ZNALECKÝ POSUDEK č. 3262 – 636 / 2014

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 3262 – 636 / 2014
dle Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Zpracovatelé:
Exekutorský úřad Praha-západ
Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
63641461
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX
534/14-35 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaidrem,
dne 16.09.2014.
Posudek obsahuje:
82 stran včetně příloh
Posudek se předává:
v jednom vyhotovení
Výtisk číslo:
1
Zpracováno:
06.10.2014
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 3262 – 636 / 2014
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................4
Den ocenění .................................................................................................................4
Podklady ......................................................................................................................5
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................5
B
1
2
POSUDEK .........................................................................................................................9
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9
Ocenění ......................................................................................................................10
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................75
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................77
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................78
2
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35:
- ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené.
Jedná se o ocenění:
1) nemovitých věcí:
3
2) spoluvlastnického podílu ve výši 2/34 na nemovitých věcech:
Poznámka: Dvě garážová stání ve společné garáži v 3.PP bytového domu.
3) spoluvlastnického podílu ve výši 1/37 na nemovitých věcech:
Poznámka: Garážové stání ve společné garáži v 2.PP bytového domu.
Technický popis stavby, konstrukční provedení a technické vybavení, je detailně proveden níže
v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 29.09.2014 za přítomnosti
zaměstnance ostrahy bytového domu, pana Forejta. Šetření mohlo být provedeno pouze z venku a ze
společných prostor bytového domu zpřístupněných ostrahou budovy. Zástupce povinné na písemnou
výzvu k účasti na místním šetření nereagoval.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 06.10.2014, což je den
ocenění.
4
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 8108, k.ú. Nusle, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 16.09.2014
5
5.1
Snímek katastrální mapy
Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky nemovitých věcí
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb.
vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku
(oceňovací vyhláška)
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty
používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení
zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
5
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí
V ... čisté příjmy z nemovitých věcí
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat
výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitou věcí.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou
věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného.
Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se
jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění
nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy).
Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato
kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních
nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do
pořízení nemovité věci návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+ n
q × ( q − 1) q
n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
6
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na
finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
stavby.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou
věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí
spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
7
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří:
Poloha nemovitých věcí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitých věcí
- stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitých věcí
- prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby
odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje.
Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky
aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze
přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.
Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který
shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi
Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou
identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše
uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve
vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do
uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč
bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
8
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena
vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou
bytové jednotky a garážová stání, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných
bytů a garáží na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů),
domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.
Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí
metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá
stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména
z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod
nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na
znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve
většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody,
např. v rámci pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je
předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se sice u podobných bytových jednotek a garážových stání předpokládá, odborná znalecká
veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu
ocenění proto neaplikujeme
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
9
2
OCENĚNÍ
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se
opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je řadově stojící, vchody jsou z ulic
Na Pankráci a Marie Cibulkové. Situovaný je na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně
bytové a komerční stavby. Bytový dům se nachází v širším centru hlavního města Prahy, vzdálenost
do centra cca 2,0 km, ke kongresovému centru je vzdálenost cca 400 m, autobusová zastávka
Vyšehrad je před hlavním vstupem do domu (ulice Na Pankráci). Vedlejší vstup, vjezd (výjezd)
do garáží je z ulice Marie Cibulkové.
Konstrukční řešení a technické vybavení:
Doba výstavby:
dle kolaudačního rozhodnutí před 7 lety; údržba: dobrá
Počet podlaží:
bytový dům je rozdělen na část A a B, které jsou vzájemně propojeny společnými prostory; část stavby
A má 3 podzemní podlaží a 6 nadzemních podlaží; část stavby B má 8 nadzemních podlaží
Základy:
betonové s izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: ŽB skelet s vyzdívkami z tvárnic; zatepleno
Stropy:
ŽB monolitické
Střecha:
plochá střecha
Klempířské
konstrukce:
okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; SDK podhledy; obklady keramické na WC, v koupelnách,
v kuchyni
Vnější povrchy:
tenkovrstvá probarvená omítka; obklad soklu - kamenný
Schody:
nosná část železobetonová; povrch stupňů: terazzo; madlo kovové
Dveře:
hladké plné a částečně prosklené s kovovými
zárubněmi, vstupní jsou kovové - prosklené; oddělené
prostory společných chodeb, dveře kovové - prosklené
Okna:
dřevěná s dvojitým zasklením
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, plovoucí podlaha
Krytina střechy:
Vrata:
živičná
sekční automatická pro vjezd a
výjezd s odvětrávacími mřížkami;
v garážích protipožární posuvné
10
Vytápění:
ústřední do plechových radiátorů s termostatickými hlavicemi, centrální kotelna je na plyn
Ohřev teplé vody:
zajišťován z kotelny; zásobníkovým
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast
WC splachovací a koupelny;
Hygienické vybavení: v koupelnách umyvadlo, vana;
sprch. kout (sprchový set)
Vnitřní plynovod:
rozvod je proveden do kotelny
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);
bleskosvod je instalován
Výtahy:
2x, stanice v každém podlaží
Ostatní:
vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, kamerový systém, digestoře, vestavěné skříně, rozvod
domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou
Vybavení kuchyní:
sporák (na el. energii)
Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení
a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich
skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace
příslušenství.
Dispozice:
3.PP - 1.PP: schodišťový prostor, výtah, technické a sklepní místnosti, točitá rampa propojující
jednotlivá podzemní podlaží, 2x schodišťový prostor s výtahem, garážová stání; v 1.PP vedlejší
vstup, vjezd do garáží z ulice Marie Cibulkové
1.NP: hlavní vstup z ulice Na Pankráci, recepce, nebytová prostor (komerce), společné prostory
(chodby, 2x schodišťový prostor s výtahem), bytové jednotky
2.NP - 8.NP: společné prostory (chodby, 2x schodišťový prostor s výtahem), bytové jednotky, 2x
ateliér (v 2.NP)
1) Pravděpodobná dispozice bytových jednotek evidovaných na LV č. 8108:
Bytová jednotka č. 404/38 se nachází v 3.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj,
předsíň, koupelna, WC, balkon
Bytová jednotka č. 404/39 se nachází v 3.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, předsíň,
koupelna s WC, balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 103.16 v 3.PP
Bytová jednotka č. 404/42 se nachází v 4. a 5.NP (mezonetový byt): obývací pokoj s kuchyňským
koutem, 3x pokoj, předsíň, 3x koupelna s WC, vnitřní schodiště, 2x balkon; příslušenství bytu mimo
byt: sklepní kóje S 103.20 v 3.PP
Bytová jednotka č. 404/48 se nachází v 6.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 3x pokoj, 2x
předsíň, 2x koupelna s WC, 2x balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 102.2 v 2.PP
Bytová jednotka č. 404/51 se nachází v 6.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, 2x
předsíň, koupelna s WC, WC, 2x balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 103.19 v 3.PP
2) Garáž evidovaná na LV č. 8110
Nebytový prostor garáže (jednotka č. 404/59) se nachází v 3.PP bytového domu. Jedná se o parkovací
stání č. 96 a 97 (vedle sebe).
11
3) Garáž evidovaná na LV č. 8138
Nebytový prostor garáže (jednotka č. 404/58) se nachází v 2.PP bytového domu. Jedná se o parkovací
stání č. 43.
Srovnávací parametry:
1) LV č. 8108
1a) Bytová jednotka č. 404/38
Započítaná
výměra
[m2]
koeficient dle
typu
podlahové
plochy
67,70
1,0
67,70
4,75
0,5
2,38
70,08
Výměra
Započítaná
výměra
[m2]
koeficient dle
typu
podlahové
plochy
55,60
1,0
55,60
4,75
5,50
0,5
0,5
2,38
2,75
60,73
Výměra
Podlahové plochy bytu
obývací pokoj s kuchyňským koutem
pokoj
pokoj
předsíň
koupelna
WC
balkon
Započítaná podlahová plocha bytu:
[m2]
1b) Bytová jednotka č. 404/39
pokoj
předsíň
koupelna s WC
balkon
sklepní kóje č. S 103.16 v 3.PP (příslušenství bytu mimo byt)
[m2]
12
1c) Bytová jednotka č. 404/42
Započítaná
výměra
[m2]
koeficient dle
typu
podlahové
plochy
135,40
1,0
135,40
4,75
10,00
8,50
0,5
0,5
0,5
2,38
5,00
4,25
147,03
Výměra
Započítaná
výměra
[m2]
koeficient dle
typu
podlahové
plochy
134,90
1,0
134,90
4,75
5,85
10,70
0,5
0,5
0,5
2,38
2,93
5,35
145,55
Výměra
pokoj
pokoj
pokoj
předsíň
koupelna s WC
koupelna s WC
koupelna s WC
vnitřní schodiště
balkon
balkon
[m2]
1d) Bytová jednotka č. 404/48
pokoj
pokoj
pokoj
předsíň
předsíň
koupelna s WC
koupelna s WC
balkon
balkon
[m2]
13
1e) Bytová jednotka č. 404/51
Započítaná
výměra
[m2]
koeficient dle
typu
podlahové
plochy
92,30
1,0
92,30
5,40
10,00
8,70
0,5
0,5
0,5
2,70
5,00
4,35
104,35
Výměra
pokoj
pokoj
předsíň
předsíň
koupelna s WC
WC
balkon
balkon
[m2]
Poznámka: celková užitná plocha bytové jednotky je vypočítána ve smyslu "Doporučených zásad oceňování nemovitostí",
vydaných Českou bankovní asociací.
2) LV č. 8110
Parkovací stání ve společných garážích
Garážové stání č. 96
Podlaží
3.PP
3.PP
3) LV č. 8138
Parkovací stání ve společných garážích
Podlaží
2.PP
14
Srovnávací kritéria:
č.
Kriterium
Popis kritéria
A – OBEC
1 Velikost obce
obyvatel 1 246 780, z toho 856 494 v produkt. věku
2 Správa, úřady
magistrát hlavního města Prahy; veškeré
3 Poptávka po nemovitých věcech
nabídka rovna poptávce
4 Přírodní okolí
rušná část obce
5 Obchod a služby
veškeré
6 Školství
základní školy 1. a 2. stupeň, střední a vysoké školství
7 Zdravotnictví
nemocnice, polikliniky
8 Kultura, sport
dostatečné vybavení
9 Ubytování
dostatečná kapacita
10 Struktura zaměstnanosti
dostatečná nabídka
11 Životní prostředí
dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
širší centrum
13 Dopravní podmínky
příjezd až ke stavbě
14 Orientace ke svět. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
mírně svažitý terén
16 Převládající zástavba
bydlení a komerce
17 Parkovací možnosti
v okolních ulicích, garážová stání v bytovém domě
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítě v obci
všechny
C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
po schodišti, výtahem
23 Regulace nájemného
žádná
24 Výskyt radonu
neměřeno
25 Další možnosti ohrožení
velmi omezené až náhodné
26 Příslušenství nemovité věci
vhodné (identifikace viz výše)
27 Možnosti dalšího rozšiřování
nejsou
28 Technická hodnota stavby
viz níže
29 Údržba stavby
dobrá
30 Pozemek celkem
1 484 m2
15
Technický stav:
Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém
stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří,
technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a dobré údržbě.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8108 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, nařízení předběžného opatření, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro
exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
16
Srovnávací nemovité věci (SN):
Byty od 54 m2 do 62 m2
1) Byt 2+kk
Nabídková cena: 2 757 037 Kč
Upravená nabídková cena: 45 951 Kč za m2
Adresa: U Smetanky, Praha 9 - Hrdlořezy
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Novostavba
Podlaží: 3. podlaží z celkem 5
Užitná plocha: 61 m2
Plocha podlahová: 58 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední plynové
Plyn: Plynovod
Popis:
Byt č. 34 o výměře 61 m2 včetně balkonu 3,20 m2, z projektu „Rezidence U Smetanky“. K bytovému
domu o dvaceti bytových jednotkách patří ke společnému užívání rovinatý pozemek o výměře
1.500 m2. Dřevěné podlahy i okna, baterie zn. Grohe, obklady a dlažby, výtah Schindler. Termín
dokončení podzim 2014.
Zdroj:
Realitní kancelář REDOT, s.r.o.
Panská 10, Praha 1
Tel.: 270 002 222
www.redot.cz
17
2) Byt 2+kk
Adresa: Janýrova, Praha 10 - Strašnice
Stavba: Skeletová
Balkón: 7 m2
Topení: Ústřední dálkové
Popis:
Byt 2+kk, 54 m2 (+ 7 m2 balkon), v areálu Palouk - Vinice. Byt ve zvýšeném přízemí (okna 2,5m
nad zemí) z roku 2002 s výtahem. Orientace oken na V a S. Zděná koupelna s vanou, toaleta
samostatně. Kuchyňská linka včetně spotřebičů, na podlahách plovoucí podlahy a dlažba. Ústřední
dálkové topení.
Zdroj:
Realitní kancelář VÝBĚR REALITY, s.r.o.,
Praha 1 – Nové Město, Krakovská 1366/25, PSČ 101 00
Tel.: +420 2222 111 11
www.vyber-reality.cz
18
3) Byt 2+kk
Adresa: Kabešova, Praha 9 - Vysočany
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt 2 + kk s balkonem, bytový dům z roku 2007. Součástí bytu je šatna v chodbě, kuchyňská linka
včetně vestavěných spotřebičů (sklo-keramická deska, trouba, myčka) dřevěné podlahy v kombinaci s
dlažbou, v koupelně vana, toaleta společně s koupelnou. K bytu je jedno invalidní garážové stání.
Orientace oken je na východ.
Zdroj:
Realitní kancelář MAXIMA REALITY, s.r.o.
Washingtonova 1624/5, 11000 Praha – Nové Město
Tel.: 221 110 252
www.maxima.cz
19
4) Byt 2+kk
Adresa: Českomoravská, Praha 9 - Libeň
Podlaží: 7. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního
Sklep: 1 m2
Odpad: Veřejná kanalizace
Popis:
Byt 2+kk vč. terasy v bytovém domě z roku 2005. Orientace bytu je na S, J. Podlahy jsou plovoucí a
keramická dlažba v koupelně, kuch. linka. Vstup do bytu přes pavlač.
Zdroj:
Realitní kancelář M & M reality holding a. s.
Krakovská 1675/2, 110 00 Praha 1
Tel.: 800 100 446
www.mmreality.cz
20
5) Byt 2+kk
Adresa: Geologická, Praha 5 - Hlubočepy
Stavba: Cihlová
Balkón: 3 m2
Elektřina: 230V
Popis:
Byt č. 01023 2+kk o ploše 56m2 + 3m2. Uzavřený areál cihlové novostavby s výtahem. Standard
bytu zahrnuje plovoucí podlahy, plastová 5-ti komorová okna. Protipožární bezpečnostní vstupní
dveře, keramická dlažba, obklady a příprava pro kuchyňskou linku.
Zdroj:
Realitní kancelář REALPARTNERS
Mašatova 199/14, 148 00 Praha - Kunratice
www.realpartners.cz
21
6) Byt 2+kk
Adresa: Vavřenova, Praha 4 - Braník
Stavba: Skeletová
Rok kolaudace: 2014
Popis:
Byt 2+kk s balkónem včetně vybavení, v projektu KOTI Braník.
Zdroj:
Realitní kancelář YIT Stavo, s.r.o.
Milady Horákové 116/109, 160 00 Praha – Hradčany
Tel.: +420 800 200 666
www.yit.cz
22
7) Byt 2+kk
Adresa: Na Pankráci, Praha 4 - Nusle
Stavba: Cihlová
Podlaží: 4. podlaží
Elektřina: 400V
Popis:
Byt 2+kk v domě s výtahem. V bytě: kuchyňská linka se spotřebiči, obývací pokoj, koupelna se
sprchovým koutem a vanou, WC dohromady. V ložnici a na chodbě jsou vestavěné skříně. K bytu
náleží balkon o výměře 5 m2 s orientací na jihozápad do vnitrobloku, dvě garážová stání. Na
podlahách jsou plovoucí podlahy a dlažba. V přízemí domu je recepce s 24 hodinovou službou,
ostrahou a kamerovým systémem i do prostoru garáží.
Zdroj:
Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o.
Korunní 1310/56, 120 00 Praha - Vinohrady
www.hvbreal.cz
23
8) Byt 2+kk
Upravená nabídková cena: 62414 Kč za m2
Adresa: Varhulíkové, Praha 7 - Holešovice
Stavba: Skeletová
Popis:
Dispozice 2+kk: předsíň, obývací pokoj s kuchyní, ložnice se zimní zahradou, toaleta, koupelna s WC
a balkon. Zimní zahrada s balkonem jsou orientovány na severovýchod. Novostavba z roku 2008
s výtahem. Parkovací stání v zakladači.
Zdroj:
Realitní kancelář Home Sweet Home
Politických vězňů 1511/5, 110 00 Praha- Nové Město
www.homesweethome.cz
24
9) Byt 2+kk
Adresa: Paťanka, Praha 6 - Dejvice
Stavba: Skeletová
Parkování: 1
Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize
Elektřina: 230V
Popis:
Novostavba z roku 2010, 2+kk/2B (60,59m2), garážové stání + sklep v suterénu domu. V bytě
vstupní chodba s vestavěnou skříní, koupelna s vanou a zástěnou pro sprchování a WC, vyhřívaná
podlaha. V obytné části je kuchyňský kout s vestavnými spotřebiči (varná deska, trouba, digestoř,
myčka nádobí, lednice). Obývací část s balkonem oddělena od ložnice prosklenou stěnou. V ložnici je
vestavěná skříň a druhý balkon. Byt je ve třetím patře s výtahem moderní novostavby. V suterénu
domu je k bytu samostatný sklep (3,78m2) a garážové stání.
Zdroj:
Realitní kancelář VOX REALITY, s.r.o.
Krakovská 1307/22, 11000 Praha - Nové Město
www.voxreality.cz
25
10) Byt 1+kk
Adresa: Jeřabinová, Praha 5 - Motol
Stavba: Cihlová
včetně 1 podzemního
Balkón: 7 m2
Elektřina: 400V
Popis:
Byt s balkonem, r.v. 2002 s výtahem. Změněna dispozice na 1+kk/B, 58 m2 + 6,8m2. Na podlahách
dlažba a plovoucí dřevěná (dub). Vytápění plynovým kotlem v domě (2012), před bytem digitální
měřič vstupního tepla. Koupelna s rohovou vanou a se závěsným WC. V předsíni vestavěná skříň.
Dveře a zárubně dýha (třešeň). Čtyři plastová okna, včetně francouzského. Kuchyňská linka z masivu
se spotřebiči (sklokeramická deska, horkovzdušná trouba, myčka a digestoř s odtahem do stoupačky).
K bytu náleží vyhrazené parkovací stání před domem. Dvě společné místnosti (sušárna, kočárkárna x
kolárna).
Zdroj:
Realitní kancelář BLANÍK REALITY, s.r.o.
Blanická 553/16, 120 00 Praha - Vinohrady
Tel.: 221 503 381
www.blanickereality.cz
26
1) Byt 3+kk
Adresa: Praha 4 - Kunratice
Stavba: Cihlová
Lodžie: 1 m2
Sklep: 4 m2
Topení: Plynové
Elektřina: 400V
Popis:
Byt 3+kk v novostavbě ve 2.nadzemním podlaží. Dispozice: hala 9,24 m2, kuchyňský kout 4,5 m2,
obývací pokoj s lodžií 26,74 m2, dětský pokoj. K bytu dále náleží komora 4m2, vytápění plynovým
kotlem, samostatné vodoměry.
Zdroj:
Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o.
Korunní 1310/56, 12000 Praha - Vinohrady
www.hvbreal.cz
27
2) Byt 3+kk
Adresa: Pod Zvonařkou, Praha 2 - Vinohrady
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt 3+kk s balkonem, po kompletní rekonstrukci. Nachází se v činžovní vile z roku 1935, na
Vinohradech, ke které náleží zahrada. Vilový dům má nově provedenou fasádu, měděné klempířské
prvky, rekonstruované společné prostory, schody, stoupačky, zvonky a telefony. Stavba se nachází v
klidném dvorním traktu. Tramvajové zastávky Nuselské schody a Pod Karlovem (linky 6,11), metro
C, stanice I.P.Pavlova.
Zdroj:
Realitní kancelář Pražská správa nemovitostí, spol. s r.o.
Seifertova 823/9, 13000 Praha – Žižkov
Tel.: 221 088 160
www.psn.cz
28
3) Byt 3+kk
Adresa: Devonská, Praha 5 - Hlubočepy
Stavba: Cihlová
Balkón: 6 m2
Topení: Lokální elektrické
Popis:
Byt 3+kk/B v cihlové novostavbě s výtahem. Byt má plastová okna. V koupelně se nachází rohová
vana a WC. Podlahovou krytinu v koupelně tvoří dlažba, v kuchyňském koutě a v pokojích plovoucí
podlahy. K bytu náleží balkon - 6m2 a sklep, podzemní parkovací stání. Možnost parkování v ulici
před domem.
Zdroj:
Realitní kancelář PATOMA reality
Washingtonova 1567/25, 11000 Praha - Nové Město
www.patoma.cz
29
4) Byt 3+kk
Adresa: Pod Haltýřem, Praha 4 - Kunratice
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt 3+kk s dvěma terasami (3,86 m2). Byt v novostavbě s bezbariérovým přístupem se nachází
v šestém poschodí cihlového domu s výtahem. K bytu náleží parkovací stání v podzemní garáži
přímo v domě. Rohová kuchyně vybavená sklokeramickou deskou, digestoří, el. troubou, myčkou,
lednice. Koupelna s vanou, oddělená toaleta, vstupní chodba je vybavena vestavnou skříní. Dřevěná
okna. Ložnice a obývací pokoj mají svou vlastní terasu. Vnitroblok je obklopen zelení.
Zdroj:
Realitní kancelář MITAN reality s.r.o.
Nademlejnská 600/1, 198 00 Praha - Hloubětín
www.sreality.cz
30
5) Byt 3+kk
Adresa: Chlupáčova, Praha 5 - Hlubočepy
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt dispozice 3+kk, v novostavbě s výtahem. Jádro koupelny je zděné, kuchyňská linka zde není. V
koupelně je vana společně s WC. K bytu náleží balkony.
Zdroj:
Realitní kancelář Reality Two2, s.r.o.
Jandova 10/3, 19000 Praha - Vysočany
Tel.: 277 001 274
www.realitytwo.cz
31
6) Byt 3+kk
Adresa: Na Neklance, Praha 5 - Smíchov
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt 3+kk, v kompletně zrekonstruovaném bytovém domě s výtahem. K bytu náleží sklepní kóje. Byt
je vybavený dřevěnými podlahami v pokojích, dlažbou v předsíní a obkladovým materiálem a
vybavením v koupelně a WC. Vytápění je řešeno ústředním topením s vlastní plynovou kotelnou v
domě. Rekonstrukce budovy byla provedena s důrazem na zachování historické hodnoty jak
z exteriéru, tak z interiéru domu.
Zdroj:
Realitní kancelář Housa reality
Rubeška 393/7, 19000 Praha - Vysočany
www.housareality.cz
32
7) Byt 3+kk
Adresa: Na výspě, Praha 4 - Praha 4
Stavba: Skeletová
Typ domu: Patrový
Balkón: 4 m2
Rok kolaudace: 2014
Popis:
Byt 3+kk s balkónem v projektu KOTI Braník v uzavřeném areálu.
Zdroj:
Realitní kancelář YIT Stavo, s.r.o.
Milady Horákové 116/109, 160 00 Praha – Hradčany
Tel.: +420 800 200 666
www.yit.cz
33
8) Byt 3+kk
Adresa: U měšťanského pivovaru, Praha 7 - Holešovice
Stavba: Cihlová
Sklep: 2 m2
Popis:
Byt 3+kk ve zvýšeném přízemí (3,5m) v cihlové novostavbě, s výtahem. V bytě kuchyňská linka se
sporákem, koupelna s vanou a samostatná toaleta. Jako podlahová krytina v koupelně a na WC je
dlažba, v kuchyni a pokojích plovoucí podlahy. Součástí bytu je sklep a garážové stání. Byt je
vybaven dřevěnými okny. Vytápění zajišťuje ústřední topení.
Zdroj:
Vítkova 439/21, 18600 Praha – Karlín
Tel.: 734 220 220
www.patoma.cz
34
9) Byt 3+kk
Adresa: Podbělohorská, Praha 5 - Smíchov
Stavba: Skeletová
Popis:
Bytová jednotka A201 - 3+kk, 68,20 m2 s balkonem 3,80m2 v developerském projektu Pod
Ladronkou. Projekt se nachází v lokalitě při ulici Podbělohorská. Dřevěná okna, dřevěné podlahy a
dveře.
Zdroj:
Realitní kancelář Bohemian Estates International, s.r.o.
Francouzská 172/30, 12000 Praha - Vinohrady
Tel.: +420 222 222 500
www.bohemianestates.com
35
10) Byt 3+kk
Adresa: Bartoškova, Praha 10
Stavba: Skeletová
Balkón: 3 m2
Popis:
Byt 3+kk/B 81,5 m2 v novostavbě s balkónem. Celý projekt je koncipován jako uzavřený vnitroblok
s oddychovou parkovou úpravou uvnitř komplexu, podzemními garážemi a sklepními úložnými
prostory.
Zdroj:
Realitní kancelář AGENA Reality, s.r.o.
Viktora Huga 359/6, 150 00 Praha - Smíchov
Tel.: +420 800 227 227
www.agenareality.cz
36
1) Byt 3+kk
Adresa: Odlehlá, Praha 9 - Vysočany
Stavba: Cihlová
Terasa: 10 m2
Sklep: 11 m2
Topení: Plynové
Popis:
Byt 3+kk v cihlové stavbě z roku 2005. Byt je vybaven kuchyňskou linkou se sporákem a lednicí,
koupelnou s vanou a samostatné WC. V kuchyni a v pokojích jsou plovoucí podlahy, v koupelně a na
WC dlažba. K bytu náleží terasa a sklep. Okna plastová. Objekt je vytápěn plynovým topením.
Zdroj:
www.patoma.cz
37
2) Byt 3+kk
Adresa: Na Harfě, Praha 9 - Vysočany
Stavba: Cihlová
Terasa: 9 m2
Elektřina: 230V
Popis:
Byt 3+kk, 2x balkon + terasa a garážové stání, v předposledním patře novostavby. Byt má komoru,
vytápěné podlahy, francouzská okna v každém pokoji. Venkovní žaluzie v každém okně. V ceně bytu
je kuchyňská linka a vestavěné skříně.
Zdroj:
Realitní kancelář METROPOLIS REALITY, s.r.o.
Křemencova 178/10, 11000 Praha - Nové Město
www.metropolis-reality.cz
38
3) Byt 3+kk
Adresa: Praha 8
Stavba: Cihlová
Terasa: 11 m2
Elektřina: 230V
Popis:
Byt 3+kk, terasa 10,2 m2. Každý byt je vybaven vlastní terasou a ve většině bytů se nalézají
francouzská okna. Největší byty 4+kk jsou umístěny v nejvyšších podlažích domů. K přízemním
bytům náleží soukromé předzahrádky.
Zdroj:
Realitní kancelář LUXENT reality & investice
Palackého 715/15, 110 00 Praha - Nové Město
www.luxent.cz
39
4) Byt 3+kk
Adresa: Květnového vítězství, Praha 4 - Chodov
Stavba: Skeletová
Plyn: Plynovod
Elektřina: 400V
Popis:
Novostavba bytu 3+kk+komora, orientace JZ. Zajímavé dispoziční řešení, byt je díky velkým oknům
velice světlý. Dům je umístěný na rohu ulic Květnového vítězství a Benkova, v okolí stávající
zástavby RD, areál je oplocený, bezbariérový.
Zdroj:
Realitní kancelář REDOT
Panská 1480/10, 11000 Praha - Nové Město
Tel.: 270 002 222
www.redot.cz
40
5) Byt 3+kk
Adresa: V dolině, Praha 10 - Michle
Stavba: Skeletová
Podlaží: 4. podlaží z celkem 12 včetně 3 podzemních
Balkón: 16 m2
Sklep: 3 m2
Popis:
Byt 3+kk se 2 balkony v novostavbě z roku 2009. Dispozici bytu tvoří obývací pokoj (28 m2) s
vybaveným kuchyňským koutem a vstupem na zasklenou lodžii (7 m2). Z centrální chodby se jde do
dvou neprůchozích pokojů (14 a 12 m2), balkón (9 m2) s orientací na západ do zahrady. Z chodby je
vstup do koupelny, samostatného WC a šatny. Na podlaze na chodbách, koupelně i WC je tmavá
dlažba. V pokojích je dřevěná podlaha.
Zdroj:
Realitní kancelář Green Property, s.r.o.
Na Příkopě 958/25, 110 00 Praha -Staré Město
www.greenproperty.cz
41
6) Byt 3+kk
Adresa: U Dívčích hradů, Praha 5 - Smíchov
Stavba: Skeletová
Balkón: 6 m2
Popis:
Byt 3+kk s balkonem 6,2 m2. K bytu náleží sklep garážové stání. Dispozice bytu byla upravena a byt
je nyní s šatnou místo kuchyňského výklenku.
Zdroj:
Realitní kancelář Realitní společnost České spořitelny / Divize nemovitostí s.r.o.
Štefánikova 247/17, 15000 Praha - Smíchov
www.rscs.cz
42
7) Byt 3+kk
Adresa: Francouzská, Praha 10
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt 3+kk s balkonkem se nachází ve 4. NP (poslední patro) přístavby bytového domu. V bytě se
nachází obývací pokoj s přípravou pro kuchyňskou linku, 2 samostatné ložnice orientované do klidné
ulice, koupelna s vanou, umyvadlem, WC s bidetem, dále samostatná místnost, kde je umístěn kotel
na teplou vodu a vytápění a přípojka na pračku.
Zdroj:
Realitní kancelář VK Real s.r.o.
Bělohorská 240/81, 16900 Praha - Břevnov
www.vkreality.cz
43
8) Byt 3+kk
Adresa: Družstevní ochoz, Praha 4 - Nusle
Stavba: Skeletová
Balkón: 9 m2
Sklep: 3 m2
Popis:
Byt 3+kk o podlahové ploše 88,95 m2 plus dva balkony (4,14 m2 a 5,14 m2), umístěný ve 2.
nadzemním podlaží čtyřpatrové novostavby z roku 2011 s výtahem. Byt má neprůchozí pokoje, k
bytu dále náleží garážové stání a sklep (2,48 m2) ve 2. podzemním podlaží domu. Součástí je
kuchyňská linka se spotřebiči, dvě vestavěné skříně v předsíni. Z haly (13,35 m2) vstoupíme do
obývacího pokoje s kuchyňským koutem (32,75 m2), ložnice (20,93 m2), pracovny (10,61 m2),
rovněž do koupelny (9,31 m2) s vanou i sprchovým koutem a na samostatnou toaletu (2,00 m2). Z
obývacího pokoje je přístupný první balkon (5,14 m2), z ložnice pak druhý balkon (4,14 m2). Byt má
tyto standardy: vstupní bytové protipožární dveře (bezpečnostní třída III), dlažby Sandstone plus,
plovoucí dřevěné dubové třívrstvé podlahy, vnitřní dveře Sapeli Elegant, jejich kování Twin Monica,
v každé místnosti je STA, datová zásuvka a telefonní linka, individuální měření spotřeby vytápění
(kondenzační plynový kotel), dále topné žebříky s elektrickou topnou vložkou (trubková tělesa
Koralux LINER a RONDO), radiátory RADIK VK, v koupelnách obklady a dlažby Rako, zařizovací
předměty Villeroy & Boch, smaltovaná vana Kaldewei Saniform Plus, sprchové zástěny Hüppe,
baterie Grohe. Všechna okna mají vnitřní žaluzie. Orientace bytu je východní.
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX Center
Národní 341/23, 11000 Praha - Staré Město
www.re-max.cz
44
9) Byt 3+kk
Adresa: Pravá, Praha 4 - Podolí
Stavba: Cihlová
Balkón: 3 m2
Parkování: 1
Popis:
Byt v blízkosti Yacht clubu v Podolí. Parkovací stání. Kamerový systém, klimatizace.
Zdroj:
Realitní kancelář Česká Realitní
K sídlišti 1167/27, 14000 Praha - Podolí
www.ceska-realitni.cz
45
10) Byt 4+kk
Adresa: Baarova, Praha 4 - Michle
Stavba: Smíšená
Balkón: 5 m2
Sklep: 6 m2
Popis:
Byt 4+kk (92 m2) s balkonem (5 m2) + sklep (6,3 m2) v dokončeném bytovém projektu Rezidenční
park Baarova, Praha 4, ul. Baarova. Vybavení bytu: francouzská dřevěná eurookna, dřevěná lepená
třívrstvá podlaha, podlahové vytápění v koupelně, exotické dřevo na balkoně, výška místností 2,75 m,
výška dveří 2,1 m. Byt se nachází v uzavřeném areálu s 24hodinovou recepcí a ostrahou, vstupy jsou
chráněny kartovým a kamerovým systémem. Vnitroblok tvoří upravená zeleň, vodní fontánky a
horolezecká stěna, dětské hřiště.
Zdroj:
Realitní kancelář PASSERINVEST GROUP, a.s.
Želetavská 1525/1, 14000 Praha - Michle
www.passerinvest.cz
46
Byty od 109 m2 do 146 m2 – pro mezonetový byt
1) Byt 4+kk
Adresa: Do koutů, Praha 4 - Modřany
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt 4+kk se dvěma balkony (118,2 m2 byt + balkon 6,1 m2 a 5,6 m2), je orientován na východ a
nachází se ve 2.NP cihlové novostavby s výtahem. Vybavení: italská dlažba a obklady, plastová okna,
plovoucí laminátová podlaha. Bez garážového stání a sklepa.
Zdroj:
Realitní kancelář SPS správa nemovitostí, s.r.o.
Perucká 2482/7, 12000 Praha - Vinohrady
www.sps-sn.cz
47
2) Byt 4+kk
Adresa: Hlubočepská, Praha 5 - Hlubočepy
Stavba: Skeletová
Balkón: 2 m2
Rok kolaudace: 2013
Voda: Místní zdroj
Topení: Lokální plynové
Popis:
Mezonetový byt č. 12, 4+kk s balkonem v bytovém domě. Byt o výměře 131 m2 je ve 3. a 4.
nadzemním podlaží, má vstupní halu, obývací pokoj (22 m2), kuchyňský kout, 3x ložnice (20,3 m2,
20,9 m2, 20,9 m2), 2x koupelnu s WC, balkon 2,2 m2. Rezidence Hlubočepská je projekt bytového
domu s dvanácti jednotkami.
Zdroj:
Realitní kancelář ATTIC - N Reality, s.r.o.
Radlická 832/38, 150 00 Praha - Smíchov
www.atticn.cz
48
3) Byt 3+kk
Adresa: Pod Habrovou, Praha 5 - Hlubočepy
Popis:
Byt 3+kk s balkonem ve vila domě. Obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem (kuchyňská
linka vybavenou vestavěnými spotřebiči), 2 ložnice, šatna. Z obývacího pokoje je vstup na balkon
(12,3 m2). Ve všech obytných pokojích je dřevěná podlaha, v koupelně a kuchyni je leštěná betonová
stěrka. Podlahové vytápění koupelny, rozvedení rádia do všech místností, zabezpečovací systém
napojený na centrální ochranu.
Zdroj:
Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Praha
Říčanská 1752/1, 10100 Praha - Vinohrady
www.century21.cz
49
4) Byt 4+kk
Adresa: Ocelářská, Praha 9 - Vysočany
Stavba: Cihlová
Terasa: 30 m2
Rok kolaudace: 2013
Popis:
Čtyř pokojový byt o ploše 118m2 + terasa 30m2 + sklep. Obývací pokoj o ploše 40m2 + 3
samostatné pokoje + 2x koupelna s podlahovým vytápěním + technická místnost + druhá samostatná
toaleta. Cihlová novostavba s výtahem, 24 hod. kamerovým systémem, kočárkárna + dětské hřiště
uvnitř oploceného areálu.
Zdroj:
www.realpartners.cz
50
5) Byt 4+1
Adresa: Volutová, Praha 5 - Stodůlky
Stavba: Cihlová
Balkón: 16 m2
Garáž: 2x
Popis:
Byt 4+1, 120m2 + 16m2 zasklená lodžie. Rok výstavby 1997. V bytě je koupelna s rohovou vanou,
WC a bidetem a druhá koupelna s WC a sprchovým koutem. Byt je po kompletní rekonstrukci.
Zařízení: Kuchyňská linka, vestavné skříně v každé místnosti. Součástí jsou 2 garážová stání.
Garážová stání jsou umístěna přímo před kabinkou vrátného.
Zdroj:
Realitní kancelář Svět bydlení, s.r.o.
Žitná 608/27, 110 00 Praha – Nové Město
www.sbydleni.cz
51
6) Byt 4+kk
Adresa: U hranic, Praha 10 - Strašnice
Stavba: Cihlová
Poloha domu: Řadový
Balkón: 5 m2
Terasa: 11 m2
Popis:
Mezonetový byt 4+kk/T/B, 130 m2, 4.a 5.p., výtah, 2x WC, 2x koupelna, (1x vana, 1x sprch. kout),
samostatná šatna, V obou patrech vestavěné skříně. Podlahy dlažba a dřevěná podlaha. Terasa 11 m2
+ balkon, k bytu náleží sklep.
Zdroj:
Realitní kancelář N.A.S. - poradenství
Pecharova 507/9, 14000 Praha - Krč
Tel.: +420 241 443 945
www.nas-poradenstvi.cz
52
7) Byt 4+kk
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt v domě s výtahem z roku 2008 o podlahové ploše 132,7m² + 15,9m² dva balkony. Dispozici bytu
4+kk: obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem (kuchyňská linka se spotřebiči). Tři
samostatné neprůchozí ložnice (dvě s přístupem na druhý balkon). Ze spojovací chodby je přístup do
koupelny s vanou, umyvadly a toaletou. U vstupní části bytu je ještě jedna samostatná toaleta s
umyvadlem. Dřevěné plovoucí podlahy a dlažba. Okna jsou dřevěná EURO okna. K bytu náleží
sklep. Dům je vybaven recepcí a ostrahou.
Zdroj:
Realitní kancelář Dumrealit.cz Plus
Paříkova 362/3, 190 00 Praha - Vysočany
www.dumrealit.cz
53
8) Byt 3+kk
Adresa: Karlovarská, Praha 6
Umístění objektu: Okraj obce
Užitná plocha: 152 m
Balkón: 13 m
Popis:
Byt 3+kk se dvěma balkony v novostavbě bytového domu, jehož součástí jsou komerční prostory
orientované do ulice Karlovarská. Bytová jednotka s podlahovou plochou 139 m2, do které je
započítána plocha sklepa 2,2 m2 se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Stavba je zděná, podsklepená
vybavená 2 výtahy; jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Dispozice: vstupní hala (23 m2), z haly
je přístup do 2 ložnic (24 m2 a 24 m2) a obývacího pokoje s kuchyňským koutem (48 m2), koupelna
(9,8 m2) je vybavena dvěma umyvadly, vanou, sprchovým koutem a WC, další samostatné WC.
Orientace bytu je na západ.
Zdroj:
Realitní kancelář PROFESSIONALS s.r.o.
V celnici 1031/4, 110 00 Praha – Nové Město
Tel.: +420 224 934 680
www.professionals.cz
54
9) Byt 3+1
Adresa: Lumírova, Praha 2 - Nusle
Stavba: Cihlová
Lodžie: 16 m2
Sklep: Ano
Popis:
Mezonetový byt 3+1 - 3.NP a 4.NP. Výměra obytné plochy je 101 m2. K bytu náleží 2 lodžie, každá
o velikosti 8 m2. Vnitřní dispozice bytu: 3 samostatné pokoje, kuchyň, 2x koupelna, WC. Každé
patro má samostatnou koupelnu a WC. Spodní podlaží bytu: chodba s vestavěnou skříní, kuchyň s
kuchyňskou linkou, koupelna se sprchovým koutem a toaletou a obývací pokoj s přímým vstupem na
lodžii. Vrchní podlaží je řešeno jako ateliér se vstupem do druhé lodžie, koupelna s vanou,
samostatné WC a ložnice. Podlahy bytu jsou pokryty dlažbou a plovoucí podlahou. K bytu náleží
sklepní kóje, dále k užívání slouží i společná zahrada se vzrostlými stromy.
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX Horizont
Náchodská 778/49, 19300 Praha – Horní Počernice
www.re-max.cz
55
1) Byt 4+kk
Adresa: Do koutů, Praha 4 - Modřany
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt 4+kk se dvěma balkony (118,2 m2 byt + balkon 6,1 m2 a 5,6 m2), je orientován na východ a
nachází se ve 2.NP cihlové novostavby s výtahem. Vybavení: italská dlažba a obklady, plastová okna,
plovoucí laminátová podlaha. Bez garážového stání a sklepa.
Zdroj:
Realitní kancelář SPS správa nemovitostí, s.r.o.
Perucká 2482/7, 12000 Praha - Vinohrady
www.sps-sn.cz
56
2) Byt 4+kk
Adresa: U Sluncové, Praha 8 - Karlín
Stavba: Skeletová
Terasa: 13 m2
Parkování: 2
Rok kolaudace: 2011
Popis:
Apartmán 4+KK, terasa, a ochoz po celém svém obvodu. Celoplošně prosklená fasáda, která je krytá
hliníkovými slunolamy.
Zdroj:
Stavební společnost UNISTAV, a.s.
U Sluncové 666/12a, 18000 Praha - Karlín
www.unistav.cz
57
3) Byt 3+kk
Adresa: Pod Habrovou, Praha 5 - Hlubočepy
Popis:
Byt 3+kk s balkonem ve vila domě. Obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem (kuchyňská
linka vybavenou vestavěnými spotřebiči), 2 ložnice, šatna. Z obývacího pokoje je vstup na balkon
(12,3 m2). Ve všech obytných pokojích je dřevěná podlaha, v koupelně a kuchyni je leštěná betonová
stěrka. Podlahové vytápění koupelny, rozvedení rádia do všech místností, zabezpečovací systém
napojený na centrální ochranu.
Zdroj:
Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Praha
Říčanská 1752/1, 10100 Praha - Vinohrady
www.century21.cz
58
4) Byt 4+kk
Adresa: Ocelářská, Praha 9 - Vysočany
Stavba: Cihlová
Terasa: 30 m2
Rok kolaudace: 2013
Popis:
Čtyř pokojový byt o ploše 118m2 + terasa 30m2 + sklep. Obývací pokoj o ploše 40m2 + 3
samostatné pokoje + 2x koupelna s podlahovým vytápěním + technická místnost + druhá samostatná
toaleta. Cihlová novostavba s výtahem, 24 hod. kamerovým systémem, kočárkárna + dětské hřiště
uvnitř oploceného areálu.
Zdroj:
www.realpartners.cz
59
5) Byt 4+1
Adresa: Volutová, Praha 5 - Stodůlky
Stavba: Cihlová
Balkón: 16 m2
Garáž: 2x
Popis:
Byt 4+1, 120m2 + 16m2 zasklená lodžie. Rok výstavby 1997. V bytě je koupelna s rohovou vanou,
WC a bidetem a druhá koupelna s WC a sprchovým koutem. Byt je po kompletní rekonstrukci.
Zařízení: Kuchyňská linka, vestavné skříně v každé místnosti. Součástí jsou 2 garážová stání.
Garážová stání jsou umístěna přímo před kabinkou vrátného.
Zdroj:
Realitní kancelář Svět bydlení, s.r.o.
Žitná 608/27, 110 00 Praha – Nové Město
www.sbydleni.cz
60
6) Byt 4+kk
Adresa: U hranic, Praha 10 - Strašnice
Stavba: Cihlová
Poloha domu: Řadový
Balkón: 5 m2
Terasa: 11 m2
Popis:
Mezonetový byt 4+kk/T/B, 130 m2, 4.a 5.p., výtah, 2x WC, 2x koupelna, (1x vana, 1x sprch. kout),
samostatná šatna, V obou patrech vestavěné skříně. Podlahy dlažba a dřevěná podlaha. Terasa 11 m2
+ balkon, k bytu náleží sklep.
Zdroj:
Realitní kancelář N.A.S. - poradenství
Pecharova 507/9, 14000 Praha - Krč
Tel.: +420 241 443 945
www.nas-poradenstvi.cz
61
7) Byt 4+kk
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt v domě s výtahem z roku 2008 o podlahové ploše 132,7m² + 15,9m² dva balkony. Dispozici bytu
4+kk: obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem (kuchyňská linka se spotřebiči). Tři
samostatné neprůchozí ložnice (dvě s přístupem na druhý balkon). Ze spojovací chodby je přístup do
koupelny s vanou, umyvadly a toaletou. U vstupní části bytu je ještě jedna samostatná toaleta s
umyvadlem. Dřevěné plovoucí podlahy a dlažba. Okna jsou dřevěná EURO okna. K bytu náleží
sklep. Dům je vybaven recepcí a ostrahou.
Zdroj:
Realitní kancelář Dumrealit.cz Plus
Paříkova 362/3, 190 00 Praha - Vysočany
www.dumrealit.cz
62
8) Byt 3+kk
Adresa: Karlovarská, Praha 6
Umístění objektu: Okraj obce
Užitná plocha: 152 m
Balkón: 13 m
Popis:
Byt 3+kk se dvěma balkony v novostavbě bytového domu, jehož součástí jsou komerční prostory
orientované do ulice Karlovarská. Bytová jednotka s podlahovou plochou 139 m2, do které je
započítána plocha sklepa 2,2 m2 se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Stavba je zděná, podsklepená
vybavená 2 výtahy; jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Dispozice: vstupní hala (23 m2), z haly
je přístup do 2 ložnic (24 m2 a 24 m2) a obývacího pokoje s kuchyňským koutem (48 m2), koupelna
(9,8 m2) je vybavena dvěma umyvadly, vanou, sprchovým koutem a WC, další samostatné WC.
Orientace bytu je na západ.
Zdroj:
Realitní kancelář PROFESSIONALS s.r.o.
V celnici 1031/4, 110 00 Praha – Nové Město
Tel.: +420 224 934 680
www.professionals.cz
63
9) Byt 3+1
Adresa: V rovinách, Praha 4 - Podolí
Stavba: Cihlová
Popis:
Byt 3 + 1/L/B o celkové ploše 118 m2 (byt 109 m2 + lodžie 8,8 m2 + balkón 0,2 m2) v 5. nadzemním
podlaží. Komora na patře 3,6 m2 a 2 garážová stání v domě. Kuchyňská linka s vestavěnými
spotřebiči, vestavěné skříně. V koupelně s oknem je vana, WC odděleně. Na podlahách plovoucí
laminátová podlaha a dlažba. Bezpečnostní dveře, eurookna, žaluzie. V bytě 2 komory. Orientace
bytu: S, V, J.
Zdroj:
Tel.: 221 110 221
www.maxima.cz
64
Garážová stání:
1) Garážové stání
Nabídková cena: 360 000 Kč
Adresa: Názovská, Praha 10 - Strašnice
Stavba: Cihlová
Podlaží: -1. podlaží
Popis:
Garážové stání 14 m2. Jedná se o prostor na konci Vinohradské třídy za budovou Vodafone.
Garážové stání je ve sníženém podlaží novostavby v Názovské ulici, dálkové ovládání vrat.
Zdroj:
Tel.: 221 110 223
www.maxima.cz
Adresa: Na Neklance, Praha 5 - Smíchov
Podlaží: -3. podlaží z celkem 8 včetně 3 podzemních
Popis:
Prodej garážového stání v novostavbě ve třetím podzemním podlaží. Z jedné strany garážového stání
je stěna. Vjezd do garáží je na dálkové ovládání.
65
Zdroj:
Realitní kancelář M&M reality holding
Krakovská 1675/2, 110 00 Praha - Nové Město
Tel.: 800 100 446
www.mmreality.cz
Adresa: Koněvova, Praha 3 - Žižkov
Stavba: Cihlová
Popis:
Garážové stání ve 3. podzemním podlaží v Polyfunkčním domě Vítkov.
Zdroj:
Tel.: 221 110 251
www.maxima.cz
66
Adresa: Magistrů, Praha 4 - Michle
Popis:
Garáž v 1. podzemním podlaží novostavby. Garáž je svařená z kovové konstrukce, vyplněná mříží.
Vstup do garáže je na elektronický čip (od vstupních dveří) a je zabezpečen kamerovým systémem.
Zdroj:
Realitní kancelář CENTURY 21 AZ Reality
Na dolinách 1276/43, 14000 Praha - Nusle
www.century21.cz
Adresa: Pšenčíkova, Praha 4 - Kamýk
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Užitná plocha: 18,50 m2
Popis:
Samostatná zděná garáž v multifunkčním objektu. Objekt byl kolaudován v roce 1998. V garáži je
místo pro jedno auto. Vjezd do garáží řešen formou čipového odemykání, garáž uzamčená zámkem,
2x jištěna. Uvnitř garáže elektřina - osvětlení a elektrická zásuvka.
67
Zdroj:
Realitní kancelář Grygar reality
Krkonošská 1607/10, 12000 Praha – Vinohrady
Tel.: 222 240 612
www.grygarreality.cz
Adresa: Olgy Havlové, Praha 3 - Žižkov
Typ domu: Patrový
Podlaží: -1.PP
Popis:
Garážové stání (14 m2) v 1.PP, novostavba, projekt Alfa rezidence. Vjezdová vrata na dálkové
ovládání.
Zdroj:
Realitní kancelář Metrostav Development a.s.
Zenklova 2245/29, 180 00 Praha - Libeň
Tel.: +420 800 266 060
www.metrostavdevelopment.cz
68
Adresa: Elektrárenská, Praha 10 - Michle
Stavba: Cihlová
Popis:
Garážové stání v 1.PP bytového domu. Garážová vrata na dálkové ovládání, nebo vstup přes společné
prostory domu.
Zdroj:
Realitní kancelář ATLANTIC reality, s.r.o.
Zenklova 32/28, 18000 Praha - Libeň
www.atlanticreality.cz
Adresa: Křižíkova, Praha 8 - Karlín
Stavba: Skeletová
Stav objektu: Velmi dobrý
Popis:
Garážové stání v přízemí dvoupatrové garážové budovy.
69
Zdroj:
Realitní kancelář Středočeské reality, spol. s r.o.
Lucemburská 1064/4, 13000 Praha - Vinohrady
www.screality.cz
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované.
Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším
textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
70
Metoda přímého porovnání:
1) LV č. 8108
1a) Bytová jednotka č. 404/38
Srovnávací
nemovité
věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
Cena ke
Výměra
srovnání
2
[m ]
[Kč/m2]
75,00
62,00
67,00
72,00
68,00
75,00
72,00
68,00
70,00
79,00
53 067
64 194
60 448
56 250
60 147
60 000
64 883
69 103
70 668
62 899
Index odlišnosti IO
zdroj
poloha
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,85
0,90
1,05
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
70,08 m2
Výměra:
Obvyklá cena po zaokrouhlení:
Upravená
cena
[Kč/m2]
50 148
54 886
48 963
47 841
54 132
54 000
61 314
55 973
60 068
59 440
10
54 677
4 692
47 841
49 985
54 677
59 369
61 314
3 831 457
3 831 000
1b) Bytová jednotka č. 404/39
Srovnávací
nemovité
věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
Cena ke
Výměra
srovnání
2
[m ]
[Kč/m2]
60,00
58,00
58,00
60,00
58,00
54,00
56,00
58,00
55,00
62,00
45 951
49 310
50 345
49 833
51 966
60 638
84 375
62 414
68 182
61 129
zdroj
poloha
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,80
0,90
0,85
0,90
1,05
1,00
1,05
1,05
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
0,90
0,95
1,00
0,90
1,00
1,00
0,95
Obvyklá cena:
Minimální hodnota
AP - SO
Upravená
cena
[Kč/m2]
43 424
44 379
42 818
47 092
46 769
54 438
60 750
50 555
49 551
52 265
10
49 204
5 576
42 818
43 628
71
AP + SO
Maximální hodnota
60,73 m2
Výměra:
49 204
54 780
60 750
2 987 927
2 988 000
1c) Bytová jednotka č. 404/42
Srovnávací
nemovité
věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
Cena ke
Výměra
srovnání
2
[m ]
[Kč/m2]
118,30
132,00
126,00
133,00
128,00
122,00
141,00
145,50
109,00
51 910
52 273
55 476
53 130
56 172
62 869
62 057
47 423
70 550
zdroj
poloha
velikost
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,15
1,00
1,00
1,05
1,05
1,00
1,00
1,15
1,00
0,95
1,00
0,95
1,00
1,00
0,95
1,00
1,00
0,90
tech. stav a
vybavenost
ostatní
vliv
podlažnosti
1,05
1,00
0,95
1,10
1,00
1,00
1,05
1,00
0,95
1,05
1,00
0,95
1,10
0,90
0,95
1,05
1,00
1,00
1,05
1,00
0,95
1,05
1,00
0,95
1,00
1,00
1,00
Obvyklá cena:
Upravená
cena
[Kč/m2]
50 913
51 750
47 313
50 082
49 924
56 441
55 712
48 960
57 146
9
52 027
Minimální hodnota
AP - SO
AP + SO
Maximální hodnota
147,03 m2
Výměra:
3 543
47 313
48 484
52 027
55 570
57 146
7 649 236
7 649 000
1d) Bytová jednotka č. 404/48
Srovnávací
nemovité
věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
Cena ke
Výměra
srovnání
[m2]
[Kč/m2]
118,30
197,00
126,00
133,00
128,00
122,00
141,00
145,50
115,30
51 910
74 619
55 476
53 130
56 172
62 869
62 057
47 423
81 353
zdroj
poloha
velikost
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,15
1,00
1,00
1,05
1,05
1,00
1,00
1,15
1,00
0,95
1,10
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
1,00
0,95
tech. stav a
vybavenost
ostatní
Upravená
cena
vliv
2
[Kč/m
]
podlažnosti
1,05
1,00
1,00
0,95
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
1,10
0,90
1,00
1,05
1,00
1,05
1,05
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
Obvyklá cena:
53 593
70 179
52 425
52 718
58 391
59 263
58 644
51 537
69 557
9
58 478
72
Minimální hodnota
AP - SO
AP + SO
Maximální hodnota
145,55 m2
Výměra:
7 090
51 537
51 388
58 478
65 568
70 179
8 511 535
8 512 000
1e) Bytová jednotka č. 404/51
Srovnávací
nemovité
věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
Cena ke
Výměra
srovnání
2
[m ]
[Kč/m2]
101,00
89,00
91,00
94,00
85,00
98,00
95,00
94,00
96,00
98,00
41 584
48 876
51 016
53 085
58 706
66 066
62 842
69 043
72 813
78 505
104,35 m2
Výměra:
zdroj
poloha
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,05
1,05
1,05
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Obvyklá cena:
Minimální hodnota
AP - SO
AP + SO
Maximální hodnota
Upravená
cena
[Kč/m2]
39 297
43 647
48 210
50 165
55 477
53 513
59 386
55 925
65 532
70 655
10
54 181
9 526
39 297
44 655
54 181
63 707
70 655
5 653 758
5 654 000
Výpočet:
1a)
Jednotka č. 404/38
1b)
Jednotka č. 404/39
1c)
Jednotka č. 404/42
1d)
Jednotka č. 404/48
1e)
Jednotka č. 404/51
1) LV č. 8108 celkem [Kč]:
3 831 000
2 988 000
7 649 000
8 512 000
5 654 000
28 634 000
73
Garážová stání: 2) LV č. 8110 a 3) LV č. 8138
Srovnávací
nemovité věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
Cena ke
srovnání
[Kč]
360 000
335 000
368 000
399 000
350 000
371 000
295 000
400 000
zdroj
poloha
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
1,00
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
1,05
1,00
velikost
tech. stav a
vybavenost
Upravená
cena [Kč]
ostatní
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Obvyklá cena:
Minimální hodnota
AP - SO
AP + SO
Maximální hodnota
342 000
318 250
349 600
379 050
349 125
352 450
294 263
380 000
8
345 592
350 000
28 721
294 263
321 279
350 000
378 721
380 000
2) LV č. 8110
Garážové stání č. 96 v 3.PP
Celkem [Kč]:
350 000
350 000
700 000
3) LV č. 8138
350 000
74
C REKAPITULACE
1) Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:
včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:
28 634 000,- Kč
slovy: Dvacetosmmilionůšestsettřicetčtyřitisíc korun českých
Poznámka:
Příslušenství k bytu č. 404/39 mimo byt: Sklepní kóje S 103.16 v 3.PP.
75
2) Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 2/34 na nemovitých věcech:
indikujeme ke dni ocenění na:
700 000,- Kč
slovy: Sedmsettisíc korun českých
3) Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/37 na nemovitých věcech:
indikujeme ke dni ocenění na:
350 000,- Kč
slovy: Třistapadesáttisíc korun českých
76
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3262 – 636 / 2014 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 06.10.2014
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
77
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Snímek katastrální mapy
78
Příloha: Fotodokumentace
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě
Ověřuji pod pořadovým číslem 65594379-107864-141008173015, že tento dokument, který vznikl
převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož
převedením vznikl.
Vstup v listinné podobě se skládá z 82 listů (stránek textu).
Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku
Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb.
prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy.
Ověřující osoba:
Soudní exekutor Mgr. Dušan Šnaider dne 08.10.2014
65594379-107864-141008173015
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek
( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky )
Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3262 – 636 / 2014

Transkript

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1847 – 577 / 2012

znalecký posudek - Exekutorský úřad Kladno

RL - květen 2015

Znalecký posudek

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3176 – 550 / 2014

Klatovan 11/2010

Ing. Attila CSERGŐ

znalecký posudek - JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor

zde - City Revue

ZDE

40 LET - Draci Brno

CV v PDF - csergo.cz