Služby pro realitní a stavební společnosti

Služby
pro realitní
a stavební
společnosti
kpmg.cz
KPMG v České republice
Sektor nemovitostí zažívá období plné změn. Trh
se nachází na zlomu mezi krizí a růstem. Všichni
jeho účastníci se snaží vytvořit si co nejlepší pozici
pro budoucnost. Kombinace nízkých úrokových
sazeb, dostupné likvidity v mezibankovním sektoru
a optimistických očekávání ohledně celkového
hospodářského růstu vytvářejí příznivé podmínky
pro rozvoj trhu.
Limitací zůstává rizikovost sektoru a dlouhodobý
investiční horizont. Vývoj trhu je úzce
spjat s atraktivitou České republiky
i středoevropského prostoru pro
nové investice.
Stavebnictví nadále zůstává jedním z nejvíce zasažených odvětví.
Stavební firmy bojují s nedostatkem zakázek na novou výstavbu
a rostoucím cenovým tlakem ze strany investorů. Jen celkový
hospodářský růst může pomoci tomuto sektoru jako celku.
Dalším problémem je nejistota ohledně budoucnosti, která zvyšuje
důležitost řízení stávajících i budoucích rizik, jimž společnosti čelí.
Účastníci realitního trhu budou muset lépe plánovat, hledat
a analyzovat investiční příležitosti, být důslednější při implementaci
projektů a důkladněji zvažovat podnikatelská rizika. Všechny
společnosti by také měly zrevidovat své strategie – posoudit
možnost expanze na nové trhy, přehodnotit portfolio produktů
a služeb, hledat vnitřní efektivitu a příležitosti pro akvizice na trhu.
Ve všech těchto oblastech můžete využít odborného
poradenství společnosti KPMG Česká republika.
Jak vám můžeme pomoci?
• Máme silný tým profesionálů, kteří poskytují
služby v oblasti auditu, daní, poradenství a práva
zaměřené specificky na sektor nemovitostí
a stavebnictví. Naše poradenské služby jsou
nezávislé a objektivní, rychlé, efektivní
a založené na kvalitních informacích.
• Disponujeme rozsáhlými znalostmi a zkušenostmi.
Sledujeme nejnovější domácí i světové vývojové
trendy a sdílíme informace s ostatními členskými
společnostmi mezinárodní sítě poradenských
společností KPMG. Můžeme vám tak nabídnout
relevantní a aktuální poradenství bez ohledu
na to, v jaké části světa podnikáte.
• Spolupracujeme s vámi od začátku do konce
– během všech klíčových fází projektu nebo
transakce vám pomáháme naše doporučení
efektivně implementovat.
• Komunikujeme s vámi a nasloucháme vám,
abychom pochopili vaše potřeby a podnikatelské
cíle, jež vám pomáháme naplnit.
• Poskytujeme vám služby, které potřebujete,
ve chvíli, kdy je opravdu potřebujete.
Své služby a kapacity můžeme podle vašeho
přání kombinovat tak, abychom splnili vaše
konkrétní požadavky.
• Své služby nabízíme jak uživatelům nemovitostí,
tedy nájemcům a vlastníkům z řad velkých
domácích i mezinárodních společností, tak
klíčovým hráčům na trhu: developerům,
správcům realitních fondů a správcovským
společnostem, poradcům, stavebním firmám
a investorům.
Audit
Současná situace na realitním trhu vyžaduje, aby se jeho
účastníci zaměřili především na analýzu svých podnikatelských
rizik a systémy kontrol, které využívají k jejich prevenci či
omezení. Společnosti si musejí udržet důvěru klíčových
zainteresovaných stran (banky, investoři, veřejnost), a potřebují
proto více než jen ujištění o správnosti účetní závěrky.
Naše audity finančních informací, transakcí a procesů
vám poslouží jako podklad pro informované a efektivní
rozhodování a zvýší kredibilitu informací určených pro
kapitálové trhy a další zainteresované subjekty.
Jak vám můžeme pomoci?
Co vám naše služby přinesou?
• Poskytneme vám široké spektrum služeb – od kontroly
procesů ve vaší společnosti až po podporu při zpracování
finanční závěrky podle Českých účetních standardů či jiných
účetních předpisů (IFRS, US GAAP a další) a její kontrolu.
• Získáte auditní výrok renomované společnosti.
• Ověříme, zda vaše společnost splňuje zákonné požadavky
na úrovni účetní a daňové legislativy.
• Ve spolupráci s vámi identifikujeme, změříme
a porovnáme základní podnikatelské procesy ve vaší
společnosti a zjistíme, jak fungují.
• Zaměříme se na oblasti, které jsou pro vaše podnikatelské
aktivity stěžejní, a doporučíme vám možná zlepšení.
• Analyzujeme fungování vaší společnosti a identifikujeme
možná rizika, která by při nevhodném řízení mohla
způsobit nesprávnosti v účetní závěrce.
• Sestavíme nezávislou zprávu o finanční situaci vaší
společnosti a nabídneme vám objektivní a spolehlivý
náhled na vaše aktivity, který vám umožní dále se rozvíjet.
• Zhodnotíme výkonnost vaší společnosti v porovnání
s vašimi vlastními klíčovými ukazateli a také s nejlepšími
výsledky ve vašem odvětví a na trhu.
4 | Služby pro realitní a stavební společnosti
• Spolu s auditním výrokem dostanete doporučení,
jak zefektivnit svůj interní kontrolní systém.
• Zlepší se vaše pozice pro vyjednávání o financování.
• Získáte možnost srovnání s best practice.
• Budete moci využívat zkušenosti celé mezinárodní
sítě poradenských společností KPMG, což vám zaručí
konzistentní přístup k vašim společnostem bez ohledu
na jejich geografickou polohu.
Poradenství ve finančním řízení
Realitní a stavební společnosti dnes musejí své
hospodářské výsledky prezentovat podle různých účetních
standardů (České účetní standardy, Mezinárodní standardy
finančního výkaznictví – IFRS, US GAAP a další), přičemž
právě standardy IFRS jsou při přípravě konsolidovaných
účetních závěrek v posledních letech stále důležitější.
Vlastníci vaší společnosti od vás zároveň potřebují přesné
a aktuální informace o změnách v různých obchodních
činnostech a oblastech.
Oba tyto požadavky kladou značné nároky jak na váš účetní
systém, který musí být schopen poskytovat příslušné
informace kvalitně a včas, tak na znalosti pracovníků, kteří
připravují účetní závěrku. Jednotlivé standardy se navíc
často mění a snadná není ani jejich interpretace a praktická
aplikace. Doporučujeme vám proto využít rozsáhlých
zkušeností a znalostí našich odborníků, kteří se specializují
na různé účetní standardy a činnosti v rámci finančního
řízení společnosti.
Jak vám můžeme pomoci?
Co vám naše služby přinesou?
• Poradíme vám při zavádění nových účetních standardů
a zefektivníme vaše stávající reportingové systémy a procesy.
• Statutární i konsolidovaná účetní závěrka podle
vámi zvolených účetních standardů bude vytvořena
v požadované kvalitě a včas.
• Pomůžeme vám sladit vaše účetní systémy se
standardy IFRS či v souladu s nimi připravit
konsolidovanou účetní závěrku.
• Krátkodobě vám vypomůžeme umístěním našich
zkušených pracovníků do vaší společnosti a pod
vaše vedení.
• Budeme vám asistovat při přípravě projekce cash flow
nebo plánovaných výkazů vaší společnosti.
• Snížíte riziko časové prodlevy v procesu
přeměny společnosti.
• Ušetříte čas potřebný pro přípravu na audit.
• Přítomnost našich specialistů podpoří odborný
rozvoj vašich kmenových zaměstnanců.
• Dozvíte se, jak uspořit náklady.
• Při přeměně společnosti vám pomůžeme sestavit
účetní závěrku a zahajovací rozvahu a provést výpočet
vlastního kapitálu.
• Pomůžeme vám s přípravou podkladů pro audit
a výpočtem vybraných podkladů.
Služby pro realitní a stavební společnosti | 5
Řízení finančních rizik
Společnosti působící v odvětví nemovitostí či stavebnictví jsou
vystaveny různým tržním rizikům. Nejčastěji se jedná o riziko
úrokové a měnové, jejichž správné řízení je pro vás klíčovým
faktorem úspěchu zejména v současném období nejistoty
a rychlých změn.
a včas posoudit a zvážit vstup do různých zajišťovacích
transakcí (nejčastěji derivátů), které dané riziko ekonomicky
snižují. Tyto nástroje je vzhledem k jejich účetním
a výkaznickým aspektům potřeba správně ocenit.
Úrokové riziko se pojí především s financováním nemovitostí
(nákup, výstavba), případně transakcemi (akvizice celé
společnosti). Při současných velkých výkyvech na finančních
trzích musí být vaše společnost schopna toto riziko správně
Měnové riziko vaší společnosti hrozí v případě, že používáte
odlišné měny pro financování nemovitosti a pro získání příjmu
z nemovitosti (např. nájemní smlouvy). Může se projevit
v hospodářském výsledku vyjádřeném v českých korunách,
a proto je vhodné zvážit aplikaci zajišťovacího účetnictví.
Jak vám můžeme pomoci?
Co vám naše služby přinesou?
• Provedeme nezávislé ocenění zajišťovacích
transakcí (derivátů).
• Budete schopni lépe definovat svou strategii řízení rizik.
• Posoudíme možnost zajišťovacích transakcí a navrhneme
vhodná řešení.
• Pomůžeme vám s tvorbou zajišťovací dokumentace.
• Poradíme vám při výběru metody testování efektivity.
• Ověříme, zda je vaše koncepce zajišťovacího účetnictví
v souladu s legislativními požadavky.
• Zhodnotíme související daňové dopady.
• Připravíme pro vás scénáře možných řešení v budoucnosti.
6 | Služby pro realitní a stavební společnosti
• Zvolíte si vhodné metody a procesy sledování, měření
a vykazování rizik a nástroje pro jejich řízení.
• Vaše řízení rizik bude efektivnější.
• Získáte doporučení, jež vám usnadní rozhodnutí,
zda vstoupit do zajišťovacích transakcí.
Vedení účetnictví a mzdové agendy
Působí-li vaše společnost v sektoru nemovitostí či
stavebnictví, potřebujete zkušeného partnera s bohatou
praxí, který vám pomůže s účtováním investic a projektů.
Tato složitá problematika vyžaduje různorodé zkušenosti,
flexibilní přístup a důkladnou znalost účetní, daňové
a pracovněprávní legislativy.
Jak vám můžeme pomoci?
Co vám naše služby přinesou?
• Finanční účetnictví: povedeme vaše běžné měsíční
účetnictví, zpracujeme přiznání k DPH a sestavíme roční
účetní závěrku.
• Vaše finanční účetnictví a manažerské výkaznictví vám
bude poskytovat potřebné informace.
• Manažerské výkaznictví: pravidelně pro vás budeme
připravovat výkazy a podklady v souladu s požadovanými
účetními standardy.
• Rozpočtování a plánování: pomůžeme vám s tvorbou
rozpočtu, a pokud nemáte vytvořený rozpočtový proces,
navrhneme ho tak, aby odpovídal potřebám vaší společnosti.
• Vyhnete se problémům s kapacitou lidských zdrojů, náhlou
nepřítomností pracovníků či jejich proměnlivým vytížením.
• Budete mít k dispozici veškeré finanční znalosti, jež
potřebujete pro své účetnictví a výkaznictví (vedení
účetnictví, kontrola účetnictví, controlling, reporting).
• Budeme s vámi aktivně spolupracovat při řešení
vašich problémů.
• Poradenství: poskytneme vám další služby dle vašich
konkrétních požadavků.
• Vedení mzdové agendy: zpracujeme mzdovou agendu pro
vaše zaměstnance i pro členy vedení vaší společnosti.
Služby pro realitní a stavební společnosti | 7
Daňové poradenství
Daňové řízení a zohlednění daňových dopadů je pro všechny
společnosti působící na trhu s nemovitostmi či v oblasti
investic nedílnou součástí podnikání. Daně totiž významně
ovlivňují ziskovost jednotlivých investic a opomenutí
daňových dopadů či nevhodné strukturování nemovitostních
transakcí může způsobit významné ztráty.
Sektor nemovitostí regulují speciální legislativní normy a při
daňovém poradenství je nutné tato specifika zohlednit.
Jak vám můžeme pomoci?
• Poskytneme vám daňové poradenství, jež zohlední specifika
oblasti nemovitostí a stavebnictví a potřeby vaší společnosti.
• Nabídneme vám postupy, které mohou přinést daňové
úspory nebo snížit daňové riziko spojené s transakcemi.
• Můžeme vám pomoci například v následujících oblastech:
• daňové dopady výstavby a problematika zdaňování
stavebních společností,
• daňové důsledky a plánování v oblasti vyvolaných investic,
• plánování DPH včetně optimalizací při vracení
nadměrných odpočtů,
• využití skupinové registrace k DPH pro dosažení úspor
v oblasti cash flow,
• financování výstavby a spojené daňové dopady včetně
nízké kapitalizace,
• pravidla cen obvyklých při transakcích mezi spojenými
osobami (transfer pricing),
• předakviziční a předprodejní daňové due diligence
za účelem identifikace a snížení daňových rizik,
• daňové zatížení při akvizici nebo odprodeji majetkových
a nemovitostních holdingových společností, daňové
dopady konkrétní metody financování a oblast
nepřímých daní,
• strukturování dohod o koupi podílů a jednotlivých aktiv,
• plánování daňového odpisování včetně aspektů
technických zhodnocení s ohledem na ekonomické
zájmy vlastníků nemovitostí,
• leasing nemovitostí a související daňové důsledky,
• využívání českých realitních investičních fondů
s ohledem na jejich nižší daňovou sazbu u daní z příjmů,
• daňové důsledky pobídek pro nájemce včetně
klientských změn (fit-outs),
• daňové plánování v oblasti majetkových daní či
daní z převodu.
8 | Služby pro realitní a stavební společnosti
Zdánlivě jednoduché transakce může nečekaně zkomplikovat
často se měnící legislativa, technicky náročná aplikace řady
nejasných předpisů a vysoké daňové sankce. V některých
oblastech se navíc významně projevuje vliv evropské
legislativy a rozhodnutí Evropského soudního dvora.
Pro úspěšné zvládnutí takto komplexní a složité problematiky
jsou nezbytné zkušenosti, použití osvědčených postupů
a spolupráce na mezinárodní úrovni.
• Můžeme také částečně nebo úplně převzít úlohu vašeho
oddělení, které odpovídá za daňovou problematiku. Díky
vhodné kombinaci lidských zdrojů, odborných znalostí
a technického vybavení vám pomůžeme zefektivnit
především tyto činnosti:
• zastupování při daňových kontrolách a sporech
se správci daně (odvolání, soudní spory),
• přiznání k dani z příjmů právnických osob,
DPH nebo jiným daním,
• vedení daňové evidence či účetnictví.
Co vám naše služby přinesou?
• Díky správně nastavené struktuře a při využití možností
daných daňovou legislativou můžete snížit své celkové
daňové náklady a získat trvalé daňové úspory.
• Při plánování budoucích transakcí ověříte výši daňových
nákladů, a vyhnete se tak nepříjemným překvapením.
• Snížíte riziko daňových doměrků.
• Díky dostatečné podpoře při daňových kontrolách se zkrátí
jejich délka.
• Zvýší se vaše jistota v daňové oblasti a omezí se nejistoty,
které by mohly ztěžovat vstup nových investorů
do vaší společnosti.
• Využitím outsourcingu ušetříte prostředky, které byste
museli vynaložit při zaměstnávání vlastního daňového
specialisty na plný úvazek.
Management Consulting
Nutnou podmínkou úspěšné realizace vašich projektů je
objektivní posouzení současného trhu s nemovitostmi.
Známe chování jeho jednotlivých subjektů v době
překonávání recese, a můžeme vám proto poskytnout
specifické služby zaměřené na obchodně-finanční
plánování a hodnocení ekonomických přínosů konkrétních
projektů ve všech segmentech trhu. Díky nim se zvýší
objektivita vašich rozhodnutí a tím i vaše schopnost
uspět v konkurenčním prostředí trhu, na němž bude
v nadcházejícím období nabídka a poptávka v mnohem
větší rovnováze.
Jak vám můžeme pomoci?
Co vám naše služby přinesou?
• Provedeme průzkum trhu pro širokou škálu developerských
projektů, analyzujeme současný trh z hlediska nabídky
a poptávky a jejich trendů v relevantním segmentu a spádové
oblasti, definujeme jejich důsledky pro projekt.
• Získáte objektivní pohled na segment trhu relevantní
pro váš projekt.
• Připravíme kompletní obchodní a finanční studii
proveditelnosti pro různé typy developerských projektů.
• Navrhneme postup restrukturalizace nemovitostního
portfolia, připravíme strategii jeho rozvoje a správy.
• Poradíme vám se zavedením facility managementu.
• Připravíme ocenění nemovitostí a projektů.
• Zpracujeme studie ekonomického vlivu pro různé
developerské projekty.
• Možnost snížení rizik spojených s projektem.
• Podmínky pro realizaci projektu a jeho umístění na trhu
budou nastaveny tak, aby prodej či pronájem proběhl
co nejlépe.
• Budete schopni připravit finanční modely, jež prokážou
životaschopnost vašeho projektu.
• Lepší uplatnění projektu na trhu a jeho prokázaná
životaschopnost usnadní vaše jednání s partnery
o možnostech a podmínkách externího financování.
• Propočítáme multiplikační efekty plynoucí jak
z vlastní výstavby developerských projektů,
tak z jejich následného provozu.
• Poradíme vám s regenerací a revitalizací tzv. brownfields
– připravíme koncept a strategii dalšího využití a studii
proveditelnosti, budeme spolupracovat se státními
institucemi a obecními úřady během přípravné
i realizační fáze projektu.
• Zhodnotíme možnosti využití podpory fondů
Evropské unie – identifikujeme příležitosti pro
čerpání dotací na developerské projekty, připravíme
žádosti včetně povinných a nepovinných příloh
podle metodiky konkrétního operačního programu,
budeme vám asistovat při jednáních
s odpovědnými úřady, dohlédneme na realizační fázi a provedeme finální audit projektu.
Služby pro realitní a stavební společnosti | 9
Transakce a restrukturalizace
Pokud má vaše společnost zájem expandovat na stávajících
trzích prostřednictvím akvizice nebo vstoupit na nové trhy,
vyhledáváte-li nové investiční příležitosti, pokud řešíte
financování, diverzifikujete či zmenšujete své majetkové
portfolio nebo restrukturalizujete činnosti vaší společnosti
a odprodáváte neprovozní aktiva, můžete využít služeb našich
zkušených a nezávislých poradců.
Jak vám můžeme pomoci?
Co vám naše služby přinesou?
• Analyzujeme realitní a stavební trh.
• Získáte podporu během všech fází vašeho projektu,
ať už se jedná o akvizici, nebo o prodej.
• Identifikujeme investiční příležitosti.
• Pomůžeme vám identifikovat a vybrat kupce nebo akviziční cíl.
• Usnadní se vaše jednání s bankami ohledně financování
plánovaných projektů či chodu vaší společnosti.
• Připravíme prodej (strukturování transakce, strategie
prodeje, finanční proveditelnost).
• Snížíte rizika týkající se finančních aspektů vašich projektů.
• Sestavíme marketingové materiály.
• Poradíme vám s financováním (term sheet, vyjednávání
s bankami).
• Provedeme restrukturalizaci (nezávislá analýza současného
stavu, finanční a provozní restrukturalizace, krizové řízení
likvidity, odprodeje).
• Zajistíme řízení transakce.
• Oceníme nemovitosti či společnosti.
• Zrevidujeme finanční klauzule smluv o koupi a prodeji.
• Analyzujeme rozvahu k datu transakce dle požadavků
smlouvy o koupi a prodeji.
• Provedeme due diligence nemovitostních a stavebních
společností, přičemž se zaměříme na rizikové oblasti
specifické pro:
• investice v realitním sektoru:
• kvalita tržeb a zisků z pronájmu,
• návratnost poplatků za služby od nájemců,
• inkaso pohledávek od nájemců a řízení
úvěrového rizika,
• pořizovací náklady majetku a kapitalizace výdajů
spojených s výstavbou,
• identifikace budoucích závazků,
• daňová rizika (tax exposures),
• řízení rizik spojených se směnnými kurzy,
• transakce mezi propojenými osobami,
• investice v sektoru stavebnictví:
• moment realizace tržeb,
• procento dokončenosti a ziskovost po zakázkách,
• pohledávky od zákazníků a zádržné.
10 | Služby pro realitní a stavební společnosti
• Budete moci využít rozsáhlé znalosti a zkušenosti
kvalifikovaných odborníků z celé mezinárodní sítě
poradenských společností KPMG a jejich kontakty
na realitním trhu.
Právní služby
Ať již vystupujete na straně prodávajícího, kupujícího, nebo
investora, připravíme či zrevidujeme pro vás veškerou
nutnou transakční dokumentaci. Zohledníme při tom všechny
možnosti a úskalí, které přinesla rekodifikace soukromého
práva v oblasti nemovitostí a financování. V souvislosti se
změnami fungování katastru nemovitostí provedeme právní
due diligence nemovitostí i nemovitostních společností
a můžeme vás zastupovat před příslušnými orgány
v rámci správního řízení.
Jak vám můžeme pomoci?
Co vám naše služby přinesou?
• Připravíme, popř. zrevidujeme transakční dokumentaci,
tedy zejména:
• Vaše transakční a projektové dokumentace nebudou mít
právní vady.
• kupní a zajišťovací smlouvy,
• Sníží se riziko neplatných nabývacích a vlastnických titulů.
• podklady pro financování projektů a úvěrovou
dokumentaci,
• Budete moci využívat naše know-how v oblasti nové
legislativy a nových možností s ní souvisejících.
• podání a žádosti ke správním orgánům.
• Poradíme vám v nájemních vztazích.
• Provedeme právní due diligence, zejména prověření
nabývacích a vlastnických titulů.
• Implementujeme do všech procesů změny související
s přijetím nové legislativy.
• Zastoupíme vás ve správních a ostatních řízeních před
orgány veřejné moci (soudy, správní orgány).
Služby pro realitní a stavební společnosti | 11
Kontakt
Pavel Kliment
Partner odpovědný
za služby pro realitní
a stavební společnosti
T: +420 222 123 573
E: [email protected]
www.kpmg.cz
www.podporujemesport.kpmg.cz
Informace zde obsažené jsou obecného charakteru a nejsou určeny k řešení situace konkrétní osoby či subjektu. Ačkoliv se snažíme zajistit, aby byly poskytované
informace přesné a aktuální, nelze zaručit, že budou odpovídat skutečnosti k datu, ke kterému jsou doručeny, či že budou platné i v budoucnosti. Bez důkladného
prošetření konkrétní situace a řádné odborné konzultace by neměla být na základě těchto informací činěna žádná opatření.
© 2014 KPMG Česká republika, s.r.o., a Czech liability partnership and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
The KPMG name, logo and “cutting through complexity“ are registered trademarks or trademarks of KPMG International.
Označení KPMG Česká republika zahrnuje všechny právní entity spojené s činností KPMG v České republice.
Design a produkce KPMG Česká republika, s.r.o.
Vytištěno v České republice
květen 2014