Metodika Hypoteční úvěry pro FO UCB - UniCreditBank

Transkript

METODIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ
PRO FYZICKÉ OSOBY
UniCredit Bank Czech Republic, a.s.
platnost od 1.1.2013
-1–
Obsah
Číslo
Název
Strana
1.
Použité zkratky[^]
2
2.
Úvod[^]
3
3.
Co je hypoteční úvěr
3
4.
Žadatel a jeho příjmy
4
4.1
Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele
4
4.2
Statusy pro žadatele, resp. hlavního spolužadatele (Standardní/Nestandardní
klient)
5
4.3.
Příjmy
7
4.4.
Výdaje
13
5.
Zajištění úvěru[^]
14
5.1.
Zajištění zástavním právem k nemovitosti
14
5.2
Odhad nemovitosti
17
5.3
Pojištění nemovitosti
19
5.4.
Dozajištění úvěru životním/úvěrovým pojištěním
20
5.5.
Dozajištění úvěru zástavním právem k termínovanému vkladu v UCB CZ
21
5.6
Dohoda se svolením k vykonatelnosti ve formě notářského zápisu jako
exekuční titul
21
6.
Účel hypotečního úvěru[^]
22
6.1.
Koupě nemovitosti
22
6.2.
Výstavba, rekonstrukce
24
6.3.
Koupě družstevního podílu, úhrada členského podílu a rekonstrukce
družstevního bytu
27
6.4.
Zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do
nemovitosti
28
6.5.
Refinancování – splacení existujících úvěrů a půjček
29
6.6.
Vypořádání spoluvlastnických nebo dědických nároků k nemovitosti
31
6.7.
Získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo
použito programu státní podpory
31
7.
Čerpání úvěru (koupě, výstavba/rekonstrukce)[^]
32
7.1.
Obecná pravidla
32
7.2.
Varianty čerpání
33
7.3.
Pravidla pro stanovení doby čerpání
33
7.4.
Pravidla pro povolení výjimky prodloužení čerpání nad max. lhůtu (24 měsíců)
33
7.5.
Čerpání s využitím jistotního účtu, advokátní či notářské úschovy
34
7.6.
Koupě
34
7.7.
Výstavba/rekonstrukce
36
7.8.
Refinancování
8.
Změny smluvních podmínek[^]
38
8.1
Příklady změn v úvěrovém vztahu
38
9.
Cenové parametry hypotečních úvěrů[^]
40
9.1.
Úroková sazba
40
-2–
9.2.
Poplatky
42
11.
Parametry nabízených produktů[^]
44
11.1.
Hypoteční úvěry rezidenční
44
11.2.
Specifické parametry produktů PLUS, FLEXI
49
11.3.
Hypoteční úvěry nerezidenční
50
11.4.
Hypoteční úvěry neúčelový
52
11.5.
PŘEVRATNÁ hypotéka
53
11.6.
Povinnosti ze zákona č. 145/2010 Sb.
55
12.
Přehled parametrů HÚ (LTV, splatnost, debt ratio)[^]
55
13.
Produkty, které jsou již pouze ve správě (nově se nenabízejí) [^]
56
14.
Hypoteční výkladový slovník[^]
57
15.
Otázky a odpovědi[^]
61
15.1.
Výstavba nemovitosti
61
15.2.
Koupě nemovitosti
66
15.3.
Refinancování jiného úvěru, popř. soukromé půjčky
67
1. Použité zkratky[^]
BÚ
Běžný účet
CBCB
Czech Banking Credit Bureau, a.s., provozovatel Bankovního registru
klientských informací
CRÚ
Centrální registr úvěrů České národní banky
ČSSZ
Česká správa sociálního zabezpečení
DP
Daňové přiznání
DR
Debt ratio
ESS
Ekonomicky spjatá skupina
FO
Fyzická osoba
FÚ
Finanční úřad
HÚ
Hypoteční úvěr
KN
Katastr nemovitostí
LLCB
LLCB, z.s.p.o. - zájmové sdružení právnických osob, provozovatel
Nebankovního registru klientských informací
LTV
Podíl výše úvěru na tržní hodnotě zastavené nemovitosti
LV
List vlastnictví
OP
Občanský průkaz
OSVČ
Osoba samostatně výdělečně činná
PO
Právnická osoba
PV
Prohlášení vlastníka- určuje prostorově vymezené části budovy
(jednotky)
RD
Rodinný dům
RPSN
Roční procentní sazba nákladů
RUM
Retail Underwriting Mortgage (oddělení Schvalování hypotečních úvěrů)
SB
Small Business
SFRB
Státní fond rozvoje bydlení
-3–
SJM
Společné jmění manželů
SOLUS
Sdružení na Ochranu Leasingu a Úvěru Spotřebitelům
SoSBK
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
TV
Termínovaný vklad
UCB CZ
VOP
Všeobecné obchodní podmínky UniCredit Bank Czech Republic, a.s.
ZoSV
Zpráva o stavu výstavby
ZP
Zástavní právo
2.Úvod[^]
V tomto manuálu naleznete parametry a pravidla UniCredit Bank Czech Republic, a.s., pro
poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám pro financování nemovitosti.
Tato aktualizace předpisu přináší tyto změny:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Odstranění informace z úvodu o omezení platnosti kapitoly 6.5.2.
Odstranění maximální věkové hranice pro poskytnutí HÚ
Odstranění požadavku na minimální příjem
Úprava textace u smlouvy na dobu určitou
Prodloužení platnosti dokumentu „bezdlužnost“
Zjednodušení textace u dokončené nemovitosti
Akceptace digitalizované katastrální mapy
Akceptace odhadu pro 2. a další refinanc
Rozšíření možnosti doložení, že se jedná o stavbu dokončenou
Předložení podepsané kupní smlouvy až k čerpání úvěru
Specifikace části úvěru určeného na výstavbu/rekonstrukci
Rozšíření možnosti proplacení VZ o hotovostní platby
Úprava a rozšíření textace u Zjednodušeného refinancování
Prodloužení doby jednorázového čerpání na 12 měsíců
Rozšíření definice dokončené nemovitosti
3.Co je hypoteční úvěr
Základním předpisem pro oblast poskytování hypotečních úvěrů je především zákon č. 190/2004 Sb.,
o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Ze znění §28 a §30 tohoto zákona vyplývá následující
zákonná definice hypotečního úvěru.
Hypoteční úvěr je každý úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je vždy zajištěno zástavním
právem k nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního
práva.
Předmět zástavního práva (zastavená nemovitost) i předmět financování (objekt úvěru) se musí
nacházet na území České republiky. Parametry zastavené nemovitosti jsou uvedeny v kap.
5.1. Zajištění zástavním právem k nemovitosti.
-4–
4.Žadatel a jeho příjmy
4.1.Obecné podmínky pro všechny spolu/žadatele
•
Fyzická osoba
•
Věk minimálně 18 let (ke dni podání žádosti o úvěr)
•
V případě překročení věkové hranice 67, resp. 70 let v době splatnosti bude případ posuzován
individuálně.
Standardně je možné akceptovat věk do 70 let (tj. k předpokládanému dni splatnosti neoslaví (-)
70. narozeniny), pokud klient uzavře rizikovou životní pojistku s pojistnou částkou min. ve výši
úvěru nebo úvěrové pojištění CARDIF vč. jednorázového pojištění CARDIF s podmínkou
následného prodloužení/změny pojištění po 5 letech.
•
Podmínka věku nemusí být splněna u spolužadatele, jehož příjmy nejsou zahrnuty do hodnocení
bonity.
•
Banka o spolu/žadateli neeviduje tzv. negativní informaci, např. spolu/žadatel nikdy neposkytl
bance falešné nebo nepravdivé informace (dokumenty) nebo nezamlčel relevantní informace
•
Klient nemá negativní historii v registrech (CBCB, LLCB, SOLUS, popř. CRÚ),
•
„Hlavní“ žadatel je ten ze spolužadatelů, který má nejvyšší příjem (nerozhoduje, zda o 1% či
více). Tato osoba je označována jako nositel příjmu.
•
V případě více spolužadatelů s různým statusem se parametry úvěru posuzují podle
statusu hlavního žadatele (nositele příjmu). Tj. jako úvěr pro Standardního klienta může být
posuzován takový úvěr, kde hlavní žadatel splňuje kritéria pro Standardního klienta.
•
Spolužadatelů může být celkem maximálně 8.
•
Minimálně jeden ze spolužadatelů musí být vlastníkem/spoluvlastníkem financované
nemovitosti, u družstevního bytu členem družstva nebo se jím musí stát v důsledku realizace
investičního záměru nebo být alespoň osobou s právem financovanou nemovitost užívat, případně
toto právo nabýt.
•
Pokud jsou vlastníci nemovitosti a žadatelé o úvěr osoby blízké, nemusí být tato podmínka
splněna.
•
Vztah osob blízkých musí být doložen alespoň jedním dokumentem (např. občanský průkaz,
rodný list, doklad o registrovaném partnerství…)
•
Žádá-li o hypoteční úvěr osoba v manželském stavu, musí být manžel(ka) spolužadatelem
a spoludlužníkem s výjimkou zúženého/vypořádaného SJM.
•
Pokud mají manželé vypořádáno/zúženo společné jmění manželů a zúžení SJM se týká
financované nemovitosti, může o úvěr žádat pouze jeden z manželů - ten, který je vlastníkem
financované nemovitosti. Dohodu o vypořádání/zúžení společného jmění manželů je třeba doložit
ke schválení úvěru. U cizinců lze výjimečně akceptovat prohlášení manžela/manželky.
•
Dále může o úvěr žádat pouze jeden z manželů, pokud je financovaná nemovitost v jeho
výlučném vlastnictví a prostředky z úvěru budou investovány pouze do této nemovitosti. Druhý
z manželů dokládá pro schválení úvěru Prohlášení manžela/manželky. Za doby trvání manželství
může jeden z manželů nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví některým z těchto způsobů:
•
a)
nabytí do vlastnictví jedním z manželů ještě před vznikem SJM,
b)
získaní darem, dědictvím nebo restitucí.
Všichni žadatelé se po podepsání smlouvy o úvěru stávají spoludlužníky, kteří jsou zavázáni
společně a nerozdílně, tzn. v případě neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru má
banka právo požadovat plnění na kterémkoliv z nich.
-5–
4.2.Statusy pro žadatele, resp. hlavního spolužadatele (Standardní/Nestandardní
klient)
STANDARDNÍ klient
•
občan České republiky s příjmy v ČR
•
občan České republiky s příjmy v zahraničí
•
cizinec s trvalým pobytem v ČR, českým rodným číslem a příjmem v ČR
•
občan Slovenské republiky s příjmy v ČR, který kromě doložení své totožnosti předloží:
a)
výpis z úvěrových registrů Slovenské republiky: SBCB s.r.o., Na vršku 10, Bratislava; kontakt
na servisní centrum: http://www.sbcb.sk/kontakt.html, a současně
b) výpisy z bankovního účtu od kterékoli banky na území ČR za období posledních 6 měsíců
s pravidelnými příjmy na účet odpovídajícími příjmu deklarovanému na potvrzení o příjmu ze
závislé činnosti v ČR nebo příjmu uvedenému v daňovém přiznání (v případě podnikání v ČR)
a s výdaji odpovídajícími standardním životním nákladům domácnosti, tj. zda jsou z účtu
placeny obvyklé výdaje na domácnost.
Podmínky pro úvěrování Standardního klienta - občana SR jsou stejné jako pro Standardní
klienty - občany ČR s výjimkou LTV, které nesmí přesáhnout 80%.
Doklady identifikující Standardního klienta:
•
Občan ČR
občanský průkaz (lhůta platnosti dokladu totožnosti v době identifikace ještě min. 1 měsíc);
•
Cizinec s trvalým pobytem a českým rodným číslem a příjmem v ČR
platný cestovní pas + povolení k trvalému pobytu v ČR + není-li v dokladu totožnosti uvedeno
rodné číslo, doklad o přidělení českého rodného čísla (preferovaná varianta) nebo
platná identifikační karta občana EU + povolení k trvalému pobytu v ČR + není-li v dokladu
totožnosti uvedeno rodné číslo, doklad o přidělení českého rodného čísla.
•
Občan SR – občanský průkaz SR obsahující rodné číslo + platný cestovní pas (CP) nebo
povolení k pobytu.
V případě klienta prokazujícího se jiným dokladem totožnosti než OP ČR musí být lhůta platnosti
alespoň jednoho z dokladů totožnosti v době identifikace ještě min. 6 měsíců.
NESTANDARDNÍ klient (cizinec žijící a pracující v ČR)
Cizinec nesplňující některé z kritérií pro Standardního klienta musí splňovat tato kritéria:
a) příjem na území ČR ze závislé činnosti min. 3 měsíce nebo z podnikání 2 roky,
b) min. 6 měsíců aktivní bankovní historie u banky na území ČR s pravidelným příjmem na účet ve
výši deklarovaných/doložených příjmů a s výdaji adekvátními standardním životním nákladům
domácnosti (vodítkem pro posouzení splnění tohoto kritéria může být porovnání s minimálními
výdaji na úrovni domácnosti a osob),
c) korespondenční adresa v ČR, tzn. nájem, event. vlastnictví rezidenční nemovitosti na území ČR.
Zásady posuzování úvěrů, kde Nestandardní klient je hlavním žadatelem (nositelem příjmů):
•
uplatňována přirážka k rizikové marži
•
poskytovány úvěry s LTV max. 80%
•
max. debt ratio 70% (resp. 60% pokud je financovanou nemovitostí byt v nerevitalizovaném
panelovém domě a splatnost úvěru činí 21-30 let);
•
vyžadována Dohoda se svolením k vykonatelnosti
-6–
•
dozajištění úvěru životním pojištěním ve výši min. 50% úvěru (alternativně termínovaný vklad ve
výši 6 anuitních splátek);
•
doložení výpisů ze zahraničních úvěrových registrů
Nestandardní klient předkládá ke schválení úvěru výpisy ze zahraničních úvěrových registrů
Doklady identifikující Nestandardního klienta:
•
Cizinec - platný cestovní pas + povolení k pobytu v ČR (preferovaná varianta) nebo platná
identifikační karta občana EU + povolení k pobytu v ČR
Lhůta platnosti alespoň jednoho z výše uvedených dokladů totožnosti musí být v době identifikace
ještě min. 6 měsíců.
•
Korespondenční adresa - pokud je adresa na výpisech z bankovního účtu odlišná od adresy
uvedené klientem v žádosti o úvěr, klient dokládá některý z následujících dokladů pro ověření
skutečného pobytu klienta v ČR (doklad ne starší 3 měsíců):
rozpis SIPO;
faktura / doklad o platbě spotřeby energií, vodného / stočného, komunálního odpadu;
platby telefonu – pevné linky, kabelové televize apod.
Ostatní doklady k osobě žadatele (Standardní i Nestandardní klient):
•
Za trvání manželství - doklad o vypořádání či zúžení SJM žadatele nebo v případě cizince
Prohlášení manžela/manželky.
•
Po rozvodu manželství – došlo-li k zániku manželství rozvodem před méně než 5 lety:
pravomocné rozhodnutí soudu o zániku manželství rozvodem společně s dohodou o vypořádání
SJM (s úředně ověřenými podpisy) nebo pravomocným rozhodnutím soudu o vypořádání SJM,
doklad o určení výše výživného (jsou-li nezaopatřené děti).
Neuplynulo-li od rozvodu více než 3 roky a zároveň dosud nedošlo k vypořádání SJM, pak není
možné úvěr poskytnout, neboť nejsou známy eventuální budoucí závazky související s vypořádáním
vůči bývalému manželovi.
4.3. Příjmy
4.3.1.Obecné požadavky na příjem
•
Všichni spolužadatelé, jejichž příjmy jsou zahrnuty do hodnocení bonity, musí splňovat kritéria
definovaná touto metodikou, tj. např. věk, charakter příjmů, pracovní poměr apod.
•
K žádosti o úvěr musí být prokázány celkové měsíční čisté příjmy.
•
Do bonity je možné zohlednit stabilně a dlouhodobě dosažitelné příjmy.
•
Pokud je příjem hlavního žadatele dostatečný pro splácení úvěru, nemusí ostatní spolužadatelé
dokládat příjem ze závislé činnosti. Pouze spolužadatelé s aktivním živnostenským oprávněním
musí doložit DP za poslední zdaňovací období nebo Čestné prohlášení o nulovém příjmu
z podnikání pro ověření eventuální ztráty z podnikatelské činnosti.
•
Informace o způsobu výpočtu různých druhů příjmů (ze závislé činnosti, z podnikání, pronájmu,
dalších uznatelných příjmů atd.) musí být uvedena v úvěrovém protokolu.
-7–
4.3.2.Příjem ze závislé činnosti
•
Akceptovány jsou příjmy z ČR, pro občana ČR jsou akceptovány i příjmy ze zahraničí.
•
V bonitě klienta je zohledněn příjem na základě posledních tří vyplacených mezd
•
Nepravidelné složky mzdy (např. bonusy, odměny) lze akceptovat
•
jsou-li uvedeny na Potvrzení o příjmu
•
doloženy za období posledních 12 měsíců výpisy z účtu nebo výplatními páskami.
NEBO
•
Pro výpočet průměrného příjmu použijte Hypokalkulačku.
•
Žadatel nesmí být ve zkušební nebo výpovědní lhůtě.
•
Pracovní poměr musí být sjednán na:
a)
dobu neurčitou
b)
dobu určitou s prac. smlouvou na dobu min. 1 roku, která byla minimálně jednou
prodlouženou
c)
dobu určitou s prac. smlouvou na dobu min. 1 roku, která nebyla dosud obnovena, za
předpokladu sjednání dozajištění úvěru zástavou pohledávky z termínovaného vkladu ve výši
3 anuitních splátek. Zástavní smlouva k pohledávce z termínovaného vkladu musí být
uzavřena nejpozději před prvním čerpáním úvěru. V případě doložení pracovního poměru
sjednaného na dobu neurčitou může klient požádat o vyvázání termínovaného vkladu.
d)
dobu určitou, která nemusí být ani jednou prodloužena a nemusí být dodržena povinnost
smlouvy minimálně na 1 rok, bez požadavku dozajištění zástavním právem k pohledávce
z termínovaného vkladu, a to pro tyto profese:
učitelé,
vojáci,
policisté,
lékaři,
zdravotní sestry,
hasiči,
zaměstnanci Celní správy,
zaměstnanci Vězeňské služby,
zaměstnanci BIS a Úřadu pro zahraniční styky a informace;
Příjem ze zahraničí resp. příjem v cizí měně
Příjmy v cizí měně jsou započítávány ve výši 80% prokázaného čistého příjmu, pokud je úvěr
poskytovaný v CZK. Úvěr v dané cizí měně (EUR, USD) lze poskytnout pouze za předpokladu, že
Klient má v této měně příjmy.
Podklady v cizím jazyce (s výjimkou anglického a slovenského jazyka) musí klient předložit v úředním
překladu!
Doklady prokazující příjem ze závislé činnosti
•
Standardní klient – občan ČR – příjem v ČR je dokládán potvrzením od zaměstnavatele na
formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR prokazující příjmy za poslední
3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) nebo výplatními páskami za poslední 3 měsíce.
•
Standardní klient - občan SR – příjem v ČR dokládá potvrzení od zaměstnavatele na formuláři
UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR (u klientů UCB opis obratů na účtu) za
posledních 6 měsíců prokazující příjmy a obvyklé výdaje domácnosti spolu s výplatními páskami
za poslední 3 měsíce.
Pozn.: Výplatní pásky nemusí být opatřeny razítkem zaměstnavatele.
-8–
Pozn.: Výpisy z běžného účtu pořízené z internetového bankovnictví musí obsahovat tyto
náležitosti:
název banky
číslo účtu
identifikace klienta (alespoň jméno a příjmení)
•
Standardní klient - občan ČR - příjem ze zahraničí je dokládán potvrzením od zaměstnavatele na
formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR nebo banky země pobytu
klienta prokazující příjmy za poslední 3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) a současně
pracovní smlouvou spolu se mzdovým výměrem.
•
Nestandardní klient – příjem v ČR je dokládán potvrzením o příjmu od zaměstnavatele na
formuláři UCB CZ společně s výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR (u klientů UCB opis obratů na
účtu) za posledních 6 měsíců prokazující příjmy a obvyklé výdaje domácnosti spolu s výplatními
páskami za poslední 3 měsíce a současně pracovní smlouvou spolu se mzdovým výměrem.
V případě rozdílu příjmu deklarovaného výpisy z bankovního účtu a pracovní smlouvou > 25 % je
nutné si vyžádat od klienta navíc ještě výplatní pásky za poslední 3 měsíce.
•
V případě souběhu příjmů více různých zaměstnavatelů jsou příjmy dokládány potvrzeními od
všech zaměstnavatelů na formuláři UCB CZ společně s DP a výpisy z účtu u kterékoli banky
v ČR prokazující příjmy za poslední 3 měsíce (u klientů UCB opis obratů na účtu) nebo výplatními
páskami za poslední 3 měsíce. Příjmy, které neprošly daňovým přiznáním, se dokládají pracovní
smlouvou, smlouvou o pracovní činnosti apod.
•
Ke dni převzetí kompletní žádosti o úvěr (vč. všech povinných podkladů) bankéřem nesmí být
potvrzení od zaměstnavatele starší 30 dnů!!!
Příjem z vlastní společnosti
Žadatel, který má příjmy ze společnosti, ve které vlastní > 33%, kromě standardně doložených příjmů
podle této metodiky (potvrzení od zaměstnavatele + výpisy nebo pásky / DP FO), ještě předkládá
daňové přiznání této společnosti za 2 zdaňovací období vč. všech příloh.
V případě pravidelné výplaty podílu na zisku společnosti, jíž je klient spolu/vlastníkem, rovněž dokládá
rozhodnutí valné hromady společnosti o rozdělení zisku a doklad o výplatě podílů na zisku ve
prospěch účtu spolu/žadatele o úvěr. V bonitě zohledněná průměrná měsíční částka je stanovena na
základě individuálního posouzení schvalovatelem. Takto je možné zohlednit příjem ze společnosti
existující min. 3 roky.
4.3.3.Příjem z podnikání
•
Akceptovány jsou příjmy z podnikání na území ČR doložené daňovým přiznáním vč. všech příloh
za 2 zdaňovací období. U Standardních klientů výjimečně za 1 zdaňovací období (podniká-li méně
než 2 zdaňovací období). Nestandardní klient dokládá navíc výpisy z účtu u kterékoli banky v ČR
za posledních 6 měsíců (u klientů UCB CZ opis obratů na účtu), kterými dokládá bankovní historii
v ČR.
•
Příjem zohledněný v bonitě klienta je stanoven jako průměrný příjem za poslední zdaňovací
období.
•
Výpočet průměrného měsíčního příjmu podle daňového přiznání:
a)
výdaje uplatněné ve skutečné výši: dílčí základ daně (ř. 113/ř.206) – daň po uplatnění slev
(ř.74 ) - výdaj na sociální a zdrav. pojištění)/ 12.
Pro výpočet celkového ročního hrubého příjmu z podnikání po odečtení výdajů na sociální
a zdrav. pojištění je třeba použít Hypokalkulačku.
b)
výdaje uplatněné paušálem: dílčí základ daně (ř.113/ř.206) – daň po uplatnění slev
(ř. 74))/12. Odpočet výdajů na soc. a zdrav. pojistné se neprovádí (obsaženo v paušálu).
-9–
Pozn.: Příjem uvedený na ř.105 (položka zvyšující základ daně) není vzhledem ke své
jednorázovosti v bonitě klienta zohledňován, naopak položku na r. 105 je třeba od ř. 113
odečíst.
c)
nulové výdaje nelze akceptovat. Příjmy na základě daňového přiznání, které počítá
s nulovými výdaji, jsou posuzovány individuálně zejména s ohledem na výsledky minulých
zdaňovacích období.
d)
Pro níže vyjmenované profese lze pro stanovení čistého měsíčního příjmu započítat 50%
z celkového hrubého příjmu z podnikání podle §7 (ř. 101 Přílohy č.1). Klient nesmí v DP
vykazovat ztrátu a zároveň musí být jednoznačně prokazatelné, že se jedná o osobu (skupina
svobodných povolání) podnikající na základě zvláštního předpisu, tj. buď je uvedeno v DP,
nebo musí být doloženo v souladu s předpisem pro svobodná povolání v segmentu small
business. Diskont je platný pouze pro příjem z uvedených profesních příjmů:
notáři, advokáti,
insolvenční správci, nucení správci a likvidátoři,
dražebníci,
architekti,
daňoví poradci,
auditoři,
exekutoři,
soudní tlumočníci,
odhadci majetku, soudní znalci, patentoví zástupci,
zubní technici,
autorizovaní inženýři,
veterináři,
lékárníci/farmaceuti,
lékaři, psychoterapeuti/psychologové, stomatologové.
Pro výpočet průměrného měsíčního příjmu použijte tyto předpoklady a následný postup:
celkový příjem z podnikání podle daňového přiznání (ř. 101 Přílohy č.1) * 0,5 / 12
Daň z příjmu, sociální a zdrav. pojištění jsou již obsaženy ve snížení na 50%.
Příklad:
ř. 101 (Příjmy podle § 7 zákona)= 500 000 CZK
Průměrný měsíční příjem= 500.000* 0,5/12= 20.833 CZK (příjem zohledněný v bonitě klienta)
•
Akceptovány jsou příjmy pouze z podnikání v ČR. Akceptován je příjem z podnikání podle §7,
z kapitálového majetku podle §8, z pronájmu podle §9.
•
Prokazuje-li žadatel příjmy z kapitálového majetku, jsou akceptovatelné pouze příjmy, které lze
prokázat daňovým přiznáním min. 2 roky po sobě s meziročním rozdílem max. 10%.
•
V období od 1.1. do 31.3. aktuálního roku je pro výpočet příjmu z podnikání použito daňové
přiznání za předposlední zdaňovací období. Od 1.4. kalendářního roku je vyžadováno DP za
uplynulý rok (od 1.7., má-li žadatel daňového poradce).
•
Žadatel, který má aktivní živnost a skutečně nepodniká, předloží daňové přiznání za
poslední zdaňovací období s nulovým základem nebo Čestné prohlášení o nulovém příjmu
z podnikání.
•
Pokud žadatel přerušil živnost v průběhu roku podání žádosti o úvěr nebo v průběhu roku
předcházejícího, předkládá daňové přiznání za poslední zdaňovací období nebo Čestné
prohlášení o nulovém příjmu z podnikání. Pro první čerpání úvěru pak klient dokládá potvrzení
o bezdlužnosti od FÚ viz následující bod.
•
Nejpozději k prvnímu čerpání hypotečního úvěru klient dokládá originál potvrzení o bezdlužnosti,
kterou mu na žádost vystaví FÚ (originál nebo ověřený dokument zkonvertovaný z elektronické
verze na CzechPoint). Ke dni 1.čerpání nesmí být potvrzení o bezdlužnosti starší 90 dnů.
Tato povinnost neplatí v případě nulového příjmu z podnikání, nebo pokud je účelem úvěru
refinancování úvěru jiné banky za předpokladu, že klient nemá negativní historii v registrech
- 10 –
(CBCB, LLCB, SOLUS, popř. CRÚ), a zároveň doba čerpání úvěru nesmí být delší než 90 dní ode
dne podpisu smlouvy o úvěru.
•
Na předloženém potvrzení o bezdlužnosti nesmí mít klient evidovány žádné nedoplatky,
splátkové kalendáře ani posečkání s daňovou povinností.
4.3.4.Souběh příjmů z podnikání a závislé činnosti doložený daňovým přiznáním
Celkový průměrný příjem je dán součtem průměrného příjmu ze závislé činnosti za poslední tři měsíce
a průměrného příjmu z podnikání podle daňového přiznání za poslední zdaňovací období. V praxi
mohou nastat nejčastěji tyto tři případy:
•
V DP je evidován příjem z podnikání + příjem ze závislé činnosti. Klient musí doložit, že příjem ze
závislé činnosti nadále pokračuje (standardními doklady). Příjem pro posouzení bonity se vypočítá
z příjmu z podnikání podle DP a z aktuálně doloženého příjmu od zaměstnavatele. Pokud není
pokračování příjmu ze závislé činnosti doloženo, akceptuje se pouze příjem z podnikání podle DP.
Klient je povinen předložit kromě DP také Potvrzení o příjmu ze závislé činnosti, tj. nepředkládá
výplatní pásky ani výpisy z účtu, pokud jsou příjmy ze závislé činnosti zohledněny v bonitě.
•
V DP není evidován příjem ze závislé činnosti, klient však dokládá aktuální potvrzení
zaměstnavatele (standardními doklady). Příjem pro posouzení bonity se vypočítá z příjmu
z podnikání podle DP a z aktuálně doloženého příjmu od zaměstnavatele. Příjem z podnikání je
v tomto případě akceptován pouze za předpokladu, že je reálný výkon závislé a podnikatelské
činnosti současně.
•
V DP jsou evidovány příjmy ze závislé činnosti od více různých zaměstnavatelů, klient musí
doložit aktuální potvrzení o příjmu od všech zaměstnavatelů. Příjem pro posouzení bonity se
vypočítá ze součtu příjmů od jednotlivých zaměstnavatelů v jednotlivých měsících.
4.3.5.Příjem z pronájmu
•
Stávající příjmy z pronájmu jsou akceptovány v případě, že jsou doloženy
•
•
•
•
daňovým přiznáním,
nájemní smlouvou,
originálním výpisem z KN k pronajímané nemovitosti. V případě bytové jednotky musí být
předložen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku (je-li vlastník
odlišný od vlastníka byt. jednotky).
Pokud jsou odpisy nemovitosti uvedeny v nákladech v daňovém přiznání, dokládá klient také
odpisový plán.
•
Příjmy z již existujících nájemních smluv doložené daňovým přiznáním budou do výpočtu bonity
zahrnuty ve skutečné výši. Stávající příjmy z pronájmu nejsou akceptovány v případě, že
pronajímaná nemovitost je zatížena zástavním právem zajišťujícím závazek osoby, která není
spolu/žadatelem úvěru.
•
Budoucí příjmy z pronájmu jsou stanoveny na základě stanoviska Oddělení oceňování
nemovitostí, které posoudí jejich reálnost.
Pro posouzení je třeba předložit
•
•
•
•
fotodokumentaci aktuálního stavu nemovitosti;
nejedná-li se o bytovou jednotku, půdorysy jednotlivých podlaží.
alespoň návrh nájemní smlouvy
originálním výpisem z KN k pronajímané bytové jednotce.
Takto stanovené příjmy z pronájmu lze započítat ve výši 60%. Budoucí příjmy z pronájmu jsou
akceptovány, pokud je pro schválení úvěru předložen alespoň návrh nájemní smlouvy a listy
vlastnictví k pronajímaným nemovitostem.
Stejným způsobem tzn. se stanoviskem Oddělení oceňování nemovitostí je ve výši 60%
zohledňován i příjem z již uzavřených nájemních smluv, které však doposud neprošly daňovým
přiznáním, neboť nájemní vztah vznikl až v průběhu aktuálního roku.
- 11 –
•
V případě, kdy je do příjmů klienta zahrnut příjem z pronájmu, má klient povinnost zajistit úhradu
nájemného na účet určený pro splácení úvěru.
•
V případě akceptace budoucích příjmu z pronájmu musí být nejpozději do 6 měsíců od vyčerpání
doložena uzavřená nájemní smlouva a zajištěn bezhotovostní převod nájemného na účet klienta
u UCB CZ.
4.3.6.Jiné standardní příjmy
Přehled akceptace některých druhů příjmů (vyplácených v ČR):
Starobní důchod (bez případného vedlejšího výdělku)
ANO
Rodičovský příspěvek
ANO
Vdovský důchod ve výši 60%
ANO
Sirotčí důchod
(pokud je předpokládaná doba výplaty rovna nebo delší než splatnost úvěru)
ANO
Renta (vojáci, horníci, policisté apod.)
ANO
Příspěvek na bydlení vojáků z povolání
ANO
Výše uvedené příjmy jsou dokládány potvrzením správy sociálního zabezpečení, resp. subjektu
zajišťujícího jejich výplatu (rozhodnutí Ministerstva obrany, rozhodnutí Ministerstva vnitra apod.).
Výživné
ANO
Výživné je dokládáno rozhodnutím soudu a výpisy z běžného účtu klienta nebo složenkou. Do příjmu
klienta je výživné akceptováno v prokázané výši, maximálně však do výše 4.000 CZK/ 1 dítě.
Příklad:
Doloženo výživné na 2 děti ve výši 5.000 CZK a 4.000 CZK. Do příjmu klienta započtena měsíční
částka ve výši: 2*4.000 CZK= 8.000 CZK.
Invalidní důchod
Pěstounské dávky
Dávky pro tělesně postižené
Sociální dávky
Přídavky na děti
NE
NE
NE
NE
NE
Diety jsou v příjmu akceptovány u těchto skupin zaměstnanců: řidiči, posádky letadel, státní
zaměstnanci s doloženým dlouhodobým výkonem práce v zahraničí. Do příjmů žadatele lze zahrnout
35 % z průměrných příjmů z titulu diet za poslední 3 měsíce. Je-li z výpisů patrné, že se jedná
o výplatu diet, dokládá žadatel 3 výpisy z účtu. Pokud z výpisů z účtu samostatná výplata diet
nevyplývá, musí být doloženy výpisy z účtu a výplatní pásky. Tzn., je-li na běžný účet klienta z výše
uvedených skupin zaměstnanců připisována mzda v jedné částce, musí být doloženy výplatní pásky
společně s výpisy z účtu, a to bez ohledu na to, zda jsou diety v bonitě zohledňovány či nikoli.
4.3.7.Předschválené příjmy pro klienty UCB CZ
Klient UCB CZ nemusí dokládat příjmy, jestliže pro splácení požadované výše hypotečního úvěru jsou
dostatečné předschválené příjmy uvedené v Sestavě předschválených příjmů pro HÚ (k dispozici na
pobočce) platné ke dni podání žádosti o úvěr.
Do příjmů se zadává částka předschváleného příjmu uvedeného v Sestavě předschválených příjmů
pro HÚ (k dispozici na pobočce).
Nejsou-li předschválené příjmy v sestavě dostatečné, je klient povinen doložit své příjmy standardním
způsobem.
Příjem uvedený v sestavě může být použit pro schválení úvěru max. 3 měsíce ode dne zveřejnění
sestavy předschválených příjmů
- 12 –
V případě kombinace příjmů ze Sestavy a standardně dokládaného příjmu spolužadatele je možné
standardně dokládaný příjem spolužadatele zohlednit v propočtu bonity pouze tehdy, není-li zasílán
na účet klienta u UCB.
4.4Výdaje
Minimální výdaje domácnosti jsou tvořeny osobními náklady každého jejího člena a náklady na
domácnost, které vycházejí z celkového počtu členů domácnosti. Do nákladů domácnosti se
započítávají všichni její členové i v případě, že o úvěr žádá pouze jeden z manželů. Celkovou výši
minimálních výdajů domácnosti naleznete v Hypokalkulačce pro 3P.
Dále jsou zohledňovány veškeré pravidelné výdaje jednotlivých členů domácnosti. Nejčastější
pravidelné výdaje:
•
splátky úvěrů a leasingů;
•
kreditní karty a kontokorentní úvěry čerpané v posledních 12 měsících (výše měsíční splátky
započítávaná do výdajů činí pro KK 3,6%, pro KTK 6,6% z úvěrového rámce produktu);
•
ručitelské závazky v případě, že zaručovaný závazek je v prodlení/problémový. Ostatní ručitelské
závazky není třeba do výdajů zahrnovat;
•
životní pojištění, pokud má žadatel evidován v úvěrových registrech hypoteční úvěr, úvěr ze
stavebního spoření nebo spotřebitelský úvěr;
•
závazky z podnikatelské činnosti OSVČ (splátky úvěrů, leasingové splátky, kontokorentní úvěry,
revolvingové úvěry, apod.). Ve výdajích se nesplátkové závazky zahrnují stejným způsobem, jako
osobní KK a KTK;
Pozn.: Pokud jsou úroky z výše uvedených splátek zohledněny v DP klienta, je možné částku
odpovídající jejich výši ve výdajích nezohledňovat, pokud klient doloží potvrzení o jejich celkové
zaplacené výši.
•
pojištění nemovitostí financovaných UCB CZ;
•
výživné apod.
V případě zúženého SJM je třeba při výpočtu ukazatele debt ratio zahrnout do počtu členů domácnosti
oba manžele a děti žijící ve společné domácnosti. Do příjmů a ostatních výdajů (např. splátky úvěrů,
KK,KTK…) se započítávají pouze příjmy/výdaje osob žádajících o úvěr.
Ukazatel DEBT RATIO
•
Pre-scoring (kalkulace bonity) klienta se provádí v Hypokalkulačce.
Do ukazatele debt ratio nejsou započítávány tyto výdajové položky klienta:
•
penzijní připojištění
•
stavební spoření
•
životní pojištění v případě, že
•
•
Žadatel nemá v úvěrových registrech evidován žádný hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního
spoření ani spotřebitelský úvěr, nebo
•
předložil příslušné úvěrové smlouvy, z nichž vyplývá, životní pojistka není použita k zajištění
úvěru.
závazek, který bude splacen z výnosu poskytnutého úvěru - částka na splacení existujících
splátkových závazků (např. neúčelový úvěr, spotřebitelský úvěr použitý za jiným účelem než
financování nemovitosti) musí být hrazena přímo na účet věřitele.
- 13 –
•
výdaje, které budou prokazatelně ukončeny do 3 měsíců od podání žádosti o úvěr.
•
úvěrový limit na KK a KTK, nebyl-li v posledních 12 měsících čerpán;
•
závazek aktuálně evidovaný v úvěrových registrech, jehož splacení (resp. zrušení v případě KK
a KTK) klient doloží potvrzením příslušné finanční instituce nejpozději k datu prvního čerpání
úvěru .
Náklady na domácnost v zahraničí je nutno do prescoringového nástroje zadat jako náklady na
domácnost v ČR v Praze násobené koeficientem 1,5.
5.Zajištění úvěru
5.1.Zajištění zástavním právem k nemovitosti
•
Zástavní právo UCB CZ musí být do katastru nemovitostí zapsáno v 1. pořadí zápisu.
•
Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky.
•
Zastavená nemovitost musí být zapsaná v Katastru nemovitostí.
•
Financovaná nemovitost musí být zastavenou nemovitostí. Je-li zastavena nemovitost odlišná od
financované nemovitosti, je posuzováno jako výjimka.
•
Zastavená nemovitost musí být ve vlastnictví fyzické osoby - alespoň jednoho ze spolužadatel,
s výjimkou, kdy:
a) nemovitost odlišná od financované je ve vlastnictví osoby blízké. Zástavce - osoba blízká
nemusí dokládat výpisy z úvěrových registrů.
b) nemovitost je použita jako dozajištění úvěru nebo účelem úvěru je koupě/ úhrada
družstevního podílu nebo v případě účelu získání práv a povinností včetně práva nájmu
k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory. Tato nemovitost může být ve
vlastnictví osoby odlišné od spolu/žadatele, nikoli však ve vlastnictví právnické osoby.
Zástavce odlišný od dlužníka, vyjma osoby blízké, předkládá výpisy z úvěrových registrů (tzn.
CBCB, LLCB a SOLUS).
•
Zastavená nemovitost musí být dokončená. (-)
To neplatí v případě, kdy zastavená nemovitost je financovanou nemovitostí a účelem úvěru je její
výstavba/rekonstrukce.
•
Nemovitost zajišťující neúčelový úvěr musí být ve vlastnictví některého ze spolužadatelů.
Je nutné dbát o to, aby jako zástavce vystupoval v zástavní smlouvě ten, kdo je prokazatelně
vlastníkem nemovitosti v okamžiku podání návrhu na vklad zástavního práva do Katastru
nemovitostí.
V případě, že nemovitost je ve spoluvlastnictví více osob, jsou všechny tyto osoby uvedeny v zástavní
smlouvě v identifikaci smluvních stran jako zástavci a všechny osoby smlouvu podepisují.
Zástavní právo k nemovitostem ve prospěch banky vznikne jeho vkladem (zápisem) do katastru
nemovitostí provedeným na základě zástavní smlouvy, a to ke dni podání návrhu na vklad zástavního
práva do katastru nemovitostí.
Zástavní právo k zajištění úvěru se zřizuje vždy k funkčnímu celku, tj. souboru nemovitostí, které spolu
funkčně souvisí, např. v případě rodinného domu to je budova rodinného domu, zastavěný pozemek,
přiléhající pozemky (např. zahrada), event. další budovy nacházející se na těchto pozemcích (např.
samostatně stojící garáž). Do funkčního celku náleží i přístupová cesta, event. spoluvlastnický podíl
k přístupové cestě.
V případě úvěru zajištěného zástavním právem k bytové, event. nebytové jednotce, je funkčním
celkem vždy předmětná jednotka, spoluvlastnický podíl na společných částech domu, spoluvlastnický
- 14 –
podíl na zastavěném pozemku, event. spoluvlastnický podíl na dalších pozemcích tvořících
s předmětným bytovým domem funkční celek. Je-li vlastník pozemku (zastavěné plochy pod bytovým
domem) odlišný od vlastníka stavby, nelze k takovému pozemku zřídit zástavní právo. Tuto situaci lze
akceptovat pouze v případě, že vlastníkem zastavěného pozemku pod bytovým domem obec nebo
stát. Úvěrová smlouva však musí obsahovat povinnost klienta dozastavit pozemek v případě, že jej
získá do vlastnictví.
Jako zajištění úvěru mohou sloužit pouze celé objekty (nemovitosti), tzn., že banka neakceptuje jako
předmět zajištění úvěru pouhý spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Výjimku tvoří spoluvlastnické
podíly na nemovitostech, které jsou součástí funkčního celku podle předchozích odstavců, např.
z důvodu právního zajištění přístupu k nemovitosti.
K zastavované nemovitosti musí být vždy právně zajištěný přístup z veřejné komunikace. Není-li tento
přístup přímo z veřejné komunikace, je třeba zřídit věcné břemeno cesty přes pozemek jiného
vlastníka ve prospěch kteréhokoliv vlastníka zastavované nemovitosti, event. zvolit jiné vhodné řešení
podle pravidel uvedených v dokumentu Právně zajištěný přístup k nemovitosti. Pokud není v době
čerpání přístup k nemovitosti dořešen, je možné pro úvěry na koupi z developerského projektu
akceptovat Prohlášení zástavce.
Zástavní právo ve druhém pořadí
Zástavní právo ve 2. a dalším pořadí lze akceptovat pouze v těchto případech:
a)
zástavním věřitelem je UCB CZ, případně její právní předchůdci,
b)
zástavním věřitelem v 1. pořadí je stavební spořitelna,
c)
zástavní věřitelem v 1. pořadí je Státní fond rozvoje bydlení (SFRB)
d)
zástavní právo zajišťuje pohledávku zástavního věřitele a úvěrem poskytnutým UCB CZ dojde ke
splacení této původní pohledávky. Původní věřitel bude následně iniciovat výmaz zástavního
práva v Katastru nemovitostí (účel refinancování HÚ).
e)
koupě nemovitosti z developerského projektu. Zástavním právem je zástavní právo zajišťující
úvěr developera pro financování předmětného projektu. Spolu s Žádostí o úvěr musí být
předložen dokument financující banky potvrzující podmínky výmazu zástavního práva z bytové
jednotky, která je předmětem úvěru (neplatí pro developerské projekty financované UCB CZ).
Je-li uzavírána zástavní smlouva k hypotečnímu úvěru na koupi bytu z developerského projektu, je
možné ji zpracovat pouze na základě LV se zapsanými bytovými jednotkami, event. na základě
Prohlášení vlastníka budovy, které bylo podáno do katastru nemovitostí (tj. podání opatřeno podacím
razítkem příslušného katastrálního úřadu).
Výše úvěru je stanovována do výše limitů LTV stanovených tímto předpisem. LTV se vypočítává vždy
z hodnoty zastavené nemovitosti / zastavených nemovitostí, tj. i v případě, že úvěr je zajištěn jinou
než financovanou nemovitostí.
V případě, že nejde o refinancování úvěru a zástavním věřitelem je stavební spořitelna nebo Státní
fond rozvoje bydlení musí být do posouzení maximálního LTV úvěru zahrnována i aktuální výše
předmětné pohledávky, která je zajištěna zástavním právem v 1. pořadí zápisu. Aktuální výši úvěru
musí klient prokázat (výpisem z úvěru, potvrzením stavební spořitelny). Nedoloží-li klient aktuální výši
úvěru, je třeba do výpočtu LTV zahrnout výši závazku uvedenou na listu vlastnictví.
Příklad:
aktuální jistina stávajícího úvěru 1,500 000 CZK, nová výše HÚ 2,000 000 CZK, tržní hodnota
nemovitosti 5,000 000 CZK. Výsledné LTV: (1,500 000 CZK + 2,000 000 CZK)/ 5,000 000 CZK = 70%
Vyvázání zastavené nemovitosti
V průběhu úvěrového vztahu může klient požádat Banku o výměnu nemovitosti sloužící k zajištění
úvěru. Banka může vyhovět žádosti klienta, pokud budou splněny minimálně následující skutečnosti:
•
klient dosud řádně plnil podmínky sjednané smlouvou o úvěru,
•
zůstatek dosud nesplacené jistiny bude do budoucnosti dostatečně zajištěn nově zastavovanou
nemovitostí.
- 15 –
Vzdání se zástavního práva k původní nemovitosti může být vystaveno nejdříve v okamžiku, kdy bude
doloženo podání návrhu na vklad zástavního práva k nově zastavené nemovitosti. Doporučeno je
vydávat vzdání se zástavního práva až po provedeném vkladu zástavního práva k nové nemovitosti.
Zásady pro použití bytu v panelovém domě k zajištění úvěru
a)
Byt v panelovém domě je financovanou a zastavenou nemovitostí (hlavní zajištění)
Pro byty v revitalizovaných panelových domech platí max. LTV 100% a max. splatnost 30 let.
Revitalizovaným domem rozumíme dům s těmito povinnými provedenými úpravami:
zateplený obvodový plášť,
vyměněná okna,
nové rozvody vody,
opravená střecha;
Popis uvedených úprav musí být uveden v ocenění nemovitosti (např. v části Charakteristika
objektu).
Pro byty v panelových domech, které nesplňují kritéria revitalizovaného domu (tj.
v nerevitalizovaných panel.domech):
Max. LTV 80% a max. splatnost 20 let při debt ratiu ≤ 80% nebo 21-30 let při debt ratiu sníženém
o 10%.
Snížené debt ratio pro financování bytů v nerevitalizovaných
panelových domech úvěrem se splatností 21-30 let:
b)
Standardní
Nestandardní
klient
klient
Rezidenční (LTV ≤ 80%)
70%
60%
Nerezidenční HU – LTV ≤ 80%
70%
N/A
Neúčelový HU
N/A
N/A
Byt v panelovém domě není financovanou nemovitostí a je použit pouze jako dozajištění úvěru
pro snížení LTV.
Je-li hodnota financované nemovitosti stejná nebo vyšší než požadovaný úvěr a byt v panelovém
domě je použít pouze k dozajištění úvěru, není úvěr omezen parametry platnými pro byty
v nerevitalizovaných panelových domech (LTV a splatnost) podle písm. a) tohoto bodu.
5.2.Odhad nemovitosti
•
•
Ocenění standardní nemovitosti musí být provedeno smluvním externím odhadcem uvedeným
v Seznamu odhadců podle metodiky oceňování nemovitostí UCB CZ:
o
na listu Nový odhad je seznam externích odhadců Banky,
o
na listu Black list je seznam odhadců, jimiž zpracovaná ocenění nelze akceptovat (pouze pro
úvěry s účelem refinancování).
Ocenění nestandardní nemovitosti provádí interní odhadce UCB CZ.
Zadavatelem externího odhadu je klient, zadavatelem interního odhadu je bankéř.
Ocenění nemovitosti nesmí být starší než 1 rok.
Výjimky:
•
původní odhad pro refinancování úvěru z jiné banky;
•
původní odhad zpracovaný pro naši banku pro všechny účely;
•
developerské projekty.
- 16 –
Konečná hromadná ocenění nemovitostí v rámci dev. projektů starší než 1 rok je možné použít za
předpokladu využití diskontu podle tabulky Diskonty hodnoty nemovitostí (Seznam odhadců – list
Diskonty). Tato ocenění je možné i pro jiné účely než refinancování.
Akceptovaný původní odhad je třeba opatřit poznámkou s uvedením
• dne provedení diskontu;
• výše diskontu;
• částka po provedení diskontu.
Základní podklady, které pro zpracování odhadu musí klient předat externímu odhadci, jsou tyto:
•
Objednávka odhadu na formuláři banky (část přehled zdrojů je vyplňována pouze pro účel
výstavba/rekonstrukce),
výpis z KN na veškeré předmětné jednotky, budovy a pozemky (včetně výpisů z KN, kdy figuruje
•
u předmětné nemovitosti i jiný vlastník - při odděleném vlastnictví stavby a pozemku), který není
starší 3 měsíců,
•
(-)
•
kopie příslušné části katastrální mapy, která je v souladu s aktuálním výpisem z KN, (pokud je
mapa digitalizována, postačí výtisk mapy z neplaceného dálkového náhledu cuzk)
listina prokazující oprávnění nakládat s nemovitým předmětem zástavy, pokud dosud trvající
•
vlastnické právo k nemovitosti vzniklo před 1.1.1993 (úředně ověřený opis),
•
stavební plány - řezy, půdorysy, pohledy,
Podklady dokládané v závislosti na účelu úvěru:
územně plánovací informace, územní souhlas, územní rozhodnutí nebo stavební
•
povolení/ohlášení stavby (koupě pozemku nebo výstavba),
prohlášení vlastníka/ smlouva o výstavbě - u budovy rozdělené na bytové jednotky (koupě
•
nemovitosti z developerského projektu)
•
smlouva o dílo vč. příloh (účel výstavba/rekonstrukce)
Pro akceptaci ocenění staršího 1 rok doloží klient kromě standardních podkladů:
•
•
fotodokumentaci aktuálního stavebního stavu nemovitosti;
Formulář o stavu nemovitosti vyplněný pracovníkem banky, který provedl návštěvu a kontrolu
nemovitosti.
Další podklady mohou být dokládány v závislosti na individuálních charakteru nemovitosti.
5.2.1.Zásady verifikace ocenění hodnoty nemovitostí zpracovaných externími odhadci banky
Před zpracováním úvěrového protokolu a odesláním případu ke schvalování::
•
jsou verifikovány odhady pro úvěry s částkou > 5 mil. CZK nebo s LTV > 70%;
•
nejsou verifikovány odhady pro úvěry s částkou ≤ 5 mil. CZK a současně s LTV ≤ 70%.
Rekreační objekt lze financovat rezidenčním úvěrem pouze za předpokladu, že se jedná o objekt
způsobilý k trvalému bydlení, který je svým provedením, dispozičním řešením, velikostí a standardem
vybavení vhodný pro trvalé užívání. Musí se nacházet v poloze vhodné pro trvalé bydlení, přičemž ale
v daném místě nelze na základě podmínek územního plánování rodinný dům postavit. V těchto
případech musí být nemovitost v rámci interní verifikace odhadu nebo stanoviska interního odhadce
nemovitostí (pokud není verifikace povinně vyžadována) posouzena jako rezidenční nemovitost..
Nemovitost typu ateliér je možné financovat rezidenčním úvěrem, pokud je v rámci interní verifikace
odhadu nebo stanoviska interního odhadce nemovitostí (pokud není verifikace povinně vyžadována)
posouzena jako rezidenční nemovitost.
5.2.2.Pravidla akceptace původního ocenění nemovitosti
Účel refinancování
•
Tržní hodnota nemovitosti musí být doložena původním oceněním zpracovaným pro banku, která
poskytla refinancovaný úvěr. (V případě, že se jedná v pořadí již o druhé a další refinancování
původního úvěru a klient žádá uznání odhadu zpracovaného pro původní banku, doloží kromě
- 17 –
standardních podkladů také původní úvěrovou smlouvu. Pokud v původní úvěrové smlouvě není
dostatečná identifikace zastavené nemovitosti, musí být doložena i původní zástavní smlouva.)
Toto ocenění již není oddělením Oceňování nemovitostí verifikováno. Hodnota nemovitosti podle
takto akceptovaného původního odhadu musí být vzhledem k vývoji cen nemovitostí na trhu
diskontována v závislosti na datu ocenění, typu nemovitosti a lokalitě. Diskonty jsou uvedeny na
listu DISKONTY v Seznamu odhadců.
•
V případě účelu refinancovaného úvěru na výstavbu/rekonstrukci, musí klient kromě původního
odhadu předložit i zprávu k původnímu odhadu o dokončení stavebních prací, event. (-) prokázat,
že se jedná o stavbu dokončenou.
•
Nemá-li klient k dispozici původní ocenění bytové jednotky, může být stanovena hodnota bytu
•
na základě vyhodnocení kupní ceny v předložené kupní smlouvě a
•
porovnáním s cenami v místě nemovitosti zadáním do aplikace „Posouzení kupní ceny pro
refinancování hypotečního úvěru“ (pouze pro lokality uvedené v informaci o verzi aplikace).
Vyhodnotí-li aplikace hodnotu nemovitosti ve výši, která pro klienta není akceptovatelná, předloží
klient standardní aktuální ocenění bytové jednotky.
Ostatní účely
•
Starší ocenění nemovitosti zpracované pro UCB CZ je možné akceptovat nejen pro všechny
účely za podmínky, že na základě tohoto ocenění byl poskytnut UCB CZ úvěr a tržní hodnota
nemovitosti je diskontována.
5.3.Pojištění nemovitosti
Banka vyžaduje povinně u všech nemovitostí, které slouží k zajištění návratnosti úvěru, jejich
pojištění, a jeho udržování až do doby úplného splacení pohledávky. Výjimku tvoří pouze pozemky.
Pojištění musí být sjednáno na novou/reprodukční cenu (nikoliv časovou cenu) stanovenou
pojišťovnou a doloženo
•
u nově sjednaných pojistek - pojistnou smlouvou, jejím návrhem nebo nabídkou pojišťovny;
•
u starších pojistek – stanoviskem/potvrzením pojišťovny, nabídkou nové pojistky;
•
u úvěrů do 1 mil. CZK může být pojištění sjednáno na tržní hodnotu stanovenou v ocenění
nemovitosti bez ověřování stanoviska pojišťovny.
POZOR!!! V případě podpojištění by pojišťovna plnila jen poměrnou část vzniklé škody a nikoliv celou
škodu.
Nemovitost musí být pojištěna minimálně proti těmto rizikům:
•
pojištění pro případ poškození nebo zničení věci živelní událostí, a to povinně tato rizika: požár,
výbuch, přímý úder blesku, vichřice, krupobití, tíha sněhu nebo námrazy;
•
dále povinně: pojištění pro případ poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodních
zařízení, odcizení části nebo součásti nemovitosti;
•
pojistná rizika požadovaná podle polohy nemovitosti: náraz motorového vozidla, jeho části nebo
nákladu, náraz nebo zřícení posádkou řízeného letícího tělesa, jeho části nebo nákladu, pád
stromů, stožárů a jiných předmětů, sesouvání půdy, zřícení skal a zeminy, sesouvání nebo zřícení
lavin, povodeň, záplava, zemětřesení.
Sjednané pojištění musí být vinkulováno ve prospěch Banky. Vinkulace ve prospěch Banky musí být
vždy v 1. pořadí. Banka akceptuje vinkulaci ve 2. pořadí pouze v těchto případech:
•
při poskytnutí druhého úvěru UCB CZ nebo jejích právních předchůdců zajištěného stejnou
nemovitostí;
•
pojistná smlouva je již vinkulována ve prospěch stav. spořitelny nebo Státního fondu pro rozvoj
bydlení;
- 18 –
•
dočasně při refinancování úvěru.
Vinkulace pojištění nemovitosti se sjednává na základě Dohody o vinkulaci pojištění nemovitosti
(zajišťuje bankéř).
V případě vzniku pojistné události je pojistné plnění určeno v první řadě na úhradu nákladů spojených
s odstraněním škody vzniklé na zastavené nemovitosti. Pojistné plnění uhrazené pojišťovnou na účet
banky je v tomto případě čerpáno klientem účelově na základě předložených platebních dokladů.
Pokud má developer uzavřenu pojistnou smlouvu rozestavěné stavby bytového domu (rodinných
domů), nemusí klient individuální uzavřenou pojistnou smlouvu dokládat před prvním čerpáním úvěru.
Individuální pojistnou smlouvu uzavřenou klientem (popř. právnickou osobou spravující budovu)
včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch Banky je v tomto případě možné doložit pro poslední
čerpání úvěru. Pojistnou smlouvu developera je nutné doložit pro schválení úvěru.
Vlastník nemovitosti podle LV, popř. kupující, musí být totožný s pojištěným, může být odlišný od
pojistníka. Pojistníkem je osoba, která hradí pojistné.
5.4.Dozajištění úvěru životním/úvěrovým pojištěním
1.
Zajištění úvěru zástavním právem k individuálnímu rizikovému životnímu pojištění
a)
pojistná částka musí být minimálně ve výši částky úvěru
•
b)
je-li žadatel v době splatnosti úvěru starší 67 let (dále též viz bod 3 této kapitoly)
pojistná částka musí být minimálně ve výši 50% částky úvěru
•
je-li žadatelem Nestandardní klient
Může být nahrazeno zajištěním úvěru zástavním právem k pohledávce z termínovaného
vkladu ve výši 6 měsíčních anuitních splátek.
Zajištění úvěru zástavním právem k rizikovému životnímu pojištění nemusí být sjednáno současně
s úvěrovou smlouvou, je možné toto zajištění sjednat jako podmínku čerpání.
2.
Dozajištění úvěru úvěrovým pojištěním CARDIF
Pro úvěry do výše 5 mil. CZK (pro klienty ≤ 60 let vstupního věku), resp. 10 mil. CZK (pro klienty ≤ 55
let vstupního věku) lze sjednat úvěrové pojištění Cardif. Na rozdíl od rizikového životního pojištění
však vždy musí být pojištění sjednáno na 100% výše úvěru.
Úvěrové pojištění CARDIF lze sjednat pouze na jednoho ze spoludlužníků, tj. jednoho pojištěného
(žadatele přesahujícího věkovou hranici), a vždy pouze na celou výši úvěru.
Jednorázově placené pojistné lze sjednat úhradou z vlastních zdrojů dlužníka nebo navýšením úvěru.
Navýšením úvěru o jednorázovou platbu pojištění CARDIF lze překročit limity LTV pro posuzování
např. produktové LTV, úrokové sazby, výše úvěru pro panelový dům, limit pro povinné dozajištění
Dohodou se svolením k vykonatelnosti apod. Při postupném čerpání úvěru se rovněž limit
produktového LTV navyšuje o CARDIF a uvádí se v úvěrové smlouvě.
Jediným limitem, který nelze navýšením o jednorázovou platbu pojištění CARDIF překročit, je celková
výše úvěru, která nesmí přesáhnout 100% LTV.
Jednorázově placené pojistné lze sjednat s pojistnou dobou 5 let. Po uplynutí 5 let si klient může
sjednat nové pojištění bez opětovného zkoumání zdravotního stavu klienta a bez ohledu na jeho
aktuální vstupní věk.
U žadatelů – cizinců doporučujeme využít úvěrového pojištění CARDIF pouze pro žadatele, kteří
skutečně dlouhodobě žijí na území ČR (nemusí mít povolení k trvalému pobytu). Pro cizince s častým
pobytem mimo ČR může být v případě úvěrového/životního pojištění u české pojišťovny prokazování
vzniku pojistné události komplikované.
- 19 –
3.
Posuzování dozajištění životním pojištěním u spolužadatelů starších 67 let
Přesáhnou-li spolužadatelé v době předpokládané splatnosti úvěru věku 67 let, může být dozajištění
úvěru životním/úvěrovým pojištěním řešeno některým z těchto způsobů:
a) spolužadatelé jsou pojištěni individuálním životním pojištěním – pojistné částky odpovídají poměru
příjmů spolužadatelů (určujeme podle příjmů zahrnutých do bonity podle scoringového SW), min.
suma pojistných částek = výše úvěru;
b) jeden ze spolužadatelů (vždy nositel příjmů) je pojištěn úvěrovým pojištěním CARDIF – pojistná
částka druhého spolužadatele odpovídá poměru příjmů spolužadatelů (určujeme podle příjmů
zahrnutých do bonity podle scoringového SW);
c) jeden ze spolužadatelů (nositel příjmů) je svým příjmem schopen samostatně zajistit splácení
úvěru – životní/úvěrové pojištění je vyžadováno pouze od tohoto „hlavního“ spolužadatele, min.
pojistná částka = výše úvěru.
5.5.Dozajištění úvěru zástavním právem k termínovanému vkladu v UCB CZ
Používá se zejména v těchto případech:
•
v případě pracovního poměru sjednaného na dobu určitou, pokud nebyl alespoň jednou
prodloužen;
•
jako alternativa rizikového životního pojištění, je-li žadatelem Nestandardní klient;
•
v případě některých akceptovaných záznamů v úvěrových registrech;
•
v dalších případech schválení úvěru s nestandardními podmínkami.
Výše termínovaného vkladu je stanovována individuálně obvykle ve výši 3 až 6 anuitních splátek.
5.6.Dohoda se svolením k vykonatelnosti ve formě notářského zápisu jako exekuční titul
Banka požaduje sepsání Dohody se svolením k vykonatelnosti formou notářského zápisu u těchto
úvěrů:
•
je-li žadatelem nový Standardní klient - všechny úvěry nad 10 mil CZK celkové úvěrové
angažovanosti u UCB CZ;
•
je-li žadatelem stávající Standardní klient - nad 15 mil CZK celkové úvěrové angažovanosti
u UCB CZ (tzn. součet výše nově poskytnutého úvěru a aktuálních zůstatků event. stávajících
úvěrů musí být vyšší než 15mio. CZK). Předpokladem je bezproblémová platební historie min. 2
roky.
•
je-li žadatelem Nestandardní klient - úvěry 3 mil CZK a více celkové úvěrové angažovanosti;
Spolu s exekučním titulem (Dohodou se svolením k vykonatelnosti) je vhodné v případě, kdy je
dlužník shodný se zástavcem, uzavřít formou notářského zápisu také Smlouvu o zřízení zástavního
práva k nemovitosti. Dohoda se svolením k vykonatelnosti i zástavní smlouva jsou sjednány v jednom
dokumentu notářského zápisu, proto s notáři uvedenými v Seznamu notářů je dohodnuto, že klient
hradí odměnu notáři pouze za jeden úkon. V tomto případě je na obchodním místě podepisována
pouze úvěrová smlouva, u notáře je uzavřena zástavní smlouva spolu s dohodou se svolením
k vykonatelnosti, notář vyhotoví také návrh na vklad zástavního práva.
Notářský zápis může být sepsán kterýmkoli notářem, pokud budou respektovány základní proporce
vzoru tohoto zápisu. Seznam notářů, se kterými je projednána spolupráce při sepisování notářských
zápisů, a vzor notářského zápisu jsou umístěny na portále Hypotečních úvěrů (Notářský zápis).
Seznam je pravidelně aktualizován.
Doklady požadované od klienta k zajištění úvěru jsou souhrnně uvedeny v Seznamu podkladů pro
zpracování úvěru a jeho změn, list Doklady – zajištění.
- 20 –
6.Účel hypotečního úvěru[^]
UCB CZ financuje tyto účely:
1.
koupě nemovitosti do osobního vlastnictví;
2.
koupě družstevního podílu a úhrada členského podílu;
3.
výstavba nemovitosti; rekonstrukce či modernizace;
4.
zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti;
5.
refinancování – splacení existujících účelových úvěrů (poskytnutých bankou nebo stavební
spořitelnou) a půjček, které byly použity na investice do nemovitostí, které splňují pravidla
stanovená pro financované nemovitosti pro jednotlivé hlavní typy hypotečních úvěrů (rezidenční,
nerezidenční HÚ) nebo byly poskytnuty neúčelově (neúčelový HÚ);
6.
vypořádání majetkových nároků spojených s nemovitostí - vypořádání spoluvlastnických nebo
dědických nároků k nemovitosti, vč. vypořádání SJM;
7.
získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu
státní podpory nové bytové výstavby;
8.
kombinace výše uvedených účelů (např. koupě nemovitosti + následná rekonstrukce).
6.1.Koupě nemovitosti
Žadatelem, resp. spolužadateli, musí být:
•
všichni nabyvatelé financované nemovitosti (kupující), kteří hradí svou část kupní ceny z úvěru.
Pokud kupující nabývají nemovitost do podílového spoluvlastnictví (ne do SJM), pak ti, kteří hradí
kupní cenu z vlastních zdrojů, nemusí být spolužadateli o úvěr, ale musí prokázat, že disponují
prostředky na úhradu své části kupní ceny (doloží výpisem z běžného účtu, výpisem
z termínovaného vkladu, spoření atp.), a před čerpáním prokáží, že svou část kupní ceny uhradili.
•
Žadatelem nemusí být nabyvatel nemovitosti, pokud je to osoba blízká žadateli
Dalšími spolužadateli mohou být vedle nabyvatelů nemovitosti i další fyzické osoby.
Naplnění účelu koupě je ze strany klienta prokazováno vždy kupní smlouvou, a to při čerpání úvěru,
event. do lhůty stanovené úvěrovou smlouvou.
Koupě nemovitosti může být procesována těmito způsoby:
a)
čerpání na základě podaného návrhu na vklad zástavního a vlastnického práva. Zástavcem je
v tomto případě prodávající. Návrh na vklad vlastnického práva musí být podán následně po
podání návrhu na vklad zástavního práva (tzn. číslo jednací návrhu na vklad vlastnického práva
musí být alespoň o jedno pořadí vyšší).
b)
čerpání na základě podaného návrhu na vklad vlastnického a zástavního práva. Zástavcem je
v tomto případě kupující. Pořadí vkladů je v tomto případě obrácené (tzn. návrh na vklad
vlastnického práva musí být podaný jako první). Tento postup je používán v odůvodněných
případech, např. pokud je prodávajícím město nebo obec.
c)
čerpání na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva a podepsané kupní smlouvy.
Zástavcem je prodávající.
Ve výše uvedených třech případech je možný převod prostředků přímo na účet prodávajícího.
d)
čerpání na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva a podepsané budoucí kupní
smlouvy. Zástavcem je prodávající. Převod prostředků přímo na účet prodávajícího Banka
akceptuje, pouze pokud je prodávajícím developer. Je-li prodávajícím fyzická osoba je možné
čerpání na základě podepsané budoucí kupní smlouvy ze předpokladu převodu prostředků
- 21 –
z úvěru na jistotní účet (zřízený u UCB CZ), do notářské nebo advokátní úschovy. V případě
využití úschovy realitní kanceláře musí být pro čerpání podepsána kupní smlouva.
Základní podklady pro zpracování úvěru:
Podklady k žádosti o úvěr:
•
minimálně návrh rezervační smlouvy spolu s konkretizovaným návrhem SoSBK nebo kupní
smlouvy, který musí obsahovat identifikaci prodávajícího a kupujícího, identifikaci nemovitosti,
cenové podmínky a způsob vypořádání kupní ceny.
•
návrh smlouvy o jistotním účtu, advokátní či notářské úschově nebo úschově realitní kanceláře,
v případě že podmínky výplaty nebudou specifikovány v návrhu SoSBK nebo KS (pro úschovu RK
akceptujeme pouze KS). (-)
•
Při koupi nemovitosti z developerského projektu, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo
zajišťující úvěr developera, předložit prohlášení zástavního věřitele o podmínkách vzdání se
zástavního práva k nemovitosti, event. prohlášení o právním zajištění přístupu k předmětné
nemovitosti. Pro developerské projekty financované UCB CZ zajistí bankéř.
Podklady k přípravě smluvní dokumentace:
•
v případě koupě bytu, který není dosud zapsán v katastru nemovitostí, prohlášení vlastníka
/smlouvu o výstavbě podané na katastrální úřad.
Základní dokumenty k prvnímu čerpání:
uzavřenou smlouvu o budoucí kupní smlouvě, event. kupní smlouvu. Podepsaná smlouva se
•
musí shodovat s návrhem smlouvy předložené ke schválení úvěru v těchto ustanoveních:
o
o
o
o
•
identifikace smluvních stran;
předmět kupní smlouvy (identifikace nemovitosti);
výše kupní ceny a způsob jejího vypořádání;
zástavní práva, věcná břemena a jiná omezení vlastnického práva.
případně uzavřenou smlouvu o jistotním účtu, advokátní či notářské úschově nebo úschově
realitní kanceláře. Podepsaná smlouva se musí s návrhem smlouvy předložené ke schválení
úvěru shodovat v těchto ustanoveních:
o
o
o
identifikace smluvních stran;
předmět úschovy;
podmínky vyplacení prostředků z úschovy.
6.1.1.Specifika úvěru na koupi pozemku určeného ke stavbě nemovitosti
Stavební pozemek
•
pozemek určený podle doložené územně plánovací informace, územního souhlasu, územního
rozhodnutí nebo doložením stavebního povolení/ohlášení stavby ke stavbě
o
o
•
rezidenční nemovitosti;
rekreačního objektu.
Nejsou-li inženýrské sítě minimálně na hranici pozemku – alespoň el. energie a voda, není-li na
pozemku studna, musí být s developerem nebo obcí zajištěna budoucí výstavba inženýrských sítí.
Splnění této podmínky je třeba doložit:
o
o
v případě, že účelem úvěru je pouze koupě pozemku – před zahájením čerpání v rámci
ocenění pozemku, event. kolaudačním souhlasem;
v případě, že účelem úvěru je kromě koupě pozemku také výstavba inž. sítí na hranici
pozemku – před posledním čerpáním úvěru ZoSV nebo kolaudačním souhlasem.
Jedná-li se o úvěr pouze na koupi pozemku určeného pro stavbu rezidenční nemovitosti o výměře
2
> 3.000 m , zavazuje se klient ve smlouvě o úvěru do 3 let ode dne uzavření této smlouvy zahájit
výstavbu na předmětném pozemku.
- 22 –
Informaci o plánovaném využití financovaného pozemku je bankéř povinen uvést do komentáře
v úvěrovém protokolu.
6.1.2.Specifika koupě nemovitosti od „vlastní“ společnosti
V případech, kdy je poskytován hypoteční úvěr fyzické osobě na koupi nemovitosti nebo na výstavbu
nemovitosti a na straně prodávajícího nebo dodavatele stavby vystupuje společnost, kde tato fyzická
osoba (nebo osoba jí blízká) je:
a)
zakladatelem
b)
akcionářem nebo osobou jednající s ním ve shodě nebo
c)
členem představenstva, dozorčí rady, prokuristou nebo jinou osobou, která je oprávněna jménem
společnosti jednat,
a současně kupní cena nemovitosti nebo cena díla činí alespoň jednu desetinu upsaného základního
kapitálu společnosti ke dni nabytí, musí být podle ust. § 196a obch. zák. hodnota nemovitosti
stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem.
Pokud k takové koupi či výstavbě nemovitosti dochází do 3 let od vzniku společnosti, musí podle ust.
§196a obch. zák. být tento převod nemovitosti schválen i valnou hromadou společnosti. Hodnota
nemovitosti musí být stanovena na základě posudku soudem jmenovaného znalce i v tomto případě.
V těchto případech Banka vyžaduje tyto dokumenty:
•
Pravomocné rozhodnutí příslušného soudu o jmenování znalce ke stanovení ceny převáděných
nemovitostí;
•
Znalecký posudek vyhotovený jmenovaným znalcem;
•
Platné rozhodnutí oprávněného orgánu společnosti (valné hromady, resp. jediného společníka
v působnosti valné hromady) o převodu nemovitosti;
•
Stanovy společnosti.
Pokud nebyla hodnota nemovitosti stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem,
popřípadě kupní cena / cena díla se od takto stanovené hodnoty nemovitosti odlišuje nebo nebyl dán
souhlas valné hromady (do 3 let od vzniku společnosti), je takto uzavřená kupní smlouva / smlouva
o dílo považována za absolutně neplatný právní úkon.
6.2.Výstavba, rekonstrukce
Úkolem bankéře je sladit potřeby klienta s požadavky banky zejména v oblasti použití vlastních zdrojů
a úvěru v průběhu realizace výstavby.
Při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti je pro banku důležité sledování těchto parametrů:
V rámci schvalovacího procesu:
•
reálnost nákladů na stavbu (viz kap. 6.2.3.);
•
dostatek vlastních zdrojů pro doplnění prostředků z úvěru k dokončení stavby (viz kap.
6.2.4.).
V průběhu čerpání úvěru
•
aktuální hodnota zastavené nemovitosti/nemovitostí, z níž se vypočítává částka, kterou je
možné aktuálně čerpat; součet vyčerpaných prostředků nikdy nesmí překročit LTV uvedené
v úvěrové smlouvě;
•
stupeň rozestavěnosti jako kontrola, zda stavba řádně pokračuje a prostředky vyčerpané
z úvěru byly použity na stavbu nemovitosti a kontrolu proinvestování vlastních zdrojů.
- 23 –
6.2.1.Žadatel
Výstavba
– stavebník (uveden ve stavebním povolení, ohlášení stavby apod.) nebo osoba
blízká stavebníkovi
Rekonstrukce – vlastník rekonstruované nemovitosti nebo osoba blízká vlastníkovi
6.2.2.Zajištění
Zástavním právem:
•
zejména k financované nemovitosti;
•
k financované i jiné nemovitosti ve vlastnictví spolu/žadatele nebo jiné fyzické osoby;
•
pouze výjimečně k jiné nemovitosti ve vlastnictví spolu/žadatele nebo osoby blízké;
•
k jiné nemovitosti ve vlastnictví spolu/žadatele nebo jiné fyzické osoby pouze u rekonstrukce
družstevního bytu.
Zajištění jinou než financovanou nemovitostí (vedle financované) se využívá pro navýšení hodnoty
zajištění a/nebo pro volnější režim čerpání úvěru.
6.2.3.Náklady stavby
Investiční náklady na výstavbu („rozpočet“)
•
uvedené klientem v Přehledu zdrojů pro financování nákladů stavby, který je součásti Objednávky
ocenění,
•
nesmí být nižší než Minimální náklady stavby uvedené v odhadu, které zohledňují práce
prováděné svépomocí.
V případě, že podmínka min. výše rozpočtu není splněna, je nutné klienta upozornit, že úvěr nelze
poskytnout, bez toho aniž by požádal o vyšší úvěr nebo navýšil vlastní zdroje.
V případě rekonstrukce a dostavby nemovitosti je přiměřenost plánovaných investičních nákladů
komentována přímo v ocenění odhadcem, údaj uvedený v ocenění jako Minimální bankou
akceptovatelné stavební náklady se tedy v případě rekonstrukce nehodnotí.
6.2.4.Vlastní zdroje
Banka akceptuje dvě varianty prokázání vlastních zdrojů a jejich použití:
•
Všechny vlastní zdroje proinvestované před zahájením čerpání úvěru:
•
klient nemusí jejich existenci prokazovat. Před 1. čerpáním úvěru musí prokázat takové
procento rozestavěnosti, které prokáže proinvestování vlastních zdrojů.
Procento rozestavěnosti před 1. čerpáním se vypočte podle vzorce:
(Stavební náklady použité při schválení úvěru* – Částka úvěru) / Stavební náklady použité při
schválení úvěru*
*) viz výpočet v Úvěrovém protokolu*)
Stavební náklady v objednávce odhadu nesmí být nižší než minimální st. náklady podle
odhadu.
•
Postupné použití vlastních zdrojů v průběhu čerpání úvěru:
•
klient musí prokázat použití 100% vlastních zdrojů po vyčerpání 50% části úvěru určeného právě
na výstavbu/rekonstrukci;
•
klient musí jejich existenci prokázat ke schválení úvěru (vč. doložení zdrojů, které bude mít
k dispozici v budoucnu).
- 24 –
Zejména:
•
prostředky na běžném účtu (aktuální výpis z účtu, u klientů UCB CZ opis obratů);
•
stavební spoření, vč. předpokladu termínu, kdy budou prostředky k dispozici (aktuální výpis
z účtu);
•
prostředky na termínovaném vkladu (aktuální výpis z účtu;
•
doložení hodnoty nemovitosti, z jejíhož prodeje chce klient získat vlastní zdroje pro dokončení
výstavby financované nemovitosti, a to těmito doklady:
•
prohlášení realitní kanceláře (RK) o minimální tržní hodnotě na formuláři Prohlášení RK,
•
list vlastnictví předmětné nemovitosti,
•
fotografie současného stavu nemovitosti,
•
stanovisko oddělení oceňování,
Do vlastních zdrojů klienta je možné zahrnout 80% nižší z hodnot zjištěných RK a oddělením
oceňování, od které je případně třeba (je-li nemovitost zatížena zástavním právem) nedříve
odečíst hodnotu závazku, který je nemovitostí zajištěn. Výše aktuálního zůstatku závazku se
dokládá obdobně jako v případě zástavního práva UCB CZ ve 2. pořadí (kap. 5.1).
Pro přípravu rozdělení částky úvěru do jednotlivých částí lze využít Kalkulačku pro výstavbu.
6.2.5.Navýšení rozpočtu o rezervu
Pro pokrytí případného nárůstu nákladů stavby lze klientovi nabídnout vytvoření rezervy navýšením
úvěru (viz položka REZERVA v Přehledu zdrojů pro financování nákladů stavby - součást Objednávky
odhadu):
•
u úvěrů s fixní sazbou až o 20% požadované částky úvěru;
•
u úvěrů s variabilní sazbou o jakoukoli částku.
V obou případech je výše rezervy omezena také bonitou žadatele a hodnotou zastavené nemovitosti.
Uvedené částky rezervy nemusí být dočerpány a za jejich nedočerpání není účtován kompenzační
poplatek (viz také kap. 9.2.5.), a to v případě, že je:
•
podle Zprávy o stavu výstavby stupeň rozestavěnosti stavby min. 95%; nebo
•
nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí jako dokončená;
•
a jsou splněny všechny ostatní podmínky čerpání.
Zásady čerpání úvěru viz kap. 7.7.
6.2.6.Požadované podklady:
Schválení úvěru:
Podklady požadované vždy:
•
objednávka odhadu vč. vyplněného Přehledu zdrojů, ve kterém klient uvádí:
•
rámcový rozpočet,
•
harmonogram realizace a
•
rozlišení položek hrazených z vlastních zdrojů a z úvěru,
•
slouží jako podklad pro rozložení jednotlivých částí úvěru („tranší“) pro čerpání.
•
územně plánovací informace nebo územní souhlas nebo územní rozhodnutí
•
ocenění zastavené nemovitosti
- 25 –
•
je-li úvěr zajištěn zastavenou nemovitostí shodnou s financovanou, musí být v ocenění
vždy stanovena budoucí hodnota po dokončení financované nemovitosti. Tato hodnota je
použita pro stanovení maximální výše úvěru – výpočet LTV.
Čerpání úvěru
Doklad, na základě kterého je klient oprávněn zahájit stavbu (jeden z těchto dokumentů):
•
ohlášení stavby s podacím razítkem stavebního úřadu
•
stavební povolení
•
souhlas stavebního úřadu s provedením stavby
•
certifikát vydaný autorizovaným inspektorem
•
veřejnoprávní smlouva
Doklad není požadován v případ, že v ocenění je výslovně uvedeno, že žádný doklad k zahájení
stavby není třeba (týká se rekonstrukcí), jinak klient musí předložit minimálně ohlášení stavby.
Podklady požadované vždy:
•
Zprávy o stavu výstavby financované nemovitosti
•
•
k doložení stupně rozestavěnosti – viz 7.7 Výstavba/rekonstrukce.
Doložení dokončení výstavby některým z těchto způsobů:
•
Zpráva o stavu výstavby prokazující stupeň rozestavěnosti min. 95% nebo
•
Oznámení o užívání stavby nebo Kolaudační souhlas.
6.2.7.Výstavba montovaných rodinných domů
Podmínky pro výstavbu montovaných rodinných domů jsou shodné s podmínkami uvedenými výše
v kapitole 6. Zde jsou uvedeny odlišnosti od standardních podmínek.
Zhotovitel montovaného RD musí být zapsán na seznamu typů montovaných RD akceptovaných UCB
CZ, případně individuálně povolen odd. oceňování nemovitostí.
Úvěry na výstavbu montovaných rodinných domů jsou poskytovány maximálně do 85% tržní
hodnoty zastaveného montovaného rodinného domu. Je-li úvěr zajištěn jinou nemovitostí, lze jej
poskytnout do standardního limitu LTV.
Klient předloží bance návrh smlouvy o dílo, smlouvy o budoucí smlouvě o dílo, jejímž předmětem je
zhotovení a výstavba rodinného domu na pozemku, který je ve vlastnictví klienta.
Charakteristickým rysem výstavby montovaných domů je skutečnost, že časový úsek provedení
výstavby (samotné montáže) rodinného domu na pozemku vlastníka trvá několik týdnů, což
v některých případech neumožňuje standardní postup: stavbu rodinného domu geometricky zaměřit,
vložit stavbu do katastru nemovitostí a zřídit zástavní právo ke stavbě. Po vyčerpání hodnoty pozemku
je možné tento nesoulad řešit dvěma způsoby:
a)
Zřízením zástavního práva ještě k jiné nemovitosti na přechodnou dobu. Po zápisu rozestavěné
budovy do katastru nemovitostí pak může klient požádat o vyvázání nefinancované nemovitosti ze
zástavy.
b)
Financováním počáteční fáze výstavby z vlastních zdrojů. Po podání návrhu na
vklad rozestavěné budovy je pak možné, za předpokladu dostatečné tržní hodnoty rozestavěné
nemovitosti, tyto vlastní zdroje klientovi zpětně proplatit na jeho běžný účet.
- 26 –
6.3.Koupě družstevního podílu, úhrada členského podílu a rekonstrukce družstevního
bytu
Družstevní byt nemůže být předmětem prodeje, ani předmětem zástavy. Nejedná se o převod
vlastnictví k bytu, ale o převod podílu v bytovém družstvu s právem užívání určitého bytu.
U hypotečního úvěru na družstevní bydlení musí být předmětem zajištění vždy jiná nemovitost, než je
družstevní byt, která může být ve vlastnictví spolu/žadatele nebo osoby blízké.
Koupě družstevního podílu
Koupě družstevního podílu je transakce, kdy užívací právo k družstevnímu bytu, resp. členský podíl
v družstvu, je převedeno mezi současným družstevníkem (uživatelem bytu) s budoucím
družstevníkem (nabyvatelem členského podílu v družstvu a užívacího práva k bytu).
Základní podklady pro schválení úvěru:
•
konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucím převodu členských práv a povinností člena družstva
nebo konkretizovaný návrh Smlouvy o převodu členských práv a povinností člena družstva;
k přípravě smluvní dokumentace musí klient předložit podepsanou smlouvu, jejíž návrh předložil
ke schválení;
•
doklad o členství převodce v bytovém družstvu, např. potvrzení bytového družstva o členství,
•
výpis z KN budovy, ve které se nachází družstevní byt (ne starší 3 měsíce).
Úhrada členského podílu
Dohoda o finančním vyrovnání je uzavřena mezi bytovým družstvem a budoucím družstevníkem
(nabyvatelem členského podílu v bytovém družstvu)
•
návrh nájemní smlouvy mezi družstvem a nájemníkem - členem družstva; k přípravě smluvní
dokumentace musí klient předložit podepsanou smlouvu, jejíž návrh předložil ke schválení;
•
výzva družstva k úhradě členského podílu,
•
výpis z KN budovy, ve které se nachází družstevní byt (ne starší 3 měsíce).
6.4.Zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti
Původní účel, na který byly prostředky klientem vynaloženy, musí být akceptovatelný bankou (tzn.
investice do nemovitosti).
Lhůta, která uplynula od zaplacení prokazatelně investovaných prostředků (tj. od data uhrazení
faktury, data uhrazení kupní ceny) do předložení kompletní žádosti o úvěr, nesmí být delší než
2 roky.
V případě souběhu účelu zpětného proplacení a koupě nebo výstavby lze zpětně proplatit finanční
prostředky i v průběhu čerpání, nemusí být propláceny jako poslední čerpání:
•
•
výstavba - pokud je aktuální tržní hodnota zastavené nemovitosti k zajištění úvěru dostatečná,
koupě - klient musí standardně prokázat nabytí vlastnictví k financované nemovitosti výjimečně podání návrhu na vklad převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti (předložit
LV s plombou), výjimka pouze v případě refinancování zálohy na kupní cenu, která bude také
hrazena z úvěru.
•
k účelu koupě - kupní smlouva s potvrzením KÚ o provedení vkladu vlastnického práva,
•
k účelu výstavba, rekonstrukce, modernizace - faktura, (-)prokázání, že se jedná o stavbu
dokončenou (V případě doložení ZoSV na min. 95% je nutné zahrnout dodání Kolaudačního
souhlasu/Souhlasu s užíváním stavby do dalších povinností klienta.)
- 27 –
•
doklad o bezhotovostním zaplacení investice (výpis z běžného účtu klienta). V případě hotovostní
platby doklad o zaplacení. (Jednotlivý doklad nesmí přesáhnout částku 15.000,- EUR(375.000,CZK)).
•
doložení vlastnictví nemovitosti (pokud financovaná nemovitost odlišná od zastavené)
6.5.Refinancování – splacení existujících úvěrů a půjček
6.5.1.Podmínky standardního refinancování
Refinancováním rozumíme splacení dříve poskytnutého úvěru nebo půjčky, které byly použity na
investice do nemovitostí, novým úvěrem stejného žadatele o úvěr nebo osoby blízké.
Účelovým úvěrem je možné refinancovat účelový bankovní úvěr na bydlení (hypoteční úvěr, úvěr ze
stavebního spoření), leasing na nemovitost určenou k bydlení i nebankovní úvěry či půjčky. Jako
rezidenční/nerezidenční HÚ je možné poskytnout pouze hypoteční úvěr na splacení úvěru
poskytnutého účelově na investici, která splňuje parametry rezidenčního/nerezidenčního úvěru podle
tohoto předpisu.
Pozn.: Neúčelové hypoteční úvěry nebo spotřebitelské úvěry použité k jiným účelům než
k financování nemovitostí je možné refinancovat pouze neúčelovým hypotečním úvěrem.
Smlouva o úvěru nebo půjčce musí být sepsána v písemné formě a musí obsahovat právními předpisy
stanovené podstatné náležitosti, a to zejména:
•
specifikaci účastníků právního úkonu - jméno a příjmení, název, adresa trvalého pobytu, rodné
číslo, místo podnikání nebo sídlo, IČ,
•
výši úvěru nebo půjčky,
•
účel úvěru nebo půjčky – co je objektem úvěru nebo půjčky, nemovitost by měla být definována
v souladu s výpisem z KN,
•
splatnost úvěru nebo půjčky,
•
datum uzavření smlouvy o úvěru nebo půjčky,
•
úředně ověřené podpisy účastníků k datu sepsání půjčky, event. následně úředně uznané za
vlastní (vyjma úvěrů poskytnutých finančním ústavem).
Podmínkou poskytnutí úvěru je bezproblémový průběh splácení úvěru u původního věřitele.
•
Nepřefinancovávají se částky po splatnosti.
•
Do částky úvěru je možné zahrnout i případný kompenzační poplatek.
Je-li spláceno z poskytnutého HÚ více úvěrů s jiným termínem splatnosti zajištěných zástavním
právem k téže nemovitosti, musí k postupnému splacení úvěrů dojít do 6 měsíců od splacení prvního
závazku. Po tuto dobu lze akceptovat zástavní právo ve prospěch Banky ve druhém pořadí.
•
smlouva o úvěru/půjčce obsahující účel, částku, splatnost, č. účtu věřitele,
•
v případě, že je rozdíl mezi požadovanou částkou na refinancování konkrétního úvěru a částkou
uvedenou v registrech vyšší nežli 5%, případně není v registrech uveden, dokládá klient ke
schválení úvěru doklad o aktuálním zůstatku závazku včetně příslušenství, např. výpis z
úvěrového účtu po poslední měsíční splátce; a dokument, ze kterého jsou patrné podmínky
uhrazení mimořádné splátky (není-li uvedeno ve smlouvě o úvěru). Pokud klient chce doložit tento
doklad i přesto, že rozdíl částek není vyšší nežli 5%, banka tento doklad akceptuje
•
výpis z účtu dlužníka prokazující přijetí částky úvěru/půjčky (jen v případě nebankovního úvěru či
půjčky),
•
příjmový doklad o přijetí částky úvěru/půjčky v hotovosti. Lze akceptovat pouze v případě částky
do 15.000 EUR včetně – přepočteno kurzem deviza-střed (jen v případě nebankovního úvěru či
půjčky).
- 28 –
Základní podklady pro čerpání úvěru
•
doklad o konečném zůstatku ke dni předpokládané realizace úhrady na účet věřitele;
•
souhlas věřitele se splacením refinancovaného úvěru v případě, že právo na předčasné splacení
nevyplývá z úvěrové smlouvy.
•
příslib výmazu zástavního práva, minimálně stanovenou podmínkou zániku pohledávky za
dlužníkem
V případě, že vznikne rozdíl a schválená částka úvěru je nižší než zůstatek refinancovaného úvěru ke
dni splacení, uhradí klient tento rozdíl před čerpáním úvěru z vlastních zdrojů na interní účet UCB CZ
č. 1002671339/2700, variabilní symbol – číslo úvěru. Zůstane-li naopak po uhrazení refinancovaného
úvěru na interním účtu nepoužitá částka, převádí se na účet klient určený pro splácení úvěru.
6.5.2.Podmínky zjednodušeného refinancování
(-)
Posoudit úvěr v rámci zjednodušeného refinancování lze pouze v případě, že klient splní
všechna kritéria vyhodnocovaná v aplikaci HYPOTOOL:
•
•
Žadatel je občanem ČR, případně občanem SR.
Žadatel a původní dlužník nejsou odlišné osoby. Pokud se žadatel/ka v mezidobí ožení/provdá,
vstoupí při refinancování do úvěru společně (v případě jiné změny než přistoupení
partnera, např. vyvázání jednoho z dlužníků, nelze procesovat zjednodušeným refinancováním).
Refinancovaný účelový hypoteční úvěr (-) (zjednodušené refinancování úvěrů ze SS je
dočasně pozastaveno, tyto úvěry nevstupují do limitu 10% dalších úvěrů klienta) v CZK, který
byl poskytnut na investice do rezidenční nemovitosti (rodinného domu nebo bytu pro vlastní
bydlení)(-). Byl-li původní úvěr poskytnut v kombinaci účelové a neúčelové části (obdoba
našeho TWIN), lze poskytnout HU INDIVIDUAL (aktuální zůstatek úvěru je max. ve výši účelové
části).
Nemovitost zajišťující hypotéku musí být shodná se zastavenou nemovitostí u původního
(refinancovaného) úvěru (v případě změny/vyvázání nemovitosti nelze procesovat
zjednodušeným refinancováním)
•
•
•
Klient splatil na refinancovaném úvěru již 32 anuitních splátek
•
Výsledek dotazu do úvěrových registrů – bez negativního záznamu,
•
Klient má další úvěry v celkové maximální výši 10% původního úvěru (Presto půjčka se do limitu
nezapočítává).
•
Klient v posledních 6 měsících před podáním žádosti o nový úvěr nepřijal další úvěry v celkové
částce vyšší než 50 tis. CZK (Presto půjčka se do limitu nezapočítává).
•
Maximální úvěrová angažovanost klienta v UCB včetně úvěru určeného k refinancování nesmí
být vyšší než 10 mil. CZK.
•
Splátka nového úvěru / nových úvěrů činí maximálně 105% splátky refinancovaného úvěru /
refinancovaných úvěrů.
Přesahuje-li splátka nového úvěru stanovený limit, lze řešit
•
•
prodloužením splatnosti nového úvěru (oproti splatnosti původního úvěru), umožňuje-li
prodloužení splatnosti věk žadatele;
•
splacením části původního úvěru z vlastních zdrojů žadatele.
Podmínky vyhodnocované HYPOtoolem musí splnit všichni žadatelé.
LTV nového úvěru poskytnutého na refinancování – max. 90%.(Pro občany SR max. 80%).
- 29 –
Klient dokládá svoje aktuální příjmy ze závislé, podnikatelské činnosti či jiné příjmy pouze Čestným
prohlášením. Nesplní-li klient jakékoliv z kritérií, případně je-li udělena jakákoliv výjimka, dokládá své
příjmy standardními doklady.
Akceptovatelné jsou příjmy z ČR.
Postup pro akceptaci původního odhadu – kap. 5.2.
6.6.Vypořádání spoluvlastnických nebo dědických nároků k nemovitosti
V případě vypořádání spoluvlastnických nebo dědických nároků musí tyto nároky vždy souviset
s vlastnictvím nemovitosti nebo spoluvlastnického podílu na nemovitosti a musí být způsob
a hodnota vypořádání v předložených dokumentech jednoznačně uvedena. Vypořádat je možné
spoluvlastnické vztahy v těchto případech:
•
Vypořádání v rámci dědického řízení:
Soud vypořádá dědictví tak, že je-li dědic jediný, potvrdí usnesením, že dědictví nabyl. Je-li dědiců
více, schválí dědickou dohodu mezi dědici, ledaže by odporovala zákonu nebo dobrým mravům.
V rámci dědické dohody mohou dědici (např. sourozenci) dohodnout, že nemovitost nabude jeden
z nich, který se zaváže vyplatit dohodnutou částku. Žadatelem o hypoteční úvěr je tedy nabyvatel
nemovitosti.
•
•
Vypořádání společného jmění manželů za trvání manželství v souvislosti se zúžením nebo
zrušením SJM při rozvodu manželství.
Vypořádání majetku v rámci rodiny
V souvislosti s darováním (např. celé nemovitosti rodiči jen jednomu z potomků) se může
obdarovaný zavázat k finančnímu vyrovnání se sourozenci. Dohoda o finančním vypořádání mezi
sourozenci může být zakomponována do darovací smlouvy nebo sjednána samostatně. Žadatelem
o hypoteční úvěr je tedy nabyvatel nemovitosti.
•
Pravomocné Rozhodnutí o dědictví vydané notářem a dohoda o finančním vyrovnání
•
Po rozvodu manželství:
Dohoda o vypořádání SJM (s úředně ověřenými podpisy) nebo pravomocné rozhodnutí soudu
o vypořádání SJM
•
Za trvání manželství: Notářský zápis o zúžení SJM
•
Darovací smlouva se závazkem k vyrovnání, resp. Dohodou o finančním vyrovnání
6.7.Získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo
použito programu státní podpory
Získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní
podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehož podmínkou bylo zejména
užívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této
lhůty převod do osobního vlastnictví.
Účelem úvěru je získání práv a povinností nájmu bytu ve vlastnictví města či obce. Úvěr je proto
zpravidla zajištěn nemovitostí odlišnou od nemovitosti financované, neboť zřízení zástavního práva ze
strany města či obce vyžaduje splnění speciálních náležitostí a bývá časově náročné. Jiná nemovitost
může být ve vlastnictví některého ze spolužadatelů nebo jiné fyzické osoby.
•
konkretizovaný návrh Smlouvy o převodu práva nájmu, který musí obsahovat identifikaci
pronajímatele a nájemce, identifikaci pronajímaného bytu a způsob vypořádání „odstupného“;
•
výpis z KN budovy, ve které se nachází pronajímaný byt (ne starší 3 měsíce);
- 30 –
•
Nejpozději k vyhotovení smluvní dokumentace je třeba předložit alespoň smlouvu o nájmu bytu
uzavřenou mezi obcí a novým nájemníkem.
7.Čerpání úvěru (koupě, výstavba/rekonstrukce)[^]
7.1.Obecná pravidla
V případě rozdílu mezi výší úvěru a celkovou investicí do nemovitosti musí být vlastní zdroje hrazeny
jako první před čerpáním úvěru. Výjimkou jsou pravidla čerpání úvěru na výstavbu/rekonstrukci.
Při čerpání hypotečního úvěru, který je kombinací refinancování s jinými účely, je první čerpání
vždy úhrada refinancovaného úvěru. Podmínkou dalšího čerpání je doložení splacení
refinancovaného úvěru.
Klient musí úvěr zcela vyčerpat během sjednaného období čerpání, které však nesmí být delší než
první sjednané období platnosti fixní úrokové sazby a současně nesmí přesáhnout maximální
dobu čerpání uvedenou v parametrech jednotlivých produktů – viz 11. Parametry nabízených
produktů.
Hypoteční úvěr nesmí být čerpán na běžný účet klienta.
Výjimky z výše uvedeného pravidla:
•
u účelu úvěru na zpětné proplacení vlastních finančních prostředků (jedná se o prokazatelně
investované prostředky do nemovitosti pro vlastní bydlení, přičemž od okamžiku jejich zaplacení
do dne předložení kompletní žádosti o úvěr nesmí uběhnout 2 roky),
•
u hypotečního úvěru neúčelového (úvěr je čerpán podle dispozic klienta),
•
u účelu úvěru výstavba/rekonstrukce nemovitosti,
•
u všech účelových úvěrů (s výjimkou účelu výstavba/rekonstrukce) v případě, kdy klient účelově
nedočerpá celý objem úvěru a zbylá částka činí max. 5% objemu úvěru (max. 100.000 CZK).
6.1.1.Pravidla pro dočerpání částek nevyčerpaných na účel sjednaný ve smlouvě o úvěru
•
Částka do 5% výše úvěru, max. 100.000 CZK (s výjimkou účelu výstavba/rekonstrukce)
o
o
o
neúčelové dočerpání - převod na účet klienta;
bez kompenzačního poplatku;
bez poplatku za dodatek (za změnu splátkového plánu).
POZOR: O tuto částku nelze předem navyšovat úvěr. Neúčelově lze dočerpat úvěr v případě, kdy
až po schválení úvěru vznikne rozdíl mezi výší úvěru a finanční potřebou klienta k realizaci jeho
záměru.
•
Částka nad 5% výše úvěru (s výjimkou účelu výstavba/rekonstrukce) s fixní sazbou
o
o
•
s kompenzačním poplatek, viz kap. 9.2.5.;
Jakákoliv výše úvěru s variabilní sazbou
o
o
o
rozčerpaný úvěr s poplatkem za dodatek (za změnu splátkového plánu);
nerozčerpaný úvěr bez dodatku (tj. nečerpaný úvěru).
POZOR: O tuto částku nelze předem navyšovat úvěr. Neúčelově lze dočerpat úvěr v případě, kdy
až po schválení úvěru vznikne rozdíl mezi výší úvěru a finanční potřebou klienta k realizaci jeho
záměru.
•
Částka do 20% výše úvěru s účelem výstavba/rekonstrukce
- 31 –
o
o
•
s poplatkem za dodatek (za změnu splátkového plánu).
Částka nad 20% výše úvěru s účelem výstavba/rekonstrukce s kompenzačním poplatkem
o
o
kompenzačním poplatek, viz kap. 9.2.5.;
V případě snížení anuity (a zachování splatnosti úvěru) zasílá RLA přímo klientovi Oznámení o výši
splátky. Dodatek připravuje RLA pro zajištění podpisu na pobočce pouze v případě zkrácení splatnosti
úvěru při zachování výše anuity. (musí být klientem vyznačeno na žádosti o změnu).
7.2.Varianty čerpání
Podmínkou pro umožnění čerpání hypotečního úvěru je kromě dalších dokumentů uvedených ve
smlouvě o úvěru předložení:
Čerpání na základě zapsaného zástavního práva
•
aktuální výpis z KN se zapsaným zástavním právem (bez zástavní smlouvy);
Čerpání na základě návrhu na vklad zástavního práva
•
kopie návrhu na vklad zástavního práva k zastavované nemovitosti opatřená razítkem
podatelny příslušného katastrálního úřadu potvrzující jeho převzetí. Na kopii návrhu na vklad je
uvedeno číslo jednací přidělené příslušným katastrálním úřadem;
•
aktuální výpis z KN, na němž je vyznačena plomba dokládající podání tohoto návrhu na vklad.
7.3.Pravidla pro stanovení doby čerpání
a)
Maximální doba čerpání úvěru s jednorázovým čerpáním je (-) 12 měsíců. V případě postupného
čerpání a jednorázového čerpání na koupi z developerského projektu je maximální doba 24
měsíců.
b)
Délka platnosti úrokové sazby musí být alespoň o 12 měsíců delší než doba čerpání. V případě
jednoleté fixace pak může doba čerpání činit max. 6 měsíců.
c)
Doba čerpání vstupuje do celkové splatnosti úvěru. Součet aktuálního věku klienta, celkové doby
čerpání+1 měsíc splácení pouze úroků a splatnosti úvěru (-) by standardně neměl v době
předpokládané poslední anuitní splátky překročit maximální povolený věk klienta ( 67, resp. 70
let). V případě překročení věkové hranice 67, resp. 70 let v době splatnosti bude případ
posuzován individuálně.
Například: aktuální věk klienta 42 let, doba čerpání 2 roky => max. splatnost úvěru = 67 let – 44 let
= 23 let nebo 70 let - 44 let = 26 let.
(-)
7.4.Pravidla pro povolení výjimky prodloužení čerpání nad max. lhůtu (24 měsíců)
Úvěry s účelem koupě nemovitosti z developerského projektu:
Nerozčerpaný úvěr nebo úvěr rozčerpaný v jakékoli výši, pokud je rozestavěnost do 35%:
•
prodloužení čerpání se nepovoluje.
Výjimkou jsou úvěry, zajištěné jinou než financovanou nemovitostí – zde se řeší individuálně
podle hodnoty a kvality této zastavené nemovitosti.
Rozčerpané úvěry s rozestavěností 35% a více:
- 32 –
•
může být povoleno prodloužení čerpání o 6 měsíců, a pokud se za tuto dobu zvýší rozestavěnost
min. o dalších 30%, může být čerpání prodlouženo o dalších 6 měsíců;
•
nebude-li podmínka navýšení rozestavěnosti splněna:
posouzení bonity klienta - požadavek na přistoupení dalšího klienta k závazku;
požadavek na dozajištění další nemovitostí;
kontrola developera
u projektů financovaných naší bankou posouzení ekonomické situace developera, resp.
projektu, tj. zejména:
o jak je plněn časový harmonogram,
o nejsou-li překročené náklady podle původního budgetu (cost overrun),
o jaký je stav předprodeje,
o příp. jestli nejsou známé nějaké problémy.
Úvěry na individuální projekty výstavby (nedeveloperské)
Prodloužení čerpání může být povoleno o max. 6 měsíců, další postup individuálně (klient musí žádost
zdůvodnit, případně dokladovat důvod žádosti o prodloužení čerpání)
7.5.Čerpání s využitím jistotního účtu, advokátní či notářské úschovy
Banka může Klientovi povolit čerpání úvěru prostřednictvím:
•
jistotního účtu (zřízeného u UCB CZ)
•
advokátní či notářské úschovy
•
účtu realitní kanceláře
Takovýto způsob čerpání musí být sjednán v kupní smlouvě, resp. smlouvě o budoucí kupní smlouvě
(s výjimkou čerpání na jistotní účet u UCB CZ).
Na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě může být úvěr čerpán s využitím jistotního účtu,
advokátní či notářské úschovy. Výjimkou je koupě nemovitosti z developerského projektu, kde
může úvěr čerpán přímo na účet prodávajícího.
Čerpá-li klient úvěr na účet realitní kanceláře, lze povolit čerpání úvěru až po uzavření kupní
smlouvy (nikoli na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě).
Jedná-li se o čerpání přes jistotní účet, musí být Dohoda o jistotním účtu vždy uzavřena jako
trojstranná (prodávající, kupující, banka). Splnění podmínek pro čerpání z jistotního účtu kontroluje
příslušný úvěrový specialista. Následný převod prostředků zajišťuje pobočka. Bez kontroly
provedené úvěrovým specialistou není bankéř oprávněn provést převod prostředků z jistotného účtu.
Hradí-li klient část kupní ceny z vlastních zdrojů do advokátní či notářské úschovy, může být druhá
část kupní ceny hrazená z úvěru vyčerpána přímo na účet prodávajícího. Mělo by se však jednat jen
o takové případy, kdy jsou již příslušné kupní smlouvy mezi prodávajícím, kupujícím, eventuelně
schovatelem podepsány. V opačném případě je třeba klienta poučit, že bezpečnější pro všechny
účastníky transakce je složení celé kupní ceny do úschovy a převedení na účet prodávajícího až po
provedení vkladu zástavního a vlastnického práva.
7.6.Koupě
Úvěry na koupi od fyzické osoby mohou být čerpány na základě
•
uzavřené kupní smlouvy podané na příslušné katastrální úřad přímo na účet prodávajícího;
•
smlouvy o smlouvě budoucí kupní při využití jistotního účtu či advokátní/notářské úschovy.
Úvěr na koupi z developerského projektu může být čerpán na základě
•
uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní přímo na účet developera.
- 33 –
Je-li předmětem koupě nemovitost zatížená zástavním právem zajišťujícím úvěr prodávajícího, musí
být tento úvěr splácen přímo na účet věřitele/banky. Žadatel dokládá pro schválení úvěru zůstatek
tohoto úvěru obdobně, jako při účelu refinancování viz 6.5. Refinancování, tj. věřitelem vystavené
vyčíslení zůstatku ke dni provedení splátky a prohlášení o podmínkách výmazu zástavního práva.
Způsob čerpání je stanoven v závislosti na podmínkách uvedených v kupní smlouvě/smlouvě
o smlouvě budoucí kupní (SoSBK).
Kupní cena musí být hrazena vždy v souladu s kupní smlouvou, resp. smlouvou o budoucí kupní
smlouvě, tj. na bankovní účet prodávajícího, resp. na jistotní účet nebo do notářské/advokátní
úschovy. Na účet realitní kanceláře možno hradit kupní cenu v souladu s podepsanou kupní smlouvou
(nikoli SoSBK).
Koupě nemovitosti z developerského projektu
Čerpání hypotečního úvěru může být umožněno i v průběhu výstavby jednotky (resp. celé
budovy) v rámci developerského projektu.
Postupné čerpání úvěru je umožněno na základě uzavřené smlouvy o budoucí smlouvě kupní – jedná
se o zálohovou úhradu kupní ceny jednotky před dokončením a před převodem vlastnictví ke
konkrétní jednotce. Účelem hypotečního úvěru i při tomto způsobu financování je koupě nemovitosti.
Klient je povinen prokázat naplnění účelu úvěru, tj. předložit platně uzavřenou kupní smlouvu
a současně návrh na vklad vlastnického práva k dané bytové jednotce do Katastru nemovitostí, a to
nejpozději před posledním čerpáním úvěru nebo jako povinnost do šesti měsíců ode dne prvního
čerpání úvěru.
Pravidla pro čerpání úvěru na koupi bytové jednotky z developerského projektu:
a)
Developerský projekt je bankou financován
Pokud je podle SoSBK úhrada záloh na kupní cenu sjednána ve prospěch jistotního nebo vázaného
účtu u Banky pak čerpání hypotečního úvěru na koupi bytové jednotky probíhá pouze podle SoSBK, tj.
ZoSV nejsou pro čerpání vyžadovány.
Při poskytnutí hypotečního úvěru je zpracováváno hromadné ocenění nemovitostí. Všechna ocenění
jsou uložena na sdíleném disku.
b)
Developerský projekt není Bankou financován, ale je Bankou oceněn
Úhrada záloh probíhá rovněž na základě SoSBK. Není-li developerský projekt financován Bankou,
pak jsou pro čerpání dokládány ZoSV. Hromadné ocenění projektu a všechny ZoSV jsou vystaveny na
sdíleném disku.
V rámci zpracování hromadného ocenění posoudí interní odhadce strukturu plateb záloh na kupní
cenu v návrhu SoSBK a v rámci ocenění uvede výsledek posouzení. Zadavatel hromadného ocenění
zajistí i případnou úpravu návrhu SoSBK podle připomínek odhadce.
Vyhotovení hromadného interního ocenění projektu, stejně jako vyhotovení průběžných ZoSV,
zajišťuje odpovědný pracovník odb. Majordomus. V Produktovém katalogu Hypoteční úvěry pro FON
(záložka HÚ z develop. projektů) naleznete seznam Bankou oceněných projektů, informace
o zvýhodněných podmínkách pro vybrané projekty a dále informace o podmínkách čerpání
a podkladech k těmto projektům. Taktéž je zde uvedena kontaktní osoba zajišťující výše uvedené
podklady.
c)
Developerský projekt není financován Bankou, pro projekt není zpracováno hromadné ocenění –
do výše aktuální tržní hodnoty
U individuálně oceňovaných bytových jednotek v rámci developerských projektů nefinancovaných
Bankou probíhá čerpání hypotečního úvěru na koupi bytové jednotky vždy maximálně do výše
aktuální tržní hodnoty financované bytové jednotky. Je nutno prokázat stupeň rozestavěnosti Zprávou
o stavu výstavby zpracovanou externím odhadcem.
- 34 –
7.7.Výstavba/rekonstrukce
Čerpání úvěru na výstavbu/rekonstrukci:
•
Čerpání vždy bez dokládání faktur - úvěr je čerpán na účet klienta uvedený ve smlouvě o úvěru
a určený pro splácení úvěru.
•
Čerpání úvěru se řídí produktovým LTV, tj. čerpáme vždy do 80 / 85 / 90 / 100 % (hranice LTV
stanovené produktem). Výjimkou jsou úvěry s jednorázově placeným pojištěním CARDIF
hrazeným navýšením úvěru – v tomto případě se limit produktového LTV navyšuje o CARDIF
(pozor – úvěr navýšený o CARDIF nesmí přesáhnout 100 % LTV).
•
Jednorázová platba úvěrového pojištění CARDIF je vždy součástí 1. části čerpání (tzv.
1. „tranše“).
Čerpáme vždy částku vypočtenou podle vzorce:
1.
zastavená = financovaná nemovitost
)
produktové LTV x aktuální tržní hodnota zastavených nemovitostí* – již vyčerpaná část úvěru
*) rozestavěná stavba a související pozemky; před zápisem rozestavěné stavby pouze zastavené
pozemky
Musí být zpracován odhad hodnoty financované nemovitosti. Zpráva o stavu výstavby pro
postupné čerpání musí vždy obsahovat kromě aktuálního procenta rozestavěnosti také aktuální
hodnotu financované nemovitosti.
Příklad:
- produktové LTV 85%
- aktuální tržní hodnota rozestavěné nemovitosti 1.000 000 CZK
- z HÚ již vyčerpáno 200 000 CZK
- aktuálně je možné vyčerpat: 85%*1.000 000 CZK – 200 000 CZK= 650 000 CZK
- pro čerpání překračující kumulovanou výši 850 000 CZK klient musí doložit novou ZoSV.
2.
zastavená = financovaná + jiná nemovitost (odlišná od financované)
)
produktové LTV x (aktuální tržní hodnota zastavených financovaných nemovitostí* + aktuální tržní
hodnota další nemovitosti) – již vyčerpaná část úvěru
*) rozestavěná stavba a související pozemky; před zápisem rozestavěné stavby pouze zastavené
pozemky
Musí být zpracován odhad hodnoty financované i zastavené nemovitosti. Zpráva o stavu
výstavby financované nemovitosti pro postupné čerpání musí vždy obsahovat kromě aktuálního
procenta rozestavěnosti také aktuální hodnotu financované nemovitosti.
Pro každé další čerpání je po Klientovi požadováno předložení Zprávy o stavu výstavby
vyhotovené externím odhadcem.
Příklad:
- aktuální tržní hodnota rozestavěné nemovitosti 500 000 CZK
- tržní hodnota jiné nemovitosti 2.000.000 CZK
- z HÚ již vyčerpáno 200 000 CZK
- aktuálně je možné vyčerpat: 85%*2.500 000 – 200 000 = 1.925 000 CZK
- pro čerpání překračující kumulovanou výši 2.125 000 CZK klient musí doložit novou ZoSV.
3.
zastavená = jiná nemovitost (odlišná od financované)
produktové LTV x aktuální tržní hodnota jiné nemovitosti – již vyčerpaná část úvěru
Musí být zpracován odhad hodnoty financované i zastavené nemovitosti. Zpráva o stavu
výstavby financované nemovitosti pro postupné čerpání musí vždy obsahovat aktuální procento
- 35 –
rozestavěnosti. Ocenění financované nemovitosti (odlišné od zastavené) nemusí být zpracováno
pro úvěry do 500 tis. CZK.
Příklad:
- HÚ 500 000 CZK
- skutečné LTV 25%
- úvěr je možné vyčerpat najednou: 85%*2.000 000 = 1.700 000 CZK > 500 000 CZK
Příklad:
- výše úvěru 1.000.000 CZK
- skutečné LTV 50%
- je možné vyčerpat: 85%*2.000 000 = 1.700 000 CZK, výše úvěru je však 1.000.000 CZK
- klient může vyčerpat pouze 500.000 CZK a poté předložit novou ZoSV s rozestavěností min.
50%
•
Čerpání úvěru může být ve smlouvě o úvěru rozděleno do maximálně 3 částí (tzv. tranší), pro
které jsou stanoveny odlišné podmínky čerpání, a 4. části, kterou je zádržné. Minimální částka
jednotlivého čerpání je 50 tis. Kč s výjimkou zádržného.
Pokud umožňuje hodnota zastavené nemovitosti vyčerpat úvěr najednou, pak je Zpráva o stavu
výstavby požadována vždy po vyčerpání cca 50% části úvěru určeného na výstavbu/rekonstrukci
v některém z těchto případů:
LTV vyšší než 30%;
úvěr vyšší než 500 tis. CZK;
LTV nižší než 30% a současně část úvěru určeného na výstavbu/rekonstrukci vyšší než 500
tis. CZK.
DALŠÍ PŘÍKLADY ČERPÁNÍ ÚVĚRU NA VÝSTAVBU
Zádržné – poslední čerpání
Zádržné je vázáno na prokázání rozestavěnosti min. 95% nebo na předložení dokladu prokazujícího,
že je klient oprávněn dokončenou stavbu užívat (Souhlas s užíváním stavby/Kolaudační souhlas –
vystavené příslušným úřadem). Současně musí být dodrženo smlouvou stanovené LTV z aktuální
hodnoty nemovitosti (hodnoty rozestavěné stavby). Tyto podmínky musí být splněny i v případě, že
klient nemá zájem o dočerpání úvěru.
Výše zádržného:
- úvěry do 85% LTV, včetně
5% z výše úvěru
- úvěry nad 85% LTV
10% z výše úvěru
- úvěry na rekonstrukci nemovitosti do 500 tis. Kč včetně
- bez zádržného
Banka má možnost vyžádat si Zprávu o stavu výstavby i mimo výše uvedená pravidla.
Klient může úvěr i nedočerpat – viz kap. 7.1.1.
7.8.Refinancování
a) Refinancování úvěrů od GE Money Bank, a.s.
Vzhledem k tomu, že GEMB není ochotna vystavit klientovi standardní vyčíslení zůstatku úvěru
ke stanovenému datu, byl připraven náhradní postup pro výpočet částky potřebné ke splacení
veškerých pohledávek GEMB za klientem, který žádá o přefinancování úvěru do naší banky:
Klient GEMB má k dispozici a může tedy předložit Smlouvu o úvěru a Splátkový plán. Ze Smlouvy o
úvěru je třeba zjistit, zda je klient povinen uhradit poplatek za předčasné splacení úvěru (5% z částky
jistiny).
- 36 –
Pro každý úvěr od GEMB je třeba provést samostatný výpočet. Výstup z Kalkulačky uložit
naskenovaný do DMS a odkaz zaslat spolu s Průvodním listem při čerpání úvěru na RLA. Dojde-li
k čerpání k pozdějšímu datu (max. o 1 měsíc), než ke kterému byl proveden výpočet, bude rozdíl
převeden na účet klienta určený ke splácení úvěru v UCB.
8.Změny smluvních podmínek[^]
Žádost klienta o změnu smluvních podmínek musí být klientem vždy zdůvodněna a podepsána
alespoň jedním ze spoludlužníků. Dodatek k úvěrové smlouvě podepisují všichni spoludlužníci.
Většina změn smluvních podmínek standardně podléhá schvalovací proceduře – pro schválení je
oprávněna úvěrová autorita, která schválila původní úvěr, není-li uvedeno jinak.
8.1.Příklady změn v úvěrovém vztahu
8.1.1.Změny na straně dlužníka
Změna dlužníka - převzetí závazku
Nový dlužník přebírá závazek z úvěru na místo původního dlužníka. Se stávajícím a novým klientem
se uzavírá Dodatek k úvěrové smlouvě.
Změna dlužníka – přistoupení k závazku
Nový dlužník přistupuje k závazku vedle původního dlužníka. O přistoupení k závazku se uzavírá
Dodatek k úvěrové smlouvě.
Změna dlužníka – vyvázání ze závazku
Z původních několika dlužníků některý/někteří z nich ze závazku vystupují. O vyvázání ze závazku se
uzavírá Dohoda o vyvázání spoludlužníka.
Všichni klienti, kteří po změně budou zavázaní z úvěru, musí doložit svoje aktuální příjmy standardním
způsobem.
Banka vždy inkasuje poplatek za dodatek podle aktuálního Sazebníku odměn za poskytování
bankovních služeb.
8.1.2.Úmrtí dlužníka
V případě úmrtí dlužníka je pohledávka z titulu úvěru pohledávkou, kterou je třeba přihlásit do
dědického řízení s výjimkou případů, kdy je úvěr pojištěn pro případ úmrtí dlužníka nebo zajištěn
životním pojištěním a pohledávka bude zaplacena z pojištění.
Úmrtí jednoho ze spoludlužníků
V případě, kdy zemře jeden ze spoludlužníků zavázaných společně a nerozdílně ze smlouvy o úvěru,
jsou ostatní spoludlužníci povinni plnit povinnosti vyplývající ze smlouvy.
Důsledkem úmrtí dlužníka je skutečnost, že na místo zemřelého dlužníka vstoupí do závazku jeho
dědici. S ohledem na tuto skutečnost může vzniknout požadavek na změnu osoby splácející úvěr.
Úmrtí jediného dlužníka
a) Úvěr jediného dlužníka byl dozajištěn životním nebo úvěrovým pojištěním
Pojišťovna v tomto případě plní do výše zůstatku jistiny ke dni pojistné události, tj. ke dni úmrtí
dlužníka. Může se však stát, že smrt nastala v důsledku nemoci, která je uvedena v pojistné smlouvě
ve výlukách, event. plnění z pojistné smlouvy zabrání nesplnění jiných smluvních podmínek ze strany
pojistníka. Prověření ze strany pojišťovny může trvat cca 2-4 měsíce.
Po tuto dobu je u tohoto úvěru zastaveno sankční úročení a upomínkování, stejně jako inkaso
poplatku za správu úvěru.
- 37 –
Po výplatě pojistného plnění (zůstatku jistiny ke dni úmrtí dlužníka) je úvěr splacen. Pokud vznikne po
úhradě ze strany pojišťovny přeplatek, musí být převeden ve prospěch dědiců, byl-li úvěr po úmrtí
splácen k tíži účtu zůstavitele, resp. ve prospěch osob, které po úmrtí dlužníka úvěr splácely.
Pokud k výplatě pojistného plnění z rozhodnutí pojišťovny nedojde, je úvěr součástí dědického řízení.
Namísto zůstavitele/zemřelého dlužníka vstupuje do závazků z úvěru dědic/dědicové ke dni úmrtí
zůstavitele. Platby související s úvěrem jsou zpětně ode dne úmrtí rekonstruovány a s novým
dlužníkem jsou sjednány podmínky splácení úvěru.
b) Úvěr jediného dlužníka nebyl dozajištěn životním ani úvěrovým pojištěním
V tomto případě dědic odpovídá za plnění do výše hodnoty děděním nabytých aktiv.
To znamená, že většinou pokračuje ve splácení úvěru. Dědic dědí závazek ke dni úmrtí zůstavitele.
Projednání dědictví může trvat i několik měsíců. Po tuto dobu jsme oprávněni úvěr standardně úročit,
vč. sankčních úroků v případě neplnění měsíčních splátek. V rámci proklientského přístupu však naše
banka postupuje stejně jako v případě popsaném pod bodem a), tj. je zastaveno sankční úročení
a upomínkování, stejně jako inkaso poplatku za správu úvěru.
Namísto zůstavitele/zemřelého dlužníka vstupuje do závazků z úvěru dědic/dědicové, a to opět ke dni
úmrtí zůstavitele. Platby související s úvěrem jsou zpětně ode dne úmrtí rekonstruovány a s novým
dlužníkem jsou sjednány podmínky splácení úvěru.
8.1.3.Odklad splátek jistiny v průběhu splácení úvěru
Odklad splátek jistiny lze povolit pouze v mimořádné situaci klienta (např. nemoc, ztráta zaměstnání
apod.).
•
Pokud klient požádá o odklad splátek jistiny v průběhu splácení úvěru, je toto možné maximálně
2x za celou dobu trvání úvěru, maximálně vždy na 6 měsíců. Období odkladu splátek jistiny je
součástí celkové doby splatnosti úvěru, tj. o max. 6 splátek se snižuje celkový počet splátek
odpovídající době klientem požadované splatnosti úvěru, pokud klient současně nepožádá
o prodloužení splatnosti úvěru.
•
Při povolení odkladu splátek jistiny je preferováno zachování celkového počtu splátek (konečné
splatnosti úvěru), tj. po uplynutí období odkladu klient pokračuje ve splácení úvěru vyšší anuitní
splátkou.
•
V odůvodněných případech lze při dodržení produktových parametrů povolit i prodloužení
splatnosti úvěru.
•
Odklad splátek jistiny představuje restrukturalizaci úvěru
•
Odklad splátek jistiny znamená po technické stránce snížení měsíční splátky jistiny na 1,- CZK.
9.Cenové parametry hypotečních úvěrů[^]
9.1.Úroková sazba
Aktuální úrokové sazby jsou vyhlašovány bankou vždy první kalendářní den v měsíci. Pro úvěry do
20 mil. CZK resp. 750 tis. EUR úrokové sazby naleznete v tabulce Úrokové sazby pro úvěry. Úroková
sazba je klientovi garantována 14 kalendářních dnů od předání Rezervace úrokové sazby (výstup
Hypokalkulačky). Pokud v této lhůtě klient dodá kompletní žádost o úvěr, tj. včetně všech
požadovaných dokumentů je úroková sazba garantována dalších 30 kalendářních dnů. Do této
lhůty musí být uzavřena úvěrová smlouva. Dojde-li v této lhůtě k poklesu úrokové sazby má klient
nárok na sazbu nižší. V případě překročení dané lhůty je klientovi přidělena aktuální úroková sazba
platná k datu podpisu úvěrové smlouvy.
Úroková sazba může být sjednána jako fixní nebo jako variabilní.
- 38 –
Pravidla fixního období
•
Počátek prvního fixního období počíná běžet dnem podpisu smlouvy o úvěru a končí poslední
den před začátkem dalšího fixního období.
•
Další fixní období je již pravidelné, tj. ode dne první řádné splátky fixního období do dne
předcházejícího dni poslední řádné splátky fixního období.
•
Konec platnosti úrokové sazby musí být nejméně o 12 měsíců delší než doba čerpání. Výjimkou
může být pouze použití 1letého fixu při čerpání do 6 měsíců.
9.1.2.Zásady pro přechod z fixní na variabilní sazbu
Změna fixní úrokové sazby na variabilní úrokovou sazbu je možná pouze ke dni refixu. K jinému
termínu změnu povolit NELZE!! Změnu nelze povolit ani pro hypoteční úvěr FLEXI.
Změna typu sazby na variabilní je možná pokud :
žádný z hypotečních spolu/dlužníků nemá negativní status (bezproblémové splácení)
Pozn.: Přechod z úvěru KOMBI (úvěr s kap. životním pojištěním) s fixní sazbou na stejný typ úvěru
s variabilní sazbou nelze. Je však možné převést úvěr KOMBI s fixní sazbou na úvěr INDIVIDUAL
s variabilní sazbou.
Klient musí Žádost o změnu typu úrokové sazby předložit nejpozději 21 kalendářních dnů před datem
refixu a v souladu s VOP uzavřít dodatek o změně typu úrokové sazby nejpozději 5 kalendářních dnů
před datem refixu. Banka akceptuje, pokud je dodatek uzavřen nejpozději v den refixu. Po datu refixu
již není možné sjednat změnu typu úrokové sazby.
9.1.3.Zásady pro přechod z variabilní na fixní sazbu
Klient je oprávněn kdykoli v průběhu trvání úvěru požádat o změnu úrokové sazby na sazbu fixní
s tím, že tato změna je možná pouze s účinností od nejbližšího dne pravidelné splátky následujícího
po provedení změny typu sazby.
Klient musí Žádost o změnu typu úrokové sazby předložit nejpozději 30 kalendářních dnů před
požadovaným termínem změny a dodatek k úvěrové smlouvě uzavřít nejpozději v den splatnosti
splátky. Nelze sjednávat změnu typu úrokové sazby se zpětnou účinností.
Při přechodu z variabilní sazby na sazbu fixní či opačně je nutno dodržet původní typ úvěru:
Individual-Individual, PLUS-PLUS. Pro úvěr FLEXI s fixní sazbou je možný přechod na úvěr Individual
s variabilní sazbou. HÚ KOMBI může být převeden na HÚ Individual (s fixní nebo variabilní sazbou
nebo na HÚ FLEXI s fixní sazbou.
9.2.Poplatky
Poplatky z hypotečních úvěrů se řídí platným Sazebníkem odměn za poskytování bankovních služeb
klientům retailového bankovnictví.
Všechny poplatky jsou účtovány v měně úvěru. Poplatky v cizí měně musí být ve smlouvě o úvěru
sjednány částkou nikoli odkazem na Sazebník.
9.2.1.Poplatek za poskytnutí úvěru
Jednorázový poplatek - inkasuje se po podpisu smlouvy o úvěru, nejpozději při prvním čerpání úvěru.
9.2.2.Poplatek za správu a vedení úvěru
Pravidelný poplatek za správu úvěrového účtu – účtuje se měsíčně k ultimu měsíce.
9.2.3.Poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavního práva
Jednorázový poplatek – inkasuje se při prvním čerpání na návrh na vklad, a to jen 1x bez ohledu na
počet návrhů na vklad.
- 39 –
9.2.4.Poplatek za administraci státního příspěvku k hypotečnímu úvěru
Pravidelný poplatek – inkasuje se měsíčně k ultimu měsíce v případě, že je k úvěru podepsána
smlouva o státním příspěvku.
9.2.5.Kompenzační poplatky
Je-li inkasován Kompenzační poplatek, není inkasován poplatek za změnu smluvních podmínek.
Kompenzační poplatek za nedodržení smluvního plánu čerpání úvěru
Prodloužení celkem o max. 6 měsíců za celou dobu čerpání úvěru
•
kompenzační poplatek se nepočítá;
•
poplatek za změnu smluvních podmínek se účtuje.
Maximální doba čerpání úvěru nesmí přesáhnout max. dobu čerpání pro daný produkt.
Prodloužení doby čerpání o více než 6 měsíců oproti původní době čerpání stanovené ve smlouvě
•
kompenzační poplatek (ve výši podle Sazebníku) se počítá z částky, u které se prodlužuje
čerpání za každý započatý měsíc, o který se čerpání prodlužuje;
•
poplatek za změnu smluvních podmínek se neúčtuje.
Kompenzační poplatek za mimořádnou splátku
Výše poplatku je uvedena v Sazebníku
Kompenzační poplatek za nedočerpání úvěru
Zásady pro uplatnění kompenzačního poplatku za nedočerpání úvěru – kap. 7.1.1.
Výše poplatku je uvedena v Sazebníku.
Diskont sazba pro úvěry v CZK je zveřejňována na webových stránkách České národní banky
Diskont sazba pro úvěry v EUR je zveřejňována na webových stránkách Evropské centrální
banky (sazba Deposit facility)
Diskont sazba pro úvěry v USD je zveřejňována na webových stránkách centrální banky USA
(sazba Fed Funds Target).
U neúčelového úvěru a nerezidenčních úvěru na financování rekreačního objektu ≤ 1.880 tis. CZK činí
kompenzační poplatek max. 1% z částky mimořádné splátky, přesahuje- li doba mezi mimořádnou
splátkou a sjednaným koncem splatnosti úvěru 1 rok, resp. 0,5%, pokud tato doba činí méně než
1 rok.
Vzniká-li bance právo na úhradu kompenzačního poplatku z předčasně splaceného úvěru a k tomuto
splacení dochází z jiného úvěru poskytnutého naší bankou, je třeba do žádosti o výpočet nákladů na
zdroje tuto informaci uvést.
9.2.6.Poplatek za mimořádnou splátku a nedočerpání úvěru s variabilní úrokovou sazbou
Poplatek za mimořádnou splátku u úvěru s variabilní úrokovou sazbou činí 1% z výše mimořádné
splátky – viz Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb.
Poplatek za nedočerpání u úvěru s variabilní úrokovou sazbou se neúčtují.
- 40 –
9.2.7.Poplatky za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta
Poplatek za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta - při změně splátkového plánu – se
inkasuje v případě, kdy
•
dochází ke změně výše anuitní splátky nebo délky splatnosti úvěru (také změna typu úrokové
sazby);
•
dochází ke změně mimo refix;
•
neúčtuje se kompenzační poplatek.
Poplatek za změnu smluvních podmínek z podnětu klienta – ostatní změny podmínek – se inkasuje
v případech sjednání jiných změn v úvěrovém vztahu, při kterých nedochází ke změně splátkového
plánu.
Procesování schválení výjimky
Požaduje-li zpracovatel schválení dodatečné výjimky je třeba procesovat prostřednictvím DWF, a to:
u již schváleného úvěru, ke kterému však dosud nebyla podepsána smlouva o úvěru - jako
přeschválení úvěru, byla-li již smlouva o úvěru uzavřena - jako změnu smluvních podmínek
11.Parametry nabízených produktů[^]
11.1.Hypoteční úvěry rezidenční
Hypotéka INDIVIDUAL/ PLUS/ FLEXI
Specifické podmínky uvedeny v kapitole 11.2.
Účelový úvěr určený k financování nemovitostí na území ČR:
sloužících k bydlení (žadatele, spolužadatele nebo osoby blízké), včetně věcí
•
tvořících jednotný funkční celek s objektem bydlení a včetně příslušenství
(např. garáž, studna, hospodářské stavení apod.), pozemek určený
k výstavbě RD.
Charakteristika
•
rekreační objekt (chata/chalupa) - objekt způsobilý k trvalému bydlení, který
je svým provedením, dispozičním řešením, velikostí a standardem vybavení
vhodný pro trvalé užívání. Musí se nacházet v poloze vhodné pro trvalé
bydlení, přičemž ale v daném místě nelze na základě podmínek územního
plánování rodinný dům postavit.
Produkt
CZK, EUR, USD
Měna
Úvěr v cizí měně je možné poskytnout pouze v případě, že žadatel má v této
měně příjmy.
Úvěr v cizí měně nelze poskytnout jako FLEXI.
Úroková sazba
Období fixní
úrokové sazby
Věk žadatele
Fixní
Variabilní (nelze pro FLEXI
1 – 20 let (pouze celé roky)
Věk minimálně 18 let (ke dni podání žádosti o úvěr) (-)
V případě překročení věkové hranice 67, resp. 70 let v době splatnosti bude
případ posuzován individuálně a rozhodován v RUM.
- 41 –
Standardně je možné akceptovat věk do 70 let (tj. k předpokládanému dni
splatnosti neoslaví (-)oslavit 70. narozeniny), pokud klient uzavře rizikovou životní
pojistku s pojistnou částkou min. ve výši úvěru nebo úvěrové pojištění CARDIF
vč. jednorázového pojištění CARDIF s podmínkou následného
prodloužení/změny pojištění po 5 letech
Tato pravidla jsou povinná pro všechny spolužadatele, jejichž příjmy jsou
zahrnuty do hodnocení bonity.
Minimum: 1 rok
Maximum:
Doba
splatnosti
max. 30 let – Standardní klient
max. 25 let – Nestandardní klient
max. 20 let (pro DR > 70%) resp. 30 let (pro DR ≤ 70%) – HÚ na investice do
bytů v nerevitalizovaných panelových domech
Výše úvěru
Debt ratio
Minimum: 200.000,- CZK
Maximum: není omezena, závisí na LTV a finanční situaci klienta
max. 80% úvěry s LTV ≤ 85%
max. 70% úvěry s LTV > 85%
100% - Standardní klient
80% - občan SR a Nestandardní klient
85% - úvěr na výstavbu, kde financovanou nemovitostí je montovaná stavba
LTV
Maximální
úvěrový limit
Pro HÚ s LTV > 85% debt ratio max. 70% + výsledek scoringu podle NPR White
nebo Grey + vyšší riziková marže.
Pro panelové byty platí tato pravidla:
Byty v revitalizovaných panelových domech:
– max. LTV 100% a max. splatnost 30 let
Byty v panelových domech, které nesplňují kritéria plně revitalizovaného domu:
–
max. LTV 80% a max. splatnost 20 let resp. 21-30 let při standardním debt
ratiu 80% sníženém o 10%
Nemovitost určená k bydlení: rodinný dům, bytová jednotka, domy s byty, příp.
nebytovými prostory, pozemek určený ke stavbě rodinného domu,
Financovaná /
zastavená
nemovitost
Max. 4 bytové jednotky určené k bydlení spolu/žadatele o úvěr nebo osoby blízké
a s méně než 50% podílem plochy nebytových prostor.
Jako dozajištění - rekreační objekt (chaty, chalupy k individuální rekreaci).
Zastavená nemovitost musí být dokončená, tj. „zkolaudovaná“ nebo rozestavěná
min. z 95% (není-li účelem úvěru její výstavba nebo rekonstrukce).
Jednorázové:
- doba čerpání maximálně (-) 12 měsíců;
Čerpání
Postupné - doba čerpání maximálně 24 měsíců;
- je-li jedním z účelů úvěru refinancování, tj. splacení existujícího úvěru/půjčky,
maximální doba čerpání části úvěru na refinancování nesmí přesáhnout lhůtu
12 měsíců.
Splácení
Anuitní
•
po podpisu smlouvy klient platí pouze poplatek za vedení běžného účtu,
- 42 –
pokud je uzavřen
Běžný účet
•
po dobu kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky + poplatek
za vedení úvěrového účtu
•
po vyčerpání platí klient následující prvního 25. po dočerpání ještě úrok a
až od druhého 25. následujícího po datu dočerpání začíná platit anuitní
splátku.
příklad:
klient dočerpal 1.7.2011, 25.7. platí ještě úrok, 25.8. anuitní splátku
26.7.2011, 25.8. platí ještě úrok, 25.9. anuitní splátku
Povinný
TWIN - Hypoteční úvěr s doplňkovým úvěrem
Prodáváme jako jeden produkt – Hypoteční úvěr TWIN
Technické nastavení: 2 úvěry -> hlavní (účelový) + doplňkový (neúčelový) a ke každému samostatná
úvěrová smlouva, pro oba úvěry společná zástavní smlouva.
Produkt
Hypotéka TWIN
Hlavní úvěr - účelový úvěr určený k financování nemovitostí na území ČR:
•
sloužících k bydlení (žadatele, spolužadatele nebo osoby blízké), včetně
věcí tvořících jednotný funkční celek s objektem bydlení a včetně
příslušenství (např. garáž, studna, hospodářské stavení apod.), pozemek
určený k výstavbě RD.
•
rekreační objekt (chata/chalupa) - objekt způsobilý k trvalému bydlení,
který je svým provedením, dispozičním řešením, velikostí a standardem
vybavení vhodný pro trvalé užívání. Musí se nacházet v poloze vhodné pro
trvalé bydlení, přičemž ale v daném místě nelze na základě podmínek
územního plánování rodinný dům postavit.
Charakteristika
Doplňkový úvěr - je možno čerpat
•
neúčelově na účet klienta nebo
•
na refinancování splátkových úvěrových produktů, které není možné
refinancovat účelovým hypotečním úvěrem (nikoli kontokorent a kreditní
karta).
Podmínkou čerpání refinancování splátkových úvěrů je předložení souhlasu
s předčasným splacením úvěru (pokud to nevyplývá ze smlouvy o úvěru) a
vyčíslení aktuálního zůstatku úvěru.
Splacení a zrušení úvěrových produktů bude kontrolováno v rámci review
(kontrolní dotaz do úvěrových registrů). Nedošlo-li ke zrušení refinancovaného
produktu, aplikována sankce: navýšení sazby nebo zesplatnění úvěru (porušení
podmínek smlouvy – čl. 39.1m; sankce čl. 40.1 VOP).
Bude-li v úvěrové smlouvě sjednáno vyčerpání úvěru přímo na účet původního
věřitele, do výdajů se splátka takto refinancovaného úvěru/půjčky nezahrnuje.
CZK, EUR, USD
Měna
Oba úvěry musí být poskytnuty ve stejně měně.
měně příjmy.
Úroková sazba
•
Fixní
•
Variabilní
Pro oba úvěry musí být sjednán stejný typ i výše úrokové sazby.
- 43 –
Období fixní
úrokové sazby
Podmínky shodné jako pro HÚ INDIVIDUAL:
(-)
Věk minimálně 18 let (ke dni podání žádosti o úvěr).
(-).
Věk žadatele
splatnosti neoslaví (-) 70. narozeniny), pokud klient uzavře rizikovou životní
vč.
jednorázového
pojištění
CARDIF
s podmínkou
následného
prodloužení/změny pojištění po 5 letech.
zahrnuty do hodnocení bonity.
Pro oba úvěry stejná:
Minimum: 1 rok
Maximum:
Doba splatnosti
max. 30 let – Standardní klient
max. 20 let (pro DR > 70%) resp. 30 let (pro DR ≤ 70%) – HÚ na investice do
bytů v nerevitalizovaných panelových domech
Hlavní úvěr:
Výše úvěru
Doplňkový úvěr:
Do 500 tis. CZK, max. 20% z částky hlavního (účelového) úvěru
Debt ratio
max. 80% úvěry s LTV ≤ 85%
max. 70% úvěry s LTV > 85%
Parametry shodné jako pro HÚ INDIVIDUAL platí pro celý produkt (součet
částek hlavního a doplňkového úvěru)
100% - Standardní klient
80% - občan SR a Nestandardní klient
85% - úvěr na výstavbu, kde financovanou nemovitostí je montovaná stavba
LTV
Maximální
úvěrový limit
Pro HÚ s LTV > 85% debt ratio max. 70% + výsledek scoringu podle NPR
White nebo Grey + vyšší riziková marže.
Pro panelové byty platí tato pravidla:
Byty v plně revitalizovaných panelových domech:
– max. LTV 100% a max. splatnost 30 let
Byty v panelových domech, které nesplňují kritéria plně revitalizovaného domu:
–
max. LTV 80% a max. splatnost 20 let resp. 21-30 let při standardním debt
ratiu 80% sníženém o 10%
- 44 –
Nemovitost určená k bydlení: rodinný dům, bytová jednotka, domy s byty, příp.
nebytovými prostory, pozemek určený ke stavbě rodinného domu,
Financovaná /
zastavená
nemovitost
Max. 4 bytové jednotky určené k bydlení spolu/žadatele o úvěr nebo osoby
blízké a s méně než 50% podílem plochy nebytových prostor.
Jako dozajištění - rekreační objekt (chaty, chalupy k individuální rekreaci).
Zastavená nemovitost musí být dokončená, tj. „zkolaudovaná“ nebo
rozestavěná min. z 95% (není-li účelem úvěru její výstavba nebo rekonstrukce).
Životní/Úvěrové
pojištění
Sjednáváno vždy pro oba úvěry, pro každý úvěr zvlášť - pro posouzení, zda
pojištění (úvěrové, životní) je povinné, je posuzováno jako jeden úvěr.
Jednorázové:
- doba čerpání maximálně 12 měsíců;
Čerpání
Postupné - doba čerpání maximálně 24 měsíců;
je-li jedním z účelů úvěru refinancování, tj. splacení existujícího úvěru/půjčky,
12 měsíců.
Doba čerpání obou úvěrů může být různá.
Anuitní
•
pokud je uzavřen
•
Splácení
po dobu kdy klient čerpá, platí pouze úroky z vyčerpané částky +
poplatek za vedení úvěrového účtu
Po vyčerpání hlavního úvěru platí klient první následující 25. den v měsíci po
dočerpání ještě úrok a až od druhého 25. dne následujícího po datu dočerpání
začíná platit anuitní splátku.
Příklad:
Datum zahájení splácení doplňkového úvěru je stanoven v úvěrové smlouvě.
Poplatky
Sjednávají se pouze u hlavního úvěru.
Běžný účet
Povinný
Pro doplňkový úvěr platí povinnosti a omezení upravená zákonem č. 145/2010 Sb., viz kap. 11.6.
TWIN – Hypoteční úvěr s doplňkovým úvěrem
Několik příkladů využití a nastavení podmínek čerpání při využití produktu TWIN v kombinaci
s refinancováním úvěru/půjčky, kdy splátky tohoto refinancovaného úvěru nejsou započítány do
výdajů klienta a musí být uhrazeny přímo na účet věřitele (nikoli na účet dlužníka):
1.
Koupě nemovitosti + následné refinancování neúčelového úvěru/leasingu
podmínky čerpání hlavního úvěru (TWIN1) – standardně (hlavní úvěr musí být vyčerpán jako
první, aby bylo možné použít kupovanou nemovitosti jako zajištění úvěru);
podmínky čerpání doplňkového úvěru (TWIN2) - vyčerpání hlavního úvěru (tím je zajištěno,
že jsou splněny podmínky společné pro oba úvěry) + podmínky čerpání stanovené pouze pro
doplňkový úvěr (např. předložení KS vložené do KN)
Prostředky určené na splacení neúčelového úvěru/leasingu jsou čerpány na účet původního
věřitele dle původní úvěrové smlouvy (příp. dle potvrzení původního věřitele) .
- 45 –
2.
Refinancování účelového úvěru + refinancování neúčelového úvěru/leasingu
podmínky čerpání hlavního úvěru (TWIN1) - standardně
podmínky čerpání doplňkového úvěru (TWIN2) - vyčerpání hlavního úvěru + případně
podmínky stanovené pouze pro doplňkový úvěr
3.
Refinancování účelového úvěru + neúčelová částka čerpaná na účet klienta u UCB
podmínky čerpání úvěru hlavního úvěru (TWIN1) - standardně
podmínky čerpání doplňkového úvěru (TWIN2) - vyčerpání hlavního úvěru + podmínky
čerpání stanovené pouze pro doplňkový úvěr
4.
Refinancování hypotečního úvěru, který byl poskytnut jako kombinace účelové
a neúčelové části
Rozdělení částky na hlavní hypoteční úvěr (TWIN1) a doplňkový úvěr (TWIN2):
podle vyčíslení zůstatků účelové a neúčelové části od původní banky,
není-li ve vyčíslení zůstatku úvěru rozdělení uvedeno, zůstatek musí být rozdělen podílem
účelové a neúčelové části na celkové částce úvěru uvedené ve smlouvě.
Pozor, při určování lhůty pro čerpání musí být dodržena lhůta
3 měsíce od podpisu smlouvy o úvěru není-li splátka refinancovaného úvěru započítána do
výdajů klienta;
6 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru je-li splátka refinancovaného úvěru započítána do výdajů
klienta.
11.2.Specifické parametry produktů PLUS, FLEXI
Pozn.: Dále uvedené produkty NELZE použít pro nerezidenční a neúčelový hypoteční úvěr
a NELZE je vzájemně kombinovat.
PLUS - Hypoteční úvěr bez poplatků
Klient nehradí poplatek za poskytnutí úvěru ani poplatek za správu a vedení úvěru; ostatní poplatky
hradí klient podle Sazebníku.
Tento typ úvěru může být poskytnut v případě, kdy si Klient zvolí fixní období delší nebo rovno 3 let
nebo variabilní sazbu a zároveň se smluvně zaváže, že nesplatí úvěr předčasně ve lhůtě kratší než
5 let ode dne uzavření smlouvy o úvěru.
Pokud k předčasnému splacení úvěru v uvedené lhůtě dojde, zavazuje se Klient uhradit na výzvu
Banky poplatek za poskytnutí úvěru, jakož i poplatek za správu úvěru za dobu ode dne uzavření
smlouvy o úvěru do dne splacení úvěru, a to ve výši stanovené Sazebníkem Banky platným k datu
uzavření smlouvy.
Úroková sazba je o 0,3% p.a. vyšší než u hypotéky INDIVIDUAL
Porovnání hypotečního úvěru INDIVIDUAL a PLUS
HÚ
Splatnost
úroková sazba fix. 5 let
úroková sazba variabilní
1.000 000 CZK
25 let
3.29%
2,50%
Srovnání PLUS a INDIVIDUAL
VARIABILNÍ
měs. splátka
FIX.
celkem za 25 let
měs. splátka
celkem za 25 let
HÚ PLUS
4 767
1 430 100
5 194
1 558 200
HÚ INDIVIDUAL
4 610
1 383 100
5 029
1 508 700
HÚ IND. poplatky
62 500
62 500
- 46 –
HÚ IND. celkem
rozdíl PLUS/IND.
1 445 500
1 571 200
- 15 400
- 13 000
Pro úvěry do výše cca. 1mil. CZK je výhodnější HÚ PLUS.
FLEXI - Hypoteční úvěr s možností předčasné splátky v průběhu fixního období bez poplatku
U tohoto úvěru je klient oprávněn kdykoliv předčasně splatit úvěr nebo jeho část. Banka po klientovi
nepožaduje kompenzační poplatek za mimořádnou splátku úvěru podle Sazebníku, a to za
předpokladu, že:
•
mimořádná splátka bude provedena k termínu pravidelné měsíční splátky podle Smlouvy;
•
mimořádná splátka bude provedena max. 4x v jednom kalendářním roce;
Žádost o provedení mimořádné splátky musí obsahovat podpis klienta, datum mimořádné splátky
a výši mimořádné splátky. Tuto žádost předloží klient Bance nejméně 21 kalendářních dní před
požadovaným datem provedení mimořádné splátky. V případě částečné mimořádné splátky klient
v žádosti uvede, zda požaduje zkrátit dobu splatnosti nebo snížení anuitní splátky při zachování doby
splatnosti. V případě neuvedení požadavku tímto způsobem, Banka sníží výši pravidelných
měsíčních anuitních splátek při zachování jejich původního počtu. Poplatek za změnu smluvních
podmínek se nevybírá.
HU FLEXI je možné poskytnout pouze pro tabulkové úvěry v CZK. V případě žádosti o FLEXI pro
netabulkový úvěr musí být úvěr schválen manažerem odboru ALM.
Úroková sazba je vyšší než u hypotéky INDIVIDUAL – obsahuje option spread.
11.3.Hypoteční úvěry nerezidenční
Účelový úvěr určený k financování nemovitostí na území ČR nesloužících
k bydlení žadatele, spolužadatele nebo osoby blízké.
Financovanou nemovitostí může být pouze:
Charakteristika
•
rekreační objekt (chata, chalupa k vlastní individuální rekreaci) kromě
rekreačních objektů; pozemek určený k výstavbě rekreačního objektu.
•
nemovitosti - byty, rodinné domy, domy s byty a případně nebytovými
prostory (podíl plochy nebytových prostor méně než 50%) k pronájmu
CZK, EUR, USD
Měna
Úroková sazba
Období fixní
úrokové sazby
měně příjmy.
Fixní
Variabilní
(-).
Věk žadatele
vč.
jednorázového
pojištění
CARDIF
s podmínkou
následného
prodloužení/změny pojištění po 5 letech.
- 47 –
uvažovány při hodnocení bonity
Minimum: 1 rok
Doba splatnosti
Maximum: max. 30 let – Standardní klient, úvěry na rekreační objekty
(pouze v letech)
max. 15 let – nemovitosti určené k pronájmu
Výše úvěru
Debt ratio
max. 80% úvěry s fixní sazbou
max. 70% úvěry s variabilní sazbou
LTV
Maximální
80%
úvěrový limit
Financovaná /
zastavená
nemovitost
Nemovitost určená k pronájmu (rodinný dům, bytová jednotka, domy s byty,
příp. nebytovými prostory, pozemek určený ke stavbě rodinného domu) s méně
než 50% podílem plochy nebytových prostor
Rekreační objekt (chaty, chalupy k individuální rekreaci); pozemek určený
k výstavbě rekreačního objektu.
Zastavená nemovitost musí být dokončená, tj. „zkolaudovaná“
rozestavěná, min. z 95% (není-li účelem úvěru její výstavba).
nebo
Jednorázové:
- doba čerpání maximálně (-) 12 měsíců;
Čerpání
Postupné - doba čerpání maximálně 24 měsíců
- je-li jedním z účelů úvěru refinancování – splacení existujícího úvěru/půjčky,
(-) 12 měsíců
Anuitní
•
pokud je uzavřen
•
Splácení
Běžný účet
po vyčerpání platí klient následující prvního 25. po dočerpání ještě úrok a až
od druhého 25. následujícího po datu dočerpání začíná platit anuitní splátku.
příklad:
Povinný
- 48 –
11.4.Hypoteční úvěry neúčelový
Neúčelový úvěr - banka nepožaduje prokázání účelu použití poskytnutých
finančních prostředků.
Neúčelový úvěr - je možno čerpat
•
neúčelově na účet klienta nebo
•
na refinancování splátkových úvěrových produktů, které není možné
refinancovat účelovým hypotečním úvěrem (nikoli kontokorent a kreditní
karta).
Charakteristika
Podmínkou čerpání refinancování splátkových úvěrů je předložení souhlasu
s předčasným splacením úvěru (pokud to nevyplývá ze smlouvy o úvěru) a
vyčíslení aktuálního zůstatku úvěru.
Splacení a zrušení úvěrových produktů bude kontrolováno v rámci review
(kontrolní dotaz do úvěrových registrů). Nedošlo-li ke zrušení
refinancovaného produktu, aplikována sankce: navýšení sazby nebo
zesplatnění úvěru (porušení podmínek smlouvy – čl. 39.1m; sankce čl. 40.1
VOP).
Bude-li v úvěrové smlouvě sjednáno vyčerpání úvěru přímo na účet
původního věřitele, do výdajů se splátka takto refinancovaného úvěru/půjčky
nezahrnuje.
CZK, EUR, USD
Měna
Úroková sazba
měně příjmy.
Fixní
Variabilní
Období fixní úrokové
sazby
(-)
Věk žadatele
pojistku s pojistnou částkou min. ve výši úvěru nebo úvěrové pojištění
CARDIF vč. jednorázového pojištění CARDIF s podmínkou následného
prodloužení/změny pojištění po 5 letech
uvažovány při hodnocení bonity
Doba splatnosti
(pouze v letech)
Výše úvěru
Debt ratio
Minimum:
1 rok
Maximum: 15 let pro úvěry do 70% LTV včetně
20 let pro úvěry do 60% LTV včetně
Maximum: 10 mil. CZK, závisí na LTV a finanční situaci klienta
max. 70% pro úvěry s fixní sazbou i variabilní sazbou
- 49 –
70%
LTV
Maximální
Pro úvěry s LTV > 60%: výsledek scoringu podle NPR White nebo Grey +
úvěrový limit
vyšší riziková marže.
Zastavená
nemovitost
Nemovitost určená k bydlení: rodinný dům, bytová jednotka, bytový dům
s max. 4 byty. Rekreační objekt (chaty, chalupy k individuální rekreaci).
Zastavená nemovitost může být i rozestavěná, avšak min. z 95%.
Zastavená nemovitost musí být ve vlastnictví některého ze spolužadatelů.
Jednorázově
Čerpání
Postupně - pouze v případě, je-li poskytován v kombinaci neúčelového užití
a splacení neúčelového úvěru (čerpaného účelově přímo na účet věřitele).
Doba čerpání – maximálně 6 12 měsíců od data podpisu smlouvy o úvěru
Anuitní
•
Splácení
po podpisu smlouvy klient platí pouze poplatek za vedení běžného
účtu, pokud je uzavřen
•
Datum zahájení splácení úvěru je stanoven v úvěrové smlouvě.
Běžný účet
Povinný
V rámci jednoho hypotečního úvěru nelze kombinovat jednotlivé typy úvěru, tj. rezidenční,
nerezidenční a neúčelový hypoteční úvěr.
11.5.PŘEVRATNÁ hypotéka
Parametry hypotečních úvěrů odlišné při použití variabilní úrokové sazby:
Obchodní název
PŘEVRATNÁ hypotéka
Produkty
•
•
•
Rezidenční hypoteční úvěr (INDIVIDUAL, PLUS, TWIN),
Nerezidenční hypoteční úvěr;
Neúčelový hypoteční úvěr
Nelze pro FLEXI a KOMBI !!!
Měna
CZK, EUR
Úroková sazba
Variabilní:
BMR (Base Mortgage Rate), tj. variabilní složka sazby + přirážka, tj. pevná
složka sazby, jejíž výše je sjednaná v úvěrové smlouvě do splatnosti úvěru.
Banka však má právo po 5 letech od podpisu úvěrové smlouvy změnit výši
přirážky podle aktuálních podmínek na trhu.
BMR = Úroková sazba odvozená od 1M PRIBOR/EURIBOR. BMR se
nemění, pokud se PRIBOR/EURIBOR pohybuje v definovaném koridoru (±
0,1).
Přirážka = součet zbývajících složek sazby:
• SRS (Special Refinancing Spread);
• Riziková marže;
• Obchodní marže.
Tyto složky úrokové sazby jsou uvedeny na listě Hypo_úvěry_FLOAT
- 50 –
v Tabulkách úrokových sazeb.
Debt ratio
max. 80%
LTV Maximální
úvěrový limit
100% (vč. případné jednorázové úvěrové CARDIF)
Splácení
Anuitní
Anuitní splátka se změní vždy při změně výše úrokové sazby, tj. pokud tržní
sazba (PRIBOR/EURIBOR) překročí hranice definovaného koridoru. Klient
bude na změnu výše anuity písemně upozorněn.
•
po podpisu smlouvy klient platí pouze poplatek za vedení běžného
účtu, pokud je uzavřen
•
Po vyčerpání účelového úvěru (a hlavního úvěru produktu TWIN) platí
klient první následující 25. den v měsíci po dočerpání ještě úrok a až od
druhého 25. dne následujícího po datu dočerpání začíná platit anuitní
splátku.
příklad:
Datum zahájení splácení neúčelového úvěru (a doplňkového úvěru produktu
TWIN) je stanoven v úvěrové smlouvě.
Mimořádná splátka
Klient je oprávněn zaplatit mimořádnou splátku, a to maximálně čtyřikrát
v jednom kalendářním roce. U úvěru, ke kterému byla vyhotovena úvěrová
smlouva od 1.3.2012, je klient oprávněn uhradit mimořádnou splátku
nejdříve po uplynutí jednoho roku od podpisu této smlouvy. S mimořádnou
splátkou je Klient povinen uhradit též poplatek ve výši 1% z výše mimořádné
splátky, viz platný Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb.
11.6.Povinnosti ze zákona č. 145/2010 Sb.
Hypoteční úvěr neúčelový (vč. neúčelového úvěru produktu TWIN) a hypoteční úvěr nerezidenční
poskytnutý na financování nemovitosti určené k rekreaci ≤ 1.880 tis. CZK podléhá zákonu 145/2010
Sb. Tento zákon klade nové požadavky na instituce poskytující úvěry především v oblasti
informačních povinností.
Především upozorňujeme na tyto odlišnosti:
•
povinnost poskytnout klientovi Předsmluvní informace obsahující podrobné informace o úvěru,
především pak přehled o veškerých nákladech s úvěrem spojených;
•
povinnost informovat o zamítnutí úvěru v případě, kdy důvodem zamítnutí je výsledek
vyhledávání v registrech;
•
možnost mimořádné splátky klienta (kompenzační poplatek 1% z částky mimořádné splátky,
přesahuje- li doba mezi mimořádnou splátkou a sjednaným koncem splatnosti úvěru 1 rok resp.
0.5% pokud tato doba činí méně než 1 rok). V případě jakákoliv mimořádné splátky však musí být
počítána kompenzace na ALM, i když pobočka tuto sankci od klienta nepožaduje.
•
odstoupení od smlouvy bez udání důvodu a bez sankcí do 14 dní od uzavření úvěrové smlouvy.
Po odstoupení od smlouvy se klientovi vrací všechny uhrazené poplatky s výjimkou poplatku za
poskytnutí úvěru. Odstoupení od smlouvy bez udání důvodu je evidováno.
- 51 –
•
v úvěru je pevně nastavené datum 1. splátky. Pokud klient vyčerpá úvěr dříve, musí buď splácet
úroky z vyčerpané částky až do data první splátky, anebo je možné vyhotovit dodatek k úvěrové
smlouvě upravující datum první splátky. Doporučujeme proto bankéřům nastavit tuto splátku vždy
ve shodě s klientem v nejbližším možném termínu po plánovaném datu čerpání
•
Ve smlouvě o úvěru se kromě úrokové sazby uvádí také Roční procentní sazbu nákladů (RPSN)
banka.
12.Přehled parametrů HÚ (LTV, splatnost, debt ratio)[^]
Rezidenční HU
Standardní klient
(občan ČR, cizinec s
TP)
Splatnost (v
letech)
LTV (%)
ostatní nemovitosti
85
montované
stavby
100 *)
Standardní klient
Nestandardní klient
80
LTV (%)
Standardní klient
80
80
25
Splatnost
(v letech)
DR (%)
20
80
21-30
70
20
70
21-25
60
Splatnost
(v letech)
DR (%)
Nerezidenční HU
LTV (%)
Standardní klient
80
80
15
70
LTV (%)
Splatnost
(v letech)
DR (%)
Rekreace – do 20
80
21-30
70
Pronájem - 15
70
80
15
70
LTV (%)
Splatnost
(v letech)
DR (%)
70
15
60
16-20
Nerezidenční HU
zajištěný bytem v nerevit.
panelovém domě
Standardní klient
80
Neúčelový HU
80
LTV ≤
85%
70
LTV >
85%
70
x
80
(občan SR)
Rezidenční HU
panelovém domě
30
DR (%)
Standardní / Nestandardní
klient
rekreace - 30
pronájem - 15
80
70
- 52 –
Neúčelový HU
panelovém domě
LTV (%)
Splatnost
(v letech)
DR (%)
Standardní / Nestandardní
70
15
70
klient
*) Limit nelze překročit navýšením úvěru o jednorázově placené pojištění Cardif
13.Produkty, které jsou již pouze ve správě (nově se nenabízejí) [^]
START - Hypoteční úvěr rezidenční s odkladem počátku splácení jistiny
Úvěr s odkladem počátku splácení jistiny na období až 12 měsíců po úplném vyčerpání úvěru. Období
odkladu splátek jistiny je součástí celkové doby splatnosti úvěru, tj. o max. 12 splátek se snižuje
celkový počet splátek odpovídající době klientem požadované splatnosti úvěru. V průběhu období
odkladu klient splácí pouze úroky z úvěru. Po uplynutí období odkladu klient splácí úvěr formou
anuitních splátek.
U hypotečního úvěru s odkladem počátku splácení jistiny je povoleno pouze jednorázové čerpání
úvěru a nesmí být povolen další odklad splátek jistiny bezprostředně po odkladu, který je součástí
produktových podmínek HU START (tj. na počátku periody splácení úvěru).
KOMBI - Hypoteční úvěr rezidenční v kombinaci s kapitálovým životním pojištěním
Výše tohoto úvěru nesmí přesahovat 100% pojistné částky sjednaného kapitálového životního
pojištění a zároveň musí odpovídat maximálnímu úvěrovému limitu pro daný typ zajištěné nemovitosti.
Hypoteční úvěr je sjednán se stejnou dobou splatnosti jako uzavřené kapitálové životní pojištění (nově
uzavřené i běžící kapitálové životní pojištění).
Po celou dobu trvání tohoto hypotečního úvěru dlužník splácí měsíčně pouze úroky formou neměnné
splátky. Jistinu splatí jednorázově z plnění kapitálového životního pojištění, které je zastaveno ve
prospěch Banky, tj. je uzavřena smlouva o zástavním právu k pohledávce z pojistného plnění, ve které
je sjednáno právo banky v případě defaultu dlužníka zrušit pojistnou smlouvu a obdržet plnění
z pojistky.
Funding úrokové sazby pro tento produkt vždy stanovuje Odbor řízení aktiv a pasiv (ALM).
Pojišťovny, jejichž produkty kapitálového životního pojištění byly akceptovány pro tento typ
hypotečního úvěru:
•
•
PRVNÍ AMERICKO-ČESKÁ POJIŠŤOVNA, a.s.
Allianz pojišťovna, a.s.
Je v zájmu banky, ale i klienta, převést hypoteční úvěry KOMBI na anuitně splácené úvěry s fixní nebo
variabilní sazbou, a to i mimo termín refixu.
14.Hypoteční výkladový slovník[^]
Certifikát autorizovaného inspektora
Certifikát zpracovává autorizovaný inspektor na základě smlouvy se stavebníkem, ve které se
dohodnou na provedení kontroly projektové dokumentace pro danou stavbu.
Vydá-li autorizovaný inspektor certifikát, stvrzuje tím, že jsou splněny všechny zákonné požadavky a
stavba může být provedena. Stavebník pak provede „oznámení stavby“ stavebnímu úřadu, kterému
doručí certifikát s dokumentací. Zákon nestanoví, že by stavební úřad měl nebo mohl nějakým
způsobem oznámení, certifikát nebo ostatní podklady přezkoumávat nebo potvrzovat. Uvedené
oznámení má pro stavební úřad pouze informativní a evidenční charakter a slouží jako podklad pro
kontrolní prohlídky stavby.
- 53 –
Časová hodnota/cena
Pojistná hodnota, která vyjadřuje cenu, za kterou je možné stejnou nebo obdobnou nemovitost
obnovit, avšak se započtením opotřebení. Pojištění na časovou hodnotu tedy v případě pojistné
události NEZAJIŠŤUJE obnovu nemovitosti v původním rozsahu.
Debt ratio
Dluhový poměr tzn. ukazatel bonity klienta stanovený jako podíl splátek stávajících závazků klienta vč.
splátky nového úvěru a čistého měsíčního příjmu klienta poníženého o životní náklady.
Dohoda se svolením k vykonatelnosti
Dohoda uzavřená mezi bankou a klientem formou notářského zápisu, na jejímž základě lze soud nebo
exekutora přímo požádat o exekuci na majetek dlužníka. V případě nesplacení úvěru tak není třeba
před exekucí absolvovat zpravidla zdlouhavé soudní řízení, ve kterém je dlužníkovi nejdříve uloženo
dluh zaplatit, a až poté lze přistoupit k řízení exekučnímu.
Náklady na pořízení notářského zápisu nese klient.
Doklad o aktuálním zůstatku úvěru vystavený bankou
Vyčíslení aktuální výše závazku z úvěru (včetně příslušenství) poskytnutého věřitelem k datu
mimořádného splacení úvěru. Závazek nesmí zahrnovat částky po splatnosti. Doklad musí obsahovat
číslo účtu, na který má být úhrada mimořádné splátky provedena, souhlas věřitele se splacením
závazku a podmínky výmazu zástavního práva zajišťujícího uvedený úvěr.
Dokončená nemovitost
•
•
•
nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí jako dokončená (zkolaudovaná)
nebo existence oznámení o užívání stavby, příp. kolaudační souhlas
nebo rozestavěná, tj. podle odhadu nebo Zprávy o stavu výstavby rozestavěná min. 95%
Jistotní účet
Účet, na který banka přijme vklad, který oprávněnému vyplatí za určitých podmínek.
V případě převodu nemovitosti kupující uloží na účet částku rovnající se kupní ceně a banka sumu
předá prodávajícímu na základě dokladu o převedení vlastnictví nemovitosti. Uzavírá se třístranná
dohoda mezi prodávajícím, kupujícím a bankou.
Kolaudační souhlas
vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad, poté, co provede závěrečnou kontrolní
prohlídku stavby. Od provedení závěrečné prohlídky může stavební úřad upustit v případě, že
stavebník doloží svou žádost odborným posudkem (certifikátem) autorizovaného inspektora.
Zákon vymezuje, pro které stavby musí stavebník opatřit kolaudační souhlas. Jedná se o stavby,
jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit (nájemní bytový dům, nemocnice, škola, stavba
pro obchod a průmysl apod.).
Kupní smlouva
smlouva, při které vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu
povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Kupní smlouva
o převodu nemovitostí musí mít písemnou formu. V případě převodu vlastnického práva
k nemovitostem se uzavírá kupní smlouva, která spadá pod režim občanského zákoníku, event.
- 54 –
obchodního zákoníku. Vlastnické právo k převáděné nemovitosti přechází na kupujícího až zápisem
do katastru.
Návrh kupní smlouvy
Nepodepsaný návrh kupní smlouvy ve znění tak, jak bude smlouva uzavírána. Návrh musí obsahovat
identifikaci prodávajícího a kupujícího, identifikaci nemovitosti, cenové podmínky a způsob vypořádání
kupní ceny atd.
Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu zástavního práva ve prospěch Banky do katastru
nemovitostí s vyznačením přijetí tohoto návrhu příslušným katastrálním úřadem
Návrh na vklad zástavního práva, kterým se podává na katastrální úřad zástavní smlouva.
Návrh na vklad musí být opatřen záznamem (většinou razítkem) o převzetí návrhu podatelnou, včetně
čísla V-protokolu, např. takto:
Cizinec nesplňující některé z kritérií pro standardního klienta.
Nová (reprodukční) hodnota/cena
pojistná hodnota, která vyjadřuje cenu, za kterou je možné stejnou nebo obdobnou nemovitost obnovit
v původním rozsahu, tj. bez odpočtu opotřebení. Pojištění na novou hodnotu tak v případě pojistné
události zajišťuje plnou obnovu nemovitosti.
Nový klient
Klient nesplňující podmínky stávajícího klienta UCB.
Ohlášení stavby
vyžadováno u staveb pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním
podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím
Kompletní seznam staveb a jejich rozdělení podle nutnosti ohlášení či povolení poskytuje stavební
zákon v §103 a §104.
Osoby blízké
Příbuzní v řadě přímé (rodiče, děti, prarodiče, vnuci), sourozenci a manželé, registrovaní partneři
Oznámení o užívání stavby
Dnešní stavební zákon zná dva způsoby, jak podle zákona začít užívat stavbu. Tím jednodušším
způsobem je pouhé oznámení záměru o užívání dokončené stavby a druhým způsobem potom je
kolaudační souhlas. U staveb, které nevyžadují kolaudačního souhlasu, musí stavebník oznámit
záměr stavbu užívat nejméně třicet dní před začátkem samotného užívání. Pokud stavební úřad do
třiceti dnů užívání stavby nezakáže, pak platí fikce udělení souhlasu a stavebník může stavbu užívat.
Plomba
vyjadřuje, že práva k předmětné nemovitosti jsou dotčena změnou. Katastrální úřad ji u parcelního
čísla nemovitosti nebo u čísla bytu, či nebytového prostoru na výpisu z katastru nemovitostí vyznačí
písmenem "P" nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu na vklad.
- 55 –
Potvrzení o bezdlužnosti FO/SZZ
předložení aktuálního potvrzení příslušného finančního úřadu/ správy sociálního zabezpečení, ze
kterého vyplývá, že Klient nemá evidovány žádné nedoplatky, splátkové kalendáře ani posečkání
s daňovou povinností/ s povinností úhrady sociálního pojištění.
Právně zajištěný přístup k nemovitosti
Předložení dokumentu, podle kterého bude pro jakéhokoli vlastníka nemovitosti sloužící k zajištění
pohledávky plynoucí z předmětné smlouvy právně zajištěn přístup k nemovitosti a to přes konkrétní
pozemek, např.:
přístup. komunikace (dále PK) je ve vlastnictví/spoluvlastnictví obce, města, kraje, ČR
PK je v rejstříku veřejných komunikací, které vede obec, město
PK je ve vlastnictví příp. spoluvlastnictví vlastníka zástavní nemovitosti a je předmětem zástavního
práva ve prospěch UCB (ideální spoluvlastnický podíl musí být uveden v ocenění)
je zřízeno věcné břemeno odpovídající právu chůze a jízdy ve prospěch každého dalšího vlastníka
nemovitosti, tzv. in rem (vlastník přístupového pozemku je osoba odlišná od vlastníka nemovitostí,
k nimž je zřízeno zástavní právo)
PK je ve vlastnictví/spoluvlastnictví právnické osoby, která je zřízena za tímto účelem a na které má
vlastník odpovídající podíl. Podíl na právnické osobě je zastaven ve prospěch UCB.
Revitalizovaný panelový dům
Dům s těmito provedenými úpravami:
o zateplený obvodový plášť,
o vyměněná okna,
o nové rozvody vody,
o opravená střechu,
Popis uvedených úprav musí být uveden v ocenění nemovitosti (např. v části Charakteristika objektu).
Smlouva o převodu členských práv a povinností
Smlouva, kterou jeden člen družstva převádí na nového člena práva a povinnosti v družstvu spojené
s užíváním bytu.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
smlouva, kdy se účastníci písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu, přičemž
si již smlouvou o smlouvě budoucí kupní musí stanovit podstatné náležitosti předmětné kupní
smlouvy.
Stávající klient
Klient UCB, který vedený jako FON s minimálně 6ti měsíční historií. Za stávajícího klienta není
považován klient, který má v UCB historii pouze jako osoba podnikající nebo statutární zástupce, či
člen vrcholového vedení právnické osoby, která je firemním klientem UCB, pokud současně není on
sám klientem UCB jako FON.
Stavební povolení
dokument, na základě kterého je klient oprávněn zahájit výstavbu financované nemovitosti (písemný
souhlas stavebního úřadu s provedením stavby, stavebním úřadem ověřenou projektovou
dokumentaci nebo certifikát vydaný autorizovaným inspektorem, projektovou dokumentaci ověřenou
2
autorizovaným inspektorem). Vydává stavební úřad pro stavby pro bydlení a pro rekreaci nad 150 m
zastavěné plochy.
- 56 –
Termínovaný vklad
Jednorázový vklad na účet, který se po určitý čas (termín) úročí určitou sazbou. Termínovaný vklad
sloužící k dozajištění úvěru musí být sjednán s automatickou obnovou.
Tržní hodnota
je určena cenou, kterou by bylo možné dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováváno,
v běžném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností,
ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní
nebo osobní vztahy. Cena je stanovena externím nebo interním odhadcem podle metodiky UCB CZ.
Věcné břemeno
omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiného tak, že vlastník je povinen něco trpět, něco konat
nebo něčeho se zdržet,.
"Kouzlo" věcného břemene spočívá v tom, že mnohdy napomůže řešení vztahů mezi sousedy,
prodávajícími-kupujícími, rodinnými příslušníky atp.
Oprávněný - ten, jenž má své právo nad cizí nemovitostí (doživotně užívá něco co není jeho
vlastnictví, chodí po cizím pozemku atd.).
Povinný - ten, koho věcné břemeno omezuje (v jeho domě bydlí oprávněný-třeba jeho právní
předchůdce, po jeho pozemku umožňuje sousedovi přecházet či chodit např. ke studni atp.).
Věcné břemeno je zapsáno na listu vlastnictví v oddíle B1 u nemovitosti, jejíž vlastník je oprávněný;
v oddíle C u nemovitosti, jejíž vlastník je povinný.
Veřejnoprávní smlouva o provedení stavby
nahrazuje územní rozhodnutí a/nebo stavební povolení. Veřejnoprávní smlouvu uzavírá stavební úřad
se stavebníkem. Přílohu veřejnoprávní smlouvy tvoří projektová dokumentace, na kterou stavební
úřad uvede číslo jednací a datum uzavření veřejnoprávní smlouvy.
Vinkulace pojistného plnění
vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky, zpravidla na souhlas jiné osoby, např.
věřitele => pojišťovna se potvrzením vinkulace zavazuje, že nevyplatí pojistné plnění z případné škody
pojištěnému bez souhlasu banky. Banka navíc v dohodách o vinkulaci sjednává, že pojistné plnění
bude případně vyplaceno jí.
Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví)
na kterém je vyznačeno provedení požadovaného úkonu vlastnické právo (v odd. A), věcné břemeno
(v odd. B1 nebo C), zápis zástavního práva (v odd. C) nebo přijetí návrhu na zápis - plomba z důvodu
podání návrhu na vklad zástavního / vlastnického práva („P“ u identifikace příslušné nemovitosti
v odd.B).
Zádržné
Smlouvou o úvěru stanovená poslední částka čerpání, kterou si banka zajišťuje, že úvěr na
výstavbu/rekonstrukci nebo koupi z develop. projektu byl opravdu účelově vyčerpán, tj. že financovaná
nemovitost je dokončená.
- 57 –
Zástavní právo
slouží k zajištění pohledávky z úvěru vč. příslušenství do jeho splacení.
Zástavní právo je vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví) v části C „Omezení
vlastnického práva“.
Zpráva o stavu výstavby
zpráva, ze které je znám stupeň rozestavěnosti a aktuální hodnota nemovitosti. Klient předkládá
zprávu o stavu výstavby vždy, když potřebuje vyčerpat a výše celkového čerpání přesahuje poslední
známou hodnotu stavby. Zpráva o stavu výstavby při stupni rozestavěnosti 95 % může být nahrazena
dokladem, že je klient oprávněn dokončenou stavbu užívat (Oznámení o užívání stavby, event.
Kolaudační souhlas – vystavený příslušným úřadem).
15.Otázky a odpovědi[^]
15.1.Výstavba nemovitosti
Musí být dokládána Smlouva o dílo?
Nikoli. Smlouvo o dílo není povinná.
Je třeba při čerpání dokládat faktury?
Nikoli. Prostředky budou převedeny na BÚ klienta u UCB CZ.
Jak se dokládají proinvestované vlastní zdroje?
Klient před 1. čerpáním doloží Zprávu o stavu výstavby s požadovaným stupněm rozestavěnosti
dokládající proinvestování vlastních zdrojů. Požadovaný stupeň rozestavěnosti je stanoven při
schválení HÚ tímto propočtem: ((celkové investiční náklady – výše úvěru)/ celkové investiční
náklady)*100
Jak často je třeba dokládat Zprávu o stavu výstavby?
Zprávu o stavu výstavby je třeba doložit v okamžiku kdy hodnota rozestavěné nemovitosti na základě
poslední doložené Zprávy o stavu výstavby neumožňuje další čerpání. Částku, kterou je možno uvolnit
1
se stanoví takto: (produktové LTV 80%/85%/100% * aktuální tržní hodnota nemovitosti ) – vyčerpaná
část úvěru.
1
) Aktuální tržní hodnota nemovitosti v sobě zahrnuje hodnotu pozemku a aktuální hodnotu
rozestavěného domu.
Musí být celé vlastní zdroje proinvestovány před prvním čerpáním?
Vlastní zdroje je možné vkládat postupně. Při čerpání překračujícím 50% úvěru musí být
proinvestováno 100% vlastních zdrojů. Vlastnictví postupně vkládaných vlastních zdrojů je třeba
doložit při schválení (např. prostředky na BÚ, termínovaný vklad, vlastnictví nemovitosti, stav.
spoření).
Je vlastnictví pozemku zohledněno jako součást vlastních zdrojů?
Nikoli. Pokud je účelem úvěru výstavba/rekonstrukce nemovitosti pak jsou jako uhrazené vlastní
zdroje uznány prostředky vložené do výstavby. Hodnota pozemku je však zohledněna při výpočtu
max. částky, kterou je možné uvolnit při prvním a dalším čerpání.
Jak se stanoví limit pro 1. čerpáním?
Částka uvolňovaná při prvním čerpání závisí na aktuální tržní hodnotě nemovitosti. Její výši stanovíte
takto: produktové LTV 85%/100% * aktuální tržní hodnota nemovitosti.
- 58 –
Jak se stanoví limit pro 2. a další čerpání?
V podstatě platí předchozí bod. Částku stanovíte takto: produktové LTV 85%/100% * aktuální tržní
2
hodnota nemovitosti ) – vyčerpaná část úvěru.
2
) Aktuální tržní hodnota nemovitosti v sobě zahrnuje hodnotu pozemku a aktuální hodnotu
rozestavěného domu.
Je možné vyčerpat celý HÚ najednou pokud má nemovitost v zajištění dostatečnou hodnotu?
V takovém případě bude třeba doložit ZoSV v 50% čerpání HÚ a pak závěrečnou ZoSV dokládající
dokončení stavebních prací.
Kdy se nemovitost považuje za dokončenou?
Doložením ZoSV se stupněm rozestavěnosti min. 95% nebo doložením Souhlasu s užíváním
stavby/Kolaudačním souhlasem.
Kdy může být rozestavěná nemovitost zapsána do katastru nemovitostí?
Stavba musí být rozestavěna do fáze, kdy je možný zápis do katastru nemovitostí. Běžně to bývá po
výstavbě hrubé stavby na úroveň 1. nadzemního podlaží. V tento okamžik je jasný půdorys
nemovitosti. Podle zákona o katastru nemovitostí musí již být patrné stavebně-technické a funkční
uspořádání 1. nadzemního podlaží.
Jakým způsobem se provádí zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí?
Stavebník si objedná geodetickou firmu, která provede zaměření nemovitosti a vyhotoví geometrický
plán. Geometrický plán musí být ověřen oprávněným zeměměřičským inženýrem, že „náležitostmi
a přesností odpovídá právním předpisům“. Katastr nemovitostí na geometrickém plánu (vyznačený
půdorys, zastavěná plocha) odsouhlasí a potvrdí správnost očíslování parcel. Katastr nemovitostí
zapíše rozestavěnou stavbu na základě podané žádosti o zápis rozestavěné stavby. Vlastník
rozestavěné stavby se zapisuje záznamem na základě Ohlášení rozestavěné stavby. Přílohou tohoto
ohlášení je: geometrický plán potvrzený katastrálním úřadem, listina dokládající souhlas stavebního
úřadu s provedením budovy, listina dokládající vlastnictví budovy.
Každý má jiné počáteční podmínky k výstavbě nemovitosti. Obecné postupy, které mohou nastat:
a) klient žádá o hypotéku na koupi pozemku a výstavbu současně
Jestliže klient má podklady ke koupi pozemku i ke stavbě, je možné poskytnout jeden hypoteční úvěr.
To znamená, že klient má již uzavřenou kupní smlouvu na pozemek a dále ohlášení stavebních prací
nebo stavební povolení včetně rozpočtu či smlouvy o dílo k budoucí stavbě. Většinou se jedná
o doplacení kupní ceny s tím, že již prodávající převedl pozemek na nového vlastníka. A to z toho
důvodu, že ohlášení vyřizuje či o stavební povolení žádá vlastník pozemku, který je posléze
i stavebníkem.
Investicí je součet kupní ceny pozemku a ceny (rozpočtu) stavby. V první fázi se z hypotéky zaplatí či
doplatí kupní cena pozemku a další čerpání již půjdou na úhradu výstavby domu.
2
Pozn.: Stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím
do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím vyžadují pouze ohlášení
stavebnímu úřadu.
b) klient vlastní pozemek a žádá o hypotéku na výstavbu nemovitosti
V případě, kdy klient již vlastní pozemek či možnost zajištění úvěru jinou nemovitostí, může zažádat
o hypotéku na výstavbu nemovitosti, aniž by na pozemku s výstavbou vůbec začal. Nicméně podklady
k výstavbě musí mít klient již zpracované včetně rozpočtu či smluv o dílo. Znalecký posudek bude
obsahovat jak ocenění pozemku tak budoucí stavby podle předloženého projektu a další
dokumentace ke stavbě. Výše hypotečního úvěru bude vycházet z ceny budoucí stavby. V první fázi je
hypoteční úvěr zajištěn jen pozemkem a čerpat prostředky z úvěru lze jen do výše omezené hodnotou
pozemku. Stavba se pomocí výnosu úvěru popř. vlastních zdrojů vystaví do takového stavu, kdy je
možné provést zápis do katastru nemovitostí. Po podání návrhu na zápis rozestavěné stavby do
katastru nemovitostí banka připraví zástavní smlouvu k této rozestavěné stavbě a po předložení
návrhu na vklad zástavního práva k rozestavěné nemovitosti s vyznačením předložení katastru
nemovitostí lze čerpat úvěr dále.
- 59 –
c) klient má vlastní pozemek a rozestavěnou nemovitost
Jedná se o případ, kdy klient proinvestoval vlastní prostředky a má stavbu již ve stavu, kdy je možné
provést zápis do katastru nemovitostí a žádá o hypotéku na výstavbu. Stavba je již zapsaná v Katastru
nemovitostí a lze tedy bez problému sepsat zástavní smlouvu na základě předloženého listu
vlastnictví nebo klient provede zápis stavby do Katastru nemovitostí a k projednání úvěru bude
předložen LV na pozemek a geometrický plán zaměřené stavby s razítkem příslušného katastrálního
úřadu.
Ve znaleckém posudku bude uvedena tržní hodnota současná a budoucí vždy stavby včetně
pozemku. Výše úvěru vychází z tržní hodnoty budoucí a výše jednotlivých čerpání z ceny současné
a dále podle rozestavěnosti a zvyšující se hodnoty nemovitosti.
d) klient má k dispozici jinou nemovitost jako zajištění úvěru
Jedná o případ, kdy má klient k dispozici ještě jinou nemovitost k zajištění, než tu která je objektem
úvěru např. nemovitost rodičů. Jestliže je hodnota jiné nemovitosti dostatečná k zajištění celého
hypotečního úvěru, může klient celou výstavbu nového domu až do kolaudace zajistit zástavním
právem k této nemovitosti. Po kolaudaci je možné, při splnění podmínek banky, převést zástavní
právo na novou nemovitost - objekt úvěru.
Pro schválení úvěru je však třeba doložit externí ocenění obou nemovitostí. Pro čerpání úvěru pak
musí být dokládány průběžné Zprávy o stavu výstavby financované nemovitosti.
Příklady čerpání úvěru na výstavbu
Příklad č. 1:
Z poskytnutého úvěru bude financována pouze výstavba RD.
Klient již vlastní pozemek s tržní hodnotou
Rozpočet na výstavbu RD
Investiční náklady celkem
Vlastní zdroje investované do výstavby
Výše úvěru
Budoucí tržní hodnota po dokončení
Stupeň rozestavěnosti
Produktové LTV
Zádržné 5% tzn. 100 000 CZK
a) První čerpání
Výpočet max. limitu pro čerpání:
Současná hodnota nem. podle odhadu
Max. částka, kterou je možné uvolnit
Celkem vyčerpáno z úvěru
800 000 CZK
2 500 000 CZK
2 500 000 CZK
500 000 CZK. Částka 250 000 CZK bude investována
před 2. čerpáním a 250 000 CZK před 3. čerpáním.
2 000 000 CZK
3 300 000 CZK
0%
85%
800 000 CZK (aktuální hodnota pozemku).
680 000 CZK (85% z 800 000)
680 000 CZK
b) Proinvestování 250 000 CZK z vlastních zdrojů před 2. čerpáním.
c) Druhé čerpání
Nutno doložit ZoSV dokládající proinvestování:
Vlastní zdroje
250 000 CZK
Vyčerpáno z úvěru
680 000 CZK
1
Aktuální stupeň rozestavěnosti min.
37% = ((250 000 + 680 000) / 2 500 000))
- 60 –
1
Stupeň rozestavěnosti je vztažen k rozpočtu na výstavbu/rekonstrukci. Pozemek není ve výpočtu
rozestavěnosti zohledňován.
Současná hodnota rozestavěné nem. podle ZoSV
2
1.350 000 CZK
467 500 CZK = ((85% z 1.350 000) –680 000)
1 147 500 CZK = (680 000 + 467 500)
2
Současná hodnota rozestavěné nemovitosti podle ZoSV obvykle není rovna součtu hodnoty
pozemku, proinvestovaných vlastních zdrojů a částky vyčerpané z úvěru, protože v počátku výstavby
1 CZK investovaná do výstavby obvykle zvýší hodnotu rozestavěné nemovitosti o méně než 1 CZK.
V závěrečné fázi výstavby je tento poměr obrácený.
d) Proinvestování 250 000 CZK z vlastních zdrojů před 3. čerpáním.
e) Třetí čerpání
Vlastní zdroje
250 000 CZK
1 147 500 CZK
1
66% = ((250 000 + 680 000 + 250 000 + 467 500) / 2 500
000)
2
2.400 000 CZK
892 500 CZK = ((85% z 2 400 000) – 1 147
500)
Vzhledem k 5% zádržnému je možné vyčerpat jen:
(95% z 2.000 000) – 1 147 500 = 752 500
CZK
Celkem vyčerpáno
1.900 000 CZK = (680 000 + 467 500 +
582 500)
Poslední čerpání (tzv. zádržné)
Pro čerpání posledních 5% (100 000 CZK) z úvěru na výstavbu je nutno doložit ZoSV s aktuálním
stupněm rozestavěnosti min. 95% nebo Souhlas s užíváním stavby/Kolaudační souhlas.
Příklad č. 2:
Z poskytnutého úvěru bude financována koupě pozemku a následná výstavba RD.
Tržní hodnota pozemku
Rozpočet na výstavbu RD
Investiční náklady celkem
Vlastní zdroje investované do výstavby
Výše úvěru
Stupeň rozestavěnosti
Produktové LTV
Zádržné 5% tzn.
800 000 CZK (kupní cena rovněž 800 000 CZK)
2 500 000 CZK
3 300 000 CZK
250 000 CZK, investovány před 3. čerpáním.
3 050 000 CZK
0%
100%
305 000 CZK
- 61 –
a) První čerpání – koupě pozemku
Současná hodnota nemovitosti
800 000 CZK (aktuální hodnota pozemku)
800 000 CZK (100% z 800 000)
800 000 CZK (na koupi pozemku)
b) Druhé čerpání – výstavba RD
Při prvním čerpání bylo uvolněno 100% z aktuální hodnoty nemovitosti. Další čerpání je proto možné
pouze za předpokladu navýšení aktuální hodnoty rozestavěné nemovitosti. Klient proto musí výstavbu
zahájit dodavatelským způsobem s platbou dodavateli až za odvedené dílo nebo z vlastních zdrojů,
které budou klientovi následně proplaceny zpět na běžný účet.
Dále proto vycházíme z předpokladu, že klient do zahájení výstavby investoval 300 000 CZK
z vlastních zdrojů nad rámec povinných 250 000 CZK. Těchto 300 000 CZK bude klientovi zpětně
proplaceno na jeho BÚ při následném čerpání úvěru.
Nutno doložit ZoSV dokládající:
Navýšení současné hodnoty rozestavěné nemovitosti (rezervní vlastní zdroje klienta 300 000 CZK).
1
1.000 000 CZK
200 000 CZK = (100% z 1 000 000) –
800 000))
1 000 000 CZK = (800 000 + 2 000 000)
1
Současná hodnota rozestavěné nemovitosti podle ZoSV obvykle není rovna součtu hodnoty
pozemku, proinvestovaných vlastních zdrojů a částky vyčerpané z úvěru, protože v počátku výstavby
platí, že 1 CZK investovaná do výstavby obvykle zvýší hodnotu rozestavěné nemovitosti o méně než
1 CZK. V závěrečné fázi výstavby je naopak tento poměr obrácený.
c) Proinvestování 250 000 CZK z vlastních zdrojů před 3. čerpáním.
d) Třetí čerpání – výstavba RD
Vlastní zdroje
250 000 CZK
200 000 CZK
2
18 % = ((250 000 + 200 000) / 2.500 000).
2
Stupeň rozestavěnosti je vztažen k rozpočtu na výstavbu/rekonstrukci. Pozemek není ve výpočtu
rozestavěnosti zohledňován.
1
1 150 000 CZK
150 000 CZK = (100% z 1 150 000) – 800 000 -200 000))
1 150 000 CZK = (800 000 CZK + 200 000 + 150 000)
- 62 –
e) Čtvrté a další čerpání
Klient dokládá ZoSV prokazující proinvestování prostředků uvolněných z úvěru. Max. částka, kterou je
možno uvolnit je obecně dána tímto výpočtem (Produktové LTV * Současná hodnota rozestavné
nemovitosti) – vyčerpaná část úvěru.
Poslední čerpání (tzv. zádržné)
Pro čerpání posledních 5% (305 000 CZK) z úvěru na výstavbu je nutno doložit ZoSV s aktuálním
stupněm rozestavěnosti min. 95% nebo Souhlas s užíváním stavby / Kolaudační souhlas.
15.2.Koupě nemovitosti
Na co se zaměřit při koupi nemovitosti?
Kupní smlouva by měla obsahovat mj.:
•
identifikaci smluvních stran – prodávající, kupující
•
identifikaci předmětu koupě – nemovitosti/í
•
kupní cena nemovitosti, vypořádání kupní ceny
•
číslo účtu příjemce, tzn. kam se bude zasílat kupní cena
•
termín úhrady kupní ceny
POZOR!!!
Banka vyžaduje soulad stavu evidenčního a stavu skutečného, tzn. pokud bude prodávaná nemovitost
v SJM musí kupní smlouvu podepsat oba prodávající – manžel i manželka. To samé platí v případě,
že je nemovitost pořizována za trvání manželství – tedy spadá do SJM, kupní smlouvu musí uzavřít
oba kupující – tedy manžel i manželka.
Kdy je možno požádat o hypoteční úvěr, když je účelem koupě nemovitosti?
V případě koupě nemovitosti je několik možností, kdy požádat o hypoteční úvěr.
a) Kupní smlouva dosud nebyla uzavřena
Po schválení úvěru je vyhotovena úvěrová smlouva a zástavní smlouva. Zástavní smlouva je
trojstranná (klient jako dlužník, prodávající jako zástavce a Banka jako věřitel).
Čerpání v tomto případě probíhá nejčastěji na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva
a vlastnického práva, tj. podepsané kupní smlouvy. Návrh na vklad zástavního práva musí být na
příslušném katastrálním úřadu podán jako první, tzn. číslo jednací návrhu na vklad zástavního práva
musí být alespoň o jedno pořadí nižší než číslo jednací návrhu na vklad vlastnického práva.
b) Kupní smlouva již byla uzavřena, zatím nebyla podána do katastru nemovitostí, kupní cena
nebyla zaplacena
V případě schválení úvěru bude vyhotovena úvěrová smlouva. Zástavní smlouva bude trojstranná,
uzavírána s prodávajícím (zástavce), kupujícím (dlužník) a bankou (věřitel).
Čerpání hypotečního úvěru bude po předložení:
- Návrhu na vklad zástavního práva s razítkem podatelny příslušného katastrálního úřadu
V případě, že prodávající souhlasí s uzavřením kupní smlouvy a podáním návrhu na vklad
vlastnického práva do Katastru nemovitostí před úhradou kupní ceny z výnosu hypotečního úvěru pak
je možné čerpání na základě:
- Návrhu na vklad vlastnického práva tj. kupní smlouvy s razítkem podatelny příslušného katastrálního
úřadu a současně
- 63 –
- Návrhu na vklad zástavního práva s razítkem podatelny příslušného katastrálního úřadu (zástavní
smlouva je uzavřena s prodávajícím).
c) Kupní smlouva je již uzavřena, vložena do katastru nemovitostí (tedy klient je již zapsán jako
vlastník nemovitosti), ale prodávající dosud neobdržel kupní cenu nemovitosti.
V tomto případě je již zapsáno vlastnické právo, klient je oprávněn podepsat zástavní smlouvu.
Zástavní smlouva je v tomto případě dvoustranná (klient jako zástavce i dlužník a Banka jako věřitel).
Je tedy možné uvolnit čerpání úvěru na základě předložení:
Návrhu na vklad zástavního práva opatřeného podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu.
d) Kupní smlouva již byla uzavřena, byl podán návrh na vklad vlastnického práva (tedy
katastrální úřad pracuje na tom, aby vlastnické právo bylo zapsáno v Katastru nemovitostí), ale kupní
cena nemovitosti nebyla dosud uhrazena.
V tomto případě je možno na základě návrhu na vklad vlastnického práva opatřeného podacím
razítkem příslušného katastrálního úřadu vypracovat návrh úvěru a úvěr schválit. Bude vyhotovena
úvěrová a zástavní smlouva, kterou podepíše klient/kupující jako zástavce. Podmínkou čerpání úvěru
je předložení návrhu na vklad zástavního práva s razítkem příslušného katastrálního úřadu
potvrzujícím přijetí návrhu.
Zástavní smlouva opět dvoustranná (klient jako zástavce i dlužník a Banka jako věřitel).
Pozn.: Je možné též čerpat po zapsání zástavního práva nebo zapsání vlastnického práva podle
dohody smluvních stran a rychlosti řízení na příslušném katastrálním úřadu.
15.3.Refinancování jiného úvěru, popř. soukromé půjčky
Co je refinancování?
Splacení existujícího úvěru novým úvěrem poskytnutým zpravidla témuž subjektu nebo osobě blízké.
Co je možné refinancovat?
•
úvěr od finanční instituce
•
soukromou půjčku (uzavřenou mezi fyzickými osobami)
•
půjčku uzavřenou s právnickou osobou (např. se zaměstnavatelem)
Vždy je nutné splnit účelovost, je tedy nutné, aby byl původní úvěr poskytnut na investici do
nemovitosti/í, které odpovídají objektům vhodným pro nové úvěry (viz 6. Účel hypotečního úvěru).
Neúčelový hypoteční úvěr je možné refinancovat pouze neúčelovým hypotečním úvěrem.
Komu je možné tento úvěr poskytnout?
Vždy osobě, která je dlužníkem z příslušného smluvního vztahu (ze vztahu, který je refinancován)
popř. osobě blízké.
Mimo standardních podkladů banka vyžaduje:
•
Smlouvu o poskytnutí úvěru/půjčky v písemné formě (náležitosti viz 6.5. Refinancování- splacení
existujících úvěrů a půjček). U soukromé půjčky banka vždy vyžaduje ověřené podpisy účastníků
(pokud nejsou podpisy účastníků úředně věřeny, je možné úředně ověřit).
•
V případě věřitele právnické nebo fyzické osoby (nejedná-li se o peněžní ústav), pak je potřeba
předložit potvrzení, jehož obsahem jsou podmínky, za kterých podá návrh na výmaz zástavního
práva tj. po zaplacení konkrétně uvedené částky na konkrétně uvedený účet s uvedením termínu
úhrady. Částku je třeba uvést v rozdělení na jistinu + úroky + poplatky k předpokládanému dni
splacení. Klient je dále povinen po čerpání úvěru do určitého data doložit výmaz předmětného
zástavního práva, a to pod sankcí.
•
Potvrzení o zůstatku úvěru/půjčky včetně příslušenství k předpokládanému dni splacení
vyžadováno jako podmínka čerpání. Potvrzení nemusí být úředně ověřeno. Pro schválení je třeba
doložit alespoň aktuální vyčíslení refinancovaného úvěru (např. výpis z úvěrového účtu).
- 64 –
Čerpání hypotečního úvěru
V individuálním případě, kdy není jasné skutečné datum čerpání, může si banka ještě jednou před
čerpáním vyžádat předložení potvrzení původní banky o aktuálním zůstatku jistiny.
Banka proplatí z účelového úvěru aktuální jistinu, úroky z refinancovaného úvěru, poplatek za správu
a vedení úvěru a případný kompenzační poplatek za předčasné splacení.
V případě úhrady části refinancovaného úvěru z vlastních zdrojů Klient složí částku na interní účet u
UCB CZ a Banka provede převod celé dlužné částky na účet věřitele (preferovaná varianta), anebo
doloží bance doklad, kterým prokáže složení této částky na účet určený pro předčasné splacení úvěru.
V případě zástavního práva z refinancovaného závazku proběhne čerpání na základě předložení listu
vlastnictví s již zapsaným zástavním právem UCB CZ ve druhém pořadí nebo na základě podaného
návrhu na vklad zástavního práva UCB CZ.
V případě, že je věřitelem je právnická osoba - nebankovní subjekt je úvěr obvykle čerpán přes jistotní
účet u UCB CZ. Po doložení výmazu zástavního práva pak dochází k uvolnění prostředků z jistotního
účtu.
Po vyčerpání úvěru
Po splacení původního úvěru výnosem z hypotéky UCB CZ a uhrazení veškerého příslušenství zajistí
klient výmaz zástavního práva ve prospěch původního věřitele. Po úplném splacení původního úvěru
vydá banka kvitanci klientovi, který jí předloží na příslušném katastrálním úřadě.
Klient dále předloží UCB CZ do termínu, který je uveden v úvěrové smlouvě výpis z KN, na kterém
bude v části C zapsáno jen zástavní právo ve prospěch UCB CZ v prvním pořadí.
Pozn.: Po výmazu původního zástavního práva dojde k automatickému posunu zástavního práva ve
prospěch UCB CZ na první místo.
- 65 –

Metodika Hypoteční úvěry pro FO UCB - UniCreditBank

Transkript

Podobné dokumenty

Manuál Hypoteční úvěry

Březen 2009 - Madam Business

Rozhovor - Antecom

uverova metodika 2

č. 07 / 17. 2. 2015

Raiffeisenbank

Dokument ke stažení - Euro Managers, sro