větší - Magazinvybor » Magazinvybor

3 2016
rOZHOVOry:
Členům výborů
by se mělo významně
přidat
Úspora
za teplo může být
větší
než splátka
úvěru
Roční vyúčtování:
Co s vysokým
nedoplatkem?
www.magazinvybor.cz Odborný časopis pro výbory SVJ a BD
Specialisté na problematiku výborů
a společenství vlastníků
Vymáhání pohledávek společenství
Právní audit činnosti výboru
|
|
Servis exekučních řízení
|
Servis insolvenčních řízení
Zastoupení společenství u soudu
|
Revize a tvorba smluv
Stanovy a domovní řády | Zakládání společenství | prohlášení vlastníka
Kancelář Praha: Aspen Business Centre, V Jámě 699/1, Praha 1, 110 00, +420 228 226 311
Kancelář Morava: Na hradbách 3213/1A, 78701 Šumperk, +420 583 550 212
Pište na email: [email protected]
V tomto čísle
6 Úspora za teplo může být větší, než splátka úvěru
rozhovor
Se starostkou Janou Drápalovou jsme se bavili o tom, jak sídliště v brněnském Novém
Lískovci prodělalo za poslední léta kompletní renovaci. Rozsáhlý projekt ve svém
počátku předběhl svými ambicemi dobu, a musíme říct, že velmi úspěšně.
12 Hotel v sousedově bytě
Jak se na krátkodobé pronájmy dívá zákon, jaké má povinnosti majitel bytu a jaká jsou
práva ostatních spoluvlastníků?
14 Členům výborů by se mělo významně přidat
rozhovor
Ing. Mgr. Jan Král: Domy zažívají generační obměnu vlastníků, která se prolíná také
s výborem. Noví členové výborů si ale jsou už vědomí své odpovědnosti, a tak pečlivě
kontrolují práci výboru předešlého. V momentě, kdy zjistí, že se škody po bývalých
výborech mohou sanovat až 10 let zpětně, nemohou jen tak sousedsky přimhouřit oči.
To by se do majetkové odpovědnosti namočili i oni sami.
18 Erotický privát v bytovém domě
Erotické kluby už neletí a tyto služby se přesouvají do privátních bytů. Začali jste mít
podezření, že máte v domě veřejný byt? A že se vám to nelíbí?
20 Pomoc, jsou tu štěnice!
Štěnice neobývají pouze zanedbané byty. Přivézt si je můžete z dovolené, z bazarového
nábytku, nebo se k vám nastěhují od souseda. A sami se jich nezbavíte...
22 BAZ – Záchranné lano pro členy výborů
Tříletá lhůta je pro výbory nekonečný proces odpovědnosti za škodu. Pozor na kostlivce
ve skříni.
Reklamujete náklady s vytápěním a ohřevem teplé vody? Kdy vzniká vysoký nedoplatek
a co vše si hlídat.
právní poradna
Neshodné názory na externí služby ve vchodech domu. Převzetí nových stanov.
Vypořádání dlouhodobé zálohy ke dni převodu bytu.
A mnoho dalšího...
Šéfredaktor
Mgr. Olga Černá
[email protected]
Redakce
Barbora Hřebečková
[email protected]
+420 228 226 991
Odborní spolupracovníci
redakce
Luděk Lošťák
[email protected]
Mgr. Jan Bauer,
Mgr. Michal Klusák,
Mgr. Jana Obermajerová,
[email protected]
Ing. Michaela Benková
Sídlo redakce
24 Roční vyúčtování: Co s vysokým nedoplatkem?
25 Právníci a advokáti odpovídají na vaše dotazy
číslo 3/2016
dvouměsíčník
www.MagazinVybor.cz
V Jámě 699/1, Praha 1, 110 00
Vydavatel a redakce neodpovídá
za obsah inzerce. Použití textů
a fotografií bez písemného souhlasu
redakce je zakázáno. Chyby v tisku
vyhrazeny.
Registrace MK ČR E 22262
Vá žení čten áři
Cesta z Železné Rudy na Lipno vede převážně vesnicemi, takže při dodržované padesátce máte spoustu času,
dívat se po okolí. Smutné je, že výhled to není nic moc, obzvlášť v případě, budete-li mít v autě děti nebo
vnoučata. Příhraniční oblast je na této trase prošpikovaná erotickými priváty a nevěstkami, postávajícími na
kraji vesnic. Nehezkou atmosféru nezachrání ani cedule s nápisy „Honig“ a „Eier“. „Chudáci lidi, co tu bydlí,“
napadne vás okamžitě.
Erotické služby poskytované v privátech jsou ale noční můrou i mnoha bytových domů. Velké kluby zanikají
a klienti se přesunují do soukromých bytů, třeba i ve vašem sousedství. Že se vám to nelíbí? Vždyť za zdmi
svého bytu si může každý dělat, co chce. Jak se na možná řešení dívají právníci?
Mgr. Olga Černá,
šéfredaktor
Že se nevyplácí, dávat ruce pryč od problémů, se dočtete v článku o bezplatném advokátním zastoupení.
Nepřehlížejte kostlivce ve skříni po předešlém výboru. Mohli by skočit na krk vám a protřepat vaší peněženkou.
Není snad lepší, jet za uspořené peníze na dovolenou, než platit za chyby ve správě domu? Třeba při hledání
ubytování v zahraničí zvolíte krátkodobý pronájem bytu. Tento trend se silně rozmohl i u nás, a kromě
pohodlí pro turisty a slušného výdělku pro pronajimatele, s sebou nese i dohady a nepříjemnosti s hosty, kteří
nerespektují pravidla domu, kde dočasně bydlí. Jak na ně? I to vám poradíme. Stejně tak jako v pravidelné
Právní poradně. Nezapomeňte se také zaregistrovat o pravidelnou Týdenní právní poradnu emailem, ať vám
neunikne žádná odborná rada. Více se dočtete právě v této rubrice.
Milí přátelé, přejeme vám s celou redakcí magazínu klidné léto bez komplikací a boje s více či méně větrnými mlýny.
Nezapomeňte, že jsme tu pro vás a rádi vám vždy pomůžeme s odbornou radou při správě vašeho SVJ či BD.
Městská část Brno – Nový Lískovec
Jana Drápalová:
Úspora za teplo
Rozhovor
může být větší, než splátka úvěru
Ing. Jana
DRÁPALOVÁ,
starostka
městské části
Brno – Nový
Lískovec
Jak celá myšlenka renovace
domů začala?
V roce 1998 jsem se stala členkou rady
městské části Brno – Nový Lískovec. Městská část tehdy spravovala 1050 městských
bytů převážně v panelových domech, které
byly postaveny mezi lety 1980 až 1994.
A protože kromě běžné údržby se do nich
vůbec neinvestovalo, byly přiměřeně zanedbané. V té době se také výrazně zvyšovaly
ceny tepla, a tak začalo být pro obyvatele
domů aktuální, zajímat se o úspory. Všechno začalo i díky iniciativě nájemníků jednoho panelového domu, kteří se také zapojili
do pracovní skupiny. Ta nejprve vznikla ad
hoc, ale posléze ji ustavilo zastupitelstvo
jako výbor pro regeneraci sídliště a já se
stala jeho předsedkyní.
Renovovat celé sídliště je
ale obrovská investice.
Městská část tehdy neměla na větší investice peníze, nájemné bylo regulované, a to,
co předtím z nájemného vybral stát nebo
www.MagazinVybor.cz
6
Sídliště v brněnském Novém Lískovci prodělalo za poslední léta
kompletní renovaci. Rozsáhlý projekt ve svém počátku předběhl
svými ambicemi dobu, a musíme říct, že velmi úspěšně. O průběhu
inspirativní realizace jsme si povídali se starostkou městské části
Ing. Janou Drápalovou, která u projektu stála už od jeho začátku,
a o svých zkušenostech jezdí přednášet i do zahraničí.
město, městské části nikdo nepřevedl.
Začínali jsme tedy téměř z nuly. Na druhou
stranu jsme věděli, že stát připravuje
program Panel, a že to je velká šance.
Tehdy jsem pracovala v Domě ochránců
přírody v Brně a tam jsme se věnovali také
úsporám energií v bydlení a měli jsme
dobré mezinárodní kontakty. Mohli jsme
tak využít příkladů dobré praxe například
z Vídně, kde nízkoenergetické domy byly
tehdy běžnou praxí. Protože jsme věděli,
že investujeme na hodně dlouho dopředu,
rozhodli jsme se renovovat domy opravdu
dobře.
Byla tedy hlavním cílem
především úspora energií?
Nejenom uspořit co nejvíc energie, ale
také zlepšit kvalitu bydlení pro nájemníky a zhodnotit obecní majetek – tedy
prodloužit výrazným způsobem životnost
domů. V pracovní skupině tak nezasedli
jenom architekti a politici, ale také odborníci z nevládního sektoru a vysokého učení
technického v Brně.
Co byl nejpalčivější
problém, než se mohl
projekt spustit?
Kupodivu nejtěžší bylo zpočátku přesvědčit zastupitelstvo, že cesta komplexní
modernizace celého domu naráz je ta
nejrozumnější. Museli jsme předložit
udržitelný finanční model, který počítal
s tím, že se městská část docela významně
zadluží (z programu Panel jsme během 10
let čerpali úvěry ve výši téměř 150 milionů
korun). Museli jsme spočítat, že se úvěry
dají splácet z vybraného nájemného. To
všechno v době, kdy se vůbec nevědělo,
zda bude možné nájemné jednostranně
zvedat, jaká bude inflace a výše úrokových sazeb, jak porostou ceny energií
apod. Ceny energií měly totiž výrazný
vliv na návratnost investic a také z pohledu výhodnosti pro nájemníky, protože
teplo hradí sami. Zastupitelstvo nakonec
s plánem postupných oprav všech domů
souhlasilo a první dva domy byly modernizovány v roce 2001. Byly to panelové domy
z roku 1983. Během modernizace se dělalo
prakticky všechno: bytová jádra, stoupačky,
dřevěná eurookna, zateplení 18 centimetry
polystyrenu, zateplení stropu suterénu,
střecha, balkony a větrání.
Jaké rozhodnutí z průběhu
prací považujete za
nejlepší?
Zpětně považuji za nejlepší rozhodnutí, že
jsme neustoupili tlakům, které tehdy koncept nízkoenergetické modernizace domů
zpochybňovaly. Tehdy totiž ani energetičtí
auditoři, ani projektanti neměli s takovými
modernizacemi zkušenosti. Nikdo nevěřil,
že se dá zateplením ušetřit 65–70 % energie na vytápění. Hrozili tím, že domy budou
plesnivět, nedovedli spočítat regulaci
vytápění u tak dobře zatepleného domu,
naprojektovat detaily odstranění tepelných
mostů, těžce jsme diskutovali o tom, jak takové byty optimálně větrat apod. S prvním
vybraným projekčním týmem jsme se museli rozejít. Teprve s týmem pana architekta
Zlámala jsme našli společnou řeč. Projekty
pak vznikly na základě detailních diskuzí
všech členů týmu. První dva realizované
domy ukázaly, že koncept je správný. Investice se pohybovaly okolo 550 tisíc na jeden
byt 3+1, to bylo na tehdejší dobu nevídané.
I to bylo předmětem kritiky, nikdo si ale neuvědomil, jaký rozsah oprav byl prováděn.
Podotýkám, že výběr zhotovitele probíhal
vždy jako otevřená veřejná soutěž.
Zavedli jste měření úspory
energií na zateplených
budovách. Jaké máte
výsledky?
Výsledky úspor energií všech našich bytových domů, škol i školek jsou zveřejněny
na webových stránkách naší městské části
v sekci energetické manažerství. Tam je
velmi dobře vidět, že první zimu po modernizaci došlo skokově k výraznému poklesu
Zateplení suterénu
spotřeby tepla na vytápění až o 60 %.
Úspory na teplé vodě jsou menší, i když důkladné zaizolování rozvodů teplé vody má
také výrazný efekt. Velký význam ale mělo
následné sledování spotřeb a doregulování
otopné soustavy. Z grafů je vidět, že několik
let po modernizaci spotřeba tepla nadále
mírně klesala až o dalších 10 %. Doporučení je jednoznačné. Vybrat projektanta, který má s nízkoenergetickými modernizacemi
zkušenost, je s tímto konceptem ztotožněn
a nebude vám vykládat, že něco nejde
nebo že je to zbytečné. Základem je totiž
dobrý projekt stavební části a projekt MAR,
tedy měření a regulace. Podstatné je, že
v dobře zatepleném domě nedosahujeme
úspor na úkor kvality bydlení, nájemníci se
nemusí bát, že budou mít doma zimu, naopak. Úspor dosahujeme tím, že zabráníme
únikům tepla z bytu do vnějšího prostředí.
Hledali jste k projektu
inspiraci, nebo šlo vše
ruku v ruce s projektanty
a architekty?
Inspiraci jsme hledali hlavně v zahraničí,
u nás v té době mnoho příkladů dobré praxe nebylo. Asi nejvíc nás inspirovala Vídeň
a Německo. Tam jsem se také seznámili
s evropskou legislativou a věděli jsme, že
i u nás zanedlouho začnou platit mnohem
přísnější normy. Naše modernizované
paneláky z roku 2001 tyto dnešní požadavky bez problémů naplňují. Společně
s projektanty a architekty jsme se to krok
za krokem učili, a učili jsme se také ze
svých chyb. Například koncept centrálního
větrání s rekuperací jsme po zkušenostech
s prvními projekty opustili. Raději jsme
v dalších domech udělali jednoduché větrání – odtah z bytů samostatnými ventilátory, které si mohou nájemníci ovládat podle
potřeby sami. Dnes už existují chytřejší
a modernější způsoby, ale tehdy to bylo
optimální řešení.
Důležité je ale podotknout, že je potřeba
nájemníky informovat o tom, jak správně
větrat, aby zbytečně neztráceli teplo, a vůbec komunikace s obyvateli domu je velmi
důležitá jako zpětná vazba, jak modernizované domy fungují. Dnes jsme v situaci, kdy
všechny panelové domy v majetku obce
jsou kompletně modernizované, dokončujeme už jenom výměny výtahů.
Z čeho jste pokryli
financování?
Využili jsme tři hlavní zdroje financování: vlastní peníze vybrané z nájemného,
bankovní úvěry a příspěvky z Fondu bytové
výstavby města Brna. U většiny úvěrů jsou
úroky dotovány z programu Panel. V roce
2010 jsme se zapojili i do programu Zelená
úsporám.
Během realizace určitě
přišly problémy. Jaké byly ty
nejzásadnější, na kterých
jste se učili?
Problémy lze rozdělit do několika kategorií.
Na problémy ve fázi přípravy projektu jsme
narazili výše. Dalším úskalím bylo dobře
udělat smlouvu s vybraným dodavatelem,
a to tak, aby dodržení podmínek smlouvy
bylo vymahatelné a pod sankcí. Klíčový je
také dobrý stavební dozor, který pracuje
v zájmu objednatele. Hlídat je potřeba
všechno, protože firma využívá spousty
subdodavatelů, kteří jsou schopni zničit
práci těch, kteří tam byli před nimi. Tak se
nám třeba stalo, že klempíři při osazování
parapetů popálili jiskrami od brusky nově
osazená plastová okna. Nám se osvědčilo, že stavební dozor byl na stavbě trvale
přítomen, ne jenom v kontrolní dny, jak je
to obvyklé.
V některých domech
se předělávala bytová
(... pokračování na straně 8)
Řízená výměna vzduchu s centrální rekuperační jednotkou
(... pokračování ze strany 7)
jádra a elektrorozvody.
Kam se po tu dobu
nastěhovali nájemníci, byli
k rekonstrukcím vstřícní?
Když to teď hodnotím zpětně, byli nájemníci velmi vstřícní. I když ve vypjaté atmosféře
na stavbě jsme si kolikrát vyslechli stížnosti
i ostrou kritiku. Hlavně jsme s nájemníky
hodně komunikovali a snažili se vycházet
vstříc jejich požadavkům. Ale vesměs
všichni chápali, že se domy opravit musí.
První byly opraveny domy, kde nájemníci
aktivně spolupracovali. Další, když viděli, že
ti odvážní za teplo opravdu ušetřili, přišli na
radnici dokonce s peticí, že chtějí zateplení
co nejdříve. Měli jsme ale pevný harmonogram, takže si museli dva roky počkat.
Ten harmonogram vycházel nejen z našich
finančních možností, ale také lidských kapacit. Stavby jsme totiž realizovali zejména
o letních prázdninách, tak, aby si lidé mohli
zařídit po dobu nefunkčnosti bytu pobyt
jinde, dát děti k babičce, odjet na chatu
atd. Ubytování jsme zajišťovali jenom malému počtu rodin s dětmi a seniorům.
Zahrnuli jste do renovací
i společné venkovní
prostory?
Veřejné prostory jsou velmi důležité, těmi
jsme se začali zabývat zhruba od roku 2002
a děláme to dosud. Paneláky jsou vlastně funkcionalismus a my jsme chtěli co
nejvíc původní charakter domů zachovat.
Zpracovali a projednali jsme s veřejností koncepci barevnosti fasád a musím
s radostí konstatovat, že až na výjimky ji
respektovali i vlastníci a družstevníci. Domy
jsou po modernizaci sice barevné, ale
barvy spolu docela dobře ladí. Panelová
sídliště jsou urbanistické celky, které měly
podle původního konceptu nabízet vše
Zateplení soklu
pro kvalitní život. To se ve finále podařilo
zrealizovat jenom u několika málo sídlišť.
Pověstné je sídliště Lesná v Brně. Sídliště
Nový Lískovec a Kamenný vrch toto štěstí
neměla, takže veškerou infrastrukturu jsme
museli postupně dobudovat. Dětská hřiště,
sportoviště, parky, ale i prostory pro služby
a podobně. Díky koncepčnímu přístupu
a využívání všech možných dotací se nám
to docela daří. Jsme například snad jediná
městská část v Brně, kterou nepotkala
vlna nedostatku míst v mateřských školách
v minulých letech.
Jezdíte o celém projektu
přednášet i do zahraničí.
S jakými reakcemi se
setkáváte?
Samozřejmě jsme byli ochotni naše zkušenosti předávat i jiným městským částem,
asi nejvíc s námi spolupracovala Slatina
a v poslední době Líšeň. Ale většinou si
každá městská část vytvořila svoji koncepci.
Například městská část Bohunice se rozhodla všechny panelové domy zprivatizovat, takže jejich modernizaci vůbec neřešila.
V poslední době mají o naše zkušenosti
zájem ukrajinská měst, kde řeší velmi
podobné problémy, jako my v ČR před
15 lety. Jejich paneláky jsou ale mnohem
zanedbanější a finanční možnosti horší. Budou potřebovat velkou zahraniční pomoc.
Jsme zapojeni do projektu Smart regions,
kde ve spolupráci s partnery (univerzitami
a privátními firmami) budeme jednak šířit
naši dobrou praxi a také implementovat
nové inovativní technologie na naše bytové
domy i školy. Zabýváme se využitím sluneční energie pro ohřev vody, využitím dešťové
vody ze střech, letním ochlazováním budov
a podobně. Naše projekty se zaměřují jak
na ochranu klimatu, tak také na přizpůsobení sídliště stále většímu suchu a vedrům.
Mrazům v zimě už díky zateplení vzdorovat
umíme, teď je potřeba zvládnout letní pře-
hřívání. Jedním z konkrétních projektů jsou
venkovní žaluzie a okna bytových domů.
Můžete po své zkušenosti
doporučit SVJ, která se
chystají na rekonstrukci,
nějaké základní kroky,
kterých by se měla
držet, a čeho se naopak
vyvarovat?
Vím, že situace každého společenství
vlastníků je jiná. Sama bydlím v družstevním domě se 104 byty, který jsme také
před pěti lety modernizovali, takže vím, jak
složité bylo, se v domě domluvit. Ale na
druhé straně dnešní nízké úrokové sazby,
dlouhá doba splatnosti úvěrů, ochota bank
půjčovat i nejrůznější možnosti dotací
jsou velmi vhodnou dobou k zahájení
modernizace vlastního domu. My jsme si
v našem družstevním také brali úvěr a dnes
i s úvěrem platíme měsíčně méně, než jsme
platili předtím. Úspora za teplo je větší, než
splátka úvěru. Často se setkávám s tím, že
někteří vlastníci bytů argumentují, že se
jim zateplení nevyplatí a nevrátí, ale při
výpočtu doby návratnosti započítávají i ty
náklady, které na úsporu nemají žádný vliv,
ale udělat se stejně musí. Výdaje na bytová
jádra, lodžie, stoupačky, elektroinstalaci
nebo výtahy jsou investicemi do prodloužení životnosti domu nebo do zhodnocení
majetku. Takže prvním krokem by mělo být
zhodnocení technického stavu a životnosti
jednotlivých částí domu. Pak by bylo dobré
tyto informace komunikovat s jednotlivými
vlastníky domu, ptát se jich na priority a naplánovat opravy domu společně. Jako další
krok doporučuji spolupracovat při přípravě
s odborníkem, který má v referencích nízkoenergetické, případně pasivní realizace.
Kontakty na ně můžete získat například
přes Centrum pasivních domů.
Text: Mgr. Olga Černá
Řešení tepelných mostů na střechách
jak zajistit,
aby měl vstupní
systém smysl
Právní jistota
Existuje mnoho důvodů k zavedení vstupního čipového systému. K těm nejdůležitějším
bezpochyby patří zvýšení bezpečnosti v domě. Kromě ohledu
na zabezpečení majetku, je však
vždy třeba brát ohled také na
osoby, které v domě žijí. Přílišný
důraz na bezpečnost majetku
totiž mívá za následek ohrožení
obyvatel domu. Za to pak nese
zodpovědnost výbor SVJ nebo
BD. Jedná se především o dodržení pravidel požární bezpečnosti, kdy musí být v případě požáru
umožněn volný únik z budovy
pomocí únikových východů. Aby
byl volný únik zajištěn, musí být
dveře v takové situaci odemčené.
Obdobně je tomu u garáží a sklepů, ze kterých musí být volný
průchod ve směru zelených únikových šipek. Existují však řešení,
která maximalizují bezpečnost
majetku za současného respektování bezpečnosti osob. Proto
doporučujeme se před realizací
poradit s odborníkem, nebo si
rovnou nechat zpracovat projekt.
Mějte ale na paměti, že bezpečný
systém nemusí znamenat drahý
systém.
Fyzická
odolnost
Nezbytným předpokladem bezpečného vstupního systému je
jeho fyzická odolnost proti poškození kombinovaná s bezpečností uzamykacího mechanismu.
Na trhu existuje mnoho řešení
a o většině z nich lze prohlásit, že
jsou odolná. Zákazník by se měl
při výběru systému soustředit
na takové řešení, které je určeno
pro daný typ dveří. K napadení
systému totiž nemusí dojít pouze
zvenku, ale i zevnitř například nespokojeným nájemníkem. Velmi
oblíbené jsou v poslední době
bateriově napájené systémy plně
integrované do zámkové vložky.
Jedná se o zajímavé interiérové
řešení, u kterého odpadá množství kabeláže, bohužel není příliš
vhodné do společných prostor
domu. Důvodem je jeho snadné fyzické napadení, které může
vést k výpadku celého systému.
Pro zajištění dodatečné odolnosti
vstupních dveří proto doporučujeme hledat mezi klasicky napájenými systémy. Odolný systém
by měl využívat vysoce bezpečný,
nejlépe samozamykací, zámek
a robustní čtečku s odděleným
spínacím komponentem. A především by měl být napojený na
dostatečně dimenzovaný záložní
zdroj elektrické energie. Provedení čteček se u systémů liší, ale
obvykle je lze umístit na omítku,
do nebo pod omítku, na dveřní
zárubeň, nebo do zvonkového
tabla, vždy ale tak, aby byla zajištěna dostatečná bezpečnost.
Dlouhodobá
bezpečnost
Pokud chcete zajistit, aby Váš
dům vydržel bezpečný co nejdelší dobu, je třeba se soustředit
zejména na snadnou distribuci
přístupových identifikátorů. Kvalitní dodavatel je schopen poradit i v této oblasti a měl by Vám
doporučit, jakým způsobem čipy
rozdávat a na co si dát pozor.
Můžeme rozhodně doporučit
označit si všechny čipy pořadovým číslem. Toto opatření velice
zjednoduší identifikaci ztraceného čipu a jeho zneplatnění. Dále
doporučujeme vybrat systém
s jednoduchou správou, aby bylo
možné provádět změny v přístupových právech průběžně. Na
základě zkušeností má správce
domu u složitých systémů tendenci provádět změny dávkově
za určité delší období. V takovém
případě už si často přesně nepamatuje, co vše bylo třeba změnit,
a tím vzniká v databázi nepořádek. Oprava databáze pak často
znamená smazání a znovu-načtení platných čipů. To bývá často
obtížné, protože jsou čipy rozdané mezi obyvateli domu.
Komfort použití
I komfort použití hraje svou nezastupitelnou roli. Uživatelé budou
systém používat a chránit hlavně
pokud jim přinese kromě bezpečnosti nějakou další výhodu. Touto
výhodou je u správně projekto-
Inteligentní systém
nemusí být drahý!
Zajímá vás, na kolik by
vyšel pro váš bytový
dům? Zašlete nám nezávaznou poptávku na
[email protected]
Nezapomeňte uvést co
nejvíce informací, které
nám pomohou sestavit
co nejpřesnější cenový
odhad.
Vstupní čipový systém je investice
na mnoho let dopředu. Nekvalitní
nebo příliš složitý systém tak může
být dlouhodobě spíše přítěží než výhodou. A to nejen pro správce domu,
ale i pro jeho obyvatele. Nenechte se
zlákat lákavými nabídkami a vyberte si prověřený systém, který bude
spolehlivě plnit svůj účel po
celá desetiletí.
vaného systému právě jednoduchost použití. Je velmi pohodlné
nemuset v kapse hledat klíče při
návratu domů s plnými taškami,
ale pouze přiložit čip a zatlačit do
dveří. I prvotní odpůrci systému
si na tento komfort velmi rychle
zvyknou a jsou spokojeni.
Inovace
Minulý měsíc zprovoznila první
česká banka platby pomocí NFC
telefonu. Již dnes je tedy možné
se spolehnout na mobilní telefon jako jediné zařízení, které je
třeba mít u sebe. A tento trend
bude pokračovat – například automobilky pomocí telefonu plánují odemykat a startovat vozidla.
Představte si, že jdete se psem,
nebo si zaběhat a nepotřebujete
si s sebou z domu vzít nic jiného
než mobilní telefon. Pomocí něj
si nakoupíte v obchodu a následně také otevřete dveře do domu.
Přístupový systém je investice na
dlouhou dobu, myslete na to, aby
byl pro otevírání mobilním telefonem připraven.
Integrace
s dalšími prvky
Vstupní systém by měl být připraven na propojení s dalšími
prvky jako je například „domácí
vrátný“, tedy systém pro otevírání z bytů. Spolehlivé a ověřené
přístupové systémy si poradí i se
staršími zvonky, které samostatně řídí jako podřízený systém.
Tyto a další popisované vlastnosti
nabízí například systém od českého Institutu Mikroelektronických
Aplikací. Pro oblast bytových
domů Vás pak mohou zaujmout
systémy PATRON-PRO a GOLEM
od stejného výrobce.
Systémy IMA každý den otevírají přes 5 000
dveří pro více než 250 000 uživatelů.
Přístupové systémy PATRON-PRO i GOLEM III jsou výsledkem
práce týmu špičkových vývojářů z Institutu Mikroelektronických
Aplikací, který úspěšně působí na českém i zahraničním trhu již od
roku 1992. Kromě mnoha bytových domů patří mezi jeho spokojené
zákazníky např. ČVUT, ČZU, ŠKODA AUTO, ČEZ a další.
Máte vlastního elektrikáře nebo dodavatele technologií, který
se stará o váš dům? Žádný problém, předejte nám kontakt
a my ho rádi zdarma zaškolíme.
www.patron-pro.cz
| +420 739 603 505
Hotel
v sousedově bytě
S boomem nízkonákladových letenek se rozmohlo
pronajímání soukromých bytů turistům na krátkodobé
ubytování. Ti přijedou na dvě tři noci, v cizím městě mají
komfort plně zařízeného bytu, a zaplatí méně, než by je
stál hotel. Krátkodobé pronajímání bytů a permanentní
fluktuace cizích lidí v domě ale nebývá po chuti vlastníkům dalších jednotek.
V bytě se tak stále dokola střídají skupinky,
páry i celé rodiny cizinců. Turistická sezona
v městech jako jsou Praha, Český Krumlov
nebo Brno trvá cca od poloviny dubna do
konce října. „Během měsíce mívám v bytě
maximálně dva tři volné dny, ale například
v červenci jsem obsazený 100%,“ uvádí
vytíženost svého 2+kk Radim D., který tímto způsobem pronajímá svůj byt v širším
centru Prahy v domě s 36 jednotkami.
Z jeho sousedství zatím žádná stížnost
nepřišla. Pan Radim je rozumný a padesátimetrový byt nabízí maximálně 4 osobám,
nejčastěji je ale obsazován pouze dvěma.
Takový počet se v domě „ztratí“, a nehrozí, že by v bytě pořádaly hlučné party
jako velké skupiny rozjuchaných mladíků.
S těmi bojují obyvatelé jiného domu na
dosah pražského Vyšehradu, kde majitel
stejně velký 2+kk nabízí až pro 14 osob.
Množství postelí a nízká cena láká mladé
skupiny Angličanů, Dánů a Rusů, kteří
přijíždí hlavně za bary a levným alkoholem.
Bujaré ranní návraty, pijatiky v bytě, které
se pak pravidelně nesou celým domem,
nebo i příjezdy velkého počtu lidí s drnčícími kufry na kolečkách uprostřed hluboké
noci, dělají v domě obrovský nešvar.
www.MagazinVybor.cz
12
Jak se na krátkodobé
pronájmy dívá zákon, jaké
má povinnosti majitel
bytu a jaká práva ostatní
spoluvlastníci?
Co je za dveřmi bytu...
Se svým bytem si může jeho majitel
nakládat podle svého, jde o jeho majetek. Hranice této svobody končí tam, kde
začíná svoboda dalších obyvatel domu,
a tak je vše v pořádku, dokud provoz
v bytě ostatní neobtěžuje nad běžnou
míru, ať už tam bydlí majitel sám, nebo
se tam střídají turisté. „Já jsem svůj byt
kdysi kupoval s vidinou toho, že až v něm
nebudu bydlet, budu ho pronajímat přesně
k těmto krátkodobým pobytům,“ říká pan
Radim s tím, že proto investoval do lokality
v centru a při rekonstrukci už myslel na
pozdější pronájmy. Pro užívání bytu ke
krátkodobým pronájmům nemusí mít jeho
majitel souhlas SVJ a zároveň svůj záměr
ani nemusí společenství oznamovat.
Co ale majitel musí, je nahlásit vyšší počet
obyvatel bytu, pokud se v užívání změnil.
SVJ po něm v opačném případě může
uplatňovat pokutu ve výši 50 Kč za každý
započatý den prodlení. Tuto povinnost
ukládá vlastníkovi § 12 zákona č. 67/2013
Sb.
Nejvyhledávanějšími weby pro krátkodobé
pronájmy bytů turistům jsou House Trip,
AirBnB, Booking nebo BedAndBreakfast.
Jejich rozhraní je velmi přátelské jak pro
hostitele, tak hosty. Hlavním krédem celé
služby je příjemné vystupování, spolehlivost, kvalitní poskytované služby všech tří
stran a také zachovaný komfort bydlení
pro obyvatele domu, kde se takový byt
pronajímá. Hostitel je povinen seznámit
své hosty s domovním řádem a obvyklým
chodem domu, a hosté jsou povinni je dodržovat. Pravdou je, že ne vždy se tak děje.
Vzniklý problém se ale bohužel odehrává
už mezi hosty a ostatními obyvateli domu,
jelikož hostitel – majitel bytu, nevlastní-li
v domě další byt – v domě přítomný není.
Během pobytu hostů ve svém bytě jim je
k dispozici na telefonu nebo emailu, ale
obvykle se od uvítání už nevidí – pobyt se
platí předem přes webové stránky a standardem je, že hosté při odchodu nechají
Se svým bytem si může
jeho majitel nakládat
podle svého, jde o jeho
majetek. Hranice této
svobody končí tam, kde
začíná svoboda dalších
obyvatel domu...
klíče v bytě a dveře pouze zabouchnou.
Majitel pak přispěchá byt uklidit a už vítá
nové hosty.
§ 1176 OZ nařizuje majiteli bytu, aby zajistil dodržování pravidel pro užívání společných částí domu osobami, kterým umožnil
do bytu přístup. Majitel je tedy zodpovědný za to, že jeho hosté ostatní obyvatele
domu neruší a dodržují domovní řád.
Pokud jsou hosté v bytě nadmíru hluční či
dělají nepořádek po domě, narušují vaše
práva a nemusíte si to samozřejmě nechat
líbit. Nefunguje-li domluva s majitelem
bytu, lze pokračovat písemnými stížnostmi a pokračovat až žalobou. Vyhrotí-li se
situace a majitel bytu ji nebude chtít řešit
(hosté přeci odjedou a ti noví budou třeba
slušní a tišší), neváhejte vše dokumentovat, např. přivoláním policie k rušení
nočního klidu. Čím více záznamů k těmto
nesrovnalostem bude, tím lepší argumentaci budete mít v rukou.
Pomoc vám může i vyhledání nabídky bytu
k pronájmu na výše uvedených webech.
Dozvíte se tam vlastně vše, co případný
zájemce, a k nahlédnutí tam jsou i reference od hostů, kteří v bytě už bydleli. Lze
tak i spočítat, jak často a kolik lidí se v bytě
střídá.
Dobrou službu nabízí např. AirBnB, která
má speciální sekci pro ostatní obyvatele domu, ve kterém se pronajímá byt.
V případě problémů tu přes web můžete
kontaktovat přímo majitele bytu, nebo
jen provozovatele webu, kteří v rámci
zachování vaší anonymity už majitele upozorní na porušování pravidel domu. Tato
stránka, stejně jako komunikace s webem,
funguje celá i v českém jazyce.
Obrátíte-li se se svou stížností na příslušný
soud, ten může vydat rozsudek, kterým
vlastníkovi uloží, aby přestal ostatní
obyvatele domu obtěžovat hlukem nad
přiměřenou míru. Nezmění-li situaci ani to,
připadá do úvahy i postup dle § 1184, který stanoví, že na návrh dotčených vlastníků
jednotek v domě může dojít k soudnímu
nařízení prodeje této jednotky. Ptali jsme
se na zkušenosti advokátů s tímto postupem, ale nevypátrali v paměti žádný dosud
realizovaný, a proto nám nebyli schopní
potvrdit pravděpodobnost úspěchu této
cesty.
Ohlášení počtu osob v bytě
a vyúčtování
Pronajímá-li se byt najednou většímu počtu lidí, přilívá další olej do ohně otázka
vyúčtování, a zda-li ostatní spoluvlastníci
nedoplácí svými penězi na rozjetý turistický byznys svého souseda.
Podle § 12 zákona č. 67/2013 Sb. má vlastník jednotky povinnost oznámit SVJ písemně změny v počtu osob rozhodných pro
rozúčtování. Ze zákona je zde dána lhůta
„bez zbytečného odkladu“, tedy nikoli až
tehdy, užívá-li jednotku jiný počet osob
déle než pevně danou dobu, což se často
traduje. Jakým způsobem budou rozúčtovány náklady na služby spojené s užíváním
bytu rozhoduje dvoutřetinovou většinou
nájemců v domě SVJ, resp. shromáždění
SVJ. Pokud si způsob rozúčtování neodhlasuje, postupuje se podle § 5 zákona
č. 67/2013 Sb.
§ 1176 OZ nařizuje majiteli
bytu, aby zajistil dodržování
pravidel pro užívání
společných částí domu
osobami, kterým umožnil
do bytu přístup...
S rozúčtováním dodávky vody a odvodem
odpadních vod pomáhají vodoměry, kde
nejsou nainstalovány, odečítá se roční
spotřeba podle směrných čísel. V případě
krátkodobě pronajímaného bytu cizincům
může dělat zlou krev vyúčtování za provoz
výtahu, za odpadky, společný úklid atd.,
které se nejčastěji počítají podle počtu
osob v bytě. Vězte tedy, že § 5 umožňuje
i toto rozúčtování upravit tak, aby nebylo
odvislé od počtu osob, a tedy toho, zda
vlastník bytu sloužícího ke krátkodobému
pronájmu nahlásí či nenahlásí změny
v počtu osob včas. Každá změna způsobu
rozúčtování je možná vždy až po uplynutí
zúčtovacího období.
PŘEDPLATNÉ MAGAZÍNU VÝBOR
Objednejte si Právní magazín Výbor kdykoliv během roku
a zajistěte si tak pravidelné zasílání tohoto odborného
magazínu pro výbory SVJ a BD do své schránky.
Předplatné platí na 6 čísel (dvouměsíčník) a stojí 990 Kč
včetně DPH.
Vyplňte pečlivě formulář s vaší poštovní adresou a zašlete
nám ho na adresu Právní magazín Výbor, V Jámě 699/1, 110 00
Praha 1, nebo emailem na [email protected].
Po přijetí objednávky vám pošleme informace o způsobech
úhrady předplatného.
Předplatné můžete objednat také online na
www.magazinvybor.cz/predplatne
Takto nastavenému způsobu rozúčtování služeb pak budou odpovídat i zálohy,
jejichž účtování upravuje § 4 zákona
č. 67/2013 Sb. O výši záloh opět rozhoduje SVJ, do jehož působnosti toto patří
(§ 1208 písm. e) OZ). Je ale dobré vědět,
že výše zálohy se může v průběhu roku
změnit, a to v případě, změní-li se nejen
cena služby, ale i její rozsah nebo kvalita
poskytování.
Zajímá krátkodobý
pronájem finančák?
Někteří filutové by jako řešení mohli
navrhnout podání podnětu na finanční
úřad. Vždyť trochu byrokratického peklíčka
sousedovi, který tu vydělává, zatímco já
soused trpím (a nevydělávám), je takový
náš kolorit. Nutno podotknout, že k takovému řešení se člověk vydává v momentě,
kdy je už skutečně vytočený lhostejností
majitele bytu k problémům, které jeho klienti způsobují svým chováním sousedům.
Vězte tedy, že pronájmy ani podnájmy
nepodléhají vystavení živnostenského listu.
Zisk do 30 000 Kč ročně se počítá jako
nahodilý příjem, nemusí se nikde uvádět,
a tím ani danit. Překročí-li příjmy tuto
hranici, je nutné podat daňové přiznání
podle § 9 Příjmy z pronájmu. Z této části
se odečítají skutečné doložené náklady –
účty, nebo se použije paušální výdaj 30 %.
Zároveň se neplatí zdravotní a sociální
pojištění (není vystavený živnostenský list),
a výsledná částka se pak daní 15 %.
Kdo cestuje a využívá služeb krátkodobého pronájmu bytů ví, jak je příjemné
v cizí zemi narazit na milého hostitele
s čistým a útulným bytem, který může
dopopručit a poradit lépe než sebelepší
turistický průvodce. Ne každý majitel ale
takový je, a ne každý host bude a priori
dělat problémy. A tak, než se u výtahu
zamračíte na další lidi s kufry, dejte jim
šanci. Ale jen jednu. Protože vy jste tu
doma, a tak je potřeba dodržovat místní
pravidla. A to by měl vědět i váš soused
– hostitel.
Text: Barbora Hřebečková
Název SVJ nebo BD
Jméno a příjmení
Ulice a číslo domu
Město
PSČ
EMAIL
IČ SVJ
Telefon
Poznámka
Členům výborů
ě
n
m
a
n
by se mělovýz
přidat
...říká Ing. Mgr. Jan Král výkonný ředitel právní
firmy Klusák Advokátní Kancelář – Law firm.
Existuje něco jako
specializace právní
kanceláře?
Proč jste si vybrali
specializaci právě na
společenství vlastníků?
Ano, samozřejmě. Je to stejné, jako když
je lékař praktický a lékař kardiochirurg.
Oba mají stejný titul MUDr., ale jen od
jednoho bych si nechal udělat bypass na
srdce.
Protože je to trh, který v mnohém patří
do minulého století, a prochází velmi
dynamickým vývojem a změnami. Ty
přímo či nepřímo nastartoval nový
občanský zákoník. V těchto momentech,
kdy se rodí tolik nových témat, je nutné
právníků, advokátů a soudců.
K čemu je dobré vyhledávat
právníky – specialisty?
Tím, že se na něco specializujete, odbavujete v dané oblasti více případů. My
třeba prakticky neděláme trestní právo,
rozvody a rodinné právo. Specializujeme
se na konkrétní oblast práva spojenou
s nemovitostmi, katastrálním zákonem
a bytovým spoluvlastnictvím. Řekl bych,
že jsme už řešili snad všechny možné
kombinace problémů. I když jde mnohdy
o stejný základ případu, žádný případ
není úplně stejný. Vždy je na něj možné
pohlížet jinak, a zde hraje významnou
roli právě ona specializace. Jednu
problematiku tak řešíme v jednom roce
několikrát a vždy z jiného pohledu strany
žalobce/žalovaného. To nám dává právě
tu zkušenost, pro kterou k nám naši
zákazníci chodí. Nezkoušíme, jestli něco
vyjde. Výsledek sporu jsme schopní objektivně předpokládat na základě toho,
že jsme v této situaci byli již mnohokrát.
Máme empiricky ověřeno,
že výměnou nefunkčního
výboru dojde k úspoře na
poplatcích až o 30 %
www.MagazinVybor.cz
14
Jak jsou na tom výbory
společenství s odbornými
znalostmi?
V následujících 10 letech nás čeká
významná exekutivní a především generační obměna. Vše se bude předělávat, už nyní se mění přístup k financím
vynakládaným společenstvími na správu
společného majetku. Máme empiricky ověřeno, že výměnou nefunkčního
výboru dojde k úspoře na poplatcích až
o 30 %. A to je velký balík peněz v každé
domácnosti, který může ročně zbýt na
účtu každé rodiny. Výbory v tom starém
podání jsou prakticky mrtvé a díky
odpovědnosti za ztráty a škody, které
svou nevhodnou nebo neúplnou činností způsobily, je to tak trochu rituální
sebevražda.
A jak jsou na tom správci
a bytová družstva?
Správci, se kterými my spolupracujeme,
udělali za posledních 5 let významný
skok kupředu. Zde je asi nejviditelnější
posun v oblasti úrovně servisu, modernizace a v investicích do technologií,
které zjednodušují a zlevňují správu
pro výbor, přeneseně tedy pro vlastníky. Už to zdaleka není jen o účetnictví
a rozpočítávání nákladů. U družstev
jsem poměrně rezervovanější. Jsou to
Ing. Mgr. Jan Král vystudoval fakultu ekonomickou
a právní. Je otcem dvou
dětí, střídavě žije v Londýně a v Praze. Je vášnivým
lukostřelcem.
mnohdy opravdu staré struktury, které
v lecčem patří do minulého století. Do
současnosti nepatří především mentálně. Mnohá družstva se transformují do
role správců, ale úspěšná transformace
je spíše výjimkou. Obvykle to končí na
tom, že SVJ platí statisícové poplatky
ročně, prakticky bez jakékoliv přidané
hodnoty od družstva. Zde vidím největší
revoluci, pokud družstva nedoženou
soukromé progresivní správce. S generační výměnou členů výborů postupně
zaniknou. Udrží se jich minimum.
Co je nejvíce diskutované
téma současnosti?
Jednoznačně majetková odpovědnost
členů výborů za škody a dále jejich
odměny za vykonávání funkce. Jedno
nemůže být bez druhého. A pokud ano,
je to chyba. Výbor, resp. jeho členové,
mají ze zákona odpovědnost, a tu nelze
nijak sejmout. Ruku v ruce musí jít i odměna členům výboru, která toto nově
zvýšené riziko odměňuje a do jisté míry
kompenzuje. Výbor pracuje pro vlastníky, o tom není debata. Nemůžete ale na
jedné straně chtít po členech výboru,
aby svou práci dělali dobře a bez chyb,
a pokud chybu a škodu udělají, aby ručili
veškerým svým majetkem, a zároveň jim
za tuto činnost nedat žádnou nebo jen
směšně malou odměnu.
Navrhujete tedy, aby
členové brali větší
odměny?
Navrhovat nic nemusíme, ale jednotlivým společenstvím to doporučujeme.
Výbory jsou majetkovou odpovědností
v roli ředitelů firem s mnohamilionovými obraty, a vlastníci jsou akcionáři,
kterým se ředitelé (výbory) zodpovídají.
Ředitelé firem mají alespoň slušný,
nadprůměrný plat, služební Audi, asistentku a parkovací místo označené svým
jménem. Předsedové a členové výborů
mnohdy nemají ani služební mobil nebo
notebook. Sídlí a radí se různě po sklepech, ale odpovědnost za např. správný
výběr dodavatele na výtah nebo správu
pohledávek mají stejnou jako ředitel
fabriky se zmíněnými výhodami.
Odpovědnost se vyřeší tím,
že se přidá výborům na
odměnách?
Výbory musí pracovat pro členy SVJ.
To je de facto jejich zřizovatel a tomu
jsou povinni skládat účty, a to doslova.
Zažíváme každý týden několik případů,
že si výbory pletou století, a jen proto,
že jsou nazývány „předsedy“ a „členy
výborů“ mají pocit, že vlastníci jsou
tu pro ně a ne naopak. Po domech
chodí, jako by jim celé patřily. Trochu
to připomíná kastelána, který podlehne
pocitu, že hrad, kde dělá správce, je
jeho. To je samozřejmě chyba. Aktuální
stav v celé ČR odráží dvě podoby správy
společného majetku v bytovém domě.
První je ten historický, takový pohrobek
poplatný době družstev a těchto historických právních spolků, které se buď
transformují nebo postupně zanikají.
A pak druhý způsob, který aktuálně
razí ročníky předsedů 1965–1970. Ti
přinášejí poctivou správu s majetkovou
odpovědností, ale rádi by za hodiny
volného času, které věnují společnému
majetku, také přiměřenou odměnu. To
je ta správná cesta.
Hraje nějakou roli i věk
výborů?
Podle analytických dat KatastrSVJ.cz,
které jsou nám dostupné, je průměrný věk členů výborů v ČR přes 60 let.
Klobouk dolů před všemi, kteří dosahují
tohoto věku, a svou práci odvádí dobře.
Tím chci říct, že věk není problém. Do
kanceláře nám denně chodí předsedové
a členové výborů, kteří atakují 70 let, učí
se s emailem, obsluhují online aplikace
na odečet vody, tepla, kontrolu katastru,
ptají se na výklady práva, čtou právní audity, odborné právní magazíny a vzdělávají se. K této generaci 1940–1950 mám
obrovský respekt. Nicméně, takových
je tak 20 %. Zbylých 80 % je časovaná
bomba problémů.
Očekáváte problémy?
A velké. Stále častěji pomáháme
s převolením výborů. Staré výbory jsou
z velké části pohrobky družstev, činnost
prakticky nevykonávají a obhajují to
slovy: „Takhle to u nás funguje 40 let, tak
proč to máme dělat jinak?“. Velmi častá
věta je: „Jsme barák důchodců, máme
správu od družstva, a ta nějak funguje...“. Jenže, ono se změnilo to nejzásadnější. S účinností NOZ se změnil statut
voleného orgánu, a to je pro výbory
naprostá revoluce. Domy zažívají generační obměnu vlastníků. Stará generace
odchází a nová se zajímá až v momentě,
kdy má něco platit nebo kdy má platit
něco navíc. A pak se ze dne na den
vzbudí někdo z ročníků 1970, kdo byt
v takovém domě zdědil, udělá revoluci
a převolí výbor. Když pak zjistí, za co
vše se platí družstvu nebo nefunkčnímu správci, kolik peněz se zbytečně
vyhazuje, co vše se nevymáhá a o co by
mohly být levnější poplatky, vstávají jim
vlasy hrůzou a chtějí najít viníka. A ten
je zřejmý. Bývalý výbor. V momentě, kdy
zjistí, že mohou škody po bývalých výborech sanovat až 10 let zpětně, nemohou
jen tak sousedsky přimhouřit oči. To by
se do majetkové odpovědnosti namočili i oni sami. Proto je nutné škody po
bývalém výboru vymáhat. A tady začíná
nepříjemný kolotoč.
(...pokračování na straně 16)
(... pokračování ze strany 15)
K čemu tedy výbory
potřebují specializované
právníky?
Pokud by vše běželo jak má, tak vlastně
k ničemu. A tím myslím i právní úpravu,
která by byla jasná, konstantní a ustálená. Ale takhle jednoduše to nefunguje.
Poslední, co je ustálené, je právo v oblasti bytového spoluvlastnictví. I mezi
advokáty a soudci člověku mnohdy
připadá, že levá ruka neví, co dělá pravá,
a internet se plní různými babskými
rychlorecepty, jak s právem nakládat,
nebo radami, jak mají a budou (musí)
rozhodovat soudci. Praxe je ale úplně
jiná.
O co je aktuálně největší
zájem?
Doslova se roztrhl pytel s právními
audity činnosti bývalého (vyměněného)
výboru. A pak samozřejmě činnosti spojené s vymáháním pohledávek a přihlašováním nároku společenství k exekucím
a insolvencím vlastníků. V neposlední
řadě je samozřejmě aktuální téma
stanovy, které musí být v souladu s NOZ.
Velmi časté jsou také nastavení rámce
pro výběrová řízení, smluvní podklady
k dodavatelské činnosti, spory s vodárnami – stále častější jsou spory o chybné měření patního vodoměru, kdy se
vodárny doslova nedovoleně obohacují.
S tím jsou spojené úkony v zastoupení
společenství, pokud dodavatel něco
nesplní nebo se mu něco úplně nepovede. Velmi často se setkáváme s tím,
že dodavatel dá na vstupu levnou cenu,
ale pak se snaží uspokojit na neznalosti
výboru. Výbory jsou vydírány, jsou jim
tvrzeny nesmysly jen proto, aby dodavatelé dostali peníze. A když je dostanou,
je problém se jim jenom dovolat. A zde
nastupují právníci a advokáti.
V momentě, kdy zjistí, že
mohou škody po bývalých
výborech sanovat až 10
let zpětně, nemohou jen
tak sousedsky přimhouřit
oči. To by se do majetkové
odpovědnosti namočili
i oni sami.
www.MagazinVybor.cz
16
K čemu prakticky se hodí
právní audit mně, budu-li
člen výboru?
Záleží na které straně jste. Pokud jste
nový člen výboru, který byl právě zvolen,
je to pro vás odrazový stavební kámen
pro vaši osobní majetkovou odpovědnost. Zpráva právního auditu vám
uzavře období, kdy jste nebyla členem
statutárního orgánu, a kdy je odpovědnost za problémy a škody na osobách
předešlých. Co je však důležitější, zpráva
upozorní na škody způsobené bývalým
vedením domu, a zároveň slouží jako
podklad pro právní vymáhání škody.
Pokud by toto nový člen výboru neudělal, nebo neprověřil stav škod zpětně,
je stejně tak napadnutelný. Nezjistil
a následně nevymáhal škodu, a tím ji
způsobil.
Pokud jste členem výboru, do kterého
vstupuje nový člen, právním auditem
prokazujete, že vstupuje do prostředí
řádného, které bylo řízeno v mezích
zákona, a kde nejsou žádní kostlivci ve
skříni. Jednoduše, kryjete si svá záda.
Pokud jako člen výboru
zjistím, že dva roky zpětně
vznikla nějaká škoda,
Musím ji vymáhat?
Ano, musíte. Musíte vymáhat nebo
škodě předejít, pokud jste samozřejmě
ve lhůtě, kdy to ještě lze. Představte
si to tak, že před 2 roky výboru uteklo
přihlášení pohledávky společenství k insolvenci vlastníka, a tím pádem pohledávka společenství ztratila možnost být
uspokojena. Výbor nárok společenství
jednoduše nepřihlásil. Za 2 roky vstoupíte do výboru vy a měla byste projít
zpětně činnost, abyste nalezla případné
škody. Pokud to neuděláte a dřívější
škody nenajdete nebo nevymáháte, pak
jste svou nečinností vlastně způsobila
společenství škodu. A jak všichni víme,
za tu jste majetkově odpovědná dle objektivní lhůty až 10 let, subjektivně pak 3
roky zpětně.
Může se tedy stát,
že původní škoda
je promlčená, ale
nevymáhání otevírá
novou lhůtu?
Ano, přesně tak. Původní škoda původního výboru může být stále vymahatelná, když do výboru vstoupíte vy. Ale vaší
nečinností lhůta odpovědnosti bývalého
výboru marně uplyne. Pokud se zjistí,
třeba následným právním auditem,
že lhůta pro vymáhání škody marně
uplynula, vy jste nekonala, a zjistí se to
ve lhůtě, kdy jste za škodu odpovědná
vy, pak se škoda vlastně přenáší na vás
osobně a je vymahatelná na vašem
příjmu a majetku.
Co když jsem členem
výboru a vidím, že kolega,
člen, způsobil škodu?
Musím vymáhat i tu?
Ano, samozřejmě. Jako člen statutárního
orgánu máte povinnost škodám předcházet. Nepodaří-li se škodě předejít,
musíte ji jménem výboru vymáhat, třeba i po kolegovi. Jinak v tom jednoduše
jedete s ním.
Tohle bude jistě pro mnohé
novinkou.
V bytovém spoluvlastnictví ano. Zde
máme zákonně zakotvenu odpovědnost
něco málo přes dva roky. (pozn. redakce: Odpovědnost členů volených orgánů
přinesl § 159 NOZ, který nabyl účinnosti
1.1.2014.) Právní audity jsou naprosto
běžné, pokud se mění představenstvo
nebo jednatel ve firmách. Nejčastěji mediálně viditelné jsou u politických stran,
když si předávají moc. To se to audity
na ministerstvech jen hemží. Důvody
jsou prakticky stejné, jako jsem vám
odpověděl. Tedy, nejde o žádný mediální
výmysl, je zde v sázce osobní majetková
odpovědnost, a to opravdu není legrace.
Kolik takový právní audit
stojí a kdo ho platí?
Platí ho společenství. Je to průkaz jeho
právního hospodaření v době, kdy bylo
zastupováno konkrétními členy výboru.
Charakterově je audit podobný jako
účetní závěrka. Ceny jsou v desítkách
tisíc, dle počtu právních úkonů, řízení
a smluv za stanovené období zpětně.
Jaké důsledky mohou pro
chybujícího člena výboru
nastat? Může přijít např.
i o svůj byt?
Pokud bude škoda vysoká a člen výboru
nebude mít na úhradu přikázaného
plnění, obvykle soudem, pak se bude
postupovat dle standardních procedur občanského soudního řádu. Tedy
exekuce a prodej bytové jednotky člena
výboru v dražbě. Z dražby se pak uspokojí závazky věřitelů (společenství).
Text: Mgr. Olga Černá
Využžijte
velkou
Prázdninovou
akci
s magazínem Výbor
%
-s5l0
eva
Při aktivaci sluzžˇby
KatastrSVJ.cz
v cenách od
Kč
16
1za0jedn –otku
a měsíc
Nové
stanovy
na
nové stanovy za
4 500 Kč
dříve
*
9 990 Kč
Jak objednat?
Po telefonu
Zavolejte na 228 226 991
nebo napište na
[email protected],
o zbytek se postaráme my
z redakce.
Aktivujte si celoroční kontrolu
stěhování, insolvencí a exekucí
od KatastrSVJ.cz a získejte
stanovy s 50% slevou.
*Platí pro objednávky uhrazené do 31. 8. 2016. Veškeré ceny jsou uvedeny bez DPH.
Online
Ověřte si velikost vašeho SVJ přímo
v aplikaci na www.katastrSVJ.cz,
aktivujte si službu pro výbor.
Následně napište email na
[email protected]
a uveďte číslo vaší objednávky
služby KatastrSVJ.cz. Tímto vám
bude přiznán kupon na 50%
slevu na nové stanovy.
t
á
v
i
r
p
ý
k
c
i
t
o
Er
ě
m
o
d
m
é
v
o
t
v by
Co s tím!?
Erotický klub je už skoro přežitek, klienti
dávají přednost službám na privátech.
Přesně tento problém řešil červnový díl
pořadu 168 hodin na ČT1. Na právní radu
se reportéři ptali i Mgr. Michala Klusáka
z naší partnerské advokátní kanceláře. Reportáž z pořadu i rozšířené rady
Mgr. Klusáka, jak takovou nepříjemnost
v domě řešit, vám teď přinášíme.
Parazitující podnikání
a vaše bezmoc
Co chvíli před vchodem domu postává
muž. Z bytu v domě si pro něj přijede
slečna, která ho doprovodí nahoru, a po
čase zase zpět ke vchodu. To se opakuje
několikrát denně, protože v privátu takto
fungují 2 – 3 slečny. I takový scénář můžete vidět třeba ve vašem domě.
Zvýšenou „zátěž“ daného bytu pocítili
ale lidé z pražského domu, kteří svůj
problém řešili v pořadu 168 hodin, i jinak
– vyšší spotřebou energií a teplé vody,
která vzrostla až 4 násobně.
Nenápadný trend rozšiřování sexuálních
služeb do privátních bytů nastal po ekonomické krizi. Na privátech si prostitutky
vydělají až 2x více oproti klubu, mnoha
ženám poskytování erotických služeb ve
svém bytě zlepšuje finanční situaci. Jenže
voďte děti denně ze školy a vysvětlujte,
proč je v domě najednou tolik cizích lidí.
Jaké jsou možnosti
řešení?
Co člověk dělá za zdmi bytu je podle
zákona jeho věc. Zákon už ale méně
pamatuje na ty, kteří s ním sdílejí zbytek
domu. Jednou z možností, jak ukázat svou
nelibost, je podat udání na živnostenský,
stavební či bytový úřad.
To může provozování privátu znepříjemnit
a možná na čas utlumit.
„Obecně vzato existuje postup dle soukromého práva (tj. bez asistence orgánů
veřejné moci) a dle veřejného práva (tj. za
asistence orgánů veřejné moci),“ říká Mgr.
Klusák. „Problém je samozřejmě v tom,
že ona slečna zřejmě nepřizná, že v bytě
provozuje privát, ale že se jedná o běžné
návštěvy, a sex ve vlastním bytě (byť každý den s někým jiným) není (bohudík) sám
o sobě trestným činem ani přestupkem,“
dodává a uvádí několik cest, jak postupovat v konkrétních případech:
Soukromoprávní řešení má více úhlů
pohledu v závislosti na tom, co ostatním
obyvatelům domu vadí. Obtěžuje slečna
ostatní sousedy nadměrným a častým
hlukem z bytu? Pak sousedé mohou
u příslušného soudu vůči slečně podat
tzv. negatorní žalobu a domáhat se, aby jí
soud uložil, aby přestala okolí obtěžovat
nad míru přiměřenou poměrům hlukem.
Děje se tak navíc v nočních hodinách
v době nočního klidu (22:00 až 6:00)? Pak
by se dalo uvažovat o tom, že se slečna
(resp. její “zákazníci”) dopouští přestupku
rušení nočního klidu (dle § 47 odst. 1
písm. b).
Zanechávají návštěvy slečny opakovaně
nepořádek v domě, znečišťují či poškozují společné prostory? Je zde možnost
výpovědi z nájmu bytu (pokud je privát
provozován nájemcem) nebo možnost
uplatnění sankcí po vlastníkovi bytu
(je-li privát provozován vlastníkem), případně např.
pro vyloučení
z družstva
Začali jste mít podezření, že máte
v domě veřejný byt, kde se provozují
erotické služby? Vadí vám, že se domem
neustále potulují sexuchtiví zákazníci
a linou podezřelé zvuky? Erotických
privátů skrytých v bytových domech jsou
stovky. Že vám to není po chuti?
(je-li privát provozován členem bytového družstva, který má byt v nájmu od
družstva).
Řešením situace by se měl zabývat statutární orgán, tedy výbor, a tam, kde není
ustanoven výbor, pak předseda společenství.
Pomoc od policie spíše
nečekejte
Prostituce jako taková není v České republice trestným činem. Trestné je pouze provozování prostituce v určitých zakázaných
lokalitách (blízko škol, případně v místech,
která jsou určena pro pobyt dětí). Pak jde
o trestný čin Provozování prostituce ohrožující mravní vývoj dětí podle ustanovení
§ 190 trestního zákoníku. Předmětné
trestněprávní jednání však musí
dosahovat určité intenzity.
„Stížnost na policii má smysl,
pokud se slečna (resp. její
návštěvy) dopouští výše
uvedeného přestupku
rušení nočního klidu.
Tady lze uvažovat o přivolání
obecní policie
za účelem
dokumentace
pro případné přestupkové řízení. Toto je
potom ona druhá – veřejnoprávní cesta,“
vysvětluje Mgr. Klusák.
Problematický vlastník
vs. problematický
nájemce
Pokud privát “provozuje” nájemce a tímto
provozem zejména obtěžuje sousedy nad
míru přiměřenou hlukem, má pronajímatel možnost dát nájemci výpověď z nájmu
bytu dle § 2288 OZ v tříměsíční výpovědní
době, případně dokonce i bez výpovědní
doby dle § 2291 pokud by se mu např.
podařilo prokázat, že nájemce užívá byt
k jinému účelu, než bylo ujednáno v nájemní smlouvě; tedy že v bytě nebydlí, ale
provozuje privát. V každém případě ale
musí pronajímatel důvodnost výpovědi
prokázat, což může být zásadní problém.
„V případě provozování privátu vlastníkem bytu, je podle mě situace ještě
složitější,“ naráží na další možnou situaci
Mgr. Michal Klusák. „Vlastníci ostatních
bytů v domě se po slečně (která by byla
vlastníkem bytu) nemohou domáhat
prodeje jejího bytu ani jeho vyklizení.
Jistou možností, jak postupovat, by mohla
být úprava stanov SVJ tak, aby SVJ mohlo
uplatňovat proti těm vlastníkům, kteří
porušují např. dobré mravy v domě, uplatnit pokuty. Nicméně jsme zase u toho:
v případě vymáhání těchto pokut bude
muset SVJ prokázat, že vlastník porušuje
příslušná ustanovení stanov, a že z toho
důvodu je důvodné a spravedlivé po něm
pokuty vymáhat.“
Máte-li v domě podobný problém, který
se chystáte řešit, a oprávněně se obáváte, že to nebude snadné, počítejte
s tím, že pokud se dotyčná slečna
bude změnám bránit, potrvá
řešení několik měsíců.
Je ve výhodě BD nebo
SVJ?
„Situaci u SVJ jsem popsal výše,“ pokračuje Mgr. Klusák. „U BD je situace příznivější,
protože člen BD, s nímž má BD uzavřenou
nájemní smlouvu na nájem družstevního
bytu, může být vyloučen z družstva, pokud
hrubě porušuje svou povinnost z nájmu,“
rozvíjí další možnou cestu a dodává, že
družstvo bude muset opět prokázat, že
člen hrubě porušuje svou povinnost.
„Pokud by docházelo k opakovanému
a dlouhodobému obtěžování ostatních
obyvatel domu hlukem, lze o tom podle
mě uvažovat. Pokud ovšem za slečnou
zákazníci pouze v tichosti docházejí,
a ostatní v domě tím nejsou nijak rušeni,
myslím, že šance na úspěch ve sporu
nemá BD vysoké,“ doplňuje.
Skutečně zde není
žádné okamžité
řešení?!
Je až k nevíře, že by podobné
chování jednoho vlastníka museli
ostatní v domě jen tiše snášet.
Mgr. Klusák navrhuje jedno
řešení, které by mohlo zafungovat poměrně rychle. „Lidským
řešením podle mě je, slečně maximálně ‚znepříjemnit‘ život. Tzn.
např. důsledné přivolávání policie vždy, když je k tomu důvod,
a následné podávání oznámení
pro přestupek apod.,“ vysvětluje první krok, který lze
ještě rozšířit.
„Řešením mohou
být kamery
zaměřené na
společné
prostory
domu. Na jednotlivé byty lze kamery zaměřit pouze se souhlasem jejich
vlastníků. K umístění kamer je zapotřebí
navíc získat souhlas všech obyvatel
domu. Obyvatelé domu a i návštěvy
musí být o instalaci kamerového systému
informováni. Záměr instalovat v domě
kamery je nezbytné předem oznámit na
Úřad pro ochranu osobních údajů. Je pak
možné, že díky informacím o kamerovém
sledování společných prostor v domě,
nebudou do bytu zákazníci docházet,
aby o jejich návštěvě nebyl na kameře
záznam.“
text: Barbora Hřebečková
Podrobnosti k použití kamer najdete na
webu www.uoou.cz
Pomoc, jsou tu
štěnice!
Každý rok se zvyšuje pravděpodobnost,
že váš byt napadnou štěnice. Můžete si je
přivézt jako suvenýr z dovolené, z bazarového nábytku, nebo vás třeba navštíví od
sousedů. Kdo za to může a jak se štěnic
zbavit?
Mnoho lidí si myslí, že štěnice domácí
obývají pouze zanedbané byty, kde je nepořádek a špína. Ve skutečnosti se objevují
i v udržovaných a čistých objektech.
Výskyt štěnice v domácnosti lze rozpoznat
velice snadno. První známkou štěnice
postelové v bytě jsou ranní štípance na některém ze členů rodiny. V letních měsících
se to většinou mylně přisuzuje komárům,
a když se ochladí, lidé považují často štípance za ekzém. Teprve v poslední fázi, kdy už
jste k léčbě štípanců všechno vyzkoušeli, se
podíváte na internet, a s hrůzou zjistíte, že
by to mohly být štěnice.
Jak v bytě štěnice odhalit
Nejlepší důkaz o výskytu štěnic v bytě je
živý jedinec, ovšem živou štěnici nejspíš
ve dne nespatříte. Nejlepší je v noci mezi
jednou a třetí hodinou rozsvítit a podívat se
na postel a na zeď v okolí postele. Štěnice
jsou typicky noční hmyz, a proto je jde ve
dne těžko najít. Přes den jsou zalezlé ve
škvírách postele, v záhybech prostěradel
a v dalších skrýších, které jim vyhovují.
Dalším důkazem o výskytu štěnic ve vaší
domácnosti jsou krvavé skvrny na povlečení, které jsou způsobeny štěnicemi, které
jste ve spánku rozmáčkli. Výskyt štěnic
můžeme dále určit podle již zmiňovaných
kolonií, které poznáme podle trusu, vajíček
a svleček.
Pokud doma objevíte štěnice, nesnažte se
je zlikvidovat sami dostupnými insekticidy,
obsahují tak malé množství účinné látky,
že štěnice nezahubí. Jenom je vyruší, a tím
je donutíte hledat nový úkryt. Z jednoho
hnízda se jich tak může stát rovnou několik.
Také se nedoporučuje chodit spát do jiné
místnosti, štěnice se k Vám stejně dostanou, jen to bude trvat delší dobu, ale opět
dojde k rozšíření populace.
Štěnic se sami nezbavíte
Štěnice se k vám často dostanou od sousedů, kteří někdy ani nevědí, že je doma mají.
Zbavit se štěnic není žádná legrace. Protože
jsou odolné proti běžně prodávaným postřikům, marně s nimi bojují stovky českých
domácností. Nejlepší je likvidovat štěnice
ihned poté, co zjistíme jejich přítomnost
– čím déle je necháme v klidu, tím víc se
rozmnoží, a tím těžší bude jejich následná
likvidace. Tu je třeba provést velmi pečlivě
a důsledně. Štěnice je pouze 1-6mm velká
a velmi plochá, takže se schová i do opravdu miniaturních skulin a prasklin, štěnice se
můžou ukrývat například i pod tapetou na
stěně. Pokud je však necháte v bytě zabydlet a rozmnožit se, doporučil bych nechat
jejich likvidaci spíš na profesionálech, a ani
pro ty to nebude jednoduchý úkol.
Před samotnou likvidací štěnic je dobré celý
zasažený prostor velmi pečlivě vysát, pokud
je to možné, třeba i rozebrat postel, aby
jsme se dostali i do spár v její konstrukci.
Rovněž je dobré odstavit a vyklidit veškerý
nábytek, sundat obrazy ze zdí, prostě
všechna místa, kde by se mohla štěnice
ukrýt, nebo kde by mohla být nakladena
jejich vajíčka.
Jediným možným řešením, jak se nadobro
zbavit tohoto nepříjemného parazita, je zavolat co nejrychleji odbornou firmu, která
štěnice vyhubí.
Jak se zbavit
štěnic?
Pomůžeme Vám!
• Zásah do 24hodin
• Profesionální přístup
• Množstevní slevy
• Rozumná cena
• Nezávazná obhlídka bytu
a nacenění zdarma
• Garance vyhubení se zárukou
• Používáme 100% účinné
přípravky, které nepoškozují
zdraví dětí a domácích zvířat
• Diskrétní jednání, přijedeme na
místo neoznačeným vozem
• V případě potřeby zajistíme také
odvoz napadeného nábytku
Zpravidla po prvním zásahu plně
vyhubíme všechny škůdce.
Navštivte www.jaksezbavitstenic.cz nebo volejte non-stop
778 038 037
KOMPLEXNÍ
MAJETKOVÉ
POJIŠTĚNÍ
Pojištění obytných
a kancelářských
budov Reality
Komplexní majetkové pojištění pro nemovitosti
dokončené, rozestavěné i v rekonstrukci.
Speciální nabídka:
• nové připojištění pro odpovědnost
výboru společenství vlastníků jednotek a představenstva bytových družstev;
• připojištění zdarma
při pojistném nad 15.000 Kč, dle vlastního výběru;
• při pojistné události Asistenční služby
do výše 8.000 Kč již v základním krytí.
generali.cz
BAZ
Záchranné lano pro
členy výborů.
www.MagazinVybor.cz
22
Bezplatné
Advokátní
Z astoupení
S novým občanským zákoníkem začala od 1. ledna
2014 platit majetková odpovědnost členů výborů
za škody způsobené společenství. Co to v praxi
znamená? Jako členi výborů odpovídáte svým
vlastním majetkem za chyby, které při své činnosti
způsobíte. Stát se to může dřív, než se nadějete.
Měli byste tedy vědět o možnosti bezplatného
advokátního zastoupení pro členy výborů.
Neúmyslná chyba či neznalost, obzvlášť v dobrovolně vykonávané funkci jakou členství ve
výboru je, bohužel zákon neomlouvá. Odpovědní
jste vždy, a to dokonce i tehdy, způsobí-li chybu
správcovská firma, kterou jste si na práci najali.
A pojistka? Tam narazíte na řadu výluk. Aby byly
pojistné podmínky splněné, měli byste se řídit
poučkou: Vykonávejte svou funkci tak, jak vám nařizuje zákon, a předcházejte vzniku možných škod.
Pojistky jsou dobrý sluha, ale špatný pán, který
rozhodně neproplácí škodu těm, kteří nic nedělají,
byť v „dobré“ víře, že alespoň nic nezkazí.
Nejzásadnější škody, které mohou nečinností
výboru společenství vzniknout, je pozdní nebo
žádné přihlášení SVJ k exekuci nebo k insolvenci
jednoho ze spoluvlastníků. Dluh, o který touto
chybou SVJ přijde, pak platí zodpovědný člen
výboru z vlastní kapsy, a to i v případě, že se
jednalo o chybu neúmyslnou. Jak taková situace
může v praxi vypadat, jsme se zeptali přímo
v jámě lvové, u Klusák Advokátní kancelář – Law
firm, která se problematikou společenství vlastníků detailně zabývá.
Tito advokáti řeší týdně několik případů takto
vzniklých škod. Nedávno například případ, kdy
se v domě, kde se sice sem tam někdo s platbou opozdí, ale kde dluhy prakticky nejsou,
objevila insolvence starší paní. Ta v dobré víře
ručila vnučce za spotřebitelský úvěr. Vnučka
přišla o práci, úvěr přestala splácet a odjela do
zahraničí. Paní se chvíli snažila vše zvládat, ale
z důchodu to nešlo snadno. S několika platbami
spojenými se SVJ se opozdila, až nemohla platit
vůbec. Vznikl dluh vůči SVJ. Vnuk paní pomohl
s insolvencí, kterou následně insolvenční soud
vyvěsil mj. v katastru nemovitostí a v rejstřících.
Výbor měl v tento moment pouhých 30 dnů, aby
řádně zareagoval, a své pohledávky k insolvent-
nímu řízení přihlásil. „Problém, který jsme řešili,
vznikl, když výbor, resp. člen výboru odpovědný za
finance, vymezenou lhůtu nestihl, protože o insolvenci vůbec nevěděl. Společenství totiž nijak nemonitorovalo katastr a tam zapsané změny,“ říká Jana
Obermajerová z advokátní kanceláře Klusák.
V momentě, kdy výbor navrhl chybějící peníze
odepsat jako nedobytné, se zvedla vlna nevole
ostatních spoluvlastníků, kteří nerozuměli, proč
by měli platit za chybu člena výboru společně,
zvláště pokud je člen výboru za své chyby plně
odpovědný svým veškerým majetkem. Argumenty
byly vcelku logické, zákon si doslovně žádá, aby
člen statutárního orgánu byl osobou způsobilou
k výkonu činnosti. V zákoně je doslova psáno, že
jednání jest rovnou nedbalé u osob, které nejsou
péče řádného hospodáře schopny, ač to musely
zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu,
a nevyvodí z toho pro sebe důsledky, rozumějme
rezignaci na svou funkci.
Právní nastavení není vůbec přátelské
pro členy výboru, kteří jsou dříve narození, a s počítačem, a emailem si s respektem vykají, než svérázně laškují. Dle
analytických dat portálu KatastrSVJ.cz
je průměrný věk člena výborů v České
republice 63 let. V roce 2015 tohoto věku
dosáhlo více jak 200 000 osob ve výborech, což je obrovský počet.
Skupina seniorů ve statutárních funkcích
společenství je natolik velká, že vznikly
služby a produkty pro snadnější správu
pohledávek, exekucí a insolvencí, a to
v takové podobě, aby je byli schopni počítačově ovládat i ti nejstarší.
Dle Ing. Milana Kroutila ze služby
KatastrSVJ.cz aktuálně sledují exekuce
a insolvence pro více jak 700 společenství.
Zákazníkem s nejstarším předsedou je
společenství z Prahy, přičemž panu předsedovi Papáčkovi je úctyhodných 86 let.
Dostanete-li se do stejné situace, můžete
svou chybu uznat, a dluh z vlastní kapsy
uhradit. Budete-li si ale myslet, že jste udělali maximum a za vzniklý dluh odpovědní
nejste, nebo je za něj odpovědný jiný člen
výboru, předseda nebo dokonce bývalý
výbor, je pravděpodobné, že budete čelit
žalobě. Nezapomeňte, že vaše odpovědnost trvá až 10 let nazpět, a i když třeba
vše proběhne v klidu, nový výbor vás rok
po té může za tuto skutečnost žalovat. Ten
navíc bude náklady za právníky platit ze
společných peněz, ovšem každý jednotlivý
žalovaný člen bývalého výboru si obranu
platí ze svého.
V nepříjemné situaci vás
podrží BAZ
Náklady za advokátní zastoupení v soudním řízení se pohybují v desítkách až stu
tisíc korun. Jako členové výboru, i bývalí,
ale máte výhodu v tom, že můžete čerpat
BAZ – bezplatné advokátní zastoupení, a to
využít u všech soudů v ČR vč. Ústavního.
Znamená to, že tuto vysokou částku za
advokátní zastoupení pak nebudete hradit
vůbec, a to i přes to, že se o vás bude
starat zkušený team advokátů, který se
specializuje na problematiku společenství
vlastníků.
BAZ je možné využít, dostane-li se člen výboru do nesnází z důvodu neznalosti nebo
neúmyslnou chybou. Služba je součástí
Pravidelné kontroly jednotek od KatastrSVJ.
cz, a tak si zkontrolujte, zda ji využíváte,
a kromě přehledu o změnách, insolvencích
a exekucích v celém domě jste chráněni
i pro případnou nutnost osobního právního zastoupení.
Zajímá vás, jak konkrétně
BAZ pracuje?
Advokáti BAZ bezplatně zastupují člena
výboru, který čelí řízení o náhradu škody dle § 159 občanského zákoníku.
Týká se nároků a žalob na náhradu
způsobené škody při nepřihlášení pohledávky společenství
k exekučnímu anebo k insolvenčnímu řízení vlastníka.
Člen výboru doloží, že
v době vzniku nárokované
škody mělo společenství aktivní službu
KatastrSVJ.cz ve verzi
roční pravidelné
kontroly, a že
v době žádosti
má společenství tuto službu stále aktivní.
Jsou-li splněné tyto podmínky, je členu
výboru, který se dostal do potíží, k dispozici
advokát zdarma, a to ke všem běžným
úkonům poskytovaným v rámci advokátního zastoupení, tedy čas advokáta spojený
se zastupováním v případu.
Advokáti BAZ se o vás v případě nutnosti
postarají. I přesto přihlašujte pohledávky
společenství k exekucím a insolvencím
včas. Lhůty jsou krátké, sledujte zápisy
a změny v katastru na jednotkách vlastníků.
Nový fenomén
odpovědnosti
Člen výboru, pan Josef Lukš ve své úvaze
otvírá nový fenomén řízení společenství
vlastníků. „Mít zodpovědnost 10 let zpětně
je velmi dlouhá doba. Z mého pohledu by
si nově zvolený výbor měl nechat udělat
nezávislý právní audit činnosti předešlého
výboru, aby mu nezůstali ležet nějací kostlivci
ve skříni. Protože nebude-li nový výbor konat
i vůči starému výboru, který pochybil, s velkou
pravděpodobností vzniknou potíže, za které
bude odpovědný. A samozřejmě žalovatelný.“
Novým fenoménem
jsou
právní audity, bez kterých se dnes prakticky
nedá vstoupit do statutárního orgánu
společenství, aniž by nově jmenovaný člen
nepostupoval zbytečné osobní majetkové
riziko. Specializovaní pracovníci advokátní
kanceláře projdou právní a účetní operace
společenství za sledované období a novému
a novému členu výboru, případně celému
výboru, ve své zprávě zhodnotí, jak předešlý
výbor pracoval, v čem byly rezervy, a co bylo
vyhodnoceno a spravováno chybně. Pokud
je zjištěna škoda, která byla způsobena, je
na ně nový statutární orgán samozřejmě
řádně písemně upozorněn. A měl by konat
a škodu vymáhat. Dohodou nebo žalobou.
Pokud by škodu nezjistil a nekonal, pak za
škodu přebírá odpovědnost. Nutno dodat,
že i když skončí tříletá lhůta prvního chybujícího výboru, běží další tříletá lhůta nového
výboru, který nekonal dostatek pro zajištění
škodných prostředků společenství. Je to
nekonečný proces odpovědnosti za škodu.
„Na audity společenství se specializujeme.
Zatímco v roce 2013, kdy ještě platil bývalý
občanský zákoník jsme dělali 10 – 20 auditů
ročně, a to spíše proto, že se jednalo o vnitrobytový boj spoluvlastníků, dnes je situace,
samozřejmě především i díky novému
občanskému zákoníku, úplně
odlišná. Obrací se na nás
nastupující členové výboru
a předsedové, kteří nechtějí
nést majetkovou odpovědnost za bývalé vedení
společenství. Týdně tak
připravujeme až 10
auditů,“ říká Mgr. Jan
Bauer z Klusák Advokátní Kancelář
– law firm.
Text: Mgr. Olga Černá
Roční vyúčtování:
co s vysokým
nedoplatkem?
Vlastníci bytů nejčastěji reklamují náklady
spojené s vytápěním a ohřevem teplé vody,
což představuje až 60 procent nákladů
spojených s bydlením. Kdy nejčastěji vzniká
vysoký nedoplatek při ročním vyúčtování za
byt? Důvodů může být několik, ale nejčastější
faktory při vzniku nedoplatků jsou tyto:
•
nesprávně nastavené zálohové platby,
především náklad na vytápění a spotřebu
studené či teplé vody;
•
nesprávně nahlášený počet osob v bytě;
•
neočekávaně vysokou spotřebu vody
může způsobit například dlouhodobější
návštěva, nedostatečná teplota teplé
vody, nekvalitní baterie, nájemníci v bytě
apod.
•
nesprávná regulace vytápění, kdy si
vlastník vyřeší nadměrné teplo v byte
větráním a ne regulováním přes hlavici
na radiátoru, anebo nesprávně používá
regulační ventil
•
nesprávný odečet vodoměrů, či měřičů
tepla;
•
zvýšený koeficient spotřeby vody, například nad hodnotu 1,2 což může způsobovat černý odběr, úniky vody;
•
nesrovnalost může případně nastat i při
chybném započítání zálohových plateb,
či mohou být náklady na teplo nesprávně
rozpočítané.
Aby vám nic neuniklo, sledujte
spotřeby průběžně
Jsou-li v bytovém domě nainstalované
poměrové rozdělovače tepla či vodoměry,
Roční vyúčtování obsahuje velké množství
různých položek, které jednou ročně
dostává vlastník bytu a krok po kroku
kontroluje, porovnává s předchozím
rokem s cílem ušetřit, kde se dá. Přinášíme přehled nejčastějších problémů, které můžete už za několik
dní pocítit na vlastní kůži.
je vhodné, aby si uživatelé bytů průběžně
kontrolovali svoje spotřeby na měřičích,
v případě, že jsou měřiče vybavené rádiovou
technologií, nemusí uživatelé tyto hodnoty
sledovat fyzickou kontrolou. Informace
o naměřených hodnotách se automaticky
přenesou přes rádiovou síť na internetový
portál a vlastníci bytů i správcovské firmy
mohou kontrolovat spotřebu tepla a vody
průběžně během celého roku. Získají tak
možnost lépe regulovat svoje spotřebitelské
chování a rychleji odhalit případné poruchy
jako jsou například zpětné průtoky a nulové
spotřeby u vodoměrů či únik vody.
„Častější informace o spotřebách motivují
uživatele bytů k zodpovědnějšímu využívaní
cenných zdrojů. Interní analýzy naší společnosti
dokazují, že uživatelé, kteří jsou průběžně informovaní o svých spotřebách, jsou úspornější než
jejich sousedé. V průměru spotřebují o 11 %
méně energie na vytápění,“ uvádí Jana
Machková, jednatelka a ředitelka společnosti
ista Česká republika s.r.o..
Nepoctiví nájemníci, kteří chtějí ušetřit
na poplatcích za komunální a separovaný
odpad, či jiných položkách, na kterých se
společně dohodli a uvádějí nesprávný počet
nahlášených osob v bytě, moderní technologie neoklamou.
„Denní sběr údajů z vodoměrů s pomocí rádiové
technologie, a jejich pravidelné sledování přes
internetový portál, přesně ukážou, jak se spotřeba vody během roku v jednotlivých bytech
mění, což může pomoci správci bytového domu
odhalit případné nesrovnalosti ve vyúčtování,“
uvedla Jana Machková.
O společnosti ista
ista je jednou z předních celosvětových
společností, která se mimo jiné zabývá
i zvyšováním energetické efektivity budov. Svými produkty a službami pomáhá
udržitelně šetřit energie, náklady a emise CO2. Společnost ista se specializuje
na měření a rozúčtování individuálních
spotřeb energie a transparentní vizualizaci údajů o spotřebě pro byty v bytových domech a nebytové prostory. Jako
základ své činnosti využívá portfolio
ultramoderních hardwarových komponentů, jako jsou indikátory – rozdělovače
topných nákladů, vodoměry, měřiče
tepla a příslušné instalační systémy. Je
průkopníkem v oblasti výzkumu a vývoje
měřicí techniky. Společnost ista usiluje
o docílení spravedlivého rozdělení nákladů za odebrané teplo a vodu na základě
individuální spotřeby. Více než 100 let
poskytuje svoje služba a produkty více
než dvanácti milionům bytových jednotek ve 25 zemích po celém světě.
V České republice společnost ista působí
již od roku 1991 a poskytované produkty
a komplexní služby patří k nejspolehlivějším a nejvyspělejším na českém trhu.
Vyškolení odborníci s dlouholetými
zkušenostmi poskytují služby s ohledem
na individuální spotřeby pro více než
250 000 domácností.
Více informací na
Nezapomeňte ve vašem vyúčtování
zkontrolovat tyto položky
▪▪
▪▪
▪▪
▪▪
vytápění
chlad
teplá a studená voda
osvětlení společných
prostor
www.MagazinVybor.cz
24
▪▪
▪▪
▪▪
▪▪
▪▪
výtah
úklid společných prostor
odvoz komunálního odpadu
společná anténa
počet osob v bytě
www.ista.cz
▪▪ zálohové platby
▪▪ srážková voda
▪▪ poplatky za správu,
služby, daně atd.
▪▪ fond oprav
Právní
poradna
Neshodné názory
na externí služby ve
vchodech domu
3) Ještě máme doplňující otázku. Lze
tyto služby platit z tvorby finančních
záloh na větší opravy? Který názor je
správný podle zákona?
Dotaz: A. Kovářík, Ústí nad Labem
Někteří vlastníci našeho domu si stěžují
na špatný úklid společných prostor našeho
třívchodového domu. Oslovili jste tedy externí firmy a dostali jejich nabídky. Formou
anonymního dotazníku jsme také požádali obyvatele domu o jejich souhlas nebo
nesouhlas s touto službou. Výsledky byly
zajímavé: 79 % obyvatel z prvního vchodu
se vyslovilo pro tento typ úklidu. U druhého
vchodu to bylo dokonce 83 % obyvatel. Pouze u třetího vchodu se rozhodlo pro externí
úklid 29 % obyvatel. Ve výboru zastáváme
dva názory:
1) Úklid s externí firmou sjednáme pro celý
dům, protože jsme jedna účetní jednotka
a uklízet se bude všude. Tedy změníme při
hlasování na shromáždění nebo způsobem
per rollam rozsah služeb a pro všechny
vlastníky bude stanovena stejná záloha.
2) Úklid zajistíme pouze pro dva vchody
a třetí vchod si bude uklízet stávajícím
způsobem. Můžeme změnit rozsah služeb
pouze pro tyto dva vchody? Nebo musíme
požadovat zálohy od všech vlastníků a vlastníkům třetího vchodu při vyúčtování vracet
zálohy jako nevyčerpanou službu?
Odpovídá: Mgr. Jan
Bauer, právní analytik
Dle mého názoru je správný postup dle
bodu 1), a to za předpokladu, že shromáždění SVJ /do jehož působnosti dle
§ 1208 písm. e) občanského zákoníku patří
i schválení rozsahu služeb a výše záloh na
jejich úhradu, jakož i způsob rozúčtování
služeb na jednotky (obdobně pak dle § 3
odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. rozhoduje
o rozsahu poskytovaných služeb shromáždění společenství)/, rozhodne o změně
úklidu tak, že jej bude zajišťovat externí firma. Dle zákona č. 67/2013 Sb. má SVJ jako
poskytovatel služeb přitom právo požadovat po vlastnících jednotek jako příjemcích
služeb placení záloh na úhradu nákladů na
služby poskytované s užíváním bytu, tedy
i na úklid společných prostor. O výši záloh
rozhoduje shromáždění společenství.
O způsobu rozúčtování rozhoduje také
shromáždění společenství. Pokud tedy dle
platné právní úpravy rozhoduje shromáždění společenství jak o rozsahu služeb,
tak o výši záloh i o způsobu rozúčtování,
není podle mě tedy ani vyloučeno, aby
Právní poradna
každý týden ve vašem
emailu
ZDA
každ RMA
ý tý
d
en
PRÁVNÍ PORADNA MAGAZÍNU
Naši advokáti odpovídají každý týden ZDARMA na vaše
dotazy, které se postupně dočtete v Týdenní právní poradně
přímo ve svém emailu.
Chcete být v obraze? Chcete znát odpovědi?
Zaregistrujte svůj email do Týdenní právní poradny na
www.magazinvybor.cz a pravidelně vám pomůžeme
řešit legislativní otázky pro správu vašeho SVJ.
Vy se ptáte, právníci odpovídají.
Nejste si jistí výkladem konkrétního zákona? Trápí vás určitá situace
ve vašem domě? Chcete se poradit,
abyste neudělali chybu? Právě proto
tu na vaše dotazy odpovídají právníci
a advokáti. Stačí, když svou otázku
napíšete na adresu
[email protected]
a my na vybrané odpovědi zajistíme
odpověď odborníka. Tu se pak dočtete v dalším vydání magazínu Výbor
nebo v pravidelné Týdenní právní
poradně přímo ve vašem emailu.
shromáždění rozhodlo tak, že úklid ve
dvou vchodech bude zajišťovat externí
firma a ve třetím vchodu sami vlastníci.
Přijatelná je tedy i druhá varianta.
K doplňujícímu dotazu uvádím, že náklady
na externí úklidovou firmu nelze hradit
z tzv. Fondu oprav, který je tvořen příspěvky vlastníků jednotek na správu domu
a pozemku (které nejsou zálohami a nepodléhají proto každoročnímu vyúčtování)
a použijí se zejména na zajištění provozu,
údržby, opravy, modernizace, rekonstrukce, stavebních úprav a jiných změn
společných částí domu a údržbu pozemku
a přístupových cest k pozemku. Platby na
náklady na externí úklidovou firmu jsou
zálohami na plnění související s užíváním
bytů, každoročně se vyúčtovávají a vypořádávají a jedná se proto i jiný druh plateb,
které nelze směšovat s příspěvky na správu domu a pozemku.
Převzetí nových stanov
Dotaz: Karel Sirůček, Vamberk
Jak máme přinutit vlastníka k převzetí
nových stanov a k nahlášení počtu osob,
kterým byt pronajímá?
(...pokračování na straně 26)
(pokračování ze strany 25...)
Odpovídá:
Mgr. Jana
Obermajerová,
právní analytik
Pokud stanovy daného SVJ neobsahují
způsob, jakým je úplné znění stanov
doručováno jednotlivým vlastníkům (resp.
jakým způsobem mají možnost jednotliví
vlastníci seznámit se s novým zněním
stanov), lze doporučit jejich zaslání na
adresu vlastníka doporučenou poštou
s dodejkou (případně osobní předání
stanov za přítomnosti svědka, který by
dosvědčil, pokud by si vlastník odmítnul
stanovy převzít). V případě, že adresát si
zásilku nevyzvedne v úložní době nebo si
ji odmítne vyzvednout, považuje se zásilka
za doručenou třetím pracovním dnem od
jejího odeslání (byla-li odeslána na adresu
v jiném státu, pak patnáctým dnem od
jejího odeslání). Na doplněnou uvádím, že
pokud stanovy daného SVJ neukládají statutárnímu orgánu SVJ povinnost doručit
stanovy jednotlivým vlastníkům jednotek,
právní úprava obsažená v občanském
zákoníku jim toto neukládá. Dle § 1221
ve spojení s § 221 občanského zákoníku
totiž zákon stanoví povinnost, aby aktuální
znění stanov bylo uloženo v sídle SVJ.
Vypořádání
dlouhodobé zálohy ke
dni převodu bytu
Dotaz: Alena Kadlecová
Jak má společenství vlastníků řešit
skutečnost, když chce vlastník, který
prodává byt, vypořádat dlouhodobou
zálohu ke dni převodu vlastnictví na
nového vlastníka? Jak tuto skutečnost
má řešit vlastník bytu?
Odpovídá:
Mgr. Bohdana
Hejduková, advokátka
spolupracující
s portálem
pravnigramotnost.cz
Nakládání s uhrazenými příspěvky do fondu oprav (v případě prodeje bytové jednotky) je výslovně upraveno v § 1186/1
občanského zákoníku, který stanoví, že:
„Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu
domu povinnost příspěvky na správu
domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.
Zálohy (které dosud nebyly použity,
nebyly tedy spotřebovány ani vyúčtovány)
se dosavadnímu vlastníkovi jednotky –
převodci – nevracejí. Tyto zálohy se poté
stanou závazkem SVJ vůči novému vlastníkovi jednotky (nabyvateli). Byť některé
příspěvky do fondu oprav nejsou k datu
prodeje bytové jednotky dosud spotřebovány (a stále tudíž představují závazek
SVJ vůči vlastníkovi bytové jednotky), nevrací se tyto příspěvky vlastníkovi bytové
jednotky při jejím prodeji (o „odkládání“
těchto finančních prostředků proto nemůže být řeči), nýbrž tyto nespotřebované
příspěvky zůstanou ve fondu oprav i nadále a stanou se závazkem SVJ vůči novému
vlastníkovi bytové jednotky.
Lze tedy shrnout, že byť některé příspěvky
do fondu oprav nejsou k datu prodeje bytové jednotky dosud vyčerpány, nevrací se
tyto příspěvky vlastníkovi bytové jednotky
při jejím převodu. Tyto prostředky zůstanou i nadále ve „fondu oprav“ a stanou
se závazkem SVJ vůči novému vlastníkovi
bytové jednotky.
Nové
stanovy
Zvýhod
ně
c e n a ná
9 990 K
č
pouze pro
naš
čtenáře e
dle NOZ
Využijte zvýhodněné ceny pouze pro
čtenáře magazínu Výbor na přípravu nových stanov
s PRÁVNÍ GARANCÍ
ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘE!
Ochrání vaše bydlení po mnoho let, zlepší chod SVJ a budou odpovídat NOZ!
Nezapomeňte upravit stanovy dle NOZ. Termín 31.12.2016 se blíží!
Individualizace stanov
je vaše výhoda a jistota.
Na co se zaměřit?
•
Na řešení problémů s dlužníky
•
Zvažte zavedení pokut a jejich
způsob vymáhání
•
Zvažte minimální počet členů ve
výboru
•
Využijte možnosti kooptace za
odstoupivší členy
•
Vymezte si potřebnou většinu
pro přijetí rozhodnutí
•
Zvažte korespondenční hlasování
•
Uveďte do stanov možnost
plných mocí
•
Věnujte péči ustanovení
o hospodaření, rozvržení
poplatků a záloh
Závazná objednávka
Pečlivě vyplněnou objednávku nám zašlete
na adresu Právní magazín Výbor, V Jámě
699/1, 110 00 Praha 1. Budeme vás kontaktovat
s vysvětlením celého procesu a způsobu platby.
Stanovy vám připraví specialisté na problematiku SVJ naší partnerské
advokátní kanceláře Mgr. Michala Klusáka. Zpracované stanovy budou
na míru vašeho SVJ na základě vašich potřeb.
Postarají se o vás specialisté
advokát
právní analytik
právní analytik
Mgr. Michal Klusák
Mgr. Jan Bauer
Mgr. Jana Obermajerová
Garantujeme 100% právní správnost dle NOZ
Název SVJ nebo BD
Jméno a příjmení
Ulice a číslo domu
Město
PSČ
EMAIL
IČ SVJ
Telefon
S vašimi dotazy se na nás obraťte emailem na
[email protected]
nebo volejte
+420 228 226 991
Objednávám zpracování nových stanov za
zvýhodněnou cenu 9 990 Kč. Cena je konečná.
Poznámka
*
Pro detailní podmínky služby KatastrSVJ.cz a BAZ navštivte stránky www.KatastrSVJ.cz/BAZ nebo volejte na 214
214 862
Má-li vaše společenství aktivní službu KatastrSVJ.cz, získáváte
Bezplatné Advokátní Zastoupení (BAZ) u všech soudů v ČR.*
Naši advokáti se o vás postarají. I přesto přihlašujte pohledávky
společenství k exekucím a insolvencím včas. Lhůty jsou krátké,
sledujte pravidelně zápisy a změny v katastru na jednotkách
vlastníků.
Už nemusí!
Straší vás náklady za právníky,
budete-li se muset bránit žalobě za
způsobenou škodu dle § 159 NOZ?
u soudů v ČR
zdarma
Advokátní zastoupení