Real Facts - Bank Austria

Transkript

APRIL 2007
Real Facts
Commercial Real Estate
in the Czech Republic
A Practical Guide to Legal and
Regulatory Issues
Komerční nemovitosti
v České republice
Praktický průvodce právními předpisy
B A N K
A U S T R I A
C R E D I T A N S T A L T
R E A L
E S T A T E
I N F O R M A T I O N S
Awards:
2005 and 2006 Bank Austria Creditanstalt has received the
“Award for Excellence in International Real Estate in Austria”
by Euromoney, The British financial magazine.
Imprint:
Publisher and copyright holder:
Bank Austria Creditanstalt AG, 1030 Vienna, Vordere Zollamtsstraße 13, 1010 Vienna, Am Hof 2,
http://www.ba-ca.com, e-mail: [email protected]
Edited by: Bank Austria Creditanstalt Real Estate department; Bank Austria Creditanstalt Public Relations department
Responsible for the content: CMS Reich-Rohrwig Hainz and CMS Cameron McKenna
Printed by: Ueberreuter
Graphics: Horvath Grafik Design
Publications service: tel.: +43 (0) 505 05, ext. 56148 (answering machine), fax: +43 (0) 505 05, ext. 56945, e-mail: [email protected]
April 2007
Disclaimer:
Despite careful research and the use of reliable sources, Bank Austria Creditanstalt and CMS cannot assume liability for the completeness or accuracy of the
information given herein. This publication does not constitute an offer or solicitation of an offer.
2
Commercial Real Estate in the Czech Republic, April 2007
Commercial Real Estate
in the Czech Republic
A Practical Guide to Legal and Regulatory Issues
3
Contents
Full Range of Real Estate Services................................................................................................................................................................................................5
1. Ownership and Other Issues in Real Estate ........................................................................................................................................................................6
1.1. Parties – Who can own real estate?................................................................................................................................................................................6
1.2. Ownership – What types of ownership are there? .......................................................................................................................................................6
1.3. Landlord and tenancy law – What are the key features?.............................................................................................................................................7
1.4. Restitution claims – What claims can be brought against a real estate owner? ......................................................................................................8
2. Procedure of a Real Estate Transaction................................................................................................................................................................................9
2.1. Procedure – What are the steps in a sale and purchase transaction?........................................................................................................................9
2.2. Other common contract terms – What other provisions does a real estate sale contract commonly contain?....................................................9
2.3. Brokers – What is the broker’s role? ...............................................................................................................................................................................9
2.4. Property under construction – How can the purchaser be protected? .....................................................................................................................10
2.5. Registration and notarisation of real estate – What are the basic requirements? .................................................................................................10
3. Permits, Planning and Environment ..................................................................................................................................................................................11
3.1. Permit – What permits are required for the use and occupation of real estate? ...................................................................................................11
3.2. Zoning and planning law – What are the basic principles? .......................................................................................................................................12
3.3. Environmental – What are the common environmental issues? ..............................................................................................................................13
4. Finance, Taxes and Insurance ..............................................................................................................................................................................................13
4.1. Financing – How is a real estate transaction financed? .............................................................................................................................................13
4.2. Security over real estate – How is security over real estate created and protected? ............................................................................................14
4.3. Taxes – What are they and who pays them?...............................................................................................................................................................14
4.4. Fees – What are they and who pays them? ................................................................................................................................................................15
4.5. Subsidy and promotion – What kind of promotion measures for the purchase or development of real estate are there? .............................15
4.6. Insurance – What insurance will the parties effect and when does the insurance risk pass to the purchaser? ................................................15
Contacts ..........................................................................................................................................................................................................................................16
All information is available in Czech ................................................................................................................................................................................17 – 30
Your gate to Central and Eastern Europe..................................................................................................................................................................................31
4
Full Range of Real Estate Services
Dear entrepreneurs,
Bank Austria Creditanstalt is UniCredit Group’s gateway to the East.
If you have any questions, our real estate specialists in the Inter-
As such, we can offer our customers the largest and densest bank
national Real Estate Finance department, Bank Austria Credit-
network in Central and Eastern Europe, consisting of more than
anstalt’s competence centre for international cross-border
3,000 branches and offices. Some 65,000 employees already
customers, and their colleagues at the local network banks will
serve 25 million customers in 17 countries in the region.
be happy to assist you in reaching the most profitable decisions.
As the leading provider of real estate financing in Austria and in
We hope that you find this guide helpful and informative!
Central and Eastern Europe, Bank Austria Creditanstalt offers you
a comprehensive range of real-estate-related services, from proj-
Sincerely,
ect financing through property valuation all the way to portfolio
management. In addition to the nationwide BA-CA sales network
in Austria, one of your key benefits as a customer is access to the
growth markets of Central, Eastern and South East Europe
through our area specialists.
In order to provide you with an ideal basis for assessing and
Regina Prehofer
Reinhard Madlencnik
completing cross-border real estate transactions and to give you
Head of Corporates Division
Bank Austria Creditanstalt
Head of Real Estate
a clear overview of the pertinent legal and general conditions in
the countries of this region, Bank Austria Creditanstalt has
teamed up with one of the most respected law offices in Europe,
CMS Reich-Rohrwig Hainz, to prepare and regularly update this
brochure for you. This guide covers the most important legal
regulations governing real estate transactions, and also provides
information on acquiring property ownership and on other relevant topics.
5
Ownership and Other Issues in Real Estate
1. Ownership and Other Issues in
Real Estate
1.1.
Parties – Who can own real estate?
Any legal person may own real estate. This definition will in-
as managed by the Land Office, and rights of foreign nationals to
acquire such land are also severely restricted.
clude individuals, companies, entities established by statute,
(e.g. associations of individuals and/or legal entities, associa-
1.2.
tions accumulating property for a given purpose, units of local
self-government/self-administration) plus the Czech State itself.
Ownership – What types of ownership
are there?
Ownership is the highest title a legal person can hold in relation
to property under Czech law. Ownership of real estate can be
Bodies that are not legal persons, such as unincorporated associ-
equated to freehold title under Anglo-American legal systems.
ations, cannot own real estate directly. Potential owners of commercial real estate include: private developers, insurance compa-
Most of the real estate in the Czech Republic is subject to regis-
nies, banks and other financial institutions, private or public
tration at the Cadastral Registry. All land and most developments
property companies, the Czech State and local authorities.
must be registered.
There are a number of legal restrictions preventing foreign na-
Ownership is freely transferable. Agreements on the transfer of
tionals from acquiring real estate in the Czech Republic, and de-
ownership title must be entered in the Cadastral Registry.
spite EU accession, pre-accession restrictions still apply to individuals who are neither Czech citizens nor have official residency
Ownership title passes upon execution of the decision of the
status in the Czech Republic. However, a foreign national may
Cadastral Registry but the decision takes effect retrospectively
acquire real estate in certain limited circumstances, including via
from the date on which the application to register the transfer
the unapportioned co-ownership of a married couple where one
was filed.
spouse is a non-resident, or by acquiring property from a
spouse, parent or grandparent by inheritance.
Ownership may also be acquired via possession. For this to
occur, property must be in the possession of a so-called “rightful
Individuals who are citizens of EU member states may acquire
possessor” who believes in good faith that the property belongs
most types of real estate in the Czech Republic (except, for ex-
to him for an uninterrupted period of 10 years.
ample, agricultural land) provided that they hold a residency
permit issued by the Czech Foreign Police, either for temporary
It should be noted that under Czech law the owner of a building is
residency over 90 days, or for permanent residency.
not necessarily the owner of the land beneath the building, as it is
possible to have separate ownership of a building and the land
Foreign companies cannot directly own real estate in the Czech
plot on which it is constructed. Care must be taken to establish
Republic. There are, however, two ways in which such companies
whether ownership of a property has been split in this manner.
may indirectly acquire real estate. The first route is to acquire real
estate through a company vehicle established and registered in
Czech law distinguishes between exclusive ownership and co-
the Czech Republic. The second is to acquire real estate through a
ownership of land and buildings. This means that a condominium
foreign company registered in an EU member state that has a
style ownership is permitted where, for example, a person may
branch located and registered in the Czech Republic.
be exclusive owner of a part (unit) of a building and co-owner
with other unit owners of the common areas, the structure and
Foreign companies, however, are not permitted to acquire
the land on which the building stands. Alternatively, more than
forestry land or land forming part of the Agricultural Land Fund
one person may own the whole of a building and/or plot of land.
6
In each case, the co-owner is said to have an “ideal” share in
such common parts or the whole of the building or land plot.
d) a decision was issued by the appropriate state authority that
the structure should be demolished or changes are to be carried out which would prevent the use of the premises;
1.3.
Landlord and tenancy law – What are the
key features?
Czech law distinguishes between leases of residential premises
(governed by the Czech Civil Code no. 40/1964 Coll. Of Laws)
e) the tenant sub-leases the premises without the approval of
the landlord;
f) the tenant changes its business activity in the leased premises without the landlord’s consent.
(the ”Civil Code“) and non-residential premises which are primarily governed by the Act on Lease and Sub-Lease of Non-Resi-
A tenant may terminate a lease concluded for a definite period
dential Premises (Act 116/1990 Coll. Of Laws) (”Act 116“) which
of time under the following circumstances (unless the parties
set out the specific rights and obligations of the landlord and
agree otherwise):
tenant, as well as the reasons for termination of leases.
a) it loses the qualifications which enable it to carry on its busi-
The Civil Code lease provisions apply to all leases in the Czech Re-
b) the premises become unfit for the agreed use (through no
ness activity;
public, so where an issue is not specifically covered by Act 116, it is
governed by the Civil Code provisions on leases. While many provisions of the Civil Code should not be considered mandatory in law it
fault of the tenant);
c) the landlord grossly violates its obligations to maintain and
repair the premises.
is possible that the Civil Code provisions on leases would be considered mandatory since certain provisions contain the words ”unless
If concluded for an indefinite period, a lease may be terminated
agreed otherwise“ and other sections do not have those words.
as the parties see fit. Act 116 provides that, in such cases, either
party may terminate upon the giving of notice without stating a
Key features of landlord and tenancy law (non-residential
reason (i.e. a break clause), unless the parties agree otherwise.
premises):
Therefore, it is open to the parties to agree that the lease can
only be terminated for very specific reasons, or that it can be
Maintenance and repair obligations
terminated for no particular reason by giving notice or with im-
Act 116 provides that unless the parties agree otherwise, the
mediate effect.
landlord is obliged to maintain the premises at his own expense,
to a standard appropriate to their agreed or usual usage. There-
Whilst the law presumes a notice period of 3 months, it is open
fore, it is possible for the parties to limit the landlord’s mainte-
to the parties to agree otherwise.
nance and repair obligations.
Automatic termination
Termination rights
The Civil Code provides that a lease will automatically terminate
The circumstances under which a right to terminate exists
upon the destruction of the object of the lease. Therefore, if a
depend upon whether the lease was concluded for a definite
building were to be destroyed, a branch office, which may have
period of time or an indefinite period.
operated there, would be forced to cease operating – that is,
there would be no obligation on the landlord to use insurance
If concluded for a definite period, a lease can only be terminated
proceeds to reinstate the premises. It is advisable to include a
in the limited circumstances set out in the law, unless the parties
specific provision in the lease agreement clearly stating the par-
agree otherwise. For a landlord, the right arises, inter alia, under
ties’ intention in this regard (although it is questionable whether
the following circumstances:
such a provision would be enforceable).
a) the tenant uses the premises contrary to the purpose for
which they were leased;
b) the tenant fails to pay rent or service charges for more than
one (1) month;
c) the tenant grossly disturbs the peace despite a written warning;
Yielding-up
The law presumes an obligation on the tenant to yield-up the
premises in the condition in which they were originally taken over
(fair wear and tear excepted). However, the parties are at liberty
to agree otherwise. Therefore, if a tenant has altered the premises
7
Ownership and Other Issues in Real Estate
(even with the landlord’s consent), such alterations must be re-
”definite“ period of a sub-lease is a maximum period, not a
moved unless the landlord specifically agrees otherwise.
guaranteed period.
Alterations
General
The Civil Code provides that a tenant may only carry out alterations
A landlord has a lien over the tenant’s moveable property located
to the leased premises with the landlord’s consent. The parties are
on the premises in order to secure rent.
at liberty to agree whether the landlord is to compensate the tenant for any such improvements or not. If the lease agreement is
Under Act 116, a tenant is entitled to a proportional reduction in
silent on this issue, then the provisions of the Civil Code will apply.
rent if, due to a breach by the landlord of its obligations under
As a rule, under the Civil Code, the tenant may only demand reim-
the lease (or other agreement) or the Act, the tenant’s use of
bursement of the cost of alterations if the landlord had undertaken
the premises is limited.
to pay them. Such a demand can only be made after the termination of the lease and after taking into account depreciation in the
value of the improvements. It is worth noting that, even if the
1.4.
Restitution claims – What claims can be
brought against a real estate owner?
landlord did not undertake to reimburse the tenant for the costs of
In the early 1990s the Czech Republic enacted a number of resti-
any alterations, but did give his consent to the alterations, the ten-
tution laws. The period for filing restitution claims has expired
ant may (after the termination of the lease) demand consideration
under all such laws. However, two very limited issues remain:
in the amount by which the value of the premises increases. This
• there is no public register of pending claims or court cases;
follows from the principle of unjust enrichment.
therefore, there is always the risk that a parcel or building is
subject to ongoing restitution proceedings that were started
If a tenant makes alterations without the landlord’s consent, he
within the deadline for filing claims. This risk is limited due to
is obliged to return the premises to their original condition at his
the fact that under most of the restitution laws, the claimant
own expense.
would only be entitled to monetary compensation from the
government but not title to the property if it has already been
Sub-leases
transferred into private ownership;
Act 116 states that ”a tenant is entitled to sub-lease non-resi-
• in a few rare cases title has been re-confirmed to former
dential premises part thereof for a definite period only if the
owners through ”determination of ownership“ court proceed-
landlord agrees“. There is debate among legal analysts whether
ings. Of course, a claim can be made for damages against a
this prohibits sub-leases for indefinite periods entirely (i.e. sub-
person who transferred or who attempted to transfer (as
leases can only be for definite periods of time and then only
Czech law provides that any attempted transfer of title where
with the landlord’s consent) or whether it permits sub-leases for
a restitution claim is pending is void). While we believe that it
indefinite periods without the landlord’s consent.
is rarely done, it is possible in a specific case to search the
archives of the cadastral and land records offices to look for
However, it should be noted that the sub-lease would expire au-
any irregularities in the chain of title. Such a search usually
tomatically upon termination of the head lease, regardless of
takes several weeks and the results are not always conclusive
the length of time for which it was concluded. Therefore, the
since the documents are not always legible or available.
8
2. Procedure of a Real Estate Transaction
2.1.
Procedure – What are the steps in a sale
and purchase transaction?
Following conclusion of the transfer agreement, the lawyers
need to deal with registration of the transfer documents (and
Commercial real estate transactions usually start when proposed
any finance documents) at the Cadastral Registry and the seller
heads of terms are drafted, negotiated and agreed by the seller
needs to arrange for payment of land transfer tax, which is as-
and the buyer. The heads of terms (or letter of intent or memo-
sessed on the higher of the price paid or the valuation carried
randum of understanding) set out the principal terms agreed be-
out by the court-appointed valuer. It is common practice for the
tween the parties and are generally expressed to be “subject to
purchase price to be paid into escrow (bank or notary), to be re-
formal contract” and not legally binding. They form the basis of
leased partly on registration of the buyer as the exclusive owner
the documents to be drafted by the lawyers. Once the heads of
in the Cadastral Register free from encumbrances and partly
terms have been finalised, they are sent to the parties’ lawyers.
(equal to the amount of the tax) when the land transfer tax is
The seller’s lawyers will usually collate all information relating to
paid by the seller.
the property and send it to the buyer’s lawyers together with a
draft of an agreement to conclude a future transfer agreement
2.2.
(future agreement) with the form of transfer agreement attached.
A future agreement is not required if there are no conditions to
Other common contract terms – What
other provisions does a real estate sale
contract commonly contain?
the purchase, in which case the parties proceed directly to the
An agreement for the sale and purchase of property must be in
transfer agreement. The buyer’s lawyers undertake thorough due
writing, must contain all main terms and conditions, and must be in
diligence of all legal documents relating to the property. If the pur-
a form in which one part is signed by both the seller and the buyer.
chase is made with borrowed finance, the lender of the finance
may instruct its own lawyers to carry out due diligence on its
It is common for the agreement to provide for a deposit of 5 %
behalf and negotiate loan and security documentation.
to 10 % of the purchase price.
The seller arranges for the property to be valued by a court-
Provisions relating to value added tax would be included where
appointed valuer for tax purposes (see below).
relevant to ensure that the agreed tax position is preserved. Besides the essential terms of the sale and purchase agreement,
Once the form of future agreement and transfer agreement is
such as the exact specification of the property and price, the
agreed, the seller and buyer sign the future agreement. Once
document should also mention the following:
the conditions to the purchase (if any) are satisfied one party
• The title document under which the seller acquired ownership
will invite the other to conclude the transfer agreement.
• All liabilities burdening the property (mortgages, easements,
Before signing the future agreement and the transfer agreement,
• The conditions of payment of the purchase price
the buyer’s lawyers will conduct a search at the Cadastral Registry
• The date of the handover/takeover of the property
to ensure that the seller still owns the property and that there are
• A provision on which of the parties will pay the real estate
pre-emptive rights, leases)
no new financial or other encumbrances affecting the property.
transfer tax (including retention for payment of a real estate
transfer tax [which is currently at 3 %])
The signatures of the parties on the transfer agreement (but not the
future agreement) must be verified by a notary. The future agree-
• A provision on which of the parties will file the petition for
the change of ownership
ment and transfer agreement may be signed in English with a certi-
Brokers – What is the broker’s role?
fied Czech translation of the transfer agreement prepared for regis-
2.3.
tration purposes, although in practice it is better to also sign the
• Acting for a seller to find a buyer for a sale property, including
Czech version of the transfer agreement for registration purposes.
marketing the property for sale
9
Procedure of a Real Estate Transaction
• Acting for a landlord to find a tenant for a leasehold property,
including marketing the property
The Cadastral Registry shows the legal status and details of the
owners and other persons authorised in connection with the
• Acting for a buyer to find a property to buy
property. As the Cadastral Registry is accessible by the public,
• Acting for a tenant to find a property to lease
third parties are assumed to have knowledge of the contents of
• Acting for any party to a transaction drafting and negotiating
the records kept by the Cadastral Registry.
heads of terms
• Valuing a client’s existing and target properties
As mentioned above, the Cadastral Registry provides a record of
• Day-to-day management of property owned by clients,
who owns which property, the registrable rights benefiting or
including managing maintenance
burdening the property and the title under which the seller ac-
• Programmes and landlord and tenant work and
quired the property. The record is contained on an ownership
• Project management of development of new buildings or
list, which shows all property owned by a particular legal entity
refurbishments.
2.4.
Property under construction –
How can the purchaser be protected?
in a certain cadastral area.
• Part A of the list of ownership gives details of the registered
owner of the property.
In the Czech Republic, it is possible to register in the Cadastral
• Part B of the list of ownership gives a description and the
Registry a building under construction once such a building
location of the property by reference to land plots and identifi-
reaches a certain stage of construction (i.e. when the first floor
cation numbers for buildings together with any rights benefit-
is finished to the extent that the construction and functional lay-
ing the property and a note on protection of the property (for
out of such a floor is apparent). In this case, it is possible to reg-
example national monument property). It should be noted
ister the rights of third parties to such a building (such as mort-
that the street address of the property is not shown on the
gages, easements and pre-emptive rights).
list of ownership for the property. It is sometimes difficult for
lawyers to identify property and additional advice is obtained
Typically, a future purchaser enters into a binding agreement
from a geodetic surveyor.
with a seller on a future purchase agreement, under which it
• Part C of the list of ownership gives descriptions of rights en-
purchases a structure upon its completion. To strengthen its po-
cumbering the property, such as mortgage rights or easement
sition, it is usually advisable to also create a pre-emption right
with respect of a building under construction (and to register
such a right in the Cadastral Registry).
or pre-emptive rights.
• Part D of the list of ownership can contain various pieces of
relevant information relating to the property.
• Part E of the list of ownership refers to agreements or docu-
2.5.
Registration and notarisation of
real estate – What are the basic
requirements?
ments substantiating the ownership as well as other rights
registrable in the Cadastral Registry.
The Czech Republic has a central land register, the Cadastral Reg-
The Cadastral Registry may also contain, where appropriate, a
istry. The Cadastral Registry is run through regional district land
special note ”P“ (plomba), which indicates pending proceedings.
registries, which are responsible for specific areas of the country.
10
3. Permits, Planning and Environment
3.1.
Permit – What permits are required for
the use and occupation of real estate?
general technical building requirements or other regulations and
technical standards, and also compliance with the requirements
On 1.1.2007, a new Construction Act came into effect in the
set by the state administrative authorities concerned, primarily the
Czech Republic. It has partly changed the types of permits for
exclusion or restriction of negative impact of the building and its
the construction and use of property as well as the procedure for
use on the environment. A building permit generally ceases to be
their issue.
valid if construction has not commenced within two years of the
date on which the building permit took legal effect, although a
Structures or facilities and alterations thereto may be placed and
longer period may be granted by the construction authority, or the
their impact on the use of the area may be changed only on the
validity can be extended on request by the applicant.
basis of a planning permit or planning consent.
Generally, a building permit will be required for the construction
Applications to obtain a planning permit to develop land must be
of a ”new build“ property and for work that is proposed for
filed with the local construction authority, which has responsibility
refurbishment of an existing building, and where an existing use
for controlling the use and development of land in its area. Local
(for example office space) is to be changed to another distinct
construction authorities have statutory time periods within which a
use (for example retail premises).
decision must be made as to whether a planning permit should be
issued. There are various statutory rights in relation to appeals,
However, the building permit will no longer be required in some
which can be made if an application is rejected. The applicant does
cases. For example, notification to the authority is all that is re-
not necessarily need to be the owner of the land so anyone can
quired to construct a residential house of up to 150 m2 with one
apply for a planning permit in respect of land, provided that the ap-
basement floor and a ground floor (assuming certain other con-
plicant received the approval of the owner of the land on which the
ditions are met). Permission is automatic if the authority does
applicant intends to build. During the planning permit proceedings
not prohibit the construction within 40 days of the notice.
the relevant authority considers each application with regard to
• compliance with the zoning plan of the relevant area
Some constructions, such as greenhouses, conservatories or
• protection of the environment and health and safety and
sheds, certain landscaping work, facilities and maintenance work
• the standpoints of other participants in the planning proceedings.
do not require a construction permit or notification.
A planning permit will contain conditions which will regulate the
From July 2006, a new type of professional was introduced,
impact of the development of the land.
called Authorised Inspectors, whose main role is to certify plans
for new constructions, especially when the developer wants to
In certain cases, for example, where a structure does not require
avoid traditional construction proceedings. Notification will be
a building permit or notification, the construction office may
sufficient where:
issue a planning consent instead of a planning permission. A
• the Authorised Inspector confirms that the proposed construc-
planning consent is issued within 30 days of the date of notification (if the concerned authorities agree to the project).
tion complies with the legislation and the planning permit,
• all affected authorities issue approving opinions, and
• all parties involved in the construction proceedings consent to
Construction cannot commence until a valid, effective building
the construction.
permit has been issued. The construction authority determines the
binding conditions for implementation and use of a development
If works are to be carried out to historically or architecturally im-
in the building permit. The conditions determined by the construc-
portant buildings, the investor must get a positive statement
tion authority will ensure protection of public interests during con-
from the relevant state authority before a planning or building
struction and use of the building, its integrity, compliance with
permit will be issued.
11
Permits, Planning and Environment
Once a building has been constructed or construction work com-
Planning permits and regulatory plans can be made conditional
pleted, an application must be made to the construction authority
on the developer signing a planning agreement to build the
to issue an occupancy consent. The construction authority exam-
public infrastructure necessary to serve the project.
ines whether construction has been carried out in accordance with
the planning and building permits and with applicable building
In deciding upon whether the planning permit will be issued,
regulations and health, safety and environmental legislation. The
the construction authority examines the submitted documents
occupancy consent issued by the relevant construction authority
with regard to their compliance with environmental and other
then approves the use of a building for a particular purpose.
regulations, including general technical requirements imposed
on construction, hygiene, fire safety, transport, protection of
A building cannot be occupied and a lease cannot be valid in
agricultural land and forestland etc. In cases of large develop-
relation to it, until an occupancy consent is issued.
ments for which the environmental impact assessment procedure is required, the planning permit procedure can be partially
Simple constructions can be used after merely notifying the
run together with the EIA procedure. In addition, the construction
authority.
authority will consider the opinions of the relevant state administration bodies as well as any objections that other parties to
Construction projects with building permits issued before 1 Janu-
the procedure may have.
ary 2007 still require occupancy permits as set out in current
legislation, even if completed after 1 January 2007.
If the approvals and viewpoints that are submitted are not sufficient for the construction authority to make an assessment of
3.2.
Zoning and planning law –
What are the basic principles?
the application, it will set the extent, method and time for supplementing the application.
Act no. 183/2006 Coll. Of Laws, the Construction Act, primarily
governs zoning and planning; there are also other various legal
Planning proceedings can be in some cases combined with con-
regulations governing this area.
struction proceedings.
Before an application for a planning permit is submitted, a developer
The planning permit contains the proposed purpose of the land
must investigate for what use the area in question is designated in a
and states the conditions for protecting the “public interests” in
so-called master plan (or a zoning plan). The master plan is a gener-
the area. It also decides on any objections that may have been
ally binding zoning document which sets up various types of permit-
raised by parties to the procedure.
ted functions and uses of the respective area, and is procured by a
local municipality. If a developer intends to use the area in question
Where the planning permit concerns the location of a construc-
for a different use (than as permitted by the respective master plan),
tion project, the construction office can reserve the right to ask
the required process is quite complex and time consuming (the
for more detailed project documentation. If more detailed docu-
change of a master plan requires various approvals from municipal
mentation has been requested, the construction office can stipulate
authorities). In addition, before a planning permit is granted, the re-
additional conditions to be included in the construction permit
spective construction authority will also review an action area plan
which is issued at a later date. The planning permit is usually
for the respective area (which is a plan determining the manner of
valid for two years when issued, although an extended period
use of those areas which have been allocated for site-specific or
can be stated in the permit. An application for a construction
time-specific development and the method of their development).
permit must be made within this two-year period. Once the
application is made, the planning permit does not lapse.
A planning permit will not be needed for construction in areas
covered by regulatory plans which set out conditions for the use
The municipalities will have pre-emption rights over any land
of the land and which are approved by the municipalities. It may
designated for construction for the public benefit in the zoning
be easier for a developer to apply for a large area of land to be
plan. Owners wishing to transfer any land designated as such
made subject to a regulatory plan rather than seek individual
will have to offer it for sale to the municipality. The price will be
planning permits for each building or phase of the project.
fixed by an independent valuer (which may be lower than the
12
price the seller could achieve on the open market) and the mu-
knowingly permitting the substance to be present on the real
nicipality is not obliged to buy but has 6 months to decide
estate can be found (for example because a more directly re-
whether or not to do so.
sponsible company has since been wound up).
3.3.
Environmental – What are the common
environmental issues?
If development is proposed, then planning permission may be
issued only after an environmental impact assessment of the
Real estate may be contaminated as a result of current and for-
construction is submitted to the building authority. The planning
mer uses. Primary legal responsibility follows the “polluter pays”
permission may also set conditions under which the develop-
principle: the person who spilled, released or discharged a sub-
ment must be carried out to prevent potential contamination.
stance will normally be liable for any ill effects it causes. However, environment laws may also operate to make future owners
Acquisition due diligence may involve the appointment of envi-
and occupiers liable for contamination already present on the
ronmental consultants to consider documentary information and
real estate when they acquire it. This can occur if:
to carry out a site visit (Phase I). If considered necessary, further
• the substance is causing, or there is still potential for it to cause,
intrusive investigations (Phase II) may then be undertaken. It is
actual harm to humans, to real estate, to personal property, to
important to identify potential problems early so that there can
protected ecosystems or to cause pollution of groundwater or
be negotiation on price, the need for and scope of any remedia-
surface waters, as each owner is obliged to maintain its proper-
tion and/or the need to put in place protection in respect of any
ty in such a state so as not to cause any loss or damage to any
existing contamination-related losses that may arise in the
third person or protected ecosystem or surface waters and
future. Such protection may take a number of forms, including
• either the new owner knows about the presence of the sub-
obligations to remediate any contamination discovered post-
stance but fails to take adequate steps to limit the harm it
acquisition and indemnities in respect of first-party loss or third-
causes, or no person more directly responsible for causing or
party claims to cover any of these risks.
4. Finance, Taxes and Insurance
4.1.
Financing – How is a real estate
transaction financed?
Under the Insolvency Act which is to become effective on
1.7.2007, if insolvency proceedings are commenced in the form of
The principal ways in which real estate acquisition is financed are:
a bankruptcy in respect of a borrower, an insolvency administrator
• Through the buyer’s own cash resources or general corporate
is appointed by a court. A secured lender, who has security over a
banking facilities
• By using the capital value of the property to raise specific
finance secured by the property.
particular asset (a lien, a mortgage/pledge, restriction on property
transfers, transfer by way of security, assignment of a receivable in
order to provide security or a similar right under foreign law), may
require that their claim be settled using the proceeds from the sale
A typical security package will involve the grant of a mortgage over
of a thing, right or receivable or another item of value used to se-
the real estate itself together with supporting pledges over the
cure their claim. The proceedings from such a sale, reduced by the
shares of the borrower, bank accounts, insurance policies, rental in-
cost of the sale (no more than 5 % of such proceeds), cost of ad-
come from the property and the like. Floating charges used in com-
ministration (no more than 4 % of the proceeds) and a sum to be
mon law jurisdictions are not recognised under Czech law. However,
paid as the administrator’s fee are then released to the secured
Czech law does have a concept of a pledge of an enterprise which
lender. The remainder of the secured amount may be settled from
in fact is similar to a floating charge, but it is not frequently used.
the proceeds resulting from the sale of the other assets which
13
Finance, Taxes and Insurance
were not secured by the lender or other third parties. Set-off of re-
by means of security and paid into a specific account charged to
ceivables and liabilities from and to a bankrupt entity is permitted
the lender and will restrict withdrawals from that account to the
following the bankruptcy decision provided that the statutory con-
making of payments in respect of the financing costs and repay-
ditions for such a set-off were met before the decision on the
ment of the principal sum secured on the property.
method of dealing with the bankruptcy (i.e. prior to the declaration
Taxes – What are they and
who pays them?
of bankruptcy, re-organisation or discharge from debts).
4.3.
Currently, under the valid Bankruptcy and Composition Act, if
The main tax on acquisitions is real estate transfer tax (RETT) at
bankruptcy proceedings are commenced in respect of a borrow-
the flat rate of 3 % of the higher of the purchase price or the
er, an insolvency administrator is appointed by a court. A
value of the property determined by a court-appointed expert.
secured lender, who has security over a particular asset, may
RETT must be paid by the seller by the end of the third month fol-
require that up to 70 % of the proceeds of the sale of such asset,
lowing the month of completion of an acquisition. Calculation of
less the costs of sale, be paid to it. The remainder of the secured
the RETT must be included in a RETT tax return which must be
amount may be settled from the proceeds resulting from the
submitted to the appropriate tax office. The seller is primarily
sale of the other assets which were not secured by the lender or
liable to pay the RETT, but the buyer guarantees payment (by oper-
other third parties. Set-off of receivables and liabilities from and
ation of law) payment if the seller fails to pay. It is therefore usual
to a bankrupt entity is not permitted under Czech law, except for
for an amount equal to the RETT to be placed in escrow and only
the final statement of profits and loss arising from the settle-
released to the seller when it produces evidence that the RETT has
ment of transactions on the capital market.
been paid. Failure to pay the RETT within the prescribed time is
subject to significant penalties and interest.
Lenders typically require floating interest rate borrowings to be
hedged under separate interest rate hedging arrangements so
General value added tax (VAT) on the transfer of buildings is at the
that the interest cost is effectively fixed.
rate of 19 %. The transfer of the following buildings is VAT exempt:
• those which are transferred 3 years after initial acquisition and
Raising finance by bond/debenture stock issue is quite unusual
in the Czech Republic.
• new or heavily reconstructed buildings transferred 3 years
after the occupancy permit is issued. Generally, the transfer of
land is VAT exempt, unless the land is “building land” (i.e. un-
In the case of real estate transactions made in the form of a
developed land with the benefit of a building permit, in
share deal, financial assistance provisions must be observed (i.e.
which case the applicable rate of VAT is 19 %.
the acquisition loan cannot be secured by the real estate or
other assets of the target company).
If real estate has been acquired through a share purchase, there
will be no VAT on the transfer of shares.
4.2.
Security over real estate – How is security
over real estate created and protected?
A fixed security interest over land or a building is generally created
During due diligence for an acquisition, the buyer will also pay
the costs of conducting searches.
under a document called a mortgage. A pledge over moveable
assets, a pool of assets or over an enterprise must be registered in
The buyer will also pay for any valuations and surveys of the
the Pledge Register held by the Notary Chamber. In the case of
physical state of the property and any environmental audits or
land, buildings, apartments or other real estate property to which
desktop studies. The seller will pay for the valuation by the
the title is registered at the Cadastral Registry, all mortgages must
court-appointed expert.
be registered in the Cadastral Registry by making the appropriate
application to it. For unregistered real estate such as minor build-
It is not uncommon on commercial acquisitions for the seller and
ing works, mortgages must be registered in the Pledge Register.
the buyer to have each appointed its own broker, to whom they
will pay any commission due.
In the case of investment property, some lenders require all
rental income (excluding service charge receipts) to be assigned
14
Generally each party pays its own expenses.
4.4.
Fees – What are they and
who pays them?
4.6.
There are minor administrative fees payable in connection with
Insurance – What insurance will
the parties effect and when does the
insurance risk pass to the purchaser?
the registration of ownership rights, mortgages, pre-emptive or
Before a sale is completed, insurance is generally the responsi-
other rights registered in the Cadastral Registry. The buyer will
bility of the owner of the property.
usually be responsible for the payment of the Cadastral Registry
fees associated with registration of the transfer to the buyer.
However, where such property is the subject of a lease, the terms
of the lease can prescribe which party has responsibility to insure.
In the case of preparation of a pledge which is subject to registration in the Pledge Registry, there are notarial fees payable by
The insuring party should have a fully comprehensive building insur-
the parties. Further, there are fees payable in connection with
ance policy to protect the structure and fixtures and fittings of the
the notarial deed on direct enforceability (which is also a docu-
property in the event of damage or destruction by any of a compre-
ment used as a security instrument in case of financing). Such
hensive list of insured risks such as storm, lightning, fire and water
fees are quite significant (depending on the value of the secured
damage. The policy may also cover additional special heads of
receivables, but usually ranging between EUR 2,000 – EUR 3,000).
cover such as subsidence, earthquake and, if available, terrorism.
In the case of financing, it is customary (although not provided
In certain areas of the Czech Republic, the policy usually also in-
specifically by applicable law) that the fees are payable by the
cludes flood coverage but premiums and excesses are quite high
borrower.
due to the number of claims made in recent years.
4.5.
Subsidy and promotion – What kind of
promotion measures for the purchase or
development of real estate are there?
Insurance policies (the insurance contracts containing the contractual terms between the insurance company and the insured
party) may either comprise a single policy for one particular
There are various subsidies and grants that can be provided by
property or a block policy designed to cover a portfolio of prop-
the EU for various projects in the Czech Republic. Such subsidies
erties. Larger institutional investors may self-insure.
are divided into various groups (such as residential, leisure,
human resources). There is no entitlement to such subsidies and
In recent years, it has been possible to take out insurance if
they usually are designated for projects which bring some public
there is some specified defect in the title to the property. For an
benefit, for the development of economically undeveloped
additional premium, the benefit of such policies may usually be
areas, for the protection of cultural monuments, etc.
claimed by subsequent owners of the property and tenants.
In addition, a Czech ministry of local development could also pro-
Insurance policies (except title policies) are personal and not trans-
vide donations which support the development of less developed
ferable on sale. On a sale, the timing of the transfer of risk is nor-
regions (mainly to support production and create new labour op-
mally prescribed by the transfer agreement as being the date of
portunities). There is also no legal entitlement to such donations.
filing the application to register the transfer in the Real Estate
Cadastre.
15
Contacts
Contacts
HVB Bank Czech Republic
Real Estate Finance Center
Dušan Prchlík
Náměstí Republiky 3a, 110 05 Praha 1, Czech Republic
tel.: +420 2 2111 9287
fax: +420 2 2111 9299
e-mail: [email protected]
CMS Cameron McKenna LLP and its associated offices are members of CMS, the alliance of major independent European law
firms. The Prague office is a joint venture between CMS
Cameron McKenna v.o.s., CMS Hasche Sigle and CMS ReichRohrwig Hainz Rechtsanwälte GmbH. The office was established
Živnostenská banka, Czech Republic
in 1991 as a Czech General Commercial Partnership and is able
Real Estate and Project Finance
to provide local experience combined with a full range of legal
Petr Beranek
Na Příkopě 858/20, 113 80 Praha 1, Czech Republic
tel.: +420 224 127 234
fax: +420 224 127 273
Bank Austria Creditanstalt, Austria
Real Estate Finance, for cross border activities:
services to both domestic and international corporate clients.
Please contact:
Hilary McDowell
Karolíny Světlé 25, Prague 1, Czech Republic
tel.: +420 296 798 111
fax: +420 221 098 000
Paul Stallebrass
Teresa Dreo
Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna
tel.: +43(0)5 05 05 55333
tel.: +420 296 798 111
fax: +420 221 098 000
fax: +43(0)5 05 05 55108
Pavla Křečková
or
Gabor Somogyi
tel.: +43(0)5 05 05 55175
fax: +43(0)5 05 05 57985
tel.: +420 296 798 111
fax: +420 221 098 000
The following other countries have been featured in this series
• Austria
• Bulgaria
• Croatia
• Hungary
• Poland
• Romania
• Russia
• Serbia
• Slovenia
• Slovakia
• Turkey
• Ukraine
All country brochures are available in two versions (English and the respective language of the country or in German only) and can be
downloaded from the BA-CA web site (www.ba-ca.com) under Corporate Customers – Financing – Real Estate.
16
Komerční nemovitosti
v České republice
Praktický průvodce právními předpisy
Komerční nemovitosti v České republice, duben 2007
17
Obsah
Veškeré informace v anglickém jazyce ...............................................................................................................................................................................3 – 16
Komplexní škála služeb v oblasti nemovitostí .......................................................................................................................................................................19
1. Vlastnictví a práva vztahující se k nemovitostem ..........................................................................................................................................................20
1.1. Smluvní strany – Kdo může vlastnit nemovitosti? ......................................................................................................................................................20
1.2. Vlastnictví – Jaké typy vlastnictví existují?...................................................................................................................................................................20
1.3. Zákony o pronajímatelích a nájemních vztazích – Jaké jsou jejich klíčové prvky? ................................................................................................21
1.4. Restituční nároky – Jaké nároky lze vznést vůči vlastníkovi nemovitosti? ..............................................................................................................22
2. Postup při transakcích s nemovitostmi ............................................................................................................................................................................23
2.1. Postup – Jaké jsou kroky při prodeji a koupi?..............................................................................................................................................................23
2.2. Další běžné smluvní podmínky – Jaká další ustanovení smlouva o prodeji nemovitosti zpravidla obsahuje?...................................................23
2.3. Makléři – Jaká je role makléře? .....................................................................................................................................................................................23
2.4. Nemovitost ve výstavbě – Jak lze ochránit kupujícího? .............................................................................................................................................24
2.5. Zápis nemovitosti a notářské ověření – Jaké jsou základní požadavky?..................................................................................................................24
3. Povolení, územní řízení a životní prostředí......................................................................................................................................................................25
3.1. Povolení – Jaká povolení jsou nutná pro užívání nemovitosti? .................................................................................................................................25
3.2. Zákony v oblasti územního plánování – Jaké jsou základní principy? ......................................................................................................................26
3.3. Životní prostředí – Jaké jsou běžné ekologické problémy?........................................................................................................................................26
4. Finance, daně a pojištění......................................................................................................................................................................................................27
4.1. Financování – Jak jsou transakce související s nemovitostmi financovány?...........................................................................................................27
4.2. Zajištění nemovitosti – Jak je zajištění nemovitosti zřízeno a chráněno?................................................................................................................28
4.3. Daně – Jaké jsou a kdo je hradí? ...................................................................................................................................................................................28
4.4. Poplatky – Jaké jsou a kdo je hradí? .............................................................................................................................................................................28
4.5. Dotace a podpora – Jaké druhy opatření existují na podporu koupě nebo výstavby nemovitostí? .....................................................................29
4.6. Pojištění – Jaké pojištění smluvní strany sjednávají a kdy přechází pojistné riziko na kupujícího? .....................................................................29
Kontakt ..........................................................................................................................................................................................................................................30
Your gate to Central and Eastern Europe..................................................................................................................................................................................31
18
Komplexní škála služeb
v oblasti nemovitostí
Vážená paní podnikatelko,
vážený pane podnikateli,
banka Bank Austria Creditanstalt je v rámci skupiny UniCredit
Pokud máte další otázky, naši odborníci na nemovitosti z oddělení
Group hnací silou podnikání ve východní Evropě. Diky tomu
International Real Estate Finance, které je v Bank Austria Credit-
můžeme našim zákazníkům nabídnout největší a nejhustší
anstalt odpovědným střediskem pro mezinárodní klientelu, nebo
bankovní síť ve střední a východní Evropě. 65 000 zaměstnanců
jejich kolegové ze sítě lokálních bank Vám při vašem rozhodování
pečuje v této oblasti již o 25 milionů zákazníků ve více než
rádi osobně pomohou.
3 000 pobočkách – v 17 zemích.
Informativní počtení Vám přejí
Jako přední poskytovatel financování nemovitostí v Rakousku a ve
střední a východní Evropě Vám Bank Austria Creditanstalt nabízí
rozsáhlou paletu služeb týkajících se nemovitostí: od financování
projektu přes ocenění nemovitosti až po správu portfolia. Vedle
celoplošné prodejní sítě BA-CA v Rakousku budete těžit zejména
z přístupu ke všem růstovým trhům ve střední, východní a jihovýchodní Evropě, který Vám umožní znalci z našeho bankovního
domu.
Abychom Vám v mezinárodním obchodu s nemovitostmi nabídli
Regina Prehofer
Reinhard Madlencnik
Head of Corporates Division
Head of Real Estate
ideální servis a přehledně Vám přiblížili hlavní rámcové podmínky, připravila Bank Austria Creditanstalt ve spolupráci s renomovanou právní kanceláří CMS Reich-Rohrwig Hainz tuto brožuru,
která je průběžně aktualizována podle nejnovějšího stavu. Tento
průvodce zahrnuje podstatné právní předpisy pro převody nemovitostí a dále obsahuje rovněž informace k nabývání majetku a
dalším specifickým odborným tématům.
19
Vlastnictví a práva vztahující se k nemovitostem
1. Vlastnictví a práva vztahující
se k nemovitostem
1.1.
Smluvní strany – Kdo může vlastnit
nemovitosti?
Zahraničním společnostem však není povoleno nabývat lesní
půdu nebo půdu spadající do zemědělského půdního fondu ve-
Nemovitosti může vlastnit jakákoliv právnická osoba. Tato defini-
deného Pozemkovým úřadem a práva cizích státních příslušníků
ce zahrnuje fyzické osoby, společnosti, právnické osoby založené
nabývat tyto pozemky jsou také zásadně omezena.
statutem (tj. sdružení fyzických anebo právnických osob, sdružení
shromažďující majetek pro daný účel, samosprávné jednotky/sa-
Vlastnictví – Jaké typy vlastnictví
existují?
mospráva) plus český stát jako takový.
1.2.
Subjekty, které nejsou právnickými osobami, jako například nere-
Vlastnické právo je podle českého práva nejvyšším právním titu-
gistrovaná sdružení, nemohou vlastnit nemovitosti přímo. Mezi
lem, který může právnická osoba získat ve vztahu k nemovitosti.
potenciální vlastníky komerčních nemovitostí patří: soukromí de-
Vlastnické právo k nemovitosti lze přirovnat k „freehold title“
velopeři, pojišťovny, banky a další finanční instituce, soukromé
v angloamerických právních systémech.
nebo veřejné realitní společnosti, český stát a místní úřady.
Většina nemovitostí v České republice se zapisuje do katastru
Existuje celá řada právních omezení, která brání cizím státním
nemovitostí. Zapsány musí být veškeré pozemky a většina staveb.
příslušníkům nabývat nemovitý majetek v České republice,
a i přes přistoupení k EU stále platí předvstupní omezení pro
Vlastnické právo je volně převoditelné. Smlouvy o převodu vlast-
fyzické osoby, které nejsou občany České republiky ani úředně
nického práva musí být zapsány v katastru nemovitostí.
nemají v České republice trvalý pobyt. Cizí státní příslušník však
může nabýt nemovitý majetek za určitých vymezených okolností
Vlastnické právo přechází okamžikem vydání rozhodnutí katastrál-
například prostřednictvím společného jmění manželů (SJM), kde
ního úřadu o povolení vkladu, ale právní účinky nastávají zpětně
jeden z manželů nemá trvalý pobyt, nebo nabytím nemovitosti
ke dni, kdy byl podán návrh na zápis převodu vlastnického práva.
od manžela/manželky, rodiče nebo prarodiče děděním.
Vlastnické právo lze rovněž nabýt vydržením. Aby k tomu došlo,
Fyzické osoby, které jsou občany členských států EU, mohou
musí nemovitost držet tzv. „oprávněný držitel“, který se v dobré víře
v České republice nabývat většinu typů nemovitostí (s výjimkou
domnívá, že mu nemovitost patří, a to nepřetržitě po dobu 10 let.
např. zemědělské půdy), pokud mají povolení ke krátkodobému
pobytu nad 90 dnů nebo k trvalému pobytu, vydané Cizineckou
Je třeba mít na paměti, že podle českého práva není vlastník bu-
policií České republiky.
dovy nutně i vlastníkem pozemku pod budovou, neboť je možné
oddělené vlastnictví budovy a pozemku, na němž je budova po-
Zahraniční společnosti nemohou v České republice vlastnit ne-
stavena. Je třeba pečlivě zjistit, zda bylo vlastnictví nemovitosti
movitosti přímo. Existují však dva způsoby, jak mohou společnosti
tímto způsobem rozděleno.
nemovitosti nabývat nepřímo. Prvním je nabytí nemovitostí
prostřednictvím účelové společnosti založené a zapsané v České
České právo rozlišuje mezi výlučným vlastnictvím a spoluvlast-
republice.
prostřednictvím
nictvím pozemků a budov. To znamená, že podílové spoluvlast-
zahraniční společnosti zapsané v členském státu EU, který má
nictví je povoleno tam, kde je například osoba výlučným vlastníkem
organizační složku na území České republiky zapsanou v České
části (jednotky) budovy a spolu s ostatními vlastníky jednotek je
republice.
spoluvlastníkem společných prostor, konstrukce a pozemku, na
Druhým
je
nabytí
nemovitostí
němž budova stojí. Rovněž je možné, aby více osob vlastnilo
20
celou budovu anebo pozemek. V takovém případě se hovoří
o tom, že spoluvlastníci mají „ideální podíl“ na společných
prostorách nebo celé budově či pozemku.
d) příslušný orgán státní správy rozhodl o odstranění stavby nebo
o změnách, které brání užívání prostor;
e) nájemce přenechá prostory do podnájmu bez souhlasu pronajímatele;
1.3.
Zákony o pronajímatelích a nájemních
vztazích – Jaké jsou jejich klíčové prvky?
f) nájemce změnil v pronajatých prostorách bez souhlasu pronajímatele předmět podnikání.
České právo rozlišuje mezi nájmem bytových prostor (které se řídí
českým občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb. („občanský záko-
Nájemce může ukončit nájem sjednaný na dobu určitou v násle-
ník“) a nebytových prostor. Nájmy nebytových prostor se řídí pře-
dujících případech (pokud se smluvní strany v nájemní smlouvě
devším zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor (zákon
nedohodnou jinak):
č. 116/1990 Sb.) („zákon 116“), který upravuje specifická práva
a) ztratí způsobilost k provozování své podnikatelské činnosti;
a povinnosti pronajímatele a nájemce i důvody ukončení nájmu.
b) prostory se stanou nezpůsobilé ke smluvenému užívání (bez
Ustanovení občanského zákoníku upravující nájem platí pro
c) pronajímatel hrubě porušuje povinnosti udržovat a opravovat
zavinění nájemcem);
všechny nájmy v České republice, takže v případech, kdy některá
prostory.
záležitost není výslovně upravena zákonem 116, upravují ji ustanovení občanského zákoníku týkající se nájmu. Zatímco některá
Pokud je nájem sjednán na dobu neurčitou, je možné nájem
ustanovení občanského zákoníku by se neměla považovat za ko-
ukončit podle toho, jak to smluvní strany považují za vhodné.
gentní ze zákona, je možné, že ustanovení občanského zákoníku
Zákon 116 stanoví, že pokud se smluvní strany nedohodnou
upravující nájem by za kogentní považována byla, protože někte-
jinak, mohou v těchto případech ukončit nájem na základě výpo-
rá ustanovení občanského zákoníku obsahují formulaci „pokud
vědi bez uvedení důvodu. Je tedy na smluvních stranách, zda se
není dohodnuto jinak“ a jiné paragrafy tuto formulaci neobsahují.
dohodnou, že nájem je možné ukončit pouze z velmi konkrétních důvodů, nebo že ho lze ukončit i bez konkrétního důvodu
Hlavní znaky zákonů týkající se
nájemních vztahů (nebytové
výpovědí, případně s okamžitým účinkem.
prostory):
I když zákon předpokládá tříměsíční výpovědní lhůtu, mohou se
Povinnost provádět údržbu a opravy
smluvní strany dohodnout jinak.
Zákon 116 stanoví, že pokud se strany nedohodnou jinak, je pronajímatel povinen udržovat prostory na své vlastní náklady ve
Automatické skončení
stavu způsobilém ke smluvenému nebo obvyklému účelu nájmu.
Občanský zákoník stanoví, že nájem automaticky skončí zničením
Smluvní strany tedy mohou omezit povinnosti pronajímatele
předmětu nájmu. Pokud by tedy mělo dojít ke zničení budovy,
v souvislosti s údržbou a opravami.
pobočka, která v ní provozovala činnost, by byla nucena ukončit
provoz – tj. pronajímatel by neměl povinnost použít pojistné
Právo na ukončení
plnění k uvedení prostor do původního stavu. Je tedy vhodné do
Okolnosti, za nichž existuje právo ukončit nájem, závisí na tom,
nájemní smlouvy začlenit konkrétní ustanovení jasně stanovující
zda byl nájem sjednán na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.
záměr smluvních stran v tomto ohledu (i když je sporné, zda by
takové ustanovení bylo vymahatelé).
Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, je možné nájem ukončit pouze ve vymezených případech stanovených zákonem,
Navrácení předmětu nájmu
pokud se smluvní strany v nájemní smlouvě nedohodnou jinak.
Zákon předpokládá povinnost nájemce vrátit prostory ve stavu,
Pronajímateli toto právo vzniká mimo jiné v těchto případech:
ve kterém je původně převzal (s přihlédnutím k běžnému opo-
a) nájemce užívá prostory v rozporu s účelem, ke kterému byly
třebení). Smluvní strany se ovšem mohou dohodnout jinak.
pronajaty;
b) nájemce nehradí nájemné nebo poplatky za služby déle než
jeden (1) měsíc;
Pokud nájemce provede v prostorách změny (i se souhlasem
pronajímatele), úpravy musí být odstraněny, pokud pronajímatel
výslovně nedá svůj souhlas s jiným postupem.
c) nájemce přes písemné upozornění hrubě porušuje klid;
21
Vlastnictví a práva vztahující se k nemovitostem
Úpravy předmětu nájmu
Občanský zákoník stanoví, že nájemce může provádět úpravy pro-
1.4.
Restituční nároky – Jaké nároky lze
vznést vůči vlastníkovi nemovitosti?
najatých prostor pouze se souhlasem pronajímatele. Smluvní stra-
Na počátku devadesátých let 20. století přijala Česká republika
ny se mohou dohodnout, zda pronajímatel uhradí nájemci některá
několik restitučních zákonů. Lhůta pro podání restitučních nároků
taková zhodnocení či nikoliv. V případě, že nájemní smlouva neob-
vypršela u všech těchto zákonů. Nicméně zůstaly dva velmi spe-
sahuje žádné ustanovení o této záležitosti, platí ustanovení občan-
cifické problémy:
ského zákoníku. Podle občanského zákoníku může nájemce poža-
• neexistuje žádný veřejný rejstřík nevyřízených nároků nebo
dovat náhradu nákladů na změny zpravidla pouze v případě, že se
soudních případů; je tedy vždy riziko, že parcela nebo budova
pronajímatel zavázal tyto náklady uhradit. Nájemce je oprávněn
může být předmětem probíhajícího restitučního řízení, které
požadovat úhradu až po ukončení nájmu a po zohlednění odpisů
bylo zahájeno v rámci lhůty pro podání restitučních nároků. Toto
zhodnocení. Za zmínku stojí že i když se pronajímatel nezavázal
riziko je omezené vzhledem ke skutečnosti, že podle většiny
uhradit nájemci náklady na jakékoliv změny, ale dal souhlas s pro-
restitučních zákonů má oprávněná osoba nárok pouze na peně-
vedením změn, může nájemce (po ukončení nájmu) požadovat
žité plnění od státu, ale nikoliv na vydání nemovitosti, pokud
protihodnotu částky, o niž se zvýší hodnota prostor. Toto právo
byla tato nemovitost již převedena do soukromého vlastnictví;
vyplývá ze zásady bezdůvodného obohacení.
• v několika výjimečných případech bylo vlastnické právo přiznáno původním majitelům prostřednictvím soudního řízení na
V případě, že nájemce provede změny bez souhlasu pronajímatele,
„určení vlastnictví“. Samozřejmě lze požadovat náhradu škody
je povinen uvést prostory na vlastní náklady do původního stavu.
na osobě, která převod provedla nebo se jej pokusila provést
(protože české právo považuje jakýkoliv pokus o převod vlast-
Podnájem
nického práva v případě, že existuje nevyřízený restituční
Zákon 116 stanoví, že „nájemce je oprávněn přenechat nebytový
nárok, za neplatný). Domníváme se, že k tomu dochází zřídka,
prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s
ale v konkrétním případě je možné prohledat archivy katast-
předchozím písemným souhlasem pronajimatele“. Mezi právními
rálních úřadů a snažit se najít nesrovnalosti v posloupnosti
analytiky probíhá diskuse o tom, zda jsou tímto zcela zakázány
vlastnictví. Toto vyhledávání obvykle trvá několik týdnů a
podnájmy na dobu neurčitou (tj. přenechat do podnájmu lze pouze
výsledky nejsou vždycky průkazné, protože dokumenty nejsou
na dobu určitou a tehdy pouze se souhlasem pronajímatele), nebo
vždy čitelné či nejsou vždy k dispozici.
zda jsou povoleny podnájmy na dobu neurčitou bez souhlasu pronajímatele.
Nicméně je třeba podotknout, že podnájem zaniká automaticky
skončením hlavního nájmu bez ohledu na dobu, na kterou byl
podnájem sjednán. „Určitá“ doba podnájmu je tedy maximální
dobou, nikoliv dobou zaručenou.
Obecně
Pronajímatel má zadržovací právo k movitému majetku nájemce
umístěnému v pronajatých prostorách jako zajištění nájemného.
Podle zákona 116 je nájemce oprávněn požadovat poměrnou
slevu na nájemném, pokud z důvodu porušení povinností pronajímatele podle nájemní smlouvy (nebo jiné smlouvy) nebo podle
zákona může nájemce užívat prostory pouze v omezené míře.
22
2. Postup při transakcích s nemovitostmi
2.1.
Postup – Jaké jsou kroky při
prodeji a koupi?
Po uzavření smlouvy o převodu musí právní zástupci zajistit zápis
dokumentů souvisejících s převodem (a případných finančních
Komerční transakce s nemovitostmi obvykle začínají sepsáním
dokumentů) u katastrálního úřadu a prodávající musí zajistit
rámcových podmínek jednání a dohodou o navrhovaných rámco-
úhradu daně z převodu nemovitostí, která se vyměřuje na zákla-
vých podmínkách mezi prodávajícím a kupujícím. Rámcové pod-
dě uhrazené ceny nebo odhadní ceny stanovené soudním znal-
mínky (nebo předběžná dohoda či memorandum) stanoví základ-
cem, podle toho, která částka je vyšší. Běžně se kupní cena hradí
ní ujednání mezi smluvními stranami a obecně se hovoří o tom,
na vázaný účet (u banky nebo u notáře) s tím, že část bude
že jsou podmíněny „formální smlouvou“ a nejsou právně závaz-
uvolněna při zápisu kupujícího jako výlučného vlastníka do ka-
né. Tvoří základ dokumentů, které připraví právní zástupci. Po do-
tastru nemovitostí bez jakýchkoliv zatížení a část (odpovídající
končení se rámcové podmínky postoupí právním zástupcům
výši daně) po uhrazení daně z převodu nemovitostí prodávajícím.
smluvních stran. Právní zástupci prodávajícího obvykle prověří
veškeré informace týkající se nemovitosti a zašlou je právním zá-
2.2.
stupcům kupujícího spolu s návrhem smlouvy o uzavření budoucí
smlouvy o převodu (budoucí smlouvy) s přiloženým vzorem
Další běžné smluvní podmínky –
Jaká další ustanovení smlouva o prodeji
nemovitosti zpravidla obsahuje?
smlouvy o převodu. Budoucí smlouva se nevyžaduje, pokud není
Smlouva o prodeji a koupi nemovitosti musí mít písemnou
uzavření smlouvy vázáno na splnění žádných podmínek. V tako-
formu, musí obsahovat veškeré hlavní podmínky a musí mít ta-
vém případě přistoupí smluvní strany přímo k uzavření smlouvy
kovou formu, aby podpisy prodávajícího i kupujícího byly uvedeny
o převodu. Právní zástupci kupujícího provedou podrobný právní
na stejném dokumentu.
audit všech právních dokumentů týkajících se nemovitosti. Pokud
jsou pro koupi použity cizí finanční prostředky, věřitel může dát
Je běžné, že smlouva stanoví zálohu ve výši 5 % až 10 % z kupní
pokyn svým právním zástupcům, aby jeho jménem provedli práv-
ceny.
ní audit a vyjednali úvěrovou smlouvu a zajišťovací dokumentaci.
Do smlouvy se případně zapracují ustanovení týkající se daně
Prodávající zajistí ocenění nemovitosti pro daňové účely soudním
z přidané hodnoty, aby bylo zajištěno zachování dohodnuté daňové
znalcem (viz níže). Jakmile je dohodnut vzor budoucí smlouvy a
pozice. Kromě základních podmínek smlouvy o prodeji a koupi,
smlouvy o převodu, prodávající a kupující podepíší budoucí
jako je přesné vymezení nemovitosti a cena, by v tomto doku-
smlouvu. Po splnění případných podmínek koupě vyzve jedna
mentu mělo být rovněž uvedeno následující:
smluvní strana druhou smluvní stranu k uzavření smlouvy o převodu. Před podpisem budoucí smlouvy a smlouvy o převodu
• nabývací titul, na jehož základě prodávající nabyl vlastnické právo,
provedou právní zástupci kupujícího šetření u katastrálního
• veškeré závazky zatěžující nemovitost (zástavní práva, věcná
úřadu, aby se ujistili, že prodávající nemovitost stále vlastní a že
na nemovitosti nevázne žádné nové finanční nebo jiné břemeno.
břemena, předkupní práva, práva nájmu),
• podmínky úhrady kupní ceny,
• datum předání/převzetí nemovitosti,
Podpisy smluvních stran na smlouvě o převodu (ale nikoliv na
• ustanovení o tom, která ze smluvních stran uhradí daň z pře-
budoucí smlouvě) musí být ověřeny notářem. Budoucí smlouvu
vodu nemovitostí (včetně zádržného na úhradu daně z převo-
a smlouvu o převodu lze podepsat v angličtině s ověřeným českým překladem smlouvy o převodu vyhotoveným pro účely zápisu, ale v praxi je pro účely zápisu lepší podepsat rovněž českou
du nemovitostí/která v současnosti činí 3 %),
• ustanovení o tom, která ze smluvních stran podá návrh na
zápis změny vlastnického práva.
verzi smlouvy o převodu.
23
Postup při transakcích s nemovitostmi
2.3.
Makléři – Jaká je role makléře?
2.5.
• Zastupování prodávajícího za účelem nalezení zájemce o koupi
nemovitosti včetně nabídnutí nemovitosti k prodeji
• Zastupování pronajímatele za účelem nalezení zájemce o pronájem nemovitosti včetně nabídnutí nemovitosti
Zápis nemovitosti a notářské ověření –
Jaké jsou základní požadavky?
Česká republika má ústřední rejstřík nemovitostí, katastr nemovitostí. Katastr nemovitostí je veden krajskými a okresními katastrálními úřady, které odpovídají za konkrétní oblast státu. Katastr
• Zastupování kupujícího za účelem nalezení nemovitosti ke koupi
nemovitostí uvádí právní status a údaje o vlastnících a dalších
• Zastupování nájemce za účelem nalezení nemovitosti k nájmu
oprávněných osobách ve vztahu k nemovitosti. Katastr nemovi-
• Zastupování jakékoliv strany transakce při přípravě a vyjedná-
tostí je veřejně přístupný a předpokládá se, že třetí osoby znají
vání rámcových (viz poznámka výše) podmínek
obsah záznamů vedených v katastru nemovitostí.
• Ohodnocení stávajících a cílových nemovitostí klienta
• Každodenní správa nemovitostí, ve vlastnictví klienta včetně
zajištění údržby
Jak bylo uvedeno výše, katastr nemovitostí poskytuje údaje
o tom, kdo je vlastníkem příslušné nemovitosti, jaká zapisovaná
• Programy a práce pronajímatele a nájemce
práva váznou na nemovitosti nebo jí svědčí a o nabývacím titulu,
• Projektové řízení při výstavbě nových budov nebo při rekonstrukci.
na jehož základě prodávající nemovitost nabyl. Údaj se nachází
na listu vlastnictví, který uvádí veškeré nemovitosti ve vlastnictví
2.4.
Nemovitost ve výstavbě – Jak lze
ochránit kupujícího?
V České republice je možné zapsat do katastru nemovitostí rozestavěnou budovu v případě, že budova dosáhne určitého stupně
příslušné právnické osoby v určitém katastrálním území.
• Část A listu vlastnictví uvádí informace o zapsaném vlastníkovi
nemovitosti.
dokončenosti (tj. za předpokladu, že je první patro dokončeno do
• Část B listu vlastnictví popisuje umístění nemovitosti odkazem
té míry, že je zřejmá konstrukce a funkční řešení tohoto patra). V
na pozemky a popisná čísla budov spolu s právy svědčícími
takovém případě je možné zapsat práva třetích osob k této bu-
nemovitosti a poznámkou o ochraně nemovitosti (například
dově (např. zástavní práva, věcná břemena a předkupní práva).
státní památka). Je třeba mít na paměti, že na listu vlastnictví
se neuvádí ulice, v níž se nemovitost nachází. Někdy je pro
Obvykle uzavírá budoucí kupující s prodávajícím závaznou smlou-
právní zástupce obtížné nemovitost identifikovat a je třeba
vu o budoucí kupní smlouvě, podle níž koupí stavbu po jejím
další konzultace s geodetem.
dokončení. Aby posílil svou pozici, obvykle je vhodné zřídit
• Část C listu vlastnictví popisuje práva, jimiž je nemovitost zatí-
předkupní právo k rozestavěné budově (a zapsat toto právo do
žena, například zástavní práva, věcná břemena nebo předkupní
katastru nemovitostí).
práva.
• V části D listu vlastnictví mohou být uvedeny nejrůznější relevantní informace týkající se nemovitosti.
• Část E listu vlastnictví odkazuje na smlouvy nebo dokumenty,
na jejichž základě vznikla vlastnická práva i další práva zapisovaná do katastru nemovitostí.
V příslušných případech je v katastru nemovitostí rovněž uvedena
zvláštní poznámka „P“ (plomba), která označuje probíhající řízení.
24
3. Povolení, územní řízení a životní prostředí
3.1.
Povolení – Jaká povolení jsou nutná pro
užívání nemovitosti?
Dne 1.1.2007 vstoupil v České Republice v účinnost nový stavební
výstavba nebyla zahájena do dvou let ode dne právní moci stavebního povolení, ačkoliv stavební úřad může poskytnout delší
lhůtu nebo na žádost žadatele jeho platnost prodloužit.
zákon, který částečně změnil druhy povolení pro výstavbu a
užívání nemovitostí a dále i postup při jejich vydávání.
Obecně platí, že stavební povolení se vyžaduje pro „novostavbu“ a
práce, které jsou navrženy za účelem rekonstrukce stávající budo-
Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na
vy, pokud se stávající účel užívání (například kancelářské prostory)
využití území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo
změní na odlišný účel užívání (například maloobchodní prostory).
územního souhlasu.
Existují však případy, u nichž se již nebude nadále vyžadovat staŽádosti o získání územního rozhodnutí k výstavbě na pozemku se
vební povolení. Například při výstavbě rodinného domu do 150 m2
podávají u místního stavebního úřadu, který ve svém obvodu odpo-
zastavěné plochy s jedním podzemním podlažím a přízemím (za
vídá za kontrolu užívání pozemků a výstavbu na nich. Místní
předpokladu, že budou dodrženy určité další podmínky) bude stačit
stavební úřady mají zákonné lhůty, v nichž musí rozhodnout, zda
ohlášení stavebnímu úřadu. Stavba je automaticky povolena, pokud
bude územní rozhodnutí vydáno. Zákon poskytuje různá práva
úřad její provedení nezamítne do 40 dnů od ohlášení.
týkající se odvolání, která lze uplatnit, pokud je žádost zamítnuta.
Žadatel nemusí být nutně vlastníkem pozemku, takže žádost o
Některé stavby, např. skleníky, zimní zahrady nebo přístřešky,
územní rozhodnutí může podat kdokoliv, pokud žadatel obdržel
určité terénní úpravy, zařízení a udržovací práce nevyžadují ani
souhlas vlastníka pozemku, na němž žadatel zamýšlí výstavbu.
stavební povolení ani ohlášení.
Během územního řízení zváží stavební úřad každou žádost z hlediska
• dodržení územního plánu pro příslušné území
Od července 2006 byla zavedena nová profese tzv. autorizovaných
• ochrany životního prostředí, zdraví a bezpečnosti a
inspektorů, jejichž hlavní úlohou je ověřovat plány nových staveb,
• stanoviska dalších účastníků územního řízení. Územní rozhod-
zejména v případě, kdy se chce developer vyhnout klasickému
nutí bude obsahovat podmínky upravující dopad výstavby na
stavebnímu řízení. Ohlášení bude dostačující v případech, kdy:
pozemku.
• autorizovaný inspektor potvrdí, že navrhovaná stavba odpovídá požadavkům právních předpisů a územnímu rozhodnutí,
V určitých případech, např. u staveb, které nevyžadují stavební
• všechny dotčené orgány vydají kladné stanovisko a
povolení ani ohlášení, může stavební úřad vydat namísto územ-
• všichni účastníci stavebního řízení vysloví souhlas se stavbou.
ního rozhodnutí územní souhlas. Územní souhlas se vydává do
30 dnů (pokud budou příslušné úřady se stavbou souhlasit) ode
Pokud se práce budou provádět na historicky nebo architektonicky
dne oznámení.
významných budovách, musí investor před vydáním územního
rozhodnutí nebo stavebního povolení získat souhlasné prohlášení
Výstavba nemůže být zahájena, dokud nebylo vydáno pravomoc-
od příslušného státního úřadu.
né stavební povolení. Ve stavebním povolení stanoví stavební
úřad závazné podmínky pro realizaci a užívání výstavby. Podmín-
Jakmile je budova postavena nebo jsou dokončeny stavební
ky stanovené stavebním úřadem zajistí ochranu veřejných zájmů
práce, musí být u stavebního úřadu podána žádost o vydání sou-
během výstavby a užívání budovy, její celistvost, dodržení obec-
hlasu s užíváním stavby. Stavební úřad prošetří, zda byla stavba
ných stavebnětechnických požadavků na budovy nebo dalších
provedena v souladu s územním rozhodnutím a stavebním povo-
předpisů a technických norem a rovněž dodržování požadavků
lením, platnými stavebními předpisy a právními předpisy v
stanovených příslušnými státními orgány, zejména vyloučení
oblasti zdraví, bezpečnosti a životního prostředí. Kolaudačním
nebo omezení negativního dopadu budovy a jejího užívání na
rozhodnutím vydaným příslušným stavebním úřadem se schvaluje
životní prostředí. Stavební povolení pozbývá platnosti, pokud
užívání budovy pro konkrétní účel.
25
Povolení, územní řízení a životní prostředí
Před vydáním kolaudačního rozhodnutí nelze budovu užívat
apod. V případě větších staveb, pro které se vyžaduje posouzení
a nelze k ní platně uzavřít nájemní vztah.
vlivu na životní prostředí, může územní řízení částečně probíhat společně s posouzením vlivu na životní prostředí (EIA). Dále zváží sta-
Jednoduché stavby je možné užívat na základě pouhého ozná-
vební úřad stanoviska dotčených orgánů státní správy a případné
mení stavebnímu úřadu.
připomínky dalších účastníků řízení. V případě, že předložené souhlasy a stanoviska dotčených k tomu, aby stavební úřad žádost po-
Pro stavby zahájené na základě stavebního povolení vydaného
soudil, stanoví úřad rozsah, způsob a lhůtu k doplnění žádosti.
do 1. ledna 2007 se bude vyžadovat kolaudační rozhodnutí podle
původních předpisů, i když budou dokončeny po 1. lednu 2007.
Územní řízení může být v některých případech spojeno se stavebním řízením.
3.2.
Zákony v oblasti územního plánování –
Jaké jsou základní principy?
Územní rozhodnutí obsahuje navrhovaný účel pozemku a stanoví
Územní plánování je upraveno především zákonem č. 183/2006
podmínky pro ochranu „veřejného zájmu“ v oblasti. Také řeší pří-
Sb., stavební zákon. Kromě toho existuje řada dalších zákonných
padné námitky vznesené účastníky řízení.
předpisů upravujících tuto oblast.
V případech, kdy se územní rozhodnutí týká umístění projektu
Před podáním žádosti o územní rozhodnutí musí developer zjistit,
výstavby, si stavební úřad může vyhradit právo vyžádat si po-
k jakému účelu je určena dotčená oblast v tzv. územním plánu.
drobnější projektovou dokumentaci. V případě, že byla vyžádána
Územní plán je obecně závazný dokument územního plánování,
podrobná dokumentace, stavební úřad může stanovit dodatečné
který stanoví různé druhy povolených funkcí a určení pro přísluš-
podmínky, které mají být uvedeny ve stavebním povolení, které
nou oblast a je zajišťován orgány místní správy. V případě, že de-
se vydá k pozdějšímu datu. Po vydání je územní rozhodnutí ob-
veloper zamýšlí užít dotčenou oblast k jinému účelu (než je povo-
vykle platné dva roky, ačkoliv v rozhodnutí může být uvedena
leno v příslušném územním plánu), jedná se o poměrně složitý
prodloužená lhůta. Žádost o stavební povolení je nutné podat
a časově náročný proces (změna územního plánu vyžaduje různá
v této dvouleté lhůtě. Včasným podáním žádosti se platnost
povolení místních úřadů). Navíc před vydáním územního rozhod-
územního rozhodnutí zachovává i po této lhůtě.
nutí musí příslušný stavební úřad také provést revizi územně plánovacích podkladů pro příslušnou oblast (což je dokumentace ur-
K pozemkům určeným územním plánem pro veřejně prospěšnou
čující způsob využití oblastí, které byly vyčleněny pro zástavbu
stavbu mají předkupní právo obce. Vlastníci, kteří si budou přát
v určité lokalitě nebo v určité době, a způsob jejich zástavby).
převést takto vyčleněné pozemky, je budou povinni nabídnout
k prodeji obci. Cena bude zjištěna posudkem znalce (přičemž
Územní rozhodnutí se nadále nebude vyžadovat pro stavby na
může být nižší než cena, které by prodávající mohl dosáhnout na
území, pro která byl vydán regulační plán schválený obcí s uvede-
volném trhu) a obec není povinna pozemek odkoupit; má však
ním podmínek pro využití daného území. Pro developery může
6 měsíců na to, aby se rozhodla, zda předkupní právo využije.
být snazší požádat o regulační plán pro větší území než o jednotli-
Životní prostředí – Jaké jsou běžné
ekologické problémy?
vá územní rozhodnutí pro každou budovu nebo fázi projektu.
3.3.
Územní rozhodnutí a regulační plány mohou být podmíněny tím,
Nemovitosti mohou být v důsledku stávajícího či bývalého užívá-
že developer podepíše plánovací smlouvu, ve které se zaváže
ní kontaminovány. Primární právní odpovědnost vyplývá z princi-
vybudovat veřejnou infrastrukturu nezbytnou pro uskutečnění
pu „kdo znečišťuje, ten platí“: osoba, která vypustí nebo nechá
příslušného záměru.
uniknout (kontaminující) látku, je obecně odpovědná za vzniklé
negativní důsledky. Některé zákony na ochranu životního pro-
Při rozhodování o tom, zda dojde k vydání územního rozhodnutí,
středí však působí i tak, že budoucí vlastníci a nájemníci odpoví-
zkoumá stavební úřad podanou dokumentaci s ohledem na její sou-
dají za kontaminaci přítomnou v nemovitosti v době, kdy nemo-
lad s předpisy na ochranu životního prostředí a dalšími předpisy,
vitost nabyli. K tomu může dojít např. tehdy, pokud:
včetně obecných technických požadavků na stavební práce, hygie-
• látka způsobuje nebo může způsobit škodu na zdraví, nemovi-
nu, požární zabezpečení, dopravu, ochranu zemědělské a lesní půdy
tosti, osobním majetku, chráněném ekosystému nebo znečiš-
26
tění podzemní nebo povrchové vody, neboť každý vlastník je
Součástí akvizičního právního auditu může být jmenování porad-
povinen udržovat nemovitost v takovém stavu, aby nezpůsobil
ců pro životní prostředí, kteří zváží informace v dokumentaci
žádné třetí osobě, chráněnému ekosystému nebo povrchové
a navštíví staveniště (fáze I). Bude-li to považováno za nutné, lze
vodě jakoukoliv ztrátu nebo škodu
učinit další, podrobnější šetření (fáze II). Je důležité odhalit po-
• buď nový vlastník ví o přítomnosti látky, ale nepodnikne
tenciální problémy včas, aby bylo možné vyjednávat o ceně, nut-
příslušné kroky, aby omezil škodu, kterou působí, nebo nelze
nosti a rozsahu nápravy anebo nutnosti přijmout ochranná opat-
nalézt žádnou osobu přímo odpovědnou za to, že způsobila
ření pro případ, že stávající kontaminace způsobí v budoucnosti
nebo vědomě povolila existenci látky v nemovitosti (například
ztráty. Taková opatření mohou mít mít několik různých podob,
proto, že přímo odpovědná společnost byl zrušena).
včetně povinnosti odstranit kontaminaci objevenou po akvizici,
poskytnout náhradu škody ve vztahu ke ztrátám třetích osob
Pokud je navržena výstavba, územní rozhodnutí lze vydat pouze po
nebo nárokům třetích osob na krytí takových rizik.
předložení hodnocení dopadu výstavby na životní prostředí stavebnímu úřadu, a územní rozhodnutí může stanovit podmínky, za nichž
lze výstavbu realizovat tak, aby se předešlo případné kontaminaci.
4. Finance, daně a pojištění
4.1.
Financování – Jak jsou transakce související s nemovitostmi financovány?
dle zahraniční právní úpravy), může požadovat, aby byl uspokojen
ze zpeněžení věci, práva pohledávky nebo jiné majetkové hodno-
Základní způsoby financování akvizice nemovitostí jsou:
ty, jimiž byla jeho pohledávka zajištěna. Výtěžek zpeněžení po
• prostřednictvím vlastních finančních prostředků kupujícího nebo
odečtení nákladů spojených se zpeněžením (nejvýše v rozsahu
pomocí obecně dostupných bankovních produktů pro firmy
• využitím kapitálové hodnoty nemovitosti za účelem získání
finančních prostředků zajištěných nemovitostí
5 % výtěžku zpeněžení), nákladů spojených se správou (nejvýše
v rozsahu 4 % výtěžku zpeněžení) a částky připadající na odměnu
správce se vydává zajištěnému věřiteli. Zbývající část zajištěné
částky může být vypořádána z výnosů z prodeje ostatního majet-
V rámci zajišťovacího balíčku standardně dochází ke zřízení zástav-
ku, k němuž věřitel nebo jiné třetí osoby nemají zajištění. Započte-
ního práva k samotné nemovitosti spolu s podpůrnými zástavními
ní vzájemných pohledávek dlužníka a věřitele je po rozhodnutí o
právy k akciím dlužníka, bankovním účtům, pojistným smlouvám,
úpadku přípustné, jestliže zákonné podmínky tohoto započtení
příjmům z pronájmu nemovitostí apod. Zadržovací práva (floating
byly splněny před rozhodnutím o způsobu řešení úpadku (tj před
charges), která jsou využívána ve státech, kde se uplatňuje zvyko-
prohlášením konkurzu, reorganizace nebo oddlužení).
vé právo, české právo nezná. Nicméně v českém právu existuje institut zástavy podniku, který je ve skutečnosti zadržovacímu právu
V současné době dle platného zákona o konkurzu a vyrovnání
podobný, ale nevyužívá se příliš často.
platí, že pokud dojde k zahájení konkurzního řízení v souvislosti
s dlužníkem, soud jmenuje správce konkurzní podstaty. „Odděle-
Pokud dojde k zahájení úpadkového řízení formou konkurzu na
ný věřitel“, který má zajištění ke konkrétnímu majetku, může
dlužníka podle insolvenčního zákona, který nabývá účinnost
požadovat, aby mu bylo uhrazeno až 70 % výnosů z prodeje to-
k 1.7.2007, soud jmenuje insolvenčního správce. „Zajištěný věři-
hoto majetku, po odečtení nákladů na prodej. Zbývající část zajiš-
tel“, který má zajištění ke konkrétnímu majetku (zadržovací právo,
těné částky může být vypořádána z výnosů z prodeje ostatního
zástavní právo, omezení převodu nemovitosti, zajišťovací převod
majetku, k němuž věřitel nebo jiné třetí osoby nemají zajištění.
práva, postoupení pohledávky k zajištění anebo obdobné právo
Započtení pohledávek a závazků úpadce není povoleno, kromě
27
Finance, daně a pojištění
závěrečného vyrovnání, které vznikne z vypořádání transakce na
složí částka rovná dani z převodu nemovitostí, která bude prodá-
kapitálovém trhu.
vajícímu uvolněna až poté, co prokáže, že daň z převodu nemovitostí byla uhrazena. Nezaplacení daně z převodu nemovitostí v
Věřitelé standardně vyžadují, aby byly půjčky s pohyblivou
předepsané lhůtěje zatíženo vysokým penále a pokutami.
úrokovou sazbou zajištěny podle zvláštních ujednání o zajištění
úrokové sazby (tzv. „hedging”) tak, aby náklady na úroky byly
Obecná daň z přidané hodnoty (DPH) při převodu nemovitostí
v konečném důsledku fixní.
má sazbu 19 %. Převod následujících staveb nepodléhá DPH:
• stavby, k jejichž převodu dojde tři roky po původní akvizici a
Získávání finančních prostředků emisemi obligací/dluhopisů není
v České republice příliš obvyklé.
• nové stavby nebo stavby po rozsáhlé rekonstrukci převedené
3 roky po vydání kolaudačního rozhodnutí. Obecně vzato nepodléhá převod pozemků DPH, kromě případů, kdy jsou po-
V případě transakcí souvisejících s nemovitostmi prováděných
zemky „stavebními parcelami” (tj. nezastavěné pozemky se
prostřednictvím nabytí akcií musí být dodržena ustanovení o
stavebním povolením), kde je platná sazba DPH 19 %.
finanční pomoci (tj. úvěr na akvizici nelze zajistit nemovitostí
nebo jiným majetkem cílové společnosti).
V případě, že nemovitost byla získána prostřednictvím koupě
akcií, převod těchto akcíí nepodléhá DPH.
4.2.
Zajištění nemovitosti – Jak je zajištění
nemovitosti zřízeno a chráněno?
Fixní zástavní právo k pozemku nebo stavbě se obecně vzato zřizuje
Během právního auditu v souvislosti s akvizicí hradí kupující rovněž náklady na provádění rešerší.
dokumentem, který se jmenuje zástavní smlouva. Zástava movitého
majetku, souboru majetku nebo podniku musí být zapsána v rejstří-
Kupující dále hradí ocenění a prohlídky fyzického stavu nemovi-
ku zástav vedeném Notářskou komorou. V případě pozemků, sta-
tosti a všechny ekologické audity nebo studie inženýrských sítí.
veb, bytů nebo jiného nemovitého majetku, k němuž je vlastnické
Prodávající hradí ocenění soudním znalcem.
právo zapsáno v katastru nemovitostí, musí být veškeré zástavy zapsané v katastru nemovitostí na základě příslušného návrhu na
U komerčních akvizic je poměrně běžné, že si kupující a prodáva-
vklad zástavního práva. U nezapisovaných nemovitostí, např. drob-
jící zvolí své makléře, kterým hradí veškeré splatné provize.
ných stavebních prací, musí být zástavy zapsané v rejstříku zástav.
Obecně vzato si každá strana hradí svoje vlastní náklady.
V případě investiční nemovitosti někteří věřitelé požadují, aby
Poplatky – Jaké jsou a kdo je hradí?
veškeré příjmy z pronájmu (vyjma příjmů z poplatků za služby)
4.4.
byly prostřednictvím zajištění postoupeny a hrazeny na konkrétní
Platí se správní poplatky splatné v souvislosti se zápisem vlast-
účet svěřený věřiteli a věřitel omezí výběry z tohoto účtu na pro-
nických práv, zástavních práv, předkupních a jiných práv zapiso-
vádění plateb v souvislosti s náklady na financování a splácení
vaných do katastru nemovitostí, které nejsou vysoké. Za úhradu
jistiny zajištěné nemovitostí.
poplatků katastrálnímu úřadu spojených se zápisem převodu na
kupujícího obvykle odpovídá kupující.
4.3.
Daně – Jaké jsou a kdo je hradí?
Hlavní daní při akvizicích je daň z převodu nemovitostí v paušální
V případě sepsání smlouvy o zřízení zástavního práva, které je
výši 3 % z kupní ceny nebo hodnoty nemovitosti určené soudním
předmětem zápisu do rejstříku zástav, vznikají notářské poplatky,
znalcem, podle toho, která částka je vyšší. Daň z převodu nemovi-
které hradí smluvní strany. Dále se platí poplatky za notářský
tostí musí být uhrazena prodávajícím do konce třetího měsíce ná-
zápis o přímé vykonatelnosti (což je také dokument využívaný
sledujícího po měsíci, kdy dojde k dokončení akvizice. Výpočet
jako zajišťovací nástroj v případě financování). Tyto poplatky jsou
daně z převodu nemovitostí musí být uveden v daňovém přiznání
poměrně vysoké (podle hodnoty zajištěných pohledávek, ale ob-
k dani z převodu nemovitostí, které musí být podáno na příslušný
vykle v rozmezí 2 000 až 3 000 EUR).
finanční úřad. Primárně je za úhradu daně z převodu nemovitostí
odpovědný prodávající, ale kupující je v případě, že prodávající daň
V případě financování je běžné (ačkoliv toto není konkrétně sta-
neuhradí ze zákona ručitelem. Je tedy běžné, že se na vázaný účet
noveno v platných zákonech), že poplatky hradí dlužník.
28
4.5.
Dotace a podpora – Jaké druhy opatření
existují na podporu koupě nebo výstavby
nemovitostí?
Existují různé dotace a granty, které může Evropská unie poskyt-
rizik uvedených v taxativním výčtu, např. poškození vichřicí, bleskem, požárem a vodou. Pojistná smlouva může dále zahrnovat
další zvláštní pojistná krytí, např. sesuv půdy, zemětřesení a
případně terorismus.
nout na různé projekty v České republice. Dotace spadají do několika skupin (např. bytová výstavba, volno-časové aktivity, lidské
V určitých oblastech České republiky pojistná smlouva dále obvy-
zdroje). Na tyto dotace není nárok a dotace jsou obvykle určeny na
kle také zahrnuje krytí pro případ povodně, ale pojistné a příplat-
projekty, které přinášejí určitý veřejný prospěch, na rozvoj ekono-
ky jsou z důvodu počtu pojistných událostí, ke kterým došlo
micky nerozvinutých oblastí, na ochranu kulturních památek apod.
v posledních letech, relativně vysoké.
Dotace, které podporují rozvoj méně rozvinutých regionů (zejmé-
Pojistné smlouvy (smlouvy o pojištění, které obsahují smluvní
na na podporu výroby a vytvoření nových pracovních příležitostí),
podmínky mezi pojišťovnou a pojištěncem) mohou mít buď formu
by mohlo poskytnout i Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Na tyto
jedné pojistné smlouvy na jednu konkrétní nemovitost anebo
dotace též není zákonný nárok.
hromadné pojistné smlouvy určené na krytí portfolia nemovitostí.
Větší institucionální investoři si mohou sjednat samopojištění.
4.6.
Pojištění – Jaké pojištění smluvní strany
sjednávají a kdy přechází pojistné riziko
na kupujícího?
V posledních letech již je možné sjednat pojištění i v případě, že
existuje konkrétní vada vlastnického práva k nemovitosti. Na zá-
Před dokončením prodeje je většinou pojištění nemovitostí od-
kladě dodatečného pojistného mohou pojistné plnění z těchto
povědností vlastníka nemovitosti.
pojistných smluv následně nárokovat následující vlastníci nemovitosti a nájemci.
Je-li však uvedená nemovitost předmětem nájemní smlouvy,
podmínky nájemní smlouvy mohou předepsat, která smluvní
Pojistné smlouvy (kromě smluv týkajících se vlastnických titulů)
strana nese za pojištění odpovědnost.
jsou osobní a nelze je při prodeji převést. Při prodeji je okamžik
přechodu rizika standardně stanoven ve smlouvě o převodu jako
Strana, která pojištění sjedná, by měla mít komplexní pojištění
den podání návrhu na vklad převodu do katastru nemovitostí.
stavby na ochranu konstrukce, součástí a příslušenství nemovitosti pro případ poškození nebo zničení některým z pojistných
29
Kontakti
Kontakt
HVB Bank Czech Republic
Real Estate Finance Center
Dušan Prchlík
Náměstí Republiky 3a, 110 05 Praha 1, Czech Republic
tel.: +420 2 2111 9287
fax: +420 2 2111 9299
CMS Cameron McKenna LLP a její přidružené kanceláře jsou členy
CMS, sdružení nezávislých evropských právních kanceláří. Pražská
kancelář představuje společný podnik mezi společnostmi CMS
Cameron McKenna v.o.s., CMS Hasche Sigle a CMS Reich-Rohrwig
Hainz Rechtsanwälte GmbH. Byla založena v roce 1991 jako
Živnostenská banka, Czech Republic
česká veřejná obchodní společnost a nabízí domácím i meziná-
Real Estate and Project Finance
rodním firmám zkušenosti s místním prostředím v kombinaci
Petr Beranek
Na Příkopě 858/20, 113 80 Praha 1, Czech Republic
tel.: +420 224 127 234
fax: +420 224 127 273
Bank Austria Creditanstalt, Rakousko
Real Estate Finance, for cross border activities:
s komplexními právními službami.
Kontakty:
Hilary McDowell
Karolíny Světlé 25, Praha 1, Česká republika
tel.: +420 296 798 111
fax: +420 221 098 000
Paul Stallebrass
Teresa Dreo
tel.: +43(0)5 05 05 55333
tel.: +420 296 798 111
fax: +420 221 098 000
fax: +43(0)5 05 05 55108
Pavla Křečková
nebo
Gabor Somogyi
tel.: +43(0)5 05 05 55175
fax: +43(0)5 05 05 57985
tel.: +420 296 798 111
fax: +420 221 098 000
V této sérii jsou zahrnuty také následující státy:
• Rakousko
• Bulharsko
• Chorvatsko
• Maďarsko
• Polsko
• Rusko
• Rumunsko
• Srbsko
• Slovensko
• Slovinsko
• Turecko
• Ukrajina
Všechny brožury k jednotlivým zemím jsou k dispozici v angličtině/jazyce dané země nebo v němčině na domovských stránkách BA-CA
(www.ba-ca.com) v části „Corporate Customers“ – „Financing“ – „Real Estate“.
30
Your gate to Central and Eastern Europe.
NERL Group
Nagatinsky Office Building
Long Term Financing
Office Center
Moscow/Russia
Lender: Bank Austria Creditanstalt AG
and International Moscow Bank PLC
Raiffeisen Evolution via
joint venture with
Meshulam Levinstein d.o.o.
Europe Business Center
Development Financing
Office Center
Belgrade/Serbia
and HVB Bank Serbia and Montenegro
A.D.
Equest
Moldova Mall
Portfolio Financing
Retail Center Portfolio
Iasi/Romania
and HVB Tiriac Bank
Heitman
International
Enterprise Office Buildings
Long Term Financing
2 Office Centers
Sofia/Bulgaria
FIM Group
FIM Business Centre &
FIM Logistics Complex
Long Term Portfolio Financing
Kiev/Ukraine
Lenders: Bank Austria Creditanstalt AG
and JSCB HVB Bank Ukraine
Office Campus Gasometer
Development Financing
Office Center
Vienna/Austria
Contact:
International Real Estate Finance
Vordere Zollamtsstraße 13, 1030 Vienna
Gabor Somogyi
Tel.: +43 (0)5 05 05-55175, e-mail: [email protected]
Teresa Dreo
Tel.: +43 (0)5 05 05-55333, e-mail: [email protected]
www.ba-ca.com
31
Your Leading Banking Partner
in Central and Eastern Europe
*
*) new brand from June 2007

Real Facts - Bank Austria

Transkript

Podobné dokumenty

Kniha ke stáhnutí ZDARMA zde

Stáhnout soubor

Historie a současnost fotografie

Tacitus de Christianis: Kde zÃskal Tacitus sv» informace o k¯es

Samaritán - září 2010

Laboratorní příručka OKBH Praha

zde - Středočech