195 EX 485-09znalec - Rodinný dům, včetně pozemků a

Znalecký posudek
číslo 151/ZP/2014
o ceně nemovitostí - parcela č. 2347/52, parcela č. 2347/59, parcela č. 2360/2, parcela
č. 2366/19, parcela č. 2366/24, parcela č. 2366/25, parcela č. 2368/2, parcela č. 2368/12,
parcela č. 2368/42, parcela č. 2378/79, vše v katastrálním území Holice v Čechách
Objednatel :
Exekutorský úřad Pardubice
JUDr. Arnošt Hofman, soudní exekutor
se sídlem 9. května 215
533 72 Moravany
Účel posudku :
Stanovit ceny nemovitostí podle nyní platných
cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na
základě usnesení č. j.: 029 EX 485/09-57
Oceněno ke dni :
23. 6. 2014
Posudek vypracovala :
Ing. Petra Kolářová
Staré Jesenčany 94
530 02 Staré Jesenčany
10 stran příloh a objednateli se předává
Tento posudek obsahuje 12 stran textu a
ve 3 vyhotoveních.
Datum vypracování : 23. 6. 2014
1
OBSAH:
A. NÁLEZ
B. POSUDEK
1. Ocenění dle platných cenových předpisů
2. Odhad tržní hodnoty nemovitosti
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE
Přílohy:
Příloha 1 - Fotodokumentace
Příloha 2 - Kopie LV č. 2031 pro k. ú. Holice v Čechách
Příloha 3 - Kopie katastrální mapy
2
A. NÁLEZ
ÚKOL ZNALCE
Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva
a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich
obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě v daném regionu a to:
-
pozemek parcela č. 2347/52, pozemek parcela č. 2347/59, pozemek parcela č. 2360/2,
pozemek parcela č. 2366/19, pozemek parcela č. 2366/24, pozemek parcela
č. 2366/25, pozemek parcela č. 2368/2, pozemek parcela č. 2368/12, pozemek parcela
č. 2368/42, pozemek parcela č. 2378/79, vše zapsáno v katastru nemovitostí na listu
vlastnictví č. 2031 pro obec Holice, k. ú. Holice v Čechách, okr. Pardubice
k datu místního šetření 23. 6. 2014, pro potřeby exekučního řízení.
Jmenování
Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce
vyhotoveném soudním exekutorem JUDr. Arnoštem Hofmanem, Exekutorský úřad Pardubice
ze dne 15. 5. 2014 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého
majetku ve vlastnictví pana Jaromíra Ježka, bytem Staroholická 438, 534 01 Holice
PODKLADY PRO OCENĚNÍ
Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady:
- Kopie výpisu z katastru nemovitostí k datu 23. 6. 2014, LV č. 2031 pro katastrální území
Holice v Čechách
- Územní plán města Holice
- Informace o parcelách – ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí
- Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců
- Mapa obce a okolí
- Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č.
303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb.
- Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin, a internetového
serveru
- Usnesení o přibrání znalce č. j. 029 EX 485/09-57
PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI
Místní šetření bylo provedeno dne 23. 6. 2014 na místě samém.
3
PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU




Předpoklady
Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně
dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti,
správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze
kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich
pravdivost a úplnost.
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný
zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen
s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo
objektivitu znalce.
Věcná omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené
v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely
neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé.
Časové omezení
Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů
o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době
zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím
českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování
tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
PRÁVNÍ STAV

Vlastnictví
Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní pan Jaromír
Ježek, Staroholická 438, 534 01 Holice

Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech v k. ú.
Holice v Čechách - zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí
správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz
k prodeji, nařízení exekuce - dle LV č. 2031 v příloze posudku.

Věcná práva
Vlastnictví pozemku není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným
věcným právem.
4
CELKOVÝ POPIS
Město Holice se nachází asi 16 km východně od okresního města Pardubice. V obci žije cca
6,5 tis obyvatel se základní občanskou vybaveností. Leží na křižovatce dvou silnic první třídy,
prochází jím železniční trať.
Oceňované nemovitosti – pozemky se nachází v nezastavěné severní části obce Holice,
cca 1 – 2 km od centra. Jedná se o převážně zemědělské pozemky v okolí cyklostezky,
užívané k zemědělské výrobě.
p. č. 2347/52
p. č. 2347/59
p. č. 2360/2
p. č. 2366/19
p. č. 2366/24
p. č. 2366/25
p. č. 2368/2
p. č. 2368/12
p. č. 2368/42
p. č. 2378/79
orná půda 2 955 m2
ostatní plocha 363 m2
trvalý travní porost 2 281 m2
vodní plocha 212 m2
vodní plocha 176 m2
vodní plocha 456 m2
ostatní plocha 169 m2
orná půda 9 037 m2
orná půda 77 m2
orná půda 4 462 m2
Dle platného územního plánu pozemky:
- parcela č. 2347/52, parcela č. 2347/59, parcela č. 2360/2, parcela č. 2366/19, parcela č.
2366/24, parcela č. 2366/25, parcela č. 2368/2, parcela č. 2368/42, parcela č. 2378/79
evidují jako plochy zemědělské NZ a plochy smíšené nezastavěného území přírodní
zemědělské NSpz
- parcela č. 2368/12 je část evidovaná jako zemědělská plocha a část cca 2/3 je zahrnutá
do zastavitelné plochy – OS – plochy občanského vybavení – tělovýchovná a sportovní
činnost
5
B. POSUDEK – ocenění nemovitosti
Tržní hodnota je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako: odhadovaná
částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím
a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po
patřičném průzkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez
nátlaku.
Cena obvyklá – v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „ cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní
oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního
vztahu k nim “.
Jak je z výše uvedených definic zřejmé, definice obvyklé ceny se věcně shoduje s definicí
tržní hodnoty.
Metody ocenění
Část pozemku, zahrnutou do platného územního plánu města jako pozemek určený
k zastavění, ocením jako stavební pozemek, zbylou část jako pozemek zemědělský.
1. Ocenění podle nyní platných cenových předpisů – dle zákona č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb.,
č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a
vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.
2. Pro odhad obvyklé ceny zemědělských pozemků vycházím z průměrné ceny
zemědělského pozemku v daném katastru dle platné vyhlášky, z nabídkových cen
realitních kanceláří a ze zkušeností. Pro odhad obvyklé ceny pozemku v zastavitelné
ploše použiji porovnávací metodu vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti –
pozemek. Na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství
obdobných pozemků v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro
porovnávací metodu. Ceny ostatních pozemků a vodních ploch odpovídají cenám dle
platných cenových předpisů.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku
Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou
v průběhu exekučního řízení, resp. dražby.
6
1. Ocenění dle platných cenových předpisů
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů
č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č.
350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se
provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 120,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce
v okresech Praha-východ, Praha-západ
O3. Poloha obce - Ostatní případy
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,
kanalizace a plyn
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka
O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod,
služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní)
služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č.
I
III
Pi
0,95
0,85
V
I
0,80
1,00
III
I
0,90
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 651,17Kč/m2
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemek
p. č. 2368/12 orná půda 9 037 m2
- 2/3 v zastavitelné ploše bude oceněno jako pozemek stavební, tj. 6 025 m2
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma
4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000
i=1
7
č.
IV
Pi
0,00
III
I
I
II
II
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá
poptávce
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
součástí je stavba (stejný vlastník)
3. Změny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
č.
III
Pi
0,00
IV
0,00
III
II
IV
0,00
0,00
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000
i=1
Index polohy pozemku
Název znaku
č.
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I
celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Ostatní neuvedené
VI
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III
Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
II
částečně dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné
III
parkovací možnosti
7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve
I
vzdálenosti nad 1000 m
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
I
komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
Pi
1,00
0,02
-0,05
-0,20
-0,01
-0,05
-0,10
0,00
0,00
0,00
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,610
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,610 = 0,610
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této
ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
Index
[Kč/m2]
§ 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění
8
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2]
§ 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1)
Typ
651,17
Parcelní
číslo
2368/12
Název
§ 9 odst. 3 (§ 4 orná půda
odst. 1)
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra
[m2]
6 025,00
0,610
0,300
Jedn. cena
[Kč/m2]
119,16
119,16
Cena
[Kč]
717 939,717 939,-
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace
Úprava základních cen pro pozemky komunikací
Znak
P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace
III Účelové komunikace
P2. Charakter a zastavěnost území
III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území
P3. Komerční využití
I Bez možnosti komerčního využití
P4. Povrch komunikace
II S nezpevněným povrchem
Pi
0,50
0,70
1,00
0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,298
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Koeficienty
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace
§ 4 odst. 3
651,17
0,298
1,000
Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace
§ 4 odst. 3
ostatní plocha
Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní
číslo
2347/59
Výměra
[m2]
363,00
2368/2
169,00
orná půda
orná půda
orná půda
orná půda
orná půda
orná půda
orná půda
Parcelní číslo BPEJ
2347/52
2347/52
2360/2
2368/12
2368/12
2368/12
2368/12
32 310
35 411
35 411
31 901
32 001
32 112
32 312
194,05
Jedn. cena
[Kč/m2]
194,05
Cena
[Kč]
70 440,15
194,05
32 794,45
103 234,60
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6
Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5:
Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území:
Celková úprava ceny:
Název
Upr. cena
[Kč/m2]
80 %
80,00 %
Výměra
[m2]
747,00
2 208,00
2 281,00
675,00
1 718,00
11,00
376,00
9
JC
Úprava
[Kč/m2]
[%]
7,40
80,00
5,52
80,00
5,52
80,00
11,96
80,00
9,34
80,00
5,07
80,00
6,30
80,00
UC
[Kč/m2]
13,32
9,94
9,94
21,53
16,81
9,13
11,34
Cena
[Kč]
9 950,04
21 947,52
22 673,14
14 532,75
28 879,58
100,43
4 263,84
orná půda
2368/12 35 411
232,00
orná půda
2368/42 31 901
77,00
orná půda
2378/79 32 001 2 989,00
orná půda
2378/79 35 411 1 473,00
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6
Celkem:
12 787,00 m2
5,52
11,96
9,34
5,52
80,00
80,00
80,00
80,00
9,94
21,53
16,81
9,94
2 306,08
1 657,81
50 245,09
14 641,62
171 197,90
Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle § 8
Přehled použitých jednotkových cen pozemků
Zákl. cena
Upr. cena
Zatřídění
Koeficienty
Úprava
[Kč/m2]
[Kč/m2]
§ 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku
§ 8 odstavec 4
651,17
0,07
1,00
45,58
Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena
Cena
Typ
Název
číslo
[m2]
%
[Kč/m2]
[Kč]
§ 8 odstavec 4 vodní plocha
2366/19
212,00 - %
45,58
9 662,96
§ 8 odstavec 4 vodní plocha
2366/24
176,00 - %
45,58
8 022,08
§ 8 odstavec 4 vodní plocha
2366/25
456,00 - %
45,58
20 784,48
Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem
38 469,52
Pozemek - zjištěná cena
= 1 030 841,02 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 030 840,- Kč
10
2. Odhad tržní hodnoty nemovitosti
Pro určení obvyklé hodnoty nemovitosti byla použita porovnávací metoda.
Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním
s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a
účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.
Ocenění pozemků
1. Část parc. č. 2368/12 určené dle ÚP k zastavění
Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným
prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu
s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového
serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena srovnatelných pozemků se pohybuje
okolo 100,- Kč/m2
100,- Kč/m2
Jednotková cena stavebních pozemků
6 025,- m2
Výměra pozemku určeného k zastavění
Výpočet
100,- Kč/m2 x
6 025 m2
=
Odhad tržní hodnoty
602 500,- Kč
600 000,- Kč
2. Pozemky zemědělské, vodní plochy a ostatní pozemky
Zemědělské pozemky se prodávají za účelem provozování zemědělského hospodaření jen
výjimečně, poptávka po zemědělských pozemcích je nízká, ceny odpovídají cenám dle
cenového předpisu. Pozemky vodní plochy a ostatní pozemky se prodávají za ceny dle
platných cenových předpisů.
Tržní cena odpovídá cenám dle platných cenových předpisů
Ostatní pozemky – ostatní plocha
Celkem:
532,00 m2
Zemědělské pozemky
Celkem:
12 787,00 m2
Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch
Celkem:
844,00 m2
103 234,60
171 197,90
38 469,52
Celkem
312 902,- Kč
Odhad tržní hodnoty
300 000,- Kč
Odhad tržní hodnoty pozemků celkem
900 000,- Kč
11
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE
Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva
a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich
obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě v daném regionu a to:
-
pozemek parcela č. 2347/52, pozemek parcela č. 2347/59, pozemek parcela č. 2360/2,
pozemek parcela č. 2366/19, pozemek parcela č. 2366/24, pozemek parcela
č. 2366/25, pozemek parcela č. 2368/2, pozemek parcela č. 2368/12, pozemek parcela
č. 2368/42, pozemek parcela č. 2378/79, vše zapsáno v katastru nemovitostí na listu
vlastnictví č. 2031 pro obec Holice, k. ú. Holice v Čechách, okr. Pardubice
k datu místního šetření 23. 6. 2014, pro potřeby exekučního řízení.
Cena dle platných cenových předpisů
1 030 840 ,- Kč
Obvyklá cena
900 000,- Kč
Celková hodnota práv spojených s nemovitostmi
0,- Kč
Celková hodnota závad
0,- Kč
Ing. Petra Kolářová
Staré Jesenčany 94
530 02 Staré Jesenčany
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu
v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/2008 pro obor ekonomika – odvětví ceny a
odhady – specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 151 ZP 2014 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 151/ZP/2014
12
p. č. 2368/12
p. č. 2378/79, 2366/19, 2360/2
p. č. 2348/52, 2347/59, 2366/19, 2366/24, 2366/25, 2368/2, 2468/42
13
14