znalecký posudek - Exekutorský úřad Kladno

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 26-4085
O ceně provozovny s obytnou částí č.p. 103 v katastrálním území Pozdeň, obec - Pozdeň, okr.
Kladno, včetně pozemků čísla parcel st.64/7 a p.p. 878/1, 1063/3 a 1063/5.
Vlastník : Karbus Oldřich, Pozdeň 27, 273 76 Pozdeň
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088 EX 2207/05-195
Petra Bezruče 1416
272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro
exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č.
3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a
č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.4.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jiří Janovský
Nerudova 774/24
251 01 Říčany
telefon: 602 470 151
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 23 stran příloh. Objednateli se
předává v jednom vyhotovení.
V Říčanech 1.5.2013
1. Úvod –
1.1. Obecné informace
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění
nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného
majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je
zpracována k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o
oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního
řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními
metodami, které jsou používané v různých modifikacích :
- metoda věcná (nákladová)
- metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr)
- metoda srovnávací (tržní, statistická)
Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy).
Nejsou zjištěny žádné závady nebo práva (věcná břemena apd.), která by se vázala
k předmětné nemovitosti.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji
stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu
s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost.
Jedná se o původní zemědělskou usedlost starého datování, která sestávala ze souboru staveb :
obytná část a navazující stodola, kůlna, chlév. V současné době je hlavní budova upravena na
drobnou dřevovýrobu – truhlářská dílna se sklady a zázemím. Přináležející pozemek je hlavně
zastavěná plocha a nádvoří.
Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, výnosová a zejména srovnávací.
Informativně je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobný popis hlavní stavby a zjištění
nákladových cen.
1.2. Předmětem ocenění
je stanovení obvyklé ceny nemovitosti –
provozní budovy č.p. 103 s obytnou částí,
s příslušenstvím a pozemkem čísla parcel 64/7, 1063/3, 1063/5 a zemědělský pozemek č.parcely
878/1 v katastrálním území Pozdeň, obec Pozdeň, okr. Kladno. Vše vedené na listu vlastnictví číslo
37. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na
nemovitý majetek povinného. Jedná se o nemovitý majetek ve výlučném vlastnictví povinného :
-2-
pana Oldřicha Karbuse.
1.3. Účel ocenění
Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce na základě usnesení OS v Kladně
ze dne 23.9.2005, č.j. 12 Nc 5485/2005-5 a dále. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem
nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zajišťována odhadní cena nemovitosti (OSŘ a § 66
ex.ř.). Nemovitý majetek se bude zpeněžovat formou prodeje (dražby) a proto je dále při odhadu
přihlédnuto k § 13 zák. 26/2000 Sb. (odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé na
základě dostupných podkladů).
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 18.4.2013.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady
- Vyhláška číslo 3/2008 Sb. v aktuálním znění + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku –
- Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané
CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2010 - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané ÚRS Praha v roce 2012 (tématická řada) - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách –
- Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc)
- Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2012 – 2013
- Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný
asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy)
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí –
- Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád
(Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
-3-
2. Nález
2.1. Místní šetření
bylo provedeno osobně znalcem dne 11.4.2007 a 18.4.2013 za účasti povinného, pana Oldřicha
.Karbuse.
2.2. Vlastnická práva
jsou zapsána na LV číslo 37 pro katastrální území Pozdeň, obec Pozdeň, okr. Kladno.
V části A je zapsán vlastník –
Karbus Oldřich, Pozdeň 27, 273 76 Pozdeň
V části B – vlastnictví stavby č.p. 103 – bydlení a pozemek č.parcely 64/7, 1063/5, 1063/3 a 878/1
V části C - nařízení exekucí, usnesení soudu ...
V části E – nabývací listiny (smlouvy)
Podrobně – viz příloha ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění
Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti
3.1. Stručný popis
Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Oldřicha Karbuse, Pozdeň 27, okr.
Kladno, na základě exekučního příkazu ve věci oprávněného : Credit Broker s.r.o., Husova 291,
742 83 Klimkovice.
Základem nemovitého majetku je původní zemědělská usedlost – soubor navazujících staveb
(jednotný stavební celek) – obytná část, stodola, chlév, kůlna, které jsou upraveny a využívány
hlavně pro truhlářskou výrobu se zázemím, situované v malé obci okresu Kladno. Správní centrum
v blízkém Slaném.
3.2. Metodika ocenění
Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely
úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je
-4-
respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze
pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na
základě věcné, (výnosové) a srovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných
v místě. Dále posouzení realitního trhu od období 2007 do současnosti.
Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č.3/2008 Sb. ve znění dalších předpisů
(současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). V tomto konkrétním případě je pro
stanovení věcné hodnoty použita metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v ČS
a.s. platná od 1.7.2006. Tj.výsledná zjištěná cena staveb dle administrativního předpisu se krátí
koeficientem prodejnosti. Tím se dostává na průměrnou současnou hodnotu cen stavebních prací
včetně specifikace materiálu. (Vyhláška č. 450/2012 Sb. představuje cenovou hladinu 2013). Tímto
výpočtem se stanoví výsledné reprodukční ceny, které nejvíce odpovídají skutečnosti ( reálným
nákladům k datu ocenění ). Takto stanovené reprodukční náklady jsou ještě porovnány s cenovými
ukazateli ÚRS a.s.
3.3. Zjištění administrativní ceny
Nález
1. Znalecký úkol
Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - provozní budovy s obytnou částí č.p. 103 s
příslušenstvím v katastrálním území Pozdeň, obec - Pozdeň, okr. Kladno, včetně pozemku čísla
parcel 64/7, 878/1, 1063/3 a 1063/5. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce
na základě usnesení OS v Kladně, č.j. 12 Nc 5485/2005-5 ze dne 23.9.2005, pravomocného dnem
1.12.2005, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného směnečného platebního rozkazu Krajského
soudu v Praze č.j. 63 Sm 109/2004 ze dne 28.1.2005 k vymožení pohledávky oprávněného :Credit
Broker s.r.o. proti povinnému : Oldřichu Karbusovi, bytem Pozdeň 27, 273 76 Pozdeň.
Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej .. ), ve smyslu §
59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její
příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního
právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex.
řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. )
bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon č. 26/2000 Sb. Tento
zákon stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé
( § 13 zákona ).
Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny
nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb.
Pozn. Závady spojené s nemovitostí nejsou zjištěny ( věcná břemena apd. nejsou na LV zapsána ).
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
Budova provozovny s obytnou částí
Pozdeň 103
273 76 Pozdeň
Středočeský
Kladno
Pozdeň
Pozdeň
478
-5-
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.4.2007 a 18.4.2013 za přítomnosti pana Oldřicha
Karbuse.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, číslo listu vlastnictví 37,
katastrální území Pozdeň, okr. Kladno, ze dne 26.3.2013
- Snímek katastrální mapy vyhotovený Katastrálním pracovištěm Slaný ze dne 26.2.2007 - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088 EX 2207/05-195 ( ustanovení znalce )
- Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 2207/054 ( mimo jiné zpřesnění rozsahu nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - a usnesení č.j.
088 EX 2207/05-73 ( zrušení části exekučního příkazu )
- Informace získané při místním šetření - Obvyklé ceny stavebních pozemků v místě, zasíťování předmětných pozemků - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, www.reality.cz ) viz přílohy posudku - Vlastní databáze cen nemovitostí - Údaje a prohlášení sdělená panem Karbusem při místním šetření -
- Údaje získané osobně znalcem na OÚ Pozdeň - ( Starosta, archiv )
----------------------------------------------------------------- Schematický půdorys hlavní stavby ( zast. plocha 36,0*12,0 m ), vnitřní dispozice - Informace o občanské vybavenosti v obci, obvyklé ceny pozemků - Schválený územní plán obce ( obecní zastupitelstvo v roce 1999 ), p.p. č. 878/1 orná půda je
výhledově určen pro obytnou zástavbu - Podklady, oznámení, ohlášení apd. na výměny oken, obnovu omítek, instalací a další menší
stavební úpravy, týkající se hlavního objektu č.p. 103 -
5. Vlastnické a evidenční údaje
-6-
Jsou vedeny na listu vlastnictví číslo 37 pro katastrální území Pozdeň, okr. Kladno. Bližší - viz
přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost
Znalec při zpracování odhadu vychází z uvedených ( částečných ) podkladů a dokumentace. Dále z
údajů pana Karbuse a z vlastní prohlídky a zaměření. Odhad je proveden dle skutečného způsobu
užívání, který byl zjištěn na OÚ a potvrzen panem Karbusem ( Provozní budova oproti stavu v K.N.
kde je vedena budova pro bydlení.
7. Celkový popis nemovitosti
Nemovitost se nalézá v zastavěném území menší obce, jižní okrajová část. Původně čistě
zemědělská obec, jen základní občanská vybavenost. Správní centrum ve Slaném, cca 10 km. V
obci je OÚ, obchod, restaurace, drobné služby, MŠ, fotbalové a tenisové hřiště. Ostatní v
sousedících obcích, nebo Slaný, Nové Strašecí. Nemovitost je situována při silnici na Malíkovice,
asi 300 m od návsi. Hlavní stavba - provozní budova s obytnou částí č.p. 103 je postavena na st.
číslo 64/7. Klasické stavební materiály, zděné provedení převážně z kamene. Dle datování ve štítu
pochází původní stavba z období 1892. Užívání hlavní stavby je doplněno jejím příslušenstvím jako
je např. kůlna a chlévky, zpevněné plochy, oplocení, přípojky inž. sítí a další venkovní úpravy.
Nemovitost je situována na rovinném a mírně svažitém pozemku, dále již navazuje pole. Pozemek
přináležející k hlavní budově, sestává ze 3. parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek,
vlastnicky náležející stejnému právnímu subjektu, jako stavby. Pro dané území není vydána cenová
mapa stavebních pozemků. Základ pozemku je zastavěná plocha která je „seslučkována” s velkým
dvorem. Tento dvůr je v současné době užíván i pro druhou nemovitost, rodinný dům č.p. 27.
Pozemek č. parcely 878/1 je protáhlá úzká parcela - orná půda, začleněná do velkého půdního
celku, využívaná pro zemědělskou výrobu. Tato parcela je situována mimo zastavěné území obce,
jihozápadně od vlastní nemovitosti.
Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a
pozemky. Příslušenství hlavní stavby a vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto není
příslušenství dále v posudku podrobně posuzováno. Obdobně - případné trvalé porosty.
8. Obsah znaleckého posudku
a) Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
a.11) Provozovna s obytnou částí č.p. 103
b) Ocenění pozemků
b1) Pozemek -
-7-
Znalecký posudek
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb.
a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010
Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997
Sb.
a) Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
a.11) Provozovna s obytnou částí č.p. 103
Popis
Stavba je situována na st. číslo 64/7, boční stěnou na hranici se sousední nemovitostí. Protáhlý
obdélníkový tvar. Původně údajně obytná část s navazující stodolou, kůlnou, chlévy. V současné
době převažuje užívání truhlářské provozovny se sklady a zázemím. V zadní části je jednoduchá
bytová jednotka. Stavebně propojena s provozovnou. Pozn. Při striktním dodržení vyhlášky by se
musela ocenit obytná část samostatně, ale s ohledem na převažující funkční využití a účel ocenění,
je dále uvedená provozní budova oceněna v souladu se skutečností. ( Event. objektivní zaměření
obytné části nebylo znalci hlavně z etických důvodů umožněno, užíváno matkou povinného, která o
exekučním řízení neví ).
Převážně kamenné obvodové stěny, stropy klenbové a trámové dřevěné. Vaznicový krov, sedlová
střecha. Tašková pálená krytina, běžné klempířské prvky. Hrubá fasáda, svlaková a plechová vrata.
Náplňové dveře, zdvojená okna. Vnitřní vybavení a provedení, zejména obytné části je jen základní,
jednoduché ( údaje pana Karbuse a fotodokumentace, pořízená panem Karbusem). Stavba je
přízemní, bez podsklepení, v podkroví prostorná půda.
Zahnilé dřevěné prvky, vnitřní instalace a vybavení převážně na hranici technické životnosti.
Stavebně - technický stav je kvalifikován jako značně zhoršený. S ohledem na účel ocenění ( věcná
hodnota je jen podpůrnou metodou pro odhad obvyklé ceny ), je znehodnocení opotřebením určeno
zjednodušeně lineární metodou. ( Jinak je nutné použít tzv. metodu analytickou ). Konstrukce a
vybavení obsažené v jednotkové ceně jsou uvedeny v příloze číslo 2 cenové vyhlášky.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova § 3:
Svislá nosná konstrukce:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování
zděná
1251
Výpočet jednotlivých ploch
Plocha
Název
36,0*12,0
1. NP
=
[m2]
432,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná.
plocha
432,00 m2
432,00
Název
1. NP
Součet
-8-
Konstr.
Součin
výška
3,30 m 1 425,60
1 425,60
PVP = 1 425,60 / 432,00 = 3,30 m
PZP = 432,00 / 1 = 432,00 m2
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Obestavěný prostor
Název
432,0*4,0
Vrchní stavba
Zastřešení
432,0*4,0/2,0
=
=
[m3]
1 728,00 m3
864,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
Vrchní stavba
Zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
NP
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
Provedení
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
6. Klempířské konstrukce:
7. Úprava vnitřních povrchů:
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
9. Vnitřní obklady keramické:
9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
14. Povrchy podlah:
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
20. Vnitřní plynovod:
21. Ohřev vody:
základové pasy bez izolace
převážně masivní, kámen a smíšené
trámové a klenby
vaznicový krov, sedlová střecha
tašková pálená
běžný pozink
hladké a štukové omítky
hrubé omítky
údajně staré, v omezené míře
nejsou
náplňové a rámové
plechová a svlaková
zdvojená a jednoduchá
betony, dlažby
ÚT a lokální
220/380 V
není
studená a teplá, omezeně
podstandardní
v obytné části
-9-
Obestavěný
prostor
1 728,00 m3
864,00 m3
2 592,00 m3
Hodnocení
standardu
P
P
S
S
S
S
P
S
P
C
P
C
S
P
S
S
P
S
S
S
C
C
P
P
X
P
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
50
50
100
50
50
100
100
50
50
100
50
50
100
100
100
50
50
100
100
100
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienické vybavení:
24. Výtahy:
25. Ostatní:
25. Ostatní:
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
27. vybavení obytné části
X
P
C
S
C
X
A
podstandardní
nejsou
omezeně, podstandardní
základové pasy bez izolace
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
6. Klempířské konstrukce:
7. Úprava vnitřních povrchů:
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
9. Vnitřní obklady keramické:
9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
14. Povrchy podlah:
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
20. Vnitřní plynovod:
21. Ohřev vody:
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienické vybavení:
24. Výtahy:
25. Ostatní:
25. Ostatní:
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
27. vybavení obytné části
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%]
P
P
S
S
S
S
P
S
P
C
P
C
S
P
S
S
P
S
S
S
C
C
P
P
X
P
X
P
C
S
C
X
A
8,30
21,40
11,30
6,20
2,20
0,60
5,80
5,80
3,20
0,80
0,80
3,10
3,20
0,30
0,30
5,20
2,90
2,90
3,80
6,40
0,30
2,20
2,20
2,00
0,00
1,70
0,00
2,90
1,00
5,20
5,20
0,00
10,00
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]:
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
50
50
100
50
50
100
100
50
50
100
50
50
100
100
100
50
50
100
100
100
100
100
100
50
50
100
100
Koef.
0,46
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
0,46
1,00
0,46
0,00
0,46
0,00
1,00
0,46
1,00
1,00
0,46
1,00
1,00
1,00
0,00
0,00
0,46
0,46
1,00
0,46
1,00
0,46
0,00
1,00
0,00
1,00
1,00
=
*
- 10 -
100
100
100
50
50
100
100
Upravený
obj. podíl
3,82
9,84
11,30
6,20
2,20
0,60
1,33
2,90
1,47
0,00
0,18
0,00
3,20
0,07
0,15
5,20
0,67
1,45
3,80
6,40
0,00
0,00
0,51
0,92
0,00
0,78
0,00
1,33
0,00
2,60
0,00
0,00
10,00
76,92
0,7692
2 786,0,9390
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
*
*
*
*
*
*
0,9353
0,9364
0,7692
0,8500
2,1130
0,7280
Základní cena upravená [Kč/m3]
Plná cena:
2 592,00 m3 * 2 304,35 Kč/m3
=
=
2 304,35
5 972 875,20 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 121 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 121 / 170 = 71,176 %
-
4 251 253,65 Kč
Provozovna s obytnou částí č.p. 103 - zjištěná cena
=
1 721 621,55 Kč
b) Ocenění pozemků
b1) Pozemek Popis
Pozemek, evidovaný jako zastavěná plocha č. parcely 64/7 je zastavěn hlavní stavbou, dále
vytváří přináležející dvůr a plochy v zadní části. Nepravidelný tvar, převážně rovinný charakter. Pro
dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení,
základní ceny pozemku - viz dále. Parcela číslo 878/1 je začleněna do většího půdního celku dosud
využívané pro zemědělskou výrobu. V platném ÚP není pozemek určen pro jiný způsob využití.
Žádná rozhodnutí ( ÚR, ohlášení, stavební povolení apd. ) která by měnila charakter pozemku,
nejsou k datu ocenění zjištěna. Pozemek je tedy oceňován jako zemědělský, dle příslušné BPEJ (
údaj o BPEJ je součástí výpisu z K.N. ).
Parcely vedené jako ostatní plocha - ostatní komunikace, jsou příjezdem k nemovitosti a jsou
prakticky částí okresní komunikace ( plocha u zatáčky okresní silnice ). Kanalizace v obci je
rozpracována, včetně ČOV, ale dosud nefunkční.
Ocenění
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou 180 %
úrovní sjednaných cen stavebních pozemků
Úprava cen:
180 %
Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky:
2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod:
-5 %
2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci:
-7 %
Úprava cen:
-12 %
pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.
Úprava cen celkem:
180% + -12% * (100 % + 180%)
146,40 %
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:
- 11 -
Obvyklé cena stavebních pozemků jsou vyšší, než zjištěné dle vyhlášky ( ale zkreslené zejména
Kp ). Přirážka se použije u střední hodnoty procentního rozpětí ).
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
0,7280
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,1130
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
[Kč/m2]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
35,1,00 2,1130 0,7280
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zast. plocha
Stavební pozemek - celkem
Parcelní
číslo
64/7
Výměra
[m2]
1 700,00
Úprava
[%]
Upr. cena
[Kč/m2]
146,40
132,66
Jedn. cena
[Kč/m2]
132,66
Cena
[Kč]
225 522,225 522,-
Ostatní stavební pozemky
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,0300
2,2560
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
Úprava
Upr. cena
2
[Kč/m ]
[%]
[Kč/m2]
§ 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná
neprašná
§ 28 odst. 6 a) zp. nepr.
35,1,00 2,2560 1,0300
81,33
Cena pozemku nesmí být vyšší než cena zjištěná podle § 28 odst. 1 *
63,0,6 * 3,0.
Typ
Název
§ 28 odst. 6 a) zp. ost. plocha nepr.
komunikace
§ 28 odst. 6 a) zp. ost. plocha nepr.
komunikace
Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní
číslo
1063/3
Výměra
[m2]
304,00
1063/5
9,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
63,00
Cena
[Kč]
19 152,-
63,00
567,19 719,-
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29
Název
Parcelní číslo BPEJ Výměra
[m2]
orná půda
878/1
43 715 1 749,00
orná půda
878/1
45 600
68,00
Mezisoučet
1 817,00
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC
Úprava
[Kč/m2]
[%]
1,41
9,16
Pozemek - - zjištěná cena
UC
[Kč/m2]
1,41
9,16
*
=
- 12 -
Cena
[Kč]
2 466,09
622,88
3 088,97
1,0000
3 088,97
248 329,97 Kč
Rekapitulace
Rekapitulace výsledných cen
a) Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
a.11) Provozovna s obytnou částí č.p. 103
1 721 621,60 Kč
a) Ocenění staveb celkem
1 721 621,60 Kč
b) Ocenění pozemků
b1) Pozemek -
248 330,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
248 330,- Kč
Celkem
1 969 951,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 969 951,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 969 950,- Kč
slovy: Jedenmiliondevětsetšedesátdevěttisícdevětsetpadesát Kč
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15.
3.4. Stanovení věcné hodnoty
Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit
v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová
cena.
Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity výsledky zjištěné ceny dle platného cenového
předpisu (vyhl. č. 450/2012 Sb.), které při úpravě (pokrácení koeficientem Kp) se nejvíce blíží
reálné reprodukční ceně stavby. Takto zjištěné ceny jsou ještě porovnány s cenovými ukazateli
ÚRS a.s. a případně upraveny dle vlastní databáze.
Výčet oceňovaných nemovitostí
3.4.1. Provozní budova č.p. 103
-----------------------------------------3.4.2. Pozemek
- 13 -
3.4.1. Provozní budova č.p. 103
Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz
administrativní cena.
OP celkem - 2.592,0 m3 (dle vyhlášky)
ZCU – základní cena upravená – dle vyhl.č. 450/2012 Sb.
2.304,- Kč/0,651/0,728 = 3.165,- Kč/m3 OP Reprodukční cena –
2.592,0 m3 OP * 3.165,- Kč
Znehodnocení opotřebením - 71%
-
Věcná hodnota provozní budovy č.p.103 ke dni ocenění
8,203.680,- Kč
5,824.613,- Kč
2,379.067,- Kč
3.4.2. Pozemky
Přináležející pozemek k č.p.103 je nepravidelného tvaru, rovinný charakter. Pro dané území není
vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pozemek sestává ze 3. parcel. Pro ocenění pozemku lze
obvykle použít několik víceméně objektivních metod – metoda W.Naegeliho třídy polohy,
srovnávací, indexová, Sammetova. V tomto případě je použita porovnávací hodnota – informace
v místě a reality.cz.
Výměry : číslo parcely 64/7 – zast.plocha
…………. ……..
1.700,0 m2
číslo parcely 1063/3 ost.plocha (komunikace) ...........
304,0 m2
číslo parcely 1063/5 ost.plocha
............................
9,0 m2
------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pozemek celkem (u hlavní stavby)
.……. ……........
2.013,0 m2
Takovéto pozemky se v místě obchodují v rozpětí ............ 200,- Kč – 300,- Kč/m2
Uvažuji hodnotu na spodní hranici cenového rozpětí (část komunikace, míra opatrnosti).
Ocenění : 200,- Kč * 2.013,0 m2
402.600,- Kč
Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění
402.600,- Kč
Pozemek číslo parcely 878/1 – orná půda
Bližší popis – viz administrativní cena. Jedná se stále o zemědělský pozemek, který v současné
době není určen pro jiný způsob využití. Výhledově je ale lokalitu (přímo navazuje na koncovou
zástavbu) možné uvažovat pro zástavbu. Na základě informací z obce je obvyklá cena obdobných
pozemků cca 20,- Kč/m2.
1.817,0 m2 * 20,- Kč
36.340,- Kč
Věcná hodnota pozemků celkem
438.940,- Kč
- 14 -
Věcná hodnota – rekapitulace
3.4.1. Provozní budova č.p.103
3.4.2. Pozemky
2,379.067- Kč
438.940,- Kč
Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem
2,818.007,- Kč
Tj. slovy : Dvamilionyosmsetosmnácttisícsedm Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty
Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit,
aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto
částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze
výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném
místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet
výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu
konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným
tempem přiměřeně inflaci.
V místě a bližším okolí nejsou zjištěny vůbec žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv
teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti).
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty
3.6.1. Porovnávací hodnota
Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací
způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a
cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) srovnatelných nemovitostí jsou
uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Pozdeň a bližší
okolí stažené z nabídek Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v místě je nedostatek porovnávacích
údajů obdobných nemovitostí. Trh s nemovitostmi je velmi omezený.
Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky.
Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20 %.
Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých
objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich
nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených
porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů
- 15 -
např. první nejvyšší inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, velikost pozemku apd.
Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou
nemovitostí. Aby oceňovaná nemovitost vyhovovala pro porovnání technickými a dalšími
parametry jinou nemovitostí, je prakticky nezjištěno. Jako podpůrně lze ale porovnávat starší
zemědělské usedlosti, které se na běžném trhu obchodují. Je ale zřejmé, že v místě a okolí je obecně
zájem o bydlení ( nemovitosti ) malý, pracovní trh je velmi omezený (dojíždět do Slaného a dále).
Také zájem o případné hospodaření v zemědělství event. drobné podnikání je velmi mizivý. Pokud
se nebude kalkulovat s potencionálním spekulantem s nemovitostí, pak jsou takovéto hospodářské
stavby (kůlna, sklad, stodola) spíše přítěží pro případného investora, zejména pokud jsou
v takovémto zhoršeném stavebním stavu. Dále je zejména zohledněna skutečnost, že na základě
původního znaleckého posudku číslo 83-3511 z roku 2007 je zjištěno, že odhad obvyklé ceny
z tohoto období (1.700.tis.Kč) je značně nereálný. (Potvrzeno několika potencionálními kupci).
Dále je aktuálně přihlédnuto k obecné stagnaci cen nemovitostí a často i větší pokles cen. To se týká
hlavně nemovitostí s omezenou možností využití a ve zhoršeném stavebně – technickém stavu, což
je případ oceňované nemovitosti. Od roku 2008 dochází k dlouhodobému poklesu
obchodovatelných cen nemovitostí.
Na základě uvedeného rozboru, reálnému stavu na trhu nemovitostí a dle porovnávacích
(přiložených) nemovitostí je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti v rozpětí 700.tis.Kč – 1.000.tis.Kč.
Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – provozní budovy s obytnou
částí č.p. 103 včetně pozemku číslo parcely 64/7, 1063/3, 1063/5 a 878/1, v katastrálním území
Pozdeň, obec Pozdeň, okr. Kladno, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (koeficient
bezpečnosti) 700.000,- Kč
Rekapitulace kategorií ocenění –
-
Administrativní cena Věcná hodnota nemovitosti - celkem
Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje
Porovnávací hodnota
1,961.950,- Kč
2,818.007,- Kč
700.tis. – 1.000.tis.Kč
4. Závěr
Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané
v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena
nemovitosti – původní zemědělské usedlosti (dnes provozní budova s obytnou
částí) č.p. 103 včetně pozemku čísla parcel 64/7, 1063/3, 1063/5 a 878/1, v
katastrálním území Pozdeň, obec Pozdeň, okr. Kladno, ve výši (dodržení
principu opatrnosti) :
- 16 -
700.000,- Kč
Tj. slovy : Sedmsettisíc Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 1.5.2013
Ing. Jiří Janovský
Nerudova 774/24
251 01 Říčany
telefon: 602 470 151
e-mail: [email protected]
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982
č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 26-4085 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 26-4085.
- 17 -
Seznam příloh
Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz )
Mapa oblasti - širší vztahy
Mapa oblasti v místě
Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Fotodokumentace nemovitosti - obytná část
Porovnávací nemovitosti ( 4 x )
- 18 -
počet stran A4 v příloze:
1
1
1
1
1
4
Usedlost č.p. 103
provozovna
provozovna, dvůr
dvůr
sklad provozovny
sklad
zadní stěna
- 19 -
Pozdeň, obytná část provozovny č.p. 103
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -