Představení projektu DOMY VINOŘ

Představení projektu
DOMY VINOŘ
BH Securities a.s. – Váš obchodník s cennými papíry
www.bhs.cz
1 ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PROJEKTU DOMY – VINOŘ
1.1 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE PROJEKTU
• Lokalita: Praha 9 – Vinoř
• Inženýrské sítě: Zkolaudovány
• Lokalita ETAPA II. – V Žabokřiku II, ulice Stojická, Lipoltická
• Termíny ETAPA II. – zahájení leden 2015
• Investor: Euro Development Vinoř, s.r.o.
• Dodavatel stavby: Euro Development Group, s.r.o.
1.2 MAPA UMÍSTĚNÍ PROJEKTU
1.3 ROZPOČTOVÉ NÁKLADY PROJEKTU
Náklady
Množství
Cena půdy pro výstavbu vč. sítí
3 277,0 m
Výstavba rodinných domů (hrubá zastavěná plocha)
1 333,8 m2
Cena/jedn.
2
Celkem Kč
4 828 Kč
15 821 356
14 850 Kč
19 806 336
Inženýrské a projekční činnosti
1 786 310
Finanční náklady projektu
4 347 500
Provozní a ostatní náklady
756 766
Náklady celkem
42 518 268
Výnosy
Množ.
Cena/jedn.
Prodej stavebních pozemků
3 277 m2
6 242 Kč
20 455 024
Celkem Kč
Prodej rodinných domů
1 042 m2
27 200 Kč
28 342 400
3 340 576
Více zisk z prodeje zahrad a zařízení
Výnosy celkem
52 138 000
1.4 CENÍK DOMŮ
Typ domu
Číslo domu
Pozemek
Disp.
Užitná plocha
Pozemek m2
C1
V139/115
1337/115
5kk
139
411
CELKEM vč. DPH
6 845 200 Kč
C1
V139/341
1337/341
5kk
139
372
6 588 200 Kč
C2
V127/117
1337/117
5kk
127
399
6 429 120 Kč
C2
V127/343
1337/343
5kk
127
409
6 489 120 Kč
C2
V127/344
1337/344
5kk
127
413
6 513 120 Kč
C2
V127/118
1337/345+/118
5kk
127
418
6 543 120 Kč
C2
V127/64
1336/64
5kk
127
429
6 374 060 Kč
C2
V127/65
1336/65+/84
5kk
127
426
6 356 060 Kč
1.5 UMÍSTĚNÍ DOMŮ V PROJEKTU – VINOŘ
Vinoř
1.6 VIZUALIZACE DOMŮ
Lokalita v Žabokřiku
1.7 INFORMACE
O MĚSTSKÉ ČÁSTI PRAHA 9 – VINOŘ
Vinoř je městskou částí Prahy 9 a nachází se na severovýchodním okraji Hlavního města Prahy v blízkosti
městské části Kbely a Čakovice v pěkné lokalitě ohraničené Vinořským parkem a Ctěnickým potokem. Historie
této městské části sahá až do roku 1088 n.l. V současné
době zde žije asi 4 000 obyvatel.
1.8 INFORMACE PRO ŘIDIČE
Městská část Praha – Vinoř leží na komunikaci č. 610,
která spojuje centrum Prahy s Brandýsem nad Labem.
Autem se do centra Prahy dostanete do 25 minut. Brandýs
nad Labem je dostupný autem do 13 minut.
1.9 AUTOBUSEM DO CENTRA PRAHY I OKOLNÍCH OBCÍ
Kromě zeleně a pěkného prostředí je další nespornou
výhodou Vinoře dopravní dostupnost. Vinoř je spojena
s centrem Prahy několika linkami městské a příměstské
hromadné dopravy. Například linkou 259 a 378 se
dostanete do Letňan či linkou 375 z Brandýsa nad
Labem do stanice Českomoravská. V nedalekých Satalicích a Kbelích jsou železniční zastávky tratě vedoucí
do Českého ráje a z druhé strany do centra Prahy.
1.10 JAK LZE TRÁVIT VOLNÝ ČAS V LOKALITĚ
Vinoř je bývalou historickou obcí s několika památkami,
Ctěnickým a Vinořským zámkem a kostelem Povýšení
sv. Kříže. Lokalita je vhodná pro mladé lidi a začínající rodiny, které mají rády přírodu a příměstské bydlení
v klidu a zeleni. Vinoř obklopují kaskády rybníků, Ctěnický
a Vinořský háj. V údolí Vinořského potoka jsou situovány
zahrady a naučné stezky. Ve Vinoři je fotbalové hřiště,
hřiště Sokolu Vinoř a tenisové kurty. Milovníci koní najdou
v Ctěnickém areálu parkur. V místě se také nachází golfové
hřiště – driving range Vinoř.
Občanská vybavenost je na velmi vysoké úrovni. Nachází
se zde zdravotní středisko, školy, mateřské školky, pošta,
několik nákupních středisek, kulturně vzdělávací středisko
VINCENT a nová sportovní hala.
1.11 CO NAJDETE V OKOLÍ VINOŘE
V blízkosti se nachází hrad Jenštejn, založený počátkem
14. století. Z původního hradu se zachovala středověká
bašta přístupná veřejnosti. V blízkém souměstí Brandýs
nad Labem – Stará Boleslav u řeky Labe je možné navštívit
bývalou rezidenci posledního rakousko-uherského císaře
Karla I, brandýský zámek s bohatými expozicemi jak
z období monarchie, tak z období první republiky. V Brandýse také začíná nejlepší in-line stezka ve Středočeském
kraji, která vede podél Labe až do Kostelce.
1.12 POSTUP PRODEJE
ÚSTNÍ REZERVACE
Ústní rezervace je nezávazná a je sjednávána na dobu
48 hodin. V této lhůtě je nezbytné potvrdit zájem
o koupi nemovitosti podpisem Rezervační smlouvy.
PÍSEMNÁ REZERVACE
Písemná rezervace je závazná, tzn. že pokud klient
z vlastní vůle odstoupí, rezervační poplatek propadá.
Závazná rezervace vznikne podpisem Rezervační
smlouvy a zaplacením rezervační zálohy. Rezervační
poplatek je součástí kupní ceny nemovitosti.
SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ
O PŘEVODU NEMOVITOSTI
Smlouva o budoucí smlouvě – upravuje vztah mezi
budoucím kupujícím a budoucím prodávajícím. Je zde
blíže specifikována prodávaná nemovitost – pozemek,
dům, stanoveny platební podmínky a popsány jednotlivé fáze koupě. Podpis dle rezervační smlouvy do 30
– 60 dní.
SMLOUVA O ZAJIŠTĚNÍ KLIENTSKÝCH
ZMĚN
Smlouva o budoucí smlouvě – upravuje vztah mezi budoucím kupujícím a budoucím prodávajícím. Je zde blíže specifikována prodávaná nemovitost – pozemek, dům, stanoveny platební podmínky a popsány jednotlivé fáze koupě. Podpis dle rezervační smlouvy do 30–60 dní.
KUPNÍ SMLOUVA NA POZEMEK A DŮM
Kupní smlouva se podepisuje po kolaudaci domu
a po doplacení celé kupní ceny. Okamžitě po podpisu
kupní smlouvy bude příslušnému katastrálnímu úřadu
doručen návrh na zahájení řízení o povolení vkladu
vlastnického práva ve prospěch strany kupující.
SPLÁTKOVÝ KALENDÁŘ
1. záloha – rezervační poplatek ve výši 250.000,- Kč
2. záloha – kupní smlouva na převod pozemku
3. záloha – další platby (z ceny domu) dle postupu
výstavby:
•21% –Dokončení základové desky vč. přívodu kanalizace a vody
•15%–Dokončení obvodového zdiva vč. věnce
•15% –Dokončení krovu a střešní krytiny vč. vnitřních příček
•
20%–Vnitřní instalace: elektro, voda, kanalizace
(plyn není součástí dodávky)
•13%–Dokončení hrubé stavby domu vč. okenních
výplní a vchodových dveří
•
13%
–
Kompletní dokončení vnitřní části stavby,
podlah, dlažby, obkladů a zařizovacích předmětů
•
3%–Doplatek po kompletním dokončení domu
a venkovních úprav
2 CHARAKTERISTIKA
A PODMÍNKY EMISE DLUHOPISŮ
2.1 PRÁVNÍ ZÁKLAD EMISE, DOBA, MÍSTO
A ZPŮSOB VYDÁVÁNÍ
Vydání celé emise bude provedeno zaknihováním v Centrálním
depozitáři cenných papírů, a.s., se sídlem Praha 1, Rybná 14,
PSČ 110 05, IČ: 250 81 489. Datum emise je 30. 12. 2014.
2.2 DRUH, FORMA A PODOBA CENNÉHO
PAPÍRU, OMEZENÍ PŘEVODITELNOSTI
Dluhopisy mají podobu zaknihovaného cenného papíru
a znějí na doručitele. Dluhopisy jsou bez omezení převoditelnosti, avšak jejich převody mohou být pozastaveny
30 dní před datem jejich splatnosti.
2.3 CELKOVÁ HODNOTA EMISE A JMENOVITÁ
HODNOTA CENNÉHO PAPÍRU
• Celková hodnota emise: 26 500 000 Kč
• Jmenovitá hodnota: 1 000 Kč
• Počet dluhopisů: 26 500 ks
2.4 STRUKTURA EMISE CENNÝCH PAPÍRŮ
Emisi tvoří jednotlivé dluhopisy ve jmenovité hodnotě 1 000 Kč.
k právům stavby, ohledně nichž bude stavebníkem společnost
EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o., kterážto práva stavby
budou zřízena na pozemcích ve vlastnictví Emitenta; (4) ručitelským závazkem společností EURO DEVELOPMENT a.s.; (5)
peněžní jistotou a (6) věcným právem zákazu zcizení nebo
zatížení nemovitých věcí, které budou v zástavě k zajištění
Dluhopisů. Agentem pro zajištění je společnost BH Securities,
a.s., se sídlem Praha 1, Na Příkopě 583/15, PSČ 110 00,
IČ: 60192941.
2.7 ÚROKOVÝ VÝNOS
2.7.1 Způsob úročení
Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 7,25 % p.a.
Úroky budou vypláceny dvakrát ročně vždy k 30. 6 a 30. 12.
příslušného roku zpětně. Úrokový výnos bude narůstat vždy ode
dne 30. 12. a 30. 6. každého roku, počínaje dnem 30. 12. 2014.
2.7.2 Báze pro výpočet úroku
Pro účely výpočtu úrokového výnosu příslušejícího k dluhopisům za období kratší jednoho roku se použije úrokové
konvence pro výpočet úroku „30E/360“, tzn. že pro účely
výpočtu úrokového výnosu za období kratší jednoho roku se
má za to, že jeden rok obsahuje 360 dní, avšak vychází se ze
skutečně uplynulého počtu dní v daném výnosovém období.
2.7.3 Konec úročení
Dluhopisy přestanou být úročeny dnem jejich splatnosti
dne 30. 12. 2017 nebo dnem předčasné splatnosti.
2.8 SPLACENÍ
2.8.1 Splacení jmenovité hodnoty
2.5 ADMINISTRÁTOR EMISE A OBCHODNÍK,
KTERÝ OBSTARÁVÁ VYDÁNÍ DLUHOPISŮ
Pokud nedojde k předčasnému splacení dluhopisů, bude
jmenovitá hodnota dluhopisů splacena dne 30. 12. 2017.
Administrátorem emise a Hlavním manažerem emise
dluhopisů je společnost BH Securities a.s., se sídlem Praha 1, Na Příkopě 583/15, PSČ 110 00, IČ: 60192941.
2.8.2 Předčasné splacení
2.6 AGENT PRO ZAJIŠTĚNÍ
Za účelem posílení postavení vlastníků dluhopisů Emitent zajistil
splacení dluhopisů škálou záruk a zajištění s pomocí institutu
“Agenta pro zajištění”, který je, v případě nesplnění peněžitých
závazků Emitenta smluvně zavázán vyplatit výtěžek z realizace
zajištění administrátorovi emise aby jej tento vyplatil vlastníkům
dluhopisů v rozsahu případného nesplnění peněžitého závazku
Emitenta. Závazky Emitenta vyplývající z vydaných dluhopisů
budou zajišťeny ve prospěch agenta pro zajištění: (1) zástavním
právem k nemovitostem ve vlastnictví společnosti Suberoso, s.r.o.; (2) zástavním právem k pozemkům ve vlastnictví
Emitenta, jakmile se stane jejich vlastníkem; (3) zástavním právem
Emitent má právo předčasně splatit minimálně 20% a maximálně 40% jmenovité hodnoty emise k 30. 12. 2015 a 20%
až 100% nesplacené jmenovité hodnoty emise k 30. 12.
2016 anebo k jakémukoliv poté následujícímu Dni výplaty
úroků, a to vždy nejméně 20% jmenovité hodnoty Dluhopisů.
2.9 PLATBY
2.9.1 Měna plateb
Emitent se zavazuje vyplácet úrokové výnosy a splatit jmenovitou hodnotu dluhopisů výlučně v českých korunách. Úrokové
výnosy budou vypláceny a jmenovitá hodnota dluhopisů bude
splacena majitelům dluhopisů v souladu s daňovými, devizovými a jinými příslušnými právními předpisy České republiky
účinnými v době provedení příslušné platby.
2.9.2 Den výplaty a splatnosti
Výplaty úrokových výnosů budou prováděny k datům 30. 6.
a 30. 12. příslušného roku a splacení jmenovité hodnoty
dluhopisů bude provedeno nejpozději k datu 30.12.2017.
3 POUŽITÍ VÝTĚŽKU EMISE
Výnos z této emise dluhopisů bude použit na nákup pozemků
a na výstavbu 8 rodinných domů na pozemcích Emitenta.
4 INFORMACE O EMITENTOVI
OBCHODNÍ FIRMA, IDENTIFIKAČNÍ ČÍSLO,
SÍDLO, ROK VZNIKU, PRÁVNÍ FORMA
mavé prodejní ceny pozemků (v absolutní ceně za každou
stavební parcelu) ale také proto, že akvizicí získal výhradní
možnost zakoupit sousední pozemek pro výstavbu dalších
několika rodinných domů, který má zajištěn přístup pouze
přes pozemky Emitenta, za velmi zajímavou cenu.
V městské části Praha 9 – Vinoř se sice vyskytují konkurenční
projekty s podobnými prodejními cenami, ale díky levným
stavebním pracím zhotovitelů (vlastní stavební firma) si
Emitent může dovolit za stejné ceny okolo 6 mil. Kč nabízet
domy s kuchyněmi, fotovoltaickými panely nebo infra kabinami zdarma v ceně domu. Záruční dobu na postavené domy Emitent u tohoto projektu prodloužil na dnes už nadstandardních 5 let. Výše uvedené parametry dělají z projektu
Domy Vinoř v rámci lokálního trhu nabízených nemovitostí
velmi konkurence schopný projekt.
• Obchodní firma: EURO DEVELOPMENT VINOŘ, s.r.o.
• Sídlo podle obchodního rejstříku: Ječná 550/1, Praha 2,
PSČ 12000
• Identifikační číslo: 033 23 544
• Právní forma: Společnost s ručením omezeným
• Založení společnosti: Společnost byla založena dne
26.6.2014 zakladatelskou smlouvou na dobu neurčitou
• Dne 22.8.2014 byla zapsána v obchodním rejstříku
vedeném u Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka
230269
5 ÚDAJE O ČINNOSTI EMITENTA
5.1 POPIS PODNIKÁNÍ
Hlavním předmětem činnosti Emitenta, společnosti EURO
DEVELOPMENT VINOŘ, s.r.o., je developerská činnost
v lokalitě Praha 9 – Vinoř, spočívající ve výstavbě 8 moderních patrových rodinných domů, v rámci I.etapy projektu
Domy Vinoř.
Emitent podniká v této lokalitě od léta 2014, kdy podepsal smlouvu budoucí kupní na koupi prvních 8 stavebních
pozemků a další si rezervoval. Emitent upravil půdorysy
a standardy původního projektu tak, aby se přizpůsobil
aktuální poptávce na trhu (menší domy, kuchyně zdarma).
Další úprava spočívala v přidání zdraví prospěšných infra
kabin, které nabízí zdarma v rámci stanoveného standardu.
Tyto úpravy kladně ovlivňují poptávku po tomto rezidenčním
projektu ve srovnání s konkurencí. Předpokládaný termín
vydání stavebního povolení a následného zahájení výstavby
prvních rodinných domů plánuje Emitent na jaro 2015.
5.2 KONKURENČNÍ PROSTŘEDÍ
Pro akvizici se Emitent rozhodl zejména po důkladné
obchodní analýze trhu celé lokality a okolí. Pozemky pro
realizaci projektu Domy Vinoř si vybral nejen z důvodu zají-
5.3 OBCHODNÍ STRATEGIE
Strategií Emitenta v projektu Domy Vinoř je postavit v rámci
projektu prvních 5 domů v roce 2015, část domů jako hrubou stavbu a část do fáze kompletních dokončených staveb
na klíč, kde si kupující zvolí pouze druh a barvu finálních
povrchů podlah a koupelen a barvu dveří. Kromě poptávky
po ještě nepostavených domech, kde kupující očekává jiné
výhody, jako např. nižší cenu domu, je totiž v současné
době velký zájem po již postavených domech, do kterých
by se poptávající mohli ihned přestěhovat. Postavené domy
se také v dnešní době těší výrazně větší důvěře zákazníků.
Takové poptávající chce Emitent uspokojit co nejdříve,
a proto se v obchodní strategii pro rok 2015 zaměřil zejména na co nejrychlejší dokončení prvních 5 domů. Z inkasovaných tržeb z těchto domů pak Emitent postaví a prodá
další tři domy během 2016–2017.
6 PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ
EMITENTA
Ve střednědobém horizontu 2–3 let předpokládá Emitent
pozitivní vývoj své developerské činnosti v městské části
Praha 9 – Vinoř. Jedná se zejména o přípravu více než 2ha
velkého území v jižní části této městské části na výstavbu
několika desítek rodinných domů, na které Emitent plánuje
získat stavební povolení do r. 2017.
V dlouhodobém horizontu 3–10 let předpokládá Emitent
velký rozvoj své stavební aktivity v lokalitě právě na výše
zmíněném pozemku, bude se jednat o výstavbu více, než
50 rodinných domů.
ZÁKLADNÍ ÚDAJE O JEDINÉM
SPOLEČNÍKOVI EMITENTA EURO
DEVELOPMENT, A.S.
Obchodní firma, identifikační číslo, sídlo, rok vzniku,
právní forma
Obchodní firma: EURO DEVELOPMENT, a.s.
Sídlo podle obchodního rejstříku: Ječná 550/1,
Praha 2, PSČ 120 00
Identifikační číslo: 27860841
Právní forma: Akciová společnost
Založení společnosti: Společnost byla založena dne
18. 1. 2007 zakladatelskou smlouvou na dobu neurčitou
Dne 14. 2. 2007 byla zapsána v obchodním rejstříku
vedeném u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka
11585
PROFIL SPOLEČNOSTI EURO DEVELOPMENT,A.S.
Společnost EURO DEVELOPMENT, a. s. (také jen „ED“)
spolu se svými dceřinými společnostmi tvoří jeden z významných subjektů, zabývají se developerskou činností v Praze
a okolí. Svou podnikatelskou činnost ED zaměřuje výhradně
na trh rezidenčních nemovitostí, a to především na výstavbu
rodinných domů, s cílem vytvořit širokou nabídku projektů
rodinných domů v zajímavých pražských i mimopražských
lokalitách. Významnou část obchodní činnosti tvoří kromě
developerských projektů zprostředkování prodeje realit
a zprostředkování jejich financování.
Mediálně známá je dceřiná společnost 1.EUROHYPOTÉKA,s.r.o., člen Asociace hypotečních makléřů a jeden
z největších hypotečních brokerů v České republice
zprostředkovala v letech 2007-2013 přes 15 mld. korun
v objemu hypotečních úvěrů a tržby této společnosti dosahují každoročně přes 50 mil. korun. Mezi její klienty patří
významné osobnosti z řad podnikatelů i umělců a společnost patří dnes mezi TOP 10 hypotečních zprostředkovatelů
v České republice.
PŘEHLED MAJETKU KONTROLOVANÉM SPOLEČNOSTÍ EURO DEVELOPMENT A.S.
Společnost
Majetek
LV
Kat.území
m2
Hodnota
Výše zástavy
Vlastní jmění
ED,as
pozemky
3520
Unhošť
4465
8 930 000,00 Kč
6 103 655,00 Kč
2 826 345,00 Kč
ED,as
pozemky
2628
Dolní Jirčany
5494
15 108 500,00 Kč
6 592 800,00 Kč
8 515 700,00 Kč
EDG
pozemky
3593
Unhošť
10682
12 818 400,00 Kč
6 500 000,00 Kč
6 318 400,00 Kč
EDG
rozest. stavby
854
Herink
200
3 956 000,00 Kč
2 060 800,00 Kč
1 895 200,00 Kč
EDG
rozest. stavby
---
Unhošť
1200
11 271 150,00 Kč
6 762 690,00 Kč
4 508 460,00 Kč
ED Unhošť
pozemky
Unhošť
5849
7 018 800,00 Kč
4 000 000,00 Kč
3 018 800,00 Kč
EPI
pozemky
Unhošť
11886
38 035 200,00 Kč
17 400 000,00 Kč
20 635 200,00 Kč
ED Castle Královice
pozemky
353
Praha 22, Královice
106392
122 789 150,00 Kč
45 000 000,00 Kč
77 789 150,00 Kč
ED Královice
pozemky
352
Praha 22, Královice
97139
36 000 000,00 Kč
26 300 000,00 Kč
9 700 000,00 Kč
ED Herink
pozemky
678
Herink
15817
42 705 900,00 Kč
31 036 512,83 Kč
11 669 387,18 Kč
-4 650 703,75 Kč
ED Czech
pozemky
651
Herink
13350
36 045 000,00 Kč
40 695 703,75 Kč
ED Central Bohemia
pozemky
782
Přezletice
2510
10 000 000,00 Kč
8 800 000,00 Kč
1 200 000,00 Kč
ED Prague 22
pozemky
937
Praha 10, Štěrboholy
17454
75 687 200,00 Kč
26 000 000,00 Kč
49 687 200,00 Kč
ED Březiněves
pozemky
Praha 8, Březiněves
83 500 000,00 Kč
45 000 000,00 Kč
38 500 000,00 Kč
503 865 300,00 Kč
272 252 161,58 Kč
231 613 138,43 Kč
Celkem
K hlavním realizovaným projektům řadí ED
především:
(i) nákup 51 962 m2 pozemků v obci Herink v r. 2008
a následný development celkem 107 rodinných domů
ve III. etapách (zkolaudováno již 64 rodinných domů)
(ii) nákup a zahájení následného developmentu po slední III. etapy developerského projektu TERASY
UNHOŠŤ od ECM (celkem 42 moderních funkcionalistických domů, projekt ve fázi výstavby) s nákupem
dalších stavebních pozemků v obci pro výstavbu 78
rodinných domů
(iii) nákup 746 708 m2 pozemků v městské části Praha
22 – Královice pro budoucí výstavbu více, než 300
rodinných domů a nového komerčního centra této
městské části (na I.etapu výstavby již bylo vydáno
územní rozhodnutí)
K důležitým připravovaným projektům řadí ED
především:
(i) nákup pozemků v městské části Praha 8, Březiněves
a následný development celkem 74 rodinných domů
(výstavba rodinných domů bude zahájena v roce
2015, předpokládaný termín získání ÚR jaro 2015)
(ii) nákup pozemků v městské části Praha 10, Štěrboholy a následný development 50 rodinných domů
(výstavba rodinných domů bude zahájena v roce
2015, předpokládaný termín získání ÚR léto 2015)
(iii) nákup několika pozemků v městské části Praha 9,
Vinoř a Přezletice a následný development více než
70 rodinných domů ve II. Etapách (výstavba 21 rodinných domů v I.etapě bude zahájena do konce roku
2014, získání SP a zahájení výstavby II.etapy bude
realizováno v roce 2016–2017)
Za dobu své činnosti si skupina ED vybudovala silnou pozici
residenčního developera rodinných domů, kdy v posledním
roce úspěšně zahájila jejich prodej v několika nových lokalitách. Záměrem společnosti je dále posilovat svoji pozici
investora a developerské společnosti do dalších stavebně
zajímavých lokalit v hlavním městě Praze i okolních okresů
Středočeského kraje.
POPIS PODNIKÁNÍ
Hlavním předmětem činnosti společnosti EURO DEVELOPMENT, a.s. a jejich dceřiných firem (dále jen „skupina ED“)
je developerská činnost, spočívající ve výstavbě výhradně
rezidenčních nemovitostí a především pak rodinných domů
a činnosti související s touto developerskou činností, zejména
zprostředkování prodeje nemovitostí a jejich financování.
Skupina ED podniká na českém realitním trhu od r. 2007,
některé ze společností ve skupině ED pak od roku 2005–
2006. V posledních třech letech skupina ED trvale úspěšně
rozšiřuje své aktivity nákupem dalších pozemků ve vhodných oblastech a lokalitách v Praze a okolí, za zmínku stojí
např. pozemky v lokalitě Terasy Unhošť, pozemky v městské
části Praha 22 – Královice, Praha 10 – Štěrboholy nebo
Praha 9 – Vinoř.
Pozemky v majetku skupiny ED jsou umístěny ve zdravě
se rozvíjejících lokalitách, případně lokalitách, ve kterých
společnost spatřuje dobrý potenciál budoucího rozvoje.
V současné době skupina ED vlastní v Praze a okolí
po­zemky o tržní hodnotě přes 0.6 mld korun a další pozemky má pod budoucími kupními smlouvami. Skupina ED
provozuje své činnosti především v regionu Praha a jeho
okolí, strategií společnosti je však podnikat ve všech okresech Středočeského kraje, kde je v současné době mnoho
zajímavých investičních příležitostí.
KONKURENČNÍ PROSTŘEDÍ
Skupina ED je ve svém regionu jedním z velkých vlastníků
pozemků na výstavbu rodinných domů s velice dobrou
znalostí trhu a celého podnikatelského prostředí, na kterém
se pohybuje téměř 10 let. Ke svým projektům si vybírá
zejména lokality s žádnou nebo minimální konkurencí
v podobě jiných developerských projektů na výstavbu rodinných domů. V těch lokalitách, kde se konkurence vyskytuje,
se pak skupina ED odlišuje výrazně nižší cenou i vizuální
přitažlivostí svého produktu (funkcionalistické domy ED
na Terasách Unhošť v kontrastu s běžnými rodinnými domy
s valbovými a sedlovými střechami od společnosti JUNG
nebo atraktivní moderní patrové domy v lokalitě městské
části Praha 22 – Královice se zajímavou atypickou střechou
v kontrastu s běžnou zástavbou a konkurenčním projektem
se sedlovými střechami).
Nižší prodejní ceny rodinných domů pak ED dosahuje
spojením více faktorů. Základním z nich je několikaletý
vývoj vlastních projektů rodinných domů, kde ve spolupráci
projekčních atelierů a dodavatelů staveb vznikají projekty
z cenově dostupných a kvalitních materiálů. V konečné fázi
do vývoje zasahují i zákazníci, kterým již byly rodinné
domy prodány a kteří ED dávají důležitou zpětnou
vazbu. Díky tomu jsou projekty dispozičně řešeny tak, aby
zde nechyběl např. úložný prostor v podobě půdy nebo
zde nedocházelo k žádným ztrátám ploch na nevyužité
prostory, jako jsou dlouhé chodby nebo různá zákoutí,
které zbytečně prodražují cenu stavby.
Dalším zásadním faktorem, který ovlivňuje konečnou
prodejní cenu rodinných domů, je akviziční cena pozemků
k výstavbě. Skupina ED se zaměřuje pouze na akvizice
pozemků za výrazně nižší, než tržní cenu, které kupuje
od majitelů pozemků nebo jiných menších developerských
společností ve finanční tísni nebo které získává v rámci
nedobrovolných dražeb, veřejných soutěžích či jako odkup
pohledávek ze zkrachovalých developerských projektů
od bank a jiných věřitelů.
OBCHODNÍ STRATEGIE
Strategií skupiny ED je další rozšiřování aktivit investicemi
do vhodných stavebních pozemků zejména v Praze a pak
okolních krajích, ve kterých nemá žádné developerské
projekty. V současnosti se jedná o severní okraj našeho
hlavního města, protože většina současných projektů
skupiny ED je situována na západním, jižním a východním
okraji Prahy. V současnosti skupina ED uvažuje o několika
zajímavých lokalitách v Praze 8 a Praze 9 a dále pak
v okresech, přiléhajících k těmto částem hlavního města.
Skupina ED hodlá i nadále intenzivně využívat mezery,
které existují na trhu výstavby rodinných domů v Praze
a okolí, a které v posledních letech úspěšně zaplnila developerskými projekty Domy Herink nebo Terasy Unhošť. Jde
zejména prodej menších rodinných domů na stavebních
parcelách o velikosti od 200 do 400 m2. Prodejní ceny
rodinných domů se na takto malých pozemcích blíží cenové
nabídce větších bytů v obdobných lokalitách a domy se
tak stávají cenově dostupné i pro zájemce, kteří by jinak
o koupi rodinného domu vůbec neuvažovali.
Součástí záměru rozvoje skupiny ED je také individuální
výstavba rodinných domů na pozemcích zájemců, kterou
zahájí v roce 2015. Pro tento záměr již vybraný projekční
atelier připravuje katalog vzorových rodinných domů.
Skupina ED se také v současnosti více zaměřuje na výstavbu
rodinných domů „na sklad“. Důvodem je fakt, že skupina
ED má většinu rodinných domů ve svých developerských
projektech prodánu ještě před zahájením jejich samotné
výstavby a nemá v nabídce žádné postavené domy pro
zájemce, kteří se chtějí stěhovat ihned (např. z důvodu
prodeje jejich bytu v Praze apod). Dle současných analýz
skupiny ED se jedná až o 50 % kupujících. Druhá polovina
zájemců je ochotná počkat si na výstavbu až 1 rok.
Strategií skupiny ED je intenzivní analýzou možných investičních příležitostí realizovat nejen přímé nákupy pozemků,
ale také využít své kapitálové síly, know how a kontaktů
s bankami a jinými věřiteli k převzetí obchodních společností se zajímavými pozemky ve svém majetku.
PŘEHLED AKTUÁLNĚ REALIZOVANÝCH DEVELOPERSKÝCH PROJEKTŮ
(i) Domy Herink (www.domy-herink.cz): nákup 51 962 m2
stavebních pozemků v obci Herink a jejich následný
development celkem 107 rodinných domů ve III etapách (v současnosti dokončeno a zkolaudováno
64 rodinných domů)
(ii) Domy Jesenice (www.domy-jesenice.cz): nákup 14 101
m2 stavebních pozemků v obci Jesenice u Prahy jejich
následný development, část pozemků byla prodána
zájemcům o individuální výstavbu, na části pozemků
se připravuje výstavba 16 rodinných domů s termínem
zahájení výstavby prvních 6 domů na začátku r. 2015
(iii) Domy Dolní Jirčany (www.domy-jircany.cz): nákup
29 024 m2 stavebních pozemků v obci Dolní Jirčany
a příprava následného developmentu, část pozemků
(přes 9 tis. m2) byla prodána zájemcům o individuální
výstavbu. Na části pozemků se připravuje výstavba
36 rodinných domů. Výstavba prvních 14 domů byla
zahájena v polovině roku 2014
(iv) Domy Unhošť Terasy (www.terasy-unhost.cz): nákup
16.331 m2 stavebních pozemků v obci Unhošť a zahájení následné výstavby této III. etapy projektu TERASY
UNHOŠŤ. Projekt 42 moderních funkcionalistických
domů je nyní ve fázi výstavby prvních 5 řad rodinných
domů, představujícího větší část projektu. V r. 2015
předpokládá společnost získání ÚR na dalších 78
rodinných domů ve východní části Unhoště
(v) Domy Praha – Královice (www.domy-kralovice.cz): nákup celkem 746 708 m2 pozemků v městské části Praha
22 – Královice. Na I. etapu výstavby 17 rodinných
domů z celkového budoucího počtu více, než 300
rodinných domů, již bylo vydáno územní rozhodnutí.
Výstavba této první etapy bude zahájena do jara 2015.
O rok později bude zahájena výstavba II. etapy s 30
rodinnými domy
(vi) Domy Praha – Vinoř (www.domy-vinor.cz, www.domy-prezletice.cz): nákup více než 30 tis. m2 pozemků
v městské části Praha 9 – Vinoř a Přezletice. Na I. etapu
výstavby 17 rodinných domů z celkového budoucího
počtu více, než 70 rodinných domů, již bylo vydáno
územní rozhodnutí a veškeré inženýrské sítě této etapy
jsou již dokončeny a zkolaudovány. Výstavba první
části této první etapy bude zahájena do konce roku
2014. Do r. 2017 bude zahájena výstavba II. etapy
s přibližně 50 rodinnými domy
PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ
Ve střednědobém i dlouhodobém horizontu předpokládá skupina ED pozitivní vývoj svých činností v rozsahu
předmětu svého podnikání. Skupina se primárně zaměří
na rozšíření portfolia vlastněných stavebních pozemků
ve vybraných lokalitách v Praze, tak jako na využití prostoru
v oblasti individuální výstavby domů a na zefektivnění své
příjmové situace plynoucí z prodeje již postavených rodinných domů.
Váš spolehlivý investiční partner již od roku 1993!
PRÁVNÍ UPOZORNĚNÍ
Důležité upozornění: Tato emise není veřejnou nabídkou cenných papírů. Hodnota dluhopisu může klesat nebo růst. Investoři mohou
získat při prodeji dluhopisu před datem splatnosti částku nižší než částku investovanou. Minulá výkonnost nezaručuje srovnatelný
budoucí výkon. Tento dokument má pouze propagační obsah, informace a hodnocení v něm obsažené slouží pouze pro informativní
účely. Tento dokument není prospektem a není určen pro výběrové řízení, není právní, daňovou, nebo investiční radou, doporučením
ani nabídkou, ani neobsahuje radu nebo doporučení k uzavírání jakékoliv transakce. Investování je spojeno s riziky. Investiční rozhodnutí investora musí být založeno na pečlivém zvážení vhodnosti investice do dluhopisů v souvislosti s jejich vlastním cenovým vývojem,
likviditou a investičním horizontem a investor by měl zvážit potřebu nezávislého investičního, právního a daňového poradenství. Tento
dokument nezohledňuje investiční profil jednotlivého investora. Není zaručena přesnost nebo úplnost informací obsažených v tomto
dokumentu. Některé služby a produkty jsou předmětem právních omezení, a proto nemohou být určeny pro obyvatele některých zemí.
BH Securities a.s. je dozorována ČNB. Společnost BH Securities a.s. může od emitenta za činnost spojenou s emisí dluhopisů obdržet
úplatu. Více informací k investičním pobídkám je uvedeno na informačním CD BHS a webových stránkách společnosti v záložce
„Dokumenty ke stažení“. K získání konkrétnější informace se prosím obracejte na Vaší kontaktní osobu. Tento dokument byl připraven
s náležitou pečlivostí a pozorností. Tiskové chyby jsou vyhrazeny.
www.bhs.cz | www.investice.cz
sledujte nás na :
facebook
BHS
podléhá
dohledu
ČNB
twitter
linked-in