DTZ Research

Property Times
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014
Pokračuje nárůst neobsazenosti
hh
23. července 2014
Obsah
Ekonomický přehled
Nová nabídka a poptávka
Neobsazenost a nájemné
Plánovaná výstavba
Významné pronájmy a definice
2
3
3
4
5

V roce 2014 by mělo být dokončeno nejvíce kanceláří od rekordního roku
2008, nejvíce by jich mělo v druhé polovině roku přibýt na Praze 4 a Praze
1.

Vzhledem k velkému objemu kanceláří, které by měly být dokončeny
2
v druhé polovině roku (102 800 m ), by měla nadále růst míra
neobsazenosti až na 15-16 %.

Nejvyšší dosahované nájemné v centru města pokračovalo v poklesu a
2
dosáhlo 18,50-19,50 EUR/ m / měsíc.
Autor
Tabulka 1
Lenka Šindelářová
Hlavní ukazatele
Head of Consulting & Research
2.
+ 420 602 773 592
čtvrtletí 2014
Mezikvartální výhled
[email protected]
Kontakty
Nová nabídka, m²
73 300
Čistá realizovaná poptávka, m²
33 700
Míra neobsazenosti, %
14,6 %
Nejvyšší dosahované nájmy, EUR / m² / měsíc
19,5
Zdroj: DTZ
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+ 33 1 49 64 49 54
[email protected]
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
Graf 1
Hrubá a čistá realizovaná poptávka podle čtvrtletí, m
2
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Hrubá realizovaná poptávka
Zdroj: DTZ, PRF
DTZ Research
Čistá realizovaná poptávka
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014
Ekonomický přehled
Predikce očekávají silnější ekonomické oživení než se
předpokládalo, především díky silné zahraniční poptávce a
nízké inflaci.
Graf 2
Růst HDP ve stálých cenách, %
8
6
4
Podle nejnovějších informací Českého statistického úřadu,
rostl HDP v 1. čtvrtletí 2014 o 2,9 % meziročně. Tento
výrazný růst a posilující zahraniční poptávka vedly k
opětovné korekci předpovědi pro tento rok na 3 %.
Pozitivně se také odráží zlepšující se důvěra spotřebitelů a
firem. Ekonomický růst v roce 2015 by měl být slabší než
letos, a to 2,8 %, díky nižšímu očekávanému nárůstu
zahraniční poptávky a méně příznivé fiskální politice.
2
0
-2
-4
-6
ČR
Eurozóna
Zdroj: Oxford Economics
Měnová intervence ČNB pravděpodobně neskončí dříve než
v polovině roku 2015, jelikož inflace zůstává nízká - v červnu
dosahovala 0 %, poté co v květnu vykázala 0,5% růst. Nízká
inflace a příznivé úrokové sazby by měly povzbudit výdaje a
investice domácností i firem. Spotřební výdaje by měly v
letech 2014 a 2015 růst přibližně o 2 % ročně.
Růst zaměstnanosti se zpravidla zpožďuje za ekonomickým
růstem, proto se neočekává, že by míra nezaměstnanosti
měla v příštím roce výrazně klesat. Předpokládá se, že v
tomto roce podíl nezaměstnaných zůstane nad 7,7 % a
poklesne v následujícím roce na 7,5 %.
Nejnovější statistiky maloobchodních tržeb z května 2014
ukazují pokles 0,6 % díky nižšímu počtu dní v měsíci,
sezónně očištěné údaje totiž ukazují nárůst o 1,1 %. Tyto
čísla reflektují poklesy prodejů aut, potravin, vybavení
domácností a farmaceutických produktů, na druhou stranu
rostly výrazně online a zásilkové prodeje (14,4 %) a prodeje
počítačů a telekomunikačních zařízení (13,9 %), což je v
souladu s dlouhodobým trendem.
Graf 3
Index spotřebitelských cen (CPI) a míra nezaměstnanosti
(ILO), %
9
9
8
8
7
7
6
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
0
0
Inflace
Míra nezaměstnanosti
Zdroj: Oxford Economics
Graf 4
Zdroj: Oxford Economics, ČSÚ
Spotřební výdaje a disponibilní příjmy, %
10
8
6
4
2
0
-2
-4
Spotřební výdaje
Disponibilní příjmy
Zdroj: Oxford Economics
www.dtz.com
Property Times
2
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014
Nová nabídka a poptávka
Neobsazenost a nájemné
Ve druhém čtvrtletí bylo dokončeno nejvíce nových
kancelářských prostor od 4. kvartálu 2008, celkem
2
73 300 m . Nejvýznamnější dokončené projekty zahrnují
2
City West C1+C2 (24 100 m ) v Praze 5, River Gardens II/III
2
2
(22 100 m ) a Forum Karlín II (9 500 m ) v Praze 8. Celková
2
výměra moderních kanceláří tak přesáhla 2,96 mil. m .
Kanceláře třídy A představují 68 % z celkové výměry a
kanceláře třídy B pak zbývajících 32 %. Špičkové kanceláře
2
kategorie AAA dosahovaly téměř 380 000 m , přibližně 13 %
z celkové plochy kanceláří.
Míra neobsazenosti ve druhém čtvrtletí nadále rostla na
14,6 % z 13,6 % v prvním čtvrtletí 2014 (Graf 6). V
2
současnosti je v Praze volných 432 300 m kanceláří třídy A
a B. Vzhledem k velkému objemu ploch ve výstavbě bez
zajištěných předpronájmů lze očekávat, že míra
neobsazenosti poroste i ve druhé polovině roku až na 1516%.
Pokles aktivity nájemců pokračoval i v druhém čtvrtletí
2014.
Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve 2. čtvrtletí 2014
2
62 000 m , jedná se o propad o 8 % oproti předchozímu
kvartálu a o 15 % meziročně. V první polovině roku 2014
2
bylo pronajato celkem 129 200 m , což je o 22 % méně než
ve stejném období loňského roku. Čistá realizovaná
2
poptávka ve 2. čtvrtletí činila 33 700 m , jedná se o 30%
pokles mezikvartálně respektive 12 % meziročně. Za prvních
6 měsíců byly uzavřeny nové nájemní smlouvy na celkem
2
81 900 m , což je o 9 % méně než loni. Podíl renegociací ve
2. čtvrtletí 2014 vzrostl na 42 % z 28 % v 1. čtvrtletí 2014.
Praha 8 zaznamenala ve druhém čtvrtletí nejvýraznější
novou poptávku se 39% podílem na nových pronájmech či
expanzích, následovala Praha 5 s 27 %. Farmaceutické firmy
byly nejaktivnější v celkových pronájmech (23 %), a to díky
pronájmu společnosti Merck Sharp & Dohme a renegociaci
nájemní smlouvy společností JNJ Global Business Services,
dále následovaly poradenské společnosti (14 %) a firmy
z oboru reklamy a medií (13 %). Průměrná velikost
2
transakce ve 2. kvartálu poklesla na 721 z 987 m v prvním
2
čtvrtletí roku 2014, mediánová hodnota dosáhla 345 m .
Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána na Praze 7
(29,3 %), Praze 9 (24,6 %) a Praze 2 (23,9 %). Naopak,
nejnižší míra neobsazenosti je hlášena dlouhodobě z Prahy
4 (6,3 %), dále Prahy 10 (6,6 %) a Prahy 5 (11 %). Nejvíce
vzrostla mezikvartálně míra neobsazenosti na Praze 8,
především díky nově dokončeným projektům, následovala
Praha 5. Nejvíce poklesla míra neobsazenosti na Praze 9.
Čistá absorpce mezi 1. a 2. čtvrtletím 2014, představující
2
změnu obsazených prostor, dosáhla přibližně 36 000 m ,
více ploch trh absorboval, než se uvolnilo.
Nejvyšší dosahované nájemné v centru města v průběhu
druhého čtvrtletí pokračovalo v poklesu na 18,50-19,50
2
EUR za m za měsíc. Ve vnitřním městě nájemné dosahuje
2
15-17,50 EUR za m za měsíc a ve vnějším okraji města
13-14,50 EUR.
Pronajimatelé poskytují nájemcům jako pobídku nájemní
prázdniny, obvykle jeden měsíc na jeden rok nájemní
smlouvy, tedy 5 měsíců pro pětileté pronájmy.
Graf 5
Graf 6
Čistá realizovaná poptávka podle městských částí ve 2.
2
čtvrtletí 2014, m
Míra neobsazenosti, %
3%
3% 1%
6%
9%
39%
12%
15
Praha 8
14
Praha 5
13
Praha 1
12
Praha 4
11
Praha 9
10
Praha 2
9
Praha 6
8
Praha 7
27%
Zdroj: DTZ, PRF
www.dtz.com
Praha 10
Praha 3
Zdroj: DTZ, PRF
Property Times
3
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014
Plánovaná výstavba
Graf 7
V současnosti se nachází v různých stádiích výstavby či
2
rekonstrukce cca 283 900 m , dále je pozastavena výstavba
2
na cca 57 700 m a čeká se na předpronájmy. Nejvíce
2
kanceláří ve výstavbě se nachází v Praze 4 (89 200 m ),
2
2
následuje Praha 5 (63 000 m ) a Praha 8 (43 800 m ).
Z projektů ve výstavbě je pouze 13 % předpronajato.
2
V roce 2014 by mohlo být dokončeno 102 800 m ,
v souhrnu by tak za celý rok mělo být dodáno na trh
2
180 000 m , což je nejvíce od rekordního roku 2008. Mezi
nejvýznamnější projekty plánované k dokončení v tomto
2
roce patří BB Centrum Delta (32 500 m ), ArtGen
2
2
(22 900 m ) a The Blox (16 300 m ).
Během druhého čtvrtletí 2014 byla zahájena výstavba
2
projektu Palác Národní (7 600 m ) a rekonstrukce Sweerts2
Šporkovského Paláce (7 000 m ) obojí v Praze 1.
Roční nová nabídka, m
2
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Zdroj: DTZ, PRF
Graf 8
Plánovaná nabídka dle stadia projektu a městské části, m
Také v roce 2015 by měl objem dokončených kancelářských
ploch přesáhnout dlouhodobý průměr s očekávaným
2
dokončením více než 160 000 m . Mezi nejvýznamnější
2
projekty pro rok 2015 řadíme Metronom (29 900 m ) v
2
Praze 5, Enterprise OC (29 000 m ) v Praze 4 a Aviatica
2
(27 000 m ) v Praze 5.
2
800 000
600 000
400 000
200 000
2
Celkem DTZ zaznamenalo v Praze více než 364 000 m s
2
platným stavebním povolením a cca 515 000 m s platným
územním rozhodnutím. DTZ monitoruje další více než 1.11
mil. metrů čtverečných kancelářských projektů v rané fázi
plánování.
0
1
2
3
4
5
Ve výstavbě
Stavební povolení
Plánováno
6
7
8
9
10
V rekonstrukci
Územní rozhodnutí
Pozastavena výstavba
Zdroj: DTZ
Z celkového objemu kancelářských budov ve výstavbě se
nachází 3 % ve stádiu pozemních prací, 42 % ve fázi hrubé
stavby a u 34 % se pracuje na opláštění. Vnitřní práce na
vybavení běží u cca 21 % projektů ve výstavbě.
Graf 9
Projekty ve výstavbě, m
2
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
2. kv. 2010
3. kv. 2010
4. kv. 2010
1. kv. 2011
2. kv. 2011
3. kv. 2011
4. kv. 2011
1. kv. 2012
2. kv. 2012
3. kv. 2012
4. kv. 2012
1. kv. 2013
2. kv. 2013
3. kv. 2013
4. kv. 2013
1. kv. 2014
2. kv. 2014
0
pozastaveno
ve výstavbě
Zdroj: DTZ
www.dtz.com
Property Times
4
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014
Nejvýznamnější pronájmy
Tabulka 2
Nejvýznamnější pronájmy ve 2. čtvrtletí 2014
Nemovitost
2
Lokalita
Velikost (m )
Nájemce
Sektor
Typ pronájmu
Riverview
Praha 5
6 200
Merck Sharp & Dohme
Farmacie
Předpronájem
Factory Office Centre F
Praha 5
4 400
JNJ Global Business
Services
Farmacie
Renegociace
Luxembourg Plaza
Praha 3
4 400
BURDA Praha
Média
Renegociace
Rohan
Praha 8
2 900
Natland Group
Finance
Nový pronájem
Palmovka Business Centre
Praha 8
2 100
UJV
Poradenství
Nový pronájem
Zdroj: DTZ, PRF
Definice
Celková
výměra:
Dokončené kancelářské prostory (obsazené a neobsazené), nově postavené nebo rekonstruované od roku
2
1990, Ačkové a béčkové kanceláře, ve vlastnictví či v nájmu. Budovy pod 1 000 m nejsou zahrnuty
Nová nabídka: Dokončené nebo rekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období
Klasifikace
kancelářských
budov:
Podmínky pro zahrnutí do celkové výměry moderních kanceláří třídy A a B:
 Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
2
 Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m
 Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem
Mezi nejvýznamnější hodnotící kritéria pro kanceláře třídy A a B patří:
 Rok dokončení / rekonstrukce
 Velikost a vzhled recepce
 Světlá výška kancelářských prostor
 Zdvojená podlaha
 Snížené podhledy
 Flexibilní rozvržení kancelářských prostor
 Klimatizace
 Možnost parkování
 Velikost souvislé kancelářské plochy
 Šetrnost budovy
Další body může budova získat například za architektonické ocenění, otvíratelná okna, rezervní zdroj energie,
externí stínění, moderní výtahy nebo možnost vstupu 24/7
Realizovaná
poptávka:
Hrubá realizovaná poptávka představuje celkový objem kancelářské plochy, která byla předpronajata či pronajata,
prodána či předprodána nájemcům či vlastníkům během určeného období. Nezahrnuje prostory v nabídce.
Nemovitost je pronajata v okamžiku podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Celková hrubá poptávka zahrnuje
přejednání a prodloužení náj. smluv, podnájmy. Čistá realizovaná poptávka je nezahrnuje.
Míra
Podíl fyzicky neobsazených prostor v dokončených budovách na celkové výměře.
neobsazenosti:
Nejvyšší
nájemné:
www.dtz.com
Dosahované nájemné v nových nejkvalitnějších kancelářích vysoké technické specifikace v nejatraktivnějších
lokalitách.
Property Times
5
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014
Další DTZ Research studie
Další studie můžete získat na www.dtz.com/research. Zde naleznete:
Occupier Perspective
Occupier Perspective
Aktualizace trhu z pohledu nájemců s komentáři,
analýzami, grafy a daty.
Global Occupancy Costs Offices
Global Occupancy Costs Logistics
Obligations of Occupation Americas
Obligations of Occupation Asia Pacific
Obligations of Occupation EMEA
Global Office Review
India Office Demand and Trends Survey 2013-14
Sweden Computer Games Developers November 2013
Property Times
Pravidelné aktualizace o trzích z pohledu vlastníků s
komentáři, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy:
Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin,
Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai,
Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva,
Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi
Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata,
Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid,
Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris,
Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul,
Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei,
Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington.
Investment Market Update
Pravidelné aktualizace o investiční aktivitě s komentáři,
významnými transakcemi, grafy, daty a predikcemi.
Zahrnuje tyto trhy: Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech
Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland
China, South East Asia, Spain, Sweden, UK.
Money into Property
Stěžejní studie DTZ po více než 35 let, která se zaměřuje
na investice a kapitálové toky do realit po celém světě.
Analyzuje vývoj a strukturu globálního investičního trhu. K
dispozici pro: Global, Asia Pacific, Europe, North America
and UK.
Foresight
Kvartální komentář, analýza dat a predikcí včetně DTZ Fair
Value Index™. K dispozici pro: Global, Asia Pacific, Europe,
UK, China. Dále publikujeme výroční výhledovou studii.
www.dtz.com
Insight
Tematické či ad hoc studie zaměřující se na celé oblasti či
na specifická témata relevantní pro realitní trhy.
Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014
Insight European Transaction Based Index Q1 2014
Net Debt Funding Gap - May 2014
China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014
Deflation and Commercial Property - March 2014
Tokyo Retail Market 2014
Great Wall of Money – March 2014
German Open Ended Funds – March 2014
China Investment Market Sentiment Survey - January 2014
China The Technology Sector - January 2014
Czech Republic Green buildings - December 2013
UK secondary market pricing - October 2013
Quantitative Easing - UK Regions – September 2013
DTZ Research Datové služby
Více dat a informací je k dispozici
v předplatitelské službě. Prosím kontaktujte
[email protected] pro více informací.

Property Market Indicators
Pravidelné datové série pro komerční a
průmyslové nemovitosti pro regiony Asie a
Evropy.

Realitní predikce, včetně DTZ Fair Value
TM
Index
Pětileté predikce pro komerční a industriální
trhy v Asii, Evropě a USA.

Investment Transaction Database
Agregovaný přehled investiční aktivity v Asii
a Evropě.

Money into Property
Stěžejní produkt DTZ Research po více než
35 let. Poskytuje data o kapitálovém trhu
zahrnující toky kapitálu, velikost, strukturu
vlastnictví, vývoj, trendy včetně výsledků
Property Times
6
DTZ Research
DTZ Research Kontakty
Global Head of Research
Head of CEMEA Research
Hans Vrensen
Magali Marton
Phone: +44 (0)20 3296 2159
Phone: +33 1 49 64 49 54
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Global Head of Forecasting
Head of Strategy Research
Fergus Hicks
Nigel Almond
Phone: +44 (0)20 3296 2307
Phone: +44 (0)20 3296 2328
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Head of Czech Republic Research
Lenka Šindelářová
Tel: +420 602 773 592
Email: [email protected]
DTZ Business Kontakty
Chief Executive, EMEA
John Forrester
Tel: +44 (0)20 3296 2002
Email: [email protected]
Pronájmy kanceláří (Zastupování
pronajimatelů)
Pronájmy kanceláří (Zastupování nájemců)
Václav Bouček
Pavel Domalewski
Tel: +420 234 262 216
Tel: +420 234 262 218
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Investment & Business Development
Ryan Wray MRICS
Tel: +420 234 262 275
Email: [email protected]
Správa nemovitostí
Lenka Vodrážková
Tel: +420 234 262 257
Email: [email protected]
Oceňování
Karel Klečka MRICS
Tel: +420 234 262 232
Email: [email protected]
OMEZENÍ ODPOVĚDNOSTI
Na tuto studii nelze spoléhat jako na základ pro jednání při transakcích bez vyhledání specifického,
kvalifikovaného a profesionálního poradenství. Data a fakta byla důkladmě zkotrolována, DTZ nemůže
převzít žádnou odpovědnost za jakoukoli škodu či ztrátu následkem nepřesnosti v této studii. Zde
zahrnuté informace by neměly být ať již v celku či částečně publikovány, reprodukovány a citovány bez
předchozího souhlasu. V každé takové reprodukci musí být citováno DTZ
© DTZ Červenec 2014
www.dtz.com
Property Times
7