Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj

Transkript

2010
Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako
nástroj udrţitelnosti uţitku bytového fondu a fyzické
dostupnosti bydlení
Doc. Ing. František Kuda, CSc.
Ing. Vladimír Koudela, CSc.
VŠB – TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA
FAKULTA STAVEBNÍ
Vzdělávací program na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení
a snížení regionálních rozdílů ve fyzické dostupnosti bydlení
Zvyšování kvalifikace správců bytových domů
jako nástroj udrţitelnosti uţitku bytového fondu
a fyzické dostupnosti bydlení
Autoři:
Doc. Ing. František Kuda, CSc.
Na studii se rovněţ nepřímo podíleli:
Prof. Ing. Vítězslav Kuta, CSc.
Doc. Ing. Jaroslav Dupal, CSc.
Tato studie vznikla v rámci projektu: „Regionální disparity v dostupnosti
bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení
regionálních disparit“ podpořeného Ministerstvem pro místní rozvoj pod
číslem WD-05-07-3.
Kontakty na autory:
[email protected], [email protected]
Fakulta stavební, Vysoká škola báňská – Technická univerzita Ostrava
L. Podéště 1875, 708 33 Ostrava, Česká republika
Telefon: (+420) 59 732 1934, Fax: (+420) 59 732 1990
Editor: Ing. Jan Caha
© FAST VŠB-TU, Ostrava 2010.
ISBN 978-80-248-2319-5
Obsah
Obsah ................................................................................................................................... 1
Executive Summary .............................................................................................................. 1
Úvod.....................................................................................................................................11
1.
Význam a pozice bytové problematiky...........................................................................12
1.1.
1.1.1.
Zanedbanost zejména vícepodlaţních bytových domů....................................13
1.1.2.
Nedostatek zdrojů na řádnou péči o bytový fond .............................................13
1.1.3.
Nedostatky ve správě bytového fondu.............................................................14
1.1.4.
Úbytek bytového fondu....................................................................................14
1.2.
2.
3.
4.
Problematika fyzické dostupnosti bydlení - stávající bytový fond ............................13
Problematika údrţby a obnovy bytových domů.......................................................14
Zkušenosti z bytové politiky vybraných zemí. ................................................................15
2.1.
Regenerace a neobsazené byty v SRN ..................................................................15
2.2.
Rakouské zkušenosti .............................................................................................16
2.3.
Sídlištní problematika bydlení ve Francii ................................................................18
2.4.
Velká Britanie .........................................................................................................19
2.5.
Slovensko – aktuální podněty.................................................................................20
2.6.
Shrnutí poznatků ve vazbě na Českou republiku ....................................................21
Vzdělávací program ......................................................................................................22
3.1.
Důvody cíle a strategie vzdělávacího programu .....................................................22
3.2.
Specifické poţadavky programu vzdělávání ...........................................................22
3.2.1.
Odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku ....................................23
3.2.2.
Investoři, projektanti, autorizované osoby........................................................23
3.2.3.
Státní správa a samospráva ............................................................................23
3.2.4.
Vzdělávací instituce ........................................................................................24
Vzdělávací program v oblasti správy a údrţby bytových domů ......................................25
4.1.
Semináře - jednodenní akce...................................................................................25
4.2.
Návrh seminářů s následujícími tématy: .................................................................25
4.2.1.
Témata ke správě bytů v osobním vlastnictví ..................................................25
4.2.2.
Témata ke stavební údrţbě, obnově a modernizaci bytů .................................26
4.2.3.
Témata k marketingu a komunikaci pro management údrţby a oprav .............26
4.2.4.
Další vzdělávání "Správa a údrţba bytových domů" ........................................26
4.3.
5.
Studium ..................................................................................................................29
Závěry a doporučení .....................................................................................................30
5.1 Doporučení k moţnému růst efektivity ve správě bytů .............................................31
5.1.1.
Podpora zakládání dalších společenství vlastníků bytů. ..................................31
5.1.2.
Vedení oddělených účtů pro kaţdý spravovaný objekt ....................................31
5.1.3.
Vypracování investičních plánů údrţby a oprav pro objekt ..............................31
5.1.4.
Výše rezerv ve fondu údrţby a oprav a úročených kapitál ...............................31
5.1.5.
Vypracování příručky zaměřené na realizaci investičních opatření ..................31
5.1.6.
Zvýšení tvorby vlastního kapitálu na modernizační opatření............................31
5.1.7.
Státní podpora na modernizaci bytových domů ...............................................31
5.1.8.
Zavedení minimálních energetických poţadavků při modernizacích ................32
5.1.9.
Vyuţívání strukturálních fondů EU na modernizační opatření .........................32
5.1.10.
Zavedení nabídek vzdělávání a dalšího vzdělávání správců bytů ................32
5.1.11.
Medializace tématu vlastnictví bytů ..............................................................32
Seznam příloh: .....................................................................................................................33
P1 – Ţádost o akreditaci
P2 – Nové formy údrţby a obnovy bytových domů
Executive Summary
Obecný rámec problematiky údržby a obnovy bytových domů
Kaţdá stavba realizovaná jakoukoliv technologií musí po dobu své ţivotnosti prodělávat
permanentní proces pravidelné údrţby a obnovy, tedy modernizaci (výměna opotřebovaných
konstrukčních částí stavby) případně rekonstrukce (práce spojené s posunem či změnou
funkce stavby). Poněvadţ některé bytové domy vykazují v našich podmínkách některé
konstrukční závady a mnohdy nekvalitně provedené práce či pouţití nekvalitních materiálů
při vlastním provádění stavby, mluvíme dnes v případě bytových domů o nezbytnosti
regenerace po případě revitalizace. Samozřejmě, ţe zde figuruje i otázka opoţděného
a nekomplexního provádění údrţby a obnovy a včasného zajištění modernizace či
rekonstrukce, coţ se však týká všech našich staveb realizovaných v posledních
cca 50 letech. Přestoţe, od změny našeho politického a ekonomického systému uplynulo jiţ
více jak dvacet let, nemůţeme být s dosavadním průběhem regenerace bytové fondu,
zejména provedeného panelovou technologií ani zdaleka spokojeni, ba moţno říci, ţe větší
část regeneračních úkolů leţí teprve před námi. Jiţ delší dobu se pro proces oprav,
modernizace a rekonstrukce bytových domů vţilo pouţívání termínů regenerace
a revitalizace, aniţ mezi nimi byl činěn rozdíl. Je proto zřejmě nezbytné alespoň rámcově se
pokusit o rozlišení obou pouţívaných termínů. S jistou nadsázkou a to i ve vazbě na
dosavadní texty z této oblasti, lze za regeneraci označit proces postupného nahrazování
opotřebovaných částí konstrukce, čili z hlediska investičního a ekonomického za pojem
blízký termínu modernizace. Naopak revitalizaci moţno chápat jako proces, který stavbu
neuvádí pouze do původního stavu, ale naopak, mimo výměnu všech opotřebovaných částí
konstrukce, upravuje obytný objekt do podoby současných potřeb společnosti a to jak
z hlediska standardů, tak z hledisek druhovosti a nakonec i z hledisek dispozičních.
Komplexně by se dalo říci, ţe mimo jiné půjde o úpravu objektu z hlediska typologického.
Nutno ještě podotknout, ţe regenerace a revitalizace bydlení vykazuje dvě zásadní věcné
stránky. Jednak jde o regeneraci a revitalizaci vlastních bytových domů a jednak jde
o celkovou regeneraci a i revitalizaci širšího obytného území, tedy o regeneraci a revitalizaci
sídlišť. Oba procesy jsou však pouze dvěma stránkami téţe mince, neboť jde o komplexní
řešení otázky bydlení v bytových domech, tedy řešení včetně vnějších vztahů a podmínek.
Součástí projektu výzkumu MMR číslo WD-05-07-3 „Regionální disparity v dostupnosti
bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na sníţení regionálních disparit“
je v rámci dílčího cíle DC 010 „Návrh moţných nástrojů ze strany státu, regionů či obcí,
které by mohly vést ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve
fyzické dostupnosti bydlení“ zařazena aktivita A 1005 „Návrh nových nástrojů státu, regionů
či obcí, které budou zaměřeny na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních
disparit ve fyzické dostupnosti bydlení“. Předmětem aktivity je návrh nového opatření
zaměřeného na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení, která povede ke zvýšení fyzické
dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení, případně
nepřímo téţ k ovlivnění demografického chování mladé generace ţádoucím směrem
a zvýšení prostorové mobility domácností za pracovními příleţitostmi při splnění kritérií
efektivity a efektivnosti. Při návrhu nového opatření bylo přihlédnuto k tomu, aby nedošlo
k rozporu s existující legislativou EU, legislativou ČR, k reálnosti jejího zavedení a přirozeně
k výši finančních nákladů a efektů spojených se zavedením nového opatření ke zvýšení
finanční dostupnosti bydlení. Cílem této studie je vytvoření moderního nástroje bytové
politiky pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit ve fyzické
dostupnosti bydlení
1
Fyzická dostupnost bydlení
Otázky fyzické dostupnosti bydlení představují nový pohled na obsáhlou a sloţitou
problematiku bydlení. Tento pohled byl sice v dosavadních analýzách, koncepcích a studiích
často implicitně obsaţen. Nebyl však tak pregnantně a samostatně vyjádřen, aby bylo moţno
dosavadních prací bez dalšího metodicky vyuţít, jak to vyţaduje koncepce řešeného
projektu.
Tento nový pohled je – podle znalostí řešitelů – rovněţ málo zkoumaný. Na rozdíl od otázek
finanční dostupnosti bydlení zjistili řešitelé z dostupné literatury jen některé podmíněně
adekvátní a pouţitelné metodické postupy pro vyjádření a hodnocení fyzické dostupnosti
bydlení. Příčiny jsou patrně v předchozím vývoji problematiky bydlení. V období plánovitého
řízení hospodářství byly bydlení a bytová výstavba co do objemu i rozmístění direktivně
řízeny, v podstatě „přídělovým“ systémem tzv. komplexní bytové výstavby (KBV), a to jak
v sektoru státního vlastnictví (vč. podnikových bytů), tak do jisté míry také v tehdejší podobě
druţstevního vlastnictví. Po změně politických a ekonomických poměrů v 90. letech jednak
ještě dozníval systém KBV, jednak státní vlastnictví bytů přecházelo do obecního vlastnictví
a jednak se začaly uplatňovat trţní principy (poněkud omezené regulací cen a nájmů).
Po patrně nezbytném zjednodušení úlohy trţního mechanizmu v bydlení v počáteční fázi
ekonomické transformace dochází nyní k vyrovnanějšímu pojetí v rámci potřeby udrţitelného
rozvoje. To znamená, ţe i při vhodných podmínkách finanční dostupnosti nejrůznějších
forem bydlení vstupují do hry na jedné straně podněty, na druhé straně omezení nebo limity
vázané na fyzickou dostupnost a regionálně diferencované sociálně geografické podmínky.
Podmínky bydlení jsou bezesporu významnou součástí kvality ţivota obyvatel a z tohoto
hlediska jsou vyjádřeny základními poţadavky na:
-
zdravé a estetické prostředí;
-
širokou paletu forem bydlení;
-
dostupnost různorodých pracovních příleţitostí;
-
dostupnost základních sloţek občanského vybavení, sportu a rekreace;
-
dostupnost vzdělávání a informací.
Sumárně jde o vytváření a zdůvodnění stabilních sociálních a kulturních ţivotních hodnot.
Nové pojetí obsaţené v těchto poţadavcích není protitrţní, je pouze korigující zcela volně
působící trţní důsledky. V této spojitosti výzkum fyzické dostupnosti bydlení není reliktem
netrţní ekonomiky, ale je součástí moderního pojetí trţního bytového hospodářství.
Samozřejmě jako v jiných případech i v otázkách bydlení se jedná o míru zásahů, o rozvíjení
a kultivaci trţních vztahů, nikoliv o jejich nahrazení. Některé potřeby trh nereflektuje, ani
nemůţe. Tyto potřeby ovšem neztrácejí objektivní charakter.
Bydlení sehrává významnou úlohu jiţ v důsledku své existenciální povahy. V podmínkách
plynulého (nikoliv skokového) rozvoje přispívá výrazně ke sníţení disparit regionálního
rozvoje.
Fyzická dostupnost bydlení je definována jako zajištění dostatečného počtu bytů v pestré
škále typů, velikostí a různého právního statusu tak, aby tento počet odpovídal aktuální
a případně i budoucí předpokládané zdůvodněné potřebě domácností pro bydlení v dané
lokalitě. Zjednodušeně vyjádřeno:
2
Fyzická dostupnost bydlení pro potřeby řešení projektu vyjadřuje lokální poměr mezi
mnoţstvím a strukturou existujících bytů a potenciální (strukturovanou) potřebou bytů
(v jistém smyslu lze fyzickou dostupnost bydlení interpretovat jako vybavenost obyvatelstva
bytovým fondem v určitém území).
Adjektivum „fyzická“ vyjadřuje materiální existenci bytů, tříděných podle různých kritérií
typologických (druh domu s byty – bytový dům (BD), rodinný dům (RD), počet pokojů,
podlahová plocha apod.), substantivum „dostupnost“ vyjadřuje dosaţitelnost, moţnost
realizace bytové potřeby v existujícím souboru bytů, nikoliv prostorová dostupnost
(vzdálenost). Někdy se fyzická dostupnost bydlení interpretuje jako prostorová dostupnost,
tj. vzdálenosti resp. doby docházky / dojíţďky z pracovišť, škol, občanského vybavení
k bydlištím. Toto pojetí nebude bráno v úvahu explicitně, i kdyţ v určitém měřítku hraje roli.
Lokalita bytové potřeby je těsně vázána na pracovní místa. Jestliţe v místech „nabídky“ bytů
není dostatek vhodných pracovních míst pro potenciální migranty, resp. pracovních míst
v reálné dojezdové vzdálenosti od bytů, bytová potřeba se v místě nabídky nerealizuje.
Prostorový aspekt je ve fyzické dostupnosti částečně obsaţen, ovšem za danou územní
jednotkou – území krajů - se eliminuje.
Návrh možných nástrojů využívaných na úrovni celostátní, regionů a obcí na
zvýšení fyzické dostupnosti bydlení.
Fyzická dostupnost je charakterizována počtem existujících bytů. Avšak viděno jako proces,
je velmi důleţité, aby nedocházelo ke zkrácení doby ţivotnosti bytů či bytových objektů. Při
stejné, třeba i vysoké bytové výstavbě se při zanedbání rekonstrukcí dostupnost relativně
sniţuje. Proto povaţujeme nástroje podporující optimální reprodukci bytového fondu
(konkrétně bytových domů a u nás specielně bytových domů z panelů) za velmi důleţité pro
udrţení a prohloubení fyzické dostupnosti bydlení a omezení regionálních disparit.
Návrhy nových moderních nástrojů bytové politiky pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení
a sníţení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení prezentované v této studii se
uplatňují především v nájemním bydlení.. Důvody zdůrazňující toto zaměření jsou zejména:
-
rozsah podpory vlastnického bydlení v ČR je jiţ na maximální moţné úrovni;
-
pořízení vlastního bydlení není nejvhodnější pro mladé lidi na začátku profesní
kariéry (potřebná je větší míra územní flexibility);
-
z důvodu nízkého obratu nájemníků v obecních bytech a obecně relativně nízkého
počtu obecních nájemních bytů po jejich privatizaci převaţuje poptávka nad
nabídkou;
-
existuje preference vlastnického bydlení, zčásti z dúvodu výhodnějších nákladů na
bydlení neţ je tomu v současnosti u nájemních bytů s volně sjednávaným nájemným.
Hlavním smyslem navrhovaných nástrojů by měla být podpora optimální reprodukce
stávajícího bytového fondu (konkrétně bytových domů) pro udrţení a prohloubení fyzické
dostupnosti bydlení a dosahování efektivnosti rozvoje nájemního bydlení.
Z pojetí fyzické dostupnosti bydlení konsekventně vyplývá, ţe disponibilní mnoţství bytů
(z hlediska počtu i funkčních vlastností) můţe být ohroţeno nedostatečnou údrţbou,
zanedbáním oprav a rekonstrukcí a tím sníţení jejich technické a uţivatelské kvality
(celkového uţitku). Zanedbané byty, resp. byty v zanedbaných bytových domech sice fyzicky
existují, ale nepředstavují dostupný bytový fond, splňující současná a budoucí hlediska
funkční uţivatelnosti a tím sniţují fyzickou dostupnost bydlení. Zanedbání údrţby bytových
objektů, potřebných oprav nebo rekonstrukcí nemusí být důsledkem pouhé nevůle správců
(majitelů) nebo nedostatku financí. Častou příčinou nedostatků bývá neznalost,
nedostatečná kvalifikace osob odpovídajících za správu bytových objektů o nezbytných
3
technických a organizačních opatřeních, která by zajistila prodlouţení ţivotnosti objektů
a jejich uţitku.
Dosavadní vývoj technicko-ekonomických řešení údrţby a obnovy bytových domů je
formován snahou zvyšovat prioritně efektivnost technicko-ekonomických řešení. Objevuje se
stále větší prostor na uplatnění Facility managementu v kontextu nákladů ţivotního cyklu
stavby, uţitků a zachování dlouhodobého, udrţitelného rozvoje. Studie se dotýká
inovativních metod ekonomiky údrţby bytových domů, kterou lze řešit jako spolehlivost
provozu stavebních objektů, a která by měla vyjít z analýzy výnosů, postihující mnoţství
výstupů systému a analýzy nákladů, která řeší mnoţství nezbytných vstupů pro jeho
fungování. Tyto inovativní metody usnadňují ekonomická rozhodování
Studie chce nabídnout také jiný pohled moţného řešení procesů údrţby obnovy a definovat
postupy pro nové způsoby řešení, které bude třeba akceptovat při vytváření udrţitelné
výstavby. Je řešena otázka aplikace nových forem údrţby a obnovy staveb jako prostředku
k zvýšení jejich uţitku. Zejména z hlediska jejich uţívání, ţivotnosti, termínů obnovy
a řízeného ukončení jejich ţivotnosti.
Problematikou údrţby a obnovy se samozřejmě v současnosti zabývá mnoho organizací
a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vţdy však mají zcela dořešenu celkovou
koncepci údrţby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaţí dodrţovat
platné provozní předpisy v souvislosti s údrţbou objektů a řeší pouze kritické a havarijní
situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé
detaily své koncepce aţ do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená
s provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod.
Detailní pohled na současný stav nakládání se stavebními díly v průběhu jejich ţivotnosti
ukázal, ţe existující běţná ekonomická pravidla, jak s nimi nakládat je důleţité rozšířit
a prohloubit. Detailní pohled byl impulsem k doporučení nových forem procesů údrţby pro
zlepšení současného stavu. Jde především o analýzu současného stavu, vyuţití nástroje
Facility managementu jako nové metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy
a údrţby bytového fondu včetně počítačové podpory rozhodovacích procesů. Navrhovaná
metodika pro výběr technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů
z hlediska udrţitelného rozvoje pak představuje praktické vyuţití poznatků, které vyplynuly
z prací autorů (Kuda, 2008).
Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, ţe problematika ekonomiky správy majetku byla
a stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým
problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých sloţek zabývajících se správou
a údrţbou stavebních objektů a predikcí ţivotního cyklu. Ta představuje především
technicko-ekonomickou výslednici ţivotního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez
komplexního pojetí zůstane snaha po prodlouţení ţivotnosti a redukci budoucích nákladů
stavebních objektů jen pouhou vizí.
Studie se zabývá srovnáním aplikovaných rozhodovacích kritérií z hospodaření se svěřeným
majetkem z hlediska krátkodobých, střednědobých nebo dlouhodobých záměrů, zváţením
výchozího stavu stavebního objektu a jeho technicko- ekonomické vyhlídky do budoucnosti.
Propočty analytického typu napomáhají vytvořit, kvantifikovat a standardizovat celý postup.
Ve všech kritériích jsou to náklady, které tvoří základní limit kalkulace. Snahou všech řešení
nyní pouţívaných je propočítat celý nákladový ţivotní cyklus (life cycle costs - LCC). Jeho
základním atributem je trvanlivost navrţeného stavebního objektu.
Řízení provozu a údrţby budov se stává komplexní činností zaloţenou na trţních vztazích,
která je stále více svěřována profesionálním firmám. Řádné uţívání vyţaduje vedení
evidence o zásazích do technického (úpravy, opravy, údrţba) a ekonomického (vyuţití ploch,
pronájem, náklady na energie) stavu objektu. V legislativě ČR končí povinné dokumentování
4
stavu objektů dokumentací skutečného provedení stavby. Ve fázi uţívání se povinně
dokladují pouze změny podléhající stavebnímu řízení. Chybí průběţné vyhodnocování
provozu budov, zejména v technických, ekonomických, environmentálních, ale i sociálních
parametrech.
Definice pojmu UTILITY - UŽITEK.
V ekonomice utility neboli uţitek, znamená skutečnou nebo smyšlenou schopnost určitého
zboţí nebo sluţby uspokojit lidskou potřebu. Základním předpokladem v teorii uţitku,
UTlLITY THEORY je, ţe rozhodovatel, decision maker, vţdy volí tu alternativu, pro kterou
očekávaná hodnota uţitku (předpokládaný uţitek, EXPECTED utility) je maximální.
Jestliţe je uvedený předpoklad akceptován, teorie uţitku můţe být pouţita k prognózování
nebo stanovení výběru, který rozhodovatel udělá, anebo by měl udělat, mezi dostupnými
alternativami. Pro uvedený účel uţitek musí být přidělen ke kaţdý z moţných (a vzájemně
výlučných) důsledků kaţdé alternativy. Funkce uţitku je pravidlo, podle kterého je provedeno
přiřazení priorit a záleţí na preferencích individuálního rozhodovatele. V teorii uţitku míry
důsledku uţitků mají vyjadřovat preference rozhodovatele v následujícím smyslu:
I.
číselné pořadí uţitků pro důsledky, hájí pořadí preferencí rozhodovatele mezi
těmito důsledky;
II.
číselné pořadí předpokládaných uţitků alternativ (zařazených v teorii uţitku jako
spekulace nebo loterie) hájí pořadí preferencí rozhodovatele mezi těmito
alternativami (Ioteriemi). Například, jestliţe alternativa A můţe mít tři vzájemně
výlučné důsledky x, y, z, a rozhodovatel dává přednost z před y a x před z, uţitky
U1, U2, U3 přidělené k x, y, z musí být takové, aby U3>U2>U1. Jestliţe
pravděpodobnosti důsledků x,y,z jsou p1, p2, 1-p1, –p2 předpokládaný uţitek
alternativy A je vypočten jako
(1)
kde P zn. pravděpodobnou distribuci pro alternativu (p1, p2, 1-p1, –p2 ).
Uţitek stavebního díla závisí ve značné míře na dlouhodobém zachování projektovaných
vlastností jeho funkčních dílů a materiálů. Kromě zákonných povinností udrţovat dílo formou
řádné údrţby je tato činnost i ve vlastním zájmu uţivatele – vlastníka. Aby převzaté dílo
slouţilo k plné spokojenosti vlastníka a vykazovalo parametry dané projektovou
dokumentací, je nutné, aby jiţ v počátečním období uţívání nezpůsobil nevhodnými zásahy
znehodnocení díla a řídil se pokyny pro provoz a údrţbu jednotlivých zařízení,
formulovaných ve standardních návodech na uţívání staveb a udrţoval a vedl další
dokumentaci související s provozem. Dobrou dokumentací, dosaţitelnou v dlouhé fázi
uţívání stavby rozumíme zejména:
-
dokumentaci skutečného provedení stavby,
-
pasport budovy (prostorový, stavební, technologický),
-
standardní návody pro uţívání stavebních děl,
-
dokumentaci uţívání a provozu budovy,
-
dokumentaci strategických cílů.
Cíle bytové politiky v dostupnosti bydlení
Celková dostupnost bydlení je dána vztahem mezi disponibilním, teritoriálně vhodně
rozmístěným bytovým fondem a bytovou potřebou domácností. Je ovlivňována především
rozsahem bytové výstavby, vyuţitím existujícího bytového fondu včetně péče o něj
5
a demografickým vývojem. K ovlivňujícím faktorům, jejichţ význam tato studie zdůrazňuje,
patří také územní připravenost pro novou bytovou výstavbu, podpora hledání vhodných
technických řešení přinášejících sníţení cen nové výstavby a vyuţití stávajících objektů,
i nebytových, formou nástaveb, přístaveb apod. včetně úplných konverzí pro bytové účely.
Vyuţívání stávajícího bytového fondu je podmiňováno, mimo jiné, dostatečnou mobilitou
obyvatel, avšak ta je v současnosti brzděna disproporcemi mezi rozmístěním bytového fondu
a pracovních míst. Významnou podporu v této oblasti představuje zkvalitnění dopravní
obsluţnosti, včetně zvýšení moţností denního dojíţdění do větších měst.
Mezi hlavní cíle (úkoly) lze zařadit:
- podporu pořízení staršího bydlení,
- změnu kompetence mezi orgány veřejné správy.
Efektivní bytovou politiku lze realizovat pouze tehdy, jsou-li kompetence dobře rozděleny.
Důleţitá je především vertikální linie, tj. rozdělení působností mezi centrální vládou,
mezilehlými úrovněmi veřejné správy (regiony) a místními orgány, neboť dlouhodobý vývoj
v oblasti bydlení ukazuje, ţe problémy bydlení je nutno řešit, vzhledem ke sloţitému
saturování diferencovaných potřeb obyvatelstva, především na lokální úrovni. Z toho
vyplývá, ţe hlavním úkolem pro další období je zásadní posílení role obcí v oblasti bytové
politiky.
Vedle obecní bytové politiky, jejíţ funkce je především v realizační fázi nezastupitelná,
je nutno v krátkém časovém horizontu analyzovat moţné vyuţití vyšších územně správních
celků - krajů v oblasti bydlení.
Nezbytné je zvýšení celkové informovanosti o problematice bydlení, odstranění
deformovaných pohledů na tuto problematiku a jasné vymezení kompetencí jednotlivých
subjektů. Nutné je uţší provázání bytové politiky s dalšími oblastmi, které situaci v bydlení
výrazně ovlivňují; jedná se dopravní systém, který můţe sníţit disproporce mezi lokalizací
bytového fondu a nabídkou pracovních příleţitostí a dále o cenový vývoj sluţeb pro bydlení,
který limituje moţnosti vývoje nájemného.
Péče o stávající bytový fond - ochrana a zlepšení stavu existujícího bytového fondu,
zajištění tvorby dostatečných finančních zdrojů nutných k řádné péči o něj včetně jeho
modernizace.
Posílení role obcí v oblasti bydlení - v rámci novelizace zákona o obcích – znamená
především přesněji vymezit roli obcí v oblasti bydlení, která přispěje ke zlepšení působení
obcí jakoţto tvůrců místní bytové politiky i vlastníků významné části bytového fondu.
Ministerstvo pro místní rozvoj v součinnosti se Svazem měst a obcí a se zájmovými
sdruţeními vlastníků domů a nájemců bytů bude trvale pořádat konzultační dny zaměřené
na metodickou pomoc zástupcům měst a obcí, pracovníkům místních, obecních a městských
úřadů v oblasti nájmu bytů a nebytových prostorů a v oblasti správy bytového fondu. K tomu
účelu bude rozšířeno vydávání metodických pomůcek a odborných publikací a pořádání
vzdělávacích akcí a instruktáţí.
Zvýšení současné podpory odstraňování zanedbané údrţby a obnovy bytových domů
- tato potřebnost je odůvodněna a zvýrazněna i dosud jen skromnými výsledky uskutečněné
rekonstrukce bytových domů a přetrvávajícími nedostatky v údrţbě.
Potřebné je navýšení finančních prostředků určených pro plnění Programu poskytování
státních půjček na opravy, modernizaci a rozšíření bytového fondu. Doplnění stávajícího
systému navazujícím Dlouhodobým programem podpory oprav bytových domů, zaměřeným
v první realizační etapě na panelové bytové domy, postupně i na ostatní bytový fond.
6
Náměty k novým nástrojům pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení
Obecně lze nástroje centrální bytové politiky lze rozdělit na nástroje finanční povahy,
nefinanční a legislativní povahy. Jsou uvedeny v Tab. 1. Současná bytová politika respektuje
skutečnost, ţe současná ekonomická situace, včetně vývoje reálných příjmů obyvatel, je pro
rozvoj bydlení limitujícím faktorem. Ačkoli důsledky existence těchto mantinelů můţe bytová
politika do jisté míry ovlivnit, nelze od ní očekávat, ţe je odstraní.
Tab. 1 Rozdělení nástrojů bytové politiky
nástroj
finanční
povahy
druh
cíl
dotační tituly (MMR,
SFRB)
nájemní byty
druţstevní byty
úvěrové formy
podnikové byty
PPP
daňové formy
metodické nástroje
nefinanční
povahy
legislativní
povahy
referenční příklady
stavební standardy
cílené na ekon. provozu
SZ + prováděcí
předpisy
zákon o obcích
zákon o krajích
změny kompetencí
státní správy
v oblasti bydlení
zákon o neziskových
organizacích
konzultace, metodické
pokyny
zveřejnění dobrých
příkladů
zefektivnění výstavby z
veřejných zdrojů
stavebně technické
parametry
zefektivnění
a zprůhlednění
financování bydlení
cílová skupina
specifická skupina
obyvatel dle potřeb krajů,
obcí
specifická skupina dle
subjektu,
neziskový sektor
investor
zadavatel
uţivatelé
obce
kraje
neziskové bytové
společnosti
Zpracovatelé se zaměřili na zdůvodnění aplikace nástroje, který by po otestování z hlediska
efektivity, efektivnosti, politické průchodnosti, legálního rámce byl nejvhodnější pro posílení
fyzické dostupnosti bydlení skupin domácností nejvíce zasaţených (ohroţených)
hospodářskou krizí. Tento především lokálně působící nástroj nevyţaduje vysoké veřejné
výdaje, neomezuje bydlení mladých lidí a nevede k růstu nebezpečí sociálního vyloučení.
Mezi moţné nové nástroje pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení lze zejména zahrnout:
-
regenerace bytů
-
nová výstavba (nástavby a přístavby BD a RD, v rámci současných druţstev (SBD))
-
přeměny a vyuţití brownfieldů
-
metodický postup, vzdělávací projekt
-
převod nebytového fondu zpět na bytový fond
Jako první pro podporu sniţování regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení
přichází v úvahu především ty nástroje podpory, které vedou k růstu počtu bytů,
z rekonstrukcí např. půdní vestavby a nástavby. Pro zvyšování fyzické dostupnosti bydlení je
rovněţ důleţité hledisko právní formy uţívání bytů, ze kterých prvořadou úlohu hrají nájemní
7
byty, které nejsou tak těsně vázány na finanční moţnosti uţivatelů (senioři, mladé rodiny)
jako byty ve vlastnické formě. Půdní vestavby a nástavby byly dosud pořizovány zejména
vlastnickou formou. Jsou tedy námětem pro formulaci nových nástrojů podpory fyzické
dostupnosti bydlení nástroj podpory rekonstrukcí spojených s nástavbami (vznikem nových
bytů) směřující vlastníkům bytových objektů jako pronajímatelům nájemních bytů. Dotace by
měly směřovat vlastníkům domů, tj. obcím, bytovým druţstvům, případně soukromým
vlastníkům nájemních domů. S tímto námětem jsou spojeny určité problémy legislativního
a technického charakteru.
Legislativní otázky souvisí s moţností veřejné podpory soukromých vlastníků (zejména při
vyuţití fondů EU).
Technické otázky získávání nových bytů nástavbami:
-
Prověření statiky stávajícího domu z hlediska přitíţení svislých nosných konstrukcí
nástavbou a přitíţení základů
-
Prověření moţností prodlouţení vnitřních instalací rozvodu vody a kanalizace
-
Prověření moţností dodatečného příkonu elektrické energie pro nástavbové byty
a výtahy vč. kapacity vnitřních rozvodů
-
Prověření moţností dodávek plynu a kapacity vnitřních rozvodů v budově
-
Prověření moţností dodávek tepla a teplé uţitkové vody a kapacity vnitřních rozvodů
-
Prověření kapacit parkovacích a odstavných stání pro osobní automobily
Vzhledem k sloţitým vazbám nebyl tento nástroj ve studii dále rozpracován. Důvodem jsou
zejména stavebně technické souvislosti vázané na konkrétní polohu, stav objektu,
konstrukce a materiály, které by měly být řešeny speciálními studiemi, alespoň typologicky
zaměřenými na podmínky nástaveb starých cihlových domů v tradiční uliční zástavbě,
na nástavby panelových domů různých typových soustav. Formulovat obecně pouţitelné
zásady by bylo příliš abstraktní a těţko ověřitelné.
Jako nástroj pro zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a sníţení regionálních disparit
ve fyzické dostupnosti bydlení byl vybrán nástroj neinvestiční povahy - Vzdělávací
program. Cílem vzdělávacího programu je podpořit provádění oprav bytových domů
s vyuţitím takových technických řešení, která zajistí výrazné prodlouţení jejich ţivotnosti
a zvýšení kvality bydlení na úroveň odpovídající současným uţivatelským poţadavkům, a to
za optimálních pořizovacích a provozních nákladů.
Současný stav problematiky, jeho analýza a dosavadní praxe prokazuje, ţe zkušenosti
s novými formami údrţby a obnovy staveb a konstrukcí se dostávají do povědomí
projektantů, investorů, vlastníků, správců a pracovníků státní správy velmi obtíţně.
Cílem vzdělávacího programu bude dosáhnout zvýšení všeobecného povědomí o obsahu
a rozsahu problematiky ekonomiky správy majetku a zejména o významu přínosu pro
všechny uţivatele stavebních objektů.
Strategický záměr vzdělávacího programu je zaloţen na systému vytvoření programu
přenosu potřebných informací a znalostí diferencovanou formou, v rozlišení na čtyři hlavní
skupiny:
a) odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku – předávají nejnovější poznatky
do praxe, zpracovatelé odborných publikací, aplikačních softwarů, metodických
pokynů a odborná konzultační činnost,
8
b) investoři, projektanti, autorizované osoby – uvádějí principy ekonomiky správy
majetku v reálný ţivot do technické praxe,
c) státní správa a samospráva – kontrolní orgán základních a dalších předpisů
stavebního práva,
d) vzdělávací instituce – příprava nových odborníků pro stavební praxi. V Tab. 2 jsou
uvedeny hlavní skupiny, na které je zaměřen vzdělávací program Zvyšování
kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udrţitelnosti uţitku bytového fondu
Tab. 2 Hlavní skupiny, na které je zaměřen vzdělávací program
hlavní skupiny
druh, rozsah
informací
způsob, formy
vzdělávání
realizace vzd.
projektu
odborníci správy
majetku
poznatky VaV
prezentace
pracovní setkání
metodické pokyny,
příručky
vzdělávací programy
ICE ČKAIT
vyuţívání odborníků,
informační materiály
výukové programy
e-learning
odborné semináře
pro stavební úřady
školení pedagogů,
výuka
investoři, projektanti
státní správa,
samospráva
vzdělávací instituce
právní prostředí,
analýzy,
příklady řešení
legislativní opatření,
základní info
základní info,
analýzy stavu
Z charakteristiky jednotlivých skupin vyplývá, ţe koncepce vzdělávacích programů musí
vycházet z potřeb vlastního uplatnění nových poznatků a rozlišení specifických poţadavků.
Nedílnou součástí celé vzdělávací strategie je metodické zajištění rozdílné náplně
vycházející z potřeb různých druhů stavebních objektů. Při stanovení koncepce a obsahové
náplně vzdělávacího projektu pro jednotlivé skupiny musí být provedeno rozlišení
následujících specifických poţadavků:
-
druh a rozsah potřebných informací,
-
způsob a specifické formy vzdělávání vhodné pro danou skupinu,
-
samotná realizace projektu vzdělávání.
Studie chce poukázat na moţné rozšíření priorit bytové politiky na podporu péče o existující
bytový fond a jeho optimální vyuţívání, včetně odstraňování překáţek, které tomuto cíli
brání. Očekávaným výsledkem by mělo být efektivnější vyuţití stávajícího bytového fondu,
zvýšení rozsahu disponibilního bytového fondu, zkvalitnění jeho stavu a zvýšení zájmu
investorů o vstup do této oblasti. Metodický návod podpory oprav a modernizace bytového
fondu však můţe významně ovlivnit oţivení ekonomických aktivit v regionech včetně
vytváření určitého počtu pracovních míst.
Za významné přínosy tohoto nástroje lze považovat:
-
vytvoření metodického principu pro přípravu procesů údrţby a obnovy staveb,
-
návrh vzdělávání a školení autorizovaných osob vedených u profesních organizací
ČKA a ČKAIT, případně další institucí,
-
zavádění a uţívání nové terminologie (neologických spojení), která lépe vystihuje
a popisuje nové oblasti v dané problematice,
9
Doporučení pro další postup:
-
zpracování souboru metodických pokynů pro specifické druhy staveb a diferencované
skupiny odborné veřejnosti,
-
komplexní přístup k aplikaci nových forem správy stavebních objektů jako prostředku
k zvýšení udrţitelnosti,
-
zvyšování obecné informovanosti o udrţování, úpravách a obnovách staveb, a to
nejen u odborné veřejnosti.
Bez kvalitní informační podpory a efektivních komunikačních prostředků (ICT) jiţ není moţno
kvalitně zajišťovat podporu správy nemovitostí a sluţeb pro jejich uţivatele.
V České republice tato podpora existuje. Správci stavebních objektů začínají vyuţívat
standardní IS komplexně podporující agendy správy majetku a nástroje FM k prodlouţení
uţitku staveb od jeho evidence (pasportizace), přes plánování a řízení údrţbových prací,
sledování nákladů na údrţbu a správu majetku, řízení dodavatelsko-odběratelských vztahů,
grafické prezentace dat aţ po vyhodnocování a optimalizaci těchto procesů.
Poradenské a vzdělávací centrum
Předpokladem efektivního fungování celého systému vzdělávání v problematice ekonomiky
údrţby a obnovy staveb je rovněţ zaloţení poradenského technického centra, kam by se
mohli obracet jak majitelé bytových domů, tak nájemníci. Úkolem poradenského centra by
bylo zjistit důvody zanedbané údrţby, současný stav, pomoci při návrhu řešení v rámci
modelu prodlouţení uţitku bydlení. Poradenské centrum by mělo být provozováno ve
spolupráci se staveními úřady, bytovým odborem obce, ekonomy; mělo by klientům
poskytovat široké spektrum sluţeb. V poradenském centru by měly být identifikovány
příslušné problémy a ve spolupráci s příslušnými organizacemi a úřady dále řešeny.
Informace o existenci poradenského centra pro údrţbu a obnovu technického stavu bytových
domů by měly být běţně dostupné veřejnosti a zejména pak potencionálním klientům.
10
Úvod
Je moţno konstatovat, ţe problematika bydlení je značně obsaţná, ţe se jedná o jev velmi
strukturovaný, ale zejména, ţe se jedná o fenomén, jehoţ poznání a pochopení je pro
předvídání dalšího rozvoje naší společnosti velmi podstatné. Je tedy patrné, ţe poznání
proměn bydlení (zvýšení dostupnosti bydlení a sníţení regionálních rozdílů) musí být
i nadále věnována systematická pozornost a výsledky tohoto poznání musí mít naše decizní
sféra pravidelně k dispozici, mají-li být její rozhodnutí v této oblasti účinná a efektivní.
Vzhledem k recesi ekonomického růstu české ekonomiky v posledních dvou letech, začala
se také do popředí zájmu veřejnosti, sdělovacích prostředků, ale i některých politických
kruhů dostávat problematika bydlení. Vţdyť právě bydlení představuje významný rozvojový
faktor celé společnosti a velmi často i osudovou okolnost pro ţivot jednotlivých občanů.
Je zcela nezbytné, aby odborná veřejnost neztratila aspekt bydlení ze svého zřetele a dále
prohlubovala nejen analýzu současného stavu našeho bydlení, ale také definovala trendy
a tendence a ozřejmovala sociální, kulturní a ekonomické souvislosti problematiky bydlení.
Není pochyb, ţe nové naznačené moţnosti současné bytové politiky a z nich vyplývající
úkoly si vyţádají nové formy řešení a tím pravděpodobně nové nástroje pro realizaci bytové
politiky. Máme-li hovořit o výchozí situaci/současném stavu, je nezbytné se zmínit především
o dvou významných faktorech. Především je nutno podtrhnout fakt, ţe bydlení je základní
městotvorný prvek. Výrobní aktivity nově vstupují do organismu našich měst a regionů,
naopak zastaralé zanikají a odcházejí. Rovněţ občanské vybavení prochází proměnami své
druhovosti i objemů. Nejinak tomu je i v dopravě, zejména ve vazbě na technický pokrok.
Bydlení je však stálou konstantou, která prochází celou historií našich obcí a měst.
Neméně významným je však i fakt, ţe volné plochy vybavené nezbytnou technickou
a dopravní infrastrukturou v období před rokem 1989 jsou dnes jiţ v podstatě vyčerpány
a nové bytové výstavbě bude muset předcházet potřebná realizace zmíněné infrastruktury.
Situace je o to váţnější, ţe s ekonomickým růstem bude následovat i růst objemu bytové
výstavby v jednotlivých letech. Lze očekávat, ţe nárůst ročního objemu bytové výstavby
můţe dosahovat hodnot 25 aţ 30 tisíc nově postavených bytů. Při těchto objemech jiţ
nebude moţno vystačit s převahou realizace formou tzv. rozptýlené bytové výstavby, ale
naopak bude stále ve větší míře nutno přistupovat k bytové výstavbě cestou přípravy nových
ucelených vícekapacitních ploch vybavených potřebnou infrastrukturou a které v závěru
výstavby budou zkompletovány kvalitními úpravami meziblokových prostorů, zahrnujících jak
terénní a sadové úpravy, tak realizaci pěších komunikací, potřebného mobiliáře a drobné
architektury.
Bytová výstavba se tak stává jedním z moţných problémových okruhů komplexu bytové
politiky. Jestliţe nová situace si nezbytně vyţaduje nové postupy i nové nástroje pro řešení
jednotlivých problémových okruhů problematiky bydlení, pak je zcela nezbytné provést
základní rekapitulaci těchto problémových okruhů a jejich základní charakteristiku
a navrhnout nová řešení.
Řešení problematiky strategie nakládání s bytovými domy se musí opírat mimo jiné o znalost
širšího vědomostního kontextu, jeţ rámec bytové politiky tvoří. Závaţnou součástí úvahy
musí být zcela samozřejmě i úvaha o ohodnocení technického stavu stávajících bytových
objektů. Cenové ohodnocení nebude ovlivňováno pouze hodnotovými parametry vlastního
domu, ale i jeho lokalizací, a to v rámci obytného území, ale i města, aglomerace, kraje i celé
České republiky. Celkový význam bytové problematiky a bytových domů zvlášť souvisí
i s problematikou osídlení, zejména fenoménu panelových sídlišť a vazbách na typologické
a urbanistické funkce bydlení.
11
1.
Význam a pozice bytové problematiky
Především je nutno uvést, ţe bytová problematika a problematika bytové politiky vůbec je
kategorií výrazně multidisciplinární. Provoz stávajícího bytového fondu i výstavba nového
v ţádném případě nemůţe být pouze otázkou technickou a úzce ekonomickou (stavebnictví,
náklady, organizace provozu), ale musí významně reflektovat škálu otázek spojených
s uţivateli bytového fondu, dále pak dotčenými občany, se znalostmi z oblasti demografie,
ekonomie, ekologie, sociologie psychologie a z oblasti sociální. Současně můţeme prohlásit,
ţe bydlení je významný faktor pro rozvoj regionů, průmyslových aglomerací a měst. Dostatek
a vysoká kvalita bytového fondu zpravidla přiláká významné investory ekonomických aktivit.
Bydlení tak podporuje růst ekonomického potenciálu jednotlivých měst a aglomeračních
uskupení. Není jistě náhodou, ţe mezi významné funkce regionální metropole se počítá
funkce obsluţná, za jejíţ podstatnou součást se počítá právě bydlení. Regionální metropole
musí poskytnout dostatečnou kapacitu kvalitního bydlení pro všechny, kdo se podílejí na
iniciování a podpoře regionálního rozvoje. Funkce bydlení je v tomto ohledu nezastupitelná.
Přestoţe bydlení tvoří jistou konstantu v ţivotě a rozvoji měst i regionů, nelze přehlíţet
skutečnost, ţe i bydlení podléhá zřejmým proměnám, tak jak jim podléhá celá společnost.
Všechny proměny bydlení probíhají kontinuálně a jsou všudypřítomné jak v čase,
tak i v jednotlivých lokalitách, tedy v jednotlivých sídlech. Proměny se dotýkají jak základních
typologických funkcí bytu, tak rovněţ i urbanistických funkcí bydlení, tedy i proměn obytného
území našich měst. V tomto ohledu je proměna vztahu mezi bydlením, prací (výrobou)
a sluţbami zprostředkovaného veřejnou hromadnou i individuelní dopravou v mnoha
směrech rozhodující. Středověká města byla charakteristická funkční jednotou svých
měšťanských domů. V nich se bydlelo, pracovalo (vyrábělo), ale i prodávalo. S nástupem
novověku se postupně tato funkční jednota rozpadla a tak dnešní obyvatelé měst na jiném
místě bydlí, na jiném pracují a na jiném konzumují různorodé sluţby. Pro tyto základní
městské funkce definované jiţ Athénskou chartou v roce 1934 můţeme v dnešních městech
rozeznat samostatné funkční zóny. Vztah bydlení, výroby a sluţeb se tak v současnosti
stává nejţhavějším urbanistickým problémem dneška. Úspěšnost jeho řešení se promítá
a bude bezprostředně promítat do kvalitativní úrovně bydlení a jeho všeobecné atraktivnosti.
V této souvislosti je nutné také poznamenat, ţe jednorázová programová destrukce velkého
souboru bytového fondu byla vţdy a je i dnes zcela výjimečná. Konstatování však
nezahrnuje destrukce jako výsledek válečných událostí nebo ţivelných pohrom. Nicméně se
jedná o projekty plošných asanací zastaralého a morálně opotřebovaného bytového fondu.
Lze se domnívat, ţe ani v případech likvidace panelového bytového fondu nepůjde
o programově připravované plošné asanace, ale spíše půjde o postupnou likvidaci
jednotlivých objektů a jejich náhradu novými bytovými stavbami. Jde o konstatování značně
spekulativní, nicméně dosavadní vývoj uvedené řešení silně naznačuje. Konstatování však
má značný význam pro úvahy o budoucí existenci panelového bytového fondu a jako takové
pro úvahy, jeţ jsou obsahem předkládané studie.
Nezbytnou součástí úvahy o významu a pozici bytové problematiky je i úvaha o chápání
bydlení jako svého druhu zboţí nebo sociální sluţby. Celá moderní historie evropského
osídlení je poznamenána řešením tohoto problému. Uvedené nutno doplnit tím, ţe moderní
historie evropského osídlení nezaznamenala situaci, kdy by bytová politika byla postavena
výhradně na bydlení jako zboţí nebo bydlení jako sociální sluţbě. Vţdy se jednalo
o kombinaci obou přístupů a problém spočíval v podstatě v jejich vzájemném poměru.
Liberální přístupy upřednostňovaly trţní přístup, kdy bydlení je povaţováno jen za zboţí,
zatímco přístupy sociálně motivované upřednostňovaly bydlení jako sociální sluţbu. I náš
dnešní systém je kombinací bydlení jako zboţí a bydlení jako sociální sluţby. Lze
se domnívat, ţe tomu tak bude i do budoucna. Budou existovat oba způsoby, pouze se bude
v čase měnit jejich vzájemný poměr a to v závislosti na posunech v oblasti ekonomické,
společenské i politické. Bylo by asi vhodné, kdyby nová bytová výstavba i provoz stávajících
objektů byl naznačenému faktu inertní. V kaţdém případě musí být naznačená skutečnost
12
vnímána při koncipování budoucnosti bytového fondu vybudovaného panelovými
technologiemi. Předloţenou část úvodní poznámky snad bude vhodné uzavřít upozorněním
na ještě jeden rys našeho současného bydlení. Jde o existenci zcela evidentních
regionálních disparit (rozdílů) v úrovni kvantitativních i kvalitativních stránek bydlení mezi
jednotlivými regiony- kraji. Velmi zřetelné jsou tyto disparity v bydlení mezi krajskými městy,
které jiţ dnes nebo potenciálně do budoucna lze označovat za regionální metropole. Největší
rozdíly lze zaznamenat mezi středočeským regionem včetně Prahy a ostatními regiony státu.
Výrazné rozdíly jsou také mezi regiony s výrazně decentralizovanou formou regionálního
uspořádání (viz jiţní Čechy) a regiony s výrazně centralizovanou formou regionálního
uspořádání (viz Jihomoravský kraj). V prvém případě se jedná o region s nízkou hustotou
osídlení, nevelkým krajským městem a celkově malým ekonomickým potenciálem. V druhém
případě se jedná o region se silným a výrazným centrem a vyšší mírou ekonomické aktivity.
Rozdíly jsou hlavně v podílu rodinného bydlení a bydlení v bytových domech, ve velikosti
bytů a rovněţ počtu pokojů připadajících na jeden byt. Specifická situace je v případě
polycentrického regionálního uspořádání, kdy region je charakterizován více významnými
městskými centry, coţ je mimo jiné případ moravskoslezského regionu. Poznání a definování
těchto rozdílů můţe být velmi podnětné pro koncipování bytové politiky.
1.1.
Problematika fyzické dostupnosti bydlení - stávající bytový fond
1.1.1. Zanedbanost zejména vícepodlažních bytových domů
Část staršího bytového fondu je zanedbaná v důsledku výrazně podhodnocené údrţby dané
dlouhodobým podkapitalizováním. Výsledkem je rostoucí fyzický dluh v péči o bytový fond,
sniţování finanční i uţitné hodnoty bytových objektů a potenciální riziko sniţování úrovně
bydlení obyvatelstva.
Na uvedeném stavu se do určité míry podílel i způsob privatizace státního - poté obecního
-bytového fondu, kdy se, např. na rozdíl od německého systému, privatizovaly neopravené
bytové domy, coţ vede v mnoha případech k prolongaci nedostatečné údrţby a ke
zbytečným ekonomickým ztrátám. Převod z veřejného vlastnictví (stát, obec) byl realizován
bez současného vytvoření podmínek a "mantinelů" pro hospodárné nakládání s bytovými
domy. Obce tak byly - ze strany státu - ponechány "ţivelnému" nakládání s bezplatně
získaným majetkem, coţ se v některých případech odráţí na způsobu s jeho dalším
nakládáním.
Specifické problémy jsou spojené s panelovými objekty; problémy jsou dány konstrukčními
vadami, nevhodnými projekty, nedostatečnou údrţbou a jsou zvýrazněny tím, ţe panelové
objekty tvoří 31 % bytového fondu. Aktuálním problémem je riziko havárií; v delším časovém
horizontu vzniká riziko stavební, ekonomické a sociální devastace celých městských čtvrtí.
1.1.2. Nedostatek zdrojů na řádnou péči o bytový fond
Problém se týká především nájemního sektoru. S problémy se potýká i vlastnický sektor,
neboť náklady na opravy, modernizace apod. jsou vzhledem k příjmové úrovni obyvatelstva
velmi vysoké a podpora ze strany státu není dosud dostatečná.
Druţstevnímu sektoru se ani za poměrně dlouhé časové období nepodařilo vytvořit
dostatečné finanční prostředky na řádnou péči o svůj bytový fond; tato situace vzhledem
k pokračujícímu rozevírání nůţek mezi regulovanými nájmy a nájmy v druţstevních domech
nadále trvá.
13
1.1.3. Nedostatky ve správě bytového fondu
Výše uvedené problémy jsou umocňovány neefektivní správou bytového fondu, zejména
nájemních bytů ve vlastnictví obcí. Nedostatky se týkají především vyuţití existujícího
bytového fondu, vymáhání úhrad za jeho uţívání (od neplatičů), účasti uţivatelů bytů na
správě apod.
1.1.4. Úbytek bytového fondu
Problém se týká především soukromých nájemních domů a bytových domů s byty ve
vlastnictví, kde v průběhu 1. poloviny 90. let došlo k ţivelné přeměně bytových prostor na
nebytové. Důsledkem je úbytek bytů, a to zejména ve velkých městech, kde se tato
skutečnost odrazila v prohloubení rozporu mezi nabídkou a poptávkou.
1.2.
Problematika údrţby a obnovy bytových domů
Význam údrţby a obnovy staveb v kontextu nákladů ţivotního cyklu staveb, jejich uţitků
v souvislosti se zachováním udrţitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se dostává
nalezení vyváţeného vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním
prostředím na straně jedné a zátěţí ţivotního prostředí na straně druhé v celém ţivotním
cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou
energie, včetně vyuţití obnovitelných zdrojů. Jde o téma, které je svou podstatou vnímané
nejen odbornou veřejností, ale svými problémy běţného ţivota se dotýká kaţdého z nás.
Cílem studie na téma Ekonomika údrţby a obnovy bytových domů, jejímţ zdrojem informací
a praktických poznatků byla vlastní odborná činnost a studium dostupné literatury, není jen
upozornit na skutečnosti spojené s významem pojmů ekonomika správy majetku. Práce chce
nabídnout také jiný pohled moţného řešení procesů údrţby obnovy a definovat postupy pro
nové způsoby řešení, které bude třeba akceptovat při vytváření udrţitelné výstavby. Je
řešena otázka aplikace nových forem údrţby a obnovy staveb jako prostředku k zvýšení
jejich uţitku. Zejména z hlediska jejich uţívání, ţivotnosti, termínů obnovy a řízeného
ukončení jejich ţivotnosti. Problematikou údrţby a obnovy se samozřejmě v současnosti
zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vţdy však mají
zcela dořešenu celkovou koncepci údrţby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se
pouze snaţí dodrţovat platné provozní předpisy v souvislosti s údrţbou objektů a řeší pouze
kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část
dovede jednotlivé detaily své koncepce aţ do konečných důsledků, které zohledňují
například rizika spojená s provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod.
ukázal, ţe existující běţná ekonomická pravidla, jak s nimi nakládat je důleţité rozšířit.
Detailní pohled byl impulsem k doporučení nových forem procesů údrţby pro zlepšení
současného stavu. Třemi základními aspekty se pak práce detailněji zabývá. Jde především
o analýzu současného stavu, vyuţití nástroje Facility managementu jako nové metody řízení
integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu
včetně počítačové podpory rozhodovacích procesů. Navrhovaná metodika pro výběr
technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů z hlediska udrţitelného
rozvoje pak představuje praktické vyuţití poznatků, které vyplynuly z této práce.
14
2.
Zkušenosti z bytové politiky vybraných zemí.
S růstem úrovně bydlení se přikračuje k tvorbě a ověření účinnějších nástrojů, zvyšujících,
resp. napomáhajících ke zvýšení efektivity a efektivnosti rozvoje bydlení vcelku
i v jednotlivých částech a fázích celkové reprodukce bytového fondu, K nástrojům
nabývajícím stále více na významu patří nástroje ovlivňující dobu ţivotnosti bytových
objektů. Patří k nim zejména:
-
nástroje ovlivňující kvalitu správy bytového fondu,
-
nástroje slouţící širšímu zapojení úvěrového kapitálu.
-
Facility management.
U Facility managementu je třeba zdůraznit, ţe jeho uplatnění neznamená pouze sníţení ztrát
ze suboptimální ţivotnosti staveb, ale i získání příznivých ekologických důsledků a zvýšení
sociální stability v bydlení.
Včasná modernizace průběţně dobře udrţovaného bytového fondu se stává stále více
jedním z typických znaků ekonomické vyspělosti země. Ověření tohoto tvrzení je zvláště
dobře zjistitelné na příkladech z rekonstrukcí bytových domů z panelů, kde k tomu přispívá
velký rozsah panelové zástavby i závaţnost odstraňovaných nedostatků.
V širším kontextu zaměření celkové bytové politiky uvádíme zkušenosti z několika
evropských zemí (Německo, Rakousko, Francie, Velká Britanie, Slovensko).
2.1.
Regenerace a neobsazené byty v SRN
V SRN se po sjednocení obou částí země státní intervence do bydlení soustřeďovala do
oblasti bytových domů z panelů v širším kontextu sídlišť a ještě širším záběrem v rámci
programů přestavby měst. Uskutečňovala se v průběhu několika intensitně i rozsahem dosti
odlišných etap.
V letech 1990 aţ 1991 se pouze zjišťoval stav bytového fondu a vyjasňovaly se výchozí
pozice připravovaného programu. V období 1992 aţ 1995 byla vyhodnocena velká sídliště
a v letech 1995 aţ 1998 se v opatřeních vycházelo z výrazné diferenciace rozvojových
potenciálů jednotlivých velkých sídlišť. Léta 1998 aţ 2001 byla poznamenána prohloubením
problému neobsazených bytů a posunem strategické koncepce na řešení sídlištní
problematiky v rámci úkolu přestavby měst. V období po roce 2001 byl přijat a uskutečňován
podpůrný program Přestavba měst – Východ, jehoţ splnění je předpokládáno do roku 2009.
V roce 2002 se připojil program Přestavba měst – Západ. Na těchto programech se podílí
260 měst. Ve spolkových zemích, na ministerstvu stavebnictví a ve federální vládě probíhá
kaţdoroční vyhodnocení výsledků obou programů.
V roce 1998 nebyl ve východních spolkových zemích trvale vyuţíván téměř 1 milion bytů.
V roce 2002 se jejich počet zvýšil jiţ jen na 1,077 milionu bytů. Oproti předcházejícím letům
tak došlo k výraznějšímu zpomalení této obzvláště nepříznivé tendence.
Kromě programů Přestavba měst – Východ a Přestavba měst – Západ jsou aktivně
vyuţívány programy Sociální město a Ochrana památek. Do budoucna se program Podpora
přestavby měst v podobě programu Přestavba – Východ bude uplatňovat formou řešení
strukturálně-ekonomických problémů měst a obcí, zejména měst, které se jiţ dostaly
do závaţnějších potíţí. Platí to i pro program Přestavba – Západ a další programy.
15
Na modernizaci jsou orientovány zvýhodněné úvěry v rozsahu 3,1 mld. eur (298 tisíc bytů).
V roce 2001 se začal uskutečňovat program KfW-CO2. Úvěry se sníţenou úrokovou sazbou
v rozsahu 5 miliard eur se uplatňují v modernizaci otopných sou¬stav, výměně oken
a dalších zateplovacích opatřeních (350 tisíc bytů). Čerpat podpůrné prostředky je moţné za
podmínky, ţe úspora tepla bude stejná jako spotřeba u novostaveb.
Sumárně se podpory do obnovy a modernizace bytového fondu soustřeďují do daňového
zvýhodnění u nájemního bytového fondu a u uvedených podpůrných programů. Zhruba
5 miliard eur je přitom vynakládáno na příspěvky na bydlení (Wohngeld). Z evropských
strukturních fondů jsou čerpány prostředky na rozvoj bydlení v nových spolkových zemích
a východní část Berlína. V letech 2000 aţ 2006 to bylo 21,6 miliardy eur, do roku 2013 se
počítá se 100 miliardami eur.
2.2.
Rakouské zkušenosti
Ve Vídni i v jiných rakouských městech se sídliště nepřeměnila ve slumy. Zhoršení bydlení
se však projevilo i v Rakousku, většinou ovšem jen nepřímo – stárnutím obyvatel, nechutí
mladých domácností bydlet na sídlištích. Chátrání nepřerostlo v útěk ze sídlišť. Města se
začala poměrně brzy zabývat návrhy na komplexní řešení dalšího rozvoje.
V Rakousku se téměř ve dvou třetinách bytů ve vlastnictví a správě vzájemně prospěšných
bytových společností přistoupilo k zateplení budov. Spotřebu tepelné energie se daří sníţit
aţ na polovinu předchozího stavu. V sociálním bydlení v Rakousku je zastoupeno kolem
20% osob z etnické minority, ve Vídni podíl dosahuje 33 %.
Ve financování a státní účasti je rozhodující, ţe ve spolkových zemích příjmy z úvěrových
prostředků (splátky) v roce 2005 poprvé převýšily výdaje (2,60 miliardy eur: 2,42 miliardy
eur). Rekonstrukce bytového fondu zaměřené na úsporu tepla se zvyšují aţ na 200 milionů
eur ročně, na podporu bezbariérového bydlení jde 1% z celkové sumy podpůrných
prostředků.
V Rakousku jsou vyuţívány tři hlavní domény podpor:
-
přímá podpora podle zákona na ochranu bydlení;
-
subvencované stavební úvěry;
-
další úlevy.
Regenerace sídlišť se realizuje v rámci širších pravidel platných jak pro výstavbu nových
objektů, zejména infrastruktury, tak i pro modernizaci stávajících bytových domů
a zkvalitnění širšího prostředí. Podle stanovených podmínek lze uvedené druhy podpor
kombinovat, vyuţívají se pak současně všechny formy.
Jednotlivé segmenty bytového fondu v Rakousku mají výrazně odlišnou věkovou strukturu.
U bytů ve správě vzájemně prospěšných bytových společností je bytový fond z 28% mladší
neţ 20 let. U bytů soukromých pronajímatelů 16%, u jednotlivců uţivatelů a vlastníků 15%, u
obcí ne více neţ 9 %. U starších bytových domů se předpokládá roční přírůstek
rekonstruovaných bytů 3 % ročně, tj. méně neţ propočtená potřeba (5 % ročně).
Při nevelkém relativním poklesu podpor z veřejných zdrojů v posledních třech aţ čtyřech
letech se výstavby nájemních bytů s dostupnějším nájemným ujímají stále více i soukromé
podniky. Nabízejí tzv. opční byty, tj. nájemní byty s právem na pozdější odkup. Levnější
nájemní bydlení zůstává ve starších bytových objektech ve správě obecně prospěšných
bytových společností a v obecním vlastnictví.
16
Alternativní energeticky úsporná opatření v bytové výstavbě i v rekonstrukci bytového fondu
mají tyto podpory:
-
jednorázové podpory ve formě dotací na stavební náklady;
-
po 10 letech uţívání je moţné získat podporu na výměnu úsporného zařízení;
-
na pořízení energeticky úsporných zařízení (teplotní pumpy, připojení na dálkové
vytápění nebo na blízké zdroje, solární zařízení) se poskytuje podpora maximálně
50% nákladů.
Jako další významný poznatek z rakouských zkušeností lze uvést, ţe např. ve Vídni byl pro
provádění (usnadnění) rekonstrukcí zřízen zvláštní městský orgán (WBSF), který organizuje
přípravu a průběh všech akcí (modernizaci bytového fondu i výstavbu) a realizované akce
dále sleduje a vyhodnocuje.
Bloková rekonstrukce bytového fondu se skládá z:
-
rekonstrukce bytového domu, případně zlepšovacího opatření;
-
zvětšení volného prostoru pomocí demolice zadních a bočních budov ke zlepšení
světlosti a proudění vzduchu;
-
zhuštění zástavby pomocí dostavby, demolice, nové výstavby;
-
zlepšení obytného prostředí (zeleň, parkovací místa, doprava v klidu, ekologická
opatření);
-
zabezpečení a zlepšení ţádoucích potřeb (bydlení – práce – sluţby);
-
vytvoření a údrţba sociální a technické infrastruktury;
-
koordinace opatření v otevřeném prostoru.
Takzvaná měkká rekonstrukce bytového fondu je ve Vídni zaloţena na podpůrném systému
v rozpočtu 218 milionů eur na rok. Kaţdoročně je v rámci tohoto programu rekonstruováno
10 tisíc bytů z 60 a 70. let minulého století. Spolková země Vídeň zde poskytuje úhradu 30 %
nákladů. Při měkké rekonstrukci se velmi dbá, aby nedocházelo k vynucenému
přestěhování, zejména v případě nezbytnosti přestěhování domácností seniorů.
Podpory jsou v Rakousku koncepčně realizovány na úrovni spolkových zemí. Zdrojově jsou
členěny na centrální (federální) a na vytvářené na úrovni spolkových zemí. Poměr mezi nimi
se v průběhu delšího období sice mění, nikoliv však zásadně. Zhruba kolem 70% celkových
výdajů přichází z centra a kolem 30% ze spolkových zemí.
Institucionálně a územně jsou kompetence rozděleny zhruba tak, ţe:
-
v Ministerstvu hospodářství se soustřeďují na otázky občansko-právní, především
nájemní právo, koncepční propracování péče o bydlení pro nízkopříjmové
domácnosti, stanovení základních pravidel a přípravné práce v tomto směru,
koordinace činností v bytové politice, územní (prostorové) a regionální plánování.
-
v Ministerstvu financí je sledováno finanční vyrovnání, účinnost a tvorba daňových
nástrojů, zapojení hypotečních bank a stavebního spoření,
-
na úrovni spolkových zemí jsou vytvářeny, vyuţívány a hodnoceny koncepce
a konkrétní systémy podpůrných nástrojů, uplatňováno stavební právo a prostorové
plánování,
17
-
na úrovni obcí se činnosti v oblasti bydlení zaměřují na výstavbu obecních bytů
a rekonstrukci, celkovou obnovu měst a vesnic, na hospodaření se stavebními
pozemky, celkovou územně plánovací činnost, plní i funkci prvotních orgánů
ve sporech při uzavírání nájemních smluv. Platí pravidlo, ţe domácnosti i jiní
účastníci v procesu bydlení musí získat dostatečné informace jiţ na místní úrovni.
O zlepšení financování bydlení usilují rakouští odborníci i na základě zavedení pruţných lhůt
splátek úvěrů. Jeden z návrhů směřuje k zaloţení Fondu rozvoje bydlení při Evropské komisi
s tím, ţe výtěţky by byly, podobně jako u obecně prospěšných bytových společností,
vráceny zpět do dostupného bydlení.
2.3.
Sídlištní problematika bydlení ve Francii
Sídliště ve Francii jsou rozdělena do dvou základních skupin:
Sídliště se závaţnými problémy, ale celkem s potenciálně dobrými předpoklady rozvoje. Zde
jsou nejdříve zpracovány tzv. velké urbanizační záměry na dobu 10 aţ 15 let. Vymezen je
dostatečně velký rozsah investic v souladu s rozvojem měst a městských částí.
Sídliště, kde jsou rozvojové moţnosti malé. Zde se pracuje s daňovými úlevami
a podporovány jsou menší podniky, které zamýšlejí na území sídliště podnikat. Pokud je
mezi zaměstnanci těchto podniků alespoň 20% z řad obyvatel sídliště, je uplatněna výhodná
sazba daně. V této fázi je důleţité vytvoření nabídky byť i krátkodobých zaměstnání ve
spojitosti se zlepšováním prostředí sídliště. Časový horizont těchto programů nepřesahuje
šest let.
V řadě francouzských sídlišť bylo zapotřebí současně vypracovat programy směřující
k zajištění bezpečnosti prostředí. Regenerace sídlišť se v těchto podmínkách uskutečňuje
s relativně velkými potíţemi, je i finančně velmi náročná. Zdůrazňována je proto nezbytnost
nikoliv dílčích úprav, ale zásadního řešení, které sice vyţaduje velké prostředky i do dalších
oblastí, např. do vzdělání, ale slibuje, ţe se situace skutečně změní. O tomto zaměření
zčásti svědčí i údaje o demolicích objektů. V roce 2003 došlo například k demolici objektů
obývaných 200 tisíci obyvateli.
Hlavní roli v obnově a regeneraci sídlišť sehrávají města, která vyhlašují místní programy
bydlení. Rekonstrukce se provádí na tomto základě komplexně, tj. se zkvalitněním
technických parametrů a současně obnovením širšího sociálního spektra bydlících.
Nástrojem politiky zaměřené na sociální bydlení jsou HLM (Habitation a loyer modére). Tyto
neziskové organizace jsou organizovány, finančně podporovány a kontrolovány vládou.
Existují 2 hlavní skupiny HLM:
-
OPHLM - představující plně neziskové bytové společnosti
-
SHHLM - společnosti s.r.o. zaměřené na podporovanou výstavbu bytů do vlastnictví
pro domácnosti s nízkými příjmy.
Hlavní náplní činnosti HLM je výstavba a správa nájemního bytového fondu a také bytového
fondu ve vlastnictví domácností. Celkově tvoří kolem 900 podniků a společností, z nichţ 341
jsou akciové společnosti, 162 bytová druţstva, 107 úvěrové instituce, 293 podniky
kontrolované obcemi.
18
Hlavní úkoly spočívají v:
-
uchování, resp. obnovení sociálně rozdílného spektra bydlících na sídlištích;
-
dosaţení dostatečně vysoké obydlenosti standardně vybavených bytů v sídlištních
komplexech;
-
napomáhání vzniku sociálně-ekonomických a kulturně propojených pospolitostí
vlastníků bytů, pronajímatelů i nájemníků;
-
dosaţení souladu v bydlení v bytových domech sídlištního typu s ţivotním prostředím
a s ostatními městskými objekty;
-
posílení principu solidarity, uchování, resp. obnovení heterogenní skladby bydlících;
-
úzké spolupráci mezi všemi účastníky v oblasti sociálního bydlení při rekonstrukci
bytového domu.
Financování obnovy sociálních čtvrtí se provádí převáţně prostřednictvím skupiny bank,
které poskytují různé druhy půjček organizacím provádějícím regeneraci. Místní společenství
dostávají úvěr se zvýhodněnými úrokovými sazbami, které garantuje stát. Na financování se
podílejí i ostatní investoři včetně nájemníků formou zvýšeného nájemného. V průměru bývá
20% nákladů hrazeno státem a zbývajících 80 % místními společenstvími a nájemníky.
Města a suburbání území jsou ve Francii brána jako jeden celek. Důsledně se traduje,
ţe nelze v bytové politice usuzovat na úroveň bydlení pouze podle tradičních ukazatelů,
například nákladů na výstavbu bytů či rekonstrukci bytového fondu, ale vţdy v celistvosti
pojmu bydlení a problematiky celkového ekonomického rozvoje.
2.4.
Velká Britanie
Velký poválečný deficit bytů si vyţádal rozsáhlou bytovou výstavbu prováděnou obcemi.
Koncem sedmdesátých let se obecní bytová výstavba začala sniţovat, v bytové politice
převáţila tendence k posílení vlastnického bydlení. Celkem bylo privatizováno kolem
2 milionů obecních bytů výsledkem odprodeje se tak stalo značné posílení vlastnického
bydlení, jehoţ podíl dosáhnul 70%.
Mezi hlavní priority v bytové politice patří spolu se zaměřením na vlastnické bydlení pro
mladé domácnosti regenerace bytového fondu v městských centrech a problémových
zónách (obyčejně sídliště), dále pak výstavba sociálních bytů pro starší občany
a odstraňování sociální i etnické výlučnosti v bydlení. V regeneraci bytového fondu jsou
podpory z veřejných zdrojů zaměřeny na energetické úspory.
Zaměření na vlastnické bydlení vyvolává ve financování bydlení posun k většímu vyuţití
druhotného kapitálového trhu. V roce 2006 31% hypotečních úvěrů procházelo tímto trhem.
Sekuritizace od roku 2001 do roku 2007 vzrostla na čtyřnásobek.
Vzhledem k rychlému nárůstu vlastnického bydlení se zvýšila pozornost k nástrojům řízení,
konkrétně ke správě bytového fondu-facility managementu. V odborné redakci HACAS
ve spolupráci s londýnským výzkumným centrem byly vypracovány směrnice k činnosti
správy bytového fondu, k získání a zpracování informací potřebných k rozboru objemu a
forem rekonstrukce různých typů bytových staveb. Zpracovány jsou 3 díly rozsáhlé práce
(rukověti) obsahující metodické návody, podkladové informace a praktické příklady aplikace
navrhovaných postupů.
19
V systémové podobě jsou rozebrány otázky:
-
informační základny,
-
plán obnovy bytového fondu (aktuální úkoly i dlouhodobý vývoj),
-
stanovení priorit,
-
technické informace, pokud moţno v netechnické podobě,
-
efektivní postupy propočtu nákladů.
V prvním dílu jsou obsaţeny návody ke tvorbě strategického plánu obnovy bytového fondu
a souhrnné informace, integrace podkladů v rámci celkového informačního systému
o bydlení.
Druhý díl je zaměřen na informace a postupové návody odborníků ze správy budov
a dodavatele sluţeb. Představuje konkretizaci prvního dílu a obsahuje rozsáhlejší technické
informace, interpretaci údajů s údaji o zdravotních a bezpečnostních otázkách, dále pak
ratingová porovnání a vyjádření kvality bydlení.
Ve třetím díle je podána detailní specifikace způsobů zpracování podmínek obnovy bytových
objektů spolu s praktickými příklady a vzory smluv a právní závaznost.
Detailnější popis, včetně otázek související s vytvořením kvalitního zpracovatelského týmu
lze získat z webové stránky (viz seznam literatury).
Velmi cenný podnět je moţné v této spojitosti získat i z průzkumu, který byl uskutečněn
v létech 2008-2009 v Dánsku. Průzkum přinesl poznatky z práce 357 správ ks praktickými
příklady.
2.5.
Slovensko – aktuální podněty
Aţ do roku 1993 se politika bydlení na Slovensku prakticky neodlišovala od politiky
v české části společného státu, Základní zaměření je velmi podobné i v současnosti, rozdíly
nejsou podstatné. Z rozdílné akcentace a způsobu provedení jednotlivých opatření, jakoţ
i z časové dimenze v přijetí a platnosti některých nástrojů je ovšem moţné získat cenné,
oboustranně prospěšné podněty. Dokumentují to některé vybrané skutečnosti:
-
v důsledku rozsáhlé privatizace obecních nájemních bytů na Slovensku i v ČR
dochází k podstatné změně skladby právního typu uţívání a také zhruba k velmi
podobným důsledkům v dostupnosti bydlení. Na Slovensku je přitom obzvláště
vysoký podíl privatizovaných bytů v panelových bytových domech (85% z celkového
počtu bytů z panelové zástavby),
-
v novele zákona o Státním fondu rozvoje bydlení (ŠFRB) a v souvisejících předpisech
je zakotveno zvýhodnění komplexnosti obnovy bytových domů, především v podobě
zateplení a odstranění statických závad). Zvýhodněný úvěr lze přitom poskytnout jen
jedenkrát. Dotace na odstranění systémových poruch poskytuje Ministerstvo výstavby
a regionálního rozvoje SR na jednotlivý objekt nebo jeho ucelenou část,
-
veškeré v současnosti platné podpory jsou při splnění podmínek poskytovány všem
vlastníkům bytového fondu, nikoliv například pouze vlastníkům bytových domů
z panelů,
20
-
2.6.
od roku 2005 do roku 2007 byl na Slovensku zpracován projekt analýzy efektivnosti
správy bytového fondu. Projekt vypracovaný ve spolupráci slovenských, německých
a rakouských institucí a jednotlivých odborníků směřuje k následnému procesu
soustavného vzdělávání správců bytového fondu formou plošného vzdělávacího
kursu.
Shrnutí poznatků ve vazbě na Českou republiku
Bytová politika, fysická a finanční dostupnost bydlení, ţivotní cyklus bytového fondu, tyto
a jiné kategorie a faktory rozvoje bydlení jsou v zemích s dobře fungující trţní ekonomikou
analyzovány a vyuţívány s většími či menšími rozdíly. Právě tato rozdílnost na jedné straně
brání jednoduchému převzetí pozitivních zkušeností a na druhé straně vybízí k jejich
prozkoumání a ověření v konkrétních podmínkách, které ovšem mohou být i postupně
změněny.
V ČR dochází v systému státních podpor k podstatnějším změnám. V roce 2008 došlo
například ke sníţení podpor z veřejných prostředků o 15% a k většímu posunu k sociálně
indiferentním podporám. V desetiletí 1998-2008 se postupně výrazně sniţoval podíl
objektových podpor. Na další rozvoj bydlení v současnosti zapůsobily krizové jevy
v ekonomice s důsledky značného poklesu bytové výstavby, sníţení hypotečních úvěrů,
zvýšení nesolventnosti u příjemců úvěrů. Všechny tyto skutečnosti vedou v ČR i v jiných
zemích k zesílení pozornosti věnované účinnosti nástrojů bytové politiky.
Z vybraných zemí ve vazbě na ČR jsou důleţité zejména tyto zkušenosti:
-
v SRN se při rekonstrukci bytového fondu zaměřují na řešení v rámci přestavby měst,
coţ znamená vynakládat prostředky tak, aby došlo ke komplexnímu, dlouhodobě
efektivnějšímu řešení urbanistickému, ekonomickému, ekologickému i sociálnímu.
-
Podobně je zaměřen i francouzský diferencovaný přístup k rekonstrukci bytového
fondu, především k regeneraci sídlišť. Vychází se z diferencovaného a současně
koncentrovaného nasazení prostředků, které by umoţnily řešení situace v bydlení
u postiţených obyvatel i ve směru zaměstnanosti, zvýšení kvalifikace i bezpečnostní
situace v daném území.
-
V Rakousku je nádavkem k uvedeným opatřením velmi dbáno na stabilitu
podpůrného systému. V oblasti rekonstrukce bytového fondu se pouţívá, zejména
ve Vídni tzv. měkká rekonstrukce, při které se usiluje o sociálně citlivá řešení bydlení
domácností seniorů.
-
Ve Velké Britanii a na Slovensku je po podstatném vzestupu vlastnického bydlení
věnována zvýšená pozornost účinnosti nástrojů v oblasti řízení obnovy bytového
fondu, nástrojů spojených s kvalitní údrţbou a včasnou rekonstrukcí bytového fondu.
Ve Velké Britanii byla k tomuto účelu zpracována rozsáhlá rukověť pro všechny
účastníky tohoto procesu, na Slovensku byl s mezinárodní pomocí vypracován
projekt zvýšení efektivnosti správy bytových objektů.
-
Sumárně je potřebné ze stručného uvedení k tématu blízkých postupů v bytové
politice vybraných zemí odvodit závěr, ţe je potřebné překonat pomalou a dílčí
rekonstrukci bytových domů (panelových i ostatních), věnovat zvýšenou pozornost
nájemnímu bydlení, zvýšit zainteresovanost bytových druţstev v rekonstrukci
bytového fondu a obnovení jejich úlohy ve výstavbě. Podobně je tomu i u měst,
kondominií a u vlastníků soukromých činţovních domů. Nehledě na důsledky krize,
jsou podmínky pro toto zaměření stále dostatečné.
21
3.
Vzdělávací program
3.1.
Důvody cíle a strategie vzdělávacího programu
Současný stav problematiky, jeho analýza a dosavadní praxe prokazuje, ţe zkušenosti
s novými formami údrţby a obnovy staveb a konstrukcí se dostávají do povědomí
projektantů, investorů, vlastníků, správců a pracovníků státní správy velmi obtíţně. Zčásti je
to důsledkem skutečnosti, ţe problematika ekonomiky správy majetku je předmětem
učebních osnov středních odborných a vysokých škol jen okrajově a dotčený orgán státní
správy se této oblasti také příliš nevěnuje.
V rámci prvního kroku, který bude mít zásadní význam pro seznámení s problematikou,
je nezbytné zajistit potřebný rozsah informací a zprostředkovat jejich distribuci do příslušných
okruhů odborné, ale i široké veřejnosti. Důleţitým faktorem, který brání uplatňování
ekonomiky správy majetku v technické praxi, jsou právě malé znalosti a nedostatečné
pochopení důleţitosti tohoto problému, nedostatečná koordinace úsilí zaměřeného na
ekonomiku správy majetku a v neposlední řadě názory, ţe technická řešení jsou finančně
příliš náročná. Tyto okolnosti jsou podnětem přípravy strategie a pojetí vzdělávacího
projektu. Rozborem současné situace s analýzou problému ekonomiky správy majetku byly
stanoveny náměty na zlepšení situace, které jsou součástí dalšího vzdělávání.
Cílem vzdělávacího programu bude dosáhnout všeobecného povědomí o obsahu a rozsahu
problematiky ekonomiky správy majetku a zejména o významu přínosu pro všechny
uţivatele stavebních objektů. Strategický záměr vzdělávacího programu je zaloţen na
systému vytvoření programu přenosu potřebných informací a znalostí diferencovanou
formou, v rozlišení na čtyři hlavní skupiny:
-
odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku – předávají nejnovější poznatky
do praxe, zpracovatelé odborných publikací, aplikačních softwarů, metodických
pokynů a odborná konzultační činnost,
-
investoři, projektanti, autorizované osoby – uvádějí principy ekonomiky správy
majetku v reálný ţivot do technické praxe,
-
státní správa a samospráva – kontrolní orgán základních a dalších předpisů
stavebního práva, samospráva ale čato ještě v postavení vlastníka (obce)
-
vzdělávací instituce – příprava nových odborníků pro stavební praxi.
Z charakteristiky jednotlivých skupin vyplývá, ţe koncepce vzdělávacích projektů musí
vycházet z potřeb, vlastního uplatnění nových poznatků a rozlišení specifických poţadavků.
Nedílnou součástí celé vzdělávací strategie je metodické zajištění rozdílné náplně
vycházející z potřeb různých druhů stavebních objektů.
3.2.
Specifické poţadavky programu vzdělávání
Při stanovení koncepce a obsahové náplně vzdělávacího programu pro jednotlivé skupiny
musí být provedeno rozlišení následujících specifických poţadavků:
-
druh a rozsah potřebných informací,
-
způsob a specifické formy vzdělávání vhodné pro danou skupinu,
-
samotná realizace projektu vzdělávání.
22
3.2.1. Odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku
-
představují skupinu, která by měla přebírat zodpovědnost za uplatňování poţadavků
jiţ při samotné koncepci projektu, přípravě a realizaci nových forem údrţby a obnovy
staveb. Jedná se o odborníky, kteří by měli předávat nejnovější poznatky a nová
technicko-ekonomická řešení do stavební praxe, poskytovat konzultační činnost
investorům, projektantům a stavebním úřadům, a v neposlední řadě se podílet na
tvorbě metodických pokynů a publikací.
Druh a rozsah informací
-
nejnovější poznatky výzkumu, nové materiály a výrobky, nové legislativní a normové
podmínky, koncepce odstraňování krátkodobých přístupů k řešené problematice.
Způsob a specifické formy vzdělávání
-
prezentace úspěšných realizací nových forem.
Realizace vzdělávacího programu - pravidelná pracovní setkání, workshopy k vybraným
tématům.
3.2.2. Investoři, projektanti, autorizované osoby
-
jsou těmi, kteří uvádějí základní principy ekonomiky správy majetku ve svých
projektech a při údrţbě a obnově v reálný ţivot. Vzdělávání musí být zaloţeno na
kvalitním zprostředkování informací, které jsou zásadní pro vytváření podmínek
komplexního přístupu k problematice udrţování, úprav a obnov staveb. Realizace
vzdělávacího programu bude z velké části závislá na vůli a iniciativách oblastních
kanceláří a informačního centra ČKAIT.
-
základní informace, právní a normové prostředí, analýzy stávajícího stavu, zásady
a principy ekonomiky správy majetku, konkrétní příklady řešení a fotodokumentace
dobrých a špatných řešení, příklady konkrétních postupů a jednotlivých kroků,
materiálová a variantní technická řešení.
-
metodické pokyny a příručky, informační materiály pro konkrétní stavby, internetové
stránky zaměřené na specifika údrţby a obnovy.
Realizace vzdělávacího programu-akreditace vzdělávacího programu a zařazení do Projektu
celoţivotního vzdělávání členů České komory autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve
výstavbě, angaţovanost oblastních kanceláří a informačního centra ČKAIT, organizace
seminářů a workshopů, realizace přenosu aktuálních informací. Specifické formy informací
a vzdělávání je nutno připravit pro profesní skupinu stavebních inspektorů.
3.2.3. Státní správa a samospráva
- funguje jako kontrolní orgán dodrţování, respektování a uplatňování legislativních
a normových podmínek. Pro tuto skupinu je specifické, ţe rozhoduje z hlediska veřejného
zájmu. Z tohoto důvodu je nutno směrem k této skupině zajistit přenos podstatných
vědomostí, které budou zásadní pro jejich přesvědčení o nezbytnosti nových forem údrţby.
Formy vzdělávání zaměřené pro tuto skupinu musí být voleny s ohledem na maximální
efektivnost forem školení s vyloučením časově náročnějších způsobů.
23
-
legislativní opatření v prostředí stavebního řádu, základní informace o problematice,
analýzy, příčiny a důsledky.
-
vyuţívání odborníků na ekonomiku správy majetku, informační tištěné materiály,
internetové stránky zaměřené na danou problematiku. Efektivní je pouţívat
transparentní, jednoduché a jednoznačné postupy s vysokou vypovídací schopností
pro cílovou skupinu posluchačů.
Realizace vzdělávacího programu-oslovení stavebních úřadů s územní působností obce,
města, kraje za účelem konkrétních, stručných a cílených seminářů. Je vhodné částečné
zapojení účastníků seminářů do jejich průběhu pro získání zpětné vazby týkající
se vykládané problematiky.
3.2.4. Vzdělávací instituce
Jsou klíčovými aktéry celého přípravného procesu uplatňování nových forem udrţování,
úprav a obnov staveb a zahrnují školy podle stupně poskytovaného vzdělání. Informace
přenášené na jednotlivé druhy a typy škol se musí diferencovat podle stupně a charakteru
výuky. Základní okruhy informací o ekonomice správy majetku se pak dále rozvíjí podle
zaměření oboru na pozemní stavby, dopravní stavby apod. Základními okruhy témat pro
přiblíţení problematiky v rámci středních škol by měly být všeobecné informace řešení.
Na úrovni vysokých škol odpovídajícího zaměření technického směru by mělo dojít
k zavedení samostatného předmětu a zahrnutí problematiky do programu dalších předmětů
zabývajících se otázkami řešení rozvoje území, navrhováním a realizací staveb.
-
základní informace o problematice, stávající právní a normové prostředí
k udrţitelnému rozvoji, analýzy současného stavu, konkrétní příklady řešení,
fotodokumentace, konkrétní postupy a jednotlivé kroky
-
výukové programy, názorné videokazety,
na udrţitelnou výstavbu, e-learning.
internetové
stránky
zaměřené
Realizace vzdělávacího programu - nové formy údrţby a obnovy staveb, výukové programy
pro jednotlivé typy škol a jednotlivých oborů, výukové videokazety, školení pedagogů.
Obsahová náplň vzdělávacího projektu pro jednotlivé skupiny je schematicky zobrazena
v tab. 2.
24
4. Vzdělávací
bytových domů
program
v oblasti
správy
a
údrţby
Obsah vzdělávacího programu bude třeba rozčlenit a přizpůsobit specifikům cílových skupin.
Proto je důleţité, aby odborníci, představitelé sdruţení, specializovaní právníci, správci
nemovitostí, řídící pracovníci firem / společností atd. poskytli své znalosti a byli zapojeni do
vypracování konkrétních učebních osnov jednotlivých modulů.
Vzdělávací program (projekt) by měl zahrnovat tyto tři základní pilíře:
-
semináře / jednodenní akce
-
další vzdělávání (Správa a údrţba bytových domů)
-
studium
4.1.
Semináře - jednodenní akce
Semináře patří k nejdůleţitějším opatřením dalšího vzdělávání v oblasti bytového
hospodářství, pro všechny hierarchické úrovně. Tím se stávají neodmyslitelnou součástí
celého vzdělávacího programu. Proto lze předpokládat, ţe se semináře uplatní jako důleţitá
součást nabídky dalšího vzdělávání pro správce bytových domů. Nabídka seminářů by
v zásadě měla být rozdělena na dvě skupiny - semináře strategického zaměření a prakticky
orientované semináře:
1) Strategické semináře, zprostředkující základní znalosti potřebné pro přijímání
strategických rozhodnutí. Jsou určeny pro řídící pracovníky větších správcovských
firem a společností. Navrhovaná témata: management komplexních rozhodovacích
procesů, management údrţby a oprav, marketing a orientace na zákazníka při
výkonu správy bytových domů.
2) Prakticky orientované semináře, zprostředkovávající praktické a aktuální znalosti pro
výkonné pracovníky. Typická témata: základy legislativy, účetnictví, programy údrţby
a oprav, financování údrţby a oprav, provozní řády, pouţití SW podpory správy atd.
Semináře by měly být nabízeny jako jednodenní akce. Při stanovování cen by se
v úvahu, ţe u strategických seminářů pro vedoucí pozice je moţné prosadit vyšší
při prakticky orientovaných seminářích pro výkonné pracovníky. Naproti tomu
orientující se spíše na menší správce, respektive správce při zaměstnání, by
umístěny spíše ve spodní cenové oblasti. Pro tuto skupinu mohou být nabídnuty i
půldenní semináře, kterých je moţné zúčastnit se bez většího
4.2.
mělo vzít
ceny neţ
semináře
měly být
zhuštěné
zatíţení.
Návrh seminářů s následujícími tématy:
4.2.1. Témata ke správě bytů v osobním vlastnictví
-
účetnictví (právní předpisy, výhody a vyuţití podvojného účetnictví)
-
vypracovávání plánů údrţby a oprav, údrţba a opravy společných částí domu
z hospodářského a právního hlediska
25
-
stavební úpravy bytů v osobním vlastnictví a společných částí domu z právního
hlediska
-
provozní náklady bytových a obchodních prostor
-
právní poţadavky na dodávku tepla - smluvní úpravy
-
obsahová stránka zprávy o činnosti, výhody vypracování plánů hospodaření
-
zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor (kterým se upravují některé
spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým
prostorům)
4.2.2. Témata ke stavební údržbě, obnově a modernizaci bytů
-
základní stavebně technické znalosti pro správce bytů v osobním vlastnictví
-
stavební škody: předcházení, identifikace, analýza, regulace
-
balkóny a terasy - identifikace škod a jejich cenově přijatelné odstranění
-
koncepce obnovy a modernizace pro panelové domy postavené v 60. aţ 80. letech,
moţnosti financování a podpůrné programy
-
organizování většinových rozhodnutí za účelem obnovy a modernizace. Analýza
účinnosti správy bytů.
4.2.3. Témata k marketingu a komunikaci pro management údržby a oprav
-
trénink vedení rozhovoru a prezentace
-
organizování většinových rozhodnutí - metody a nástroje
-
profesionální management stíţností a konfliktů - psychologické triky přesvědčivé
komunikace
-
shromáţdění vlastníků - optimální příprava, vedení, organizace
-
úspěšná komunikace s obyvateli - profesionální příprava textů a informačních
materiálů pro obyvatele
-
Strategie projektu. Principy plánování projektu
-
Řízení projektových týmů. Komunikace v rámci týmu
-
Projekt v rámci trvalé organizační struktury
-
Management rizik
-
Efektivní řízení projektů od přípravy aţ po jejich ukončování
4.2.4. Další vzdělávání "Správa a údržba bytových domů"
Zavedení dalšího vzdělávání "Správa a údrţba bytových domů“ nevyţaduje mnoho času a
finančních nákladů. S rostoucím akceptováním a pochopením nezbytnosti pravidelného
dalšího vzdělávání na jedné straně a rozmanitosti témat seminářů, jakoţ i se stoupajícím
počtem potenciálních referentů na straně druhé, je šance nabídku dalšího vzdělávání
postupně diferencovat a nabízet i komplexnější programy dalšího vzdělávání. Ochota
26
účastnit se na takovém obsáhlém dalším vzdělávání bude narůstat tehdy, kdyţ se na trhu
prosadí odpovídající akreditovaná závěrečná zkouška jako značka kvality.
Kvalifikované další vzdělávání můţe být zpočátku nabídnuto i v redukované formě, např. ve
formě krátkodobých kurzů, resp. jednotlivých modulů, které umoţňují osvojit si základní
znalosti týkající se správy a údrţby bytových domů formou vzdělávání mimo zaměstnání
během krátké doby (do cca 3 měsíců). Rozsah jednoho modulu by neměl překročit 100
hodin. Jako příklad jsou uváděny vybrané moduly dalšího vzdělávání:
Modul 1 - Zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostorů; vlastnická práva
k nemovitostem.
Hlavním předmětem vzdělávání správců bytových domů je právo vlastnictví bytů podle
Zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Toto právo se zabývá všemi důleţitými
otázkami souvisejícími se správou bytů v osobním vlastnictví. K tomu patří např. výklad
vlastnictví bytů, společenství vlastníků bytů. Podstatným je chápání a rozlišování osobního
vlastnictví a vlastnictví společných částí domu, resp. uţívacího práva. Zvláštní důraz by měl
být kladen na povinnosti, vyplývající z vlastnictví bytů (údrţba a opravy, uţívání, spoluúčast,
kontrola, snášení). Správci bytů kromě toho musí disponovat základními znalostmi práva
- obecnými právními základy, jako je např. smluvní právo a zákon o vlastnictví bytů. K tomuto
patří i oblast pojistného práva (pojištění budov, pojištění odpovědnosti za škodu), které má
velký význam především pro trhy se stoupajícími cenami nemovitostí. Pro oblast
modernizace a obnovy jsou důleţité znalosti v oblasti záručního práva a záručních lhůt. Pro
správu společných částí, společných zařízení domu, příslušenství a přilehlého pozemku jsou
nezbytné řádné znalosti např. z oblasti účetnictví provozních nákladů. Tyto znalosti jsou
nezbytné pro běţný obchodní styk a zároveň jsou předpokladem pro zvláštní právo
vlastnictví bytů.
Modul 1 bude obsahovat následující témata:
1. Občanské právo, stavební a pozemkové právo, vlastnická práva k nemovitostem
2. Obecné právní pojmy
3. Výklad vlastnictví bytů, převod / prodej bytů v osobním vlastnictví, zakládání
společenství vlastníků bytů.
4. Práva a povinnosti správců a vlastníků bytů.
5. Předpisy na úsporu energie a programy státní podpory na zateplení budov.
6.
Procesní předpisy (právní prostředky, soudní upomínkové řízení).
Modul 2 - Správa bytů v osobním vlastnictví
Právní rámec praktické správy bytů definují obecné právní principy a Zákon o vlastnictví bytů
a nebytových prostor V tomto modulu jsou zpracovány v první řadě jednotlivé procesy
provozu správy, orgány správy bytů v osobním vlastnictví, jakoţ i základy hospodaření.
Následně se zde zprostředkovávají základní poznatky a nástroje pro efektivní správu bytů
(podvojné účetnictví, vypracování zpráv o činnosti, zúčtování provozních nákladů). Těţištěm
tohoto důleţitého modulu je oblast modernizace a obnovy (management údrţby a oprav,
dosaţení většinových rozhodnutí ve společenství vlastníků jednotek podle zákona
o vlastnictví bytů, otázky financování a podpůrných programů). Dále by to měly být konkrétní
úlohy správce jako např. organizování shromáţdění vlastníků bytů a realizace závěrů
shromáţdění.
Struktura modulu "Správa bytů v osobním vlastnictví":
27
1. Správa vlastníky a správci (úkoly a povinnosti, legislativní základy).
2. Účetnictví (právní předpisy, jednoduché a podvojné účetnictví).
3. Zúčtování provozních nákladů (zálohové platby na plnění sluţeb).
4. Základní stavebně-technické aspekty, hodnocení stavu objektu (Kontrolní seznamy).
5. Management údrţby a oprav (záznam škod a jejich regulace, rozpočtování,
softwarová řešení).
6. Vypracování zprávy o činnosti, resp. plánu hospodaření (Fakturace / roční účetní
závěrky).
7. Metody a nástroje pro realizaci investic modernizace a obnovy (Plánování investic,
kalkulace hospodárnosti, financování a podpůrné nástroje, dosahování většinovými
rozhodnutí).
8. Specifika správy bytů v osobním vlastnictví a nájemních bytů.
9. Organizace provozu zprávy.
Z učebního plánu a učební osnovy, která se nachází v příloze č. 1, mohou být různým
členěním obsahu dalšího vzdělávání vygenerované další moduly pro obsáhlé další
vzdělávání v oboru správy bytových domů. Hlavní cílovou skupinou těchto nabídek jsou
profesionální správci bytových, resp. zaměstnanci správcovských firem Zejména větší
podniky jsou důleţitými kontaktními partnery při koncipování širšího vzdělávacího programu.
Srovnatelně nízké časové a s tím související menší finanční zátěţ lze pokládat za důleţitý
důvod pro dostatečnou akceptaci těchto kurzů. Vzdělávací program vznikl na základě
poptávky trhu po kvalitním profesním vzdělávání odborníků z praxe. Výuka, která se
v současnosti rozvíjí na vysokých školách, připravuje novou generaci odborníků v oblasti
správy majetku, ale absolventi často disponují spíše teoretickými technicko-ekonomickými
znalostmi. Navíc na trhu absentuje nabídka kvalitního a uceleného vzdělávání pro stávající
odborníky z praxe a další zájemce. Chybí zejména komplexní vzdělávání odborníků z praxe,
a to i v podobě ucelených akreditovaných programů.
Další moduly
Modul 3 – Údrţba a obnova bytových domů
Modul 4 – Technické aspekty správy a údrţby bytových domů
Modul 5 – Ekonomické aspekty správy a údrţby bytových domů
Modul 6 – Právní aspekty správy a údrţby bytových domů
Modul 7 - Energetické aspekty správy a údrţby domů
Modul 8 – Informační a komunikační technologie při správě a údrţbě majetku
Modul 9 – Plán údrţby a obnovy bytových domů
Modul 10 - BOZP a PO při správě a údrţbě bytových domů
Modul 11 - Provozní dokumentace a revize bytových domů
Modul 12 - Nauka o budovách
28
4.3.
Studium
S profesionalizací správy bytů a bytových domů se dá předpokládat, ţe v České republice
budou postupně stoupat poţadavky na řídící pracovníky, resp. na management. V
současnosti je v České republice pouze jeden technický studijní obor, zaměřený na
stavebnictví, který se zabývá otázkami hospodaření s nemovitostmi (především facility
managementem). Je sporné, zda vzniknou v budoucnu pro správu bytových domů vlastní
specializované obory. Spíše se dá očekávat, ţe se budou rozšiřovat vzdělávací nabídky
komplexně zaměřené na celou oblast nemovitostí ("management nemovitostí"). Cílovými
skupinami budou potom tak vedoucí pracovníci z oblasti nemovitostí, stavebnictví, bytového
hospodářství jakoţ i správy bytů. Podobně jako ve vyspělých evropských zemích se tyto
nabídky budou tematicky zaměřovat spíše na manaţerské a metodické dovednosti jako na
odborné vědomosti. Zprostředkování manaţerských kompetencí bude pro správcovskou
činnost určitě znamenat posun k profesionalizaci, coţ bude mít pozitivní vliv na celý obor. V
zásadě se budou postupně vyvíjet nabídky univerzitního vzdělávání, které budou reagovat
na odpovídající poptávku.
29
5.
Závěry a doporučení
Návrh na vzdělávací program představuje nefinanční nástroj na podporu udrţení
a zkvalitnění fyzické dostupnosti bydlení a zmírnění regionálních disparit ve fyzické
dostupnosti bydlení, které byly zjištěny v analytické části výzkumného projektu MMR WD05-07-3. Disparity ve fyzické dostupnosti bydlení se projevily v regionech s vysokými podíly
bytových domů z panelů a v regionech s vysokými podíly staršího bytového fondu a nízkými
podíly modernizací a rekonstrukcí bytových domů. Na tomto stavu se podílí mimo jiné i nízká
úroveň správy a provozu bytového fondu.
Výsledkem vzdělávacího programu bude zvýšení kvalifikace pracovníků správy bytového
fondu, která nepřímo podpoří koncepční provádění oprav bytových domů s vyuţitím takových
technických řešení, která zajistí výrazné prodlouţení jejich ţivotnosti a zvýšení kvality
bydlení na úroveň odpovídající současným uţivatelským poţadavkům, a to za optimálních
pořizovacích a provozních nákladů.
Současné zkušenosti ukazují, ţe vlastníci jsou s organizací správy v zásadě spokojeni, a ţe
běţný provoz správy funguje do značné míry bezproblémově. Zejména zúčtování provozních
nákladů. V oblasti běţné údrţby a zvlášť ohledně dlouhodobé modernizace a zachování
hodnoty budov přetrvávají značné nedostatky.
Odborníci poukazují na stále příliš nízkou úroveň investic do bytového fondu. Podle
hodnocení správců a vlastníků bytů a bytových domů má velká část společného vlastnictví v
současnosti stavební anebo technické nedostatky. Především na problémy s okny a
fasádami, podmíněnými věkem budov. Jelikoţ je tímto často postiţena celá fasáda, jsou
nutné investice často spojeny s relativně vysokými náklady. Ukázalo se, ţe právě viditelné
části budovy jako fasády a okna, byly často hodnoceny jako problémové, zatímco technické
vybavení jako např. topná zařízení, jejichţ stav není moţné hodnotit jednoduše, bylo často
hodnoceno jako dobré. Z toho lze usuzovat, ţe nedostatky jsou ve skutečnosti spíše větší.
Z důvodu špatného stavu mnohých budov musí být poţadavky kladené na správu bytů
odpovídající vysokým opatřením obnovy ztroskotávají zejména na tom, ţe proces renovace
(plánování, financování, realizace takových opatření) není optimálně postaven.
Ukazuje se, ţe pouze 46% správců vypracovává plán údrţby a oprav s kalkulací nákladů a
pouze v 38% případů obsahují plány údrţby a oprav i konkrétní údaje
o financování opatření. Zde by bylo třeba vypracovávat podrobné investiční plány a zahrnout
do úvah o financování spoření vlastního kapitálu k pozdějšímu vyuţití úvěru, jakoţ i vyuţití
státních podpůrných programů a strategií na přesvědčování obyvatel s niţšími příjmy.
Většina vlastníků má sice velký zájem o obnovu budov, disponují však často pouze
omezenými finančními prostředky. Obnova a modernizace soukromého bytového fondu
proto nemůţe být ponechána pouze na obyvatelích. Ochotu investovat by mohly ve značné
míře zvýšit spolehlivé struktury podpůrných programů. Rozhodnutí o investicích ztroskotávají
často kromě nízké platební schopnosti i na chybějící ochotě obyvatel platit. Chybí zde
například pochopení faktu, ţe investice zajišťují způsobilost budovy do budoucnosti, a tím
zároveň přispívají k udrţování, resp. zvyšování hodnoty bytů. Uvědomění si skutečnosti, ţe s
vlastnictvím bytu je spojena i společná odpovědnost za budovu a její zařízení, je málo
výrazné.
30
5.1 Doporučení k možnému růst efektivity ve správě bytů
5.1.1. Podpora zakládání dalších společenství vlastníků bytů.
Zaloţení společenství vlastníků bytů můţe podpořit efektivitu správy bytů. Zvyšuje
identifikování se společným vlastnictvím a podporuje ochotu zapojit se do Společenství
vlastníků. Proto by bylo vhodné usilovat o zavedení takových opatření, která by vedla
k zvyšování počtu společenství vlastníků bytů. V této souvislosti by bylo vhodné prověřit
moţnost povinného zakládání společenství vlastníků bytů.
5.1.2. Vedení oddělených účtů pro každý spravovaný objekt
Správce povinen vést pro kaţdý spravovaný objekt oddělené účty na finanční prostředky
určené na provozní náklady a prostředky fondu údrţby a oprav. Ne většina správců však tuto
regulaci dodrţuje. Při správě více objektů je tak efektivní evidence příjmů
a výdajů moţná pouze s velkým časovým zatíţením, coţ omezuje efektivní správu jako
takovou. Kromě toho nelze vyloučit, ţe zde dochází ke kříţovému subvencování mezi
různými objekty. V této souvislosti by se mělo důrazněji dbát na dodrţování zákonných
směrnic.
5.1.3. Vypracování investičních plánů údržby a oprav pro objekt
Investiční plánování s finanční kalkulací nákladů není běţnou záleţitostí. Správci by měli být
vedeni k tomu, aby na základě detailních posudků budov vypracovaly obsáhlé plány údrţby,
oprav a modernizace, obsahující kromě přehledu konkrétních plánovaných opatření a
předpokládaných nákladů také údaje o moţnostech jejich financování. Finanční plány by
měly obsahovat také údaje o podpůrných programech a strategie pro zapojení
a přesvědčování obyvatel s niţšími příjmy.
5.1.4. Výše rezerv ve fondu údržby a oprav a úročených kapitál
Výše rezerv ve fondu údrţby a oprav by měla být stanovena tak, aby pokrývala nejen běţné
náklady na údrţbu, ale aby se vytvářely i prostředky na dlouhodobější investiční záměry.
Doporučuje se vést tato prostředky odděleně od prostředků na běţný provoz a ukládat jejich
na zúročitelné účty.
5.1.5. Vypracování příručky zaměřené na realizaci investičních opatření
Na pomoc správcům při přípravě a realizaci investičních opatření by měla být vypracována
příručka obsahující zejména popis standardních postupů pro efektivní realizaci výběrových
řízení.
5.1.6. Zvýšení tvorby vlastního kapitálu na modernizační opatření.
Vlastníci obecně nedisponují v dostatečné míře vlastním kapitálem na financování opatření
modernizace a obnovy. Proto by bylo třeba nadále vytvářet mechanismy zvyšující kontinuální
tvorbu vlastního kapitálu vlastníků, např. formou rezerv nebo modelů spoření, jakoţ i
mechanismů pro vyplácení příslušných státních prémií při vyuţívání takových modelů. Na to,
aby se zabránilo izolovaným řešením, by měly být upřednostněny "investiční balíčky", tj.
skupina vhodných, na sebe navazujících opatření.
5.1.7. Státní podpora na modernizaci bytových domů
Podpora výlučně na objekt má tu nevýhodu, ţe nezohledňuje individuální situaci
domácnosti. I kdyţ se podpůrnými programy dosahuje výrazný investiční podnět, mají jen
31
omezený dopad na skupiny obyvatel s nízkými příjmy. V objektech s vysokým podílem
domácností s nízkými příjmy ztroskotávají opatření obnovy často na tom, ţe tyto domácnosti
neunesou ţádné zvýšení nákladů na bydlení. Doporučuje se kombinovat všeobecnou
podporu vázanou na objekt s individuální podporou pro sociálně slabších vlastníků,
např. s investičním (povinně ukládaným do investice) státním příspěvkem na bydlení, jehoţ
výše by závisela od investičního nákladu a výšky příjmu.
5.1.8. Zavedení minimálních energetických požadavků při modernizacích
Dosud byly často prováděny jen jednotlivá opatření obnovy. Tato většinou nepodléhají
minimálním energetickým standardům, které musí být dodrţovány při realizaci směrnice EU
o celkové energetické účinnosti budov při větších opatřeních obnovy. Tím se mohou
částečně ztratit úsporné potenciály renovace. Proto se doporučuje i pro menší opatření
obnovy stanovit finančně únosné minimální poţadavky. Při úsporných opatřeních jakoţto
například izolace potrubí mimo budovy, by mohla zákonná povinnost jejich realizaci přispět k
tomu, ţe by se s relativně malými finančními náklady dosáhl vysoký úsporný efekt.
5.1.9. Využívání strukturálních fondů EU na modernizační opatření
Evropský fond regionálního rozvoje (EFRE) umoţňuje v současné periodě strukturálních
fondů čerpat finanční prostředky na investice do výstavby bytů. Tato moţnost by měla být co
nejlépe vyuţita na sanaci a obnovu bytového fondu, za účelem zvýšení hodnoty bytů a
obnovy technické infrastruktury.
5.1.10.
Zavedení nabídek vzdělávání a dalšího vzdělávání správců bytů
Cílem by mělo být vypracovat nejdříve širokou nabídku dalšího vzdělávání ve formě nabídek
na vzdělávání k jednotlivým tematickým okruhům. Na seminářích by tak bez větší finanční
a časové náročnosti mohly být prohlubovány znalosti v odborných tématech, aktualizovány
odborné znalosti i vyloţeny strategická témata v oblasti managementu. Podstatným pro
úspěch v tomto směru bude prosadit na trhu vědomí o významu fundovaného vzdělání pro
výkon profese správce bytů v osobním vlastnictví. Ve střednědobém horizontu by mělo být
cílem vybudovat státem uznávaný systém vzdělávání pro oblast správy bytů. Certifikace by
mohla být zpočátku realizována prostřednictvím příslušných odborných svazů, Sdruţením
společenství vlastníků bytů (ZSVB), Českomoravským svazem bytových druţstev (ČMSBD),
ČKAIT, ČSSI apod.
5.1.11.
Medializace tématu vlastnictví bytů
Je zde potřeba silnější osvěty vlastníků bytů s cílem obeznámit je blíţe s úkoly a povinnostmi
souvisejícími s vlastnictvím bytů. Rovněţ by měli být seznámeni s výhodami, které jsou
spojeny s investováním do vlastního bydlení. Obyvatelé by měli být ve zvýšené míře
seznamování s tématem vlastnictví bytů, například prostřednictvím informačních příspěvků v
denících nebo v televizi. Navíc by bylo vhodné zavést na internetu informační platformu pro
majitele bytů. Obsahově by tyto příspěvky měly být zaměřeny na vysvětlení výhod
privatizace bytů - dlouhodobé zajištění bydlení, stabilní rozloţení nákladů na bydlení ve stáří,
přínos privatizace k tvorbě majetku, informace o vývoji hodnoty nemovitostí - jakoţ i na úkoly
a povinnosti vlastníků bytů. Na druhé straně je nutno připomínat a argumentačně doloţit, ţe
vlastnictví bytu vyţaduje trvalou péči a s ní spojené náklady. Diskutovat by se mohlo také o
moţnostech financování a podpory modernizačních opatření.
32
Přílohy
Seznam příloh:
P1 – Ţádost o akreditaci
P2 – Nové formy údrţby a obnovy bytových domů
Příloha 1
Žádost o akreditaci
Ţádost o akreditaci – FAST VŠB-TU Ostrava
dle vyhlášky MŠMT č. 524/2004 Sb., o akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání
1)
Identifikační údaje (podle § 5 zákona 435/2004 Sb., o zaměstnanosti)
Obchodní firma nebo název:
Fakulta stavební
Vysoká škola báňská – Technická univerzita
Ostrava
Sídlo – kontaktní adresa:
Ulice
17. listopadu
č.p.
15
Identifikační číslo:
61989100
město
Ostrava – Poruba
PSČ
kraj
708 33 Moravskoslezský
město
Ostrava – Poruba
PSČ
kraj
708 33 Moravskoslezský
Korespondenční adresa:
Ulice
17. listopadu
č.p.
15
Kontaktní spojení:
Telefon
59 732 1934
faxové spojení
59 732 1990
emailová adresa
[email protected]
2)
Výpis z obchodního rejstříku, kde je uvedena vzdělávací činnost
(příloha č. 1):
3)
Pracovní činnost, na kterou bude rekvalifikace zabezpečována:
Pracovní činnost:
SPRÁVA MAJETKU A PROVOZ BUDOV
4)
5)
Jméno, popř. jména, příjmení a datum narození fyzické osoby, která bude odpovídat za
odbornou úroveň rekvalifikace, a doloţení její kvalifikace a odborné praxe
(příloha č. 2):
Jméno, Příjmení, Titul (odpovědné osoby):
Datum narození:
doc. Ing. František Kuda, CSc.,
.
XX.XX.XXXX
Název vzdělávacího programu
Název vzdělávacího programu:
Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku
bytového fondu a fyzické dostupnosti bydlení
-1-
6) Profil absolventa:
Profil absolventa:
Rekvalifikační kurz
vznikl na základě poptávky trhu po kvalitním profesním vzdělávání odborníků z praxe.
Výuka, která se v současnosti rozvíjí na vysokých školách, připravuje novou generaci
odborníků v oblasti správy majetku, ale absolventi často disponují spíše teoretickými
technicko-ekonomickými znalostmi.
Navíc na trhu absentuje nabídka kvalitního a uceleného vzdělávání pro stávající
odborníky z praxe a další zájemce.
Chybí zejména komplexní vzdělávání odborníků z praxe, a to i v podobě ucelených
akreditovaných programů.
Absolvent vzdělávacího programu „Správa majetku a provoz budov“ je technicky
vzdělaným odborníkem s hlubokými znalostmi investičního procesu, doplněnými o
schopnosti plánování, kalkulace a ekonomického zvaţování kaţdého strategického,
taktického či operativního řešení :s teoretickými znalostmi z oblasti managementu,
práva a legislativy:
- získal znalosti nové legislativy v oblasti stavebního minima
- získal znalosti v oblasti praktického výkonu Správy majetku a provozu budov
- získal znalosti v oblasti správy a provozu nemovitého majetku a vyuţívání investic
- zná provozní potřeby uţivatelů objektů se schopnostmi se soustředit i na specifické
provozní detaily
- je schopen posoudit hospodárné vynakládání soukromých a veřejných financí
v provozu správy a souvisejících sluţeb, zejména movitého majetku
- je připraven být zodpovědný za optimální provoz budov, jejich technická zařízení,
funkceschopnost veškeré činnosti probíhající uvnitř i vně budov
- je připraven doplnit mezery na trhu v pořizování dlouhodobého majetku (investic)
v soukromé i veřejné sféře, který je vţdy sloţitý , časově, finančně i organizačně
náročný, vč. neméně významné exploatační fáze procesu ( provozování, údrţby, oprav
či rekonstrukce majetku stavebního a strojního charakteru).
- je připraven svůj vědomostní potenciál uplatňovat jak u investorů developerských
společností v oblastech budování objektů s vysokou uţitnou hodnotou a nízkými
provozními náklady
tak u vlastníků nemovitostí a organizaci vykonávajících správu nemovitostí, jako
realitních kancelářích, velkých průmyslových podnicích, ve středním a vysokém
managementu administrativních a obchodních center, ale i v organizacích podléhajících
veřejné správě jako jsou nemocnice a státní instituce.
V případě profesního vzdělávání má navíc profil absolventa i významnou funkci informační,
která směřuje mimo vzdělávací systém. Pokud hledá zaměstnavatelská sféra informace o
vzdělávacím programu, zajímá ji přednostně právě profil absolventa.
-2-
7)
Podmínky (vstupní předpoklady) pro přijetí účastníka do vzdělávacího programu.
Podmínky (vstupní předpoklady) pro přijetí účastníka do vzdělávacího
programu:
- vysokoškolské vzdělání stavebního nebo strojního zaměření
- ukončené středoškolské vzdělání s maturitou v oboru stavebním, nebo strojním,
kteří mají částečnou praxi se správou a údrţbou nemovitostí,
- příprava na samostatnou profesi správy a údrţby nemovitostí ve smyslu
Ţivnostenského zákona č. 455/1991 Sb. příl.č. 4. a vládního nařízení č..
278/2008 Sb..§ 58
- zájem o daný obor v oblasti správy majetku a provozu budov,
- pracovníci developerských společností doporučení zaměstnavatelem,
- odborníci na straně poskytovatelů sluţeb (dodavatelů).
8) Organizační formy a metody výuky, včetně rámcového rozvrhu hodin výukového dne
Organizační formy výuky:
Prezenční doplňkové studium v délce trvání cca 3 měsíců, realizované formou:
 odpolední výuka:v týdnu
1 aţ 2 x (po 7- 8 vyučovacích hodin )
 nebo denní výuka:v týdnu (pátky, soboty)
1 - 2 x po 8 vyučovacích hodin
Metody výuky:
- přednášky, semináře
- diskuse, semináře
- konzultace,
- praktická cvičení,
- případové studie.
Rámcový rozvrh jednoho výukového dne:
odiny
8.00 – 9.30
9.30 – 9.50
9.50 – 11.20
11.20 – 11.40
11. 40 – 13.10
13.10 – 14.10
14.10 – 15.40
Činnost
výuka
přestávka
výuka
přestávka
výuka
přestávka
výuka
-3-
9)
Způsoby a formy ověření získaných znalostí a dovedností
Způsoby a formy ověření získaných znalostí a dovedností:
Získané znalosti a dovednosti jsou ověřeny písemnou a ústní závěrečnou
zkouškou, která se skládá:
- ze zpracování závěrečné práce
- a ústní obhajoby závěrečné práce
Závěrečná zkouška – závěrečná písemná práce formou případové studie (práce)
a ústní obhajoba - rozsah 4 vyučovacích hodin
-na 1 frekventanta kurzu – písemná práce - intenzivní příprava dle náročnosti
projektové práce 3,45 hod a ústní obhajoba 0,15 min. .
Účastník kurzu obdrţí Osvědčení o rekvalifikaci na základě dvou podmínek:
- splnění prezenční docházky,
- úspěšné vykonání závěrečných zkoušek ze všech částí.
V případě neúspěchu účastníka u závěrečných zkoušek, stanoví pověřený
pracovník FAST VŠB-TU 1. opravný termín a zajistí adekvátní podmínky pro
běţný průběh opakované zkoušky, nejpozději do 6 měsíců od předešlé.
V případě opakovaného neúspěchu u zkoušek můţe odpovědný pracovník FAST
navrhnout další náhradní termín, a to po splnění stanovených podmínek.
V případě, ţe tento termín nebude jiţ navrţen, musí dotyčný opakovat celý kurz.
Námitky, stíţnosti a podezření ze zaujatosti podává účastník písemně děkanovi
FAST, který po prošetření a rozhodnutí odpoví písemně do 30 dnů.
-4-
10)
Učební plán
Název předmětu
Počet hodin
teoretické
výuky
Počet hodin celkem
teoretickopraktické
výuky
I. Úvod
1. Základní přehled z oblasti správy majetku
a provozu budov.
8
-
8
II. Stavební minimum (vybrané statě
stavební problematiky)
2. Členění stavebních materiálů a
konstrukce
3. Prostředí staveb a TZB
4. Poruchy a rekonstrukce budov
Požární ochrana, BOZP
5. Nauka o budovách (Typologie)
6. Analýza stavu budov
7. Právní aspekty správy majetku
8. Ekonomické aspekty správy majetku
9. Technické aspekty správy majetku
10. Energetické aspekty správy majektu
11. Provozní řád a revize zařízení v
objektech
12. IT podpora správy majetku a plán
obnovy a údržby objektů
III. Výkon správy majetku
13. Výkon správy majetku a problematika
výkonu Správy majetku v příkladech –
cvičení na příkladech z praxe formou
programů
8
-
8
8
8
4
2
12
10
6
6
8
16
6
6
4
2
2
2
4
6
8
8
16
8
8
8
6
4
10
-
40
40
Celkem
Závěrečné zkoušky
90
písemná část
4
60
praktická část
-
150
celkem
4
-5-
11)
Učební osnovy
Osnovy:
I. Úvod
1. Základní přehled z oblasti správy majetku a provozu budov.
Seznámit účastníky kurzu se základy správy majetku, terminologií a definicemi.
Účastníci si zafixují nové pojetí oboru v celé šíři specifikované evropským
standardem.
1.1. Co je předmětem správy majetku
- definice a cíle (ČSN EN 15221 Facility management – Termíny a definice)
- základní předmět podnikání
- podpůrné činnosti
- životní cyklus stavby
1.2. Význam, přínosy pro společnost
1.3. Současný stav správy nemovitostí v ČR
1.4.. Stavební terminologie v oblasti správy majetku dle ČSN EN 15 221
1.5. Dokumentace během užívání stavby
II. Stavební minimum (vybrané statě stavební problematiky)
2. Členění stavebních materiálů a konstrukce
2.1. Členění stavebních materiálů
- všeobecný přehled současného stavu používaných stavebních materiálů
- vlastnosti a kvalita nově zaváděných stavebních materiálů
- rozsah použití
2.2.Konstrukce.
- definice a popis konstrukčních systémů budov
Počet hodin
8
8
3.. Prostředí staveb a TZB
Cílem je získat komplexní přehled o problematice řízení technického zařízení budov
(TZB), celkové technické infrastruktury budov, jejího plánování a kontroly.
3.1. Prostředí staveb
- tepelně technické vlastnosti budov
- akustická pohoda
- vlhkost
3.2. TZB (Technická zařízení budov) provoz a údržba dle novelizovaných ČSN
- vodovod
- kanalizace
- plynovod
- vytápění
- větrání
- elektrické rozvody
- osvětlení
- zařízení elektrické ochrany budov
- výtahy
- informační technika
4. Poruchy a rekonstrukce budov
Požární ochrana
Cílem je seznámit účastníky s problematikou poruch a rekonstrukcí budov, požární
ochrany, zdravotní péče a poskytnout komplexní přehled o bezpečnostní
problematice.
4.1. Poruchy a rekonstrukce budov
- druhy a příčiny poruch stavebních konstrukcí
4.2. Požární ochrana
4.3.BOZP při správě a údržbě budov
12
10
-6-
5. Nauka o budovách (Typologie)
Pojednává o základních všeobecných typologických zásadách pro navrhování
budov, základních charakteristikách staveb pro bydlení a stavbách bezbariérových.
Zahrnuje bytové stavby, domy pro individuální bydlení, stavby pro společné bydlení,
typologické požadavky staveb pro osoby se sníženou schopností pohybu a
orientace.Stavby jsou pojednávány z hlediska typologického,
konstrukčního, urbanistického a optimální pohody daného prostředí.
5.1.Typologie bytových a občanských budov a staveb
- charakteristiky staveb
- zásady navrhování a provozu budov
- bezbariérovost staveb
- informační systémy v budovách
6. Analýza stavu budov
Současný technický stav některých budov lze označit za stádium odstraňování
zanedbané údržby a obnovy, si žádá jiné postupy ve srovnání s novými budovami a
závisí zejména na:
- používaných technologiích výstavby,
- nekvalitní výrobě materiálů a realizace stavebního objektu,
- vlivu životního prostředí - probíhající proces opotřebení zabudovaných
konstrukčních materiálů,
- rozsahu zanedbané údržby a oprav.
6.1. Analýza stavu – finanční kalkulace (náklady/přínosy)
- měření a vyhodnocování procesů ekonomiky správy nemovitostí
- nástroje pro zlepšení procesů správy nemovitostí
6
8
7. Právní aspekty správy majetku
Seznamuje účastníky s formami smluv a smluvních vztahů v oblasti správy
majetku. Frekventant si osvojí formu, jak posoudit interní či externí zajištění, jak
připravit outsourcing, jak připravovat
smlouvy specifikované evropským
standardem. V rámci výuky se seznámí s možností implementace EU standardu
do našeho právního prostředí.
7.1. Právní aspekty manažerů
- smluvní zajištění služeb
- záruky
- náhrada škody ve správě
- typy smluv
- trvání, ukončení a vypovězení smlouvy
- nájemní právo
- občanskoprávní a trestněprávní zodpovědnost
8. Ekonomické aspekty správy majetku
Poskytnout orientaci v nových přístupech podpůrných činností z pohledu
ekonomiky provozu a finančního řízení při formách provozování a poskytování
výkonu správy nemovitého majetku v oblasti provozní, běžná údržba, oblast
stavebně správní, energeticko inspekční a ekonomicko obchodní, outsourcing
vybraných služeb apod..
8.1. - daně při správě nemovitostí
- specifika účetnictví
- náklady životního cyklu budov
- provozní náklady a jejich optimalizace
8
16
-7-
9. Technické aspekty správy majetku
Poskytnout orientaci v nových přístupech technického využívání podpůrných
činností z pohledu návodu na užívání stavby, správy bytových objektů, životního
cyklu objektů a následné využívání služeb z pohledu výkonu správy nemovitého
majetku v oblasti provozní, běžné údržby, oblasti stavebně správní, energeticko
inspekční, role objektového správce z pohledu poskytování komplexní správy vč.
vytvoření tzv. přístupného prostředí, provozu, oprav a údržby budov apod..
9.1. . Technické aspekty správy a údržby
- základní přístupy ke správě a údržbě budov
- zabezpečení provozuschopnosti
10. Energetické aspekty správy majetku
10.1. Energetické aspekty budov
- energie a optimalizace její spotřeby
- energetická náročnost budov
- energetický audit budov
Cílem je seznámit účastníky s problematikou optimalizace a řízení správy energií.
Zejména s řízením správy médií, znalostí problematiky jejich rozúčtování, výběru
optimálního dodavatele a řízení jeho služeb. Důležitým prvkem je i znalost
systému stanovení energetické účinnosti budov.
11. Provozní řád a revize zařízení v objektech
Správu budov je možno z pohledu problematiky údržby a oprav rozdělit na tři
části:
- identifikace celkových potřeb údržby a oprav, které vyplývají ze
současného stavu domu a jejich postupná realizace,
- realizace zanedbané údržby a opatření na snížení energetické náročnosti
domu,
- vytvoření plánu (řádu) stálé preventivní údržby a pravidelných cyklů
obnovy.
11.1. Provozní řád
- podklady
- druhy dle provedení a užívání stavby
11.1. Revize zařízení v objektech
12. IT podpora správy majetku a plán obnovy a údržby objektů
Poskytne účastníkům komplexní přehled o možnostech ICT podpory správy
majetku, schopnost posoudit stávající zajištění podpory a jeho doplnění.
S vzrůstajícím tlakem na efektivní hospodaření a nakládání s nemovitým
majetkem vzrostla i potřeba aktuálních, jednotných a kompletních informací o
tomto majetku s důrazem na technicko-provozní informace (technický stav objektu,
rozsah plánované údržby či investic atd.).
12.1. IT podpora
- software pro FM
12.2. Plán obnovy a údržby objektů
8
8
8
10
-8-
13. Výkon správy majetku a problematika výkonu Správy majetku –
cvičení na příkladech z praxe formou programů
Důležitým aspektem vzdělávání je důraz na praktické know how. Převážná část
lektorů v této části jsou odborníci z praxe, kteří již ve své oblasti dosáhli uznání,
kteří se dnes a denně potýkají s profesními problémy a musí je prakticky řešit.
13.1 zkušenosti se správou veřejných institucí
Programy zaměřené na:
-Strategické vedení správy majetku,
-Nastavení standardů a taktických pokynů
-Definici jednotlivých procesů a jejich forem měření (KPI)
-Výběr externích dodavatelů (ve spolupráci s úsekem nákupu)
-Přesné vyjednání smluv (ČSN EN 15221 - část 2)
-Finanční plánování ( rekonstrukcí a velkých oprav)
-Kontrolu výkonu a kvalit dodávek externích poskytovatelů
-Kontrolu plnění finančního plánu a rozpočtu
-Pravidelných vyhodnocení a doporučení zkvalitnění jednotlivých i celkových
procesů.
13.2. zkušenosti se správou bytových domů
- Dispoziční členění, funkcionalita a kvalita prostor, dislokace osob, majetku a
organizačních složek, přesná lokace technických prvků.
- Technické vybavení a zajištění budov a pozemků, údržba, technický provoz,
příprava a simulace nenadálých událostí,
- Přehled o převzetí, akceptaci, realizaci a administraci požadavků na služby a
jejich vlastní výkon,
- Způsoby plánování, sledování realizace a výkazů procesů, kontrolní nástroje.
40
SW podpora správy majetku na případových studiích:
- Aktualizace a provázání popisných a grafických dat.
- Centrální zdroj informací o aktuálním stavu objektů.
- Centrální úložiště elektronické dokumentace pro jednotlivé objekty.
- Rychlá a efektivní tvorba pasportu budov.
- Odstranění pořizování stejných dat do různých systémů.
- Možnost přehlednějšího plánování a realizace preventivní údržby.
- Budování informační základny pro rozhodování a optimalizaci nákladů na údržbu.
-9-
12) Seznam literatury pouţívané v programu a doporučené literatury
Seznam literatury
Literatura používaná v programu:
VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O. Podpůrné procesy a snižování režijních nákladu.
PROFESSIONAL PUBLISHING 2003. ISBN 80-86419-45-2
VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O., PAVLÍK, M. Facility management a public private
partnership. První vydání, PROFESSIONAL PUBLISHING 2007, 262 s. ISBN 97880-86946-34-4.
VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O. Facility management-metoda řízení podpůrných činností.
První vydání, Ostrava 2007, 166 s. ISBN 978-80-248-1569-5.
SOMOROVÁ, V. Facility management – metóda efektívneho spravovania stavebných
objektov. Monografia. Bratislava 2006, ISBN 80-227-2445-9
SOMOROVÁ, V. a kol. Optimalizácia nákladov spravovania stavebných objektov
metódou facility mangementu. Monografia. STU Bratislava 2007, ISBN 978-80-2272782-2.
DOLEŢAL, J. a kol: Stavební zákon v teorii a praxi a předpisy související
s poznámkami, Linde Praha, a.s. , Praha 2006, ISBN 80-7201-626-1
VYSKOČIL, V.K. a kol. Management podpůrných procesů. Facility management.
První vydání, PROFESSIONAL PUBLISHING 2010, 404 s. ISBN 978-80-7431-022-5
KUDA, F., FERKO, M. Základy správy majetku. Zeměměřické činnosti v životním cyklu
staveb. První vydání, Ostrava 2009, 94 s. ISBN 978-80-248-2133-7.
KUDA, F. Nové formy údržby a obnovy staveb a konstrukcí. Habilitační práce, Ostrava
2008, ISBN 978-80-248-1824-5.
MIKŠ, L. a kol.: Údrţba a rekonstrukce starších městských budov, Grantový projekt
GAČR 103/02/1252, Brno 2004
- 10 -
Doporučená literatura:
- Manaţerské rozhodování. Postupy, metody a nástroje (Fotr.J. a Švecová L. a kol –
Ekopress Praha
- Norma ČSN EN15 221
GOLLER, S., ANTON, P. Byty a bytové domy - provoz, údržba a opravy (Průvodce pro
majitele, provozovatele a uživatele). 1. vyd. Praha: Svoboda Servis 2001, 130 s. ISBN
80-86320-17-0.
HAČKAJLOVÁ, L. Ekonomika a management 13 1. vyd. Praha: Czech Technical
University in Prague, 2004. 279 s. ISBN 80-01-03060-1.
HOLDING, C.S., Adaptive Environmental Assessment and Management, (International
Series on Applied Systéme Analysis), Wiley, Chichester, 1978.
HROMNÍKOVÁ, M. Ekonomika obnovy budov - Ekonomické problémy fyzickej obnovy
budov, Vydavateľstvo STU Bratislava, 1997. CENEKON,
Kolektiv řešitelů VZ 05. Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb,
stavebních podniků a území. Analýza dat a řešení v 2006. ČVUT v Praze, fakulta
stavební, katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2007, 1. vydání, ISBN 978-8001-03679-2.
KUPILÍK, V. Závady a životnost staveb. Grada Publishing, Praha 1999, ISBN 80-7169581-5.
MACEK, D., TOMÁNKOVÁ, J., SMEJKALOVÁ, A. Nástroje finančního plánování
obnovy a zhodnocení budov Praha: ČVUT, 2004. 44 s. ISBN 80-01-03148-9.
MIKŠ L. a kol. Údržba a rekonstrukce starších městských budov, Grantový projekt
GAČR 103/02/1252, Brno 2004
SOMOROVÁ, V. Facility management – metóda efektívneho spravovania stavebných
STERNOVÁ, Z. a kol. Obnova bytových domov II, Hromadná bytová výstavba po roku
1970, Jaga group, Bratislava 2002, ISBN 80-88905-68-0.
TICHÝ, M. Ovládání rizika. Analýza a management. 1. vyd. Nakladatelství C.H. Beck,
2006, 396 s. ISBN 80-7179-415-5
VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O., PAVLÍK, M. Facility management a public private
- 11 -
13) Vzor osvědčení o rekvalifikací, které bude vydáváno po úspěšném
ukončení vzdělávacího programu.
Vysoká škola báňská – Technická univerzita Ostrava
Fakulta stavební
L. Podestě 1875, 708 33 Ostrava
Zařízení akreditováno MŠMT dne………………………… pod č.j……………………….
OSVĚDČENÍ O REKVALIFIKACI
Číslo: XXXXXXXXXXXX
po úspěšném ukončení vzdělávacího programu rekvalifikačního kurzu, podle vyhl. MŠMT č. 524/2004 Sb., o
akreditaci zařízení k provádění rekvalifikace uchazečů o zaměstnání a zájemců o zaměstnání
Jméno, příjmení, titul
Datum a místo narození
absolvoval(a) vzdělávací program:
SPRÁVA MAJETKU A PROVOZ BUDOV
na pracovní činnost: „SPRÁVA
Kurz proběhl v období
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
v délce: 150
z toho vyčleněno
MAJETKU A PROVOZ BUDOV“
vyučovacích hodin
- na teorii
- na teoreticko praktickou část
90 vyučovacích hodin
60 vyučovacích hodin
Jmenovaný(á) vykonal(a) úspěšně závěrečné zkoušky.
V Ostravě dne xxxxxxxxxxxxx
L.S
………………………………….
doc. Ing. František Kuda, CSc.,
...………………………………….....
doc. Ing. Darja Kubečková Skulinová, Ph.D
předseda zkušební komise
děkanka FAST
- 12 -
Vzdělávací program SPRÁVA MAJETKU A PROVOZ BUDOV
obsahoval předměty s následující hodinovou dotací:
I. Úvod
Základní přehled z oblasti správy majetku a provozu budov
II. Stavební minimum (vybrané statě stavební problematiky)
Členění stavebních materiálů a konstrukce
8
8
12
Prostředí staveb a TZB
Poruchy a rekonstrukce budov a Požární ochrana BOZP
10
Nauka o budovách (Typologie)
6
Analýza stavu budov
8
Právní aspekty správy majetku
8
Ekonomické aspekty správy majetku
16
Technické aspekty správy majetku
8
Energetické aspekty správy majektu
8
Provozní řád a revize zařízení v objektech
8
IT podpora správy majetku a plán obnovy a údržby objektů
III. Výkon správy majetku
13. Výkon správy majetku a problematika výkonu Správy majetku v
příkladech – cvičení na příkladech z praxe formou programů
Zkouška
10
40
4
L.S.
…………………………………………….
Doc. Ing. Darja Kubečková Skulinová, Ph.D
děkanka FAST
- 13 -
14) Údaje o odbornosti, kvalifikací, odborné a pedagogické praxi lektorů pro výuku
jednotlivých předmětů a písemný souhlas lektorů se zařazením do lektorského sboru.
Jméno,
příjmení, popř.
titul lektora
Seznam lektorů
Vyučovaný
Kvalifikace/vzděl
předmět
ání,
studijní obor
Odborná praxe
Pedagogická praxe
Souhlas
lektora/k
y s uved.
údaji
Doloţeny a zpracovány ale neuvedeny z důvody ochrany osobních dat lektorů
LEKTORSKÝ KOLEKTIV :
Odborný garant kurzu: doc.Ing. František KUDA,CSc., vedoucí Katedry městského inţenýrství
FAST VŠB –TU Ostrava s kolektivem špičkových odborníků v dané oblasti
15) Informace o prostorovém, materiálním a technickém zabezpečení vzdělávacího programu:
Technické a materiální zajištění Fakulty stavební VŠB-TU je na velmi dobré úrovni a dává
plnou záruku úspěšného zajištění kurzu.Teoretická část i praktická výuka probíhá v areálu
Fakulty stavební VŠB-TU Ostrava ve vlastních učebnách s velmi kvalitním vnitřním
vybavením, vč. všech nejnovějších bezpečnostních a poţárních předpisů. V pavilonu „H“
(pavilon velkých poslucháren) dokončeném v roce 2009:
- s novou výukovou technikou a moţnosti připojení na internet
- s klimatizací učeben,
- jídelnou (menzou),
- automatem na občerstvení,
- s sociálním zařízením ve všech patrech areálu FAST a bezbariérovým přístupem,
- fakulta je vybavena samostatnou centrální šatnou.
Kolaudací dne 30.9.2004 byla ukončena II. etapa rekonstrukce areálu FAST, náklady na
rekonstrukci přesáhly 30 mil. Kč. Průběţně s ukončením rekonstrukce jednotlivých pavilonů
probíhalo i jejich vybavení nábytkem, výpočetní a audiovizuální technikou, bylo rozšířeno
zabezpečovací zařízení celého areálu. V rámci rekonstrukce vznikly nové učebny, kanceláře a
laboratoře – výpočetní centrum FAST, laboratoř fotogrammetrie a multimediálních zobrazovacích
technik, ateliér digitalizace a odborná učebna architektury a stavitelství. V období let 2005-2008
proběhlo dovybavení stávajících učeben a laboratoří.
- 14 -
Příloha 2
Nové formy údržby a obnovy bytových domů
Anotace
Význam údrţby a obnovy staveb v kontextu nákladů ţivotního cyklu staveb, jejich uţitků
v souvislosti se zachováním udrţitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se
dostává nalezení vyváţeného vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním
vnitřním prostředím na straně jedné a zátěţí ţivotního prostředí na straně druhé v celém
ţivotním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou
spotřebou energie, včetně vyuţití obnovitelných zdrojů. Jde o téma, které je svou
podstatou vnímané nejen odbornou veřejností, ale svými problémy běţného ţivota se
dotýká kaţdého z nás.
Cílem práce na téma Nové formy údržby a obnovy bytových domů, jejímţ zdrojem
informací a praktických poznatků byla vlastní odborná činnost a studium dostupné
literatury, není jen upozornit na skutečnosti spojené s významem pojmů ekonomika
správy majetku. Práce chce nabídnout také jiný pohled moţného řešení procesů údrţby
obnovy a definovat postupy pro nové způsoby řešení, které bude třeba akceptovat při
vytváření udrţitelné výstavby. Je řešena otázka aplikace nových forem údrţby a obnovy
staveb jako prostředku k zvýšení jejich uţitku. Zejména z hlediska jejich uţívání,
ţivotnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich ţivotnosti. Problematikou údrţby a
obnovy se samozřejmě v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních,
obecních i soukromých). Ne vţdy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údrţby a
obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaţí dodrţovat platné provozní
předpisy v souvislosti s údrţbou objektů a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se
alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své
koncepce aţ do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s
provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod.
ukázal, ţe existující běţná ekonomická pravidla, jak s nimi nakládat je důleţité rozšířit.
Detailní pohled byl impulsem k doporučení nových forem procesů údrţby pro zlepšení
současného stavu. Třemi základními aspekty se pak práce detailněji zabývá. Jde
především o analýzu současného stavu, vyuţití nástroje Facility managementu jako nové
metody řízení integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů
i bytového fondu včetně počítačové podpory rozhodovacích procesů. Navrhovaná
metodika pro výběr technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů
z hlediska udrţitelného rozvoje pak představuje praktické vyuţití poznatků, které vyplynuly
z této práce.
1
Seznam použitých zkratek
CSBS
CAD
CAFM
CIFM
DES
DOS – M
DSPS
DTMM
EU
FM
FMEA
GBC
GIS
IFMA
ICE
IS
IT
KN
LC
LCA
LCC
MER
MDM
PK
PPP
REMAB
RMDM
SM
TE
TPIS
ZM
ŢCS
Czech Sustainable Building Society
Computer Aires Design
Computer Aided Facility Management
Computer Integrated Facility Management
Domovní evidenční systém
Doporučený standard metodický
Dokumentace skutečného provedení stavby
Digitální technická mapa města
European Union
Facility management
Failure Mode and Effects Analysis
Green Building Challenge
Geografické informační systémy
International Facility Management Association
Informační centrum
Information Systems
Information Technology
Katastr nemovitostí
Life cycle
Life cycle assessment
Life cycle costs
Metode d’evalution rapide
Modifikovaný dynamický model
Pozemkový katastr
Public private partnership
Reconstruction and Maintenance of Buildings
Rizikový Modifikovaný Dynamický Model
Státní mapa
Technicko-ekonomické
Technicko-provozní informační systém
Základní mapa
Ţivotní cyklus stavby
Obsah:
1
Úvod ......................................................................................................................1
2
Cíl práce ................................................................................................................3
3
Stav řešené problematiky ....................................................................................6
3.1
Udrţitelný rozvoj a udrţitelná výstavba stavebních objektů................................. 6
3.1.1
Udrţitelný rozvoj .......................................................................................... 6
3.1.2
Udrţitelná výstavba ..................................................................................... 7
3.2
Ţivotní cyklus staveb a jeho hodnocení .............................................................. 8
3.2.1
Ţivotní cyklus staveb ................................................................................... 8
3.2.2
Metody hodnocení ţivotního cyklu a jeho nákladů .....................................10
Green Building Challenge a GBTool ............................................................................10
Poměrový model stanovení nákladů ............................................................................15
Buildpass, model technicko-ekonomické analýzy stavebních objektů ..........................16
Metoda REMAB ...........................................................................................................18
3.3
Ţivotnost a opotřebení stavebních objektů .........................................................19
3.3.1
Ţivotnost staveb a konstrukcí ....................................................................19
3.3.2
Opotřebení stavebních konstrukcí ..............................................................21
3.4
Plán údrţby a obnovy stavebního objektu ..........................................................23
3.4.1
Model obnovy stavebních konstrukcí ..........................................................26
3.4.2
Model obnovy při neúplné informovanosti ...................................................27
3.5
Ekonomika správy stavebních objektů ...............................................................27
3.5.1
Náklady na uţívání stavby v průběhu ţivotního cyklu ................................27
3.5.2
Propočet nákladů na údrţbu a obnovu........................................................30
3.5.3
Oceňování sanačních prací ........................................................................32
3.5.4
Kvantifikace přínosů kvalitnější údrţby a včasné opravy .............................32
3.6
Dokumenty související s TE stavem stavebních objektů ....................................33
3.6.1
Pasporty domů, bytů a nebytových prostor .................................................34
3.6.2
Integrovaný dokument pro ţivotní cyklus budovy ........................................35
3.7
Facility Management a jeho vyuţití při správě a údrţbě staveb..........................36
3.7.1
Podstata Facility Managementu ..................................................................36
Uplatnění Facility Managementu ..................................................................................37
3.7.2
Vyuţití Facility Managementu při správě a údrţbě staveb...........................38
3.7.3
Softwarová podpora FM .............................................................................39
3.8
Modelování TE řešení v rámci ţivotního cyklu staveb ........................................40
3.8.1
Rozvoj území z technicko-ekonomických hledisek ......................................40
3.8.2
Důvody uţití dynamických propočtů ............................................................41
3.8.3
Skutečné chování modelu...........................................................................42
4
Strategie vývoje obcí a jejich částí (sídlišť) .....................................................43
5
Vyhodnocení analýzy ekonomiky údržby a obnovy sídlišť .............................44
5.1
Vyhodnocení ekonomiky údrţby a obnovy .........................................................44
5.2
Udrţování, úpravy a obnova staveb ...................................................................46
5.2.1
5.3
Metodika pro výběr TE řešení údrţby a obnovy staveb ...............................48
Nástroje Facility Managementu k prodlouţení uţitku staveb ..............................51
5.3.1
Nástroje k prodlouţení uţitku stavebních děl ..............................................51
Geodetická část DSPS – (G-DSPS) .............................................................................52
Stavební část DSPS – (S-DSPS) ................................................................................52
Provozní řád budovy ....................................................................................................53
5.3.2
Lidský faktor ...............................................................................................53
5.3.3
Závěr k nástrojům FM k prodlouţení uţitku staveb .....................................54
6
Závěry .................................................................................................................55
6.1
Závěry pro realizaci v praxi ................................................................................55
Bytový fond ..................................................................................................................55
Byty..............................................................................................................................56
7
6.2
Vlastní přínos práce ...........................................................................................57
6.3
Závěr .................................................................................................................58
Seznam použitých informačních zdrojů ...........................................................60
1 Úvod
Velký počet realizovaných staveb během minulého století je určitým signálem ke zvýšení
technické péče o jejich konstrukční systém a také o jednotlivé konstrukční prvky tohoto
systému. Vzhled staveb a jejich funkčnost jsou převáţně dány jejich údrţbou a ta je závislá
na aktivitách majitelů a správců nemovitostí (státu, obcí, společností, druţstev i fyzických
osob). Předpokladem pro dosaţení úspěchu v této oblasti je správně zvolená strategie
přípravy a realizace jednotlivých činností souvisejících s náklady na ţivotní cyklus
vlastněných nebo spravovaných staveb. Pohled na krátkodobé uţívání stavby je zavádějící a
vede jen k momentálním úsporám nákladů na jejich technickou péči, které jsou několikrát
překročeny náklady na opravy v budoucích obdobích.
Údrţba je obecně charakterizována jako řada preventivních a jiných opatření prováděných
na stavbě tak, aby po dobu své ţivotnosti mohla stavba plnit všechny své projektované
funkce. Tato interpretace dává nový pohled na význam nákladů na ţivotní cyklus stavby,
který je zaloţen zejména na průběţném kalkulačním upřesňování nákladů prohlídkami
stavebních konstrukcí. Těmito prohlídkami se mají ověřovat základní poţadavky na stavby,
kterými jsou mechanická odolnost, poţární bezpečnost, hygiena, ochrana zdraví a ţivotního
prostředí, bezpečnost uţívání, ochrana proti hluku, úspora energie a ochrana tepla. Řízený
ţivotní cyklus stavebního objektu vyţaduje, aby byl sledován průběh nakládání s objektem
v průběhu jeho existence, jednotlivé zásahy dokumentovány a vyhodnocovány. Je to
především cyklická údrţba a obnova, odlišená od běţné údrţby, která můţe slouţit jako
nástroj řízené správy a ekonomiky stavebního objektu. Existující běţná ekonomická pravidla,
jak nakládat s investičním statkem je důleţité u stavebních děl rozšířit, přičemţ dlouhodobost
je hlavním odlišujícím znakem.
Úloha vlastníka stavebního objektu nebo jejich správce v problematice trvale udrţitelného
ţivotního cyklu stavby neměla by být orientována jen na optimalizaci zmíněných celkových
nákladů na ţivotní cyklus stavby, ale i na věcné řešení stavby, včetně stanovení rozsahu
předepsané údrţby jednotlivých konstrukčních prvků. Vezmeme-li v úvahu, ţe
předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě činí zpravidla u budov a hal se zděnými,
monolitickými nebo ţelezobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u
ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně, je to doba, kterou ovlivňují tři generace vlastníků.
Jedná se o komplex činností zahrnující řízení údrţbového programu stavby, který se
formuluje jiţ při návrhu stavby zpracováním projektové dokumentace pro stavební řízení
a pokračuje s patřičnou závazností v rámci souboru všech správcovských činností do
okamţiku, kdy se přistoupí k odstranění stavby. S tím souvisí i propočet nákladů na období
ţivotního cyklu stavby. V současnosti je řešena otázka vytvoření základních koncepčních
dokumentů pro stavební objekt z hlediska jeho uţívání, ţivotnosti, termínu obnovy a
řízeného ukončení jeho ţivotnosti. Jedná se o sledování a navrhování celého komplexu
ekonomických, organizačních a technologických řešení, která byla na stavebním objektu
aplikována. Soustředění rozsáhlé a různorodé dokumentace a informací je nejen sloţité
z věcného hlediska, ale je i náročným problémem počítačové praxe.
V rámci zpracování práce je řešena otázka aplikace nových forem řešení procesů údrţby
stavebních objektů jako prostředku k zvýšení jejich uţitku z hlediska uţívání, ţivotnosti,
termínů obnovy a řízeného ukončení jejich ţivotnosti. Tyto činnosti jsou v současnosti
zahrnovány pod pojem ţivotní cyklus stavby (life cycle-LC). Kaţdý stavební objekt prochází
svým individuálním ţivotním cyklem. Kaţdá fáze ţivotního cyklu staveb zahrnuje komplex
procesů, které je nutné plánovat a financovat.
V současné době probíhá po celé České republice rozvoj modernizace bytů a domů. Na trhu
působí celá řada developerských firem, které realizují projekty modernizace bytové výstavby.
Tento stav je patrný např. z široké škály inzerce zacílené na obnovy
a modernizace. Poptávka po modernizovaných bytech se samozřejmě také vyvíjí. Je
1
ovlivněna celou řadou faktorů, a to vyplývajících přímo ze samotného objektu (např. cena,
lokalita, občanská a obchodní vybavenost), ale také z ekonomického a demografického
okolí. Působí na ni kupní síla obyvatel, dostupnost půjček, státní pobídky nebo věkové
sloţení obyvatel.
Předloţená práce se zabývá srovnáním aplikovaných rozhodovacích kritérií z hospodaření
se svěřeným majetkem z hlediska krátkodobých, střednědobých nebo dlouhodobých
záměrů, zváţením výchozího stavu stavebního objektu a jeho technicko- ekonomické
vyhlídky do budoucnosti. Propočty analytického typu napomáhají vytvořit, kvantifikovat a
standardizovat celý postup. Ve všech kritériích jsou to náklady, které tvoří základní limit
kalkulace. Snahou všech řešení nyní pouţívaných je propočítat celý nákladový ţivotní cyklus
(life cycle costs - LCC). Jeho základním atributem je trvanlivost navrţeného stavebního
objektu. Práce se věnuje především objasnění problematiky správy a údrţby v širším
kontextu udrţitelného rozvoje a ţivotního cyklu staveb. Výsledkem je jasná deklarace
potřeby řešení problematiky správy, provozu a údrţby, coţ je také hlavním smyslem a cílem
práce.
Jednotlivé kapitoly se věnují sumarizaci současného stavu problematiky. Jedná se
především o charakteristiku a definici základních technicko-ekonomických úloh udrţitelného
rozvoje
ţivotního
cyklu
staveb,
nástrojů
finančního
plánování
obnovy
a zhodnocení budov. Součástí je také nastínění problematiky provozu, správy a údrţby
a stručné shrnutí vývoje této problematiky. Věnuje se rovněţ objasnění postoje vůči
urbanizovanému prostředí obecně a především zdůrazňuje a upozorňuje na současný postoj
společnosti. Detailní pohled na současný stav nakládání se stavebními díly v průběhu jejich
ţivotnosti ukázal, ţe existující běţná ekonomická pravidla je důleţité rozšířit a byl impulsem
k doporučení nových forem procesů údrţby na zlepšení současného stavu. Třemi základními
aspekty se pak práce detailněji zabývá v další kapitole. Jde především o analýzu
současného stavu, vyuţití nástroje Facility Managementu jako nové metody řízení
integrovaného managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu
a počítačovou podporou rozhodovacích procesů. Důleţitá je
návaznost kritérií pro
hodnocení ţivotního cyklu stavebních objektů mezi metodami pouţívanými v České
republice.
Závěrečné kapitoly jsou věnovány celkové bilanci dosaţených výsledků, přičemţ jsou
zdůrazněny přínosy pro oblast teoretickou (vědeckou i edukační) a praktickou. S tím
související je následné stručné nastínění navazujících oblastí pro případné budoucí
rozšiřování práce v rámci rozvoje tohoto vědního oboru. Na základě výsledků a srovnání
klasifikací pouţitých metod jsou závěrem uvedeny doporučení, postupy a pomůcky pro další
rozvoj této vědní disciplíny v rovině teoretické i praktické. Metodika pro výběr
technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy bytových domů z hlediska udrţitelného
rozvoje pak představuje praktické vyuţití poznatků, které vyplynuly z této práce.
Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, ţe problematika ekonomiky správy majetku byla a
stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým
problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých sloţek zabývajících se správou
a údrţbou stavebních objektů a predikcí ţivotního cyklu. Ta představuje především
technicko-ekonomickou výslednici ţivotního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez
komplexního pojetí zůstane snaha po prodlouţení ţivotnosti a redukci budoucích nákladů
stavebních objektů jen pouhou vizí.
2
2 Cíl práce
Stavební dílo je dlouhodobým technicko-ekonomickým statkem. Vyţaduje proto postupy,
které umoţňují jeho dlouhodobé sledování a ochranu před neodbornými zásahy. Dobrou
dokumentací, dosaţitelnou v dlouhodobém časovém profilu ţivotnosti stavby, nerozumíme
pouze technický projekt stavby a jeho změny. Jedná se o sledování a navrhování celého
komplexu ekonomických, organizačních a technologických zařízení, která byla na stavebním
objektu aplikována. Soustředění rozsáhlé a různorodé dokumentace a informací je nejen
sloţité z věcného hlediska, ale je i náročným problémem počítačové praxe – informatiky.
Klíčovým problémem většiny stavebních objektů, v rámci ekonomiky správy majetku, je
především existence nebo neexistence jejich finančního a časového rozvrhu cyklické údrţby
a obnovy. Jejich existence je dána mnohdy historickým charakterem objektů, které většinou
vznikaly v dobách, kdy prakticky neexistoval ţádný ucelený legislativní či technický předpis
upravující podmínky uţívání stavebních objektů. Existují však objekty, které byly vystaveny v
době, kdy jiţ vznikly a byly uplatňovány schválené zásady a principy správy a údrţby budov
a přesto se velice často setkáme se špatným či nedostatečným způsobem řešení. Vyvstávají
zde dvě zásadní oblasti problémů - problémy stávajících objektů a problémy s budováním
budoucích objektů. Pro tyto oblasti existují ekvivalentně dvě skupiny opatření zabývající se
jejich řešením. Těmito skupinami jsou:
1) vytvoření opatření a předpokladů vedoucích k vytvoření nástrojů pro efektivní
spravování, udrţování a modernizaci stávajících stavebních objektů,
2) vytvoření opatření a předpokladů vedoucích k vytvoření nástrojů pro podporu
správného rozhodování v oblasti výstavbových projektů – preventivní opatření.
Rovina takto nastiňující výsledná řešení je však velice obecná. Při podrobnějším zamyšlení
nad konkretizací problémů a především konkretizací jejich řešení vyvstává celá řada
sloţitých otázek. Cílem práce je proto najít na některé z těchto zásadních otázek konkrétní
řešení a to podrobněji popsat a rozpracovat.
Podstatou a základním cílem práce je hledání cesty a konkrétních způsobů řešení procesů
provozu, správy a údrţby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení bezpečnosti a
spolehlivosti staveb, prodlouţení ţivotnosti a redukci budoucích nákladů. Na základě nového
pohledu na udrţitelnou výstavbu budov a její úlohy při zajištění udrţitelného rozvoje
spojeného s vyšší kvalitou ţivota uplatňovat principy ekonomicky konkurenceschopné
výstavby, údrţby a obnovy s vyšší uţitnou hodnotou při niţší energetické náročnosti,
s niţšími nároky na surovinové vstupy. Dnešní pojetí ekonomiky správy majetku a nové
přístupy při správě a údrţbě musí být zaloţeny na integrální přístupnosti s cílem sniţování
nákladů celého ţivotního cyklu staveb. Všechna opatření musí zvyšovat ekologické,
sociální, architektonicko-urbanistické a samozřejmě ekonomické poţadavky na kvalitu
staveb.
Práce chce upozornit na současný stav a nabídnout novou formu přístupu k této
problematice. Obecným cílem tedy je zvýšení úrovně poznání v oblasti ekonomiky správy
majetku a v oblasti managementu udrţitelného rozvoje ţivotního cyklu staveb a tím:
-
uplatňování nových principů udrţitelné výstavby, tj. výstavby respektující kritéria
udrţitelného rozvoje stavebních objektů a měst,
-
zlepšení transformačního procesu z tradičního pojetí provozu a údrţby do nového
pojetí udrţitelné výstavby,
-
uplatňování větší míry údrţby, obnovy, modernizace a rekonstrukce budov s ohledem
na omezení spotřeby primárních surovin a odpadů,
3
-
zlepšení rozhodovacích procesů při vyhodnocení a porovnání různých koncepcí
údrţby a obnovy staveb.
V práci jsou sledovány následující hlavní cíle:
-
shrnutí a vyhodnocení získaných poznatků z oblasti ekonomiky správy majetku
s vazbami na udrţitelnou výstavbu a posuzování nákladů celého ţivotního cyklu
staveb,
-
komplexní pohled na zkoumanou problematiku se stanovením nových forem řešení
procesů provozu, správy a údrţby stavebních objektů,
-
ověření existence vzájemného ovlivňování udrţitelného rozvoje společnosti
a dlouhodobého uţitku stavebních děl s vyuţitím dat bytových domů ve vlastnictví
města Přerova a softwarových nástrojů,
-
provedení analýzy současných nákladů na obnovu a údrţbu bytových domů
ve vybrané lokalitě statutárního města Přerova a to z pohledu optimalizace provozu
stavebních objektů z hlediska kritérií udrţitelného rozvoje,
-
syntéza zjištěných dat a vytvoření tezí metodiky podporující investiční přípravu
projektů údrţby a obnovy stavebních objektů.
Hlavní cíle práce, týkající se řešení procesů nových forem správy a údrţby stavebních
objektů jako prostředku k zvýšení udrţitelnosti lze shrnout do tří základních oblastí:
I.
Analýza metod a modelů managementu udrţitelného rozvoje ţivotního cyklu staveb
dle současného stavu, zaměřená na ekonomickou bilanci objektů, rentabilitu,
poţadavky na investice a opravy, plánování a optimalizaci vynaloţených nákladů.
II.
Vyuţití nástroje Facility Managementu (FM) jako nové metody řízení integrovaného
managementu v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu, jako
prostředku pro zpřístupnění dat o nástrojích finančního plánování obnovy a
zhodnocení budov.
III.
Optimalizace rozhodovacího procesu v konkrétních situacích pomocí informačních
technologií. Počítačová podpora rozhodovacího procesu simulací technickoekonomických úloh. Grafické zobrazení vyváţeného vztahu mezi stavebními
aktivitami, stavbami, udrţitelnou výstavbou a dlouhodobým uţitkem je na Obr. 2.1.
UDRŽITELNÁ VÝSTAVBA
STAVEBNÍ AKTIVITY
DLOUHODOBÝ UŽITEK
STAVBY
Obr. 2.1 Grafické zobrazení vyváženého stavu.
Z uvedených hlavních cílů vyplývají jednotlivé dílčí cíle, které lze sumarizovat v následujících
bodech:
-
v logických souvislostech vysvětlit pojem ekonomika správy majetku a tím pomoci
ovlivnit myšlení lidí,
4
-
upozornit na problémy, které vznikají při správě a údrţbě, dát správcům
a vlastníkům podněty k řešení dané problematiky,
-
definovat postupy pro nové formy údrţby a obnovy, které ekonomicky neznemoţní
jejich realizaci, ale umoţní prodlouţení dlouhodobého uţívání,
-
moţnost vyuţití získaných poznatků pro výuku stavebních inţenýrů, pro projektování
a realizaci údrţby staveb, včetně informování pracovníků veřejné správy,
-
vytvořit teze metodiky pro výběr technicko-ekonomického řešení údrţby a obnovy
bytových domů z hlediska udrţitelného rozvoje,
-
rozšířit teoretické poznatky v oblasti výzkumu.
5
3 Stav řešené problematiky
3.1
Udržitelný rozvoj a udržitelná výstavba stavebních objektů
3.1.1 Udržitelný rozvoj
Udrţitelný rozvoj je zaloţen na integraci a rovnováze cílů ekonomických, sociálních
a ekologických. Je cíleným procesem změn v chování lidské společnosti. Stručně řečenoudrţitelný rozvoj představuje takový rozvoj, který uspokojuje potřeby současné generace bez
ohroţování moţností budoucích generací uspokojovat své vlastní potřeby. Základní
myšlenky udrţitelnosti, zejména dosaţení harmonického stavu ţivotního prostředí,
sociálního prostředí a ekonomického rozvoje, současně s důrazem na prioritní význam
rozvoje lidské osobnosti v podmínkách demokracie jsou uvedeny v odborné literatuře.
Evropská unie akceptovala udrţitelnost jako jeden ze svých nosných programů výzkumu a
vývoje, promítla ji jako jednu obecně platnou zásadu do celé řady technicko-ekonomických
oblastí.
Také
jedno
z
největších
zájmových
sdruţení
ve stavebnictví CIB (International Council for Research and Innovation in Buildings and
Construction) se zaměřuje na problematiku kvality bydlení a navrhování staveb.
Poţadavky spojené se zajištěním trvale udrţitelného rozvoje tak postupně čím dál více
ovlivňují vývoj ve všech odvětvích lidské činnosti, včetně stavebnictví. Tradiční
a stále ještě převládající přístup při navrhování stavebních objektů vychází z tří základních
poţadavků: kvalita konstrukčního projektového řešení, náklady na realizaci stavby a čas
potřebný na realizaci stavby-obr. 3.1, jejichţ slaďováním se hledá kompromis, splňující
poţadavky stavebníka.
Obr. 3.1 Nové pojetí stavebního procesu v globálním kontextu (dle [25]).
Takový postup však v sobě nezahrnuje širší aspekty z pohledu vlivů na ţivotní prostředí a na
sociální a kulturní kvalitu funkce realizovaných staveb. Nové pojetí je dle [25] komplexnější,
trvale
udrţitelný
rozvoj
a
v
širším
pojetí
udrţitelná
výstavba
jsou
v rámci nového globálního pojetí obecně charakterizovány třemi oblastmi udrţitelnosti
zobrazenými na obr. 3.1:
-
kvalita ţivotního prostředí (vnitřního i vnějšího),
ekonomická efektivita a omezení,
sociální a kulturní souvislosti.
6
A
konstrukční řešení
(projektové)
moţné pohyby
segmentů
Náklady na
realizaci
čas na realizaci
D
C
B
↑
↓
→
náklad
čas na realizaci
projekt
↓
↓
↑
náklady
čas na realizaci
projekt
↑
↓
↓
náklady
čas na realizaci
projekt
Obr. 3.2 Modely nežádoucích změn segmentů realizačních požadavků.
Ze schématu na obr. 4.2 je patrné, ţe by nemělo docházet ke změně velikosti ţádného
segmentu na úkor ostatních realizačních poţadavků. Situace A zobrazuje variantu
vyváţeného projektového, nákladového a časového řešení. Příklad B představuje výrazně
vynakládané zdroje na projekt, který trpí nedostatkem časového fondu. Schéma C obsahuje
kvalitní projektový návrh, pro který nejsou zajištěny dostatečné náklady a uţ vůbec ne
časové zdroje. Poslední příklad D vykazuje neefektivně vynaloţené náklady na realizaci
nekvalitního projektu s nedostatečným časovým fondem. Ukázkové příklady jsou vedeny
jako ilustrační výběr moţných praktických variant.
Tyto oblasti představují tři základní pilíře udrţitelného rozvoje území, které zavádí nový
zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
a které v rámci stavebnictví formují základní kritéria udrţitelné výstavby tj. výstavby
respektující kritéria udrţitelného rozvoje.
3.1.2 Udržitelná výstavba
Udrţitelná výstavba představuje přístup jakým stavební průmysl můţe přispívat
k dosahování udrţitelného stavu rozvoje v oblastech environmentálních, ekonomických
a sociokulturních. Základní principy a cíle udrţitelné výstavby jsou formulovány v Agendě 21
pro udržitelnou výstavbu vydané CIB v roce 1999 [1]. Agenda 21 pro udržitelnou výstavbu
definuje základní koncepci udrţitelné výstavby, specifikuje její hlavní problémy
a určuje výsledné úkoly pro jednotlivé účastníky stavebního procesu, včetně investorů
a uţivatelů. Zabývá se oblastí procesu řízení, kvalitou výrobků a stavebních objektů,
spotřebou zdrojů (energie, materiálů, vody a půdy), vlivem výstavby na trvale udrţitelný
rozvoj měst, ekologickou zátěţí a sociálními, kulturními a ekonomickými otázkami.
7
Z koncepce udrţitelné výstavby vyplývají hlavní úkoly pro stavebnictví:
- podporovat energetickou účinnost staveb,
- šetřit neobnovitelné přírodní zdroje materiálů,
- omezit negativní dopady stavební činnosti a staveb na ţivotní prostředí,
- sniţovat spotřebu kvalitní vody,
- přispívat k trvale udrţitelnému rozvoji měst.
Vývoj pozemních staveb se musí především zaměřit na zvyšování energetické účinnosti
staveb, efektivnější vyuţívání zdrojů surovin včetně vody a na omezování mnoţství
škodlivých emisí a odpadů. Výběr a skladba konstrukčních prvků a technologií realizace
musí respektovat poţadavek vysoké funkční kvality v rámci dlouhodobé ţivotnosti objektu.
Při návrhu konstrukce a jeho optimalizaci je proto třeba posuzovat chování konstrukce v
rámci celého ţivotního cyklu a uvaţovat předpokládané cykly údrţby, oprav a výměn
jednotlivých konstrukčních částí. K tomu je třeba sladit ţivotnosti jednotlivých konstrukčních
prvků a zajistit snadnou výměnu prvků s menší ţivotností.
Pozemní stavby reprezentující největšího spotřebitele surovinových a energetických zdrojů a
velkého producenta odpadů a škodlivých emisí mají rozhodující vliv na celý environmentální
systém a tím i na efektivitu všech environmentálních opatření cílených
k zajištění trvale udrţitelného rozvoje. Provedené experimenty nebo pilotní realizace ukazují,
ţe je reálné dosahovat kvalitních parametrů udrţitelné výstavby při srovnatelných
investičních nákladech a často při současném dosaţení vyšší uţivatelské a funkční kvality v
průběhu celého ţivotního cyklu. Optimalizace návrhu, realizace i provozu objektů pozemních
staveb z hlediska kritérií udrţitelného rozvoje se tak stává předmětem zájmu
a významným prvkem v dalším vývoji navrhování a uţívání staveb.
3.2
Životní cyklus staveb a jeho hodnocení
3.2.1 Životní cyklus staveb
Kaţdá stavební konstrukce prochází v průběhu svého ţivota různými fázemi – od vzniku aţ
po zánik, tj. od získávání surovin, přes výrobu stavebních materiálů a konstrukcí, výstavbu,
uţívání aţ po demolici a zneškodnění. Vznik objektu je podmíněn materiálovými a
energetickými vstupy. V průběhu jeho existence je spotřebovávána energie a materiály na
provoz a údrţbu. Ţivotní prostředí je ve fázi výstavby a provozu stavebního objektu
zatěţováno emisemi, odpady a dalšími negativními vlivy. Při demolici objektu se opět
spotřebovává určitá energie a vzniká značné mnoţství emisí a odpadů. Některé odpady
mohou být recyklovány pro další pouţití, některé mohou být energeticky vyuţity, nebo jsou
skládkovány, s odpovídajícími negativními důsledky pro ţivotní prostředí. Stejně jako v
případě jiných produktů musí být environmentální dopad stavební konstrukce posuzován ve
smyslu EN ISO 14040 [13] komplexně se zahrnutím celého ţivotního cyklu – obr. 3.3.
8
Obr. 3.3 Základní fáze životního cyklu objektu pozemních staveb (dle [25]).
Hodnocení a optimalizace environmentálních dopadů konstrukcí pozemních staveb v rámci
celého
ţivotního
cyklu
představuje
velmi
komplexní
multiparametrický
a multikriteriální problém. Metody a modely hodnocení vycházejí z následujících principů:
-
komplexnost
časová závislost
pravděpodobnost
uvaţování všech podstatných environmentálních kritérií,
zahrnutí celého ţivotního cyklu stavby,
respektování pravděpodobnostního charakteru časové
závislosti.
Největší šance ovlivnit celkovou velikost environmentálních dopadů objektu je
v počátečních fázích konstrukčního návrhu – ve fázi koncepčního návrhu budovy
(obr. 3.4). Druhá, ale jiţ výrazně menší moţnost ovlivnit celkové environmentální dopady je
v počátku realizační fáze, v době, kdy je upřesňován technologický koncept.
Obr. 3.4 Potenciální možnost ovlivnění celkové velikosti environmentálních dopadů Ei
v průběhu celého životního cyklu (dle [25]).
Z grafu na obr. 3.4 vyplývá, ţe je výhodné zaměřit optimalizační úsilí do počátečních
koncepčních fází návrhu, kdy správnou volbou vhodného materiálového, konstrukčního
a technologického konceptu lze dosáhnout výrazně větších úspor z hlediska celkových
environmentálních dopadů neţ při optimalizaci detailních fází návrhu (např. vhodná volba
konceptu nosné konstrukce objektu můţe mít výrazně větší význam neţ detailní optimalizace
vyztuţení ţelezobetonového průřezu).
9
3.2.2 Metody hodnocení životního cyklu a jeho nákladů
3.2.2.1 Metody a modely hodnocení komplexní kvality budov
Vyspělé země postupně přirozeným vývojem spějí k vytváření metod pro komplexní
hodnocení kvality budov (tedy hodnocení „udrţitelnosti“ budov) a k postupnému zavádění do
praxe. Neexistuje jednotná metoda pro komplexní hodnocení kvality budov v průběhu celého
ţivotního cyklu. Na základě metodologie definované v souboru norem EN ISO 14000 [12]
byla vyvinuta celá řada výpočetních modelů a softwarových nástrojů, které se liší cílem a
rozsahem analýzy, stanovením rozlišovací úrovně a podrobností systémového modelu.
Některé modely jsou zaměřeny na zhodnocení environmentálních parametrů materiálů a
konstrukčních prvků (např. BEES, ENVEST aj.), některé metody na posouzení výrobních
procesů (např. GEMIS, SimaPro aj.), některé se zabývají širším spektrem kritérií udrţitelnosti
celých staveb. Poslední skupina nástrojů je zaměřena nejen na hodnocení budovy, ale lze
posuzovat i její okolí, a to nejen z hlediska environmentálního a ekonomického, ale i
sociálního a kulturního (nástroje tedy zahrnují kritéria z širokého spektra udrţitelného
rozvoje). Mezi takové nástroje patří např. LEED, BREEAM - EcoHomes, GB Tool, SB Tool,
CASBEE apod.
V některých zemích sílí snaha o zavedení standardizovaného systému hodnocení,
umoţňujícího vzájemné porovnání kvality realizovaných staveb a postupně se vyvíjejí
komplexnější nástroje, které se víceméně postupně stávají regionálně uznávaným nástrojem
(např. v USA, Kanadě, Velké Británii aj.). Je snaha o zavedení "známkování" dosaţených
parametrů výstavby a následně o podporu řešení lepších neţ standardních.
V tomto smyslu došlo pravděpodobně k největšímu rozšíření hodnotících systémů
vycházejících z metodiky GB Tool (neoficiální implementace ve více neţ 20ti zemích světa),
BREEAM (implementace ve Velké Británii a Kanadě – respektovaná certifikace staveb) a
LEED (implementace v USA – certifikace dobrovolná, ale respektovaná). Přehled nástrojů
pro hodnocení kvality budov je uveden v [27]. Dosud však nebyl ustanoven mezinárodní
standard pro komplexní hodnocení kvality budov. Česká republika navázala v roce 2005 na
mezinárodní skupinu GBC (Green Building Challenge), která vyvíjí metodiku GBTool (nověji
SB Tool). GBTool byl přejat jako inspirace metodického postupu a v roce 2006 byl vytvořen
předběţný strom hodnocených kritérií, byly nastaveny kriteriální meze (benchmarky) a váhy
mezi nimi. Pracovní název nového českého nástroje je VI@ZE 2006 [53].
Green Building Challenge a GBTool
Metodika GBTool hodnotí budovy z hlediska sedmi základních skupin kritérií (A aţ G), které
se dělí na subkritéria, a ty se dále dělí na jednotlivá kritéria druhé podúrovně (těch je celkem
přibliţně 120). Přehled hodnotících kategorií a kritérií v GBTool 2005 je uveden v tab. 4.1.
Kaţdé z dílčích kritérií je ohodnoceno body prostřednictvím stanovené metodiky v intervalu 1 aţ 5 bodů. Hodnota 5 odpovídá nejlepší dostupné technologii v dané oblasti (BAT – Best
Available Technique), 3 body korespondují s běţně dosahovaným nejlepším řešením, 0
vyjadřuje stav obvyklý v regionu nebo minimální přípustné řešení a -1 znamená stav pod
moţnou hranicí akceptovanou v dané lokalitě, nebo nesplnění některých poţadavků, jako
můţe být například nedodrţení některých norem. Váhy mezi jednotlivými kritérii jsou v
GBTool stanoveny implicitně, ale lze je pro jednotlivé regiony individuálně nastavit.
10
Tab. 3.1 Hodnoticí kategorie a kritéria v GBTool 2005 (dle [27] ).
základní skupiny
hodnoticí kritéria
kritérií
A: Výběr pozemku a
výběr pozemku, projekt organizace výstavby,
urbanistické řešení
urbanistický návrh a územní řešení
celková primární energie z neobnovitelných zdrojů,
B: Spotřeba energie a
špička odběru el. energie při výstavbě, obnovitelná
zdrojů
energie, uvedení budovy do provozu, materiály, pitná
voda
emise skleníkových plynů, další atmosférické emise,
C: Zatíţení ţivotního
tuhé odpady, dešťové a odpadní vody, vlivy na území,
prostředí
další místní a regionální vlivy
D: Kvalita vnitřního
kvalita vnitřního vzduchu, větrání, teplota vzduchu a
prostředí
relativní vlhkost, denní osvětlení, akustika a hluk
funkčnost a efektivita, údrţba hlavních funkcí vně
E: Funkčnost
plánovaných návrhových podmínek, regulovatelnost
F: Dlouhodobé
moţnost změn a přizpůsobení novým podmínkám,
zajištění
údrţba a provoz
funkčnosti
G: Sociální a
ekonomické
ceny a náklady, sociální aspekty
aspekty
váhy
12,5%
20,8%
20,8%
16,7%
8,3%
8,3%
12,5%
Hodnocení budov a celých obytných souborů z hlediska širšího spektra kritérií udrţitelnosti
se postupně stává v některých vyspělých zemích respektovanou metodou hodnocení
komplexní kvality výstavby, slouţící zpravidla k jejich neoficiální certifikaci. Lze očekávat, ţe
vybrané metody se postupně stanou v určitých zemích nebo regionech standardem
umoţňujícím vzájemné porovnávání kvality jednotlivých řešení. Analýzy environmentálních
parametrů budov a obytných celků provedené na FSv ČVUT ukazují na moţnou
aplikovatelnost uvedených hodnotících postupů i v českých podmínkách. Byla navázána
aktivní spolupráce s mezinárodní organizací iiSBE, jejímţ výsledkem je zaloţení České
společnosti pro udrţitelnou výstavbu budov (Czech Sustainable Building Society- CSBS)
v prosinci 2005, jako národní členské organizace iiSBE (International Initiative for
Sustainable Built Environment). Společnost si klade za cíl vytvořit nezávislou platformu za
účelem prosazování principů udrţitelné výstavby budov. Hlavním záměrem je motivovat
stavební výrobu a stavební průmysl, vlastníky, provozovatele a uţivatele budov, profesní
organizace, střední odborné a vysoké školy, aby tyto principy zaváděli a dlouhodobě
uplatňovali ve své praxi. Certifikace kvality budov se stává prestiţní a postupně nutnou
součástí kvalitní výstavby.
3.2.2.2 Stanovení nákladů životního cyklu stavebních objektů
Určování nákladů ţivotního cyklu (LCC) je metodou vhodnou k analýze celkových nákladů
pořízení, uţívání, údrţby a sluţeb za celou dobu ţivotnosti produktu včetně nákladů na
likvidaci. LCC analýza můţe poskytnout důleţité výstupy v rozhodovacích procesech, zvláště
při
-
vyhodnocení a porovnání alternativních investičních strategií,
určení ekonomické ţivotaschopnosti projektu,
vyhodnocení a porovnání různých koncepcí údrţby a rekonstrukce,
výběru mezi různými stavebními materiály, prvky a systémy,
zlepšení či změně provozu.
11
V případě stanovení výšky nákladů stavebního objektu v rámci ţivotního cyklu se vţdy jedná
o odhad. Přesnost odhadu závisí především na poznatcích z ekonomiky obnovy
a oceňování nemovitostí, které se otázkami přesnosti odhadu ţivotnosti konstrukce, průběhu
a intenzity jejího opotřebení a nákladů zabývají. Ekonomika obnovy, jako součást operační
analýzy, je produktem druhé poloviny 20. století.
Náklady na opravu a údrţbu, rekonstrukce a modernizaci (maintenance life cycle
replacements, tzn. „hard fm“), nemají konstantní průběh v rámci ţivotního cyklu a proto je
zájem účastníků výstavby, zejména investorů a uţivatelů soustředěn právě na ně. V rámci
České republiky se ověřují metody, které respektují celoevropskou metodiku hodnocení
ţivotního cyklu stavebních objektů.
V rámci EU dochází k pokusům pouţít LCC při zpracování projektů v oblasti
zdravotnictví a školství (Irsko, Francie), ale i v oblasti silnic, ţeleznic a energetiky (Švédsko).
Mezi hlavní sféry zájmu patří vztah mezi investičními a provozními náklady, ţivotnost stavby
a jednotlivých konstrukčních prvků. Hlavní překáţky při tvorbě modelů LCC (Life Cycle
Costs) byly definovány jako nedostatek zkušeností s aplikací LCC, nedostatek vstupních dat
pro současné modely a přílišná sloţitost současných modelů, bránící jejich širokému
pouţívání. Základní otázkou zůstává, jak LCC ovlivňují trvalou udrţitelnost výstavby a její
vlivy na ţivotní prostředí. Cílem je vytvořit praktický SW nástroj hodnocení uţitné hodnoty a
ceny technického díla s dlouhodobým ţivotním cyklem z pohledu uţivatele.
Analýza nákladů ţivotního cyklu budovy LCC je zaměřena na optimalizaci nákladů v průběhu
celé doby její ţivotnosti. Výsledný výpočet LCC při relevantních vstupních datech, které se
týkají technických parametrů konstrukčních prvků a časového období vzniku předmětných
nákladů s nimi souvisejících, by měl být důleţitým podkladem pro rozhodování investora,
projektanta a budoucího uţivatele pro výběr optimální varianty technického řešení stavby
také s ohledem na ekologické aspekty a dlouhodobé ekonomické důsledky. Náklady spojené
s realizací, uţíváním a likvidací budovy lze rozdělit do 3 základních skupin.
Obr. 4.5 Skladba nákladů v průběhu životního cyklu stavby.
První skupinu tvoří náklady přímo související s technickými parametry stavby- investiční
náklady, náklady na opravy a udrţování budovy, rekonstrukci, modernizaci
a likvidaci budovy. Druhou skupinou jsou provozní náklady budovy – náklady na energie,
úklid, odpisy apod. Další část tvoří administrativní náklady spojené se správou nemovitosti –
daně, pojištění, správa budovy, atd. Na základě uvedeného přehledu je moţné stanovit dle
[68] vztah pro stanovení nákladů ţivotního cyklu budovy LCC takto:
12
tD
Ci
,
i
i 0 (1  r )
LCC  
(3.1)
kde
- Ci je náklad v roce i,
- r je diskontní sazba (časová hodnota peněz) a
- tD je délka hodnoceného období (ţivotnost budovy).
Problematika LCC je zaměřena na náklady související s technickými parametry stavby.
Náklady ţivotního cyklu lze jednoduše zapsat také jako součet výše uvedených skupin
nákladů:
LCC = CT + CP + CA ,
(3.2)
kde
- LCC jsou náklady ţivotního cyklu (Life Cycle Costs),
- CT jsou náklady související s technickými parametry budovy,
- Cp jsou náklady provozní,
- CA jsou náklady administrativní.
Z pohledu navrhování konstrukcí jsou pro ekonomické hodnocení podstatné náklady
související s technickými parametry budovy. Ve fázi investiční (realizační) se jedná
o investiční náklady (cenu pořízení). V provozní fázi to jsou náklady na opravy
a udrţování budovy, na modernizaci, na rekonstrukci. Ve fázi likvidační se jedná o náklady
na ekologickou likvidaci budovy (obr. 3.1).
Náklady související s technickými parametry budovy (CT) lze zapsat následujícím
vztahem [68]:
t
n
CT  
i 0
C
j 1
Tj
(1  r ) i
,
(3.3)
kde
-
CTj je výše j-té kategorie nákladů souvisejících s technickými parametry budovy
v roce hodnocení i,
n je délka ţivotního cyklu budovy (ţivotnost),
t je celkový počet kategorií nákladů souvisejících s technickými parametry budovy,
r je diskontní sazba.
13
Investiční fáze
Investiční náklady
(cena pořízení)
Provozní fáze
Nákladné opravy,
údrţba,
modernizace,
rekonstrukce
Likvidační fáze
Náklady
na
ekologickou
likvidaci
stavby,
recyklace
Obr. 3.6 Fáze navrhování konstrukcí.
3.2.2.3 Metody a modely technicko-ekonomické analýzy budov
Metody a modely hodnocení technického stavu jsou odrazovým můstkem pro modelování
alternativních strategií údrţby a obnovy stavebních objektů. V rámci výzkumných projektů na
evropských univerzitách dochází k vytváření a zavádění různých modelů LCC, protoţe
prozatím neexistuje jednotná metoda a terminologie v této oblasti. Metody výpočtu nákladů
na údrţbu a obnovu v různé míře reflektují buď na jednoduchost výpočtového algoritmu, se
kterou je spojena vyšší přesnost, nebo výpočtovou sloţitost, kompenzovanou očekávanou
vyšší přesností.
Přesnost výpočtu ovlivňuje v rozhodující míře kvalita modelu, který pro budoucí vývoj
nákladů bude sestaven. Modely jednotlivých metod v různé míře uvaţují s faktory ţivotnost,
opotřebení konstrukčních dílů, kvalita prováděné údrţby, lokální a klimatické vlivy, náhodnost
vzniku poruch atd.
Základní rozdíly v jednotlivých výpočtových metodách, jak uvádí [49], jsou v tom, jak
přistupují ke:

zdrojům údajů pro sestavení modelu stavebního objektu (model stavebního objektu je
„objektový reprezentant“, nebo je model sestavený individuálně pro kaţdý stavební
objekt),

způsobu výpočtu nákladů (procentuálním odhadem nákladů ve vazbě na rozsah
údrţby a obnovy a pořizovací náklady, nebo poloţkovým rozpočtem konkrétního
specifikovaného zásahu),

moţnosti úprav základních charakteristik (s pevně předdefinovanou ţivotností objektu
a jeho konstrukčních dílů, nebo s moţností volby v stanoveném intervalu, případně
s výpočtovým algoritmem pro objektivizaci ţivotnosti. A dále na progresivitě
opotřebení v závislosti na kvalitě prováděné údrţby a na jejím základě vypočítaném
roku provedení opravy).
Východiskem metod stanovení nákladů v České republice například na celkovou obnovu
bytového domu je vyuţití objemových (nákladových), podílů konstrukcí a vybavení podle
typů budov (dle přílohy č. 14 k vyhlášce č. 173/2000 Sb.), nákladového indexu a stupně
poškození. Pro stanovení výše nákladů na opravy a údrţbu stavebních objektů, které jsou
podstatnou sloţkou nákladů ţivotního cyklu stavby bylo vytvořeno v České republice několik
modelů:
14

Poměrový model nákladů,

Buildpass, model technicko-ekonomické analýzy,

metoda REMAB.
Poměrový model stanovení nákladů
Poměrový model nákladů, podle [11], umoţňuje rychlý a jednoduchý odhad rámcových
nákladů na opravy a údrţbu na základě typu stavebního objektu. Typy stavebních objektů
jsou v Poměrovém modelu nákladů rozlišeny na základě Jednotné klasifikace stavebních
objektů (JKSO) a jejich konstrukčně materiálových charakteristik. Jednotlivé konstrukční
prvky jsou uváděny v podrobnosti stavebních dílů a řemeslných oborů. Náklady na opravu a
údrţbu jsou procentuálně odvozeny z pořizovací ceny stavby. Výstup aplikace Poměrového
modelu výpočtu nákladů na opravy a údrţbu je na obr. 3.7.
OBČANSKÉ STAVBY
Roky
5 10
15
20
25 30
POLOŢKA - název
%
Náklady z ceny stavby v %
Vnitřní kanalizace
1,00
1
Vnitřní vodovod
1,00
1
Vnitřní plynovod
0,00
Zařizovací předměty
1,20
0,3
1,2
Ústřední vytápění - kotelny, strojovny
0,60
0,3
0,6
Ústřední vytápění - rozvody potrubí
1,00
0,2
1,1
Náklady
Kč
Ústřední vytápění - armatury a otopná tělesa 1,90
Konstrukce tesařské
0,50
Dřevostavby a sádrokartony
0,30
Konstrukce klempířské
1,10
Krytiny tvrdé
0,10
0,1
Konstrukce truhlářské
5,10
2,6
Konstrukce zámečnické
13,40
Podlahy z dlaţdic
1,80
1,3
1,3
6,7
1,8
Obr. 3.7 Ukázka skladby nákladů na opravy a údržbu pro občanské stavby (dle [11]).
15
Na základě celkové předpokládané ţivotnosti stavby, rozpočtových nákladů a jejich
procentuálního rozdělení na stavební díly a řemeslné obory je sestaven časový
harmonogram oprav a jejich procentuální rozsah například v pětiletých cyklech. Poměrový
model nákladů je schopen rozlišit v rámci své podrobnosti konstrukčně materiálovou
charakteristiku nosné konstrukce stavebního objektu, nikoliv uţ jednotlivého konstrukčního
prvku (stavebního dílu nebo řemesla). Výstupy mohou slouţit jako vstupní informace
investora pro rozhodovací procesy v předinvestiční fázi ţivotního cyklu (např. feasibility
study).
Základem pro výpočet jsou rozpočtové náklady stavebního objektu. Princip výpočtu
zachovává procentuální členění nákladů jednotlivých stavebních dílů a řemeslných oborů dle
ÚRS Praha, a.s. Náklady na opravy jsou procentuálně odvozeny z pořizovací ceny [11].
Buildpass, model technicko-ekonomické analýzy stavebních objektů
Model technicko-ekonomické analýzy umoţňuje přesnější naplánování nákladů na opravy a
údrţbu v kratším časovém horizontu, dále můţe být vyuţit pro posouzení různých variant
navrhovaných stavebních úprav z hlediska budoucích nákladů na opravy a údrţbu a úspor
provozních nákladů. Zaměřuje se na analýzu oblasti nákladů a výnosů objektu v kontextu
údrţby a obnovy jednotlivých konstrukčních dílů. Řešení je realizováno pomocí webového
rozhraní, přes které se zadávají informace o objektu a zpětně jsou vráceny výsledky analýzy.
Schéma webového rozhraní a jednotlivé kroky řešení jsou znázorněny v [40]. Vstupní
adresou k aplikaci je webová strana modelu analýzy http://www.buildpass.eu/new/.
Databázi stavební produkce v modelu technicko-ekonomické analýzy tvoří dvě základní
databáze a) databáze stavebních objektů a b) databáze konstrukčních prvků.
V databázi je definováno celkem 102 reprezentantů stavebních objektů. Kaţdý z nich má
přiřazenu strukturu prvků z databáze konstrukčních prvků s jejich objemy a ţivotnostmi
pomocí matice převodních vzorců. Náklady na opravy a údrţbu jednotlivých konstrukčních
prvků jsou odvozeny z aktuálních cen na trhu (je tedy nutná jejich aktualizace v čase).
Doba ţivotnosti jednotlivých konstrukcí a prací je v obou variantách modelu konstruována s
ohledem na technickou i ekonomickou ţivotnost. Je určena tak, aby zaručovala
bezporuchovost prvku a současně zahrnovala i morální opotřebení.
Pro základní analýzu jsou jako vstupní údaje zadavatele postačující stávající technická a
provozní dokumentace stavby. Detailní analýza vychází z expertních zjištění fyzického stavu
objektu, cenové úrovně stavebních materiálů a prací, z podrobných ekonomických údajů o
objektu a z odborného posouzení aktuální situace na trhu s realitami. Zadáním pouze
povinných identifikačních údajů získá zadavatel základní analýzu, jejíţ výhodou je rychlé a
levné získání výstupních informací. Ostatní údaje, které jsou pro zpracování analýzy
potřebné, jsou automaticky přiřazovány z vnitřních databází modelu.
Při volbě náročnější analýzy, lze při zadávání podrobnějších a přesnějších informací o
objektu získat výstupy s vyšší mírou podrobnosti i spolehlivosti. Vedle optimálního naplnění
obou databází je nutnou podmínkou pro praktické a plnohodnotné vyuţití modelu co
nejpřesnější určení funkční závislosti mezi jednotlivými prvky obou databází. Toto přiřazení
je uskutečněno prostřednictvím matice převodních vzorců sestavené ke všem objektům a
všem konstrukčním prvkům. Kaţdý převodní vzorec obsahuje charakteristické velikostní
parametry analyzovaného objektu a empiricky stanovený převodní koeficient, z nichţ je
odvozeno mnoţství konstrukčního prvku v objektu. Sumarizací je sestaven fiktivní objekt,
který se od skutečného analyzovaného objektu odlišuje v přípustné toleranci. Zadávací
protokol je graficky znázorněn na obr. 3.8.
16
Obr. 3.8 Schéma průběhu analýzy (dle [40]).
Základními výstupy jsou tyto bloky informací:
1.
2.
3.
4.
Ekonomická bilance objektu.
Rentabilita objektu.
Poţadavky na investice a opravy.
Plánování a optimalizace vynaloţených nákladů.
Podstatnou součástí modelu, s jehoţ pomocí je moţné jednoduchou formou určit
předpokládané náklady na opravu a údrţbu stavby po celou dobu její ţivotnosti,
je stanovení základních vazeb mezi jednotlivými stavebními konstrukcemi a pracemi
z hlediska závislosti jejich provádění. Propojení lze graficky vyjádřit formou logických
schémat (obr. 3.9).
Obr. 3.9 Schéma vazeb mezi prováděním stavebních prací (dle [40]).
Modely budou v budoucnu rozšiřovány především o výpočty dalších nákladů spojených
s ţivotním cyklem stavby (provozní náklady) a projektu (náklady předinvestiční fáze). Pro
výpočet ekonomické bilance a rentability stavebních projektů bude doplněna výnosová část.
Náklady na údrţbu a obnovu doposud neobsahují časovou hodnotu peněz
17
a nezohledňují meziroční inflaci – to je rovněţ předmětem budoucího rozšíření řešení
modelu.
Metoda REMAB
Metoda REMAB (Reconstruction and Maintenance of Buildings) [44] řeší systém péče o
budovy, jejich údrţbu, modernizace i rekonstrukce. Je modelovým řešením problematiky
Property Managementu, jehoţ cílem je dát vlastníkům budov nástroje pro efektivní
spravování, udrţování a modernizaci nemovitého majetku. Metoda REMAB vychází v oblasti
stanovování rizik z účelové modifikace metody FMEA (Failure Mode and Effects Analysis).
Metoda
vyuţívá
multikriteriálního
hodnocení
technického
stavu
budov
a následných modernizací a rekonstrukcí. Do hodnocení jsou zahrnuta rizika budovy
počítaná modifikovanou metodou FMEA, ţivotnost a samozřejmě ekonomika.
Je komplexním řešením hodnocení technického stavu starších městských budov včetně:
-
vymezení rizik ztráty nebo narušení funkce stavby,
odhadu moţného dalšího vývoje,
návrhu strategie oprav a modernizace,
odhadu nákladů na tyto činnosti,
hodnocení účinnosti prostředků na opravy vynaloţených.
Obr. 3.10 Odhad nákladů na opravu a modernizaci metodou REMAB (dle [44]).
18
Metoda je členěna do následujících postupných kroků:
-
zjištění aktuálního technického stavu budovy,
stanovení moţných okamţitých i potenciálních rizik ztráty či narušení jednotlivých
funkcí budovy,
posouzení závaţnosti rizik a analýza příčin zjištěných vad,
návrh opravy nebo modernizace,
odhad sníţení identifikovaných rizik,
cenový odhad nákladů moţných variant opravy a modernizace,
hodnocení účinnosti jednotlivých moţných variant opravy a modernizace.
Pro účely hodnocení technického stavu budovy i pro následné variantní návrhy sanací a
modernizací a k tomu příslušející odhady nákladů je stavební objekt (budova) rozčleněn do
26 funkčních dílů, které jsou vyšetřovány samostatně i ve vazbě na související funkční díly a
jsou základem analýzy.
Metoda REMAB zaloţená na hodnocení jednotlivých funkčních dílů s propojením na odhad
nákladů na opravu nebo výměnu jednotlivých funkčních dílů umoţňuje vlastníkům a
správcům nemovitostí získat poměrně přesné informace o předpokládaných nákladech oprav
a modernizací budov.
3.3
Životnost a opotřebení stavebních objektů
3.3.1 Životnost staveb a konstrukcí
Ţivotnost konstrukce můţeme definovat jako dobu, po kterou by stavební konstrukce měla
vyhovovat poţadavkům provozu v předpokládaných podmínkách. Za tuto dobu se
konstrukce dostane do mezního stavu pouţitelnosti, resp. stane se nepouţivatelnou.
Vyjadřuje se zpravidla počtem roků, který se u různých druhů objektů liší. U veřejných
objektů se uvaţuje asi 100 aţ 150 let a u panelových domů se dosud uvádí cca 80 let.
Nejčastěji se ţivotnost vyjadřuje vzhledem k parametrům, pro které byl objekt vybudován.
Přesnější je uvaţovat ji jako proměnnou veličinu za předpokládaných proměnných podmínek
v časové závislosti. Hlavní činitele, které rozhodují o ţivotnosti stavby, jsou jak uvádí Beran
[9] zejména konstrukční materiály, volba konstrukční koncepce staveb, statické problémy,
vliv prostředí a údrţba objektu
Prvky stavby dělíme na:
a) prvky s dlouhodobou ţivotností - např. základy, svislé a vodorovné nosné
konstrukce,
b) prvky s krátkodobou ţivotností - zahrnují např.: vnější omítky a fasádu, vnitřní omítky.
Stávající předpisy uţívají procentní opotřebení 1% za rok s předpokládanou ţivotností 100
roků, pro některé stavby jiţ jen 80 roků (např. rekreační chata – dle pouţitých stavebních
materiálů). Z praxe vyplývá, ţe při běţně prováděné údrţbě řada staveb dosahuje podstatně
vyšší celkové ţivotnosti. Pro stanovení ţivotnosti je moţné uváţit průměrné náklady na
objekt za 1 rok a ţivotnost objektu po rekonstrukci lze vyjádřit vztahy uvedenými v literatuře
k problematice oceňování nemovitostí [38], [50]. Údaje o ţivotnosti staveb se v literatuře
různí.
U objektů rozlišujeme v podstatě 3 druhy ţivotnosti, ţivotnost technickou (fyzickou), ţivotnost
morální a ţivotnost ekonomickou. Výslednou dobu pak nazýváme základní ţivotností stavby.
19
Ta můţe být zkracována nebo prodluţována:
-
kvalitou údrţby staveb,
intenzitou uţívání staveb,
polohou stavby, která vyvolává větší či menší působení povětrnostních,
atmosférických, chemických a mechanických vlivů ovlivňujících technickou ţivotnost
staveb,
funkční vyuţitelností stavby, která můţe výrazně ovlivnit ţivotnost ekonomickou,
provedenými stavebními úpravami, modernizací a rekonstrukcí.
Základní uţitkovou ţivotnost v členění podle jednotlivých druhů objektů určuje např. Vyhl. č.
540/2002 Sb. [64], ale i STN 730031. Podrobněji sledované údaje z pohledu funkce a
materiálového řešení objektu poskytují hodnoty uplatňované při činnosti soudních znalců
v zemích EU dle [50]. Pro stavební konstrukce má stavební praxe k dispozici empiricky
vysledované údaje o teoretické ţivotnosti stavebních konstrukcí, uvedené např. v [10] nebo
[11] .
Určit fyzickou ţivotnost konstrukce - T' znamená, připočítat k její základní ţivotnosti - T,
přiráţky a sráţky podle jednotlivých působících vlivů - ∆V.
T' = T + ∆V,
(3.6)
V případě kdyţ je konstrukce po opravě, nejdříve se základní ţivotnost upraví o vliv opravy T0, a k takto určené hodnotě se potom připočtou jednotlivé přiráţky a sráţky.
T' = T0 + ∆V,
(3.7)
Zajímavou moţnost určení fyzické ţivotnosti (tj. ţivotnosti stanovené jako prodlouţení nebo
zkrácení základní předpokládané ţivotnosti vlivem údrţby) je moţno najít v literatuře [29].
Vychází se přitom ze základních vztahů na stanovení opotřebení. Z nich se vyjádří fyzická
ţivotnost T' jako:
při zanedbané údržbě
T' 
v
,
O(v)
(3.8)
při normální údržbě
T' 
v  v 1  8  O(v)
,
4  O(v)
(3.9)
při velmi dobré údržbě
T'  v
1
,
O(v)
(3.10)
kde O(v) je skutečné opotřebení konstrukce v čase v.
U obou prezentovaných metod (na základě přiráţek/sráţek a určením podle vztahů 3.7 aţ
3.9) lze najít slabiny. Pro objektivizaci určení fyzické ţivotnosti se doporučuje obě metody
kombinovat.
Základní podmínkou dlouhé ţivotnosti staveb je pravidelná (cyklická) údrţba
a úpravy budov pro jejich co nejlepší vyuţití. Pokud se údrţba neprovádí, nahromadí se
v průběhu let sloţité problémy vznikající právě ze zanedbané údrţby a budova chátrá.
Neprovádějí-li se úpravy, budovy neodpovídají funkčním ani uţitným poţadavkům. Budovu,
která přestala plně vyhovovat, není však moţné vţdy zbourat a nahradit ji novou, moderní
budovou. Takový postup by nebyl ekonomický. Proto se staré budovy, které jsou ve
vyhovujícím konstrukčním stavu a umoţňují přestavbu, upravují podle nových poţadavků.
20
Ţivotnost a opotřebení stavebních objektů lze povaţovat za kontinuální proces, všechny
faktory ovlivňující ţivotnost jsou funkcí času. Vţdy jsou nutné podrobnější analýzy
opotřebení v závislosti na charakteru údrţby objektů v průběhu jejich ţivotnosti, na jejímţ
základě lze tuto ţivotnost zkrátit (při nedostatečné údrţbě nebo poruše) nebo naopak
prodlouţit (při zvýšené údrţbě). Optimalizace údrţby v plánovaných cyklech vyţaduje řešení
na základě matematického modelování s pouţitím vícekriteriálního rozhodování.
3.3.2 Opotřebení stavebních konstrukcí
Opotřebení vyjadřuje konkrétní technický stav konstrukce v daném okamţiku. Opotřebení dle
[30] závisí zejména na stáří konstrukce, objektivní – fyzické ţivotnosti konstrukce
a kvalitě prováděné údrţby. Pro matematické vyjádření průběhu opotřebení se postupně
vyvinulo více metod, které zejména s ohledem na kvalitu prováděné údrţby nacházejí
uplatnění v konkrétních případech. Základní metody výpočtu opotřebení z hlediska
praktického uplatnění jsou však jen tři. Popisují průběh opotřebení jako:
-
lineární průběh opotřebení, při zanedbané údrţbě,
semikvadratický průběh opotřebení, při normální údrţbě,
kvadratický průběh opotřebení, při velmi dobré údrţbě.
3.3.2.1 Lineární průběh opotřebení
Představuje z hlediska nárůstu opotřebení nejprogresivnější metodu výpočtu. Opotřebení
v tomto případě roste přímo úměrně s časem, coţ vyjadřuje vztah:
O(t ) 
t
,
T
t [0,T]
(3.11)
kde
-
O(t) je opotřebení konstrukce v čase t,
T je ţivotnost konstrukce
3.3.2.2 Kusýnova – Rottingerova metoda
Modifikace klasické lineární metody spočívá v rozdělení ţivotnosti konstrukce na dva
intervaly. Potom platí:
O(t ) 
t
,
2T
1
T]
10
(3.12)
1
pro t[ 10 T, T]
(3.13)
pro t [0,
t.j. pro stáří konstrukce do 1/10 ţivotnosti konstrukce, a
O(t )  0,05 
0,95  (t  0,1T )
,
0,9T
t.j. pro stáří konstrukce od 1/10 ţivotnosti konstrukce.
Smyslem této modifikace je zohlednit skutečnost, ţe v prvních letech provozu se konstrukce
stále chová jako nová, a proto opotřebení stanovené klasickou lineární metodou v prvních
letech vykazuje nepřiměřaně vysoké hodnoty.
21
3.3.2.3 Rossova metoda
Metoda rozděluje ţivotnost konstrukce na pět stejných období, přičemţ na konci prvního
období je opotřebení 3/5 z lineárního opotřebení pro 1/5 ţivotnosti, na konci druhého období
je opotřebení zvýšené o 4/5, na konci třetího o 5/5, na konci čtvrtého období o 6/5, aţ na
konci pátého období je opotřebení zvýšené o 7/5 z lineárního opotřebení připadajícího na 1/5
ţivotnosti.
 v roku t = 1/5 T :
1 3 T
O(t = 1/5 T) = T . 5 . 5 = 0,12
 v roku t = 2/5 T
1 3 T
1 4 T
1
O(t = 2/5 T) = T . 5 . 5 + T . 5 . 5 = T .
 v roku t = 3/5 T
1
O(t = 3/5 T) = T .
( 35 . T5
4 T 5 T
+ 5.5 +5.5
 v roku t = 4/5 T
1
O(t = 4/5 T) = T .
( 35 . T5
4 T 5 T 6 T
+ 5.5 +5.5 +5.5
 v roku t = 5/5 T
O(t = 5/5 T) =
1
.
T
( 35 . T5
+
( 35 . T5
4 T
+5.5
) = 0,28
) = 0,48
) = 0,72
4 T 5 T 6 T 7 T
. + . + . + .
5 5 5 5 5 5 5 5
) = 1,0
Obr. 3.11 Rossova metoda schématicky.
3.3.2.4 Semikvadratický průběh opotřebení – při normální údržbě
Kombinuje lineární a kvadratický průběh opotřebení. Opotřebení vyjadřuje jako součet dvou
podílů, a to lineárního podle vztahu:
O1 (t ) 
1t
,
2T
22
t [0, T]
(3.14)
a kvadratického podle vztahu:
O2 (t ) 
1 t2
,
2T2
t [0, T]
(3.15)
Jejich součet dává po úpravě základní vztah pro semikvadratické opotřebení ve tvaru:
O(t ) 
t 2  t T
,
2T 2
t[0, T]
(3.16)
t [0, T]
(3.17)
3.3.2.5 Kvadratický průběh opotřebení – při velmi dobré údržbě
Opotřebení je vyjádřené parabolou druhého stupně podle vztahu:
O(t ) 
t2
,
T2
Opotřebení, které v prvních letech roste velmi pomalu, předurčuje oblast vyuţití této metody
pro konstrukce s velmi dobrou údrţbou.
3.3.2.6 Porovnání jednotlivých metod výpočtu opotřebení
Rozhodující je posouzení kvality prováděné údrţby, jako kritéria na určení průběhu
opotřebení. Vybrané hodnoty opotřebení pro konstrukci s ţivotností 20 let podle jednotlivých
typů opotřebení udává tabulka 3.2. Vizuálně jsou rozdíly patrné na obr. 3.12.
Tab. 3.2 Porovnání opotřebení pro jednotlivé metody výpočtu. (dle [52])
Opotřebení v rocích
Metoda
2
4
6
8
10
12
14
Lineární
0,100 0,200 0,300 0,400 0,500 0,600 0,700
Kusýnova 0,050 0,156 0,261 0,367 0,472 0,578 0,683
Röttingerova
Rossova
0,060 0,120 0,200 0,280 0,380 0,480 0,600
Semikvadratická
0,055 0,120 0,195 0,280 0,375 0,480 0,595
Kvadratická
0,010 0,040 0,090 0,160 0,250 0,360 0,490
3.4
16
18
20
0,800 0,900 1,000
0,789 0,894 1,000
0,720 0,860 1,000
0,720 0,855 1,000
0,640 0,810 1,000
Plán údržby a obnovy stavebního objektu
Vlastníci bytových domů nebo organizace, které spravují majetek, jsou povinni zabezpečovat
dle zákonných předpisů komplexní péči o jeho stav. Tato činnost je významnou částí správy
a provozu bytového hospodářství. Pravidelné udrţování objektů zpomaluje průběh procesu
fyzického opotřebení a předchází se jeho následkům v zájmu zabezpečení jejich
provozuschopného stavu a bezpečného provozu.
Do
údrţby
bytových
domů
musíme
zahrnovat
diagnostické,
údrţbové
a opravárenské postupy (obr. 4.13). Jen tak jsme schopni celou problematiku řešit
komplexně a hledat cesty jak zdokonalit údrţbové postupy u tak velkého bohatství
společnosti, čímţ nemovitý majetek nepochybně je, a předat ho dalším generacím
v provozuschopném stavu.
23
1,000
0,900
0,800
Opotřebení
0,700
0,600
0,500
0,400
0,300
0,200
0,100
0,000
Lineární
Kusýn - Röttingerova
Rossova
Semikvadratická
Kvadratická
t [roky]
Obr. 3.12 Graf průběhu opotřebení podle jednotlivých typů opotřebení (dle [52]).
PORUCHOVÁ DIAGNOSTIKA
BĚŢNÁ ÚDRŢBA
VLASTNÍ OPRAVA
ÚDRŢBA
PERIODICKÁ ÚDRŢBA
PLÁNOVANÁ ÚDRŢBA
PLÁNOVANÁ DIAGNOSTIKA
PREVENTIVNÍ ÚDRŢBA
Obr. 3.13 Schéma údržby bytových domů.
Pokus o formulování obecného modelu údrţby stavebních objektů vychází
z pravděpodobnostního modelu pro kvantitativní vyjádření ţivotnosti a bezporuchovosti
sledovaného objektu.
Analytické vyjádření souhrnu ukazatelů ţivotnosti nosných a nenosných prvků musí
respektovat dlouhodobé zkušenosti z provozu mnoha technických objektů zaloţené na
charakteristice průběhu intenzity poruch Λ (t). Obrazně se nazývá "vanová křivka" a má tři
typická období (obr. 3.14):
24
Obr. 3.14 Charakteristický průběh intenzity poruch (dle [23]).
 Interval (t0, t1) - období časných poruch zahrnující v našem případě odstranění vad
a nedodělků a odstranění skrytých vad v rámci záručních oprav.
 Interval (t1,t2) - období konstantní intenzity poruch představující období normálního
provozu.
 Interval (t2,tn) - období končící ţivotnosti konstrukčních prvků vlivem stárnutí
 materiálů, mechanickým nebo jiným poškozením a opotřebením.
Pouţitelnost standardních teoretických zákonů rozdělení intenzity poruch Λ (t) by mělo
navazovat na výše uvedená tři období charakteristického průběhu intenzity poruch.Veličina t λ
určuje celkovou dobu provozu objektu, respektive ţivotnost konstrukčního prvku. Účelné je
udávat ji jako kalendářní dobu od počátku uţívání objektu aţ do jeho mezního stavu.
Označuje se obvykle jako doba pouţívání. Pro výpočet ukazatelů ţivotnosti neexistují
dostatečné obecné exaktní metody. Ve stavebnictví se ukazatele ţivotnosti určují obtíţně, a
je nutno zůstávat na úrovni expertních odhadů, které vycházejí z pravidelných inspekčních
prohlídek jednotlivých konstrukčních prvků.
Stanovení rozsahu obnovy objektu je důleţitou povinností vlastníka nebo správce. Je
vhodné propočítat ekonomickou udrţitelnost zadaného objektu, zjistit rozsah zanedbané
údrţby a obnovy pomocí samostatné studie proveditelnosti. Není správné revitalizovat
stavební objekt bez stanovení maximálního ekonomického limitu do jehoţ výše ještě lze
náklady na obnovu objektu akceptovat. Uvedené informace jsou výslednými údaji, které
poskytne právě studie proveditelnosti (feasibility study).
Mnohé spočívá na vyřešení detailu. Stavební objekt v hospodaření větších majetkových
celků takovým detailem je. V souhrnu pak lze vyřešit i rozsáhlejší celky
a stanovit ekonomickou udrţitelnost městských částí, průmyslových zón, revitalizačních
projektů apod. Je třeba uvést, ţe cykly údrţby i procenta údrţby k jednotlivým cyklům jsou
závislé na tom, jaký uţivatelský standard má být vytvořen. V tomto ohledu je kaţdý stavební
objekt individuální. Byl navrţen s jinou architektonickou, konstrukční a realizační erudicí.
Kvalitní provedení a kvalitní architektonické a konstrukční řešení oddalují cykly obnovy a
sniţují náročnost údrţby. Individualita stavebního objektu se projevuje nejen při zpracování
jeho technické dokumentace a jeho realizaci, nýbrţ i při jeho uţívání.
25
3.4.1 Model obnovy stavebních konstrukcí
V současné době existují dva základní přístupy k problematice obnovy. První z nich staví na
empirii a chování konstrukcí popisuje statisticky vysledovanými hodnotami a rozsah obnovy
vyjadřuje jako podíl z pořizovací ceny. Druhý je zaloţen na rozvíjejích se matematických
modelech
ekonomiky
obnovy,
kde
proces
obnovy
stavebních
konstrukcí
a objektů nenahrazujeme empirickými předpoklady a odhady, ale modelujeme dynamickými,
stochastickými a simulačními prostředky matematického programování [30]. Z hlediska teorie
obnovy rozeznáváme obnovu jednoduchou a rozšířenou. Základními pojmy při modelování
procesů obnovy jsou ţivotnost a opotřebení. Proces obnovy stavebního objektu je uveden na
obr. 3.15.
Obnova stavebního objektu
Jednoduchá obnova
Stavební
konstrukce
Rozšířená obnova
Technická
zařízení
Zateplení
Modernizace
Nástavby,
přístavby
Obr. 3.15 Členění procesu obnovy stavebního objektu.
Podle kvality prováděné údrţby pomocí předcházejících vztahů jsme schopni predikovat
vývoj opotřebení stavebních konstrukcí. Jestliţe úlohu otočíme, lze při znalosti konkrétního
fyzického opotřebení, které má být opravou sanované a fyzické ţivotnosti, která je
determinovaná skutečně prováděným typem údrţby, určit rok, ve kterém má být tato oprava
provedená. Předpokládaný rok opravy můţeme získat úpravou základních vztahů (lineár a
dalších viz 3.3.2.1), čímţ dostaneme:
- pro zanedbanou údrţbu
t0  T 'O(t0 ) ,
(3.18)
- pro normální údrţbu
t0  
T'
1
T '
 2O(t0 ) ,
2
4
(3.19)
- pro velmi dobrou údrţbu
t0  T ' O(t0 ) ,
kde
-
t0 je rok provedení opravy,
T’ je fyzická ţivotnost konstrukce,
O(t0) je opotřebení v roce provedení opravy.
26
(3.20)
3.4.2 Model obnovy při neúplné informovanosti
Při určování nákladů na opravy je v případě informační nedostatečnosti, podobně jako při
výpočtu orientační ceny stavebního objektu, moţné s výhodou vyuţít rozpočtové ukazatele.
Výpočet tak vychází z pořizovací ceny objektu, která je určená při znalosti jen jednoho
parametru – obestavěného prostoru objektu a objemových podílů konstrukcí
a vybavení budovy způsobem stanoveným v příloze č. 14 vyhlášky č. 173/2000 Sb.
3.5
Ekonomika správy stavebních objektů
3.5.1 Náklady na užívání stavby v průběhu životního cyklu
Náklady uţívání, jako součást nákladů ţivotního cyklu stavby-(viz obr. 4.17) vznikají při
provozování stavby a lze je rozdělit na náklady na provoz stavby, na správu, energie,
ekologické náklady, daně z nemovitostí a poplatky, úroky z vypůjčeného kapitálu
a náklady na údrţbu a opravy stavby.
Náklady na údrţbu a opravy stavby těsně souvisí s cenou za zhotovení stavby a tím s její
stavebně technologickým řešením. Většinou jsou v protichůdném postavení zobrazeném na
obr. 3.16:
levná stavba x drahá údrţba,
drahá stavba x levná údrţba.
Obr. 3.16 Náklady na údržbu.
27
Obr. 3.17 Rozdělení nákladů životního cyklu stavby (dle [24]).
Při rekonstrukci nebo modernizaci stavby, tedy při realizaci nových výstavbových projektů, se
všechny náklady na pořízení stavby (kromě ceny pozemku) v různé jiné výši opakují. S
velkými náklady je například spojena změna účelu vyuţití stavby. Úplné odstranění stavby
(likvidace stavby) je nákladově velmi náročné. Náklady likvidace sniţuje případný čistý zisk z
likvidace stavby (např. recyklací některých materiálu). Náklady na likvidaci zahrnují náklady
na demolici, odvoz sutě, úpravu pozemku a jiné.
Na obrázku č. 3.18 lze pozorovat změny hodnoty objektu v čase. Hodnota objektu (HO)
roste tak, jako postupuje výstavba. Tato doba má být co nejkratší, aby část II,
tj. uţívací etapa, byla co nejdelší. V druhé etapě budova plní svou funkci, přičemţ klesá její
účetní hodnota fyzickým a morálním opotřebením. Rekonstrukcí, údržbou či opravou
hodnota objektu opět vzroste – hodnota 1, 2, 3. V třetí etapě můţe být provedena demolice.
Objekt má vţdy určitou, byť i malou hodnotu, protoţe některý materiál z demolice lze pouţít
pro jinou stavbu.
28
Obr. 3.18 Hodnota objektu v časové závislosti.
Do nákladů na uţívání stavby v průběhu ţivotního cyklu, se zahrnují nejenom náklady na
cyklickou údrţbu, ale také provozní náklady stavby (pojištění, osvětlení, větrání, topení,
čištění, úklid, odvoz odpadů, vodné a stočné a další). Stav budovy nepříznivě ovlivňuje faktor
času. V průběhu uţívání stavby dochází k působení klimatických vlivů, stárnutí pouţitého
materiálu a k mechanickému poškození jejích částí vlastním provozem. Nezanedbatelné je i
její morální zastarání. V důsledku zmíněných procesů dochází během této fáze k cyklickým
údrţbám, případně k obnově částí stavby, rekonstrukcím a modernizacím staveb. Jak veliké
jsou tedy náklady na opravy a rekonstrukce staveb v průběhu jejich ţivotního cyklu?
Základnou pro výpočet je hypotetická nebo reálná pořizovací cena funkčních dílů. Podstatou
očekávaných nákladů je určení ţivotního cyklu jednotlivých stavebních konstrukcí a prací s
logickou vazbou souvisejících s jejich prováděním. Průběh nákladů ţivotního cyklu je odlišný
pro různé typy staveb a řeší se výpočtem nákladů na obnovu a údrţbu uţívané nemovitosti
nejčastěji v cyklech 5-ti letých obdobích. Například v čase mezi 5. a 10. rokem uţívání
stavby je nutné předpokládat výměnu povlakových podlah (koberců)-například budovy se
zvýšeným pohybem lidí a namáháním podlahových povrchů. S jejich výměnou je třeba
pamatovat i na provedení souvisejících stavebních a údrţbových prací, jako jsou malby,
případně vnitřní nátěry, atd. Výše celkových nákladů souvisejících s výše zmíněnými
úpravami se bude pohybovat v rozmezí 4-5% z původní pořizovací ceny stavby dále
upravené na aktuální cenovou úroveň např. indexem růstu cen ve stavebnictví. Běţný
stavební objekt je tvořen cca 10-20 základními funkčními díly, které vyţadují cyklickou
údrţbu a obnovu. Pro lepší představu je na obr. 4.19 graf znázorňující potřebu finančních
prostředků na obnovu a údrţbu vyjádřenou v procentech z pořizovací ceny stavby.
29
Obr. 3.19 Občanské stavby – průběh nákladů na opravu a údržbu v čase
(% z pořizovací ceny stavby).
Stanovení nákladů na celkovou obnovu bytového domu lze provádět s vyuţitím objemových
(nákladových) podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov (dle přílohy
č. 14 k vyhlášce č. 173/2000 Sb.), nákladového indexu a stupně poškození. Obecný postup
při stanovení nákladů na obnovu bytových domů je uveden v [25].
3.5.2 Propočet nákladů na údržbu a obnovu
Vypočítat rozsah údrţby pro stavební objekt je úloha s mnoha vnitřními vazbami. Potřebné
je objekt dekomponovat na funkční prvky. Do stavební podstaty, kterou uţíváme by mělo být
vráceno alespoň tolik zdrojů, kolik je třeba k tomu aby nedocházelo k jejímu znehodnocování
v průběhu ţivotnosti. Nemělo by docházet k něčemu, co lze nazvat částečnou vybydleností
objektu. Formou údrţby a obnovy je nutné vracet tolik zdrojů, kolik je třeba, aby hmotný
majetek setrvával alespoň na úrovni výchozího stavu nebo akceptovatelného standardu.
Pokud se tak neděje, je technicko-ekonomická podstata znehodnocována. Rozsah
prostředků potřebných ročně pro zdravé vedení a hospodaření s nemovitým majetkem je dán
jeho
1) strukturou,
2) dostupností tzv. krátkodobých a dlouhodobých finančních prostředků.
Beran ve své publikaci [8] uvádí příklad skladby majetku obce v současné hodnotě
1 000 mil. €. Schématicky je znázorněno v tab. 3.3.
30
Tab. 3.3 Skladba majetku obce (dle [8]).
Majetek
Životnost
(1)
Hodnota
mil. €
(2)
Funkční části objektů s krátkodobou ţivotností
(3)
Roční
spotřeba
(4)
10 let
200
20,00
Funkční části objektů se střednědobou ţivotností 30 let
500
16,67
Funkční části objektů s dlouhodobou ţivotností
Celkem (průměrná ţivotnost, hodnota, spotřeba)
300
1000
3,00
39,67
100 let
47,00 let
Svěřený majetek se nedá provozovat (není dlouhodobě udrţitelný), jestliţe jeho opotřebení
klesne pod určitou hranici na příklad 50 % (uţivatelský limit). Potřeba nahrazení ročního
opotřebení tak dále stoupne na cca dvojnásobek. Získali jsme tak limit prostředků
potřebných k provozování hypotetického majetku středně velkého města. Stanovením
nutných prostředků na údrţbu, obnovu formou přesných kalkulací pro jednotlivé stavební
objekty dostane správa majetku konkrétní formu. Z případových studií vychází ukazatel
podílu nákladů na opravu a modernizaci k ceně demolice a novostavby ve výši 75,9%. To je
hodnota, kdy se ještě oprava a modernizace můţe vyplatit, i kdyţ u hranice 80% je vhodné
váţně uvaţovat o demolici a novostavbě, neboť je nesporné, ţe v novostavbě je vţdy moţno
lépe splnit aktuální nároky investora na koncepci, funkční schopnosti, vybavení a standard
stavby.
31
3.5.3 Oceňování sanačních prací
Pro správce objektu je ocenění potřebné jako podklad pro tvorbu plánu údrţby a oprav
a následně pro výpočet potřebné výšky tzv. ekonomického nájemného, resp. příspěvku do
fondu oprav a údrţby. Metodickými pokyny kalkulace cen ve stavebnictví se zabývá
specializovaná odborná literatura. Optimální kalkulační metodou je sestavení poloţkového
rozpočtu.
3.5.4 Kvantifikace přínosů kvalitnější údržby a včasné opravy
Máme konstrukci s ţivotností 40 let a doporučeným rozsahem opravy v jednom cyklu 45%.
Současná hodnota nové konstrukce je 400,00 Kč/m2 (jedná se o vnější omítky). Rok
provedení opravy určíme podle vztahu :
při zanedbané údrţbě
t 0  40  0,45  18. rok ,
40
1
 40  2  0,45  23. rok ,
2
4
při běţné údrţbě
t0  
při velmi dobré údrţbě
t0  40 0,45  27. rok ,
Zobrazení roku opravy v závislosti na kvalitě prováděné údrţby je zobrazeno na obr. 3.20.
Obr. 3.20 Rok opravy v závislosti na kvalitě prováděné údržby (dle [52]).
32
3.6
Dokumenty související s TE stavem stavebních objektů
Řízení provozu budovy se stává komplexní činností zaloţenou na trţních vztazích, která je
postupně i u nás více a více svěřována profesionálním firmám. Koncepce provozu kaţdé
jednotlivé budovy musí být určitým způsobem dokumentována a tudíţ můţe být a měla by
být kontrolována. V naší legislativě v současnosti končí povinné dokumentování stavu
budovy dokumentací skutečného provedení stavby. V pozdějších časových fázích se
povinně dokladují pouze změny podléhající stavebnímu příp. ohlašovacímu řízení. Chybí
průběţné vyhodnocování provozu budov a jejich dokladování, a to v širokém komplexu
parametrů nejen technicko-ekonomických, ale i environmentálních a sociálních. Pouze na
základě takových vyhodnocení je moţné přijímat relevantní strategická rozhodnutí.
Hodnocení kvality provozu lze dle [53] provést na základě dokumentů, které můţe vyuţívat
vlastník/správce budovy při jejím provozování. Jsou to zejména:




dokumentace skutečného provedení stavby,
informační příručky pro uţivatele,
dokumentace strategických cílů,
dokumentace uţívání a provozu budovy.
Současná česká legislativa vyţaduje povinné vytvoření pouze Dokumentace skutečného
provedení stavby. Nový Stavební zákon č. 183/2006 Sb. zavádí nově tzv. Protokol o předání
a převzetí stavby do uţívání, podle kterého jsou kromě protokolárního předání stavby
stavebníkem objednateli (včetně dokumentace skutečného provedení stavby případně
realizační, výrobní a provozní dokumentace) předány také doklady potvrzující předepsanou
kvalitu podle platných právních předpisů.
Informační uţivatelské příručky jsou dokumentem, který je ve stále větší míře poptáván ze
strany uţivatelů, ale do běţné praxe se zatím nedostal. Základní myšlenkou je vytvoření
přiměřeně jednoduchého návodu k pouţívání kaţdé funkční jednotky s technickým popisem
jednotlivých prvků a částí, pokyny pro provoz a uţivatelem prováděnou údrţbu.
Formulování strategických cílů je úkolem vlastníka v součinnosti se správcem budovy. Slouţí
k identifikaci kvality budovy v současných vnějších podmínkách za účelem systémového
plánování takových opatření, která povedou k vytčenému cíli a předem definovanému cíli.
Dokumentace uţívání a provozu budovy se vztahuje k činnostem, které spočívají
v obstarávání veškerých aktivit souvisejících s řádným a bezpečným uţíváním staveb.
Zásadní význam má tzv. Kniha provozu stavby. Jejím posláním je dokumentovat veškeré
procesy, vedoucí k cílům, které jsou stanoveny ve strategii uţívání a provozu
a zaznamenávání aktuálního stavu.
Dokladována je:





struktura stavby (budovy) a jejích částí,
záznamy o spotřebě veškerých zdrojů a nakládání s odpady,
zásady a podmínky údrţby a oprav včetně určení odpovědností, zaznamenávání
jejich průběhu,
systém a četnost inspekčních prohlídek,
návrhy na realizaci opatření včetně určení odpovědnosti.
33
Do celkového systému komplexního hodnocení kvality budov je tedy třeba zahrnout nejen
kritéria, která hodnotí vlastní provoz budovy, ale také kritéria, která hodnotí kvalitu řízení
tohoto provozu, tedy systém posuzování kvality řídících nástrojů, které jsou pouţívány při
správě budov [44].
3.6.1 Pasporty domů, bytů a nebytových prostor
Podle zvláštních předpisů na kaţdý bytový dům, byt a nebytový prostor zpracovává správce
domu pasport, který ve zhuštěné formě popisuje stav objektu z hlediska konstrukčního,
dispozičního řešení, vybavenosti atp. Úkol vedení a pravidelné sledování pasportizace
bytového majetku uloţila vláda ČSR v roce 1970 usnesením č. 136,
o opatřeních k postupnému snížení počtu demolic spojených s novou investiční výstavbou.
Na základě této aktivity byla vypracována v roce 1971 "Metodika pro vedení
a zpracování pasportů domů a bytů, které přicházejí v úvahu k modernizaci a kritéria výběru
bytů a domů k likvidaci". Základním podkladem pro výpočet potřeby oprav domů
a bytů byly technické údaje uvedené v tiskopisech jednotlivých paspartů. V pasportech chybí
ale časový pohled, kde by se zdůraznily návaznosti devastačních, respektive regeneračních
postupů konkrétního bytového domu. Dekompozice objektu z hlediska pasportizace je
zobrazena na obr. 3.21.
Pasport bytu i nebytového prostoru je členěn do několika částí. V záhlaví jsou uváděny
identifikační údaje o umístění, charakteristice a adrese. Dále pak je evidováno zařízení a
vybavení bytu nebo nebytového prostoru. V pasportu nejsou uváděny poţadavky na
nezbytnou údrţbu a opravy budovy nebo její části v časovém sledu tak, aby nedocházelo k
její devastaci. Obsah pasportu domu ve formě jeho osnovy je uveden v [23].
Obr. 3.21 Dekompozice objektu a jeho pasportizace.
Dokumentace stavebního objektu se v současné době dostává na novou platformu. Vedle
technické dokumentace se staví základy (i kdyţ z počátku pouze na doporučené bázi) pro
nový pohled hodnocení objektů a jejich uţitných hodnot. Vedle technické dokumentace se
utváří poţadavky na dlouhodobé sledování objektu z hlediska jeho uţitné a ekonomické
kvality. Z ekonomického hlediska jsou podstatné otázky transparentnosti jiţ vynaloţených a
perspektiva do budoucna vynakládaných prostředků na údrţbu a obnovu objektu.
34
Příkladem můţe být německé Spolkové ministerstvo pro dopravu, stavebnictví
a bytovou výstavbu, které nechalo vypracovat studii nazvanou Akta domu, doporučující
uchovávání a soustřeďování podkladů o nově pořizovaných stavebních objektech. Současně
s dokumentem Akta domu bylo doporučeno zavést (jako součást) tzv. Pas objektu pro
novostavby a rodinné domy. Pas obsahuje nejdůleţitější data o budově
a vytváří tak transparentní přehled o navrhování, konstrukci, realizaci objektu. Jednotná
struktura umoţňuje porovnání věcných náleţitostí. Dokument Akta domu je členěn dle [5] na:



část I
část II
část III
Projektová dokumentace a dokumentace pořízení objektu,
Uţívání objektu,
Smluvní dokumentace.
Stavebník, nebo kupující, mohou získat systematický přehled o objektu. Financující subjekt
získá data pro hodnotové parametry objektu.
3.6.2 Integrovaný dokument pro životní cyklus budovy
EU certifikát budovy dokumentuje nejdůleţitější změny během ţivotního cyklu objektu
a umoţňuje efektivní shromaţďování všech potřebných projekčních a realizačních podkladů.
Účinnost EU certifikátu budovy začne platit se závazným zavedením energetického pasu. V
následujících letech bude zaveden do národního práva pas budovy, který je důleţitou
součástí tzv. domovního spisu, v němţ jsou zdokumentovány nejpodstatnější změny během
ţivotního cyklu budovy. Certifikát budovy poskytuje stavebníkovi nepostradatelnou pomoc při
sestavení a uloţení všech projekčních a prováděcích podkladů stavby.
Certifikát budovy doplňuje dokumentaci v domovním spisu, v němţ jsou shromáţděny
podklady z fáze návrhu, výstavby a uţívání stavby se všemi dostupnými daty, která byla v
dané době k dispozici. Obsahuje nejdůleţitější stavebně technická data budovy a spravuje
závazné informace od funkčních poţadavků, přes výběr materiálu a cen aţ po informace pro
uţivatele. Na obr. 4.22 je zobrazeno členění strukturované dokumentace objektu.
vyuţití pro
dialog účastníků
domovní spis
objektu
dokumentace
Objekt
strukturovaná
certifikát budovy
energy-pas
pasport domu
architekt
provádějící
firma
uţivatel
bytu
nebytových prostor
pasport
budovy
technicko-ekonomická
dokumentace (projekt, protokoly)
Obr. 3.22 Schématické členění strukturované dokumentace objektu.
35
EU domovní spis, certifikát budovy a energetický pas slouţí kromě toho jako centrum pro
dialog všech účastníků stavebního procesu: od architekta přes prováděcí firmu aţ později
pro uţivatele stavby. Mapuje všechny oblasti existence budovy.
Technicko-ekonomicky orientovaný koncept integrovaného dokumentu pro ţivotní cyklus
budov byl zpracován v roce 2006 na Fakultě stavební ČVUT v Praze [7]. Podrobný obsah
jednotlivých částí byl postupně inovován a je specifikován následujícími body dle [60]:
I.
II.
III.
Technicko-ekonomická dokumentace (pas (projekt a stav) budovy – novostavby,
energetický audit, projektová dokumentace stavby, technické vybavení, pouţité
materiály a instalační předměty, účastníci přípravy, schvalování a realizace projektu,
přejímací protokol/zabezpečení plnění lhůt),
Užívání stavby (kontrola a technická údrţba, náklady vzniklé za dobu uţívání
stavby,provedené údrţby, obnovy, modernizace, fotodokumentace),
Smluvní dokumentace (plánování a realizace stavby, financování, pojištění).
Cílem je najít formu jak soustředit dokumenty a věcné poznatky související
s technicko-ekonomickým stavem stavebního objektu tak, aby bylo moţné zpracovat
a archivovat informace vedoucí k posouzení efektivního hospodaření s majetkem
v dlouhodobé časové perspektivě.
3.7
Facility Management a jeho využití při správě a údržbě staveb
3.7.1 Podstata Facility Managementu
Tento obor je v České republice poměrně neznámý a bývá někdy mylně povaţován pouze
za systém pro správu budov. Obecně lze Facility Management definovat jako metodu, jak v
organizacích vzájemně sladit pracovníky, pracovní činnosti a pracovní prostředí, které v sobě
zahrnuje principy obchodní administrativy, architektury, humanitních a technických věd
(definice dle Mezinárodní profesní organizace IFMA-International Facility Management
Association). FM je obor, který řídí podpůrné procesy, koordinuje jejich vzájemné vazby a
hledá nejefektivnější podporu hlavních činností. FM je rostoucím trendem v průmyslu,
obchodu, soukromém rotoru i veřejné správě. Konečným cílem FM je vytvoření takových
procesů,
pomocí
nichţ
pracoviště
a
pracovníci
podají
nejlepší
výkony
a v konečném důsledku přispějí k celkovému úspěchu společnosti.
Do kompetence facility managera spadá problematika provozu a údrţby technických
systémů, budov, vybavení a zařízení; správa nemovitostí včetně jejich provozu; otázky
ochrany zdraví, bezpečnosti osob a věcí, kvality pracovního prostředí; plánování,
organizování a zabezpečování funkcí zařízení; řízení kvality sluţeb a efektivity zařízení,
záleţitosti týkající se kontrolních a revizních aktivit atd. a jeho cílem je zajistit hospodárnost a
efektivitu všech podpůrných činností v organizaci (obr. 3.23).
36
Výběr,
nájem
a
správa
nemovitostí
Plánování
zařízení
a vybavení
Nábytek
Zařízení
Externí
Výstavba,
Rekonstrukce
Stěhování
Zdraví
Bezpečnost
Ochrana
Organizační
pravidla
a postupy
FACILITY MANAGEMENT
Ţivotní
prostředí
Architektura
Inţenýring
Prostorové
plánování
a řízení
Provoz budov,
jejich správa
a údrţba
Kopírování
Doprava
Stravování
Organizační
pravidla
a postupy
Obr. 3.23 Obsah pojmu Facility Management.
Facility management do důsledku uplatněný v celém ţivotním cyklu stavby má tyto přínosy:
redukce provozních nákladů, sníţení prostorových nároků, strategický přehled pro plánování,
zpřesnění účetnictví a inventarizace, rozdělení nájemného a odpisů, optimalizace
prostředků, přesná adresace nákladů.
Význam uţití facility managementu v kontextu nákladu ţivotního cyklu stavby je zřejmý.
Náklady uţívání stavby se mohou pohybovat aţ kolem 800% nákladů na pořízení stavby
a doba, po kterou je stavba uţívána, je mnohonásobně delší neţ doba jejího pořízení.
Podpůrné činnosti během uţívání stavby zahrnují zejména správu objektu a majetku,
vyuţívání prostor a majetku, plánování rekonstrukcí a stěhování, komplexní servis
a údrţba technologického zázemí objektu, úklid a údrţbu objektu, případně ostatní podpůrné
činnosti (ostraha, doprava, pošta, zajištění kancelářských sluţeb,…).
Tyto činnosti jsou chápány pouze jako podpůrné, ačkoliv se svými náklady a výsledky
významně podílejí na celkovém hospodaření organizací. Optimalizaci a řízení nákladů těchto
podpůrných činnosti není často věnována náleţitá pozornost. Cílem činností facility
manaţera je zajistit hospodárnost a efektivitu všech podpůrných činností v organizaci.
Uplatnění Facility Managementu
Facility management nachází uplatnění především u komerčního nebo veřejného uţívání
staveb a to pro:
-
investorské a developerské organizace, kterým můţe pomoci vybudovat objekty
s vysokou uţitnou hodnotou a nízkými provozními náklady při zachování kvality
stavebního projektu a všech sluţeb poskytovaných nájemcům,
vlastníky stávajících budov nejrůznějšího stáří, technického stavu a vybavení,
průmyslové a výrobní podniky, města a obce, instituce a úřady státní správy a
samosprávy, administrativní a obchodní centra, školská a univerzitní zařízení, bytová
druţstva, nemocnice a další zdravotnická zařízení, tělovýchovné areály a střediska
volného času, finanční instituce, realitní kanceláře aj.
37
3.7.2 Využití Facility Managementu při správě a údržbě staveb
Facility management se uplatňuje jako nová metoda řízení integrovaného managementu
v oblasti správy a údrţby stavebních objektů i bytového fondu. V současnosti, kdy pozornost
podniků se stále více zaměřuje na efektivnější řízení hlavního předmětu podnikání, se tato
multidisciplinární metoda stává nanejvýš aktuální i pro oblast stavebních objektů a bydlení a
je třeba ji podrobit analýze ve vztahu k správě a údrţbě.
FM se podílí na řízení organizace optimalizací činností a procesů, které podporují
a zajišťují její hlavní jádro činnosti. To lze dobře ilustrovat na příkladu nemocnice, kde je
hlavním jádrem činnosti péče o pacienty. Ostatní činnosti jako je např. správa budov,
správa majetku, vyuţívání prostor, plánování rekonstrukcí a stěhování, úklid, údrţba atd.
jsou pouze činnostmi podpůrnými, ačkoliv se svými náklady a výsledky významně podílejí na
celkovém hospodaření organizací a jejich optimalizaci a řízení není často věnována náleţitá
pozornost. Model Facility Managementu je dle [15] zobrazen na obr. 3.24. Základní oblasti,
ve kterých se Facility Management realizuje, jsou dle ČSN EN 15221-1,2 [15]:
PODPŮRNÉ ČINNOSTI
PRIMARY PROCESSES
SUPPORT PROCESSES
Uživatel
End user
ZÁKLADNÍ AKTIVITY
TACTICAL
SUPPLY
TAKTICKÁ
Interní
DODÁV
KA
STRATEGIC
DELIVERING KPI
SPECIFYING SLAS
Customer
SPECIFIKACE
D E M ASMLOUVY
ND
Zákazník
POŽADAVE
K
Client
POSKYTNUTÍ KPI
STRATEGICKÁ
Klient
Internal
PROVOZNÍ
a/nebo
and/or
OPERATIONAL
Externí
FACILITY SLUŽBY
External
FACILITY SERVICES
PRIMARY ACTIVITIES
PROVIDER
ZÁKLADNÍ ČINNOSTI
POSKYTOVATEL
prostor a infrastruktura,
lidé a organizace.
ORGANISATION
SPOLEČNOST
-
Obr. 3.24 Model Facility Managementu (dle [15])
Forma zajištění sluţeb Facility Managementu je variabilní:
-
začlenění útvaru Facility Managementu do organizační struktury podniku,
externí forma – outsourcing,
částečný outsourcing.
Aktivity velkých firem zabývajících se FM jsou zaměřeny i vůči krajům a městům spravujícím
velké veřejné majetky, které hledají metodiku pro zavedení jednotné evidence stavebních
objektů z pohledu technického stavu a provozních nákladů ve fázi uţívání objektů.
Stále více subjektů svěřuje správu stavebních objektů dodavatelům sluţeb FM a to buď
formou úplného nebo částečného outsourcingu. Prvním krokem k nové organizační struktuře
je fyzická inventura nemovitostí, její porovnání s účetním stavem a sesouladění se
skutečností. Současně se analyzuje technický stav nemovitostí, jejich obsazenost
38
a potřeby vlastníků nebo nájemců, jako výsledek restrukturalizace vyuţití nových technologií
a outsourcingu.
Uplatnění FM při správě bytových domů u nás ještě není v plném rozsahu, ale je moţné
očekávat na základě vývoje a poţadavků realitního trhu, jehoţ součástí je i trh s byty, jejich
pronájem a správa, ţe se situace v krátké budoucnosti změní.
3.7.3 Softwarová podpora FM
Pro zvýšení konkurenceschopnosti a efektivnosti organizací doporučuje IFMA vyuţívat
systémy CAFM (Computer Aided Facility Management) a CIFM (Computer Integrated Facility
Management). Tyto systémy většinou vycházejí ze systémů CAD a jsou doplněny databází
pro uloţení dalších informací. Smyslem jejich pouţití je poskytovat souhrnné informace pro
efektivní řízení. Zahraniční studie ukazují, ţe při správném vyuţití systémů CAFM/CIFM, lze
docílit aţ 30% úsporu provozních nákladů a sníţit prostorové nároky aţ o 40%.
Informační
systémy FM jsou modulární a umoţňují postupné nasazení
a konfiguraci „na míru“ příslušných stavebních objektů. Předpokládaný přínos nasazení SW
podpory pro řízení procesů FM z pohledu doporučeného přístupu k implementaci je:
-
vytvoření komplexního pasportu,
provázání grafického pasportu na evidenci majetku, organizačních úseků a lidí,
implementace procesů nad evidovaným majetkem, organizačními úseky a lidmi,
provázání s dalšími moduly.
Ukázka softwarové podpory pasportizace je uvedena na obr. 3.25. Podrobněji v [31].
Obr. 3.25 Softwarová podpora pasportizace (dle [31]).
Geografické informační systémy vhodně doplňují funkcionalitu produktů pro řízení údrţby a
facility management. GIS pracují s prostorovými daty, která mohou být pořízena, měněna a
uchovávána v digitální formě a prezentována v grafické podobě. Umoţňují prezentaci map a
jiných grafických prvků v tzv. rastrovém znázornění, vedle rastrového formátu téţ podporují
vytváření, správu a zobrazování vektorových dat.
39
3.8
Modelování TE řešení v rámci životního cyklu staveb
3.8.1 Rozvoj území z technicko-ekonomických hledisek
Rozvoj měst a s tím spojený urbanismus a kohezní politika (příspěvek ze společné pokladny
EU do strukturálně méně rozvinutých oblastí) je obsaţen v Politice územního rozvoje České
republiky [47] a je v současné době v centru zájmu a podpory států Evropské unie. Zdravý
rozvoj měst se stal součástí kohezní politiky Evropské unie, podporu ze strukturálních fondů
je moţno směřovat do obnovy měst, zejména do regenerace panelových sídlišť.
Kohezní politika se soustředí také na zvýšení aktivit v oblastech bydlení, na revitalizaci
deprimovaných městských částí po zaniklých průmyslových odvětvích, modernizaci
infrastruktury, dopravních sítí, likvidaci odpadů, zásobování vodou a teplem a na zvýšení
kvality vzdělání. Projekty komplexní revitalizace městských čtvrtí zahrnují i zlepšení úrovně
veřejných sluţeb, sítě sociálních, zdravotních a vzdělávacích zařízení, ţivotního prostředí,
parků a veřejných prostranství. Velký důraz je kladen na bezpečnost a kulturu bydlení.
I kdyţ se podpora z Evropských fondů stane významným zdrojem, hlavní odpovědnost za
kvalitu bydlení v konkrétním domě zůstane na vlastníku domu. Jakákoliv veřejná podpora
určená na regeneraci domů představuje a bude představovat jen určitý doplněk či motivaci
pro vlastníka, který uţívá vlastnictví a zároveň je odpovědný za stav svého domu.
Rozvoj obcí (měst, území) je také dle [2] jedním z konkrétních poţadavků na rozvoj území a
v něm existujících správních celků. Představa rozvoje území jako technicko-ekonomického
prostoru je bez rozvoje sídel jen obtíţně uskutečnitelná. Pokud je technicky uskutečnitelná,
je sociálně a kulturně málo přijatelná. Skutečností však je, ţe v rozvoji území a sídel dosud
chybí výraznější audit z technicko-ekonomických hledisek. Neděje se tak ani z okamţitých
potřeb, ani z hlediska dlouhodobého potenciálního vývoje regionů a sídel.
Znalost a uvědomění si, v moderní společnosti, jaký bude předpokládaný budoucí vývoj v
komparaci s ostatními lokalitami v ČR, by měly být jedním z výstupů činnosti veřejné správy.
Jednou ze změn, kterou v posledním desetiletí procházíme, je chápání rozvoje jako
komponenty spojené s udrţitelností existujícího stavu. Ve své podstatě se jedná o změnu
pohledu na vývoj jako takový.
Počáteční pohled na rozvoj technicko-ekonomických dějů byl statický. Byly hledány jistoty,
stabilita, konečná nosná řešení. Vývoj ukazuje, ţe taková řešení neexistují, vývoj je stále
více chápán jako neustálý pohyb a změna. Samotná změna a pohyb je v teoretických
pracích a jejich aplikacích nejčastěji spojován nejrůznějšími teoriemi aplikace dynamiky.
Aplikace lze nalézt jak v ekonomice, tak technických disciplínách. Konsekventnost
technických disciplín je výraznější. Aplikační oblasti jsou v ekonomických a humanitně
zaměřených vědách flexibilnější a v jistém slova smyslu mají i širší uplatnění.
40
3.8.2 Důvody užití dynamických propočtů
Řešení technicko-ekonomických problémů v podmínkách moderně chápaných
technicko-ekonomických vztahů jsou výčtem názorných příkladů, ve kterých lze jen málo
atributů můţe označit za statické. Změny a vývoj jednotlivých části sledovaného procesu se
daří sledovat zapracováním dynamických metod do schémat vzájemně navazujících
propočtů (izolované výpočty nevedou v tomto směru k ţádnému hlubšímu poznáni povahy
ani podstaty modelované problematiky). Sestavené schéma se pak přibliţuje skutečnému
chování procesu v různě navozených podmínkách. Je samozřejmé, ţe při vyšší podrobnosti
zachycení dynamiky jevu na vstupech a ve výpočtu jsou i výsledné výstupy bliţší
skutečnosti.
V některých případech by bylo dokonce i chybou pokoušet se popisovat jev staticky, kdyţ
jeho podstata nemá se statickým chováním nic společného. Přestoţe by to bylo jistě
jednodušší je třeba postihovat pravdivě podstatu jevu i za cenu náročnějšího postupu.
Dalším důvodem pro uţiti dynamických propočtů je vypovídací schopnost získaných
výsledků. Statický postup poskytne (řečeno schematicky) pouze jediný výsledek, který
v sobě můţe obsahovat vnesený omyl. Dynamická varianta je schopna podávat mnoţinu
výstupů, která například po statistickém vyhodnocení vydá vyšší vypovídací schopnost
a pravdivost přibliţující se realitě.
Bez ohledu na podstatu zpracovávaného zadání řešitel1 sleduje vesměs nalezení racionální
(optimální) varianty. Důvody pro hledání takového stavu mohou být různé: technické,
ekonomické, sociální, komunální ale i politické (obr. 3.26). Objektivní řešitel jistě v převáţné
většině případů nebude hledat a preferovat výsledky, které by hovořily
v jeho neprospěch a ponechávaly by v modelu nevyuţité rezervy. Manuálním (případně
statickým) zpracováním se takové nebezpečí ještě umocňuje. Na rozdíl od něho je
dynamický propočet schopen vyčíslení velkého mnoţství variantních řešeni. Následné
zpracování a vyhodnocení báze výsledků (statistické, grafické, logické) můţe vytvořit
názorný obraz napomáhající při hledáni cesty k optimálnímu nebo alespoň racionálnímu
(suboptimálnímu) řešení (upraveno dle [21]).
Původní
stav
Důvody inovace:
technické
ekonomické
sociální
komunální
politické
Obr. 3.26 Důvody
inovace stávajícího řešení.
…
1
majitel, hodnotitel, vlastník (správce) nemovitosti
41
Nový
návrh
3.8.3 Skutečné chování modelu
Úlohy technicko-ekonomického charakteru bývají často značně sloţité a rozsáhlé. Na
samém počátku bývá obtíţné rozhodnout zda nahlíţené (navrţené) řešení se opravdu
přibliţuje skutečnému chování úlohy. Odpověď se nabízí právě v sestavováni dynamických
modelů. Dynamické modely (DM) jsou jedním z vhodných nástrojů právě pro propracovanost
teorie. Jako nástroj řešení lze pouţít i jiné matematické nástroje (jako např. prognózovací
funkce), avšak jejich formální rozpracování a interpretace pro technicko-ekonomické úlohy
vykazuje nedostatky, pro které se omezuje jejich pouţitelnost (např. zapracování náhodně se
vyskytujících jevů).
Při výpočtovém zpracování je schopnost přiblíţit se skutečnému chování sloţitých procesů
otázkou pouţité výpočetní techniky. Získáváme často soubor řešení, který při správném
zadání obsahuje i variantu vhodně popisující skutečné chování řešené úlohy.
V případě manuálního zpracování zadání je takový postup často v reálném čase neřešitelný.
Chování modelu ve sledovaném období by jistě bylo moţné na základě vstupů i
prognózovat. Realita tím ovšem bude popsána pouze omezeně pokud prognózovací funkce
nebudou schopny zohlednit externí vlivy, nejistoty případně vnitřní interakce. Prognózy
vycházející z datových vstupů několika sledovaných period v minulosti jsou toho typickým
příkladem.
42
4 Strategie vývoje obcí a jejich částí (sídlišť)
Rozvoj území, obcí a jejich částí (sídlišť), předpokládá na jedné straně rozvoj infrastruktury,
na druhé straně je podmíněn řadou dlouhodobých ekonomicko-urbanizačních vlivů které
mají sociální, ale i urbanistické a technické pozadí. Struktura měst a obcí je na jedné straně
rozmanitá na druhé straně obsahuje řešení - členění ploch - pro známé a obecně společné
poţadavky.
Výrobní
plochy,
plochy
pro
bydlení
a dopravní infrastruktura determinující budoucí vývoj jsou schematicky zobrazeny na
obr. 4.1. Rozvoj prostorového uspořádání v současnosti je výsledkem znalostí promítnutých
do strategií. Pozadím pro jejich vyjasnění a získání se zabývá mimo jiné také tvorba a
výpočty dynamických modelů a aplikačních softwarů.
Plochy bydlení
Výrobní plochy
Budoucí vývoj
Dopravní infrastruktura
Obr. 4.1. Prvky determinující budoucí vývoj území a obcí.
Primárním cílem práce není vytvoření dokonale přesného modelu údrţby a obnovy staveb a
konstrukcí pomocí matematického modelování (sestavení modelu, sběr dat, kalibrace
a ladění) a aplikačních softwarů, ale pouţití a aplikace inovativních, méně obvyklých metod
FM v rámci ţivotního cyklu staveb. Jako moderní postupy současnosti, splňující poţadavky
předpisů platných i do budoucna, byla pouţita tzv. „triáda metod FM“, a to:
-
modifikovaný dynamický model (MDM),
model technicko-ekonomické analýzy (Buildpass-obnova a údržba budov),
grafická analýza dat (GRAC).
Tyto tři segmenty jsou podrobněji rozebrány v analytické části, která není součástí této
studie2. Na praktickém příkladu sídliště je demonstrována aplikace teoretického rozboru
v návaznosti na modelovou studii. Propočet vhodného variantního řešení a jeho vyhodnocení
představuje technicko-ekonomický podklad pro zpracování urbanistického řešení. Strategie
rozvoje je návrh ekonomického provedení s návazností na uskutečnitelná technická řešení.
2
KUDA, F. Nové formy údrţby a obnovy staveb a konstrukcí. Habilitační práce, Ostrava 2008, ISBN
978-80-248-1824-5.
43
5 Vyhodnocení analýzy ekonomiky údržby a obnovy
sídlišť
5.1
Vyhodnocení ekonomiky údržby a obnovy
Analýza ekonomiky údrţby, kterou lze řešit jako spolehlivost provozu stavebních objektů, by
měla vyjít z analýzy výnosů, která postihuje mnoţství výstupů systému a analýzy nákladů,
která řeší mnoţství nezbytných vstupů pro jeho fungování. Tyto analýzy jsou základem pro
veškerá
ekonomická
rozhodování,
určování
cen
a
zisků,
dalších
úvah
o provozu. Proto potřebujeme nejprve definovat nebo lépe řečeno upřesnit strukturu výnosů
a nákladů a na jejím základě pak připravit rozpočet (finanční plán) pro budoucí období
ekonomického chování systému provozu bytového domu. Pasport stavebního objektu je
předpokladem pro zpracování věrohodných podkladů pro technicko-ekonomické zásahy do
existujících stavebních objektů. Pasport stavebního objektu představuje soustředěnou
technickou dokumentaci, právní a majetkové závazky a práva, existující zásahy do
stavebního stavu. Soustřeďuje technickou dokumentaci, záznamy o provedené údrţbě.
Tab. 5.1 Příklady prvků z hlediska životností a cyklů údržby.
Pořízení
Cyklus
Funkční prvek
% údržby
tis.Kč
údržby
(1)
Fasáda
Okna
Dveře a zárubně
Schodiště
Vertikální rozvody (voda, plyn)
Společné prostory
Celkem
Životnost prvku
roky
(2)
(3)
(4)
(5)
400
200
100
150
175
100
1125
10
10
5
5
5
5
10%
5%
3%
10%
6%
20%
25
25
25
30
30
30
Pro potřebu zjištění nákladů z bytového domu je uvedena tabulka 5.1. Jsou z ní patrné
hlavní náklady prvků vyčleněné pro potřebu údrţby a obnovy objektu. Tabulka 5.1
nezahrnuje finanční část potřebnou pro provozní náklady. Z provozních nákladů jsou
hrazeny poruchy a poškození vzniklá v průběhu provozu objektu v běţném roce. Údrţba
a obnova vyuţívá část nájemného adresně pro potřeby údrţby a obnovy. Prostředky na
údrţbu se kumulují v rámci jednotlivých cyklů údrţby (běţně 5–10 let), jak uvádí Tab. 5.2.
Prostředky na obnovu se kumulují často i několik desetiletí. Z hlediska financování údrţby a
obnovy vzniká přidaný efekt dlouhodobého uloţení finančních prostředků.
44
45
Fasáda
Okna
Dveře a zárubně
Schodiště
Společné prostory
Funkční prvek
údržba + obnova
Fasáda
Okna
Dveře a zárubně
Schodiště
Společné prostory
400
200
100
150
175
100
1125
Pořízení
tis.Kč
400
200
100
150
175
100
1125
Pořízení
tis.Kč
Funkční prvek
Obnova
400
200
100
150
175
100
1125
Pořízení
tis.Kč
Fasáda
Okna
Dveře a zárubně
Schodiště
Společné prostory
Celkem
Údržba
Funkční prvek
10
10
5
5
5
5
Cyklus
údržby
10
10
5
5
5
5
Cyklus
údržby
10
10
5
5
5
5
Cyklus
údržby
10%
5%
3%
10%
6%
20%
% údržby
10%
5%
3%
10%
6%
20%
% údržby
10%
5%
3%
10%
6%
20%
% údržby
25
25
25
30
30
30
Životnost
prvku roky
25
25
25
30
30
30
Životnost
prvku roky
25
25
25
30
30
30
Životnost
prvku roky
1
1
1
0
0
0
0
0
0
5
5
5
3
15
10,5
20
48,5
48,5
0
0
3
15
10,5
20
48,5
48,5
10
10
10
40
10
3
15
10,5
20
98,5
147
0
0
40
10
3
15
10,5
20
98,5
147
0
0
3
15
10,5
20
48,5
195,5
15
ROKY
15
3
15
10,5
20
48,5
195,5
ROKY
15
ROKY
0
0
20
5
1,5
15
10,5
20
72
267,5
20
20
20
5
1,5
15
10,5
20
72
267,5
20
700
700
400
200
100
15
10,5
20
45,5
313
400
200
100
15
10,5
20
745,5
1013
25
25
25
10,5
40
10
3
40
10
3
150
185,5
100
488,5
1501,5
30
150
175
100
425
1125
30
63,5
376,5
30
Tab. 6.2 Příklady prvků z hlediska životností, cyklů údržby a nákladů.
Pro transparentnost příkladu není zavedeno úročení kumulovaných výnosů a není zaveden
index růstu cen stavebních prací a sluţeb. Předpokládá se, ţe se oba trendy v průběhu
zvoleného období vyrovnávají.
Špatně stanovené zadání na vstupní rozsah obnovy objektu (staré objekty), nebo špatně
stanovené zadání na maximální náklad pořízení nového objektu má váţné ekonomické
důsledky na výpočet lhůty splacení vstupních investic. Důsledkem je finanční neschopnost
realizovat řádnou údrţbu a obnovu v průběhu uţívání. Nesprávné je také nerespektovat ve
výpočtu zanedbanou údrţbu.
Existuje celá řada strategií, jak maximalizovat výsledný efekt z hospodaření se svěřeným
majetkem a z něho plynoucích příjmů. Na jedné straně stojí snahy o maximalizaci uţitků u
uţivatelů, na druhé straně snahy o maximalizaci výsledných ekonomických efektů u
vlastníků. Aplikovaná rozhodovací kriteria preferují různým způsobem,
krátkodobé,
střednědobé nebo dlouhodobé záměry. Ve všech případech však je nezbytné zváţit výchozí
stav svěřeného majetku a jeho technicko-ekonomické vyhlídky do budoucnosti. Propočty
analytického typu, tak jak je stať uvádí napomáhají vytvořit, kvantifikovat a standardizovat
celý postup. Výsledky mohou být značně překvapující. Není racionální udrţovat a obnovovat
kaţdý objekt. Mnoho z nich je ekonomicky výhodnější nahradit objektem novým,
výkonnějším. Ve všech řešených úvahách jsou to náklady, které tvoří základní limit
kalkulace. Snahou řešení je propočítat celý nákladový ţivotní cyklus LCC. Jeho základní
komponentace je ţivotnost, trvanlivost navrţeného stavebního objektu.
5.2
Udržování, úpravy a obnova staveb
Důvodem pro vyuţití nových forem údrţby a obnovy staveb je záměr pomoci řešit problémy,
které přináší současný stav stavebních objektů v České republice. Jedním z cílů práce je
nalézt řešení, jak trvale urychlit a zkvalitnit proces, přinášející vedle vyšší úrovně kvality
staveb i významné sníţení jejich energetické náročnosti a negativních environmentálních
vlivů, jeţ jsou se současnou nadměrnou spotřebou energie spojeny.
Předmětem správy stavebních objektů se rozumí udrţování stávajícího stavu, chodu a
provozu stavebního objektu v souladu s platnými předpisy. Mezi běţně zajišťované sluţby
patří zejména:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
zajišťování a kontrola dodávky veškerých sluţeb a medií souvisejících s provozem,
včetně provozu vyhrazených technických zařízení,
zajišťování vedení evidence a hospodaření v rozsahu spravovaného objektu,
zajišťování vypracování předpisů nájemného, výběrů a rozúčtování plateb,
souvisejících s provozem a uţíváním stavebního objektu,
zajišťování běţných oprav a údrţby stavebního objektu,
zajišťování periodických revizí, odborných kontrol a prohlídek,
sledování technického stavu a vyuţívání stavebního objektu.
V průběhu řešení práce se nenaplnila domněnka, ţe hlavní bariérou řádné údrţby a obnovy
je nedostatek finančních prostředků. Nedostatek financí není tak závaţným problémem, jak
se původně předpokládalo. Pokud majitelé staveb řádně pečují o údrţbu svého majetku,
ekonomická situace jim většinou umoţňuje financovat veškeré náklady spojené s údrţbou a
obnovou, kdyţ je tato investice rozloţena do dostatečně dlouhého časového období.
Zdánlivě největší nedostatek finančních prostředků byl pozorován ve fázi přípravy projektů.
To však vyplývá z neochoty nebo nedostatku informací o důleţitosti této fáze projektů pro
správnou údrţbu.
Postup prací předpokládal nejprve provedení podrobné analýzy za účelem dobrého
porozumění současné situace. Analytická část se proto zabývala počtem, majetkovou
46
strukturou a technickým stavem bytových domů sídliště3. Analýza stávajícího stavu
prokázala (na základě místního šetření, fotodokumentace a pasportů) obecně špatný
technický stav těchto bytových domů. Velice špatný je dnes prakticky bez ohledu na období
výstavby zejména stav bytových domů, u kterých se k zanedbané údrţbě často přidávají
také vady pouţitého materiálu a nekvalitně provedené stavební práce. Náklady na údrţbu a
opravy jsou obvykle kryty z průběţně vytvářených fondů a činí obvykle cca 1 % z pořizovací
ceny budovy ročně, tzn. ţe při předpokládané stoleté ţivotnosti domu je původní investice na
výstavbu vloţena do nemovitosti ještě jednou. Tento proces navíc dále akceleruje dlouho
přetrvávající problém regulace výše ceny bydlení v nájemních bytech, které doposud
vlastníkům domů neumoţňuje flexibilně přizpůsobovat výši nájemného výdajům na správu a
údrţbu domu a tak vede k odkládání potřebných oprav a k dalšímu zhoršování technického
stavu. Mimo jiné obsahuje částku, která je odváděna do společného Fondu údržby a oprav v
podobě příspěvků jednotlivých obyvatel na opravy společných částí bytového domu. Zjištění
z analytické části mohou být v dalších pracích podrobena zkoumání s cílem identifikovat a
zhodnotit míru závaţnosti hlavních bariér údrţby a obnovy. PŘEHLED PROJEKTU A
OBSAHU
Jednotlivé konstrukční prvky ztrácí svoji technickou funkci, spolehlivost a kvalitu uţíváním a
přirozeným stárnutím. Proto je nutné jejich dělení z hlediska ţivotnosti na prvky krátkodobé a
dlouhodobé. Obvykle se za dlouhodobé označují konstrukce, které stavbu jako celek
charakterizují a od nichţ přímo odvisí technická ţivotnost stavby. Patří mezi ně: konstrukce
základů, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště, konstrukce střechy – krov bez
střešní krytiny. Ostatní prvky jsou povaţovány za krátkodobé, jsou to všechny konstrukce, u
nichţ se předpokládá, ţe se za dobu ţivotnosti stavby budou alespoň 1x měnit. Pro vyčíslení
nákladů na opravy a údrţbu jsou podstatné prvky krátkodobé ţivotnosti. V průběhu ţivotního
cyklu stavebního díla dochází k opotřebení konstrukčních prvků v závislosti na způsobu
uţívání budovy, na rozsahu technické péče a neposledně na klimatických podmínkách.
Vlastník budovy musí vykonávat pravidelné periodické prohlídky a revize stavu stavebních
konstrukcí a konstrukčních prvků. To znamená, ţe určujícím faktorem je rozsah a kvalita
údrţby budovy. Rovněţ dochází ke změnám poţadavků stavby na její technické vybavení, s
ohledem na zvyšující se poţadavky na standard jejího uţívání. Tyto problémy spadají do
oblasti modernizace a rekonstrukce staveb. Situace, které řeší tuto problematiku nastávají
obvykle jednou za 30 let, coţ významně ovlivňuje celkové náklady ţivotního cyklu stavby.
Pravidelná údrţba a opravy zabraňují vzniku vad a poruch, které ovlivňují ţivotnost
stavebního objektu. Tyto vady a poruchy mohou vznikat například z důvodu nedodrţení
technologických postupů, nedostatečné kvality pouţitých materiálů, neschopnosti předvídat
budoucí podmínky uţívání stavby, z nedostatečné kontrolní činnosti investora,
z časových a termínových faktorů a dalších důvodů. Finanční náročnost optimální údrţby
a provádění oprav budovy nelze exaktně stanovit, protoţe kaţdá budova jinak stárne
(opotřebovává se).
3
KUDA, F. Nové formy údrţby a obnovy staveb a konstrukcí. Habilitační práce, Ostrava 2008, ISBN
978-80-248-1824-5.
47
5.2.1 Metodika pro výběr TE řešení údržby a obnovy staveb
Vlastní návrh na optimální postup při údrţbě a obnově by měl vycházet z diagnostiky
současného stavu budovy, z nových technologických postupů a ze zohlednění finanční
náročnosti navrhovaných postupů. Uţivatel stavebního díla bývá v mnoha případech odlišný
od vlastníka. Dalším subjektem, který zasahuje do procesů údrţby a hájí celospolečenské
zájmy je stát. Kaţdý z těchto subjektů uplatňuje přitom jiné priority – uţitek, cenu,
celospolečenské zájmy. K řešení procesů údrţby a obnovy staveb lze přistupovat také
s vyuţitím zásad projektového řízení a Facility managementu, kde komplexní pohled a
systémový přístup jsou jednou z hlavních zásad řešení. Problematikou začlenění teorie
mezního uţitku do reality udrţitelné výstavby se dlouhodobě zabývá Hačkajlová [35], která
při ověřování existence vzájemného ovlivňování udrţitelného rozvoje společnosti a
dlouhodobého uţitku stavebních děl navrhla metodiku komparátoru uţitku pro výběr
optimálního technického řešení obnovy bytových domů z hlediska udrţitelného rozvoje.
Návrh metodiky odhadu nákladů regenerace a ekonomického posouzení náročnosti
komplexní regenerace panelových domů s vyuţitím metody MER (Metode d’evalution rapide)
– Metoda rychlého ocenění byla publikována v [41]. Metoda MER i na základě předběţného
průzkumu a expertního posouzení umoţňuje rychlý a relativně přesný odhad nákladů na
zamýšlenou regeneraci panelových bytových domů a následně její posouzení.
S vyuţitím metodiky uváděné v [36] byly autorem HP rozpracovány konkrétní způsoby
řešení procesů provozu, správy a údrţby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení
bezpečnosti a spolehlivosti staveb, prodlouţení ţivotnosti a redukci budoucích nákladů.
Tabulka 6.3 znázorňuje navrţenou metodiku, tj. určený postup jak dosáhnout poţadovaného
cíle.
Stavební práce na údrţbě a obnově představují vţdy poměrně vysokou nákladovou částku, a
proto je s ní nutno průběţně počítat. Harmonogram údrţby a obnovy, členěný dle
jednotlivých konstrukčních částí budovy ve vazbě na stavební zákon č.183/2006 Sb., má být
upřesňován pravidelným monitoringem. Tím ve své postatě převedeme stochastický proces
na proces deterministický. Provedenou diagnostikou, (pomocí vizuálních a přístrojových
metod, destrukčního a nedestrukčního měření a zkoušení in situ a v laboratořích), pak
získáme nezávislou informaci o technickém stavu budovy, která je podkladem pro stanovení
výše příspěvků do fondu oprav pro kaţdého uţivatele bytu v bytovém domě. Jinou moţností
zůstává vytvoření expertního systému
umoţňujícího na základě vloţených dat
zpracovaných na podkladě znalostí báze a vah jednotlivých údajů získat objektivizované
hodnocení stávajícího stavu, resp. závaţnosti zjištěných údajů (vad, poruch, vlastností
apod.).
Při správě majetku je důleţité vědět kolik finančních prostředků bude zapotřebí pro jeho
dlouhodobou obnovu a údrţbu. Správné zpracování plánu údrţby a obnovy je nezbytnou
součástí finančních prostředků na pokrytí nákladů spojených s ţivotním cyklem objektu.
Výstupy se odrazí, spolu s dalšími faktory, na příjmové potřeby z provozování vlastněných
objektů. V krajním případě se můţe ukázat, ţe dlouhodobý provoz některých budov můţe
být ztrátový a je lepší se objektu zbavit nebo změnit způsob a úroveň uţívání objektu.
Zpracování dlouhodobé obnovy a údrţby lze rozdělit do tří základních skupin:
-
zachycení současného stavu,
sestavení plánu údrţby a obnovy,
porovnání výnosů a nákladů v daném období.
Zachycení současného stavu znamená provedení pasportizace objektů. Objekty je potřeba
popsat po jednotlivých konstrukčních prvcích, které generují v čase náklady údrţby a
obnovy. Kaţdý konstrukční prvek je třeba ohodnotit stavem opotřebení a od tohoto bodu
vyčíslit náklady obnovy a údrţby, které mají pro kaţdý konstrukční prvek své cyklické
zákonitosti. Následně se pro ţivotnost objektu, případně pro stanovený časový investiční
48
horizont, spočítají po jednotlivých letech náklady obnovy a údrţby za objekt jako celek. Při
těchto výpočtech je vhodné zobrazení i po jednotlivých konstrukčních prvcích, protoţe těchto
informací lze vyuţít při provádění skutečných oprav a nejenom pro stanovení potřebné výše
finančních prostředků.
Obdobně jak byly stanoveny finanční nároky na objekt je potřeba pro sledované období
vyčíslit příjmovou stránku věci. Správce objektu z tohoto hlediska zajímá pouze „čistý“ příjem
z bytových jednotek za objekt jako celek. To znamená, ţe platby za energie a sluţby nejsou
podstatné pro sledování příjmů, protoţe tyto poloţky generují jen transfer peněz, které putují
od
nájemníků
přes
správce
objektu
skutečným
poskytovatelům
energií
a sluţeb. Správce zajímají příjmy, které jsou vázány nebo určeny pro údrţbu a obnovu
objektů. Jedná se především o fond oprav případně dalších poplatků, které jsou vázány
např. k platbám za výtah apod.
49
Tab. 6.3 Navržená metodika pro technicko-ekonomické řešení údržby a obnovy.
DÍLČÍ CÍL
AKTIVITA
1
Zjištění základních údajů o stavbě
1.1
Charakteristika stavby vycházející z pasportu
1.2
Orientační ocenění stavby dle současného stavu
1.3
Doplnění databáze údajů o stavbě
1.4
Doplnění dokumentace skutečného provedení stavby
2
Zjištění preferencí vlastníků i uživatelů a omezujících podmínek daných
veřejným zájmem
2.1
Provedení průzkumu mezi vlastníky a uţivateli stavby
za účelem stanovení preferencí konstrukční prvků a
kritérií
2.2
Vyhodnocení průzkumu a stanovení výsledných vah pro
vlastníky a uţivatele
Zjištění omezujících podmínek daných veřejným
2.3
zájmem
3
Zjištění konstrukčních prvků, které budou součástí údržby a obnovy
(diagnostika stavu stavby a návrhu na její údržbu a provádění oprav)
3.1
Rozdělení stavby na konstrukční prvky
3.2
Stanovení kritérií pro hodnocení konstrukčních prvků
z hlediska technologie oprav, rozsahu poškození
3.3
Zjištění údajů o jednotlivých konstrukčních prvcích,
hodnot hodnotících kritérií a sestavení variant pro řešení
3.4
Zjištění technických řešení hodnocených konstrukčních
prvků a jejich dodavatelů
3.5
Zjištění hodnot kritérií pro jednotlivá řešení
konstrukčních prvků
4.
Sestavení variant pro řešení údržby a obnovy pomocí modelů
technicko-ekonomické analýzy
4.1
Simulace důsledků technicko-ekonomických hypotéz
degradace stavebního objektu pomocí MDM
4.2
Stanovení hodnoty uţitku pro jednotlivé varianty
z pohledu uţivatele i vlastníka stavebního objektu
4.3
Posouzení pomocí modelu technicko-ekonomické
analýzy
Buildpass-obnova a údrţba budov
4.4
Zpracování výsledné varianty jako optimální varianty
analyzující stav a návrh priorit řešení
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
6
6.1
6.2
6.3
6.4
Předpis údrţby a obnovy
Ekonomická bilance stavebního objektu
Rentabilita stavebního objektu
Poţadavky na investice
Plánování a optimalizace vynaloţených nákladů
Harmonogram údrţby a obnovy, kontrol a revizí
Zajištění smluvních vztahů a dlouhodobých objednávek
Smlouvy na dobu určitou
Servisní smlouvy
Dlouhodobé objednávky
Poradenská činnost, konzultace, technická pomoc
Územní a stavební řízení
50
Zpracování komplexního databázového a expertního systému je
náročné
a vyţaduje součinnost řady odborníků a specialistů. Počítačová podpora sledování,
zpracování a vyhodnocení reálného technického stavu objektu zajišťuje systémový přístup.
Součástí správy domů je zajišťování běţné a havarijní údrţby, revizí technických zařízení
domu, oprav a rekonstrukcí společných částí domu. Vykonavatelem těchto úkonů je správce
nebo vlastník. Základní povinností vlastníka bytového fondu, vyplývající z předmětu
vlastnictví podle Listiny základních práv a svobod, je plynulý a bezporuchový provoz a
správa kaţdého domu, tzn. starost o majetek. Výkon správy bytových domů by měl
představovat soustavnou a důslednou péči, která předpokládá navázání smluvních vztahů
například s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, ale i na zajištění údrţbářských
prací nejrůznějších profesí, servisních firem a organizací zajišťujících další sluţby spojené
s bydlením.
5.3
Nástroje Facility Managementu k prodloužení užitku staveb
Řízení provozu a údrţby budov se stává komplexní činností zaloţenou na trţních vztazích,
která je stále více svěřována profesionálním firmám. Řádné uţívání vyţaduje vedení
evidence o zásazích do technického (úpravy, opravy, údrţba) a ekonomického (vyuţití ploch,
pronájem, náklady na energie) stavu objektu. V legislativě ČR končí povinné dokumentování
stavu objektů dokumentací skutečného provedení stavby. Ve fázi uţívání se povinně
dokladují pouze změny podléhající stavebnímu řízení. Chybí průběţné vyhodnocování
provozu budov zejména v technických, ekonomických, environmentálních, ale i sociálních
parametrech. Jedním z pouţitelných nástrojů k prodlouţení uţitku a efektivnosti stavebního
díla v kontextu veřejného zájmu je vyuţití Facility managementu.
5.3.1 Nástroje k prodloužení užitku stavebních děl
Uţitek stavebního díla závisí ve značné míře na dlouhodobém zachování projektovaných
vlastností jeho funkčních dílů a materiálů. Kromě zákonných povinností udrţovat dílo formou
řádné údrţby je tato činnost i ve vlastním zájmu uţivatele – vlastníka. Aby převzaté dílo
slouţilo k plné spokojenosti vlastníka a vykazovalo parametry dané projektovou
dokumentací, je nutné, aby jiţ v počátečním období uţívání nezpůsobil nevhodnými zásahy
znehodnocení díla a řídil se pokyny pro provoz a údrţbu jednotlivých zařízení,
formulovaných ve standardních návodech na uţívání staveb a udrţoval a vedl další
dokumentaci související s provozem. Odpovídající dokumentací, dosaţitelnou ve fázi uţívání
stavby rozumíme zejména:
-
dokumentaci skutečného provedení stavby,
pasport budovy (prostorový, stavební, technologický),
standardní návody pro uţívání stavebních děl,
dokumentaci uţívání a provozu budovy,
dokumentaci strategických cílů.
5.3.1.1 Dokumentace skutečného provedení stavby
Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS) se skládá ze 4 částí dle přílohy 3
vyhlášky č.499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, kterou se provádí některá ustanovení
stavebního zákona č. 183/2006 Sb., přičemţ odstavce 1.2 a 1.3 obecně upravují obsah
výkresové dokumentace DSPS a v technické praxi jsou:
1) Geodetická část DSPS – (G–DSPS)
2) Stavební část DSPS – (S–DSPS)
51
Pokud se obě části měří geodetickými metodami vzhledem k vytyčovací síti stavby, je moţno
následně vyhotovit kompletní dokumentaci, a to jak ve 2D (klasické výkresy), tak ve 3D. Při
tvorbě 3D dokumentace je moţno následně připojit prvky vybudované v rámci tzv. PSV a
vyhotovit pasport stavby jako celku, následně objektu, resp. patra, resp. bytu, resp.
jednotlivých místností tak, jak se dnes předávají tyto pasporty vlastníkům a následně
uţivatelům.
Geodetická část DSPS – (G-DSPS)
Měří se prvky, které se následně dokumentují v Základní mapě (ZM) velkého měřítka ČR a
tzv. Digitální technické mapě města (DTMM), závodu, komunikace atd. Neměří se tedy
vnitřní stavební prvky stavby. Část tohoto měření se můţe pouţít pro vytvoření
geometrického plánu, a to pokud se zaměří potřebné prvky. Předmětem měření jsou
všechny stavební objekty, které jsou obsahem projektové dokumentace, hranice pozemků
vzniklé dokončením stavebních objektů, blízké body polohového bodového pole a vybrané
identické body, podle typu mapy katastru nemovitostí (KN), resp. mapy pozemkového
katastru (PK).
Stavební část DSPS – (S-DSPS)
Vytváří se tzv. aktualizovaná projektová výkresová dokumentace s uvedením skutečných,
tzn. realizovaných hodnot. Měří se všechny hodnoty, které mohly být a vţdy vlivem stavební
činnosti jsou změněny tak, ţe se určuje jejich skutečná prostorová poloha vůči vytyčovací sítí
stavby. Jsou-li zaměřeny rohy jednotlivých stavebních prvků v souřadnicích, je moţno pouţít
kótování, které se následně přepočte do prostorových souřadnic. Kaţdý bod musí však být
jednoznačně určen.
5.3.1.2 Pasport budovy
Pasportizace je jedním z dokumentů, který zvyšuje uţitné i komerční hodnoty stavebních
objektů a informuje uţivatele a případné provozovatele v budoucnu o tom, ţe s objektem
bylo v minulosti nakládáno profesionálně, ţe vkládané prostředky do jeho obnovy a údrţby je
moţné ověřit na základě dokumentace. Technicko-ekonomicky orientovaný koncept
integrovaného dokumentu pro ţivotní cyklus budov byl zpracován v roce 2006 na Fakultě
stavební ČVUT v Praze s názvem Europas nemovitosti se zaměřením na bytový objekt a
aktualizován v roce 2007 pod názvem EUROPAS NEMOVITOSTI – Zaměření na bytový
objekt, pořizování a správu nemovitého majetku.
5.3.1.3 Standardní návody pro užívání stavebních děl
Cílem standardních návodů (dále SN) je chránit současný majetek uţivatele doporučeními
k omezení moţných ztrát (časových i majetkových), dříve neţ k nim dojde. Vytvořit
a ověřit standardní postupy a metody monitorování technického stavu stavebních objektů
a jejich systematické údrţby, oprav, modernizací a rekonstrukcí. K tomu je třeba analyzovat
a definovat nejčastější a nejzávaţnější nedostatky a chyby projevující se:
-
ve způsobu údrţby a péče o nemovitost,
v technickém stavu budov,
v navrhování a realizaci oprav a modernizací a rekonstrukcí.
Na podkladě podrobné analýzy vad stávajících objektů obdobné funkce a konstrukce
a jejich příčin jsou v SN uvedeny moţné přístupy k jejich nápravě, pravidla pro uţívání,
preventivní prohlídky jednotlivých stavebních dílů a funkčních celků, účelný systém
dokumentace výsledků prohlídek a zkoušek, návrh rozhodovacích algoritmů respektujících
technické i ekonomické aspekty předpokládaných oprav a modernizací.
Aby se předešlo sporům při případných reklamacích a došlo k ujasnění vzájemné
komunikace v rámci smluvní záruční doby předkládá zhotovitel uţivateli při předání a
52
převzetí stavby pokyny k uţívání formou SN. Někdy je vytvářen materiál s názvem
Příručka správce objektu, Příručka nájemce apod.
5.3.1.4 Dokumentace užívaní a provozu budovy
Provozní řád budovy
Problematiku provozování (uţívání) stavby podrobně řeší doporučený standard metodický
DOS-M ČKAIT, metodická řada DOS 06.01-2002 Převzetí a provozování staveb při realizaci
projektů spojených s výstavbou a jeho přílohy, které stanoví poslání a způsob zpracování
provozní dokumentace stavby a obvyklý obsah provozní dokumentace na úrovni stavby.
Provoz budovy lze modelovat jako soubor řízených procesů, členěný dle předvídatelných
provozních situací u kterých příčinu známe předem, ale nelze ji zcela odstranit běţnými
prostředky. Předvídatelné provozní situace lze členit dle doporučení ČSN P ENV 1991-1 na:
-
trvalé provozní situace, při kterých lze zaručit optimální úroveň provozu,
krátkodobé (přechodné) provozní situace, při kterých zaručujeme jakost provozu
ve stanovených mezích při uplatnění přechodných opatření,
mimořádné provozní situace, při kterých nezaručujeme jakost provozu
ve stanovených mezích, ale pouze bezpečnost osob a v maximální míře zachování
majetku a budov.
Plynulost a bezpečnost provozu zabezpečuje provozní řád budovy, který má regulovat
všechny předvídatelné provozní situace. Prvotní osnova provozního řádu by měla být
u novostavby a rekonstrukce součástí studie jako podklad pro projekt budovy. Osnova musí
vycházet z regulovaných poţadavků na stavby vymezených nařízením vlády
č. 163/2002 Sb. Patří sem: Mechanická odolnost a stabilita, Poţární bezpečnost, Hygiena,
ochrana zdraví a ţivotního prostředí, Bezpečnost při uţívání, Ochrana proti hluku
a Úspora energie a ochrana tepla.
Tradiční formou zpracování je paragrafové uspořádání provozního řádu, pokud moţno ve
stručné a přehledné podobě, které vychází především z potřeb běţných uţivatelů budovy. Ti
jsou
zpravidla
povinni
se
prokazatelně
seznámit
s provozním
řádem
a dodrţovat jej. U sloţitějších provozů je účelné vypracovat rejstřík. Vyšším stupněm
zpracování provozního řádu je popis jednotlivých uţivatelských procesů a přiřazení
odpovídajících procesů správy. V tomto systému pracuje řada softwarových programů
dostupných na trhu. Grafické programy zvyšují názornost a účinnost ustanovení
provozního řádu.
5.3.1.5 Dokumentace strategických cílů
Formulování strategických cílů je úkolem vlastníka v součinnosti se správcem budovy.
Slouţí k identifikaci kvality budovy v současných vnějších podmínkách za účelem
systémového plánování takových opatření, která povedou k předem definovanému cíli.
Výslednou strategii ovlivňuje zejména forma vlastnictví, vnější podmínky, komplexní stav
budovy a profil správce budovy. Existence strategických cílů je dokladem kvality řízení
provozu budovy.
5.3.2 Lidský faktor
Zásadní vliv na celkové náklady v rámci uţívání stavby má lidský činitel a zejména pak
osoby nebo skupiny osob podílející se na její správě a údrţbě. Jedním z dlouhodobých úkolů
je začít uplatňovat novou profesi managera provozu budov – facility managera. Manaţer
provozování stavby je funkce určená pro fázi uţívání projektu (fázi provozní). Manaţer
provozování stavby je obvykle představitelem uţivatele (stavby) na úrovni manaţera (např.
ředitele) organizace (firmy nebo její části), která bude stavbu provozovat, nebo jí bude
provozování stavby podřízeno. Manaţer provozování stavby zpravidla připravuje jiţ
53
ověřování splnění stanovených podmínek ve fázi vyzkoušení a průkazů. Aţ do průkazného
ověření splnění cílů projektu má být, ve věcech realizace projektu, stanovena také jeho
podřízenost (odpovědnost) manaţerovi projektu.
5.3.3 Závěr k nástrojům FM k prodloužení užitku staveb
Nástroje k prodlouţení uţitku stavebních děl by měly být důsledně vyţadovány vnějším
technicko-ekonomickým prostředím. Jsou vlastně další disciplínou obecného Facility
managementu. Měly by být efektivní z hlediska zajištění udrţitelného rozvoje a to nejenom
v environmentální, ale i ekonomické a sociokulturní oblasti. Některé z nich jsou nedílnou
součástí protokolu o předání a převzetí dokončeného díla. Do popředí zájmu společnosti
vstupuje environmentální účinnost, to znamená zejména ve stavebnictví sniţování
environmentální zátěţe, hlavně po dobu ţivotnosti. Udrţitelné stavění zahrnuje celý cyklus
odborných prací s akcentem na provoz stavebního díla, kde nástroje na řízení a hodnocení
provozu budov mají své místo. Význam Facility managementu v kontextu nákladů ţivotního
cyklu staveb, uţitků a zachování dlouhodobého, udrţitelného rozvoje v investicích stále roste
a začíná se promítat i do bytové politiky. Významným aspektem bytové politiky je nezbytnost
prohloubení profesionalizace provozu a správy bytového fondu. V letech direktivního řízení
národního hospodářství došlo mimo jiné k hlubokému propadu profesionality a naopak k
nárůstu amatérismu ve správě bytového majetku, který se významně promítl i do hlubokého
dluhu v údrţbě a obnově bytového fondu. Správa bytového majetku dokonce po dlouhou
dobu byla odkázána do role činností společensky nepříliš významných. Má-li být odstraněn
dlouhodobý dluh v běţné údrţbě a obnově bytového hondu a máme-li zamezit vzniku
nového, pak správa bytového fondu musí být vykonávána zcela efektivně, coţ nelze
dosáhnout bez plošného uplatnění metody Facility managmentu, tedy profesionalizací
uvedených činností.
54
6
Závěry
6.1
Závěry pro realizaci v praxi
Špatný technický stav stávajícího bytového fondu je jedním z hlavních problémů především u
starších vícepodlaţních bytových domů. Zanedbanost části staršího bytového fondu je
důsledkem výrazně podhodnocené údrţby v minulých desetiletích dané dlouhodobým
nedostatkem finančních prostředků. V důsledku odkládání potřebných oprav je řada
konstrukčních částí obytných budov ve stavu, který vykazuje váţné závady projevující se
sniţováním uţitných vlastností, zvýšenými provozními náklady a stále častěji i sníţenou
provozní bezpečností. Obecně jsou závady způsobeny zejména pouţitým méně kvalitním
stavebním materiálem, nekvalitní stavební prací, nedodrţováním předepsané technologie a
nedodrţováním pravidelných cyklů a rozsahu údrţby a oprav.
Práce byla zpracována na základě studia dostupné odborné literatury a především na
základě vlastních praktických zkušeností s danou problematikou. Výstupy jsou pouţitelné ve
stavební praxi nebo nabádají k dalšímu rozvoji oboru FM. Závěry pro realizaci v praxi byly
blíţe specifikovány v předcházející kapitole. Zásadní doporučení pro praxi lze uvést:
Bytový fond
-
koncentrování obnovy skupin objektů a zlepšení kvality území jako celku vede
k zlepšení výnosů komerčních a následně i bytových ploch, k zlepšení image celého
území,
-
bytový fond je nutné posuzovat diferencovaně podle konstrukčních technologií.
Existují velké rozdíly v očekávané zbytkové ţivotnosti, v moţnostech obnovy
jednotlivých typů staveb, diference existují rovněţ v atraktivitě umístění v obytných
územích.
-
existují bytové domy, které představují stavby v poslední třetině jejich očekávané
reálné ţivotnosti. Řešení postupů jsou závislá na širších okolnostech daných
umístěním v obci a
regionu, existujícím hospodářským potenciálem, stavem
zaměstnanosti, případně dalších vlivech v obci a regionu.
-
existují bytové domy, které svým umístěním a strukturou bytů představují nízkonákladové bydlení v lokalitách, které by získaly na atraktivnosti náhradou existujícího
bydlení za bydlení střední, nebo vyšší kategorie. Situace vyţaduje vytvoření
technicko-ekonomických variantních řešení a metodiku jejich posuzování v lokálních
podmínkách. Potenciál nízkonákladové změny struktury bytů z malých na střední a
velké můţe být prvním ekonomickým podnětem k budoucím změnám v bytových
domech.
-
pro revitalizaci skupin objektů je účelné zpracovat studie proveditelnosti. Jedná se
zejména o moţnosti nástaveb a přístaveb (garáţe, objekty občanského vybavení
apod.). Ekonomický efekt by měl být promítnut do zhodnocení bytového fondu.
55
Byty
-
pro hospodaření s byty je ekonomicky důleţité vytvořit databázi očekávaných cyklů
údrţby a obnovy jednotlivých konstrukčních prvků bytového domu. Stavebními
změnami dosáhnout zlepšení tepelně technické kvality bytových domů. Významný je
další vývoj organizačních postupů při obnově bytů a bytových sekcí a jejich časový
harmonogram.
-
pro hospodaření s byty je ekonomicky nezbytné veškeré náklady a výnosy z
jednotlivých
objektů vést adresně na byt a bytovou sekci domu. Potřeba
distribuované evidence se týká jak provozních nákladů (sluţby), tak nákladů na
údrţbu a obnovu, přijímaných úvěrů ale také smluvních vztahů s vazbou na přijaté
úvěry, vytvořené úspory z titulu zateplování jednotlivých objektů a pod.
-
pro jednotlivé objekty (zejména po jejich stavebních úpravách a obnově) by měla být
zpracována diferenciace nájemného z hlediska bonity bytu. Vytvoření ohodnocení
bytů dle podlaţnosti, orientace ke světovým stranám, orientace k expozici hluku,
expozice vůči nočnímu osvětlení v uliční frontě, charakter oslunění, jsou pouze
nastíněné dílčí vlivy pro hodnocení. Existuje celá řada vnitřních vlivů souvisejících s
dispozicí bytu a jeho kvalitou, dispozicí budovy a umístněním technických zařízení v
budově (výtahy, kotelny, výměníky, agregáty, vjezdy do garáţí, funkce objektů a
ploch v okolní bytu–domu apod.). Transparentnost vztahu pro vybrané nájemné a
poskytnuté uţitky je ţádoucí.
-
pro kategorizaci bytů v objektu by měly být zohledněny rovněţ individuální subjektivní
preference bytů z hlediska nájemníků (uţivatelů bytu). Jedná se zejména o
individuální hodnocení uţivatele jak polohy bytu v objektu tak individuální hodnocení
uţivatele polohy bytu vůči dopravní infrastruktuře (jak veřejná doprava tak individuální
doprava, parkování, garáţování apod.), sportovním zařízením, školním zařízením.
Samostatnou otázkou hodnocení kategorizace uţitných hodnot bytů je dostupnost
komunikačních technologií (provoz vlastního serveru pro potřeby uţivatelů bytů,
kapacita datových spojení).
–
klasifikace energetické náročnosti bytu je dalším kritériem uţitných vlastností
kvalifikovatelných v kategorizaci bytu v rámci stavebního objektu (rekuperace tepla,
charakter ohřevu a distribuce teplé vody apod.)
56
6.2
Vlastní přínos práce
Práce přináší nový pohled na problematiku údrţby a obnovy staveb a konstrukcí a mění
postup myšlení při samotné tvorbě přípravy údrţby a obnovy. Při správě majetku je důleţité
vědět kolik finančních prostředků bude zapotřebí pro jeho dlouhodobou obnovu
a údrţbu. Správné zpracování plánu obnovy a údrţby je nezbytnou součástí čerpání
finančních prostředků na pokrytí nákladů spojených s ţivotním cyklem objektu. Výstupy
z aplikačních softwarů se odrazí, spolu s dalšími provozními faktory, do příjmových potřeb
z provozování vlastněných objektů. V krajním případě se můţe ukázat, ţe dlouhodobý
provoz některých budov můţe být ztrátový a je lepší se objektu zbavit nebo změnit způsob a
úroveň uţívání objektu (zavedení nových funkcí, záměna stávajících funkcí objektu).
Zpracování dlouhodobé obnovy a údrţby lze rozdělit do tří základních skupin:
1) zachycení současného stavu, zejména:
- zjištění rozsahu fyzického opotřebení stavby na základě průzkumu,
- stanovení doby ţivotnosti stavby a konstrukčních dílů,
- stanovení pořizovací ceny stavby vztaţenou k času realizace obnovy.
2) sestavení plánu údrţby a obnovy, zejména:
-
stanovení průměrných ročních nákladů na cyklicky prováděnou údrţbu a opravy,
stanovení průměrných ročních nákladů na provoz, sluţby, odpisy.
3) porovnání výnosů a nákladů v daném období, zejména:
-
stanovení výše nájemného před a po obnově.
Globálním kritériem ekonomiky správy majetku by měla být míra kompenzace nákladů
údrţby a obnovy úsporou běţných nákladů provozu a prodlouţení fyzické ţivotnosti staveb.
Vyšší kvalitativní standard pořízení sniţuje náklady na údrţbu a obnovu, zvyšuje dobu
ţivotnosti a naopak. Kritériem hospodárnosti je optimalizace vynaloţených nákladů.
Závaţným rysem současného stavu je, ţe u jednotlivých staveb není řádně zjištěna úroveň
zanedbané údrţby. Stávající stav můţe být šetřen pouze na základě rozboru jednotlivých
stavebních, technických a technologických částí staveb a jejich ohodnocení. Zpracování
těchto propočtů stále není běţnou záleţitostí mnohdy u zásadních rozhodnutí často i
nákladných obnov staveb.
Na základě rozboru nových forem údrţby a obnovy staveb a konstrukcí v těchto třech
základních skupinách lze vlastní přínos práce charakterizovat následovně:
-
podrobný rozbor současného stavu řešené problematiky,
analýza problémů údrţby a obnovy,
princip metodické koncepce nových forem údrţby a obnovy staveb a konstrukcí.
Pořizování dlouhodobého majetku (investic) v soukromé i veřejné sféře je sloţitý
a časově, finančně i organizačně náročný proces. Pozornost řídící i odborné veřejnosti byla
dosud zaměřena na koncepční, přípravné a realizační etapy investičního procesu.
Ekonomicky, organizačně i technicky neméně významná je však i exploatační fáze procesu –
provozování, údrţba, opravy či rekonstrukce majetku stavebního a strojního charakteru.
Zatímco pořizování nových staveb a obecně investic je po stránce odborných kádrů zajištěno
středoškolskou a vysokoškolskou výchovou odborníků ve stavebních profesích, je fáze
vyuţívání, provozu mnohdy nákladně pořízených stavebních fondů (majetku), údrţby a
oprav ponechána samovzdělávacím schopnostem jednotlivých provozních a řídících
pracovníků. Neprofesionální správa majetku, zejména nemovitého, jeho provoz a související
sluţby mají mnohdy za následek nehospodárné vynakládání soukromých i veřejných financí.
57
Správa majetku je obor, jehoţ náplní je komplexní plánování a správa veškerých podpůrných
činností ve firmách všeho druhu, často prezentovaný jako průnik tří oblastí označovaných
zkratkou 3P (Pracovníci – Procesy – Prostory). Správce majetku je tedy zodpovědný za
optimální provoz budov, jejich technické zařízení, funkceschopnost a dále za veškeré
činnosti probíhající uvnitř i vně budov.
Zatímco odborné poţadavky na profese, zabývající se v praxi správou majetku stále rostou,
teoretické komplexní vysokoškolské vzdělání oboru správy majetku ve formě studijního
programu nebo oboru je u nás dosud zcela opomenuto, a to i přes celosvětový rozmach této
profese a dynamický rozvoj praxe v České republice. V současné době absenci komplexní
výuky supluje pouze systém studijních kurzů a předmětů na některých fakultách, který však
nezahrnuje nejdůleţitější technické a provozní stránky oboru a dále systém odborných
konferencí pořádaných českou pobočkou IFMA.
V těchto souvislostech je významná i pedagogická stránka práce, zejména vazbou na
studijní obor „Správa majetku a provoz budov“ na Fakultě stavební VŠB-TU Ostrava.
Obecně zřízení oboru vycházelo z celkové absence vysokoškolského vzdělání v této
dynamicky se rozvíjející profesi. Důvod zřízení nového studijního oboru „Správa majetku a
provoz budov“ právě na Stavební fakultě Vysoké školy báňské je spatřován především
v moţnostech, které stavební fakulta v současné době nabízí. Absolvent stavební fakulty jiţ
dnes není pouze ryzím technikem v oboru stavitelství, ale také vysokoškolsky vzdělaným
odborníkem s teoretickými znalostmi z oblastí managementu a práva (Katedra městského
inţenýrství zajišťuje výuku stavební ekonomiky, managementu a legislativy). Facility
management se v zásadě věnuje otázkám správy a provozu nemovitého majetku, věnuje se
tedy fázi vyuţívání investic (budov, inţenýrských sítí atd.). Pro profesionální sluţby v oblasti
FM je však důleţitá znalost celého investičního procesu se všemi vazbami na stavební
prostředí, coţ FAST umoţňuje. Studiem na Fakultě stavební je student téţ schopen nabýt
vědomosti
v oboru
technologie
staveb
a
jejich
oprav
a
rekonstrukcí
a geograficko-informačních systémů, které dávají reálný základ pouţití FM softwaru. Výuka
odborníků Facility managementu na Fakultě stavební – Vysoké školy báňské pomůţe doplnit
mezery na trhu v této v ČR nové profesi a otevře fakultě nový směr svého rozvoje s moţností
navázání
nových
kontaktů.
Profil
absolventa
oboru
„Správa
majetku
a provoz budov“ je definován jako technicky vzdělaný odborník s hlubokými znalostmi
investičního procesu, doplněnými o schopnosti plánování, kalkulace a ekonomického
zvaţování kaţdého strategického, taktického či operativního řešení. Absolvent bude z titulu
své
budoucí
profese
podrobně
znát
provozní
potřeby
uţivatele
objektů
se schopnostmi se soustředit i na specifické provozní detaily. Fakulta stavební VŠB-TU
Ostrava se zřízením studijního oboru FM snaţí doplnit mezery na trhu v této v České
republice nové profesi odborníků Facility managementu. Práce svým zaměřením na
problematiku správy majetku doplňuje a rozšiřuje obsahovou stránku odborných předmětů.
6.3
Závěr
Podstatou a základním cílem práce bylo hledání cesty a konkrétních způsobů, jak překonat
krátkodobá hlediska přístupů k údrţbě staveb. Při koncipování této práce byla preferována
snaha o vytvoření uceleného pohledu na ekonomiku správy majetku, a to nejen z hlediska
teoretického, ale i praktického. V bytové politice u nás převládají krátkodobá hlediska, coţ je
důsledkem všeobecně nízké míry koncepčnosti sociální politiky vůbec. Ty se projevují
nedoceněním potenciálních dlouhodobých důsledků bydlení na rozvoj lidského kapitálu,
i v potlačení rozvojových funkcí bytové politiky. Stav údrţby stále neodpovídá reálným
potřebám. Vytváří se tak tzv. nerealizovaná údrţba, tj. dlouhodobé zanedbávání
a nerealizování údrţby a oprav jednotlivých konstrukčních prvků bez ohledu na jejich
plánovanou technickou ţivotnost, poţadované cykly a rozsah oprav. Nerealizovaná údrţba
vyjadřuje rozdíl mezi skutečně realizovanou údrţbou v určitém období a potřebou údrţby a
58
oprav podle plánované technické ţivotnosti. Podstatně zhoršuje funkční vlastnosti a provoz
domů a bytů. Údrţba bytových domů se stále provádí podle plánů, které se sestavují na
základě bezprostředních potřeb zjištěných technickými prohlídkami a na základě připomínek
obyvatel. Rozsah oprav ale neodpovídá skutečným potřebám, výrazně tak narůstá
nerealizovaná údrţba, hlavně u staršího bytového fondu. Předkládané pojetí nových forem
údrţby a obnovy je zaloţeno na integrované přístupnosti s cílem směřování vývoje
problematiky k co nejjasnějšímu vymezení spektra základních forem ovlivňujících ekonomiku
správy majetku.
Pro budoucí orientaci bytové politiky a zejména státní podpory bydlení budou rozhodující
zejména dvě otázky - nakolik bude moţno zvyšovat zatíţení státu veřejnými výdaji
a jakými směry se má státní podpora bydlení zaměřit.
59
7 Seznam použitých informačních zdrojů
[1] Agenda 21 pro udrţitelnou výstavbu. Koncepce udrţitelného vývoje a udrţitelné
výstavby; hlavní úkoly pro udrţitelnou výstavbu; spotřeba zdrojů; vliv výstavby na
udrţitelný rozvoj měst CIB Report Publication 237, české vydání ČVUT v Praze, 2001,
ISBN 80-01-02467-9, 120 str.
[2] BERAN, V., DLASK, P. Management udržitelného rozvoje regionů, sídel a obcí 1. vyd.
Praha: ACADEMIA, nakladatelství AV ČR, 2005. 330 s. ISBN 80-200-1201-X.
[3] BERAN, V., MACEK, D. Nástroje finančního plánování obnovy a zhodnocení budov 1.
vyd. Praha: ČVUT, Fakulta stavební, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2004.
40 s. ISBN 80-01-03028-8.
[4] BERAN, V. Akta stavebního objektu a pas stavebního objektu In: Rozvoj bydlení. Praha:
Česká společnost pro rozvoj bydlení, 2002, s. 91-97.
[5] BERAN, V., DLASK, P., HERALOVÁ, R., BERKA, V. Dynamický harmonogram rozvrhování výroby do času 1. vyd. Praha: Academia, 2002. 170 s. ISBN 80-200-1007-6.
[6] BERAN, V. Management udržitelného rozvoje životního cyklu regionů a jejich staveb 1.
vyd. Praha: ČVUT, Fakulta stavební, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2001.
158 s. ISBN 80-01-02489-X.
[7] BERAN, V. a kol. Europas, nemovitosti se zaměřením na bytový objekt. Zpracováno v
rámci Projektu JPD3.2 Rozvoj dalšího vzdělávání na ČVUT v Praze, Fakultě stavební,
katedře ekonomiky a řízení ve stavebnictví. verze 2005/2
[8] BERAN V. a kol. Ekonomika správy majetku. Udržitelnost, Území a stavební objekt,
Finanční a časový rozvrh cyklické údržby a obnovy. Projekt JPD3 2006-ČVUT v Praze,
2006
[9] BERAN V. a kol. Ekonomika správy majetku. (Vybrané kapitoly ke komplexnímu
příkladu). ČVUT v Praze, Fakulta stavební, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví,
2007, 135 s. vydání první, ISBN 978-80-01-03754-6
[10] BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VI. přepracované a doplněné vydání
2004, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2004,
[11] ČÁPOVÁ, D., KREMLOVÁ, L. Náklady životního cyklu staveb In: Ekonomické a riadiace
procesy v stavebníctve a investičných projektoch. Bratislava: Slovenská technická
univerzita, 2005, s. 40-42. ISBN 80-227-2276-6.
[12] ČÁPOVÁ, D., KREMLOVÁ, L. Opravy a údržba staveb In: Workshop 2004/2. Praha:
ČVUT, Fakulta stavební, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2004, díl 1, s. 3036. ISBN 80-01-03146-2.
[13] ČSN EN ISO 14040 – 14049 – Environmentální management – Posuzování ţivotního
cyklu, soubor norem, ČNI 1998 – 2001
[14] ČSN EN 60300-3-3,14. Management spolehlivosti-Část 3-3: Pokyn k pouţití-Analýza
nákladů ţivotního cyklu. Část 3-14: Pokyn k pouţití-Údrţba a zajištění údrţby, Český
normalizační institut, 2005.
[15] ČSN EN 15221-1,2 Facility management. Termíny a definice. Návod na přípravu dohod
o facility managementu.Český normalizační institut, 2007.
60
[16] DLASK, P. Grafická analýza dat – aplikace GRAC. In: sborník příspěvků 8.ročníku
konference Regenerace bytových domů – Proměny bydlení, Ostrava, únor 2006, str.
189-195, ISBN 80-248-1015-8.
[17] DLASK, P. Modifikovaný dynamický model pro řešení technicko-ekonomických úloh
s použitím rizik a nejistot, Doktorská disertační práce, ČVUT v Praze, 2002.
[18] DLASK, P. MDM 2004 - Příručka uživatele 1. vyd. Praha: Vydavatelství ČVUT, 2004. 30
s. ISBN 80-01-03070-9.
[19] DLASK, P., BERAN, V. MDM 2004 - teoretická příručka 1. vyd. Praha: Vydavatelství
ČVUT, 2004. 90 s. ISBN 80-01-03072-5.
[20] DLASK, P., BERAN, V. MDM 2004 - výuková příručka 1. vyd. Praha: Vydavatelství
ČVUT, 2004. 20 s. ISBN 80-01-03071-7.
[21] DLASK, P. Simulace a optimalizace v engineeringu 1. vyd.: Vydavatelství ČVUT Praha,
FSv, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2001. 90 s. ISBN 80-01-02514-4.
[22] DLASK, P. Použití Modifikovaného Dynamického modelu (MDM) k ověřování strategií
rozvoje. Habilitační přednášky 3/2007, Vydavatelství ČVUT Praha, vydání první, 21 s.
ISBN 978-80-01-03658-7.
[23] GOLLER, S., ANTON, P. Byty a bytové domy - provoz, údržba a opravy (Průvodce pro
majitele, provozovatele a uživatele). 1. vyd. Praha: Svoboda Servis 2001, 130 s. ISBN
80-86320-17-0.
[24] HAČKAJLOVÁ, L. Ekonomika a management 13 1. vyd. Praha: Czech Technical
University in Prague, 2004. 279 s. ISBN 80-01-03060-1.
[25] HÁJEK, P. Pozemní stavby a udržitelný rozvoj. In: seminář Ekologické stavění 1, Praha
2002, s. 79-86, ISBN 80-01-02623- X.
[26] HÁJEK, P. Udržitelná výstavba budov-východiska a principy, příspěvek na konferenci
Pasivní domy, Brno 2005.
[27] HÁJEK, P. Metodika pro komplexní hodnocení kvality budov v rámci životního cyklu. In:
Zborník prednášok z 14.medzinárodnej konferencie Vykurovanie 2006, Tatranské
Matliare 2006, s.585-588, ISBN 80-89216-06-4.
[28] HOLDING, C.S., Adaptive Environmental Assessment and Management, (International
Series on Applied Systéme Analysis), Wiley, Chichester, 1978.
[29] HROMNÍKOVÁ, M. Ekonomika obnovy budov - Ekonomické problémy fyzickej obnovy
budov, Vydavateľstvo STU Bratislava, 1997. CENEKON,
[30] HROMNÍKOVÁ, M. Riadenie obnovy budov, Vydavatelstvo STU Bratislava, 2001, ISBN
80-227-1561-1
[31] Informačně technologický klastr, (sluţby související se správou, provozem a údrţbou
majetku a procesů s nimi spojených - FM ) [Online]. 06-08-2006 [cit. 28-07-2006].
Dostupné na www.iteko.cz
[32] International Facility Management Association - Czech Republic, [Online]. 08-08- 2006
[cit. 26-07-2006]. Dostupné na www.ifma.cz
61
[33] Kolektiv autorov Životnost stavebných materiálov a konštrukcií bytového domu,
Ministerstvo výstavby a veřejných prác Slovenskej republiky, Bratislava, 1999, ISBN 8088997-02-X
[34] Kolektiv autorů Udrţitelný rozvoj v oblasti správy majetku. Vzdělávání metodiků veřejné
správy a profesních organizací při pořizování, správě a obnově veřejného
majetku.ČVUT v Praze, fakulta stavební, katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví,
2006, 1. vydání, ISBN 80-01-03578-6.
[35] Kolektiv řešitelů VZ 05. Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb,
stavebních podniků a území. Hypotézy k VZ 05. ČVUT v Praze, fakulta stavební,
katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2005, 1. vydání, ISBN 80-01-03380-5.
[36] Kolektiv řešitelů VZ 05. Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb,
stavebních podniků a území. Analýza dat a řešení v 2006. ČVUT v Praze, fakulta
stavební, katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2007, 1. vydání, ISBN 978-80-0103679-2.
[37] KUPILÍK, V. Závady a životnost staveb. Grada Publishing, Praha 1999, ISBN 80-7169581-5.
[38] KUPILÍK, V. Životnost a opotřebení bytových domů. Management udržitelného rozvoje
životního cyklu staveb, stavebních podniků a území. MSM 6840770006 - 2005.
[39] LUX, M., a kol. Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť
Sociologický ústav AV ČR 2005, 179 s. ISBN 80-7330-075-3
[40] MACEK, D., TOMÁNKOVÁ, J., SMEJKALOVÁ, A. Nástroje finančního plánování obnovy
a zhodnocení budov Praha: ČVUT, 2004. 44 s. ISBN 80-01-03148-9.
[41] Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR, sekce stavebnictví: Průzkum a hodnocení
stavebně technického stavu panelových domů, Informační centrum ČKAIT Praha 2006,
134 s. ISBN 80-86364-20-8
[42] MIKŠ, L., MIKŠ R. Jakost funkčních dílů ve vztahu k riziku poruchy objektu In: Kvalita
v stavebníctve – 5. vedecko-technická konferencia s medzinárodnou účasťou, TU
Košice, říjen 2002 ISBN 80–709 –893-8
[43] MIKŠ L., MIKŠ R. Analýza vad staveb a jejich důsledků, In: České stavebnictví 2003,
č.7- 8, s. 20-21, ISSN 1213-6468
[44] MIKŠ L. a kol. Údržba a rekonstrukce starších městských budov, Grantový projekt
GAČR 103/02/1252, Brno 2004
[45] Národní síť Zdravých měst České republiky (NSZM ČR) [Online]. 02-08-2006 [cit. 1507-2006]. Dostupné na http://www.nszm.cz/cb21/
[46] NOVÁKOVÁ, H. Dokumentace ke správě obytného domu a provozu technických
zařízení. Praha: Polygon, 2006.
[47] Politika územního rozvoje České republiky - příloha časopisu Urbanismus a územní
rozvoj, ročník IX – č. 3/ 2006, ISSN 1212-0855, MK ČR E 7021.
[48] Průběh ţivotního cyklu [on-line]. 2006, poslední revize 24-11-2006 [cit. 24-11-2006].
Dostupné na http://www.qualiform.cz/download/Prubeh_ziv_cyklu.doc
[49] PÚCHOVSKÝ, B. Porovnanie jednotlivých sposobov výpočtu nákladov na opravy a
údržbu stavebného objektu, Facility management 2007: Zborník prednášok z 5.
62
konferenice so zahraničnou účasťou, Bratislava, 2007, ISBN 978-80-89216-15-4., str.7982
[50] ROSS, F.W., BRACHMANN, R., HOLZNER, P. Zjišťování stavební hodnoty budov
a obchodní hodnoty nemovitostí, 26. vydání, Consultinvest Praha, 1993, ISBN 80901486-0-3
[51] SOMOROVÁ, V. Facility management – metóda efektívneho spravovania stavebných
[52] SOMOROVÁ, V. a kol. Optimalizácia nákladov spravovania stavebných objektov
metódou facility mangementu. Monografia. STU Bratislava 2007, ISBN 978-80-2272782-2.
[53] Soubor úvodních technických listů, soubor technických listů výsledků řešení 2005 a
2006 [Online]. 10-04-2007 [cit. 30-07-2007]. Dostupné na www.cideas.cz.
[54] STERNOVÁ, Z. a kol. Obnova bytových domov, Hromadná bytová výstavba do roku
1970, Jaga group, Bratislava 2001, ISBN 80-88905-53-2
[55] STERNOVÁ, Z. a kol. Obnova bytových domov II, Hromadná bytová výstavba po roku
1970, Jaga group, Bratislava 2002, ISBN 80-88905-68-0.
[56] ŠTEFAN, R. Znehodnocení staveb stářím a jeho stanovení v ČR a v zemích EU, In:
Soudní inženýrství 5. ročník 10-1999, s. 274-281
[57] ŠTRUP, O. Význam technické správy budov v kontextu facility managementu. Sborník
z konferencie Facility management 2005
[58] ŠTRUP, O. Softwarová podpora FM, In: Facility management news 1/2006, str.2-4,
ISSN 1212-348X
[59] TICHÝ, M. Ovládání rizika. Analýza a management. 1. vyd. Nakladatelství C.H. Beck,
2006, 396 s. ISBN 80-7179-415-5
[60] TOMÁNKOVÁ, J. Technicko-ekonomická analýza stavebních objektů In: Ekonomické a
riadiace procesy v stevebníctve a investičných projektoch. Bratislava: Slovenská
technická univerzita, 2005, díl 1, s. 224-227. ISBN 80-227-2276-6.
[61] TOMÁNKOVÁ, J a kol. Europas nemovitosti. Zaměření na bytový objekt, pořizování a
správu nemovitého majetku bydlení, vydání první, ČVUT, Fakulta stavební, Katedra
ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2007, 82 s. ISBN 978-80-01-03651-8.
[62] TOMÁNKOVÁ, J., FRKOVÁ, J. Management udržitelného rozvoje životního cyklu
staveb, stavebních podniků a území 1. vyd. Praha: Czech Technical University in
Prague, 2004. 84 s. ISBN 80-01-03155-1.
[63] Udrţitelná výstavba ( Sustainable Construction ), [Online]. 10-08-2006 [cit. 11-07-2006].
Dostupné na www.substance.cz
[64] Vyhláška č. 540/2002 Sb. o oceňování majetku, k provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., v úplném znění k 1.1.2007, tab. č. 7 -Předpokládaná ţivotnost
konstrukcí a vybavení.
[65] VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O. Podpůrné procesy a snižování režijních nákladu.
PROFESSIONAL PUBLISHING 2003. ISBN 80-86419-45-2
63
[66] VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O., PAVLÍK, M. Facility management a public private
[67] VYSKOČIL, V., ŠTRUP, O. Facility management-metoda řízení podpůrných činností.
První vydání, Ostrava 2007, 166 s. ISBN 978-80-248-1569-5.
[68] www.qualiform.cz/download/dalsi/def_ek_charakteristik_zcsd.doc.
zpracování 2007]. Dostupný www.qualiform.cz/download/
64
[online;
rok
Autor:
doc. Ing. František Kuda, CSc.
Katedra, institut:
Katedra městského inženýrství
Název:
Zvyšování kvalifikace správců bytových domů
jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu
Místo, rok, vydání:
Ostrava, 2010, 1. vydání
Počet stran:
125
Vydala:
VŠB – TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA
17. listopadu 15/2172
708 33 Ostrava - Poruba
Tisk:
Ediční středisko VŠB-TU Ostrava
Náklad:
100 ks
ISBN 978-80-248-2319-5
222

Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj

Transkript

Podobné dokumenty

Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v investičných

A. Oznameni EIA Letnany Sever

stavební hmoty a výrobky

regionální rozvoj v době krize

Vliv (chování) uživatele na environmentální přínos

H – Personální zabezpečení - přednášející

Výroční zpráva 2010 - IV. interní klinika

Reference

Vzdělávací program "Ekonomika údržby a obnovy bytových domů"

Základní ustanovení

účetní závěrka a účetní uzávěrka v účetní jednotce

regionální disparity a hospodářské subjekty v regionálním rozvoji