Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 42/2015

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 42/2015
O obvyklé ceně - členských práv a povinností v Bytovém družstvu Bukov, se sídlem Velká
Hradební 2336/8, 400 01 Ústí nad Labem, spojených s užíváním bytové jednotky č. 203 v bytovém
domě č.p. 809 na pozemku parc.č. 139/58, na adrese Baráčnická 809/3, 400 01 Ústí nad Labem, v
katastrálním území Bukov, obec Ústí nad Labem.
Postup při zpracování posudku:
Povinný p. Luděk Štuller umožnil vstup do oceňované bytové jednotky.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková
Exekutorský úřad Praha 6
Bělohorská 270/17
169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 10376/13.
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni
23.2.2015 odhad vypracoval:
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín - Darkovičky
tel.: 731 645 931
Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2
vyhotoveních.
V Hlučíně 24.2.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký úkol o obvyklé ceně - členských práv a povinností v Bytovém družstvu Bukov, se
sídlem Velká Hradební 2336/8, 400 01 Ústí nad Labem, spojených s užíváním bytové jednotky č.
203 v bytovém domě č.p. 809 na pozemku parc.č. 139/58, na adrese Baráčnická 809/3, 400 01 Ústí
nad Labem, v katastrálním území Bukov, obec Ústí nad Labem.
Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při
prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy
mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Metodika ocenění:
Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů.
Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové
úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje
jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací
metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů,
které mají vliv na obvyklou cenu.
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti
cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně
prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.
Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je
omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
Bytová jednotka
Baráčnická 803
400 01 Ústí nad Labem
Ústecký
Ústí nad Labem
Ústí nad Labem
Bukov
93 523
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.2.2015 za přítomnosti znalce a povinného p. Luďka
Štullera.
-2-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- kopie katastrální mapy;
- informací získaných od povinného p. Luďka Štullera;
- informací získaných z bytového družstva Bukov, se sídlem Velká Hradební 2336/8, 400 01 Ústí
nad Labem;
- skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci
Předmětem ocenění je - členských práv a povinností v Bytovém družstvu Bukov, se sídlem
Velká Hradební 2336/8, 400 01 Ústí nad Labem, spojených s užíváním bytové jednotky č. 203 v
bytovém domě č.p. 809 na pozemku parc.č. 139/58, na adrese Baráčnická 809/3, 400 01 Ústí nad
Labem, v katastrálním území Bukov, obec Ústí nad Labem.
Bytový dům č.p. 809 - se nachází v zastavěné části města úUstí nad Labem, část Bukov, na ul.
Baráčnická. Jedná se o kombinovaný zděný bytový dum postaven jako novostavba cca před 10-ti
roky. Objekt je postaven s 10-ti nadzemními podlažími, střecha je plochá. Dům je v dobrém
technickém stavu. V objektu je výtah.
Bytová jednotka č. 203 - o velikosti 3+kk je umístěná v 2.NP objektu s celkovou podlahovou
plochou 61,60m2+balkón 4,40m2. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu.
Dispozice: - 2 x pokoj, pokoj s kuchyňským koutem, předsíň, koupelna, WC, balkón.
Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné v
obložkové zárubní, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, v
koupelně je vana, umyvadlo, WC je kombi splachovací, v kuchyni je kuchyňská linka s
el.sporákem.
6. Obsah znaleckého posudku
1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu
a) Bytová jednotka č. 203
2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota
-3-
B. Odhad
1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.)
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá
poptávce
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se
spoluvl. podílem na pozemku
3. Změny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
č.
II
Pi
0,00
V
0,00
II
I
II
IV
0,00
-0,04
0,00
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960
i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad
2000
Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I
1,00
celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I
0,04
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
II
0,02
I
0,00
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
I
0,00
dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI
0,00
dobré parkovací možnosti
III
0,00
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –
dobrá dostupnost centra obce
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
II
0,00
komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,018
-4-
a) Bytová jednotka č. 203
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda
Ústí nad Labem
10 let
10 860,- Kč/m2
koeficient dle typu
podlahové plochy
12,2 * 1,00 =
13,3 * 1,00 =
23,0 * 1,00 =
8,30 * 1,00 =
3,5 * 1,00 =
1,3 * 1,00 =
4,4 * 0,17 =
Podlahové plochy bytu
pokoj:
pokoj:
pokoj s kuchyní:
předsíň:
koupelna:
WC:
balkón:
Započítaná podlahová plocha bytu:
12,20 m2
13,30 m2
23,00 m2
8,30 m2
3,50 m2
1,30 m2
0,75 m2
62,35 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce
vyzdívaná
2. Společné části domu - Garážové stání
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové
strany - částečný výhled
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní
provedení
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní
vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou
údržbou
Koeficient pro stáří 10 let:
s = 1 - 0,005 * 10 = 0,950
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,950 = 1,188
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960
Index polohy pozemku IP = 1,060
-5-
č.
IV
Vi
0,10
IV
II
III
II
0,10
0,00
0,05
0,00
III
0,00
III
0,00
III
III
II
0,00
0,00
1,00
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 860,- Kč/m2 * 1,188 = 12 901,68 Kč/m2
CBP = PP * ZCU * IT * IP = 62,35 m2 * 12 901,68 Kč/m2 * 0,960 * 1,060= 818 577,54 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
818 577,54 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti
a) Bytová jednotka č. 203
=
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
818 580,- Kč
818 580,- Kč
-6-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Prodej bytu 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví, 70m2+lodžie a sklep, Ústí nad Labem-Bukov, ul. Vinařská.
Jedná se o prostorný, kompletně zrekonstruovaný byt ve 3.patře zatepleného panelového domu. V bytě
jsou nová plastová okna se žaluziemi, stoupačky v plastu. Nové obklady, vana a umyvadlo se zrcadlem,
nové oddělené WC. Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči (plynová varná deska a horkovzdušná
el.trouba). Tři vestavěné skříně, internet, sklep, nové instalace, vnitřní dveře, podlahy. Dům je po
revitalizaci - zateplení, střecha, vstupy.
Nabídková cena RK: 850.000,- Kč. (12.143,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká
poloha ve městě Ústí nad Labem-Bukov); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu;
bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem
0,90.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.929,- Kč/m2 podlahové plochy.
-7-
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji částečně zrekonstruovaný byt 3+1 (67m2 + lodžie a sklep) na ul. Vinařská, Ústí nad LabemBukov, v osobním vlastnictví, se zasklenou lodžií v šestém patře zatepleného panelového domu. V bytě
jsou nová plastová okna a nová kuchyňská linka, zděné jádro s novou koupelnou a WC. V předsíni je
prostorná vestavěná skříň. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě blízko zeleně s výbornou dostupností
do centra.
Nabídková cena RK: 890.000,- Kč (13.284,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká
poloha ve městě Ústí nad Labem-Bukov); uvedená byt.jednotka je v mírně horším technickém stavu
(menší rozsah rekonstrukcí) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; bytový dům je ve srovnatelném
technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 13.151,- Kč/m2 podlahové plochy.
-8-
3. srovnatelná nemovitost
Prodej bytu 3+1 o ploše 72 m2 + balkón a sklep, v osobním vlastnictví, který se nachází v 1. podlaží
cihlového domu, v Ústí nad Labem - Klíše, ul. V Podhájí. Byt je po kompletní rozsáhlé rekonstrukci prostorná kuchyň, obývací prostor vkusně rekonstruovaný, 2 pokoje, koupelna a zvlášť WC, prostorný
sklep. Nové instalace, plovoucí podlahy, kuchyňská linka, plastová okna, nová koupelna a WC.
Rekonstrukce z roku 2014.
Nabídková cena RK: 1.290.000,- Kč (17.432,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká
poloha ve městě Ústí nad Labem-Klíše); uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (rozsáhlá
kompletní rekonstrukce z modernějších materiálu ve vyšším standardu z roku 2014) - úprava jednotkové
ceny koeficientem 0,90; bytový dům je v horším technickém stavu (jen částečná revitalizace bez zateplení)
- úprava jednotkové ceny koeficientem 1,05; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90.
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 14.826,- Kč/m2 podlahové plochy.
-9-
Vyhodnocení srovnávací metody:
Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 10.929,- až 14.826,- Kč/m2 podlahové plochy
Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše
uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 12.969,- Kč/m2
podlahové plochy
62,35m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 12.969,- Kč/m2 = 808.617,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem:
Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji
srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
810.000,- Kč
Rekapitulace
Administrativní cena (cena podle cen. předpisu)
818.580,- Kč
Srovnávací hodnota
810.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v
daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti
na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a
poptávky.
Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto
posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které
mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný
stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik
roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení,
umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k
územnímu plánu, životní prostředí, atd.
Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v
daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v
oblasti obdobných realit navrhuji
současnou obvyklou, tržní cenu
členských práv a povinností v Bytovém družstvu Bukov, se sídlem Velká Hradební 2336/8, 400 01
Ústí nad Labem, spojených s užíváním bytové jednotky č. 203 v bytovém domě č.p. 809 na
pozemku parc.č. 139/58, na adrese Baráčnická 809/3, 400 01 Ústí nad Labem, v katastrálním území
Bukov, obec Ústí nad Labem podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na:
810.000,- Kč.
- 10 -
C. Závěr
a) Obvyklá cena oceňovaných
členských práv a povinností v Bytovém družstvu Bukov, se sídlem Velká Hradební 2336/8,
400 01 Ústí nad Labem, spojených s užíváním bytové jednotky č. 203 v bytovém domě č.p.
809 na pozemku parc.č. 139/58, na adrese Baráčnická 809/3, 400 01 Ústí nad Labem, v
katastrálním území Bukov, obec Ústí nad Labem podle tohoto odhadu k datu ocenění
23.2.2015 po zaokrouhlení na:
810.000,- Kč.
Slovy : dvamilionystotisíc korun českých
b) Výše dluhu
Výše dluhu – dle vyjádření firmy TOMMI-SEVER s.r.o. zajišťující správu bytového domu s
oceňovanou bytovou jednotkou činí výše dluhu ke 30.11.2014 vztahující se k
oceňovaným členským právům ve výši: 244.104,- Kč.
V Hlučíně, 24.2.2015.
Ing. Petr Kreuzer
Jandova 150/4
748 01 Hlučín – Darkovičky
tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 42/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42/2015.
E. Seznam příloh
1.
2.
3.
4.
Fotodokumentace - 2 strany;
Vyjádření firmy zajišťující správu bytového domu - 1 strana;
Kopie katastrální mapy - 1 strana;
Místopis - 1 strana.
- 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 22.2.2015
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
OZN.: Baráčnická č.p. 809, Ústí nad Labem-Bukov.
OZN.: Baráčnická č.p. 809, Ústí nad Labem-Bukov.
- 16 -