1129_137.12 rodinný dům Rokycany,Ex.úř. Břeclav

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1129 - 137/12
Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny podílu id 1/8 na nemovitostech – bytovém domě
Dukelská 632/11, vč.příslušenství a pozemků p.č.1571 a 402/10, vše na LV č.2250, v k.ú. Rokycany
Objednatel posudku:
MGR. MARCELA PETROŠOVÁ
soudní exekutor
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV
U Tržiště 9
690 02 Břeclav
Účel posudku:
vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé
ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení
č.j.160 EX 2812/12 - 59
Posudek vypracoval:
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
362 00 P l z e ň
V Plzni
07.12.2012
Znalecký posudek č. 1129 - 137/12
ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - spoluvlastnického podílu id 1/8 na nemovitostech, rodinném domě (způsob využití dle KN) - bytovém domě Dukelská
č.p./č.o.632/11, 377 01 Rokycany, na pozemku p.č.1571, vedeném v KN jako zastavěná
plocha a nádvoří a pozemku p.č.402/10, vedeném v KN jako zahrada-ZPF s BPEJ, včetně příslušenství. Nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný
Jana Grímová). Oceňované nemovitosti s příslušenstvím jsou zapsané v KN v k.ú.
Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany, na LV č.2250.
Oceňované nemovitosti s příslušenstvím jsou osazené uvnitř pozemku zahrady
p.č.402/10, v zastavěné místní části obce „Nové Město“. Dislokace je určena dle kopie
katastrální mapy a ortomapy s vyznačením, viz. přílohy.
Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci. Na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u
spoluvlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatné
smlouvy o pronájmu nebyly předloženy. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Rokycanech o nařízení exekuce č.j. 9
EXE 511/2012-15, Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX
2812/12-9 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX
2812/12-59. Ocenění je provedeno v souladu a na základě předaného Usnesení, zjištěných podkladů, které vymezují příslušné podklady pro potřebu ocenění a na základě
požadavků objednávky.
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV
Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor
U Tržiště 9
690 02 B ř e c l a v
IČ: 72987898
DIČ: CZ7862305561
č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem,
č.j.160 EX 2812/12-59
ze dne: 25.10.2012, převzato 08.11.2012
vystavil: Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor
Účel posudku:
zjistit obvyklou cenu podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví (povinný z
exekuce Jana Grímová), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dostupným způsobem, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky.
Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhl.
č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování
majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o
změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 05.12.2012 posudek vypracoval:
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
326 00 Plzeň
Posudek obsahuje 32 stran vč.titulního listu a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou
originálních vyhotoveních a elektronicky ve formátu pdf s přílohami.
V Plzni, 07.12.2012
–3–
A. Nález
1. Znalecký úkol
ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - spoluvlastnického podílu id 1/8 na nemovi-tostech, rodinném domě (způsob využití dle KN) - bytovém domě Dukelská
č.p./č.o.632/11, 377 01 Rokycany, na pozemku p.č.1571, vedeném v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č.402/10, vedeném v KN jako zahrada-ZPF s BPEJ, včetně příslušenství. Nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Jana
Grímová).
Oceňované nemovitosti s příslušenstvím jsou zapsané v KN v k.ú. Rokycany, obec Rokycany,
okres Rokycany, na LV č.2250.
Oceňované nemovitosti s příslušenstvím jsou osazené uvnitř pozemku zahrady p.č.402/10, v
zastavěné místní části obce „Nové Město“. Dislokace domu je určena dle kopie katastrální
mapy a ortomapy s vyznačením, viz. přílohy. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu a pozemků jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy jako přílohy posudku.
Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením
k exekuci. Na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou
jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u spoluvlastníků
nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatné smlouvy o pronájmu
nebyly předloženy.
Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu
v Rokycanech o nařízení exekuce č.j. 9 EXE 511/2012-15 ze dne 30.05.2012, Exekučního
příkazu Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX 2812/12-9 ze dne 07.06.201 a Usnesení o
ustanovení znalce Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX 2812/12-59 ze dne 25.10.2012.
Ocenění je provedeno v souladu a na základě předaného Usnesení a na základě požadavků
objednávky :
znaleckým úkolem je zjistit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997
Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit
A - nemovitost a její příslušenství
B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená
Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti - dne 01. a 05.12.2012 bylo provedeno venkovní a vnitřní
ohledání a zaměření, bez přítomnosti povinného (povinný nereagoval na telefonickou výzvu
ke kontaktu), za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí paní Olgy Veselé, s jejími a místními
podrobnými informacemi zjištěnými od sousedů a úředních osob, při konečné prohlídce se
skutečným zaměřením.
Pokus o zaměření interiérů byl částečně úspěšný, na zvonění u vchodu reagovala paní Olga
Veselá, která umožnila částečný vstup do interiéru svého bytu č.6 ve 3.NP.
Konkrétní termín bylo předem možné domluvit s povinným, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012
–4–
3. Podklady pro vypracování posudku
- výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální
pracoviště Rokycany, LV č.2250, z 24.10.2012 (dům)
- kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální
pracoviště Rokycany, z 20.11.2012
- Usnesení o nařízení exekuce, Okresní soud v Rokycanech o nařízení exekuce č.j. 9 EXE
511/2012-15 ze dne 30.05.2012
- Kupní smlouva V-2322/2006-408, ze dne 18.10.2006, právní účinky ke dni 07.11.2006
- USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM BŘECLAV
ze dne 25.10.2012, č.j. 160 EX 2812/12-59
- zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb.,
237/2004 Sb. a 257/2004 Sb.
- vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o
oceňování majetku a o z měně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění
vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.a č.387/2011 Sb.
- Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v
zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke
dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury
- Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství
CERM s.r.o., 2008
- Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické
nakladatelství CERM s.r.o., 2008
- Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009
- Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004
- Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006
- Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o.
- Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky
1995-2011
- odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců
majetku, ročníky 2003-2011
- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů,
2009
- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
- údaje sdělené objednavatelem a zjištěné ze získaných a předaných dokladů, při místních
prohlídkách - při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření
4. Vlastnické a evidenční údaje
Spoluvlastnické právo k nemovitostem :
LV č.2250
1/8 Jana
Kaninská
(495617/020), bytem Dvořákova 294, 337 01 Rokycany 1
1/8 Ing.Karel P e t r o v i c k ý (630914/0387), bytem Šťáhlavská 616, 337 01 Rokycany 1
2/8 Monika
P r o k ů p k o v á (665128/1021), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1
1/8
SJM
Helena
Rájková
(355411/089), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1
Miroslav R á j e k
2/8 Olga
Veselá
1/8 Jana
Grímová
povinný z exekuce
–5–
5. Dokumentace a skutečnost
Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě vlastního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě.
Pro zpracování posudku byly k dispozici výpisy z KN a kopie katastrální mapy a údaje z dokumentace Usnesení o vypořádání dědictví a zřízení VB, objednané a převzaté na KN. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny
zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí domu, jeho technického vybavení a opotřebení a pozemků dle skutečnosti na místě.
Datum prohlídky bylo oznámeno, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaté (právoplatné
nájemní smlouvy nepředloženy ani prokazatelně nezjištěny).
6. Celkový popis nemovitosti
Hlavní stavba je zděná (keramické zdivo) samostatný bytový dům, klasického dispozičního
řešení, je podsklepený v celé ploše (osazený do podélného a příčného svahu, do terénu). Je
přístupný postranním vstupem zprava do 1.NP z vnitřního dvora od zpevněné místní komunikace ulice Dukelská, po venkovním schodišti z oploceného pozemku p.č.402/10, viz. foto, s
možností omezeného parkování OA u příjezdové komunikace před garáží a ve dvoře na vlastním pozemku.
Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru solitérních starších obytných rodinných domů z 30. let 20. století, v zastavěné centrální místní části Nové Město, Jižní předměstí, v mírně podélně a příčně svažitém terénu, u málo frekventované městské komunikace, u
vlakového nádraží ČD. Příjezd po místní zpevněné komunikaci směr centrum obce, objekt
nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami.
Dům je osazený samostatně uvnitř oplocených stavebních pozemků, v přední části pozemku
zahrady. Vstup a příjezd je možný od příjezdové komunikace ulice vrátky v předním oplocení
po venkovním schodišti do dvora v úrovní 1.NP z přední strany, s přístupovým zpevněným
chodníkem od vrátek v předním oplocení. Příjezd do dvora zleva provizorními vraty v oplocení, k přední garáži ze zpevněného příjezdu z ulice.
Dům má jedno technické 1.PP a čtyři obytné NP, přičemž 4.NP je upravené podkroví. Valbová střecha s půltovými vikýři ve 4.NP umožňuje ve většině její plochy úpravu podkroví k
obytným účelům-je provedena. Dům je hypoteticky možné užívat jako bytový dům s osmi
samostatnými byty se společnými prostorami, je možné rozdělit dům na jednotky a zřídit
Společenství vlastníků jednotek.
Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky budovy, má osm bytových jednotek, obestavěný prostor je větší než 1100 m3, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou oceněny nákladovým způsobem, v
kombinaci se zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (2).
Dům je v průměrně udržovaném stavu, průběžně jsou prováděné spoluvlastníky domu občasné opravy stavebních konstrukcí a technického vybavení, některé stavební konstrukce jsou
opotřebované, jsou viditelné statické poruchy (praskliny ve zdivu), v místech, kde na fasádu
zatékalo z poškozených klempířských prvků před opravou střechy a u paty domu je omítka
opadaná a vlhká, dům má špatnou izolaci nebo chybějící proti zemní vlhkosti v 1.PP - sklepy
jsou vlhké.
Objekt domu a ostatní příslušenství bylo možné na místě posoudit, zjistit a zaměřit jejich
hmotu, stavební konstrukce a zčásti informativně technické vybavení. Upřesnění rozměrů s
přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth..
Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením s předním a zadním vstupem do
–6–
dvora a příjezdem k domu. Přístupový chodník v ulici není, s možností parkování na veřejném
pozemku (viz.foto). Oplocení pozemků na přední straně vymezuje pozemek zahrady s předním dvorem a svahovitou volně přístupnou zahradu za domem, s venkovními úpravami. Jsou
provedené venkovní úpravy, příslušenstvím jsou trvalé porosty v zahradě. Zahrada je využitelná k rozšíření stavby.
Střešní konstrukce domu (valbová střecha) jsou v dobrém stavu, po kompletní opravě s
kompletními novými klempířskými konstrukcemi a novou taškovou krytinou (betonové
drážkové tašky, na dřevěné kontralatě), střecha je v podstřešním prostoru nově zateplená.
Omítky fasád původní šlechtěné, plastické, v částech zvětralé a opadané.
Okenní výplně zčásti okna atypická dřevěná zrenovovaná ve 4.NP, nová plastová s izolačním
dvojsklem v 1.. 2. a 3.NP, okna v 1.PP s kovovými mřížemi. Dveřní výplně dřevěné atypické,
náplňové a kazetové hladké, plné a prosklené s dřevěnými klasickými zárubněmi, vstupní
plastové nové prosklené, v bytech typové a atypické. Dům má standardní technické vybavení,
průměrně opotřebované - dům je ve stavu částečné postupné rekonstrukce, stav před dokončením kompletní rekonstrukce stavebních konstrukcí a technického vybavení, je plně obyvatelný.
Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů ( podle O.Veselé, dcery původních
vlastníků domu) užívaný od roku 1938, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 74
let.
Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží, venkovní úpravy (venkovní vstupní kamenné
schody a betonové vyrovnávací ke garáži, oplocení přední části plotové pletivové rámy na
ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, ostatní kovové drátěné pletivo na ocelové a betonové sloupky, zpevněné plochy u domu, okapový chodník a přístupové chodníky-betonová
mazanina, vstupní kovová vrátka do dvora do zděných sloupků a přípojky inž. sítí), smíšené
trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím a součástí domu, jsou součástí jeho ceny.
Objekt je umístěný ve výhodné poloze v zastavěné vyhledávané obytné části města, s obdobnými obytnými domy individuálního a společného rodinného bydlení - v centrální obytné
zóně města, je přístupný po zpevněné místní komunikaci ulice Dukelská a Jiráskova, s návazností na páteřní komunikaci města Pražská, silnice II/605 směr Mýto-Plzeň a dálnice
D5(E48), směr Plzeň-SRN-Praha (2 km).
Objekt je dislokovaný nedaleko zastávky MHD, naproti nádraží ČD, s výbornou dopravní a
pěší dostupností do centra obce-náměstí 5.května a Malé náměstí (300 m) a veškeré infrastruktury bývalého okresního města a veškerého ZTV v místě, Plzeň 20 km od domu.
Objekt je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky, splaškové a
dešťové kanalizace a zemního plynu.
V okolních bytech ani v okolních domech nejsou koncentrovaní sociálně nepřizpůsobiví
obyvatelé.
Na domě nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad
(právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníků
nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouvy o pronájmu
–7–
7. Obsah posudku
Oddíl 1
a) Objekty
1) Bytový dům čp./čo.632/11
2) Venkovní úpravy
Oddíl 2
a) Objekty
1) Trvalé porosty - okrasné a ovocné dřeviny na p.č.402/10
b) Pozemky
1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr
2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250
–8–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné a výnosové hodnoty,
se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.387/2011 Sb., kterou se
provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.
I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.
378/2011 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Obec:
Rokycany
Oddíl 1
A. Hlavní objekt samostatného rodinného domu-obytného domu č.p./č.o.
632/ 11 a venkovní úpravy příslušné k hlavnímu objektu, na LV č.2250
Popisy objektů
a) Objekty
Hlavní stavba je zděná (keramické zdivo) samostatný bytový dům, klasického dispozičního
řešení, je podsklepený v celé ploše (osazený do podélného a příčného svahu, do terénu). Je
přístupný postranním vstupem zprava do 1.NP z vnitřního dvora od zpevněné místní komunikace ulice Dukelská, po venkovním schodišti z oploceného pozemku p.č.402/10, viz. foto, s
možností omezeného parkování OA u příjezdové komunikace před garáží a ve dvoře na vlastním pozemku.
Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru solitérních starších obytných rodinných domů z 30.let 20. století, v zastavěné centrální místní části Nové Město, Jižní předměstí,
v mírně podélně a příčně svažitém terénu, u málo frekventované městské komunikace, u vlakového nádraží ČD. Příjezd po místní zpevněné komunikaci směr centrum obce, objekt nebyl
zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami. Dům je osazený samostatně uvnitř oplocených stavebních pozemků, v přední části pozemku zahrady. Vstup a příjezd je možný od příjezdové komunikace ulice vrátky v předním oplocení po venkovním schodišti do dvora v
úrovni 1.NP z přední strany, s přístupovým zpevněným chodníkem od vrátek v předním
oplocení. Příjezd do dvora zleva provizorními vraty v oplocení, k přední garáži ze zpevněného příjezdu z ulice.
Dům má jedno technické 1.PP a čtyři obytné NP, přičemž 4.NP je upravené podkroví. Valbová střecha s půltovými vikýři ve 4.NP umožňuje ve většině její plochy úpravu podkroví k
obytným účelům-je provedena. Dům je hypoteticky možné užívat jako bytový dům s osmi
samostatnými byty se společnými prostorami, je možné rozdělit dům na jednotky a zřídit
Společenství vlastníků jednotek.
Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky budovy, má osm bytových jednotek, obestavěný prostor je větší než 1100 m3, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012
–9–
hlášky. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou oceněny nákladovým způsobem, v
kombinaci se zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (2).
(2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se
stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami
společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze
zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze
zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a
zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím.
Dům je v průměrně udržovaném stavu, průběžně jsou prováděné spoluvlastníky domu občasné opravy stavebních konstrukcí a technického vybavení, některé stavební konstrukce jsou
opotřebované, jsou viditelné statické poruchy (praskliny ve zdivu), v místech, kde na fasádu
zatékalo z poškozených klempířských prvků před opravou střechy a u paty domu je omítka
opadaná a vlhká, dům má špatnou izolaci nebo chybějící proti zemní vlhkosti v 1.PP - sklepy
jsou vlhké. Objekt domu a ostatní příslušenství bylo možné na místě posoudit, zjistit a zaměřit
jejich hmotu, stavební konstrukce a zčásti informativně technické vybavení. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě
Earth.
Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením s předním a zadním vstupem do
dvora a příjezdem k domu. Přístupový chodník v ulici není, s možností parkování na veřejném
pozemku (viz.foto). Oplocení pozemků na přední straně vymezuje pozemek zahrady s předním dvorem a svahovitou volně přístupnou zahradu za domem, s venkovními úpravami. Jsou
provedené venkovní úpravy, příslušenstvím jsou trvalé porosty v zahradě. Zahrada je využitelná k rozšíření stavby.
Základy betonové pasy, se špatnou vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti, svislé
konstrukce keramické zdivo v kombinaci s betonovými stropy v 1.PP, komínová zdiva režná,
nová z betonových cihel (vyvložkovaná), stropy klasické montované rovné, v podkroví rovné
a šikmé, se zateplením ve 4.NP.
Omítky fasád původní šlechtěné, plastické, v částech zvětralé a opadané, omítka fasády u říms
vlhne a paty objektů-špatné izolace a odvodnění střechy před opravou.
Střešní konstrukce domu (valbová střecha) jsou v dobrém stavu, po kompletní opravě s kompletními novými klempířskými konstrukcemi (parapety původní z pozinkovaného plechu) a
novou taškovou krytinou (betonové drážkové tašky, na dřevěné kontralatě), je pravděpodobně
osazený bleskosvod a uzemnění, střecha je v podstřešním prostoru nově zateplená. Střechy
vikýřů půltové, zřejmě s plechovou krytinou, ve 4. NP jsou střešní terasy a balkóny.
Okenní výplně zčásti okna atypická dřevěná zrenovovaná ve 4.NP, nová plastová s izolačním
dvojsklem v 1.. 2. a 3.NP, okna v 1.PP s kovovými mřížemi, na mezipodestách schodiště jsou
osazené nové prosklené plastové stěny. Dveřní výplně dřevěné atypické, náplňové a kazetové
hladké, plné a prosklené s dřevěnými klasickými zárubněmi, vstupní plastové nové prosklené,
v bytech a sklepě typové a atypické, plné a prosklené, dřevěná palubková vrata garáže v 1.PP.
Vnitřní omítky hladké vápenné a štukové, podlahy betonová mazanina s cement.potěrem v
1.PP, keramické dlažby vstupní chodby, podest schodiště, sociálních prostorů, obytné místnosti povlaky kobercové a PVC, plovoucí, prkenné a vlysové původní, laminátové plovoucí,
v sociálních prostorách keramická dlažba, atypické vnitřní teracové přímé, dvouramenné
schodiště, do podstřešního prostoru vstup ve stropě 4.NP.
Dům byl zpřístupněný pouze zvenčí, ze společných prostorů a v 1.PP, ostatní stavební
provedení a vybavení interiérů bytů je uvedené dle informací sousedů, dle zkušeností z
obdobných objektů posuzovaných znalcem, jsou uvedeny jako předpokládané, bez
přesného osobního zjištění, ocenění dostupným způsobem :
– 10 –
ve všech bytech jsou provedené vnitřní bělninové obklady v sociálních prostorách a kuchyních, jsou osazeny vany, umyvadla, splachovací WC, dřevěné kuchyňské atypické linky s
kuchyňskými dřezy, plynové kuchyňské sporáky, v bytech 1.NP a 2.NP jsou osazena lokální
plynová topidla WAW, vytápění v bytech 3. a 4.NP plynové etážové kotle, TUV z el.boilerů
a v kombinaci s kotlem ÚT.
Některé hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně až nadstandardně opotřebované, některé jsou původní, některé obnovené, nové.
Dispozice 1.PP, společné prostory technického podlaží (zapuštěné do svahu, pod úrovní dvora):
původní technické prostory a sklepní prostory, společná chodba, vestavěná garáž s přímým
vjezdem od komunikace Dukelská, s přístupem po venkovním schodišti v úrovni podlahy 1.PP,
teracové přímé schodiště do 1.NP.
Dispozice 1.NP - 2x bytová jednotka (č.1 a č.2) 2+1 s příslušenstvím a společné prostory, popis
dispozice bytu a jeho tech. vybavení je předpokládaný :
vstup se zádveřím vstupu, vyrovnávací schodiště, společná chodba, společné schodiště do
2.NP. Dispozice bytů : chodba, komora, koupelna, WC, 2x obývací pokoj, kuchyně s jídelnou.
Dispozice 2.NP - 2x bytová jednotka 2+1 (č.3 a č.4) s příslušenstvím (částečně po rekon-strukci) :
společná chodba, společné schodiště do 3.NP. Dispozice bytů : chodba, komora, koupelna,
WC, 2x obývací pokoj, kuchyně s jídelnou.
Dispozice 3.NP - bytová jednotka 2+1 (č.5 a č.6) s příslušenstvím (byt č.5 před rekon-strukcí,
byt č.6 částečně po rekonstrukci, upravené podkroví)) :
společná chodba, společné schodiště do 3.NP. Dispozice bytů : chodba, komora, koupelna,
WC, 2x obývací pokoj, kuchyně s jídelnou.
Dispozice 4.NP - bytová jednotka 2+1 (č.7 a č.8) s příslušenstvím (byt č.7 po rekonstrukcí-byt
užívaný povinnou, byt č.8 částečně po rekonstrukci, upravené podkroví)) :
společná chodba, vstup ve stropě do podstřešního prostoru na společné chodbě.
Dispozice bytů : chodba, komora, koupelna, WC, 2x obývací pokoj, kuchyně s jídelnou,
balkóny a terasy, vše podkrovní prostory.
Ve všech bytech jsou provedené vnitřní rozvody silnoproudé elektroinstalace 240 V, v domě
240/400 V-jističe (nové z kabelového rozvodu obce), splaškové kanalizace do veřejného řadu,
pitné vody z veřejného řadu, lokální plynové a plynové etážové vytápění, TUV z elektrických
boilerů a plynových kombinovaných kotlů, pro každý byt samostatně.
Stavba domu je osazena na místní části obce „Nové Město“, Jižní předměstí, v souvisle zastavěné vyhledávané obytné části blízko centra obce, s možností napojení na vodovod pitné
vody, silnoproudého kabelového elektrorozvodu, splaškové kanalizace a na zemní plyn.
Objekt je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky, splaškové
a dešťové kanalizace a zemního plynu.
obyvatelé.
Je uvažováno standardní technické vybavení domu, průměrně opotřebované - dům je ve stavu částečné postupné rekonstrukce, stav před dokončením kompletní rekonstrukce stavebních
konstrukcí a technického vybavení, je plně obyvatelný.
Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů ( podle O.Veselé, dcery původních
vlastníků domu) užívaný od roku 1938, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 74
let.
– 11 –
Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží venkovní úpravy (venkovní vstupní kamenné
schody a betonové vyrovnávací ke garáži, betonové opěrné zdi venkovních schodišť, betonové zahradní obrubníky, oplocení přední části plotové pletivové rámy na ocelové sloupky s
betonovou podezdívkou, ostatní kovové drátěné pletivo na ocelové a betonové sloupky,
zpevněné plochy u domu, okapový chodník a přístupové chodníky-betonová mazanina a betonová zámková dlažba, betonová zpevněná plocha před garáží, sušáky na prádlo v zadním
dvoře, vstupní kovová vrátka do dvora do zděných sloupků a přípojky inž. sítí), smíšené trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím a součástí
domu, jsou součástí jeho ceny.
Objekt je umístěný ve výhodné poloze v zastavěné vyhledávané obytné části města, s obdobnými obytnými domy individuálního a společného rodinného bydlení - v centrální obytné
zóně města, je přístupný po zpevněné místní komunikaci ulice Dukelská a Jiráskova, s návazností na páteřní komunikaci města Pražská, silnice II/605 směr Mýto-Plzeň a dálnice
D5(E48), směr Plzeň-SRN-Praha (2 km).
Objekt je dislokovaný nedaleko zastávky MHD, naproti nádraží ČD, s výbornou dopravní a
pěší dostupností do centra obce-náměstí 5.května a Malé náměstí (300 m) a veškeré infrastruktury bývalého okresního města a veškerého ZTV v místě, Plzeň 20 km od domu.
Objekt je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky, splaškové a
dešťové kanalizace a zemního plynu.
obyvatelé.
Na domě nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad
(právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníků
nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouvy o pronájmu
Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží venkovní úpravy (venkovní vstupní kamenné
schody a betonové vyrovnávací ke garáži, betonové opěrné zdi venkovních schodišť, betonové zahradní obrubníky, oplocení přední části plotové pletivové rámy na ocelové sloupky s
betonovou podezdívkou, ostatní kovové drátěné pletivo na ocelové a betonové sloupky,
zpevněné plochy u domu, okapový chodník a přístupové chodníky-betonová mazanina a betonová zámková dlažba, betonová zpevněná plocha před garáží, sušáky na prádlo v zadním
dvoře, vstupní kovová vrátka do dvora do zděných sloupků a přípojky inž. sítí), smíšené trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím a součástí
domu, jsou součástí jeho ceny.
Citace platného oceňovacího předpisu :
§ 10
Venkovní úprava
(1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek
základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z
přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní
úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5,
upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z
přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.
(2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se
stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami
– 12 –
společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou
položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5
% ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0
% ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto
staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím.
Oceněno pouze dle administrativní ceny, věcná a výnosová hodnota není vypovídající (uvedeno ouze symbolicky), připočteno k věcné hodnotě a výnosové hodnotě domu.
Oddíl 2
B. Pozemky p.č.1571 a 402/10 s příslušenstvím a trvalými porosty, na LV č.2250
Popisy objektů
a) Objekty
1) Trvalé porosty - okrasné a ovocné dřeviny na p.č.402/10
Okrasné a ovocné dřeviny, stromy a keře dle skutečného zjištění, roztroušené v malém rozsahu, na nezastavěném pozemku p.č.402/10, pro určení obvyklé ceny pozemku jsou nepodstatné.
b) Pozemky
Spoluvlastnické právo k nemovitosti :
LV č.2250
1/8 Jana
Kaninská
2/8 Monika
1/8
SJM
Helena
Rájková
Miroslav R á j e k
2/8 Olga
Veselá
1/8 Jana
Grímová
povinný z exekuce
parcela p.č.1571
zastavěná plocha a nádvoří
287 m2
Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Rokycany, se jedná o pozemek p.č.1571, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, na LV č.2250, v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany. Uvedený pozemek
tvoří funkční celek se stavbou - obytným domem čp/čo 632/11, osazeným na pozemku.
2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250
Spoluvlastnické právo k nemovitosti :
LV č.2250
1/8 Jana
Kaninská
2/8 Monika
1/8
SJM
Helena
Rájková
Miroslav R á j e k
– 13 –
2/8 Olga
Veselá
1/8 Jana
Grímová
povinný z exekuce
parcela p.č.402/10
534 m2
zahrada
Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Rokycany, se jedná o pozemek p.č.402/10, vedený v KN jako zahada, ZPF s BPEJ, na
LV č.2250, v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany. Uvedený pozemek tvoří
funkční celek se stavbou - obytným domem čp/čo 632/11, osazeným u pozemku.
Metoda tříd polohy není vypovídající, je uvedena pouze pro úplnost.
Ocenění
Oddíl 1
a) Objekty
a.1) Vyhláška 387/2011 Sb.
a.1.1) Bytový dům čp./čo.632/11 – § 3
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové)
Svislá nosná konstrukce: zděná
Polohový koeficient: 1,050
Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové
Koeficient změny ceny stavby: 2,139
Koeficient prodejnosti: 0,668 (Bytové domy)
Podlaží:
Název
1.NP - vrchní stavba
1.PP - spodní stavba
4.NP - podkroví+
zastřešení
Součet:
Výška
3,45 m
2,45 m
3,45 m
2,85 m
2,35 m
Zastavěná plocha
11,91×17,53+0,95×9,51
11,91×17,53+0,95×9,51
11,91×17,53+0,95×9,51
11,91×17,53+0,95×9,51
=
=
=
=
217,82 m2
217,82 m2
217,82 m2
217,82 m2
11,91×17,53
=
208,78 m2
1 080,06 m2
=
=
2,91 m
216,01 m2
=
751,47 m3
=
533,65 m3
=
751,47 m3
14,55 m
Průměrná výška podlaží (PVP):
Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
Obestavěný prostor (OP):
1.NP - vrchní
3,45 × ( 11,91×17,53+0,95×9,51)
stavba
1.PP - spodní
2,45 × (11,91×17,53+0,95×9,51)
stavba
2.NP - vrchní
3,45 × (11,91×17,53+0,95×9,51)
stavba
– 14 –
3.NP - vrchní
2,85 × (11,91×17,53+0,95×9,51)
stavba
4.NP - podkroví+ 2,35 × 11,91×17,53
zastřešení
Obestavěný prostor – celkem:
Vybavení:
Název, popis
1. Základy včetně zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vybavení
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační prefabrikovaná jádra
=
620,78 m3
=
=
490,64 m3
3 148,01 m3
Obj. podíl
6,00 %
18,80 %
8,20 %
5,30 %
2,40 %
0,70 %
6,90 %
3,10 %
2,10 %
3,00 %
3,20 %
0,00 %
5,40 %
3,10 %
4,70 %
5,20 %
0,40 %
3,30 %
3,20 %
0,40 %
2,10 %
1,80 %
3,80 %
1,30 %
5,60 %
0,00 %
Hodnocení
Podstandardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Neuvažuje se
Nadstandardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Nevyskytuje se
Standardní
Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4:
Základní koeficient K4:
Úprava koeficientu K4:
1. Základy včetně zemních prací
–0,54 × 6,00 %
13. Okna
0,54 × 5,40 %
24. Výtahy
–0,54 × 1,852 × 1,30 %
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000
–
+
–
=
0,0324
0,0292
0,0130
0,9838
Ocenění:
Základní jednotková cena (ZC):
Koeficient konstrukce K1:
Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :
Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :
Koeficient vybavení stavby K4:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp:
Základní jednotková cena upravená:
×
×
×
×
×
×
×
=
2 150,– Kč/m3
0,9390
0,9506
1,0216
0,9838
1,0500
2,1390
0,6680
2 893,78 Kč/m3
– 15 –
Základní cena upravená: 3 148,01 m3 × 2 893,78 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 74 roků
Předpokládaná další životnost: 75 roků
Opotřebení: 100 × 74 / (74 + 75) = 49,664 %
Odpočet opotřebení: 9 109 648,38 Kč × 49,664 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
Bytový dům čp./čo.632/11 – zjištěná cena:
=
9 109 648,38 Kč
–
=
4 524 215,77 Kč
4 585 432,61 Kč
4 585 432,61 Kč
a.1.2) Venkovní úpravy – § 10
Ocenění
Cena stavby: Bytový dům čp./čo.632/11
Podíl z ceny stavby:
Cena venkovních úprav:
Venkovní úpravy – zjištěná cena:
4 585 432,61 Kč
2,0 %
91 708,65 Kč
91 708,65 Kč
×
=
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení:
9 109 648,38 Kč
91 708,65 Kč
9 201 357,03 Kč
9 201 360,– Kč
Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem:
Cena po zaokrouhlení:
Ceny objektů včetně opotřebení:
4 585 432,61 Kč
91 708,65 Kč
4 677 141,26 Kč
4 677 140,– Kč
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:
a.2) Věcná hodnota podle THU
a.2.1) Bytový dům čp./čo.632/11
Jednotkové množství:
Hlavní část :
Obestavěný prostor základů:
Jednotkové množství – celkem:
+
=
3 148,01 jedn.
25,00 jedn.
3 173,01 jedn.
Ocenění:
Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS.
Seznam porovnávaných objektů:
Ic – cenový index
Ip – index polohy
Iv – index vybavení
Kp – koeficient plochy podlaží
Kv – koeficient výšky podlaží
JKSO
Název
Ic
Ip
Iv
Kp
Kv
VRN
Váha
Základní jedn. cena
Upravená jedn. cena
– 16 –
803.56
domy bodové (domy s 1 schodištěm)
svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků
1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
0,00
1,0
Jednotková cena:
3 173,01 jedn. × 4 950,– Kč/jedn.
Cena stavby:
3 120,– Kč
3 120,– Kč
4 950,– Kč/jedn.
15 706 399,50 Kč
= 15 706 399,50 Kč
Stáří: 74 roků
Opotřebení: 100 × 74 / (74 + 75) = 49,664 %
Odpočet opotřebení: 15 706 399,50 Kč × 49,664 %
Bytový dům čp./čo.632/11 – zjištěná cena:
–
=
7 800 426,25 Kč
7 905 973,25 Kč
7 905 973,25 Kč
a.2.2) Venkovní úpravy
Jednotkové množství:
Hlavní část :
Obestavěný prostor základů:
Jednotkové množství – celkem:
+
=
1,00 jedn.
1,00 jedn.
2,00 jedn.
Ocenění:
Jednotková cena:
2,00 jedn. × 50 000,– Kč/jedn.
Cena stavby:
50 000,– Kč/jedn.
=
Stáří: 73 roků
Opotřebení: 100 × 73 / (73 + 60) = 54,887 %
Odpočet opotřebení: 100 000,– Kč × 54,887 %
–
=
Venkovní úpravy – zjištěná cena:
Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem:
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:
54 887,– Kč
45 113,– Kč
45 113,– Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení:
Ceny objektů včetně opotřebení:
100 000,– Kč
100 000,– Kč
15 706 399,50 Kč
100 000,– Kč
15 806 399,50 Kč
15 806 400,– Kč
7 905 973,25 Kč
45 113,– Kč
7 951 086,25 Kč
7 951 090,– Kč
– 17 –
a.3) Výnosová hodnota
a.3.1) Bytový dům čp./čo.632/11
Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné.
Výpočet ceny výnosovým způsobem
a) Výměry pronajímaných ploch:
Obytné plochy:
m2
b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):
Obytné plochy
obytný 8 b.j. s příslušen1 000,00 Kč ×
800,00 m2 Kč/rok
stvím a zahradou
c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů:
Provize za pronájem
Kč
Uvedení do pronajímatelKč
ného stavu
Jednorázové náklady
NJ
Kč
celkem
d) Roční náklady na dosažení příjmů:
Časová cena
C
Kč
Náklady na provoz
Kč/rok
Náklady na údržbu
Kč/rok
Pojištění
Kč/rok
Výpočet amortizace:
Úroková míra pro
iA
amortizaci
Další předpokládaná
T
roků
životnost
Amortizace kapitaliC × iA
–––––––––––
zovaná na zbytkovou
Kč/rok
T
(1+
i
)
–
1
A
životnost
Daň z nemovitosti
Kč/rok
Ostatní náklady
Kč/rok
Roční náklady celkem
NR
Kč/rok
Čisté výnosy
V = VC – NR
Kč/rok
e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:
Úroková míra
i
V / i – NJ
Výnosová hodnota
Kč
800,00
800 000,–
0,–
0,–
0,–
4 041 131,12
160 000,–
15 000,–
40 000,–
0,0300
60
24 784,09
10 000,–
50 000,–
299 784,09
500 215,91
0,0700
7 145 940,–
a.3.2) Venkovní úpravy
Uvedeno symbolicky, metoda není vypovídající.
Výpočet ceny výnosovým způsobem
f) Výměry pronajímaných ploch:
Ostatních plochy:
m2
g) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):
Ostatní plochy
Kč/rok
Dosahované procento
PP
%
pronajmutí
Výnosy po korekci
V = VC × PP / 100
Kč/rok
h) Jednorázové náklady na dosažení příjmů:
Provize za pronájem
Kč
1,00
50 000,–
7,00
3 500,–
0,–
– 18 –
Uvedení do pronajímatelného stavu
Jednorázové náklady
NJ
celkem
i) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:
Úroková míra
i
V / i – NJ
Výnosová hodnota
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč
0,0700
50 000,–
Výnosové ceny objektů:
7 145 940,–
50 000,–
7 195 940,–
7 195 940,–
Výnosové ceny objektů činí celkem:
Kč
Kč
Kč
Kč
Oddíl 2
a) Objekty
a.1) Vyhláška 387/2011 Sb.
a.1.1) Trvalé porosty - okrasné a ovocné dřeviny na p.č.402/10 – § 35 - § 42
Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 34
Parc. č.
Stáří
Jedn. cena Úprava
Množství Název
2 ks jabloň čtvrtkmen
402/10
20 r. 1 018,– Kč
–5 %
2 ks švestka
402/10
30 r.
503,– Kč –10 %
=
Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem:
Celková cena
1 934,20 Kč
905,40 Kč
2 839,60 Kč
Okrasné dřeviny – příloha č. 37
Polohový koeficient K5: 1,0500
Koeficient prodejnosti Kp: 1,0
Množství Název
Parc. č.
3 ks šeřík malolistý 402/10
Celková cena
4 331,64 Kč
1 ks dřišťál úzkolistý 402/10
3 ks růže I - keřové 402/10
záhonové, zakrslé, pokryvné kultivary
Okrasné dřeviny – celkem:
Stáří
30 r.
Jedn. cena Úprava
Kz
1 930,– –5 % 0,75
Kč
10 r. 520,– Kč –5 % 0,75
15 r. 420,– Kč –10 % 1,00
Součet cen všech typů porostů:
Trvalé porosty - okrasné a ovocné dřeviny na
p.č.402/10 – zjištěná cena:
389,03 Kč
1 190,70 Kč
=
5 911,37 Kč
=
8 750,97 Kč
8 750,97 Kč
– 19 –
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 387/2011 Sb.
b.1.1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr – § 28
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska
účelu užití stavby
+
50 %
Pozemek pro stavbu s komerční využitelností
+
80 %
Úprava celkem:
+
130 % ×
2,300
Možnost napojení na rozvod plynu
Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
1,100
2,139
0,668
Název
Parc. č.
zastavěná plocha a 1571
nádvoří
+
10 % ×
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m2] základní
upravená
287
400,–
1 445,9982
Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným
domem a dvůr – zjištěná cena:
Cena [Kč]
415 001,48
415 001,48 Kč
b.1.2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 – § 28
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Výhodnost polohy na území obce z hlediska
účelu užití stavby
+
50 %
Pozemek pro stavbu s komerční využitelností
+
80 %
Úprava celkem:
+
130 % ×
2,300
Možnost napojení na rozvod plynu
Koeficient prodejnosti Kp: (Garáže)
Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
1,100
2,143
1,211
0,400
Název
zahrada
Parc. č.
402/10
+
10 % ×
×
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m ] základní
upravená
534
400,–
1 050,5260
2
Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10
na LV č.2250 – zjištěná cena:
Cena [Kč]
560 980,88
560 980,88 Kč
– 20 –
Ceny pozemků:
2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na
LV č.2250
Cena pozemků činí celkem:
415 001,48 Kč
560 980,88 Kč
975 982,36 Kč
975 980,– Kč
b.2) Metoda tříd polohy
b.2.1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr
Popis polohy pozemku:
Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě starší bytové zástavby zděných domů v klidové části města, bez přítomností nepřizpůsobivých občanů, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností.
Pozemek oceněný metodou tříd polohy
Název:
zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo: 1571
Výměra:
287,00 m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy:
8 500 000,– Kč
Reprodukční cena stavby:
217,82 m2
Zastavěná plocha hlavním objektem:
Tabulka tříd polohy:
Název znaku
Třída polohy
I. Všeobecná situace
4
II. Intenzita využití pozemku
3
III. Dopravní relace k velkoměstu
3
IV. Obytný sektor
4
V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se
Průměrná třída polohy:
Povyšující faktory:
Redukující faktory:
Výsledná třída polohy:
Podíl ceny stavebního pozemku:
3,50
0,00
0,00
3,50
2,20 %
Výpočet ceny:
Základní cena pozemku: (8 500 000,– × 2,20) / (100 – 2,20)
Jednotková cena stavebního pozemku: 191 206,54 / 287,00
Výsledná cena pozemků:
191 206,54 Kč
666,22 Kč/m2
191 206,54 Kč
191 206,54 Kč
b.2.2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250
Popis polohy pozemku:
– 21 –
Pozemek oceněný metodou tříd polohy
Název:
zahrada
Parcelní číslo: 402/10
Výměra:
534,00 m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy:
150 000,– Kč
Reprodukční cena stavby:
100,00 m2
Zastavěná plocha hlavním objektem:
Tabulka tříd polohy:
Název znaku
Třída polohy
I. Všeobecná situace
4
II. Intenzita využití pozemku
3
III. Dopravní relace k velkoměstu
3
IV. Obytný sektor
4
V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se
Průměrná třída polohy:
Povyšující faktory:
Redukující faktory:
Výsledná třída polohy:
Podíl ceny stavebního pozemku:
3,50
0,00
0,00
3,50
2,20 %
Výpočet ceny:
Základní cena pozemku: (150 000,– × 2,20) / (100 – 2,20)
Jednotková cena stavebního pozemku: 3 374,23 / (3 × 100,00)
11,25 × 300,00
Cena stavební části pozemku:
Jednotková cena ostatních pozemků: 11,25 × 0,15
1,69 × 234,00
Cena ostatních pozemků:
Průměrná jednotková cena pozemku:
Výsledná cena pozemků:
Ceny pozemků:
LV č.2250
3 374,23
11,25
3 374,23
1,69
395,46
7,06
3 769,69
Kč
Kč/m2
Kč
Kč/m2
Kč
Kč
Kč
3 769,69 Kč
191 206,54 Kč
3 769,69 Kč
194 976,23 Kč
194 980,– Kč
b.3) Indexová metoda
b.3.1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr
Ocenění pozemku indexovou metodou
Poloha oceňovaného pozemku:
– 22 –
zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 1571
Základní jednotková cena:
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
B Typ stavebního pozemku
C Třída velikosti obce
D Obchodní, resp. průmyslová poloha
E Územní připravenost, infrastruktura
F Speciální charakteristiky volitelné
Celkový index oceňovaného pozemku
Jednotková cena pozemku
Výměra pozemku:
Cena pozemku
Kč/m2
400,–
společenské a obchodní
centrum
stavebně připravený
5 000 až 20 000 obyvatel
obytné domy
velmi dobrá
nejsou
Io = A × B × C × D × E × F
JC = ZJC × Io
Kč/m2
m2
Kč
1,50
1,50
0,70
1,30
1,25
1,00
2,559 375
1 023,75
287,00
293 816,25
ZJC
293 816,25 Kč
b.3.2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250
Ocenění pozemku indexovou metodou
Poloha oceňovaného pozemku:
zahrada p.č.: 402/10
Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
400,–
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
společenské a obchodní
centrum
1,50
B Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
1,50
C Třída velikosti obce
5 000 až 20 000 obyvatel
0,70
D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy
1,30
E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá
1,25
F Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
1,00
Celkový index oceňovaného pozemku
Io = A × B × C × D × E × F
2,559 375
Jednotková cena pozemku
JC = ZJC × Io
Kč/m2
1 023,75
2
Výměra pozemku:
m
534,00
Cena pozemku
546 682,50
Kč
Ceny pozemků:
LV č.2250
546 682,50 Kč
293 816,25 Kč
546 682,50 Kč
840 498,75 Kč
840 500,– Kč
– 23 –
C. Rekapitulace
Viz.další text.
Ceny podle cenového předpisu
Cena objektů
Cena pozemků
Celková cena podle cenového předpisu
Věcná hodnota objektů podle THU
Věcná hodnota pozemků
Cena určená metodou tříd polohy
Cena indexovou metodou
Stanovená věcná hodnota pozemků
Stanovená věcná hodnota celkem
Výnosová hodnota
Odhad obvyklé ceny:
metoda střední hodnoty
vážený průměr dle Naegeliho
4 685 890,–
975 980,–
5 661 870,–
7 951 090,–
Kč
Kč
Kč
Kč
194 980,–
840 500,–
800 000,–
8 751 090,–
7 195 940,–
7 973 520,–
7 569 680,–
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Porovnávací celková orientační cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/8 na nemovitostech v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, podle
odborného odhadu znalce činí :
7,569.680,– Kč
Cena slovy:sedmmiliónůpětsetšedesátdevěttisícšestsetosmdesát Kč
II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny podílu id
1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú.Rokycany, na LV
č.2250 :
Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky.
Na těchto zásadách je ocenění vypracováno :
„ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo
jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné
osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory,
které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
Předpoklady stanovení obvyklé ceny
* Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb
– 24 –
* Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností,
věcných břemen či zadlužení.
* Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé.
STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU)
při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů
obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po
těchto nemovitostech.
Těmito faktory jsou zejména :
- datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej
- lokalizace a situování nemovitosti
- existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura
- velikost, rozsah a rozmanitost majetku
- technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení
- stavebně technický stav objektů a bytů, vybavenost objektů a bytů TZB
- morální opotřebení
- možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě
- okruh potencionálních investorů
- majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech
Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle
vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty
v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací).
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo
nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb
cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily
svou vypovídající schopnost.
Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s
použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty,
zpracovaných v roce 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2012, viz přiložené kopie
(předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je v místě cca o 5 % nižší, než je nabídka
RK - provise a právní servis).
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK,
jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů
z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito
srovnání s realizovanou cenou obdobného objektu v roce 2012. Současná průměrná prodejní
cena obdobných stavebních pozemků je v místní lokalitě cca od 600,- do 850,- Kč/m2, domu
cca 8,250.000,- Kč.
Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné ne-movitosti.
Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě přímo stejná nemovitost,
se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální
zájemce o koupi.
– 25 –
Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly, teď stagnují.
Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému
technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím
k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru,
že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná.
Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3,
zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich
polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný.
Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen.
Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a
postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil
zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v
Česku.
„Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí
inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě
více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu.
Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží.
Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt
o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22
procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci.
Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní
ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent.
Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních
třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím
byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku
2005 téměř zastavil, nyní stagnuje.
Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory :
- období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí)
- velikostní kategorie obce, regionu
- pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti
- stupni pásma opotřebení, časová závislosti
- majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.)
- cenový index
Z předchozího textu :
Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly.
- informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text)
- zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu
- průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 60 %
- korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení
Srovnávací cena, referenční vztah :
TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF
– 26 –
Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti,
ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního
koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu.
K jednotlivým faktorům :
- IF = místní část obce je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení
na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitosti jsou situované poblíž městské
komunikace,v intravilánu města, v její centrální obytné zóně, dobrý přístup a příjezd
k nemovitostem
- VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 14.000, obec s dobrou dopravní dostupností a kompletní infrastrukturou v místě
- SWOT
= silné stránky
- regionální a dálniční celostátní napojení na silniční a železniční spojení Plzeň-SRN-Karlovy
Vary-Praha a všechny směry
- dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce
- nemovitosti jsou nedaleko zastávky autobusu MHD a autobusové nádraží v dojezdové
vzdálenosti, v místě a docházkové vzdálenosti nádraží ČD, kompletní infrastruktura, školy,
školka restaurace, lékárna, pošta, bankomat, zdravotní zařízení, škola, školka, nákupní
centrum, zimní stadion, sportovní hala, sportoviště, bankomaty, MÚ a stavební úřad atd.
- stavba v okrajové městské zóně bydlení, současně s možností rozšíření
- nedaleká rekreační oblast Jesenické přehrady a nádrže Skalka, CHKO Slavkovský les a
Přírodní park Trhoň, vodní nádrž Klabava, turistické trasy a cyklotrasy
= slabé stránky
- hluk z frekventovaného nádraží
- právní vlastnické vztahy
- podílové spoluvlastnictví
Přírodní katastrofy :
Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými
následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území
ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny
okolních vodotečí.
Radonové riziko :
vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Plzeňský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru
závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové
koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové
vody je taktéž velmi nízká.
Územní plán :
Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území.
Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu
nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou.
Obytný dům :
V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní,
která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti
pak oscilující relativně k ceně obvyklé.
– 27 –
Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť
podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou
hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes
snížení o opotřebení.
Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch,
které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty.
Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je
dále při stanovení obvyklé ceny použita.
Pozemek :
při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů
nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být
nemovitost prodána v daném místě a čase.
Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená
výnosovou metodou a metodou srovnání.
1) administrativní cena
2) metoda tříd polohy
3) metoda indexová
Administrativní cena
Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 378/2011
Sb. platné ke dni ocenění, není známa platná účinná cenová mapa.
Metoda tříd polohy
Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů.
Metoda indexová
Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je
jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných
cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v
daném místě a čase.
Obvyklá cena nemovitostí :
znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Závěr znalce :
závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky
stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č.
157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat.
Protože je možné najít přímo v místě nebo v okolí do 500 m přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu.
– 28 –
Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné. Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím,
vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je v místě cca o 5 % nadhodnocena.
Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní
srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního
příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu
orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni
zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou,
nikoli pouze z volné úvahy znalce.
Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být
přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby
prodejná.
Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně
provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti.
Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo
stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitostech, které jsou v podílovém spoluvlastnictví
povinného. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu a bytu v dané lokalitě, přičemž
ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti
v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě.
Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení
vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem
vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké
ji určil.
Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní
exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání a zaměření nemovitostí (povinný nereagoval
na telefonickou výzvu a neumožnil vstup do bytu) vstup na pozemky a do interiérů domu byl umožněný spoluvlastníkem domu Olgou Veselou.
V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního
objektu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají
podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je
tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem.
V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované,
předpokládá se (místní informace) v průměrném technickém stavu, s průměrnými parametry
obvykle vybavených obdobných nemovitostí s možností využití ke standardnímu trvalému a
komerčnímu využití (pronájmu) - je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení.
Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost veškeré místní infrastruktury a veřejné dopravy, dopravní dostupnost po návazné komunikaci II/605 a dálnici
D5, lokalita je výborně technicky vybavená, s výbornou dopravní dostupností autobusové a
železniční dopravy, výbornou dostupností lékařské péče, jesle, škola a školka v docházkové
vzdálenosti, zdravotní zařízení a kompletní infrastruktura, nákupní střediska, pošta, bankomat,
nádraží ČD, autobusová zastávka MHD, restaurace atd., s možností omezeného využívání
parkovacích veřejných ploch u objektu, v současném stavu dobře pronajímatelná nemovitost
(lze samostatně oddělit bytové jednotky). Možným řešením je odkup spoluvlastnického podílu
– 29 –
povinného ostatními spoluvlastníky nemovitostí, tato možnost je zohledněna v konečné obvyklé ceně.
Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím
k místním podmínkám polohy nemovitostí a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou
cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :
Celková obvyklá cena nemovitostí, jako podklad pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, podle odborného odhadu znalce činí :
8,150.000,– Kč
Cena slovy:osmmiliónůstopadesáttisíc Kč
Rozpočet celkové obvyklé ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky
Název podílového spoluvlastníka
Jana
Kaninská
Ing.Karel P e t r o v i c k ý
Monika
Prokůpková
SJM Helena a Miroslav R á j k o v i
Olga V e s e l á
Jana G r í m o v á (povinný z exekuce)
Spoluvlastnický podíl
1/8
1/8
2/8
1/8
2/8
1/8
Podíl ceny
1,018.750,–
1,018.750,–
2,037.500,–
1,018.750,–
2,037.500,–
1,018.750,–
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
1. Obvyklá cena podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, podle odborného odhadu znalce činí :
1,018.750,– Kč
Cena slovy:jedenmiliónosmnácttisícsedmsetpadesát Kč
2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém
spoluvlastnictví v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, které podle odborného odhadu znalce činí :
na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné
skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni
atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ
č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých
práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a,
odst.2, nulové.
0.000,– Kč
Cena slovy : nula Kč
3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém
spoluvlastnictví, v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, které, dle odborného
názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou :
na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné
skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.
0.000,– Kč
Cena slovy : nula Kč
– 30 –
4. Existence kulturní památky u podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém
spoluvlastnictví, v k.ú. Rokycany, na LV č.2250 :
na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Plzni, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987
Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008
Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.
V Plzni, 07.12.2012
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
326 00 Plzeň
– 31 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví
ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1129 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 142/12 podle připojené likvidace.
– 32 –
E. Seznam příloh
3
2
1
1
1
1
8
10
x
x
x
x
x
x
x
x
A4(2 listy)
A4
A4
A4
A4
A4
A4
A4
výpis z Katastru nemovitostí
snímek přehledné mapy
snímek katastrální mapy
snímek ortomapy
snímek fotomapy
turistická mapa
fotodokumentace
přibližně srovnatelné nemovitosti

1129_137.12 rodinný dům Rokycany,Ex.úř. Břeclav

Transkript

Podobné dokumenty

289694-602-12 zp - Exekutorský úřad Český Krumlov

stáhnout... - Exekutorský úřad Beroun

657642-posudek, 125 ex 444-11

Magazín říjen

Cypres - Parashop

2) Krajina, definice v různých pojetích, typologie krajin Krajina

studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z

Zahradní domky a chaty Dřevěné altány Sauny Domky na nářadí

odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)

Znalecký posudek