navrh0146_p9 - příloha

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 21/2827/15
o ceně pozemku p.č. st. 163, jehož součástí je objekt čp. 148 a pozemků p.č. st. 322, st. 329,
890/4, 890/5, 895, 896, 899/1, 901, 902, 903, 906, 907, 908, 909, 1089/11, 1123/5, 1123/6, to vše v
k.ú. Velká Úpa II, obec Pec pod Sněžkou, okres Trutnov
Objednatel znaleckého posudku:
Úřad městské části Praha 7
nábř. Kpt. Jaroše 1000/7
170 00 Praha 7
Účel znaleckého posudku:
stanovení
obvyklé
č. 06/2015/OMA
ceny
dle
objednávky
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013
Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.
199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.3. 2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jan Fujáček
Čenkov 216
250 70 Odolena Voda
Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se
předává ve 3 vyhotoveních.
V Praze 30.3.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
znalecký posudek - stanovení obvyklé ceny - pozemku p.č. st. 163, jehož součástí je
objekt čp. 148 a pozemků p.č. st. 322, st. 329, 890/4, 890/5, 895, 896, 899/1, 901, 902, 903,
906, 907, 908, 909, 1089/11, 1123/5, 1123/6, to vše v k.ú. Velká Úpa II,
obec Pec pod Sněžkou, okres Trutnov
Vstupní rozvaha
Způsoby oceňování majetku a služeb (zákon č. 151/1997 Sb. - zákon o oceňování majetku a o
změně některých zákonů):
1. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav
tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se
rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě
vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní
poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.
3. Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná
4. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností.
5. Jiné způsoby oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je:
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení
předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo
z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace
tohoto výnosu,
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným
předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím též ocenění věci z ceny jiné funkčně
-2-
související věci,
d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní
nebo která je jinak zřejmá,
e) oceňování podle účetní hodnoty, která vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě
předpisů o účetnictví,
f) oceňování podle kurzové hodnoty, která vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve
stanoveném období na trhu,
g) ocenění sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji,
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Cena
Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku zboží nebo
službu. Částka je nebo není zveřejněná, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít
vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.
Hodnota
Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie,
vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a
prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad.
Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu,
k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány ( např.
věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může
být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká
hodnota je zjišťována.
Cena administrativní
Cena zjištěná podle cenového předpisu – dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění
zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb.,
č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky
č. 199/2014 Sb.
Cena pořizovací
Cena, za kterou bylo možno vše pořídit v době jejího pořízení (u nemovitých věcí, zejména staveb,
cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení.
-3-
Věcná hodnota (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) – substanční hodnota
Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci
stejného stáří a přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a
intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují
okamžité užívání věci.
Tato hodnota je zjištěna z administrativní ceny, která koresponduje s její hodnotou, ale bez
koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp.
Tato hodnota je nejbližší hodnotě reprodukční ceny – časové ceny k určenému termínu.
Výnosová hodnota
Zjistí se z ročního nájemného (hospodářský výsledek), ponížený o roční náklady na provoz (odpisy,
průměrné náklady na provoz, údržbu, daň, pojištění budov). Uvažovaná jistina, kterou je nutno při
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku
(nemovité věci) nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou
výnosové míry.
Cena obvyklá
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu
vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav
tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se
rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající
z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Trh
Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodity.
Trh nemovitých věcí
Interakce kupujících a prodávajících nemovitých věcí. Je segmentován podle typu nemovitých věcí a
lokalit.
-4-
Způsob stanovení obvyklé hodnoty – metoda ocenění
Zákon stanoví metodiku, použije se tedy při zjišťování úřední ceny oceňovací předpis. Pokud však
některý předpis stanoví i pro nemovité věci cenu obvyklou, není nutno provést ocenění “jiným
způsobem oceňování“, tj. podle dalších ustanovení zákona a podle vyhlášky (i když toto ocenění
může být provedeno jako jeden z podkladů pro stanovení ceny obvyklé).
Mimo oblast úředních cen se obvyklá cena zjišťuje zpravidla porovnáním s již realizovanými prodeji
a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné
informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně
porovnatelných nemovitých věcí, je používána náhradní metodika. Zpravidla se potom provede:
-
ocenění časovou cenou (nákladový způsob – reprodukční cena snížená o opotřebení,
s přičtením ceny pozemků zjištěné podle cenové mapy, resp. jinou vhodnou metodou)
-
ocenění výnosové
-
z těchto cen se vypočte prostý a vážený průměr
-
na základě uvedeného se odborným odhadem stanoví přiměřená cena, resp. její rozpětí
U pozemků je možno využít cenových map. Pokud takové mapy nejsou, není často možno
zodpovědně ke stanovení prodejní ceny stavebních pozemků oceňovací vyhlášku, poněvadž tato
vyhláška ne ve všech případech vyjadřuje skutečně dosahované ceny pozemků. V takovém případě je
možno s výhodou využít stanovení ceny stavebního pozemku na základě cenového porovnání
(např. indexovou metodu), nebo metody třídy polohy podle švýcarského architekta Wolfganga
Naegeliho, při jejím ověření na místní podmínky.
Věcná hodnota
Věcná hodnota je stanovena jako součet hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Základním
kvantitativním faktorem pro zjištění hodnoty stavby jsou její parametry vyjádřené v objemových
jednotkách.
Základním kvalitativním faktorem je pak reprodukční cena za objemovou jednotku, zjištěná na
základě technicko – hospodářských ukazatelů, přičemž jako základna je používána vlastní databáze
reprodukčních cen se zřetelem na druh, kvalitu, rozsah i použitý materiál, databáze cen ÚRS,
případně pak databáze cen uváděných v oceňovací vyhlášce, které jsou v současné době rovněž
v souladu s nákladovými cenami na pořízení staveb. Jde o cenu vč. vedlejších nákladů. Od vypočtené
hodnoty bude odečteno přiměřené opotřebení.
-5-
Výnosová hodnota
Je založena na kapitalizaci předpokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, tj.
hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí
předpokládaného nájmu.
Od ročního výnosu nájemného (hrubého výnosu) budou odečteny náklady na obhospodařování
nemovitých věcí a čistý výnos se kapitalizuje.
Zastarávání budovy bude částečně eliminováno tím, že odpisy nebudou v daném případě uvažovány
jen jako odpočitatelná položka při zjišťování daňového základu, ale budou ukládány, aby bylo možno
po dožití objekt generálně opravit nebo strhnout a postavit znovu (tzn. odpisy budou zahrnuty i do
nákladů na obhospodařování nemovité věci), navíc se předpokládá, že zastarávání budovy bude ještě
eliminováno předpokládaným zvyšováním cen pozemků i cen bytových domů. Vychází se
z předpokladu, že nájemce si hradí veškeré náklady spojené s provozem nemovité věci, mimo
pojištění majetku a daně z nemovitých věcí, pojištění.
Naegeliho metoda polohových tříd
Metoda výpočtu hodnoty stavebních pozemků podle polohových tříd, podle švýcarského architekta a
experta Wolfganga Naegeliho spočívá v poznatku, že hodnota stavební půdy, je ve zcela určitém
vztahu jak k celkové hodnotě nemovité věci, tak k výnosu z nájmu.
Metoda polohových tříd má výhodu, že v mnoha případech je použitelná především tam, kde nejsou
k dispozici žádné porovnávací objekty. Procentuální podíl hodnoty pozemku se určí pomocí „ klíče
polohových tříd“. V klíči jsou obsažena různá kritéria – dopravní možnosti, průmyslové oblasti,
oblasti s nízkým číslem využitelnosti, otevřenou nebo uzavřenou zástavbou.
-
všeobecná situace (poloha)
-
intenzita využití
-
dopravní spojení
-
obytný sektor
-
další faktory zvyšující hodnotu
-
další faktory snižující hodnotu
Metoda váženého průměru podle Naegeliho
Již zmiňovaný švýcarský architekt Naegeli, modifikoval obecně používanou metodu střední hodnoty,
kdy výnosová cena je výrazně menší než věcná, na použití aritmetického váženého průměru a váhami
věcné a výnosové hodnoty podle rozdílu mezi nimi. Za základ (100%) se volí výnosová hodnota. Je-li
-6-
výnosová hodnota větší než věcná, použije se prostý aritmetický průměr. Původní Naegeliho obecné
schéma je následující:
Rozdíl mezi věcnou a výnosovou
hodnota / výnosová = 100%
R = věcná-výnosová
Váha hodnota
Součet vah
R je větší než 40%
1
5
6
R je menší či rovno 40%
R je větší než 30%
1
4
5
R je menší či rovno 30%
R je větší než 20%
1
3
4
R je menší či rovno 20%
R je větší než 10%
1
2
3
R je menší či rovno 10%
R je větší či rovno 0
1
1
2
R je menší než 0
1
1
2
věcné výnosové
Za věcnou a výnosovou hodnotou dosazujeme vždy hodnotu staveb s pozemkem (výnosovou
hodnotou přímo vychází, pokud jsme nerozdělili výpočet stanovením nájemného u pozemku vlastní
stavby, který toto vykáže na straně nákladů).
Vzorcem za pomoci plynulé lomené čáry je možno vyjádřit vážený průměr podle Naegeliho takto:
C = Cn + n x Cv / n + 1
kde značí:
C…
váženým průměrem zjištěnou cenu všech staveb na pozemku (+ cenu pozemku, pokud mají
stavby i pozemek stejného vlastníka).
Cn .. nákladovým způsobem zjištěnou cenu všech staveb na pozemku (+ cena pozemku, pokud
mají stavby i pozemek stejného vlastníka).
Cv ..
výnosovým způsobem zjištěnou cenu staveb (+ pozemek, pokud mají stavby i pozemek
stejného vlastníka)
-7-
n…
váhu ceny zjištěné výnosovým způsobem (Cv), tato váha činí:
a) je-li Cn menší nebo se rovná Cv, je n = 1
b) je-li Cn větší nebo se rovná 1,4 x Cv, je n = 5
c) v ostatních případech se n počte pomocí vzorce:
n = Cn – Cv / Cv x 10 + 1
Metoda porovnávací
Ve srovnávací metodě, která má největší váhu s ohledem na situaci na trhu nemovitých věcí se
v principu jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů srovnatelných svým
charakterem a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu, konzultacemi
s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí.
Je reálné se řídit nabídkami, které jsou redukované koeficienty, dle reálnosti prodejů a dle
kvalitativních hledisek (umístění, účel využití, technický stav, vybavení apod.)
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Rekreační objekt s příslušenstvím
Velká Úpa 148
542 21 Pec pod Sněžkou
Kraj:
Královéhradecký
Okres:
Trutnov
Obec:
Pec pod Sněžkou
Katastrální území:
Velká Úpa II
Počet obyvatel:
630
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce
O3. Poloha obce - Ostatní případy
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,
kanalizace a plyn
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka
O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod,
služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní)
služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č.
IV
IV
V
I
Pi
0,65
0,60
0,80
1,00
III
II
0,90
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 203,64 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.3.2015 bez přítomnosti zástupce objednatele
znaleckého posudku.
-8-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
a) výpis z KN Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, LV č. 739, k.ú. Velká Úpa II
b) kopie katastrální mapy
c) částečná stavební dokumentace opravy a rekonstrukce chaty Supraphon z roku 1995
d) kolaudační rozhodnutí čj.: VÚP 413/96 - Da
e) nabídka realitních kanceláří
f) fotodokumentace
g) výměry a skutečnosti zjištěné na místě
h) informace sdělené zástupcem objednatele posudku
i) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
j) vyhláška č. 199/2014 Sb.
5. Vlastnické a evidenční údaje
List vlastnictví LV č. 739, k.ú. Velká Úpa II, obec Pec pod Sněžkou, okres Trutnov
6. Celkový popis nemovité věci
Jedná se o pozemek p.č. st. 163, jehož součástí je objekt čp. 148 a pozemky p.č. st. 322, st. 329, 890/4,
890/5, 895, 896, 899/1, 901, 902, 903, 906, 907, 908, 909, 1089/11, 1123/5, 1123/6, to vše v
k.ú. Velká Úpa II, obec Pec pod Sněžkou, okres Trutnov.
Objekt čp. 148 je původní hospodářskou usedlost krkonošského typu, přestavěnou pro využití k
rekreačním účelům, dnes sloužící jako penzion. Stavba se nachází v údolí Žlebského potoka v
k.ú. Velká Úpa II, které je součástí obce Pec pod Sněžkou. Objekt se nachází cca 150m od centra
místní části Velká Úpa, v bezprostřední blízkosti hlavní komunikace spojující Trutnov s Pecí pod
Sněžkou. Objekt je přímo přístupný z této komunikace osobními vozidly. Nachází se v nadmořské
výšce 760 m.n m. v horské krajině, která je využívána pro zimní i letní rekreaci. Lokalita má dobrou
dopravní obslužnost autobusy hromadné dopravy. Občanská vybavenost je jak v místní části Velká
Úpa, tak zejména v centrální části obce Pec pod Sněžkou.
Vlastní objekt je stavba se dvěma nadzemními podlažími, kdy v 1.NP je umístěna společenská část
objektu s technickým zázemím a v 2.NP je umístěna ubytovací část.
Rekreační objekt čp. 148 je umístěný v rozsáhlém chráněném území.
Dle výpisu z KN LV č. 739 pro k.ú. Velká Úpa II jsou pozemky p.č. st. 163, 895, 896, 899/1, 907
-9-
zatíženy věcným břemenem.
-
věcné břemeno chůze a jízdy přes komunikaci v rozsahu dle gpl. 217-120/1999 (ve prospěch
čp. 149 se stp. 162).
Oprávnění pro pozemek p.č. st.162
Povinnost k pozemku p.č. st. 163, 895, 896, 899/1, 907
Součástí pozemku p.č. st. 322 je objekt bez čp/če (stavba technického vybavení) ve vlastnictví
společnosti ČEZ Distribuce a.s.
Součástí pozemku p.č. st. 329 je objekt bez čp/če (stavba technického vybavení) ve vlastnictví
Vodovody a kanalizace Trutnov a.s.
7. Obsah znaleckého posudku
VĚCNÁ HODNOTA
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rekreační objekt čp. 148
1.2. Příslušenství
1.2.1. Přípojka vody
1.2.2. Přípojka kanalizace
1.2.3. Jímka
1.2.4. Lapol
1.2.5. Opěrná zeď
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemek p.č. st. 163,902,907,908
2.2. Pozemek p.č. st. 329
2.3. Pozemek p.č. st. 322
2.4. Pozemek p.č. 895,896,899/1,903,909
2.5. Pozemek p.č. 890/4,890/5,901,906
2.6. Pozemek p.č. 1089/11,1123/5,1123/6
OBVYKLÁ CENA
- 10 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č.
340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.
ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
VĚCNÁ HODNOTA
Ocenění provedeno nákladovým způsobem bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rekreační objekt čp. 148
Jedná se o objekt se dvěma nadzemními podlažími nacházející se v k..ú. Velká Úpa II. Původní
objekt, jehož nejstarší část pochází z poloviny 19.stol., sloužil jako obytný dům s hospodářskými
staveními. Tento byl později přestavován pro potřeby rekreace ROH a sloužil jako podniková
rekreační chata s kapacitou 45 lůžek avšak se sociálním zařízením odpovídajícím tehdejší době. V
roce 1996 došlo k zásadní přestavbě, zahrnující naprostou změnu charakteru objektu. Ta se odrazila
ve snížení kapacity objektu. Ve 2.NP je umístěno osm pokojů (šest pokojů má vlastní úplné sociální
zařízení, dva pouze vlastní umyvadlo se sprchovým koutem, WC je umístěno společné ve 2.NP). V
1.NP je umístěno jak technické zázemí objektu, tak i společenská část a kuchyňská stravovací část.
Tato kompletní změna koncepce byla doprovázena změnou disposice, částečnou opravou a výměnou
prvků dlouhodobé životnosti a zřízením nových konstrukcí. V roce 2006 byla provedena dodatečná
izolaci, včetně vnějších úprav povrchů, pláště objektu v úrovni 1.NP a novou přístavbu zádveří
objektu.
Vzhledem k charakteru objektu a pozdějším dostavbám a přístavbám jsou zejména základové
konstrukce a svislé a vodorovné nosné konstrukce různého provedení, a to i vzhledem k charakteru
jejich původního využití.
Základy jsou provedeny částečně z kamene, částečně betonové prokládané kamenem. Nefunkční
izolace proti zemní vlhkosti byla dodatečně obnovena. Svislé nosné konstrukce jsou částečně
provedeny z roubeného zdiva, částečně z masivního smíšeného zdiva. Dělící příčky ve 2.NP jsou
provedeny ze sádrokartonových konstrukcí s vnitřní izolací. Dělící příčky v sociálním zařízení jsou
zděné. Stropy jsou většinou trámové, s vrchním záklopem, částečně klenuté do traverz, případně v
- 11 -
původní části je provedena valená klenba. Střešní konstrukce je vzhledem k půdorysu objektu
poměrně složitá. Jedná se o vaznicový krov, s podbitím prkny a plechovou krytinou. Klempířské
konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Výplně otvorů tvoří dřevěná špaletová okna a
dveře. Úpravy povrchů tvoří vnitřní vápenné štukové omítky, případně nátěry dřevěných konstrukcí.
Fasádu tvoří částečně vápenná štuková omítka a nátěry roubené, případně dřevem obložené části.
Keramické obklady a dlažby jsou provedeny v sociálních zařízeních, kde je vždy umístěno WC,
sprchový kout a umyvadlo, a v kuchyňské části. Zásobování vodou je zajištěno z veřejné vodovodní
přípojky. Odkanalizování je provedeno přes původní žumpu, sloužící nyní jako přečerpávací nádrž
do veřejné kanalizace. Odkanalizovaní z kuchyňského provozu je napojeno na lapol. Vytápění je
zajištěno centrálně, a to elektrickými akumulačními nádržemi. Ohřev teplé vody je z centrálního
el.ohřívače, doplněného el. bojlery a průtokovými ohřívači. Kuchyň je vybavena standardními
kuchyňskými spotřebiči a to včetně chladírenských zařízení, zajišťujícími provoz objektu.
Celkově lze po technické stránce objekt čp. 148 charakterizovat jako objekt, který je zejména díky
rekonstrukci v roce 1996 v provozuschopném stavu. Prvky dlouhodobé životnosti, v převážné části
objektu, nevykazují statické poruchy. Prvky krátkodobé životnosti vykazují pouze drobné vady
způsobené proměnlivými klimatickými podmínkami a nedostatečnou údržbou zejména venkovních
konstrukcí, případně vady způsobené užíváním objektu.
Zásadní vadou, která souvisí s umístěním objektu v terénním zářezu a jeho částečným zapuštěním do
svahu, je pronikání zemní vlhkosti do přiléhajících stavebních konstrukcí i vnitřních prostor. Tento
nedostatek se vlastník objektu pokusil odstranit odtěžením zeminy a dodatečnou izolací základů a
svislých konstrukcí. Po odtěžení zeminy byla na svislé konstrukce připevněna izolační krycí folie.
Vzhledem k nedokončení izolací a zahrnutí styčné spáry, došlo vlivem navátí sněhu k částečnému
odtržení izolací. Nechráněné svislé konstrukce (u přilehlého svahu) pak při tání sněhu jsou přímo
ohroženy vzlínající vodou, která při následném střídání mrazových cyklů může způsobit vznik trhlin
v nosném zdivu, v krajním případě i jeho částečnou destrukci.
Po odstranění této vady bude možno konstatovat, že objekt je možno bez dalších rozsáhlých
stavebních úprav, ale s prováděnou průběžnou běžnou údržbou běžně užívat.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova § 12:
Svislá nosná konstrukce:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců
apod.
zděná
113
- 12 -
Výpočet jednotlivých ploch
Podlaží
Plocha
1.NP
23,01*10,63+2,36*3,75+1,40*11,21+5,42*2,50
2.NP
23,01*8,83+5,72*3,10+5,72*2,50
=
=
[m2]
282,69
235,21
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná
plocha
282,69 m2
235,21 m2
517,90 m2
Podlaží
1.NP
2.NP
Součet
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP =
PZP =
Konstr.
výška
2,44 m
2,47 m
1 270,73 / 517,90
517,90 / 2
Součin
689,76
580,97
1 270,73
= 2,45 m
= 258,95 m2
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Obestavěný prostor
rekreační objekt
23,01*10,63*2,58+8,0*8,60*0,40-13,57*2,35*2,5 =
8+13,57*3,75*(2,58+0,60)+5,42*2,50*2,63+12,0
8*6,90*3,02+5,51*8,83*3,02+5,72*9,60*3,02+5,
72*4,80*2,52+12,08*3,80*3,02*0,5+13,57*3,75*
1,20+23,01*2,70*7,80*0,5+5,72*2,55*0,5*3+5,7
2*2,55*0,5*4,80*0,33+5,72*4,20*1,48*0,5+5,72
*1,48*0,5*1,50*0,33+1,0*2,60*3,0*0,5
1 837,32 m3
Obestavěný
prostor
1 837,32 m3
1 837,32 m3
rekreační objekt
Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X =
nehodnotí se)
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy včetně zemních prací:
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé konstrukce:
2. Svislé konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
Obj. podíl [%]
P
S
S
P
S
S
S
6,30
6,30
15,00
15,00
8,20
6,10
2,70
- 13 -
Část
[%]
30
70
70
30
100
100
100
Koef.
0,46
1,00
1,00
0,46
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
0,87
4,41
10,50
2,07
8,20
6,10
2,70
6. Klempířské konstrukce:
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
20. Vnitřní plynovod:
21. Ohřev vody:
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienické vybavení:
24. Výtahy:
25. Ostatní:
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
S
S
S
S
S
S
X
S
S
S
S
S
S
S
C
S
S
S
C
S
X
0,60
7,10
3,20
3,10
2,80
3,80
0,00
5,90
3,30
4,90
5,80
0,30
3,30
3,20
0,30
2,20
1,80
4,30
1,40
4,40
0,00
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
0,60
7,10
3,20
3,10
2,80
3,80
0,00
5,90
3,30
4,90
5,80
0,30
3,30
3,20
0,00
2,20
1,80
4,30
0,00
4,40
0,00
94,85
0,9485
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
OP
Část
UP
PP
Opot. Opot. z
Konstrukce, vybavení
K
St. Živ.
[%]
[%]
[%] [%]
části
celku
6,30 30,00 0,46 0,87 0,91 155 200 77,50 0,7053
1. Základy včetně zemních prací: P
6,30 70,00 1,00 4,41 4,64 45 90 50,00 2,3200
1. Základy včetně zemních prací: S
S 15,00 42,00 1,00 6,30 6,64 45 90 50,00 3,3200
2. Svislé konstrukce:
S 15,00 24,50 1,00 3,68 3,88 19 64 29,69 1,1520
2. Svislé konstrukce:
S 15,00
3,50 1,00 0,53 0,56 19 64 29,69 0,1663
2. Svislé konstrukce:
P 15,00 30,00 0,46 2,07 2,18 155 200 77,50 1,6895
2. Svislé konstrukce:
S
8,20 30,00 1,00 2,46 2,59 155 200 77,50 2,0073
3. Stropy:
S
8,20 40,00 1,00 3,28 3,46 45 90 50,00 1,7300
3. Stropy:
S
8,20 30,00 1,00 2,46 2,59 18 64 28,13 0,7286
3. Stropy:
S
6,10 100,00 1,00 6,10 6,43 45 90 50,00 3,2150
4. Krov, střecha:
S
2,70 100,00 1,00 2,70 2,85 45 60 75,00 2,1375
5. Krytiny střech:
S
0,60 80,00 1,00 0,48 0,51 45 60 75,00 0,3825
6. Klempířské konstrukce:
S
0,60 20,00 1,00 0,12 0,13 19 34 55,88 0,0726
6. Klempířské konstrukce:
S
7,10 100,00 1,00 7,10 7,48 19 39 48,72 3,6443
7. Úprava vnitřních povrchů:
S
3,20 50,00 1,00 1,60 1,69 19 39 48,72 0,8234
8. Úprava vnějších povrchů:
S
3,20 50,00 1,00 1,60 1,69
9 29 31,03 0,5244
8. Úprava vnějších povrchů:
S
3,10 100,00 1,00 3,10 3,27 19 39 48,72 1,5931
9. Vnitřní obklady keramické:
S
2,80 100,00 1,00 2,80 2,95 19 64 29,69 0,8759
10. Schody:
S
3,80 100,00 1,00 3,80 4,01 19 64 29,69 1,1906
11. Dveře:
S
5,90 100,00 1,00 5,90 6,22 19 64 29,69 1,8467
13. Okna:
S
3,30 100,00 1,00 3,30 3,48 19 39 48,72 1,6955
14. Povrchy podlah:
- 14 -
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
21. Ohřev vody:
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienické vybavení:
25. Ostatní:
Opotřebení:
S
S
S
S
S
S
S
S
S
4,90
5,80
0,30
3,30
3,20
2,20
1,80
4,30
4,40
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
4,90
5,80
0,30
3,30
3,20
2,20
1,80
4,30
4,40
5,17
6,11
0,32
3,48
3,37
2,32
1,90
4,53
4,64
19
19
19
19
19
19
19
19
19
39
39
34
39
39
39
24
34
24
48,72
48,72
55,88
48,72
48,72
48,72
79,17
55,88
79,17
2,5188
2,9768
0,1788
1,6955
1,6419
1,1303
1,5042
2,5314
3,6735
49,7 %
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]:
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená [Kč/m3]
=
*
*
*
*
*
*
=
Plná cena:
1 837,32 m3 * 5 365,72 Kč/m3
Koeficient opotřebení: (1- 49,7 % /100)
=
*
9 858 544,67 Kč
0,503
Rekreační objekt čp. 148 - zjištěná cena
=
4 958 847,97 Kč
2 710,0,9390
0,9455
1,1571
0,9485
1,0000
2,0320
5 365,72
1.2. Příslušenství
1.2.1. Přípojka vody
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.1.3. Přípojka vody DN 50 mm
2222
Délka:
50,00 m
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m]
=
*
*
=
420,1,0000
2,2930
963,06
Plná cena:
50,00 m * 963,06 Kč/m
=
48 153,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 19 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 40 = 47,5 %
Koeficient opotřebení: (1- 47,5 % / 100)
*
Přípojka vody - zjištěná cena
=
- 15 -
0,525
25 280,33 Kč
1.2.2. Přípojka kanalizace
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2.1.4.2 Přípojka kanalizace DN 200 mm
2223
Délka:
12,50 m
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m]
=
*
*
=
1 555,1,0000
2,2840
3 551,62
Plná cena:
=
44 395,25 Kč
12,50 m * 3 551,62 Kč/m
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 19 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 61 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 80 = 23,8 %
Koeficient opotřebení: (1- 23,8 % / 100)
*
Přípojka kanalizace - zjištěná cena
=
0,762
33 829,18 Kč
1.2.3. Jímka
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu
2223
Výměra:
8,00 m3 obestavěného prostoru
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m3]
Plná cena:
8,00 m3 * 5 253,20 Kč/m3
=
*
*
=
2 300,1,0000
2,2840
5 253,20
=
42 025,60 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 19 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 61 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 80 = 23,8 %
Koeficient opotřebení: (1- 23,8 % / 100)
*
Jímka - zjištěná cena
=
- 16 -
0,762
32 023,51 Kč
1.2.4. Lapol
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2.6.3. Lapač tuku do 2 m3 OP
2223
Výměra:
1,50 m3 obestavěného prostoru
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m3]
Plná cena:
1,50 m3 * 22 554,50 Kč/m3
=
*
*
=
9 875,1,0000
2,2840
22 554,50
=
33 831,75 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 19 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 41 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 60 = 31,7 %
Koeficient opotřebení: (1- 31,7 % / 100)
*
Lapol - zjištěná cena
=
0,683
23 107,09 Kč
1.2.5. Opěrná zeď
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
11.3. Opěrné zdi z lomového kamene
242
Výměra:
22*0,6*4,0 = 52,80 m3 obestavěného prostoru
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m3]
Plná cena:
52,80 m3 * 4 197,65 Kč/m3
=
*
*
=
1 850,1,0000
2,2690
4 197,65
=
221 635,92 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 45 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 60 = 75,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100)
*
Opěrná zeď - zjištěná cena
=
- 17 -
0,250
55 408,98 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemek p.č. st. 163,902,907,908
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č.
II
IV
Pi
0,00
0,00
III
II
I
II
0,00
-0,01
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970
Index polohy pozemku IP = 0,741
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,990 * 0,741 = 0,712
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
203,64
Typ
§ 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a
nádvoří
§ 4 odst. 1
ostatní plocha
§ 4 odst. 1
ostatní plocha
§ 4 odst. 1
ostatní plocha
Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,712
Upr. cena
[Kč/m2]
144,99
Parcelní
číslo
st. 163
Výměra
[m2]
462,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
144,99
Cena
[Kč]
66 985,38
902
907
908
266,00
275,00
293,00
1 296,00
144,99
144,99
144,99
38 567,34
39 872,25
42 482,07
187 907,04
Pozemek p.č. st. 163,902,907,908 - zjištěná cena
- 18 -
m2
=
187 907,04 Kč
2.2. Pozemek p.č. st. 329
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č.
II
IV
Pi
0,00
0,00
III
II
I
II
0,00
-0,01
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970
Index polohy pozemku IP = 0,741
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,990 * 0,741 = 0,712
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
203,64
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a
nádvoří
Stavební pozemek - celkem
Parcelní
číslo
st. 329
Výměra
[m2]
83,00
83,00
Pozemek p.č. st. 329 - zjištěná cena
Index
0,712
Upr. cena
[Kč/m2]
144,99
Jedn. cena
[Kč/m2]
144,99
Cena
[Kč]
12 034,17
m2
12 034,17
=
- 19 -
Koef.
12 034,17 Kč
2.3. Pozemek p.č. st. 322
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č.
II
IV
Pi
0,00
0,00
III
II
I
II
0,00
-0,01
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970
Index polohy pozemku IP = 0,741
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,990 * 0,741 = 0,712
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
203,64
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a
nádvoří
Stavební pozemek - celkem
Parcelní
číslo
st. 322
Výměra
[m2]
12,00
12,00
Pozemek p.č. st. 322 - zjištěná cena
Index
0,712
Upr. cena
[Kč/m2]
144,99
Jedn. cena
[Kč/m2]
144,99
Cena
[Kč]
1 739,88
m2
1 739,88
=
- 20 -
Koef.
1 739,88 Kč
2.4. Pozemek p.č. 895,896,899/1,903,909
Ocenění
Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařovávané pozemky dle § 6
Přehled použitých jednotkových cen pozemků
Zákl. cena
Upr. cena
Zatřídění
Koef 1 Koef 2
2
[Kč/m ]
[Kč/m2]
§ 6 odstavec 5
1,26
0,25
0,65
0,20
2
Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m .
1,Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena
Cena
Typ
Název
2
2
číslo
[m ]
[%]
[Kč/m ]
[Kč]
§ 6 odstavec 5 trvalý travní porost
895
892,00
0
1,00
892,2
Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m .
1,§ 6 odstavec 5 trvalý travní porost
896
2 662,00
0
1,00
2 662,Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2.
1,§ 6 odstavec 5 trvalý travní porost
899/1
9 493,00
0
1,00
9 493,Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2.
1,§ 6 odstavec 5 trvalý travní porost
903
3 222,00
0
1,00
3 222,Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2.
1,§ 6 odstavec 5 trvalý travní porost
909
62,00
0
1,00
62,Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2.
1,Neobhospodařovávané zemědělské pozemky - celkem 16 331,00 m2
16 331,Pozemek p.č. 895,896,899/1,903,909 - zjištěná cena
=
16 331,- Kč
2.5. Pozemek p.č. 890/4,890/5,901,906
Ocenění
Jiné pozemky oceněné dle § 9
Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků
Zákl. cena
Upr. cena
Zatřídění
Koeficienty
Index P Úprava
[Kč/m2]
[Kč/m2]
§ 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky
§ 9 odst. 6
203,64 0,04
8,15
2
Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m .
10,Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka
Cena
Typ
Název
číslo
[m2]
[Kč/m2]
[Kč]
§ 9 odst. 6
ostatní plocha
890/4
620,00
8,15
-0 %
6 200,Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2.
10,§ 9 odst. 6
ostatní plocha
890/5
11,00
8,15
-0 %
110,Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2.
10,§ 9 odst. 6
ostatní plocha
901
173,00
8,15
-0 %
1 730,Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2.
10,§ 9 odst. 6
ostatní plocha
906
195,00
8,15
-0 %
1 950,Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2.
10,Jiné pozemky - celkem
999,00 m2
9 990,Pozemek p.č. 890/4,890/5,901,906 - zjištěná cena
- 21 -
=
9 990,- Kč
2.6. Pozemek p.č. 1089/11,1123/5,1123/6
Ocenění
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace
Úprava základních cen pro pozemky komunikací
Znak
P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného
prostranství a drah
I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy
letišť v délce 2 101 m a více
P2. Charakter a zastavěnost území
II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce
P3. Povrchy
I
Komunikace se zpevněným povrchem
P4. Vlivy ostatní neuvedené
I
Bez dalších vlivů
P5. Komerční využití
I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,30
-0,10
0,00
0,00
0,60
4
I = P5 * (1 + Pi) = 0,360
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
Koeficienty
[Kč/m2]
§ 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace
§ 4 odst. 3
203,64
0,360
1,000
Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha
§ 4 odst. 3
ostatní plocha
§ 4 odst. 3
ostatní plocha
Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní
číslo
1089/11
1123/5
1123/6
Pozemek p.č. 1089/11,1123/5,1123/6 - zjištěná cena
- 22 -
Výměra
Jedn. cena
2
[m ]
[Kč/m2]
190,00
73,31
369,00
73,31
76,00
73,31
2
635,00 m
=
Upr. cena
[Kč/m2]
73,31
Cena
[Kč]
13 928,90
27 051,39
5 571,56
46 551,85
46 551,85 Kč
VĚCNÁ HODNOTA
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rekreační objekt čp. 148
1.2. Příslušenství
1.2.1. Přípojka vody
1.2.2. Přípojka kanalizace
1.2.3. Jímka
1.2.4. Lapol
1.2.5. Opěrná zeď
4 958 848,- Kč
25 280,30 Kč
33 829,20 Kč
32 023,50 Kč
23 107,10 Kč
55 409,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
5 128 497,10 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemek p.č. st. 163,902,907,908
2.2. Pozemek p.č. st. 329
2.3. Pozemek p.č. st. 322
2.4. Pozemek p.č. 895,896,899/1,903,909
2.5. Pozemek p.č. 890/4,890/5,901,906
2.6. Pozemek p.č. 1089/11,1123/5,1123/6
187 907,- Kč
12 034,20 Kč
1 739,90 Kč
16 331,- Kč
9 990,- Kč
46 551,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
274 553,90 Kč
5 403 051,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
5 403 051,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
slovy: pětmilionůčtyřistatřitisícpadesát Kč
- 23 -
5 403 050,- Kč
OBVYKLÁ CENA
POROVNÁVACÍ METODA
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav
tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se
rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající
z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Ve srovnávací metodě, která má největší váhu s ohledem na situaci na trhu nemovitých věcí se
v principu jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů srovnatelných svým
charakterem a lokalitou.
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními
kancelářemi a správci. Závěrem tohoto hodnocení je odhadovaná prodejní cena se zohledněním
současné situace na trhu.
Je reálné se řídit nabídkami, které jsou redukované koeficienty, dle reálnosti prodejů, dle
kvalitativních hledisek apod.
Rekreační objekt čp. 148
Rekreační objekt čp. 148 je původní hospodářskou usedlost krkonošského typu, přestavěnou pro
využití k rekreačním účelům, dnes sloužící jako penzion. Stavba se nachází v údolí Žlebského potoka
v k.ú. Velká Úpa II, které je součástí obce Pec pod Sněžkou. Objekt se nachází cca 150m od centra
místní části Velká Úpa, v bezprostřední blízkosti hlavní komunikace spojující Trutnov s Pecí pod
Sněžkou. Objekt je přímo přístupný z této komunikace osobními vozidly. Nachází se v v horské
krajině, která je využívána pro zimní i letní rekreaci. Lokalita má dobrou dopravní obslužnost
autobusy hromadné dopravy. Občanská vybavenost je jak v místní části Velká Úpa, tak zejména v
centrální části obce Pec pod Sněžkou.
Vlastní objekt je stavba se dvěma nadzemními podlažími, kdy v 1.NP je umístěna společenská část
objektu s technickým zázemím a v 2.NP je umístěna ubytovací část.
Ve 2.NP je umístěno osm pokojů (šest pokojů má vlastní úplné sociální zařízení, dva pouze vlastní
- 24 -
umyvadlo se sprchovým koutem, WC je umístěno společné ve 2.NP). V 1.NP je umístěno jak
technické zázemí objektu, tak i společenská část a kuchyňská stravovací část.
Zásobování vodou je zajištěno z veřejné vodovodní přípojky. Odkanalizování je provedeno přes
původní žumpu, sloužící nyní jako přečerpávací nádrž do veřejné kanalizace. Odkanalizovaní z
kuchyňského provozu je napojeno na lapol. Vytápění je zajištěno centrálně, a to elektrickými
akumulačními nádržemi. Ohřev teplé vody je z centrálního el.ohřívače, doplněného el. bojlery a
průtokovými ohřívači.
Rekreační objekt čp. 148 je umístěný v rozsáhlém chráněném území.
Srovnatelné nemovité věci (nabídky realitních kanceláří)
Název: Prodej chalupy, obec Vrchlabí
Prodej původní roubené chalupy (pension) po kompletní rekonstrukci na jedinečném místě s
nádherným výhledem na vrcholky Krkonoš. Chalupa se nachází v Krkonoších, přímo na sjezdovce
Herlíkovice – Bubákov. Centrum Špindlerova Mlýna pouhých 13 km, občerstvení 50m od chalupy.
Restaurace na dojezdu sjezdovky. Chalupa se sestává z původního zápraží, na němž se nachází lavice
s posezením, ze které je nádherný výhled do okolí. Dále následuje vstupní chodby, ze které je vstup
do kuchyně s jídelnou, patra a pokoje. Prostorná kuchyně s jídelnou je velmi stylově zařízena, nová
kuchyňská linka s kompletním vybavením a kachlová kamna. V přízemí se dále nachází pokoj pro
dvě osoby s vlastním sociálním zařízením, kuchyňkou a kachlovými kamny, sklípek, místnost pro
odkládání lyží, technická místnost a prádelna. Na zápraží se také nachází další oddělený vchod,
kterým je možné dostat se přímo do patra. V patře se nachází 2 prostorné pokoje, každý po 4 lůžkách
a jeden pokoj se dvěma lůžky. Všechny pokoje mají vlastní sociální zařízení a vlastní kuchyňku. Celý
objekt je velmi precizně zrekonstruován-zateplení, keramické dlažby, dřevěné podlahy, stylové
vybavení. Max. kapacita objektu 15 osob. K nemovitosti náleží pozemek o výměře 5 613 m2. Část
zahrady je upravena a je zde vybudována venkovní terasa s možností posezení. Dostupnost: v létě je
možné k nemovitosti dojet osobním automobilem. V zimě lze zaparkovat 200 m od chalupy. Odpad
do jímky, vlastní kopaná studna, vytápění krby, elektrické topení. Jedná se o velmi exkluzivní místo
pro rekreaci, trvalé bydlení či pronajímání.
Lokalita: Vrchlabí, okres Trutnov
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
K2 Velikosti objektu
K3 Poloha
K4 Provedení a vybavení
K5 Celkový stav
K6 Vliv pozemku
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Výměra pozemku
5 613 m2
0,90
1,15
1,15
1,00
0,95
1,20
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena
KC
Kč
1,36
12 198 396
Celková cena
Jednotková cena
8 990 000 Kč
8 990 000 Kč
- 25 -
Název: Prodej penzionu, obec Dolní Malá Úpa
Prodej horského penzionu v atraktivní lokalitě Krkonoš. Penzion má kapacitu 23 lůžek, které jsou v
sedmi pokojích a jsou vybaveny stylovým nábytkem. Každý pokoj má vlastní sociální zařízení. Je zde
restaurace a dětský koutek. Dále byt o dispozici 2+1. Na zahradě je terasa s grilem. V místě lyžařské
středisko. Vhodné k podnikání i rekreaci např. jako podniková chata.
Lokalita: Malá Úpa, okres Trutnov
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
K2 Velikosti objektu
K3 Poloha
K4 Provedení a vybavení
K5 Celkový stav
K6 Vliv pozemku
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Výměra pozemku
5 401 m2
0,90
1,05
1,10
1,00
0,95
1,20
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena
KC
Kč
1,19
11 731 797
Celková cena
Jednotková cena
9 900 000 Kč
9 900 000 Kč
Název: Prodej penzionu, obec Strážné
Rekonstruovaný celoročně provozovaný rodinný penzion s barem a restaurací v krásném místě s
nádhernými výhledy při frekventované turistické trase Strážné u Vrchlabí – Špindlerův Mlýn.
Kapacita 37 lůžek, vlastní sociální zařízení na všech pokojích. Pozemek 9 585 m2. Deset pokojů pro
hosty s 33 lůžky s možností přistýlky, dvoulůžkový pokoj pro personál a pro majitele oddělená
garsonka s kuchyňkou. Dále garáž (dílna), parkoviště, vlastní voda (vodojem + 2 vrty) i kanalizace
(ČOV), venkovní posezení, hřiště. Plně vybavená kuchyň odpovídající platným normám. Úsporné
elektrické topení a dále krb na tuhá paliva s výměníkem pro 3 pokoje. 1 km od centra Strážného,
menší vlek přímo u objektu, dostupné autem.
Lokalita: Trutnov - Strážné
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
K2 Velikosti objektu
K3 Poloha
K4 Provedení a vybavení
K5 Celkový stav
K6 Vliv pozemku
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Výměra pozemku
9 585 m2
0,90
0,95
1,15
1,00
0,95
1,10
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena
KC
Kč
1,03
12 021 706
Celková cena
Jednotková cena
11 700 000 Kč
11 700 000 Kč
- 26 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání
Minimální jednotková porovnávací cena
Průměrná jednotková porovnávací cena
Maximální jednotková porovnávací cena
Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci
Výsledná porovnávací hodnota
Porovnávací hodnota
11 731 797 Kč
11 983 966 Kč
12 198 396 Kč
11 983 966 Kč
11 983 966 Kč
11 983 970,- Kč
Rekreační objekt čp. 148 se nachází v údolí Žlebského potoka v k.ú. Velká Úpa II, které je
součástí obce Pec pod Sněžkou. Objekt se nachází cca 150m od centra místní části Velká Úpa, v
bezprostřední blízkosti hlavní komunikace spojující Trutnov s Pecí pod Sněžkou. Objekt je
přímo přístupný z této komunikace osobními vozidly. Nachází se v horské krajině, která je
využívána pro zimní i letní rekreaci. Lokalita má dobrou dopravní obslužnost autobusy
hromadné dopravy. Občanská vybavenost je jak v místní části Velká Úpa, tak zejména v
centrální části obce Pec pod Sněžkou.
Rekreační objekt čp. 148 je umístěný v rozsáhlém chráněném území.
Vlastní objekt je stavba se dvěma nadzemními podlažími, kdy v 1.NP je umístěna společenská
část objektu s technickým zázemím a v 2.NP je umístěna ubytovací část.
Po technické stránce lze objekt charakterizovat jako objekt, který je zejména díky
rekonstrukci v roce 1996 v provozuschopném stavu. Prvky dlouhodobé životnosti, v převážné
části objektu, nevykazují statické poruchy. Prvky krátkodobé životnosti vykazují pouze
drobné vady způsobené proměnlivými klimatickými podmínkami a nedostatečnou údržbou
zejména venkovních konstrukcí, případně vady způsobené užíváním objektu.
Obvyklá cena objektu je výrazně ovlivněně nárůstem převisu nabídky nad poptávkou tohoto
druhu objektů. Dále pak navýšením ubytovacích kapacit v této lokalitě.
Cenu rovněž ovlivňuje technický stav objektu a nutnost dílčích stavebních prací. Pozitivem je
naproti tomu umístění objektu v žádané lokalitě.
- 27 -
S ohledem na zjištěné skutečnosti – určuji obvyklou cenu – pozemku p.č. st. 163, jehož součástí je
objekt čp. 148 a pozemků p.č. st. 322, st. 329, 890/4, 890/5, 895, 896, 899/1, 901, 902, 903, 906, 907,
908, 909, 1089/11, 1123/5, 1123/6, to vše v k.ú. Velká Úpa II, obec Pec pod Sněžkou, okres Trutnov
na částku
12 000 000,- Kč
Slovy: dvanáctmilionů Kč
- 28 -
C. REKAPITULACE
Úkolem zpracování posudku bylo stanovit obvyklou cenu - pozemku p.č. st. 163,
jehož součástí je objekt čp. 148 a pozemků p.č. st. 322, st. 329, 890/4, 890/5, 895, 896, 899/1,
901, 902, 903, 906, 907, 908, 909, 1089/11, 1123/5, 1123/6, to vše v k.ú. Velká Úpa II,
obec Pec pod Sněžkou, okres Trutnov.
Dle předložené analýzy a v návaznosti na zjištěné skutečnosti stanovuji cenu obvyklou výše
uvedené nemovité věci ve výši
12 000 000,- Kč
Slovy: dvanáctmilionů Kč
V Praze 30.3.2015
Ing. Jan Fujáček
Čenkov 216
250 70 Odolena Voda
- 29 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne
1.4.1983 pod č.j. Spr. 233-81-1 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí)
,,Znalecký posudek č. 21/2827/15 je vyhotoven v souladu s ustanovením § 127 a) zákona
č. 99/1963 Sb. v platném znění. V souladu s tímto ustanovením zákona znalec
Ing. Jan Fujáček prohlašuje, že si je vědom všech následků vědomě nepravdivého znaleckého
posudku.“
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 21/2827/15 znaleckého deníku.
- 30 -
E. SEZNAM PŘÍLOH
a) výpis z KN Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, LV č. 739, k.ú. Velká Úpa II
b) kopie katastrální mapy
c) nabídka realitních kanceláří
d) seznam stavebních prací
e) fotodokumentace
f) mapa okolí
- 31 -