Rostoucí trh s novými byty, který letos směřuje k

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.
ESTATE
REAL REAL
ESTATE
NEWSLETTER
NEWSLETTER
ROSTOUCÍ TRH S NOVÝMI BYTY, KTERÝ LETOS SMĚŘUJE K REKORDNÍM PRODEJŮM
Obsah:
Rezidenční nemovitosti
1)
Nové byty táhnou, nabídka se rozšiřuje
2)
Cena luxusního bydlení roste nejvíce ve Vancouveru
Komerční nemovitosti
3)
Proč investovat do kanceláří?
4)
Hotely hlásí nejlepší sezónu za poslední roky.
Pomohla jim vedra
5)
Bratislavské hotely sa čoraz lepšie plnia turistami
Realitní byznys
6)
Ústavní soud: Za vyvlastněné pozemky má stát
zaplatit tržní cenu
7)
20 let hypoték oslavíme rekordním rokem. A možná i
úrokovým dnem!
English corner
8)
Greek Island of Rhodes Making Luxury Market
Comeback
BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je
registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.
31/08
2015
BDO Appraisal services – Znalecký ústav
s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate
Rezidenční nemovitosti
Newsletter
BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter
metr čtvereční), ale naopak ubraly na prodejích střednímu
segment, tedy bytům s cenou od 45 do 60 tisíc za metr
čtvereční.
1) Nové byty táhnou, nabídka se rozšiřuje
HYPOINDEX.CZ
Ekonomické oživení v České republice se promítá i na
realitním trhu. Prodeje nových bytů lámou rekordy.
Superlevné byty zvyšují dostupnost bydlení. Developeři
se předhánějí s nabídkami nových bytů. Jaká lokalita a
dispozice bytu jsou nejžádanější? Co v současné době
developeři nabízejí?
Zájem o novostavby neutichá
Letošní rekordní první čtvrtletí (1 850 prodaných bytů)
developeři sice ve druhém čtvrtletí nepřekonali, i tak v
Praze prodali 1 700 nových bytů. V prvním pololetí tak
došlo k meziročnímu nárůstu prodaných nových bytů o 13
procent. Dalších 7 tisíc bytů mají společnosti Skanska
Reality, Ekospol a Trigema připravené k prodeji. Rekordní
prodeje v prvním pololetí hlásí i společnost Central Group,
která prodala celkem 478 bytů.
„Nízké sazby hypoték a rozhodnost lidí investovat do
svého. To jsou hlavní důvody, proč se realitnímu trhu v
letošním roce tak daří. Kupující mají zájem o nové a
kvalitní byty, ohledně své budoucnosti jsou optimisté a
nebojí se zadlužit. To je pro nás developery dobrá zpráva,
která nás však zároveň zavazuje k přípravě dalších
projektů," říká Evžen Korec, generální ředitel a předseda
představenstva společnosti Ekospol.
„Prodeje v Brně rostu rychleji než v Praze (meziročně o
20 %) a průměrná cena dostupných bytů stále strmě stoupá
(na současných 56.500 Kč s DPH/m2). Nabídka i průměrná
cena v regionech se zatím výrazně nemění. Odhadujeme,
že na trzích v regionech mohou být dostupné byty v
hodnotě 12,5 mld. Kč. Nejaktivnější jsou regiony
Středočeský a Jihomoravský, které jsou přímo napojeny na
dva největší trhy v ČR,“ vyjádřil se ke stavu v regionech
Marcel Soural, generální ředitel společnosti Trigema.
Nejprodávanější je dispozice 2+kk
Nejžádanější byl i ve druhém čtvrtletí s podílem na
celkových prodejích více než 35 procent byt s dispozicí
2+kk. S téměř 30 procenty se na prodejích podílí byty 3+kk
a čtvrtinový podíl mají byty s dispozicí 1+kk.
Byty na investici si pořizuje až 25 procent lidí, nejčastěji si
vybírají právě byt 2+kk. „Je to i investiční otázka.
Takovýto byt se dá dobře pronajmout třeba studentům.
Pronájem vám pak snadno pokryje měsíční splátku
hypotéky," uvedl předseda představenstva Realitní
společnosti České spořitelny Martin Němeček.
Nejžádanější je Praha 10
Největší část z bytů připravených developery k prodeji se
nachází na Praze 10. Na změně mapy prodejů se největší
měrou podílel projekt společnosti Ekospol na Praze 10 –
Ekocity Hostivař. Tento projekt měl také významný podíl
na poklesu průměrných cen nových pražských bytů.
„Naše nabídka bytů v Hostivaři způsobila už od samotného
začátku hotové zemětřesení. Naši makléři nestíhali zvedat
telefony, například po garsonkách se během pár dnů
doslova zaprášilo. Ekocity Hostivař, v němž dohromady
vznikne 802 bytů, se tak nepochybně stává jedním z
nejúspěšnějších a nejprodávanějších rezidenčních projektů
v historii České republiky,“ říká Evžen Korec. V prvních
dvou etapách projektu Ekocity Hostivař se prodávalo
434 bytů, třetí etapa odstartuje o devět měsíců dříve, než
bylo původně plánováno, tedy 1. září, a nabídne 124 bytů.
Průměrná cena za jeden metr čtvereční podle analýzy
společnosti Trigema, Ekospol a Skanska Reality poklesla ve
druhém čtvrtletí díky vyššímu počtu projektů se
superlevnými byty o 1,1 procenta na 61 805 korun.
Nejlevnější byty (do 45 tisíc korun za metr čtvereční) s
nárůstem podílu prodaných bytů o šest procent nechali sice
bez povšimnutí nejdražší segment (byty nad 60 tisíc za
Monitoring realitního trhu 31/08/2015
Zájem o lokalitu Hostivař ukazují i prodeje projektu Nad
Přehradou společnosti Finep, která od spuštění prodala
během jednoho týdne již třetinu bytů. „Výstavba projektu
Nad Přehradou je již od I. etapy naším velmi úspěšným
projektem. Byty v tak krásné lokalitě, jakou je Hostivař,
se standardně dobře prodávají. Jsou vyhledávané nejen
rodinami s dětmi, ale také aktivními sportovci či těmi, kdo
vyhledávají klidné bydlení, přitom s dobrou dopravní
dostupností do centra Prahy. Místo nabízí též kompletní
2
BDO Appraisal services – Znalecký ústav
s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate
Newsletter
BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter
občanskou vybavenost, k dispozici je škola, školka,
obchody i zdravotnické zařízení,“ vysvětluje Tomáš
Pardubický, generální ředitel společnosti Finep. Ze
48 nabízených bytů je ještě volných 26.
Prahu 10 si oblíbila i společnost Central Group. V projektu
Park Zahradní Město s celkem 76 byty nabízí stále ještě
37 volných bytů s dispozicemi 2+kk až 4+kk. V projektu
Javorová čtvrť v Horních Měcholupech na Praze 10 je stále
z celkového počtu 943 bytů volných 134.
Na Praze 10 se dařilo v prodeji nových bytů i společnosti
Skanska. Celkem na Praze 10 prodala společnost
890 nových bytů za průměrnou cenu 55 670 korun za metr
čtvereční. Druhé největší prodeje zaznamenala společnost
na Praze 9, kde prodala celkem 854 nemovitostí s
průměrnou cenou 53 971 korun za metr čtvereční.
Prodej bytů společnosti Trigema v projektu Chytré bydlení
Horní Měcholupy na Praze 10 by měl začít v září. Projekt
nabídne 66 bytů s cenou od 54 tisíc korun za metr
čtvereční. Podobný projekt si společnost Trigema
připravila také na Praze 13, kde vznikne Chytré bydlení
Lužiny, který přinese 35 nových bytů s cenou od 57 tisíc
korun za metr čtvereční, prodej bude zahájen v září.
Druhou nejoblíbenější lokalitou v Praze je Praha
5. Společnost Lexxus v této lokalitě nabízí byty v projektu
Rodinné Bydlení Na Cibulce, Terasy Šmukýřka, Zelený
Zličín a Rezidence Cibulka. Celkem nabízí společnost
Lexxus 1 400 volných bytů v různé fázi výstavby. Na Praze
5 nabízí byty také například společnost Finep, a to v
projektu Britská čtvrť. V nové etapě projektu spustila v
létě společnost sedmou etapu Britská čtvrť – družstevní
bydlení.
Oblíbenou lokalitou je také pražský Prosek, kde společnost
Finep již od června nabízí 104 bytů v projektu Prosek Park.
„Devátá etapa projektu Prosek Park se nachází v jeho jižní
části,
a
nejen
díky
poloze,
ale
také
díky
architektonickému řešení se jedná o jednu z nejlepších
částí celého projektu,“ říká Tomáš Pardubický, generální
ředitel společnost Finep.
postupným růstem úrokových sazeb. Ceny bytů se měli v
příštím roce vyrovnat úrovni cen z roku 2010.
2) Cena luxusního bydlení roste nejvíce ve
Vancouveru
IHNED.CZ
Mezi desítkou měst, kde luxusní nemovitosti zdražují
nejrychleji, je celkem sedm z Asie a Tichomoří.
Ceny luxusních nemovitostí ve světě rostou již pět a půl
roku v řadě. Nezdražují ale zdaleka tak rychle, jak tomu
bylo dříve. Vyplývá to z dat realitní poradenské firmy
Knight Frank, která ve svém Prime Global Cities Indexu
sleduje ceny nemovitostí ve 35 vybraných zemích.
Ty vzrostly ve druhém pololetí loňského a prvním pololetí
letošního roku souhrnně o 2,5 procenta, tedy polovičním
tempem než v předchozích dvanácti měsících (v období
červen 2013 až červen 2014 se zvýšily o 5,2 procenta).
Analýza dat prodejů ukazuje, že zájem o nejdražší
nemovitosti pozvolna ochlazuje. Zatímco v období dvanácti
měsíců do poloviny roku 2014 rostly dvouciferným tempem
ceny bytů a domů v osmi světových městech,
v následujících dvanácti měsících podobně rychle
zdražovaly nemovitosti jen ve čtyřech velkoměstech. Trh s
luxusními nemovitostmi přitom definuje Knight Frank jako
pět procent nejdražších nemovitostních obchodů v daném
období.
Vůbec nejvíce rostly ceny luxusních bytů a domů
v kanadském Vancouveru, kde vylétly v polovině roku
meziročně o 15 procent. Dvouciferným tempem rostly
ještě ceny v Miami, Sydney a také ve třetím největším
indickém městě Bengalúru. Podle Kate Everett-Allenové,
která je autorkou analýzy a partnerkou ve společnosti
Knight Frank, tomu napomohly především nízké úrokové
sazby bank a expandující ekonomika.
Města, kde nejrychleji rostou ceny luxusních nemovitostí
(meziroční změna ke druhému čtvrtletí 2015 v %)
Šanghaj
„Chuť nakupovat byty je velká. Domníváme se, že toto
období vydrží i v roce 2016 a neočekáváme, že by došlo k
nějakému významnému zvýšení úrokových sazeb,“ uvedla
Naďa Ptáčková, generální ředitelka Skanska Reality.
Největší zájem o nákup nemovitostí bývá tradičně na
podzim. Developeři o tomto trendu vědí, proto se dá
předpokládat, že se nabídky začnou na podzim rozrůstat.
Podzimní prodeje bytů podpoří i stále velice nízké úrokové
sazby. Není pravděpodobné, že by ceny hypotečních úvěrů
prudce vzrostly. Analytici počítají spíše s mírným a
Monitoring realitního trhu 31/08/2015
7,3
Soul
7,6
Monako
7,9
Melbourne
7,9
Jakarta
9,4
Tokio
9,8
Bengalúru
10,3
Sydney
12,5
Miami
13,9
Vacouver
15
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Zdroj: ihned.cz
3
BDO Appraisal services – Znalecký ústav
s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate
Newsletter
BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter
Kde nejvíce rostly ceny luxusních nemovitostí od pádu
Lehman brothers (počítáno od třetího čtvrtletí 2008 v %)
Moskva
30,2
Hongkong
35,6
Londýn
48,3
Tchaj-pej
57
Šanghaj
64,7
Peking
76,9
Jakarta
174,5
0
50
100
150
200
Zdroj: ihned.cz
Největší zájem měli investoři o drahé nemovitosti v
asijských zemích. „Asijská města stoupají žebříčkem.
Sedm velkoměst z první desítky je z Asie a oblasti Tichého
oceánu,“ říká Everett-Allenová. Výjimkou byla v tomto
ohledu jen Čína a Singapur, kde dokonce ceny nemovitostí
meziročně spadly o 15 procent − nejvíce v rámci celého
žebříčku.
Nejpomaleji rostou naopak ceny v Evropě, kde se zvedly o
necelé procento. Investoři zde mají zájem především o
luxusní rezidence v Monackém knížectví. Jejich cena
vzrostla meziročně o 7,9 procenta. Právě Monako je
ostatně podle starší analýzy Knight Frank nazvané
The Wealth Report vůbec nejdražším místem na světě, kde
si lze koupit bydlení. Za jeden milion dolarů zde zájemci
koupí pouhých 17 metrů čtverečních plochy luxusní
nemovitosti. Jen pro srovnání, za tu samou sumu lze koupit
v Dubaji luxusní bydlení o rozloze 145 metrů čtverečních.
Studie také ukázala, že koupě luxusní nemovitosti v době
finanční krize byla dobrou investicí. Ceny nejprestižnějších
bytů a domů vzrostly od třetího čtvrtletí 2008 nejvíce v
Jakartě, celkem o 174,5 procenta.
Komerční nemovitosti
3) Proč investovat do kanceláří?
REALITYMORAVA.CZ
Investice do nemovitosti je stále považována za jednu z
nejlepších možností, jak uložit své finance. Nejčastěji se
hovoří o koupi a následném pronájmu bytových
jednotek. Jsou však i jiné způsoby, jak investovat do
nemovitosti. Zejména většími investory jsou oblíbené i
komerční budovy. Soukromé osoby či menší firmy
mohou poptávat i jednotlivé kancelářské jednotky.
Zatímco v České republice jde spíše o novinku, v zahraničí
jsou investice do kanceláří celkem běžné. Zejména v
Monitoring realitního trhu 31/08/2015
porovnání s koupí a následným pronajímáním bytu se
vyznačují nízkou mírou rizika. Určená je tedy spíše
konzervativnějším investorům. Komerční reality většinou
skupují jen větší firmy, ale právě koupě jednotlivých
kanceláří dává příležitost soukromým osobám. V
dlouhodobém horizontu je garantován téměř bezstarostný
výnos. Navíc investor své finance ochrání proti inflaci a
zajistí si trvalý příjem například na důchod. Riziko poklesu
hodnoty investice je minimální.
Nad koupí kancelářských jednotek by rozhodně měli
zauvažovat i menší firmy, které trvale platí nájemné za
prostory v administrativní budově. Pokud má firma na trhu
své jisté místo, určitě se investice do vlastních kanceláří
vyplatí. Ačkoli může zejména v centru města od koupě
zrazovat cena nemovitosti, je potřeba vypočítat
dlouhodobou úsporu nákladů. Navíc při výhodném úvěru lze
dosáhnout i nižších splátek, než je samotná výše
nájemného. Úsporu tedy může firma cítit prakticky
následující měsíc.
4)
Hotely hlásí nejlepší sezónu za poslední
roky. Pomohla jim vedra
LIDOVKY.CZ
Letošní letní sezónu hodnotí čeští hoteliéři jako jednu z
nejlepších za poslední roky. K větší obsazenosti přispělo
teplé a slunečné počasí. Vedra vyhnala Čechy do hor i k
vodě, některé horské hotely byly během tropických
teplot zcela obsazené. Ubytovatelé napříč kraji se
shodují, že letos přibylo domácích návštěvníků.
„Červen, červenec i srpen patřily ve srovnání s minulými
lety k nadprůměrným měsícům, pozitivní trend jsme
pozorovali u všech ukazatelů,“ uvedla mluvčí hotelové sítě
CPI Hotels Dana Belušová. Národnostní složení hostů u
dražších hotelů se podle ní příliš neměnilo, do první pětky
patří turisté z Německa, Velké Británie, Spojených států,
Ruska a Izraele.
Také podle obchodní manažerky společnosti Accor Daniely
Nové byla letní sezona pro všechny hotely velmi úspěšná.
„Především v červenci jsme zaznamenali výrazný nárůst
obsazenosti i průměrné ceny ve srovnání s předchozími
roky,“ dodala. V srpnu podle ní obsazenost vzrostla v
průměru o šest procent.
Návštěvnost hotelů a penzionů v Krkonoších a v Orlických
horách meziročně vzrostla až o pětinu. V největším
krkonošském středisku Špindlerův Mlýn přibyli hlavně Češi a
Poláci. „Nezklamala návštěvnost Němců a Nizozemců. Při
stejných cenách jako loni byl pro cizince pobyt výhodný i
4
BDO Appraisal services – Znalecký ústav
s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate
Newsletter
BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter
5) Bratislavské hotely sa čoraz lepšie plnia
turistami
ETREND.SK
Hotelov v Bratislave síce nie je málo a výstavba nových
sa v posledných rokoch výrazne spomalila, existujúce sa
však tešia rastúcej obsadenosti i zvyšujúcej sa
výnosnosti za izbu. Hovorí o tom štúdia poradenskej
spoločnosti Cushman & Wakefield (C&W). Slovenská
metropola je však stále najlacnejšia v regióne.
Prvý polrok 2015 pre európske hotely vo všeobecnosti
znamenal dobré obdobie, keď medziročne narástla
priemerná denná cena za izbu na aktuálnych 112 eur,
obsadenosť sa zvýšila na 68 percent a priemerný príjem na
dostupnú izbu po vyše 10-percentom raste dosiahol 76 eur.
Európu za celý minulý rok navštívilo 600 miliónov ľudí a
zaznamenala rekordných 2,7 miliardy prenocovaní. „K
Monitoring realitního trhu 31/08/2015
Výkonnosť hotelového trhu v strednej Európe 1. polrok
2015
medziročne (%)
Sezona v kempech na Vltavě, které provozuje společnost
Ingetour, bude letos podle manažera Pavla Koloucha
nejlepší za posledních osm let. „Při rezervacích měli
vodáci opět větší zájem o ubytování pod střechou, v
chatkách a ubytovnách. Všechny kempy na spodním toku
mezi Vyšším Brodem a Boršovem jsou spokojeny, díky
upouštění vody z Lipna, horší to bylo v úseku nad Lipnem,
kde od začátku srpna nebyla voda,“ řekl Kolouch. Voda
chyběla především v Lužnici, kde někteří provozovatelé
kempy v srpnu zavřeli, vodáci nepřijeli.
Bratislaské hotely sa podľa C&W môžu spoľahnúť na
priemernú dennú sadzbu na úrovni takmer 60 eur, zhruba
58-percentnú obsadenosť a výnosnosť z dostupnej izby na
úrovni 34 eur. Sú to najnižšie hodnoty v regióne, ktoré
ústia napríklad aj v to, že sa tu nebuduje žiadny väčší nový
hotel. Nedávno z trhu odišla napríklad značka Kempinski.
Priemerný príjem
na dostupnú izbu RevPar (eur)
Více turistů než loni přijelo podle odhadů i do Českého
Krumlova, kde je k dispozici 4500 lůžek. „Byly dny, kdy
bylo problematické najít ubytování,“ uvedla Jitka
Boháčová z Českokrumlovského rozvojového fondu.
V regióne strednej a východnej Európy z posilnenia vyťažili
najmä metropoly vyšehradskej štvorky. Na vrchole bola
Praha, kde je priemerná denná cena na izbu najvyššia a
presahuje 80 eur. Česká metropola je taktiež
pre hotelierov najvýnosnejšia.
medziročne (%)
Také ubytovatelé na jižní Moravě si končící sezonu chválí.
Byla pro ně lepší než loňská a pro mnohé nejlepší
minimálně za posledních pět let. Přibylo především
českých turistů. „Báli jsme se, že lidé nebudou tolik jezdit,
protože se stavěl nový vchod do Punkevních jeskyní a Dům
Moravského krasu, ale přijeli. Nastartovalo se to minulý
rok. Možná lidé opustili kvůli obavám některé zahraniční
destinace, možná už se moře nabažili,“ uvedl ředitel
Skalního mlýna Zdeněk Kozman.
Popri rastúcej návštevnosti ale hotelový segment čelí
nejasným ekonomickým vyhliadkam i množstve politických
otáznikov v Európe. Okrem toho bojuje s rozrastajúcou sa
službou Airbnb, vďaka ktorej tradičným ubytovacím
kapacitám konkurujú majitelia bytov jednoducho formou
sprostredkovateľa.
Obsadenosť (%)
Kempy na Lužnici v srpnu zavřeli
medziročne (%)
Rekordní léto zažili například v čtyřhvězdičkovém hotelu
Sklář v krkonošském středisku Harrachov. „Hlavně v těch
vedrech k nám hodně jezdili lidi z Prahy, schovat se před
vedrem,“ řekl ČTK ředitel hotelu Marian Novotný.
hlavným faktorom rastu patrí silná vlna medzinárodných
turistov posilnená ázijskými. Prejavuje sa vplyv silného
dolára, ktorý motivuje Američanov a problémy v severnej
Afrike. Európania tak radšej trávia dovolenku na domácom
kontinente,“ vysvetľuje Frédéric Le Fichoux z poradenskej
firmy.
Priemerná denná
sadzba - ADR (eur)
díky oslabené koruně vůči euru,“ uvedl majitel
ubytovacího portálu spindleruv-mlyn.com Martin Jandura.
Praha
80,3
10,4
68,2
7,0
54,7
18,0
Bratislava
59,4
1,9
57,6
11,3
34,2
13,4
Varšava
69,8
3,3
72,7
6,8
50,8
10,4
Budapešť
71,2
6,7
68,7
8,4
42,3
15,6
Zdroj: Cushman & Wakefield
Realitní byznys
6) Ústavní soud: Za vyvlastněné pozemky má
stát zaplatit tržní cenu
E15.CZ
V případě vyvlastňování má stát zaplatit náhradu v
rozumném poměru k tržní hodnotě majetku. Ústavní
soud se tak zastal rodiny Gregůrkových, která dostala za
pozemky vyvlastněné pro stavbu obchvatu Otrokovic
5
BDO Appraisal services – Znalecký ústav
s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate
Newsletter
BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter
úřední cenu 3,5 milionu korun. Požadovala přitom tržní
cenu, která činila 36 milionů korun. Ústavní soud zrušil
rozsudky Nejvyššího soudu i Vrchního soudu v Olomouci,
a dal tak rodině šanci na vyšší náhradu škody. Případ se
vrátí k olomouckému vrchnímu soudu.
verdikt krajského soudu, aniž by předložil argumentaci,
proč byl podle něj verdikt krajského soudu chybný,“
zdůraznila Šimáčková.
„Vyvlastnění kompenzované nízkou náhradou vzhledem k
tržní ceně je porušením základního práva stěžovatelů na
ochranu majetku,“ uvedla v odůvodnění soudkyně
zpravodajka Kateřina Šimáčková.
Odkázala na ustálenou judikaturu Evropského soudu pro
lidská práva podle níž má člověk obdržet náhradu, jejíž
výše je v rozumném poměru k tržní hodnotě majetku v
době, kdy odnětí vlastnictví nastalo. „Občas může dojít k
částečnému snížení ceny, ale pokud dochází k vyvlastnění
pro potřebu výstavby silnic, je v rozumném poměru k
hodnotě majetku v zásadě pouze plná náhrada ve výši
tržní ceny,“ doplnila Šimáčková.
Rodina rozhodnutí ÚS uvítala. „Verdikt je dobrý, ale ještě
není všem dnům konec. Vracíme se do boje, ale
nenecháme se od státu jen tak porazit,“ řekl Pavel
Gregůrek. Jednání státu, který mu za pozemky nabídl
desetinu tržní ceny, nepovažuje za správné. „Když jsem já
kupoval pozemky od státu, platil jsem za metr čtvereční
zhruba 3000 korun. Je v tom vidět jasná nespravedlnost,“
dodal Gregůrek.
Aktuální případy kauza neovlivní
Ministerstvo dopravy, které v tomto sporu není žalovanou
stranou, čeká na definitivní rozhodnutí soudů a jejich
verdiktem se poté bude řídit. „Pro další vyvlastňovací
řízení tato kauza nicméně nemá zásadní dopady, protože
se týká sporu o tehdejší pravidla, kdy byla pro vyvlastnění
použita cena úřední. Od roku 2006 se již náhrada za
vyvlastnění určuje jako cena obvyklá,“ řekl mluvčí
ministerstva Tomáš Neřold. Uvedl, že dnes již není možné
oceňovat zemědělskou půdu jako stavební pozemek, pokud
v době žádosti o vyvlastnění jako stavební pozemek
neslouží.
Případ sahá až do roku 2003, kdy stavební úřad Městského
úřadu v Otrokovicích vyvlastnil stěžovatelům několik
pozemků kvůli výstavbě obchvatu města. Stanovená cena
činila 3,5 milionu korun. Manželé se ale dožadovali více
peněz, a proto se rozhodli soudit.
Krajský soud v Brně jim vyhověl a v roce 2013 stanovil za
pozemky cenu přes 36 milionů korun, kterou odvodil od
tržní ceny stanovené na základě znaleckého posudku.
Vrchní soud v Olomouci však verdikt zrušil a Nejvyšší soud
dovolání stěžovatelů zamítl. Ústavní soud se však ztotožnil
s verdiktem brněnského krajského soudu. „Je až s
podivem, že Vrchní soud v Olomouci následně zrušil
Monitoring realitního trhu 31/08/2015
Ceny podle historických předpisů
Ústavní soud dal Gregůrkovým naději už letos v červenci v
obdobném případu s pozemky pro budování obchvatu
Otrokovic. Ředitelství silnic a dálnic jim mělo původně
zaplatit pouze úřední cenu 1,5 milionu korun vypočtenou
podle předpisů platných od 80. let minulého století. Podle
znaleckého posudku měly pozemky tržní hodnotu přes 11
milionů. Krajský soud v Brně jim tržní cenu přiznal, ale
odvolací i Nejvyšší soud rozhodly o nižší náhradě. Právě
rozsudky Vrchního soudu v Olomouci a Nejvyššího soudu v
prvním případě Ústavní soud zrušil. Případ tak znovu
projedná Vrchní soud v Olomouci.
Vyvlastňování
kvůli
veřejně
prospěšným
stavbám
představuje dlouhodobě kontroverzní politickou i
legislativní otázku. Právní úprava se opakovaně měnila.
V současnosti má stát problémy s výkupem pozemků
v místech budoucích silnic a dálnic. Premiér Bohuslav
Sobotka (ČSSD) v únoru řekl, že stát musí obnovit svou
schopnost stavět.
7) 20 let hypoték oslavíme rekordním rokem.
A možná i úrokovým dnem!
REALITYMORAVA.CZ
Plošný pokles úrokových sazeb je nejspíše u konce.
Úrokové indexy již neklesají a naopak začaly pomalu
růst. Pro řadu lidí to byl signál s hypotékou déle
nevyčkávat, objemy sjednaných hypoték překonávají
historická maxima a daří se i stavebním spořitelnám.
Kam směřuje trh s úvěry na bydlení? Už dnes jsme si
jisti, že k novému rekordu!
6
BDO Appraisal services – Znalecký ústav
s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate
Newsletter
BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter
Banky poskytly v červenci 9515 hypoték v hodnotě 17,441
miliard korun, jak vyplývá ze statistik serveru
hypoindex.cz. Po červnových 19,7 miliardách se sice jedná
o meziměsíční "propad", ale v porovnání se stejným
obdobím loňského roku celková suma sjednaných hypoték
vzrostla o bezmála 3 mld. Kč, což znamená nárůst o 24 % a
v historickém žebříčku nejúspěšnějších měsíců se letošní
červenec zařadil na 3. příčku. Kromě letošního června,
který se absolutně vymyká, více peněz banky během
jediného měsíce rozpůjčovaly pouze v červnu 2007. Tehdy
to bylo 18,7 mld. Kč.
Hypotéky jsou rekordně levné. České ekonomice se daří a
lépe vnímají svou ekonomickou situaci i české domácnosti.
Znovu se začíná více stavět a rekonstruovat a rostoucí ceny
nemovitostí přitahují pozornost investorů, ale i lidí, kteří
hledají prostředek pro zhodnocení naspořených peněz. Do
toho všeho dvě největší banky oznámí zdražení svých
hypoték, ač jde především o změny v pásmu dlouhých
fixací, po 18 měsících neustálého poklesu sazeb tato
zpráva znamená další akceleraci poptávky a výsledkem
jsou počty i objemy hypoték na nových rekordních
maximech.
Navíc fenoménem letošního roku je rychle rostoucí
průměrná výše sjednávané hypotéky. Zatímco loni si lidé v
průměru půjčovali 1,68 mil. Kč, letos už průměrná výše
vystoupala k 1,8 milionu korun. Kdybychom se letos
pohybovali na loňském průměru, při 9515 kusech hypoték
by celkový objem hypoték byl o 1,5 miliardu nižší. Příčiny
nárůstu tohoto ukazatele (levné hypotéky s vyšším LTV,
výstavby, prodeje bytů v novostavbách, obecný růst cen
nemovitostí) jsme detailněji komentovali v předchozích
analýzách.
Sazby již neklesají
Jednou z příčin nebývalého zájmu o hypotéky, jak již bylo
řečeno, je obava z budoucího nárůstu úrokových sazeb.
Průměrná úroková sazba v červenci sjednaných hypoték
činila 2,08 %, což je o 3 setiny více než v předchozím
měsíci. Výsledky Fincentrum Hypoindexu jen potvrzují to,
co signalizovaly indexy společnosti Golem finance (GOFI)
nabídkových sazeb v červnu. Tehdy zvýšila úrokové sazby
Komerční banka a Hypoteční banka a index GOFI 70 po 18
měsících poklesu otočil z 2,15 % na 2,17 %. To samé se nyní
se zpožděním děje v případě Fincentrum Hypoindexu,
který zpětně měří průměrnou úrokovou sazbu všech reálně
sjednaných hypoték v daném měsíci. Jak indexy GOFI, tak
Fincentrum Hypoindex již neklesají, v případě našich
indexů je faktem, že neklesají již čtvrt roku, tedy od
května. V případě Hypoindexu je proces zpožděný o fakt,
že se jedná o reálné ceny a vyhodnocení probíhá se
zpožděním. Očekáváme však, že ani za srpen a září nebude
Monitoring realitního trhu 31/08/2015
tento index klesat. S určitostí tak lze říct, že plošné
snižování sazeb je u konce. Co ale přinese podzim?
Potvrdí se hypotéza úrokového dna?
V průběhu druhého čtvrtletí jsme začali pracovat s
hypotézou úrokového dna. S odstupem více než čtvrt roku
to vypadá, že úrokové dno je realita. Nejvíce změn
úrokových sazeb proběhlo v průběhu června a července, v
srpnu byl prakticky klid. Indexy buď stagnují na
červencových hodnotách (GOFI 70) nebo mírně rostou
(GOFI85). Srpnový index GOFI100 ovlivnil červencový
odchod Wüestenrot hypoteční banky, která tyto hypotéky
(na 100% LTV) přestala poskytovat. Její sazby na 100%
hypotéky byly historicky velmi vysoké a jejich srpnová
eliminace způsobila zdánlivý pokles indexu. Po očištění
tohoto faktoru, měl však index GOFI100 svoje minimum v
dubnu a květnu, což odpovídá realitě.
S příchodem podzimu pracujeme se dvěma scénáři
a) statický scénář - sazby neklesnou, ale ani
neporostou. Banky budou pracovat s cíleným zvýhodněním,
přes akční nabídky budou zvýhodňovat určité skupiny
klientů nebo parametry produktů (např. delší fixace), ke
snížení sazeb tak sice může dojít, ale selektivně s menším
nebo nulovým vlivem na úrokové indexy.
b) dynamický scénář – sazby mohou opět mírně plošně
poklesnout. Banky spustí tvrdý konkurenční boj realizovaný
přes plošné cenové zvýhodnění.
U výše uvedených scénářů vycházíme z předpokladu, že
cena dlouhodobých peněz bude stabilizovaná na současné
úrovni a vývoj bude stabilní jako posledních 6 týdnů. Více
nám připadá reálný statický scénář, kdy vycházíme z faktu,
že se podzimní poptávka bude držet výrazně nahoře a
banky se budou více než na podíl na trhu orientovat na
ziskovost. Klíčové v tomto však bude, jak budou reagovat 3
největší hráči trhu, tedy Česká spořitelna, Hypoteční banka
a Komerční banka. Menší banky sice mohou začít bojovat
agresivním cenami, jejich kapacity jsou však limitované a
váha produkce je malá. Podle našeho názoru je tak velmi
reálné, že se nacházíme v období úrokového dna a k
výraznějšímu poklesu sazeb již letos nedojde. Pro toto
naše tvrzení je však potřeba delší časové období alespoň
6ti měsíců. V závěru roku už budeme moudřejší.
7
BDO Appraisal services – Znalecký ústav
s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate
English corner
Newsletter
BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter
Wealthy foreigners and
resulting in price stability
8) Greek Island of Rhodes Making Luxury
Market Comeback
WORLDPROPERTYJOURNAL.COM
The luxury real estate market on Rhodes is starting to
stabilize now that Greece's future in the Euro seems
secure, reports international real estate consultancy
Engel & Völkers.
Engel & Völkers reports that inquiries for high-end
residential
property
increased
by
approximately
20 percent.
Georg Petras, partner at Engel & Völkers on Rhodes says,
“The financial crisis has had a weaker impact on the price
structure of the luxury second home market on Rhodes
than on the market for first homes. Luxury holiday
residences did drop in value slightly during the crisis. But
prices are now on the rise again, thanks to the high
demand. From this point of view, now really is the best
time to invest in Greek real estate”.
growing
tourist
numbers
The market for luxury and upmarket second homes must
be analyzed as a separate entity to the Greek housing
market as a whole. In the majority of cases, the owners of
holiday homes and luxury residences are wealthy
foreigners or Greek expats.
They usually acquired their property with little or no
borrowed capital and are therefore under no pressure to
sell in most instances. This fosters a natural stabilizing out
of prices. The greatest number of enquiries for second
homes on Rhodes comes from Germany, Austria and
Switzerland. There are also interested parties based in the
UK, other central European countries and non-EU nations.
Additional impetus has also come from the island's
flourishing tourism industry. A further increase in 2015 is
anticipated as well, buoyed by the announcement of even
more flight connections.
Demand is directed at exclusive villas and homes,
particularly those close to the coast with direct sea access
or exceptional views. Properties with three or more
bedrooms, exclusive fittings and substantial land plots are
attracting the greatest interest. Buyers of top-end homes
in a prime location on Rhodes are procuring a stable asset
investment with potential for appreciation in value, in
addition to an investment in quality of life, security and
retirement provision.
Prices for luxury real estate on Rhodes set to increase
The trend towards rising prices for luxury properties on
Rhodes is already manifesting itself on the island's east
coast: Compared to the previous year, Engel & Völkers
registered a rise in top prices of 500 euros per square
meter to 3,000 euros per square meter for properties with
sea views. In the south of Rhodes, prices range from
1,000 euros per square meter for traditional houses to
4,000 euros per square meter for villas with park-like land
plots. In the island's prime real estate hotspot Lindos,
prices start at 2,500 euros per square meter and are
reaching top prices per square meter in excess of
6,000 euros. The center and suburbs of the town of Rhodes
are particularly popular with first homebuyers. Prices for
existing properties at central addresses range here from
1,600 to 3,500 euros per square meter.
Monitoring realitního trhu 31/08/2015
Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. –
nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah
článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti
BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.
Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií
pixabay.com.
Pavlína Píchová, [email protected]
Vítězslav Hospes, [email protected]
8