znalecký posudek - Dražbyprost sro

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2036/2012
O ceně nemovitosti - bytu č. 1046/7 o velikosti 2+1 s příslušenstvím, umístěný v budově č.p. 1043,
č.p. 1044, č.p. 1045, č.p. 1046, č.p. 1047, č.p. 1048, č.p. 1049 část obce Hradec Králové, postavené
na pozemku evidovaném jako st.p.č. 1176 (zastavěná plocha a nádvoří) a s vlastnictvím bytu
spojený spoluvlastnický podíl o velikosti 603/37332 na společných částech a příslušenství domu
č.p. 1043, č.p. 1044, č.p. 1045, č.p. 1046, č.p. 1047, č.p. 1048, č.p. 1049 v Hradci Králové a na
pozemku evidovaném jako st.p.č. 1176 k.ú. Hradec Králové, obec Hradec Králové.
Objednatel znaleckého posudku:
Dražbyprost, s.r.o.
Mírové náměstí 2/5
40001 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny předmětu nedobrovolné dražby.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni
30.7.2012 znalecký posudek vypracovala:
Ivana Kobosilová Hudová
Resselovo nám. 80
537 01 Chrudim
telefon: 723 612 697
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v jednom
vyhotovení.
V Chrudimi, 5.8.2012
Výtisk č. 1
A. Nález
1. Znalecký úkol
Úvod, použitá metodika ocenění
Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou, cenou podle platného
oceňovacího předpisu vyhlášky 387/2011ze dne 30. listopadu 2011, kterou se mění vyhláška č.
3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o
změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších
předpisů.
V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována
následujícím způsobem:
"Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim."
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující
metodika:
I. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění).
II. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných
prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.
III. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení
všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti:
Adresa nemovitosti:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) :
Byt č. 1046/1
Ladova 1046/7
500 03 Hradec Králové
Královéhradecký
Hradec Králové
Hradec Králové
Hradec Králové
94 318
800 Kč/m2
-2-
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Výsledky místního šetření ze dne 30.7.2012. Znalci nebyl umožněn vlastníkem nemovitosti přístup
do posuzovaného bytu a nebylo umožněno tedy provést řádně místní šetření, tj. jeho ohledání,
popsání a řádné přeměření. Informace nutné pro ocenění byly získány z katastru nemovitostí,
pořízené fotodokumentace a odborným odhadem.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny nebo následně znalcem zajištěny
následující podklady:
Základní podklady:
Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 24798, 24750, pro k.ú. Hradec Králové, obec
Hradec Králové.
Část prohlášení vlastníka zavkladovaná v katastru nemovitostí.
1. Situační podklady:
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Hradec Králové.
2. Použité předpisy:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
VYHLÁŠKA
Ministerstva financí
č. 387
ze dne 30. listopadu 2011,
kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona è. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací
vyhláška),
ve znění pozdějších předpisů
5. Vlastnické a evidenční údaje
Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 24798
pro k.ú. Hradec Králové, obec Hradec Králové zapsán:
Částečný výpis
A) Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo
Burget David, Ladova 1046/7, 500 03 Hradec Králové
B) Nemovitosti
Jednotky
Č.p./
Podíl na společných
Č. jednotky Způsob využití
částech domu a pozemků
1046/1
byt
603/37332
Budova Hradec Králové, č.p. 1043, 1044, 1045, 1046, 1047, 1048, 1049 LV
24750, bytový dům
-3-
na parcele St. 1176
ParcelySt. 1176
zastavěná plocha a nádvoří
1307 m2
6. Celkový popis nemovitosti
Místopis:
Město leží na soutoku dvou hlavních řek Labe a Orlice v oblasti nazývané Královédvorská kotlina,
jenž je součástí Východolabské tabule. Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou
vybaveností s rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám bydlení.
Oceňovaný byt se nachází v klidné lokalitě s dobrou dostupností centra i dobrou dosažitelností
občanské vybavenosti, která je v nejbližším okolí nadstandardní (mateřská škola, jesle, SPŒ
stavební, Gymnázium B. Němcové, sportovní hala Slávie a areál Slávie,obchodní centra,
dopravní dosažitelností městského okruhu.
Bytový dům je průběžně udržovaný a modernizovaný. Byt je pravděpodobně v původním stavu. O
byty v dané lokalitě je trvalý zájem, nicméně nabídka v současné době převyšuje poptávku.
Byt č. 1046/1
Předmětem ocenění je byt číslo 1046/7 o velikosti 2+1 s příslušenstvím, umístěný v budově č.p.
1043, č.p. 1044, č.p. 1045, č.p. 1046, č.p. 1047, č.p. 1048, č.p. 1049 část obce Hradec Králové,
postavené na pozemku evidovaném jako st.p.č. 1176 (zastavěná plocha a nádvoří) a s vlastnictvím
bytu spojený spoluvlastnický podíl o velikosti 603/37332 na společných částech a příslušenství
domu č.p. 1043, č.p. 1044, č.p. 1045, č.p. 1046, č.p. 1047, č.p. 1048, č.p. 1049 v Hradci Králové a
na pozemku evidovaném jako st.p.č. 1176 k.ú. Hradec Králové, obec Hradec Králové.
Tyto nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24798, 24750. Bytový dům je přístupný z
místní zpevněné komunikace.
7. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Byt č. 1046/1
-4-
B. Znalecký posudek
Popisy objektů, výměra, hodnocení
Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění
zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a
vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.
a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Byt č. 1046/1
Popis:
Popis:
Oceňovaný byt o velikosti 2+1 je umístěn v pátém nadzemním podlaží v domě č.p. 1046, který je
součástí bytového domu č.p. 1043-1049, ulice Ladova v Hradci Králové.
Jedná se o cihelný bytový dům s valbovou střechou.
Popis bytového domu:
Základy: z armovaného betonu s izolací proti zemní vlhkosti
Svislé nosné konstrukce: zděné z cihel
Stropy: betonové montované
Střecha: sklonitá valbová
Střešní krytina: plechové šablony
Schodiště: betonové se stupni teraco
Vnější úpravy povrchů: vápenocementová omítka, před 4 roky opraveny balkóny
Do bytu nebyl umožněn přístup a není tedy znám jeho technický stav.
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky:
Pozemek evidovaný jako st.p.č. 24750
Popis:
Pozemek je rovinatý a zcela zastaven stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na
veřejný rozvod vody, elektřiny, plynu a kanalizace. Přístup je po komunikaci se zpevněným
povrchem.
Ocenění:
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z
100 %
hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k
-5-
jejich zřízení určených:
Úprava cen:
100 %
Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky:
2.11. Možnost napojení na plynovod:
10 %
Úprava cen:
10 %
pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.
Úprava cen celkem:
100% + 10% x (100 % + 100%)
120,00 %
Zdůvodnění použití přirážek a srážek:
Pozemek se nachází v lokalitě s dobrou dostupností do centra, upravuji základní cenu pozemku o
100%.
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
2,0090
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,1390
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
2
[Kč/m ]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
800
1,00 2,1390 2,0090
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
Stavební pozemek - celkem
Parcelní
číslo
St. 1176
Výměra
[m2]
1 307,00
Úprava
[%]
Upr. cena
[Kč/m2]
120,00
7 563,16
Jedn. cena
[Kč/m2]
7 563,16
Cena
[Kč]
9 885 050,12
9 885 050,12
Pozemek evidovaný jako st.p.č. 24750 - zjištěná cena
=
9 885 050,12 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky:
Pozemek evidovaný jako st.p.č. 24750
=
9 885 050,12 Kč
9 885 050,12 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
9 885 050,12 Kč
Vlastní ocenění jednotky:
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda
Královéhradecký kraj, nad 50 000 obyvatel
57 let
29 510 Kč/m2
Podlahové plochy bytu:
kuchyně:
předsíň:
koueplna:
WC:
pokoj:
pokoj:
9,70 m2
7,90 m2
2,70 m2
1,30 m2
21,90 m2
14,40 m2
-6-
komora:
Započítaná podlahová plocha bytu:
Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí:
balkon:
Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem:
=
0,90 m2
58,80 m2
=
3,00 m2
3,00 m2
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností
sklepů:
sklep:
1,50 m2
Podlahové pl. se zk. stropem, míst. sklepů a garáží v RD - celkem:
=
1,50 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí:
Započítaná podlahová plocha sklepů:
Podlahové plochy - celkem:
3,00m2 x 0,17
1,50 m2 x 0,80
=
=
=
=
58,80 m2
0,51 m2
1,20 m2
60,51 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení:
Název znaku
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce
vyzdívaná
2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
sušárna, sklad
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové
strany - částečný výhled
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní
provedení
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní
vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad
provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 57 let: 0,70
č.
IV
Vi
0,10
II
0,00
II
I
II
0,00
-0,05
0,00
III
0,00
III
0,00
III
III
IV
0,00
0,00
0,65
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) x V10 x 0,70 = 0,478
i=1
Index polohy:
Název znaku
č.
1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území
III
2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované III
Oceňovaný byt se nachází v klidné lokalitě s dobrou dostupností
centra i dobrou dosažitelností občanské vybavenosti, která je v
nejbližším okolí nadstandardní (mateřská škola, jesle, SPŚ stavební,
-7-
Pi
0,00
0,03
Gymnázium B. Němcové, sportovní hala Slávie a areál
Slávie,obchodní centra, dopravní dosažitelností městského
okruhu.
3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro
bydlení
4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní
spojení
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené
6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III
0,00
II
0,00
II
II
III
II
0,00
0,00
0,00
0,00
č.
II
Ti
-0,05
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,030
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je
nižší než nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
3
Index trhu IT = (1 +
Ti) = 0,950
i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,478 x 1,030 x 0,950 = 0,468
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC x I = 29 510 Kč/m2 x 0,468 = 13 810,68 Kč/m2
CP = CU x PP = 13 810,68 Kč/m2 x 60,51 m2 = 835 684,25 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
835 684,25 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku:
Zjištěná cena pozemku: 9 885 050,12 Kč
Spoluvlastnický podíl: 603 / 37 332
Hodnota spoluvlastnického podílu:
9 885 050,12 Kč x 603 / 37 332 = 159 666,91 Kč
Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
159 666,91 Kč
Byt č. 1046/1 - zjištěná cena
995 351,16 Kč
=
-8-
C. Rekapitulace
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Byt č. 1046/1
995 351,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
995 351,20 Kč
Celkem
995 351,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
995 351,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
995 350 Kč
slovy: Devětsetdevadesátpěttisíctřistapadesát Kč
D. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM:
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění
vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou
při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým
porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek.
Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého porovnání. Princip metody spočívá v tom,
že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je
pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu(za m3
obestavěného prostoru, za m2 zastavěné plochy, podlahové plochy, užitkové plochy hrubé a čisté).
Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k
sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu,
poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj.
Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná.
Porovnávané nemovitosti:
Byt 2+1, ul. Chelčického, Hradec Králové
Byt 2+1 /55m2/v centru Hk,Chelčického ulice.Umístění bytu 2NP.Byt je v pův. udržovaném stavu,
nová plast.okna, sklep.V domě dále kolárna, prádelna se sušárnou a dvůr.
Dohodnutá kupní cena: 1.550.000,-Kč
vlastní databáze
Vyhodnocení: lepší lokalita, byt udržovaný v původním stavu, menší podlahová plocha, bez
balkonu.
-9-
Byt 1+1, ul. Mánesova, Hradec Králové
Zděný byt 1+1 v osobním vlastnictví o podlahové ploše 49,6 m2 + v mezipatře balkon a 2 sklepy ve
zděném domu v centru Hradce Králové. Dům je z roku cca 1923, v loňském roce proběhla výměna
elek.- pohybové čidla v domě, výměna stoupaček vody a odpadů, nová střecha. Vlastnictví osobní s
orientací na východní stranu, nachází se v 1.patře -2NP. Byt je v původním udržovaném stavu. Jsou
zde původní dřevěná okna i dveře do všech místností. Položená dlažba v koupelně a chodbě kterou
vcházíme do bytu se zádveřím. Dále je vstup do obývacího pokoje s kuchyní, kde je umyvadlo,
plyn. sporák s troubou, linka zde není. Vedle umístěná pyn. kamna - Karma. Zavedená pevná linka,
TV. Druhý pokoj slouží jako ložnice kde není zavedené topení, ale je zde plně funkční komín (není
vyvložkován) nyní zaslepen. Možnost umístění krbových kamen, nebo krbu. Vstupní chodbou je
také přechod do koupelny vybavené vanou a toaletou. Za koupenou přiléhá spíž. Stavební úpravu
lze rozšířit zvětšení obytné plochy v koupelně nebo ložnici. K bytu náleží 2x sklepní koje o 3m2.
Měsíční náklady celkem 2.548,-Kč včetně fondu oprav + (záloha elektřina 15,-Kč,komína
společ.anténa 30,-Kč,voda 200,-Kč, na osobu). Parkování u domu zelená zóna park.karta 1.200,-Kč
na rok. V místě veškerá občanská vybavenost, v blízkosti zastávka MHD, TESCO, Masarykovo a
Ulrichovo náměstí.
Dohodnutá kupní cena: 1.680.000,-Kč
vlastní databáze
Vyhodnocení: lepší lokalita, byt udržovaný v původním stavu s menší podlahovou plochou, s
balkonem.
Byt 2+1, ul. Ladova, Hradec Králové
Pěkný zděný byt 2+1 v Hradci Králové o celkové ploše 61 m2 s balkonem v klidné lokalitě Orlické
kotliny. Byt je po nedávné rekonstrukci koupelny a WC. V bytě jsou plastová okna. Byt je proti
stavu 2+1 předělen lehkou příčkou na 3+1. Vše je ve velmi dobrém stavu.
Nabídková cena: 1.490.000,-Kč
RK M&M reality holding, a.s.
Vyhodnocení: byt udržovaný v původním stavu, s balkonem.
Vyhodnocení:
Tyto ceny jsou včetně příslušenství na společných částech domu a pozemků. Ceny skutečně
realizované se pohybují níže. Tato nadhodnocení se pohybují cca o 5% až 10% nad cenou
realizovanou. Obvyklá cena bytů podobné velikosti, stáří a vybavení jako je oceňovaná nemovitost
se v Hradci Králové dle dostupných informací nabízejí a prodávají v rozmezí: 1.400.000,- Kč až
1.550.000,-Kč. Uvedené rozpětí je již po snížení o nadhodnocení a odlišnost.
Výsledná porovnávací hodnota
1.400.000,- Kč
F. OBVYKLÁ CENA:
Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
- 10 -
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádný okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem:
Pro stanovení odhadu tržní ceny se vycházelo z obecně užívaných metod. Návrh tržní hodnoty
(obvyklé ceny) v dané lokalitě nejlépe odpovídá porovnávací hodnotě, neboť nejlépe vystihuje
poptávku po daném typu nemovitosti v této lokalitě. Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na
silné a slabé stránky nemovitosti, které jsou uvedeny v závěru ocenění.
Na LV č. 24798 k.ú. Hradec Králové je v omezení vlastnického práva zapsáno:
- nařízení exekuce
- zástavní právo smluvní
Existence výše uvedených omezení nejsou promítnuta do obvyklé ceny.
Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro zjištění obvyklé ceny
k uvedenému datu, je :
Obvyklá cena bytu včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a pozemků:
Zjištěná obvyklá cena Kč















1.400.000,-Kč
U rodinných domů jsou důležité tyto faktory:
Trh s byty
Orientace ke světovým stranám
Poloha vzhledem k centru obce
Převládající zástavba
Inženýrské sítě
Doprava, školství, zdravotnictví, kultura, úřady
Pracovní příležitosti
Životní prostředí
Přírodní lokalita
Změna v zástavbě
Příslušenství nemovitosti
Typ stavby
Možnost dalšího rozšíření
Obyvatelstvo
Závěr – obvyklá cena:
- 11 -
Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnávací metody dle dostupných informací.
Obvyklá cena: 1.400.000,- Kč
V Chrudimi, 5.8.2012
Ivana Kobosilová Hudová
Resselovo nám. 80
537 01 Chrudim
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci
Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a
odhady nemovitostí.
Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2036/2012 znaleckého deníku.
- 12 -