ZNALECKÝ POSUDEK č. 3331 – 191 / 09

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 3331 – 191 / 09
dle Usnesení č.j. 067 EX 438/05-58
Objednavatel:
Adresa:
IČ:
Vypracoval:
kancelář:
mail:
Exekutorský úřad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.
Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady
nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby
průmyslové.
Křenová 299/26
602 00 Brno
[email protected]
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX
438/05-58 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 01.03.2009.
Posudek obsahuje:
27 stran včetně příloh
Posudek se předává :
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
1
Zpracováno:
25.04.2009
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Obsah posudku
strana
A
1
2
3
4
5
6
NÁLEZ ............................................................................................................................... 3
Úkol a předmět ocenění................................................................................................. 3
Místní šetření ................................................................................................................. 3
Den ocenění ................................................................................................................... 3
Podklady ........................................................................................................................ 3
Limitující podmínky ...................................................................................................... 4
Uznávané metody ocenění ............................................................................................ 4
B
1
2
3
POSUDEK ......................................................................................................................... 8
Aplikovaná metoda ocenění .......................................................................................... 8
Ocenění ......................................................................................................................... 9
Vyhodnocení ............................................................................................................... 18
C
REKAPITULACE .......................................................................................................... 19
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 20
Seznam příloh ......................................................................................................................... 21
2
Znalecký posudek č. 3331-191/09
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven
Usnesením č.j. 067 EX 438/05-58. Předmětem ocenění je budova č.p. 506 - rodinný dům, část obce
Starý Jiříkov, stojící na pozemku parc.č. St. 646 a pozemky parc.č. St. 646, parc.č. 99 a 100/4, k.ú.
Jiříkov, obec Jiříkov, zapsáno na LV č. 236, vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Rumburk.
Výčet:
Hlavní stavby:
Budova č.p. 506 - rodinný dům
Příslušenství:
Venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, přípojky inž. sítí
Pozemky: parc.č. St. 646, 99 a 100/4
Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je
detailně proveden níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 26.03.2009 bez přítomnosti vlastníků
nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně
přístupných míst.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 26.03.2009, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 236, k.ú. Jiříkov, získaný prostřednictvím dálkového přístupu
-
do katastru nemovitostí dne 25.02.2009
snímek katastrální mapy
usnesení č.j. 067 EX 438/05-58
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb.
a 257/2004 Sb.
vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších
předpisů
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2008
3
Znalecký posudek č. 3331-191/09
-
Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001
Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze
II. pololetí 2008, Porings, s.r.o.
- časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického
v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008
- odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008
- Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – www.artn.cz
5
LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY
Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících
podmínek:
1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění
nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných
majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je
pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení.
2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní
předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata
žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke
kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne
zpracování.
3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 438/05-58. Úkolem
znalce je:
- ocenit nemovitost a její příslušenství
- ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené
6
6.1
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota.
4
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná
metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008
Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).
6.2
Metoda výnosová
Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je
diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných
výnosů.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost
v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční
výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná
o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).
Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu
s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá
své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na
otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti
návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty:
n
ČVt
t
t =1 (1 + VMN t )
VHN = ∑
kde:
VHN ... výnosová hodnota nemovitosti
ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t
VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti
n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)
V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“:
VHN =
kde:
ČVtrvalý
VMN
ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+
q × ( q − 1) q n
n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti
q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti)
n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)
HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše),
blíží se současná hodnota pozemku nule
5
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný
vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace)
obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:
-
bezriziková míra výnosnosti
přirážky za riziko
Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých
státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici
např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů.
Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
objektu.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost
pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty
věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
6.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít
jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle
již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu,
o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet.
V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
Využitelnost nemovitostí
-
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich
předimenzovanost
účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
omezenost
či
naopak
6
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Poloha nemovitostí
-
vzdálenost od obchodních center
vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám
omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )
Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena
-
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena
případné restituce, soudní spory
Situace na trhu nemovitostí
-
celkové trendy v prodeji nemovitostí
prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
7
Znalecký posudek č. 3331-191/09
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se
rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
vyplývající z osobního vztahu k němu.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný
rodinný dům s pozemkem, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů
včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných
prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco
v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody
komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále
ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména
z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod
nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na
znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá
v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině
případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci
pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je
předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost
spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění
proto neaplikuji.
Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu
A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené
databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je
zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku vydává Ministerstvo financí ČR.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
Znalecký posudek č. 3331-191/09
2
OCENĚNÍ
2.1
Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
a1) Rodinný dům - § 26a
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům
Ústecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel
100 roků
2 971,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
1.NP:
2.NP:
19,00*6,65+11,15*6,00
19,00*6,65+11,15*6,00
Název podlaží
1.NP:
2.NP:
Zastavěná plocha
193,25 m2
193,25 m2
Podlažnost
Konstrukční výška
3,10 m
3,00 m
1 661,95 m3
=
Obestavěný prostor – celkem:
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastavěná plocha všech podlaží:
193,25 m2
193,25 m2
=
=
ZP1 = 193,25 m2
ZP = 386,50 m2
ZP / ZP1 = 2,00
Výpočet indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům
2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm
4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně
5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a
plyn nebo propan butan
6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové
7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo
jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem
12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stáří 100 let: 0,6
č.
III
III
II
II
V
Vi
0,00
0,00
0,00
0,01
0,08
III
III
I
II
II
0,00
0,00
0,00
-0,03
0,00
II
III
V
0,00
0,00
0,45
9
Znalecký posudek č. 3331-191/09
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi ) * V13 * 0,6 = 0,286
i=1
Index polohy:
Název znaku
1. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo
banka nebo policie nebo pošta
2. Poloha nemovitosti - v centru obce
3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení
4. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a
služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení
5. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení
6. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické
péče
7. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m
8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
9. Pracovní příležitosti v obci - omezené pracovní možnosti v obci a okolí
10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi ) = 1,070
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá
poptávce
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti ) = 0,950
i=1
č.
I
Pi
0,02
IV
III
II
0,02
0,00
0,00
III
II
0,04
0,00
IV
II
I
III
II
0,03
0,00
-0,04
0,00
0,00
č.
III
Ti
0,00
II
I
0,00
-0,05
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,286 * 1,070 * 0,950 = 0,291
Ocenění:
Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 971,- Kč/m3 * 0,291 = 864,56 Kč/m3
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
CP = ZCU * OP = 864,56 Kč/m3 * 1 661,95 m3 = 1 436 855,49 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
1 436 855,49 Kč
b) Pozemky
Pozemky - § 27 - § 32
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
zastavěná plocha a nádvoří
Součet
Parcelní číslo
St. 646
Výměra
[m2]
348,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
57,24
Cena
[Kč]
19 919,52
19 919,52
10
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Úprava ceny – příloha č. 21:
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
Mezisoučet
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
10 %
10 % +
*
*
1 991,95
21 911,47
0,8530
2,1420
40 035,02
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5.
Základní cena = 57,24 Kč/m2.
Název
Parcelní číslo
Výměra
[m2]
171,00
32,00
zahrada
99
trvalý travní porost
100/4
Součet
Úprava ceny - příloha č. 21:
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
Mezisoučet
Úprava ceny dle § 28 odst. 5:
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
Jedn. cena
[Kč/m2]
57,24
57,24
Cena
[Kč]
9 788,04
1 831,68
11 619,72
10 %
10 % +
*
*
*
Pozemky - zjištěná cena
=
1 161,97
12 781,69
0,4000
0,8530
2,1420
9 341,50
49 376,52 Kč
Rekapitulace Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:
a) Rodinný dům
b) Pozemky
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení
=
=
1 436 855,49 Kč
49 376,52 Kč
1 486 232,01 Kč
1 486 000,- Kč
11
Znalecký posudek č. 3331-191/09
2.2
Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít
jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření
spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti
zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz,
sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice
intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot.
Popis:
Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „L”, je samostatně stojící, situovaný na
rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy. Dům se nachází v centru obce, do
Rumburku je vzdálenost 6 km, do Děčína je vzdálenost 50 km. Přístup k objektu je možný přímo
z veřejné komunikace, oplocení pozemků je provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el.
energii, veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci.
Konstrukční řešení a technické vybavení:
Doba výstavby:
dle odborného odhadu před cca 100 lety
Počet podlaží:
2 nadzemní podlaží
Základy:
kamenné, betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno
Stropy:
dřevěné trámové, podbití rákosem a omítnutí
Střecha:
tvar sedlový, krov je dřevěný
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky
Vnější povrchy:
vápenocementové omítky, místy opadané, obklad soklu není proveden
Schody:
betonové
Dveře:
dřevěné se zárubněmi a prahy, vstupní jsou dřevěné
Okna:
dřevěná dvojitá špaletová
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: prkenné, dlažba, PVC, betonová mazanina
Krytina střechy:
Vrata:
plechová
dřevěné
12
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Vytápění:
částečné na plyn nebo lokální na tuhá paliva
Ohřev teplé vody:
zásobníkový ohřívač
Vnitřní vodovod:
proveden rozvod vody
Vnitřní kanalizace: od zařizovacích předmětů
Hygienické vybavení: vana, umyvadlo, WC
Vnitřní plynovod:
zemní plyn
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V);
bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
např. hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu,
odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporák
Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro
daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.
Předpokládaná dispozice:
1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti
2.NP: chodba, schodišťový prostor, kuchyň, pokoje, soc. zázemí
Srovnávací parametry:
Název
Rodinný dům č.p. 506
Pozemky
Obestavěný
prostor
[m3]
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
1 661,95
193,25
289,88
-
193,25
357,75
Srovnávací kritéria:
č.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Kriterium
A – OBEC
Velikost obce
Správa, úřady
Poptávka po nemovitostech
Přírodní okolí
Obchod a služby
Školství
Zdravotnictví
Kultura, sport
Ubytování
Struktura zaměstnanosti
Popis kritéria
obyvatel 4 000, z toho 2 775 v produkt. věku
městský úřad, pošta, policie
nabídka převyšuje poptávku
dobré
dostatečný sortiment
základní škola
ordinace lékařů, lékárna
dostatečné vybavení
dostatečná kapacita
nedostatečná nabídka
13
Znalecký posudek č. 3331-191/09
11 Životní prostředí
dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
centrum
13 Dopravní podmínky
příjezd až k objektu
14 Orientace ke svět. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
rovinatý terén
16 Převládající zástavba
bydlení
17 Parkovací možnosti
na vlastním pozemku
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítě
všechny
C – VLASTNÍ NEMOVITOST
21 Typ stavby
nevhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
pouze po schodišti
23 Regulace nájemného
žádná
24 Výskyt radonu
neměřeno
25 Další možnosti ohrožení
velmi omezené až náhodné
26 Příslušenství nemovitosti
vhodné (identifikace viz výše)
27 Možnosti dalšího rozšiřování
jsou (po vlastních pozemcích)
28 Technická hodnota stavby
viz níže
29 Údržba stavby
velmi zanedbaná, velmi špatný tech. stav
30 Pozemky celkem
551 m2
Technický stav:
Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 100 lety.
Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky
zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby.
Dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách, které jsou místy zvlhlé,
zvětralé, opadané, okna a dveře jsou již také dosti nefunkční. Pokud nedojde k opravě uvedených
závad, bude zkrácena celková životnost stavby.
Další připomínky existují rovněž v rovině estetické v oblasti obnovy omítek, maleb a nátěrů či
výměně obkladů.
Oplocení zahrady, které je z převážné části tvořeno drátěným pletivem na kovových sloupcích, je již
na hranici životnosti.
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy
a rekonstrukci. Je možné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že objekt odstraní a vznikne mu tak
stavební místo napojené na inženýrské sítě. V této souvislosti ovšem upozorňuji, že zájem o tuto
lokalitu není velký, navíc je v realitní nabídce k dispozici dostatek volných stavebních míst.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 236 existuje soubor omezení vlastnického práva (exekuční
příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za
závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
14
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Srovnávací nemovitosti:
1) Rodinný dům s komerčním využitím, obec Jiříkov, Náměstí
Nabízíme k prodeji rodinný dům s komerčním využitím. V 1. NP se nachází komerční prostory, ve
2.NP se nachází dva byty o velikosti 2+1 a 3+1. 3. NP - půda. Nemovitost se nachází v samotném
středu Jiříkova. Zast. plocha 591 m2.
Cena nabídková: 2 600 000,- Kč
Zdroj: Realitní kancelář STING - Děčín
Křížová 15/19
405 02 Děčín
www.rksting.cz
tel.: 412 513 890
2) Rodinný dům 6+kk v obci Jiříkov, ul. Teplická
Nabízíme k prodeji dřevěný z části podsklepený dům 6+kk na klidném místě v obci Jiříkov. Obytná
podlahová plocha místností 225 m2 + volná půda 39 m2, pozemek 893 m2. V přízemí se nachází
prostorná chodba s WC, obývací místnost spojená s kuchyňským koutem, pokoj a koupelna, to vše
po rekonstrukci. V podkroví jsou čtyři pokoje a část volné půdy. V celé chalupě jsou dřevěné
podlahy, jen v chodbě, kuchyni a koupelně dlažba. V chodbě vyhřívaná podlaha. Vytápění je
zajištěno kachlovými kamny, ze kterých je vytápěna část chalupy. Na pozemku kůlna na dřevo,
vlastní studna a septik, pergola s grilem. Veškerá vybavenost v obci, obchody, pošta, restaurace
lékař. Zast. plocha 140 m2, pozemek 893 m2.
Cena nabídková: 1 340 000,- Kč
15
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Zdroj: IMMOINVEST Group - zastoupení Praha
Mánesova 57
120 00 Vinohrady
www.immoinvest-group.cz/
tel.: 246 090 090
3) Rodinný dům v Jiříkově
Pěkný prostorný dům v Jiříkově s krásným pozemkem. Dům je zděný a částečně podsklepený. K
domu patří krásná zahrada venkovní posezení a dřevěná stodola. Dům je v klidné části města. Zast.
plocha 210 m2, zahrada 3 445 m2.
Cena nabídková: 2 100 000,- Kč
Zdroj: RAKO reality s.r.o.
Palackého 89
541 01 Trutnov
www.rako-reality.cz
tel.: 499 811 210
4) Rodinný dům v Jiříkově
Dům je v dobrém stavu , rozlehlý s možností úprav dle vlastních potřeb.Má šest obytných místností ,
vstupní halu , je podsklepen a jeho součástí jsou i prostory které se dají vhodně využít k podnikání
např. autodílna , truhlárna a jiné.Součástí prodeje je též zahrada s ovocnými stromky, na nádvoří
garáž.V dosahu je veškerá občanská vybavenost. Pozemek 432 m2.
Cena nabídková: 1 910 000,- Kč
16
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Zdroj: FINE REALITY, a.s. - Ústí nad Labem
Masarykova 1327/45
400 01 Ústí nad Labem
www.finereality.cz
tel.: 773300109
5) Rodinný dům 5+2 v Jiříkově
Roubený rodinný dům, nepodsklepený. Dům je postaven na mírně svažitém terénu.1.NP - předsíň, 2x
pokoj, pokoj s krbem, kuchyň, koupelna, WC, uhelna.V podkroví - 2x pokoj, kuchyň, 2x komora,
koupelna se sprchovým koutem, bidetem a WC. Kompletní rekonstrukce proběhla v roce 1998.
Příslušenství:kolna.Vybavení: el.220/380V, žumpa, vodovod, telefon, alarm. Vytápění: krb +
přímotopy. Zast. plocha 151 m2, pozemek 948 m2.
Cena nabídková: 1 991 000,- Kč
Zdroj: SKZ REAL s. r. o. a SKZ NORD s.r.o.
Tržní 110/17
405 02 Děčín IV
www.skz.cz
tel.: 412 518 962
Závěrečná analýza
Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po
konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po
analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že
komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 1,4 do 1,8 mil. Kč.
Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.
17
Znalecký posudek č. 3331-191/09
3
VYHODNOCENÍ
Komparační způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky
k Zákonu o oceňování
Komparační metoda – srovnání na trhu
1 486 000,- Kč
1,4 – 1,8 mil. Kč
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců
systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu
existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti
(jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat,
neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by
byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje
informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních
úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto
lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen
nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích
kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku
použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši:
1 600 000,- Kč
18
Znalecký posudek č. 3331-191/09
C REKAPITULACE
Obvyklou cenu budovy č.p. 506 – rodinný dům, část obce Starý Jiříkov, stojící na pozemku
parc.č. St. 646 a obvyklou cenu pozemků parc.č. St. 646, parc.č. 99 a 100/4, k.ú. Jiříkov,
obec Jiříkov, zapsáno na LV 236 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Rumburk,
indikuji ke dni ocenění na:
1 600 000,- Kč
slovy: Jedenmilionšestsettisíc korun českých
V Brně dne 25.04.2009
Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.
19
Znalecký posudek č. 3331-191/09
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu
v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady
nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3331-191/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu
nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09191.
Otisk znalecké pečetě:
Podpis znalce:
Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.
20
Znalecký posudek č. 3331-191/09
Seznam příloh
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z katastru nemovitostí, LV 236, k.ú. Jiříkov, získaný prostřednictvím dálkového
přístupu do katastru nemovitostí dne 25.02.2009
3. Snímek katastrální mapy
21