Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 38/2015

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 38/2015
O obvyklé ceně podílu 2/3 nemovitosti - rozestavěného objektu rodinného domu na
pozemku parc.č. St. 321 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 321, 54/149 vše v katastrálním
území Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, zapsáno na LV č. 471.
Postup při zpracování posudku:
Povinná p. Hana Bittnerová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky
nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup do objektu rodinného domu pro jeho ocenění.
Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací
získaných na OÚ v Postřižíně.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková
Exekutorský úřad Praha 6
Bělohorská 270/17
169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 13019/12.
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni
11.2.2015 odhad vypracoval:
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín - Darkovičky
tel.: 731 645 931
Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2
vyhotoveních.
V Hlučíně 14.2.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 2/3 nemovitosti - rozestavěného objektu rodinného
domu na pozemku parc.č. St. 321 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 321, 54/149 vše v
katastrálním území Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, zapsáno na LV č. 471.
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při
prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy
mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Metodika ocenění:
Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů.
Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové
úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje
jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací
metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů,
které mají vliv na obvyklou cenu.
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti
cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně
prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.
Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je
omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům
Trnková
250 70 Postřižín
Kraj:
Středočeský
Okres:
Mělník
Obec:
Postřižín
Katastrální území:
Postřižín
Počet obyvatel:
910
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce
O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v
nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a
-2-
č.
IV
IV
III
Pi
0,65
0,60
1,02
II
0,85
kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka
O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a
zdravotní středisko, nebo škola)
III
IV
0,90
0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 435,48 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.2.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.12.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 471;
- kopie katastrální mapy;
- informace získané na OÚ v Postřižíně;
- skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci
Předmětem ocenění je nemovitost - rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č.
St. 321 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 321, 54/149 vše v katastrálním území Postřižín, obec
Postřižín, okres Mělník, zapsáno na LV č. 471.
Nemovitost - se nachází v zastavěné části obce Postřižín, okr. Mělník, na ul. Trnková. Povinná se
na místní šetření nedostavila. Místnímu šetření byla přítomna spolumajitelka oceňované
nemovitosti p. Marcela Bartíková. Ani ta však neumožnila vstup do objektu a neposkytla o
oceňované nemovitosti žádné informace. Na obecním úřadě v Postřižíně byla dohledána projektová
dokumentace k oceňovanému objektu rodinného domu a kolaudační rozhodnutí ze dne 14.12.2009
(č.j.: MUKV-48598/2009 VÝST). Ocenění je proto provedeno na základě této projektové
dokumentace a kolaudačního rozhodnutí. Technický stav objektu uvnitř a stupeň dokončení
oceňovaného objektu nebylo možné ověřit.
Rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St. 321 - jedná se o objekt v řadové
zástavbě jako objekt vnitřní, bez podsklepení, se dvěma nadzemními podlažími a dvěma
podkrovími pod šikmou sedlovou střechou. Stáří objektu je dle kolaudačního rozhodnutí 6let. Z
vnějšího pohledu je objekt v dobrém technickém stavu odpovídající stáří objektu dle kolaudace. Dle
kolaudačního rozhodnutí není v objektu dokončeno nucené větrání WC ve všech podlažích, je
provedeno pouze provizorní schodiště do 2.podkroví, nejsou provedeny terénní úpravy a zpevněné
plochy (přístupové stání pro automobil dle PD). Objekt je napojen na ing. sítě - elektro, voda,
kanalizace.
Dispozice (dle projektové dokumentace):
1.NP - chodba, pokoj, kuchyňský kout, WC, koupelna, schodiště;
2.NP - schodiště, chodba, WC, koupelna, obývací pokoj, kuchyně, spíž;
1. podkroví - schodiště, chodba, WC, koupelna, pokoj, komora, pokoj, pokoj;
2. podkroví - schodiště, chodba, půda.
Zastavěná plocha objektu cca 74m2, obestavěný prostor cca 683m3, užitná plocha je 199,57m2.
Popis konstrukcí a vybavení - základy jsou betonové s izolací, svislé konstrukce jsou zděné v tl.
25cm se zateplením, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z keramických
tašek, klempířské prvky z pozink.plechu, vnější omítky tenkovrstvé na zateplení, okna plastová,
podlahy plovoucí nebo ker.dlažby, dveře dřevěné s obložkovou nebo ocelovou zárubní, vytápění
ústřední s elektrokotlem, koupelny a WC provedeny v obou nadzemních podlažích a v 1.pokroví,
-3-
elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody v plastu studené a teplé, kanalizace svedena ze
soc. zařízení a z kuchyní, keramické obklady provedeny v koupelnách na WC a v kuchyních,
kuchyně provedeny v 1 a 2. nadzemním podlaží.
Příslušenství - rozestavěného objektu rodinného domu tvoří:
- venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (voda, elektro, kanalizace), zpevněné plochy, oplocení
pozemků, plechový sklad na pozemku parc.č. 54/149.
Pozemky parc.č. St. 321, 54/149 - tvoří s rozestavěnou stavbou rodinného domu s příslušenstvím
jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada.
6. Obsah znaleckého posudku
1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu
a) Rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St. 321 - podíl 2/3
b) Venkovní úpravy - podíl 2/3
c) Pozemky - podíl 2/3
2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad
1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.)
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá
poptávce
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se
spoluvl. podílem na pozemku
3. Změny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce.
5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění podílu
nemovitosti
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,860
i=1
-4-
č.
II
Pi
0,00
V
0,00
II
I
I
0,00
-0,04
-0,10
IV
1,00
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob.
včetně
Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I
1,01
celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I
0,03
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
II
0,00
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I
0,00
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
I
0,00
dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII
0,01
s možností parkování na pozemku
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –
III
0,00
dobrá dostupnost centra obce
II
0,00
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,903
a) Rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St. 321 - podíl 2/3
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Střecha:
Počet nadzemních podlaží:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B
zděná
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz.
podlaží
se šikmou nebo strmou střechou
se dvěma nadzemními podlažími
111
Výpočet jednotlivých ploch
Plocha
Název
6,72*11,08
1.NP
2.NP
6,72*11,08
1. Podkroví
6,72*11,08
2. Podkroví
6,72*5,82
=
=
=
=
-5-
[m2]
74,46
74,46
74,46
39,11
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
74,46 m2
2,80 m
2
74,46 m
2,90 m
74,46 m2
2,68 m
2
39,11 m
2,68 m
Název
1.NP
2.NP
1. Podkroví
2. Podkroví
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
Obestavěný prostor
Vrchní stavba
(6,72*11,08)*(6,8)
zastřešení
(6,72*11,08)*(4,75/2)
=
=
[m3]
506,31 m3
176,84 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
Vrchní stavba
zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
NP
Z
Obestavěný
prostor
506,31 m3
176,84 m3
683,15 m3
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
OP
Část
UP
PP
Konstrukce, vybavení
K
[%]
[%]
[%]
[%]
S
7,10
100
1,00 7,10
7,37
1. Základy
S
22,30
100
1,00
22,30
23,14
2. Zdivo
S
8,40
100
1,00 8,40
8,72
3. Stropy
S
5,20
100
1,00
5,20
5,40
4. Střecha
S
3,20
100
1,00 3,20
3,32
5. Krytina
S
0,80
100
1,00 0,80
0,83
6. Klempířské konstrukce
S
6,20
100
1,00 6,20
6,43
7. Vnitřní omítky
S
3,10
100
1,00 3,10
3,22
8. Fasádní omítky
S
0,40
100
1,00 0,40
0,41
9. Vnější obklady
S
2,30
100
1,00 2,30
2,39
10. Vnitřní obklady
S
2,40
100
1,00 2,40
2,49
11. Schody
S
3,30
100
1,00 3,30
3,42
12. Dveře
S
5,20
100
1,00
5,20
5,39
13. Okna
S
2,20
100
1,00 2,20
2,28
14. Podlahy obytných místností
S
1,10
100
1,00
1,10
1,14
15. Podlahy ostatních místností
S
4,40
100
1,00 4,40
4,56
16. Vytápění
S
4,10
100
1,00 4,10
4,25
17. Elektroinstalace
-6-
Roz
[%]
Dok
[%]
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
66,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
7,37
23,14
8,72
5,40
3,32
0,83
6,43
3,22
0,41
2,39
1,64
3,42
5,39
2,28
1,14
4,56
4,25
S
18. Bleskosvod
S
19. Rozvod vody
S
20. Zdroj teplé vody
S
21. Instalace plynu
S
22. Kanalizace
S
23. Vybavení kuchyně
S
24. Vnitřní vybavení
S
25. Záchod
C
26. Ostatní
Součet upravených objemových podílů:
Koeficient vybavení K4:
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
3,60
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
0,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
90,00
100,00
100,00
0,62
3,11
1,87
0,52
2,90
0,52
4,76
0,41
0,00
96,40 Rozestavěnost: 98,62
0,9640
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]:
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
=
*
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená
[Kč/m3]
Plná cena:
0,62
3,11
1,87
0,52
2,90
0,52
5,29
0,41
0,00
683,15 m3 * 3 543,54 Kč/m3
Výpočet nedokončené stavby
Úprava ceny za nedokončené konstrukce
Nedokončená stavba
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 6 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 94 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 100 = 6,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 6,0 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
Rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St. 321 podíl 2/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu
Úprava ceny vlastnickým podílem
Rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St. 321 podíl 2/3 - zjištěná cena
*
*
*
=
1 975,1,
1000
0,9640
0,8000
2,1150
3 543,54
=
2 420 769,35 Kč
*
=
0,9862
2 387 469,25 Kč
*
=
*
=
=
0,940
2 244 221,09 Kč
0,903
2 026 531,64 Kč
2 026 531,64 Kč
*
=
2/3
1 351 021,09 Kč
b) Venkovní úpravy - podíl 2/3
Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl umožněn vstup na nemovitost a nebyly povinnou ani nikým
dalším poskytnuty žádné informace k oceňované nemovitosti, nebylo možně zjistit přesný rozsah
všech venkovních úprav. Ocenění venkovních úprav pro stanovení administrativní ceny proto
provedeno zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby
-7-
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úpravy oceněné.
Stanovené procento z ceny staveb:
3,50 %
Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav
Název stavby
Rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St.
321 - podíl 2/3
Celkem:
Cena stavby
1 351 021,09 Kč
1 351 021,09 Kč
Ocenění
Cena staveb celkem:
3,50 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
1 351 021,09
0,0350
47 285,74 Kč
c) Pozemky - podíl 2/3
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a
ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů
č.
II
IV
Pi
0,00
0,00
III
I
0,00
0,00
I
II
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,860
Index polohy pozemku IP = 1,050
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,860 * 1,000 * 1,050 = 0,903
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
435,48
-8-
Index
0,903
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2]
393,24
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní
číslo
St. 321
Výměra
[m2]
133,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
393,24
zastavěná plocha a
nádvoří
§ 4 odst. 1
orná půda
54/149
154,00
393,24
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Pozemky - podíl 2/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu =
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky - podíl 2/3 - zjištěná cena
=
Cena
[Kč]
52 300,92
60 558,96
112 859,88
112 859,88 Kč
2/3
75 239,92 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění 2/3 nemovitosti
a) Rozestav.objekt rodin.domu na pozemku parc.č. St. 321 - podíl 2/3=
b) Venkovní úpravy - podíl 2/3
=
c) Pozemky - podíl 17/240
=
1 351 020,- Kč
47 290,- Kč
75 240,- Kč
Administrativní cena 2/3 nemovitosti činí celkem
1 473 550,- Kč
-9-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Prodej novostavby - dvougeneračního řadového rodinného domu 5+2 s pozemkem 250 m2 a garáží v
obci Postřižín, ul. Trnková. V přízemí bytová jednotka 1+kk s příslušenstvím a terasou. V 1. patře obývací
pokoj s vchodem na balkon a kuchyně, prádelna, WC, chodba s vestavěnými skříněmi, v 2. patře tři
ložnice, koupelna s rohovou vanou a WC, v podkroví velká pracovna. Dům napojen na kanalizaci, obecní
vodovod, topení elektrické + krbová kamna s výměníkem, elektřina 220/380. Dům je umístěn v klidné části
obce. 10km od Prahy, 5 km od Kralup nad Vltavou, výborné spojení, PID.
Zastavěná plocha: 74m2, užitná plocha: 200m2, plocha pozemků: 273m2.
Nabídková cena RK: 3.590.000,- Kč. (17.950,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná řadová zástavba na
stejné ulici v obci Postřižín); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, objekt je zcela dokončen (bez nedodělků, vč. venkovních
zpevněných ploch) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 16.200,- Kč/m2 užitné plochy.
- 10 -
2. srovnatelná nemovitost
Prodej novostavby řadového rodinného domu 4kk v obci Postřžín, ul. Pod Topolákem. V přízemí domu se
nachází velký kuchyňský kout, obývací pokoj se vstupem na terasu a zahradu, koupelna se sprchovým
koutem, samostatné WC a technická místnost. V prvním patře jsou dva pokoje a koupelna s rohovou
vanou a WC. V druhém patře je prostorná podkrovní místnost. Dům je vytápěn elektrokotlem nebo
krbovými kamny s výměníkem (nízké náklady). Za domem je zahrada o rozloze 127m² se zahradním
domkem.
Zastavěná plocha: 73m2, užitná plocha: 150m2, plocha pozemků: 438m2.
Nabídková cena RK: 3.450.000,- Kč (23.000,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (sousední ulice v obci
Postřižín); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (novostavba dosud neužívaná, dokončeni v
roce 2014) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny
koeficientem 0,95, objekt je zcela dokončen (bez nedodělků, vč. venkovních zpevněných ploch) - úprava
jednotkové ceny koeficientem 0,95.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.682,- Kč/m2 užitné plochy.
- 11 -
3. srovnatelná nemovitost
Prodej novostavby řadového RD s užitnou plochou 154 m2 v obci Postřižín. Cena domu je za dokončený
dům, včetně kuchyňské linky. Zděný objekt dokončen v roce 2014 bez podsklepení s jedním NP a dvěma
podkrovími. Vysoký standard. Vytápění elektrokotlem+krbovými kamny.
Zastavěná plocha: 75m2, užitná plocha: 154m2, plocha pozemků: 375m2.
Nabídková cena RK: 3.590.000,- Kč (23.312,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci
Postřižín); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (novostavba dosud neužívaná, dokončeni v
roce 2014) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny
koeficientem 0,95, objekt je zcela dokončen (bez nedodělků, vč. venkovních zpevněných ploch) - úprava
jednotkové ceny koeficientem 0,95.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.935,- Kč/m2 užitné plochy.
- 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody:
Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 16.200,- až 18.935,- Kč/m2 užitné plochy
Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše
uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 17.939,- Kč/m2 užitné
plochy
199,57m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 17.939,- Kč/m2 =
3.580.086,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem:
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji
srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
3.580.000,- Kč
Srovnávací hodnota podílu 2/3 nemovitosti celkem:
Výslednou „obvyklou hodnotu“ ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního
spoluvlastnického podílu 2/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje
žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla
odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S
ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s
cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 2/3
oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na:
3.580.000,- Kč x 2/3 x 0,9 = 2.154.000,- Kč
0,9 ... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti.
2.154.000,- Kč
- 13 -
Rekapitulace
Administrativní cena 2/3 nemovitosti (cena podle cen.
předpisu)
1.473.550,- Kč
Srovnávací hodnota 2/3 nemovitosti
2.154.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč
0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v
daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti
na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a
poptávky.
Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto
posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které
mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný
stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik
roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení,
umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k
územnímu plánu, životní prostředí, atd.
Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v
daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v
oblasti obdobných realit navrhuji
současnou obvyklou, tržní cenu 2/3 nemovitosti
rozestavěného objektu rodinného domu na pozemku parc.č. St. 321 s příslušenstvím a pozemků
parc.č. St. 321, 54/149 vše v katastrálním území Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, zapsáno na
LV č. 471, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu
k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
2.154.000,- Kč.
- 14 -
C. Závěr
a) Obvyklá cena oceňované 2/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
rozestavěného objektu rodinného domu na pozemku parc.č. St. 321 s příslušenstvím a
pozemků parc.č. St. 321, 54/149 vše v katastrálním území Postřižín, obec Postřižín, okres
Mělník, zapsáno na LV č. 471, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP
Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
2.154.000,- Kč.
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví
Nájemní právo – Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno.
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňované 2/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
rozestavěného objektu rodinného domu na pozemku parc.č. St. 321 s příslušenstvím a
pozemků parc.č. St. 321, 54/149 vše v katastrálním území Postřižín, obec Postřižín, okres
Mělník, zapsáno na LV č. 471, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP
Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na:
2.154.000,- Kč.
Slovy : dvamilionystopadesátčtyřitisíc korun českých
V Hlučíně, 14.2.2015
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín – Darkovičky
tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 38/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 38/2015.
E. Seznam příloh
1.
2.
3.
4.
Fotodokumentace - 1 strana;
Výpis z katastru nemovitosti - 11 stran;
Kopie katastrální mapy - 1 strana;
Místopis - 1 strana.
- 15 -
Fotodokumentace pořízená dne 11.2.2015
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
OZN.: ul. Trnková, Postřižín, okr. Mělník
OZN.: ul. Trnková, Postřižín, okr. Mělník
- 29 -