / 50
Nemovitost: Obecně
Jak budou/byly řešeny investice do objektu?
U starších objektů, se informujte, jaké investice byly realizovány
a v jakém rozsahu (izolace, středa, rozvody/stoupačky, měřáky). S tím
je spojen i fond oprav. Informujte se, kolik je prostředků na účtu.
Poznámky
Jaké je pojištění objektu a co všechno je v něm zahrnuto?
Poznámky
Je prodáván pozemek, jehož součástí je stavba či jsou samostatnou
věcí?
Informace najdete na výpise LV. V případě, že je prodávána pouze
stavba bez pozemku pozor na zákonné předkupní práva pro vlastníky
pozemku, stejně jako při prodeji pouze pozemku bez stavby.
Poznámky
Není zřízeno zástavní právo?
To znamená, že se touto nemovitostí ručí za úvěry. Zástavním právo,
pokud není před koupí vymazáno, se převodem vlastnického práva
(prodejem) neruší a v případě, že dlužník nebude plnit, bude se banka
hojit prodejem zástavou zatížené nemovitosti.
Poznámky
17 / 50
Nejsou zřízena věcná břemena či předkupní práva?
Ta mohou omezit rozsah a způsob užívání a nakládání s nemovitostí.
Podle zatížení – např. právo cesty, průjezdu, průchodu, doživotní
užívání nemovitosti třetí osobou, zvažte, zda vám omezení pro Váš
záměr vadí či nikoliv.
Poznámky
Jsou a popř. jaké uvedeny poznámky ohledně nemovitosti zapsané
v katastru nemovitostí?
Například zákaz zřídit zástavní právo, odklad zrušení spoluvlastnictví,
výhrada souhlasu se zatížením práva stavby… (cca 27 možností § 23
zák. č. 256/2013 katastrální zákon).
Poznámky
Nemovitost: Byt v osobním vlastnictví
Jaké jsou stanovy?
Prostudujte si Stanovy- stanovy řeší usnášeníschopnost orgánů,
poměry pro rozhodování orgánů ve věci týkajících se správy
společného majetku, určení prvního správce apod.
Poznámky
Jací jsou ostatní obyvatelé domu?
Poznámky
18 / 50
Jak společenství vlastníků jednotek (SVJ) hospodaří?
Informujte se o hospodaření SVJ – nákladech – požadujte
k nahlédnutí aktuální evidenční list případně přehled záloh. Informujte
se na výši úvěrů a jejich splatnost. Informujte se, kolik se platí do
fondu oprav, na správu, odměny výboru apod.
Informujte se na plánované opravy domu na další roky a s tím
spojené navýšení fondu.
Požadujte potvrzení, zda předchozí uživatel splatil SVJ všechny dluhy,
případně ověřte, které dluhy budou převedeny na Vás.
Poznámky
Co k bytu vše náleží? Jaké jsou podíly na dalších částech domu?
Doporučujeme nahlédnout i do Prohlášení vlastníka – obsahuje
informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí
domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu či prostory, které
jsou určeny k výhradnímu užívání k určitému bytu (balkon, terasa)
Zkontrolujete podíl na společných částech domu a pozemku,
zkontrolujte, zda neexistuje podíl na jiné funkčně související stavbě.
Poznámky
K jakému účelu jsou zkolaudovány nebytové prostory v domě?
Poznámky
Kdy bude jednotka k nastěhování?
Poznámky
19 / 50
Nemovitost: Dům
K jakému účelu byla stavba kolaudována?
Zjistěte, k jakému účelu byla stavba zkolaudována, resp. povolena do
užívání. V případě, že budete požadovat změnu užívání, informujte
se ještě před prodejem na stavebním úřadě, zda změna bude možná
(soulad s územním plánem).
Poznámky
Je k objektu dostupná stavební dokumentace?
Požadujte předání stavební dokumentace. Každý vlastník je povinen
tuto archivovat po celou dobu životnosti stavby. Vlastník si může
obstarat kopii na stavebním úřadě či může před prodejem vypracovat
pasport stavby.(zjednodušenou dokumentaci). Dokumentaci
srovnejte se skutečným stavem a se stavem zapsaným v katastru
nemovitostí, pokud je nesoulad, musí si prodávající před prodejem
stav zaktualizovat.
Poznámky
Jací jsou sousedé na okolních pozemcích?
Poznámky
Je zajištěna přístupová cesta?
Přístupová cesta může být zajištěna buď tak, že pozemek navazuje
na veřejnou komunikaci (opět zjistíte z katastru nemovitostí) a lze
z ní udělat na pozemek sjezd (poradí na dopravním inspektorátu
a stavebním úřadě). Pokud tomu tak není, může být zřízeno věcné
břemeno cesty přes cizí - sousedův pozemek. To je potřeba mít
zapsáno v katastru nemovitostí, protože jinak hrozí, že při neshodě
se sousedem (nebo při jeho změně) nastanou problémy se
znemožněním vstupu na pozemek.
Poznámky
20 / 50
02
Pozemek a okolí
domu
Při výběru nemovitosti se málokdo zajímá o to, co se v okolí dané nemovitosti plánuje za výstavbu nebo
jaké jsou v dané oblasti možnosti stavebních úprav. Je důležité se podívat na aktuální územní plán obce,
který je až na výjimky veřejně dostupný a často je i přímo on-line.
Pokud si územní plán nezkontrolujete, může se vám stát, že za dva tři roky ze svého pozemku s krásným
výhledem budete koukat přímo do oken kancelářské budovy či na plot průmyslového areálu a nic s tím
nenaděláte.
Dobré je si chvíli sledovat nemovitost za různých situací – rozdílná denní či roční doba, prudký déšť…
Jaké funkce jsou vymezeny pro váš a okolní pozemky?
Poznámky
Existují omezení pro výstavbu na vašem pozemku?
Poznámky
Je okolí uvažované nemovitosti stabilizované nebo se zde dá
předpokládat další výstavba?
Poznámky
21 / 50
Je Váš pozemek skutečně stavební?
Doporučujeme nahlédnout do platného územního plánu, který mají
na stavebním úřadě, zda tento umožňuje Vámi plánovanou výstavbu.
V územním plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti, limity
pozemku, plánovanou veřejnou infrastrukturu. Pokud je na listu
vlastnictví uvedeno „orná půda“ neznamená to, že pozemek nemůže
být zastavěn. List vlastnictví dostanete od předchozího majitele nebo
je orientační k nahlédnutí online v katastru nemovitostí www.cuzk.cz
(viz infobox). Vyjmutí z půdního fondu se dělá až v rámci vyřizování
stavebního povolení.
Poznámky
Jsou zavedené nebo dostupné inženýrské sítě?
V ideálním případě by měly být všechny zkolaudovány a vyvedeny
na pozemek. Pokud nejsou zkolaudovány, nemusí Vám být vydáno
stavební povolení na stavbu domu. Nedejte na řeči prodávajícího či
realitní kanceláře a tyto informace si vždy ověřte na stavebním úřadě.
Pokud sítě jsou v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, je nezbytné
nechat veškeré přípojky na pozemek přivést (počítejte s časovou
náročností a finanční stránkou) - pozor, stavební úřad nemusí dát
souhlas k připojení kvůli nedostatečné kapacitě a pak by po vás mohl
žádat např. vybudovat novou trafostanici. Pokud chcete mít jistotu,
že na pozemku můžete postavit vámi vybranou stavbu, můžete podat
žádost o územně plánovací informaci, kam přiložíte jednoduchý
půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek.
Poznámky
Souhlasí skutečná výměra prodávaného pozemku s údaji v katastru
nemovitostí?
Ověřte si před podpisem smlouvy skutečný stav plochy pozemku
(m2). Výměra v katastru je pouze orientační, není závazným údajem,
mnohdy nejsou mapy v souladu s tím, co je oploceno a prodáváno.
Pokud je nesoulad, žádejte nejprve nápravu stavu, abyste se
vyvarovali do budoucna problémům se sousedy. Obecně se považuje
za platné to, co je v katastru nemovitostí, pokud není uplatněn institut
vydržení.
Poznámky
Jak nahlížet do katastru nemovitostí
Do katastru nemovitostí můžete nahlížet pomocí internetových stránek www.nahlizenidokn.cuzk.cz
Pozor, jedná se pouze o náhledové informace, sloužící k prvotnímu zjištění stavu věci. Informace na webu mohou být neúplné. Přesný a jediný
platný výpis získáte na katastrálním úřadě!
Hledaní na webu se dělá podle adresy (katastrálního území a čísla popisného nebo parcelního) popřípadě
podle čísla Listu vlastnictví. Pokud ani jeden z údajů o hledané nemovitosti nemáte, doporučujeme
nahlédnout do mapy, tam nemovitost vyhledat, opsat si identifikaci (číslo popisné či parcelní) a tyto údaje
zapsat do příslušného vyhledávání.
22 / 50
Můžete u nemovitosti pohodlně zaparkovat vy, případně vaše návštěva?
Poznámky
V jakém stavu jsou okolní pozemky, komu patří a dají se využít
například pro rekreaci? (například městská zeleň)
Poznámky
Nezastiňují nebo hlukem neobtěžují okolní domy Vaši nemovitost?
Poznámky
Kde jsou umístěny popelnice, a další technické a skladovací prostory?
Poznámky
Zajímejte se, co se v okolí kupovaného
pozemku plánuje za výstavbu.
23 / 50
03
Architektura domu
a bytu
Architektonická hlediska nezahrnují jen to, jestli je dům „hezký“ či nikoli. Jedná se především o to, jak byt
či dům využívá denní světlo a slunce, jaké jsou dispozice domu, zda mají místnosti minimální požadované
rozměry, zda dispozice co se tváří jako 4+1 není ve skutečnosti jen 2+1 a podobně. U bytů může být
vhodné sledovat jejich polohu vůči ostatním místnostem v domě.
Jakou má dům/byt orientaci ke světovým stranám?
Je výhodné, pokud je byt orientován na více světových stran. Nabízí
pak prosvětlení po větší část dne a také nabízí efektivní přirozené
provětrání bytu. Standardně se uvažuje za výhodné mít obytné
místnosti orientovány na jih, východ či západ. Pozor ale na dobré
zastínění. Zvláště západní nízké slunce interiéry navečer často
v létě přehřívá. Proti běžným pravidlům orientace ke světovým
stranám mohou hovořit výhody vnitřního uspořádání (např. v případě
rekonstruovaného bytu), výhledu do krajiny či místní podmínky (např.
hlučná komunikace, zastínění okolními budovami). Vždy by měla být
dodržena minimální hygienická norma na proslunění bytu/domu.
Poznámky
Jakou má byt polohu vůči ostatním bytům v domě?
Různá umístění bytu v bytovém domě mají svá pro a proti.
Byt v přízemí – lehce přístupný, může být i propojen se zahradou.
Nevýhodou je i lehčí přístupnost pro možné zloděje zvenčí, případný
hluk z ulice a o něco méně světla a slunce. V případně nezatepleného
suterénu vám bude utíkat teplo do sklepa.
Byt uprostřed – kompromisní poloha. Bývá energeticky úspornější.
Byt na kraji – často nabízí okna do více světových stran a tím
i možnost lepšího provětrání a více výhledů. Nevýhodou je, že má více
ochlazovaných stěn a proto budete mít větší výdaje za topení.
Byt pod střechou – nejromantičtější varianta, často s krásným
výhledem. Nevýhodou je ale horší přístupnost, zejména pokud nemá
dům výtah a také přehřívání bytu v letních měsících, pokud není
kvalitně provedená tepelná izolace střechy.
Poznámky
24 / 50
Není byt v sousedství rušivých provozů?
Někdy jsou prodávány byty, které nesplňují požadavky na hlukový
útlum od okolních provozů, například pokud byt sousedí se skladem
obchodu, restaurací, dílnou apod. Pozor, takové prostory se pak
někdy neprávem prodávají jako byty, ale kolaudovány byly například
jako ateliér či kancelář! Takový rozhodně nekupujte! Dobré je si také
ohlídat, že v blízkosti vašeho okna není vyveden například komín
sousedního domu či umístěna poplachová siréna.
Poznámky
Je v domě/bytě dostatečné denní světlo?
Prosklená plocha oken by měla mít minimálně 1/10 půdorysné
plochy místnosti. V případě domu lze někdy nová okna vybourat, ale
naráží to na problematiku požární bezpečnosti, odstupu domu na
pozemku, statiku atd.
Poznámky
Jsou místnosti logicky uspořádány?
Vnitřní uspořádání místností, takzvaná dispozice, by měla co nejlépe
odpovídat konkrétnímu provozu v bytě. Je proto žádoucí, aby
místnosti na sebe funkčně navazovaly (například větší byt či dům aby
byl rozdělen na denní noční část). Pozor na průchozí místnosti, jejich
využití bývá často složitější. Poraďte se raději s architektem.
Poznámky
Logická návaznost kuchyně a dostatečně
velkého prostoru pro jídelní stůl s denním
světlem je mnohdy důležitější než velký
obývací pokoj.
25 / 50
Odpovídá dispozice bytu vašim současným i budoucím potřebám?
Pro zodpovězení této otázky doporučujeme konzultaci s architektem.
Pokud bude dispozice potřebovat úpravy tak, aby vyhovovala vašim
požadavkům, je dobré si ověřit, zda je možné předpokládané úpravy
provádět (statika, družstevní vlastnictví apod.).
Poznámky
Nemá byt zbytečné prostory?
Důležité také je, aby v bytě nebyly nevyužité prostory (např. zbytečně
velké nebo dlouhé chodby), za které budete při koupi bytu zbytečně
utrácet peníze.
Poznámky
Jak se počítá podlahová plocha?
Podlahová plocha se na základě nového občanského zákoníku (a na něj navazujícího nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) počítá jako plocha
vymezená vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt. Započítává se tedy i půdorysná plocha pod všemi vnitřními konstrukcemi
(dříve se půdorysné plochy vnitřních stěn nezapočítávaly), včetně vestavěného vybavení (vana, kuchyňská linka, vestavěné skříně). Do
podlahové plochy se započítávají i místnosti tvořící příslušenství bytu. Zákonem však není stanoveno, co se
rozumí termínem „místnost“. Obecně se ale má za to, že to je prostor uzavřený ze všech stran obvodovou
zdí, podlahou a stropem. Do plochy bytu by se tedy neměly započítávat balkóny, lodžie ani sklepní kóje
(uzavřené sklepní místnosti však ano).
Mají obytné místnosti alespoň minimální rozměry?
Podle normy „ČSN 734301 – Obytné budovy“ je minimální rozměr
jednolůžkového obytného pokoje 8 m2 (v případě garsonky to je 16 m2),
dvoulůžkového pokoje 12 m2 a obývacího pokoje 16 m2. Normou
jsou také stanoveny nejmenší šířky těchto pokojů. Jednolůžkový
nesmí být užší než 1,95 m, dvoulůžkový 2,4 m a obytný pokoj 3,3 m.
Prostor pro WC nesmí být užší než 90 cm. Nejmenší přípustná výška
obytné místnosti v rodinném domě je 2,5 m a v bytovém domě 2,6 m.
Výjimkou u obytných místností je podkroví, kde je minimální normová
výška 2,3 m, přičemž alespoň polovina místnosti se skosenými stropy
musí mít výšku nejméně 1,3 m.
Ve starších bytech (zvláště družstevní z 60. či 70. let minulého století)
se můžeme setkat i s nižšími stropy. U nové výstavby na kompromisy
ale nepřistupujte.
Poznámky
26 / 50
Odpovídají udávané rozměry rozměrům skutečným?
Není to příliš časté, ale stává se, že udávané rozměry bytu
neodpovídají rozměrům skutečným. Je proto optimální si byt
přeměřit a porovnat s poskytnutými půdorysy.
Poznámky
Lze místnosti dobře vybavit nábytkem?
Pokud jsou místnosti příliš členité, nebo mají špatně umístěné
dveře, vstupy na balkon či okna, může být jejich zařízení a vybavení
nábytkem problém. Pokud jsou výklenky a členitosti místnosti
využity na vestavěné skříně může to být naopak výhoda. Pokud
kupujete byt ve fázi projektu, ověřte si, zda dispozice mají navržené
rozmístění nábytku a zda tento nábytek je nakreslen ve skutečných
rozměrech a zda vám to tak vyhovuje. Smutným ale ne neobvyklým
trikem developerů je nakreslit malou postel či pohovku, aby místnosti
vypadaly na papíře větší.
Poznámky
Je místo pro pračku a podobná zařízení dostatečně široké?
Místo pro pračku či sušičku musí mít minimálně 62 cm, které nesmí
být zmenšeny ani obkladem nebo vodovodním kohoutkem! Při
rozměru menším sem klasickou pračku neumístíte a budete na ni
muset velmi složitě hledat jiné místo.
Poznámky
27 / 50
04
Stavebně technické
vlastnosti stavby
Stavebně technickým vlastnostem domu věnujte pozornost i v případě koupě bytu. Pokud bude stav
domu vyžadovat opravy, budete je platit v rámci fondu společně s ostatními vlastníky bytů v domě
(což může mít za následek v brzké době zvýšení příspěvků). Pokud je dům dlouho neopravován, může
se jednat o známku toho, že ve společenství vlastníků nefunguje vše jak má, a že nejsou schopni se
dohodnout na nutných investicích.
Kompletní posouzení vyžadujte předložení technické dokumentace objektu (projekt, správně by měl
být ověřen stavebním úřadem). Podle stavebního zákona je majitel objektu povinen tyto dokumenty
mít, v případě neexistence je povinen dle tohoto zákona pořídit pasport objektu a nechat jej ověřit na
stavebním úřadě.
Prohlídka zvenku
Je patrný výskyt vlhkosti od země?
Jsou to nažloutlé mapy s bílými okraji na omítce, většinou jsou
taková místa mokrá, ale ne vždycky. Fasáda objektu by neměla být
z větší části obložena neprodyšnými obklady. Pokud jsou použity
například keramické obklady, věnujte výrazně zvýšenou pozornost
projevům jakékoli vlhkosti – obecně platí, že obložení fasády bez
vyřešení souvisejících detailů způsobuje vlhnutí zdiva.
Poznámky
Omítka na soklu opadaná v důsledku
vzlínání vlhkosti. Hydroizolace již neplní svůj
účel, bude nutné ji vyměnit.
28 / 50
Je patrný výskyt vlhkosti od střechy?
Vlhkostní mapy pod římsami střech mohou indikovat porušené
okapní žlaby a svody nebo zatékání do střechy např. prasklou
taškou. Nemusí to nutně znamenat, že porucha stále trvá, střecha
či svody mohly být v minulosti již opraveny, v takových místech se
ale doporučuje věnovat pozornost krovu. U toho se mohla vnikem
vlhkosti nastartovat degradace plísněmi.
Poznámky
Jsou patrné statické poruchy na stěnách?
Drobné vlásečnicové a nepravidelné trhlinky zpravidla nebývají
problém statiky domu ale spíše omítky. Větší a delší trhliny zvláště
v okolí oken, dveří a trhliny nápadně orientované stejným směrem již
vyžadují důkladné posouzení statika. Ten může diagnostikovat trhlinu
jako neměnnou (objekt se již nehýbe) či jako aktivní (v takovém
případě může být odstranění příčiny velmi drahé).
Poznámky
Je hřeben šikmé střechy v rovině?
Zvenku ještě prohlédněte šikmou střechu, konkrétně horní hranu (tzv.
hřeben) zda je v rovině. Pokud je zvlněný poukazuje to na sednutí
krovu a je potřeba mu věnovat pozornost důslednou prohlídkou
zevnitř.
Poznámky
Je na střeše azbestocementová krytina?
Z azbestu může být například střešní krytina z čtverců šedé
barvy nebo vlnitých desek. Z azbestu se uvolňují vlákna, která se
usazují v plicích a způsobují dýchací potíže a rakovinu. Počítejte se
zvýšenými náklady, pokud budete chtít krytinu vyměnit. Demontáž
je třeba nechat provést odbornou firmou a počítat s likvidací
nebezpečného odpadu.
Poznámky
29 / 50
Suterén a podezdívka
Je na stěnách v suterénu znát výskyt vlhkosti?
V suterénu je třeba věnovat pozornost především výskytu vlhkosti.
Nedoporučujeme akceptovat sklepy kompletně upravené dlažbou
a obklady stěn dlaždicemi. Vede to k vzlínání vlhkosti do nadzemních
podlaží.
Poznámky
Místnosti, stěny, stropy a podlahy
Vyskytuje se někde na objektu/v bytě vlhkost příp. plísně?
Soustředit se především na kouty u podlah, všude, kde se stýkají
plošné konstrukce třísměrně orientované (horní kouty místností,
ostění a parapety u oken).
Poznámky
Je omítka spojena s podkladem?
Lze to ověřit poklepem, pokud je slyšet dutý zvuk, může se jednat
o problémy s vlhkostí či jiné.
Poznámky
30 / 50
Jaký je materiál obvodových stěn?
Pokud jde o zeď z plných cihel nebo ekvivalentní, je třeba počítat
s pravděpodobným zateplením, jinak bude vytápění velmi nákladné.
Plné pálené cihly jsou nejlepší stavební materiál, pokud plánujete
dům radikálně přestavět, protože mají velkou únosnost. Vyhýbejte se
domům z nepálených cihel a ručně vyráběných škvárových tvárnic.
Poznámky
Jaký je materiál stěn mezi byty?
Proměřením, sondou, ze stavební dokumentace nebo alespoň
poptáním se u sousedů zjistit především akustické vlastnosti stěn
mezi byty.
Poznámky
Je tepelně izolován strop či střecha? (především v případě bytu v nejvyšším
podlaží)
Nedostatečná nebo zcela chybějící izolace se může projevit nejen
nadměrnými tepelnými ztrátami ale také (někdy velmi masivní)
kondenzací vlhkosti (srážení vody) a rychlým nástupem plísní.
Správné umístění izolace ve střeše dokáže odhalit inspekce
nemovitostí sondou či termokamerou.
Poznámky
Jsou podlahy v rovině a neporušené?
Podlaha, která není v rovině, znamená problémy při montáži
vestavěného nábytku, velké rozdíly v úrovni podlah mezi jednotlivými
místnostmi mohou tvořit problémy s instalací dveřních křídel i při
procházení. Uvolněné vlysy, fošny či zvlněné lino může svědčit
o špatném stavu hydroizolace podlahy nebo nedostatečné tepelné
izolaci a kondenzaci vlhkosti v podlahovém souvrství. Posouzení
podlahy, její rovinnosti a stavu se provádí speciálními měřícími klínky,
opět se vyplatí povolat odborníka.
Poznámky
31 / 50
Není v objektu nadměrná vzdušná vlhkost?
Na prohlídku je vhodné vzít s sebou vlhkoměr, aby se dalo ověřit, zda
v prostorách není nadměrná vzdušná vlhkost. I když bývají prostory
déle nevětrány, je-li vnitřní relativní vlhkost výrazně nad 60%, pak
bude při bydlení s tímto zřejmě problém. Samozřejmě vlhkost může
být způsobena více faktory.
Poznámky
Nejsou v objektu nebezpečné koncentrace radonu?
Radon je rakovinotvorný plyn, který se uvolňuje ze země a hromadí
se v místnostech. Zjistíte ho orientačně ze specializovaných map
a přesněji z měření odbornou firmou. Hodnota by neměla překročit
400 Bq/m3.
Poznámky
Okna a dveře
Jsou na objektu nová okna/dveře?
Pokud jsou v objektu původní dřevěná zdvojená nebo špaletová okna,
je třeba počítat s jejich pozdější výměnou – z pohledu nákladů na
vytápění nejsou tyto typy dlouhodobě udržitelné.
Poznámky
Jsou případná nová okna/dveře kvalitním výrobkem?
To že je okno plastové neznamená, že je vyhráno. Okno by mělo
splňovat určité parametry a být funkční – to je potřeba vyzkoušet!
Poznámky
32 / 50
Jak poznat kvalitní okno?
•
•
•
•
•
•
•
•
Informaci na distančním rámečku izolačních skel, výrobce tam většinou uvádí hodnotu součinitele prostupu tepla zasklení Ug, měla by
tam být uvedena hodnota alespoň 1,1 (W/[m2.K]), distanční rámeček by neměl být hliníkový, ale z ušlechtilého materiálu (plast, nerez
ocel) – doporučujeme poradu s odborníkem.
Spočítejte počet těsnění mezi křídlem a rámem – měla by být tři – dvě na okrajích (dorazová) a jedno středové. Pouze dorazová
těsnění bez středového svědčí o méně kvalitním výrobku.
Není důležitý údaj o počtu komor plastového okna, změřte metrem tloušťku (hloubku) rámu okna tzn. části, která je kotvena do zdi;
doporučujeme tloušťku alespoň 70 mm, vyhněte se hloubce 62 mm u plastových oken – jde o zastaralé a nevyhovující profily.
Zaměřte se na vizuální kontrolu napojení špalety (ostění okna) a rámu okna. Pokud je po délce patrné, že jsou zde praskliny nebo i
vlasové trhliny, podívejte se i zvenku. Pokud je i zde patrná obdobná porucha, pak nebude připojení rámu okna do stěny těsné a bude
zdrojem pozdějších poruch.
Zkontrolujte sklon parapetního plechu směrem od okna a těsnost v připojeních parapetu na krajích u stěn. Musí být vyřešen speciální
lištou a přetaženou omítkou. Pouhé zatmelení silikonem nestačí!
Podívejte se na celkovou velikost pohyblivých částí oken – jejich křídel. Pokud je velikost větší než cca 1,60 m2 (odpovídá to
balkonovému křídlu 80 x 200 cm), pak lze očekávat, že při otevírání křídel budou nastávat problémy s poklesem křídla – týká se to
obzvláště výrobků plastových.
Věnujte pozornost přechodu zasklívací lišty do skleněné výplně – podélný vnitřní roh, hlavně ve
vodorovné dolní části. Pokud někde kondenzuje vzdušná vlhkost a vzniká plíseň, bývá právě v tomto
detailu.
Zkontrolujte funkčnost otevírání a zavírání oken ve všech dovolených polohách.
Jsou případná nová okna/dveře kvalitně osazena a zabudována
do stavby?
Pokud máte možnost ohlídat si okna ve fázi realizace, pozvěte
k montáži a kvalitě jejího posouzení stavaře, nezávislého na montážní
firmě. Zabudování oken není jen o uchycení šrouby a vypěnění. Pokud
kupujete již hotové dílo s novými okny, lze jen s pomocí diagnostické
techniky (termokamery, blower door test) zjistit zda je okno
zabudované správně. Pokud není, může to v budoucnu generovat
problémy s chladným ostěním a plísněmi.
Poznámky
Chybným napojením střech a okapových
žlabů dochází k dlouhodobému zatékání,
což má za následek degradaci omítky
a zdiva římsy
33 / 50
Půda (nezateplené, neobytné podkroví)
Je podlaha na půdě stabilní?
Podlaha na půdě musí být stabilní, při chůzi se nesmí prohýbat nebo
rozkmitávat. Tyto jevy ukazují na poruchy v nosném trámoví stropu
nebo jejich nedostatečnou dimenzi.
Poznámky
Je půda větratelná okny nebo vikýřem?
Poznámky
Střecha šikmá
Je krov střechy bez škůdců a hniloby?
Největší problémy především vlivem zatékání bývají u pozednice
(v dolní části střechy) okolo komína a dalších prostupů střechou
případně v rozích. Vlhkost se do krovu může dostat i vlivem
kondenzace vlhkosti z interiéru. Kritická místa pomůže odhalit
odborník s termokamerou.
Poznámky
Je krov staticky v pořádku?
Musí být zdravý (bez napadení hnilobou, hmyzem či houbou).
Může být podélně popraskaný. Šikmé krokve nesmí být prohnuté,
dostatečnou dimenzi a správnou konstrukci krovu ověří statik.
Poznámky
34 / 50
Střecha plochá
Je celá střecha správně spádovaná?
Pokud střecha není správně spádovaná, jsou vidět znatelné stopy po
loužích.
Poznámky
Je funkční odvětrání prostoru dvouplášťové ploché střechy?
Pokud jde o dvouplášťové střechy, které se poznají podle otvorů
v atikovém zdivu nebo komínky vyčnívajícími ze střešního pláště,
pak musí tyto prvky (slouží k odvětrání střešní dutiny) být čisté, bez
nánosu např. fasádní barvy, omítky a podobně. Jinak může docházet
ke kondenzaci uvnitř konstrukce. Jistý stav střechy lze zjistit sondou
(diagnostickou kamerou) skrze větrací otvory.
Poznámky
Je v pořádku střešní krytina?
Poznámky
Jsou čisté a funkční odtokové vpusti ze střechy?
Poznámky
35 / 50
05
Technická zařízení
voda, kanalizace,
plyn, větrání a elektro
Trubky často nejsou vidět, ale mohou přinést spousty nepříjemností. Zvláště v nové neodzkoušené
nemovitosti se může stát, že vana je nesprávně zaústěna do kanalizace, rozvody nejsou správně izolovány
atd. Mokré skvrny na stěnách či vytopení sousedé nejsou příjemné zkušenosti.
Pokud jsou rozvody staré 30 s více let, tam hrozí zase častěji havárie, počítejte s kompletní výměnou při
rekonstrukci, nejlépe dříve než se nastěhujete.
Vodovod
Je byt (dům) napojen na vodovod nebo má studnu? Jaká je kvalita
a cena vody? Pokud je připojen objekt na vodovod – čí je přípojka
a v jaké délce a kde je vaše?
Poznámky
Kde je vodoměr? Pokud se jedná o byt – je vodoměr na studenou
a teplou vodu v bytě? Jak je přístupný?
Poznámky
36 / 50
Kdo provádí rozúčtování spotřeby vody v bytovém domě? Jsou
nasmlouvány zálohy a v jaké výši?
Poznámky
Odkud je teplá voda? Jaká je její cena a další příp. poplatky? Jaká je
garance teploty teplé vody, pokud je z kotelny? Pokud je ohřev vody
lokální, jaká záruka je na zařízení?
Poznámky
Jaké jsou baterie – kolik je na ně záruka? Jsou baterie termostatické, které
spoří vodu a chrání proti opaření? Pokud ne, jsou alespoň úsporné?
Některé baterie mají perlátory, které promísí vodu se vzduchem a
spotřeba vody je tak menší, některé baterie mají dva stupně intenzity
proudu – pro maximální proud je potřeba překonat lehký tlak,
drobnou zarážku apod.
Poznámky
Je připraveno napojení na pračku a myčku? Je na pračku a myčku
dostatečný prostor (šířka 600 mm nesmí být ničím zúžena)!
Poznámky
37 / 50
Z jakého materiálu je vodovodní potrubí? Jaká je na ně záruka?
Zvláště u nové nemovitosti chtějte výkresy skutečného provedení
včetně místa, kde je možno uzavřít vodu pro bytovou jednotku.
Poznámky
Pokud je potrubí někde viditelné, je izolováno po celé trase?
Izolace by měla být i na odbočkách a všech armaturách potrubí –
pokud není, dochází na teplé vodě k tepelným ztrátám a na studené
ke kondenzaci na povrchu potrubí. Důkazem správného provedení
může být fotodokumentace přiložená ve stavebním deníku.
Poznámky
Kanalizace
Je byt/dům napojen na kanalizaci nebo má žumpu, čistírnu odpadních
vod nebo jiné řešení likvidace odpadních vod? Jaké budou provozní
náklady? Jaké je stočné při napojení na kanalizaci?
Poznámky
Kam je vedena dešťová voda? Pokud je vsakování - kolik bude stát
údržba zařízení a je na vašem pozemku? Pokud ne, jak je to ošetřeno?
Poznámky
38 / 50
Je správná výška WC mísy a umyvadel?
Nejlepší je si výšku osazení osobně vyzkoušet. Nebojte si stoupnout
k umyvadlu a představit si jak si myjete ruce (nebo si je hned umýt)
či si sednout na mísu. Lépe tak poznáte, zda je vyhovující prostor pro
užívání těchto předmětů.
Poznámky
Jsou přístupné zápachové uzavírky u vany a sprchy (revizní dvířka
či shora čistitelný „sifon“)? Je přístup k čerpadlu, pokud máte
hydromasážní vanu?
Poznámky
Je připraven odpad na pračku, myčku a příp. odvod kondenzátu
z kondenzačního plynového kotle?
Poznámky
Jak je vyřešeno odhlučnění potrubí – neslyšíte odpad a hluk z potrubí
od sousedů?
Poznámky
39 / 50
Ve kterých místech se dá kanalizační potrubí čistit?
Poznámky
Je správně vyvedeno horní odvětrání kanalizačního potrubí?
Každé kanalizační potrubí musí být v horní části otevřené, odvětrané,
aby nevytvářelo podtlak. Nechte si ukázat, kde je odvětrání vašeho
potrubí na střechu. Pozor pokud vede pouze do půdního prostoru,
může způsobit brzký výskyt plísní a degradaci konstrukce střechy!
Poznámky
Podívejte se, jak je vyřešena kanalizace kolem domu.
Zkontrolujte si (buď poptáním u sousedů, nebo nejlépe se zajít na
objekt podívat při přívalových deštích) zda nemůže dojít k zatopení
objektu při přívalových deštích, jak vsakuje dešťovou vodu soused
apod.
Poznámky
Je u domu zahrada a je možné využívat studnu či dešťovou vodu?
Pokud je u domu zahrada a není studna ani možnost využít dešťovou
vodu – spočítejte si, kolik vás bude stát zalévání a odkud budete
zalévat. Pokud je zahradní ventil, musí být s ochranou proti zpětnému
nasátí. Podívejte se také, jak budete vodu před zimou z této části
potrubí vypouštět.
Poznámky
40 / 50
V jakém stavu je odvod vody ze střechy a jeho zaústění
do kanalizace/nádrže?
Poznámky
Plynovod
Má objekt přípojku na plyn? Pokud ne, je plynovod v dosahu? Pokud
ano, kde je plynoměr a hlavní uzávěr plynu?
Poznámky
Z jakého materiálu je vnitřní plynovod? Jaká je na ně záruka?
Chtějte výkresy skutečného provedení včetně místa, kde je možno
uzavřít plyn pro bytovou jednotku.
Poznámky
Je na plynovod revize?
Pokud jsou již namontovány spotřebiče, pak i připojení musel
zkontrolovat revizní technik. Chtějte doklady s uvedeným datem
revize.
Poznámky
41 / 50
Je zajištěn dostatečný přívod spalovacího vzduchu pro plynové
spotřebiče?
Přívod vzduchu pro plynové spotřebiče a odvod spalin musí být
proveden tak, aby nebyl závislý na chování obyvatel a zajistil
bezpečný provoz spotřebičů.
Poznámky
Jsou namontována a funkční čidla CO?
Poznámky
Větrání
□Jsou prostory dobře větratelné?
Větrání může být v bytě přirozené (tedy otvíravými okny) nebo
nuceným odtahem (tzn. ventilátorem, například WC, koupelna)
Další luxusnější možností je osazení centrálního větracího systému
s rekuperací. Ten vypadá tak, že jsou rozvody vzduchu vedeny
v podlahách či podhledech nebo i viditelně, svedeny jsou do
výměníku tepla, nasávání a výfuk vzduchu je potrubím vyvedeno do
exteriéru.
Poznámky
Jsou ventilátory a další větrací systémy funkční?
Stačí vyzkoušet nebo i pohledem se ujistit zda nejsou nepřiměřeně
zanešené mřížky, zda funguje digestoř. Zeptejte se i u sousedních
bytů zda a jak v domě větrání funguje. Ověřte si, zda jsou větrání
vyvedena do exteriéru (např. nad střechu). Může se vám totiž stát,
že když si soused zapne odtah z WC, vy to ucítíte v kuchyni.
Poznámky
42 / 50
Elektroinstalace
Je doložena dokumentace k elektroinstalaci?
Tak jako každý technický „prvek“, tak i elektroinstalace (a to
v jakémkoli objektu z jakékoli doby 20 i 21 století) by měla
být „zanesena“ v dokumentaci. U bytových domů se v oblasti
elektroinstalací předpokládá dostupnost výkresové dokumentace
a revizní zprávy elektro. Revizní zpráva mimo jiné potvrzuje
bezpečnost instalace pro uživatele a je nezbytná jen pro to, že
při té další, periodické, budete tu výchozí potřebovat. A význam
dokumentace, v tomto případě myšleno půdorysné zakreslení
rozvodů doplněné o blokové schéma vám dává možnost zorientovat
se ve stávajícím objektu. To, že je revize platná a dokumentace
dostupná, ale bohužel neznamená, že vše bude fungovat tak, jak vy si
představujete.
Poznámky
Jak velký je (jak je dimenzován) hlavní jistič?
Starý dům či byt znamenal málo spotřebičů a tedy malou proudovou
hodnotu (obvykle 3x 25A, v bytech někdy jen 1x 25A, někdy i jen 1x
15A – tuto hodnotu naleznete v hlavní rozvodné skříni či v rozvaděči
na patře bytu). Nízká hodnota jističe bude znamenat, že vaše
rozvody neutáhnou tak velký odběr, jaký byste možná potřebovali
pro indukční varnou desku či klimatizaci, a budou vypínat. Pokud
je dimenze malá, bude nutné se smířit s nižším komfortem nebo
rozvody rekonstruovat. Standardem pro byt či dům by dnes mělo být
cca 3x35.
Poznámky
Je možné navýšit proudovou hodnotu hlavního jističe?
Pokud vám dimenze hlavního jističe nedostačuje, bude potřeba ji
navýšit. K tomu budete potřebovat souhlas správce sítě. Většinou
to nebývá problém technický, někdy to může být problém časový,
procedura může být zdlouhavá. Za vyšší jistič se také platí vyšší
poplatky. Pokud ale rekonstruujete celé rozvody, určitě si nechte jistič
navýšit na komfortní hodnoty spočítané elektrikářem.
Poznámky
Z jakého materiálu jsou rozvody elektřiny?
Dříve se rozvody elektřiny tahaly hliníkové. Ty mají tu nevýhodu, že
v současné době jsou již dožilé, hliník praská a může to způsobovat
zkraty, jiskření zásuvek a následný požár celého objektu. Modernější
rozvody jsou měděné. Materiál rozvodů poznáte, pokud si necháte
rozmontovat např. dvě zásuvky a nějaký vypínač či světlo. Pokud
naleznete hliník, počítejte s brzkou obnovou z důvodů vlastní
bezpečnosti.
Poznámky
43 / 50
Kolik elektrických okruhů je v bytě (domě) na vnitřní elektroinstalaci?
Počet okruhů poznáte jednoduše, podívejte se do bytové rozvodné
skříně a spočítejte počet samostatných páček. V bytech se dříve
dělali jen tři, tento počet je dnes naprosto nedostačující a bude
potřeba výměnu. Při bytu rekonstrukci se počet okruhů vyšplhá běžně
na 12 a více okruhů, nové jističe by měly být přesně popsané.
Poznámky
Je osazen proudový chránič?
Všechny zásuvkové okruhy (vyjma zásuvky pro lednici) a světelné
okruhy koupelny by měly být zapojeny přes proudový chránič. Ten
opět naleznete v rozvodné skříni, měl by být popsaný. Proudový
chránič vám může zachránit život. V případě, že bude vadný
spotřebič pouštět proud mimo síť (např. do vás), okruhy odpojí.
Poznámky
Obrázek: Pohled do bytové rozvodné skříně. 1 řádek zleva: Hlavní vypínač bytový třífázový (3x 32A – musí odpovídat hlavnímu jističi na patře), třífázový jistič
pro varnou desku, jistič na zásuvku lednice a dva světelné okruhy. 2. řádek zleva: Proudový chránič, 8 zásuvkových okruhů (pro každou místnost zvlášť –
obývací pokoj, 2x ložnice, koupelna zásuvky, koupelna světla, tři okruhy pro kuchyň). Skříň má revizní štítek o tom, že byla odborně sestavena.
44 / 50
06
Vytápění a energetická
náročnost
Zdroj tepla (a stáří technologie) v souvislosti s druhem objektu může mít zásadní vliv na vaši peněženku.
Stejně tak důležitý je výběr dodavatele energií. Životnost zařízení na vytápění je s výjimkou velmi starých
zařízení (klasické dřívější kotle Dakon na uhlí apod.) uváděna max. 20 roků. Zjistěte si stáří (podle štítku
nebo dokumentace) a je-li zdroj vytápění starší než cca 12 – 15 roků, počítejte s pravděpodobnou brzkou
výměnou.
Co je zdrojem tepla pro nemovitost?
Objekt může mít vlastní zdroj tepla nebo může být připojen na
společnou kotelnu (CZT). Pokud je zdroj vlastní, je třeba posoudit
jeho perspektivu z pohledu životnosti, úspornosti a souladu s platnou
a plánovanou legislativou. Je třeba si uvědomit, že například
dosluhující starý kotel na uhlí nebo plyn již převážně nebude možné
vyměnit za kotel stejné konstrukce, a nové zdroje splňující legislativní
požadavky jsou a budou cenově daleko dražší, než kotle doposud
instalované. Náhrada elektrického zdroje kotlem na tuhá či plynná
paliva zase vyžaduje komín a u tuhých paliv i prostor pro skladování
uhlí, pelet či dřeva. Podobné je aspekty je třeba zohlednit i v případě,
kdy je objekt napojen na CZT a do budoucna plánujeme jeho odpojení
a vytápění pomocí vlastního zdroje.
Poznámky
Jaký je použitý druh paliva?
Použitý druh paliva má vliv nejen na provozní náklady objektu, ale
i na komfort bydlení. Uhlí a dřevo jsou v současné době relativně
levné, ale vytápění těmito palivy vyžaduje od uživatele i určité fyzické
výkony spojené s dodávkou, uskladněním a manipulací s palivem.
Naproti tomu vytápění elektřinou nebo plynem je v tomto směru
velice pohodlné, ale cena je vyšší. Elektrický a plynový zdroj tepla
by měl být v zásadě i lépe regulovatelný, což má vliv na komfort
vnitřního prostředí, ale neplatí to univerzálně, a proto je třeba tuto
otázku posuzovat i podle následujících bodů.
Poznámky
45 / 50
Kdo je dodavatelem energií?
Ověřte si ze stávajících smluv, kdo je dodavatelem energií pro danou
nemovitost a jak jsou nastavené platby a výpovědní lhůty. Změna
podle vašich představ totiž nemusí být hned tak jednoduchá. Lepšího
dodavatele energií můžete najít na nezávislém porovnávači cen www.kalkulator.tzb-info.cz.
Poznámky
Jak je navržená otopná soustava?
Otopná soustava sestává z rozvodů a otopných těles. Ty je třeba
posoudit z hlediska jejich předpokládané životnosti a rovněž
z hlediska jejich využití při plánované změně zdroje tepla. Pokud
například počítáme s náhradou stávajícího plynového kotle tepelným
čerpadlem, je pravděpodobné, že otopná tělesa nebudou schopna
zajistit požadovaný tepelný výkon. Řešením je buďto úprava otopné
soustavy, anebo snížení potřeby tepla dodatečným zateplením
objektu, což v obou případech představuje nemalou investici, se
kterou je třeba kalkulovat.
Poznámky
Jak je otopná soustava regulovatelná?
Abychom objekt vytápěli efektivně, potřebujeme, aby dodávané teplo
odpovídalo skutečné potřebě tepla. Za tímto účelem jsou otopné
soustavy vybaveny regulační technikou. Při koupi domu je dobré
zajímat se o princip využitého systému regulace a rovněž o to, jaké
prvky soustava obsahuje a kdy, a na základě čeho, byly instalovány.
Poznámky
V jakém stavu je odvod spalin (komín)?
Některé varianty vytápění se neobejdou bez komína. Zejména u
starších domů ale nemusí být jeho stav optimální. Kupující by proto
měl po prodávajícím vyžadovat provedení kontroly spalinových cest
oprávněnou osobou. Pokud počítáme s dodatečným vybavením
obytného prostoru krbem, je dobré si ověřit, že je zde reálné pro tento
spotřebič komínové těleso doplnit.
Poznámky
46 / 50
Kde a jak je umožněno skladovat tuhá paliva?
Pokud kupujeme dům vytápěný pevnými palivy, anebo se chystáme
tento druh paliva v budoucnu využívat, budeme potřebovat
dostatečně velký a dobře přístupný sklad paliva, nejlépe v
bezprostřední blízkosti zdroje tepla. Pokud dům sklad nemá, anebo
tento uvedené podmínky nesplňuje, nemusí být uskladňování paliva a
jeho následný transport ke zdroji z pohledu obsluhy komfortní a jeho
doplnění nebo stavební úprava si vyžádá investici, případně i určité
zásahy do stávající dispozice domu.
Poznámky
Jak je navrženo rozúčtování energií?
Při převzetí bytu si připravte si předávací protokol na zachycení
a popisu stavu měřidel a ověření funkčnosti zařízení, které tvoří
vybavení bytu – topení, bojler.
Poznámky
Energetickou náročnost domu máte právo znát!
Již při prohlídce inzerované nemovitosti je majitel podle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií ve znění pozdějších změn povinen
předložit Vám zpracovaný Průkaz energetické náročnosti předmětné nemovitosti. Jde o certifikát, který řadí nemovitost do příslušné
kategorie energetické náročnosti tak, že ji porovnává s tzv. referenční budovou. Vyhovující jsou kategorie A, B a C, kategorie D až G jsou
nevyhovující až mimořádně nehospodárné. Pokud bude kategorie energetické náročnosti E, F nebo G, počítejte, že bude třeba dům zateplit,
jinak se nedoplatíte na spotřebě paliva na vytopení domu.
Dle výše zmíněného zákona č. 406/2000 Sb. v platném znění je majitel či stavebník povinen při jakékoli tzv. větší změně dokončené budovy
postupovat v souladu s legislativou a dodržovat předpisy o hospodárném využití energie. Prakticky to znamená, že při větším stavebním
zásahu do budovy si musí stavebník nechat ověřit to, že jedná v souladu s požadavky zákona vystavením
Průkazu energetické náročnosti a to i v případě, kdy není vyžadováno stavební povolení. Jinak se vystavuje
možnému postihu ze strany Státní energetické inspekce (SEI). Je tedy vhodné řídit se výše uvedenými
zásadami, aby se eliminovala nutnost pozdějších zásahů do budovy.
Na první pohled nesoudržné zdivo
komínového tělesa jistě neodpovídá
současným požadavkům na napojení
jakéhokoli kotle či krbu. Bude potřeba
důkladná oprava nebo výměna komÍna.
47 / 50
Autoři projektu
Ing. arch. Tomáš Horalík
Je zakladatelem webového projektu www.najdiarchitekta.cz, jehož cílem je pomoci najít zájemcům
vhodného architekta, odpovědět na nejčastější otázky týkající se procesu návrhu a realizace stavby a dát
prostor těm, kteří zkušenosti s kvalitními architekty už mají.
Ing. Zdeněk Petrtyl
Autorizovaný inženýr a energetický specialista (www.inkapo.cz), jehož hlavním zaměřením je snižování
energetické náročnosti všech typů budov – od bytových domů po průmyslové objekty. Kromě toho se
věnuje i optimalizaci projektů novostaveb do pasivního standardu. Je také spoluautorem odborných
monografií zaměřených na výplně stavebních otvorů.
JUDr. Petra Adámková, Ph.D.
Právnička, lektorka, konzultantka. Dříve působila v advokacii. V současné době se věnuje lektorské
a pedagogické činnosti, pořádá firemní školení na klíč a poskytuje jako nezávislá konzultantka
poradenskou a konzultační činnost s orientací na stavební právo a reality. V průběhu let 2013 a 2014
vedla vzdělávací akce členů ČKAIT ve vazbě na nový občanský zákoník, povolování staveb a nové
smluvní vztahy ve výstavbě.
Ing. Martin Perlík
Je stavební inženýr, zaměřuje se především na rekonstrukce starých rodinných domů. Napsal knihu
Rekonstrukce rodinných domů, 100 tipů a vede blog o rekonstrukcích www.perlikprojekce.cz/blog.
Jakub Hermánek
Zakladatel projektu www.hypotex.cz. K hypotékám se dostal jako každý člověk - koupil postupně
několik nemovitostí. Když se začal zajímat o to, jak se hypotéky nabízejí lidem, pochopil, že je tu mnoho
neúplných a zavádějících informací. Má zkušenosti jako konzultant s mnoha firmami a projekty.
48 / 50
Ing. Dagmar Kopačková, Ph. D.
Je ředitelkou portálů TZB-info a ESTAV.cz a předsedkyní sekce Zdravotní a průmyslové instalace
Společnosti pro techniku prostředí. V minulosti byla u počátku potrubí z plastů v ČR, věnovala se i vlastní
projekční praxi a působila na fakultě architektury a fakultě stavební ČVUT. Je autorkou publikací „Potrubí
z plastů“ a sešitu projektanta „Opatření pro zajištění hygieny vnitřních vodovodů“. Je členkou komisí pro
tvorbu technických norem Vodovody, Kanalizace a Plastové potrubní systémy.
Ing. Jan Blažíček
Vystudoval ČVUT, stavební fakultu, zaměření TZB. Zabývá se především oblastí úspor tepla při vytápění
bytových domů, kde v důsledku žádného nebo špatného seřízení otopných soustav po zateplení domů
nebylo zdaleka dosaženo výsledků, které lze právem očekávat. Je zastáncem návrhu otopných soustav
na principech termohydrauliky. Je členem redakce TZB-info.cz.
Petra Gütterová
Vystudovala maturitní obor Technicko-hospodářské a správní činnosti. V oboru Facility management se
pohybuje od roku 2009. Působila ve společnosteh Alstanet s.r.o., TESCO SW a.s. a Topinfo s.r.o.
(www.tzb-info.cz), kde je od roku 2013 odborným garantem oblasti Facility management. V současné
době spolupracuje s jedním z předních poskytovatelů Facility managementu. Publikuje odborné články
do TZB-info, E15, Realit nebo IT Systems. Od 2011 je členkou představenstva IFMA CZ.
Ing. arch. Oldřich Rejl
Vystudoval architekturu a stavitelství na ČVUT v Praze. Od roku 2009 spolupracuje s redakcí TZB-info.
cz, od roku 2014 je vedoucím redaktorem portálu ESTAV.cz. Z architektonické činnosti se zaměřuje
především na drobné grafické práce, návrhy interiérů bytů i komerčních prostor a staveb pro bydlení.
Martin Randa
Vystudoval maturitní obor se zaměřením na výpočetní a organizační techniku. Od roku 1989 působil u
vice společností zabývajících se elektroinstalací, informační a zabezpečovací technikou. Je jednatelem
společnosti ORSEC s. r. o., která se svou činností zaměřuje na poradenství, vzdělávaní a odbornou
publikační činnost.
Každý uživatel užívá publikaci „Jak koupit bydlení“ na vlastní riziko. Společnost Topinfo s. r. o. ani jednotliví autoři neodpovídají za jakékoliv
přímé nebo nepřímé škody vzniklé v souvislosti s užíváním této publikace. Veškeré údaje uvedené v brožuře musí být posuzovány jako aktuální
k datu vydání.
49 / 50
Hledáte odpovědi na otázky?
Podívejte se na ESTAV.cz!
Elektronickou verzi příručky, cenové mapy nemovitostí
a další informace naleznete na
www.estav.cz