Znalecký posudek - Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata Mladá

Znalecký posudek č. 3192/10
O ceně nemovitosti: Byt č. 52/27 v čp. 52 Valdice, s podílem 381/10000 na společných
částech domu a jeho vybavení, a s podílem 381/10000 na pozemku parc.č.
st. 9/4 v kú. Valdice
kú. Valdice
obec Valdice
kraj
Královéhradecký
okres Jičín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Mladá Boleslav
Mgr.Martin Slavata
Táborská čp.527/III
29301 Mladá Boleslav
č. obj.: EX 756/09
Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti k usnesení Ex. 756/09
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a
vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 13. 10. 2010 posudek vypracoval:
Ing. Marian Uram
Kupeckého 736/10
293 01 Mladá Boleslav
Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Mladé Boleslavi, 15. 10. 2010
–2–
A. Nález
Jedná se o byt 2+1 v netypové zděné budově (původní stáří nezjistitelné, r.1952-1958), umístěný v
zastavěné části obce Valdice, při „Sídlišti“. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody,
kanalizace, i zemního plynu, dále telefonu. Příslušenství domu resp. okolí (přístupové cesty,
chodníky, ostatní plochy jako zeleň je ve správě obce. Budova je běžně udržovaná, správa budovy
zabezpečena. Vlastní budova je odhadem z roku 1956, umístěna při ulici Sídliště, v obci Valdice.
Byt velký 2+1 s příslušenstvím je standartního vybavení. Pozemek pod budovou je v podílovém
vlastnictví vlastníků bytů.
1. Znalecký úkol
Výpočet administrativní ceny podpůrně, zjištění obvyklé ceny k usnesení EX 756/09.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 10. 2010.
3. Podklady pro vypracování posudku
VKN z LV č.566 (byt), č.531 (budova) a č.531 (pozemek). kú. Valdice a obec Valdice ze dne
30.09.2010 s PÚ (inf.), kupní smlouva o převodu bytu nedoložena, snímek katastrální mapy, mapy
města a okolí města, informace stavebního úřadu budova r.1956 (nezjistitelno - odhadem
odborným), cenová mapa obce není vydána. (další info ostatní evidence, státní správa, správa
majetku, sousedé, byt na předchozí výzvu nepřístupný).
Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou
pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě
obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího,
důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota
přikládaná majetku). (V daném případě zjišťována pro účely usnesení čj. EX 756/09).
Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu.
Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je
odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena
sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá
po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit
termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze
vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
4. Vlastnické a evidenční údaje
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5.
Dokumentace a skutečnost
Budova čp.51 Valdice splňuje ustanovení § 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování
majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se
upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova
vícebytová, určena pouze pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu.
–4–
Obec Valdice má 1444 obyvatel, v místě je zpevněná ulice s chodníkem, je zde napojení na veřejné
rozvody elektřiny a vody, možnost napojení zemního plynu a napojení odpadní kanalizace, není
dálkové vytápění a je telefonní rozvod. Do obce jezdí autobusová i železniční doprava, v obci jsou
dobré obchody a služby přiměřené obci (obchod potravin, malá pekárna, v místě a v obci je
přiměřená občanská vybavenost (restaurace, hostinec), v obci je obecní úřad, je zde pošta,
předškolní zařízení, základní škola, je tu zdravotnické zařízení, nemocnice a lekárna i policie v
Jičíně, zaměstnanost v obci na dobré úrovni (státní věznice). Životní prostředí v místě dobré,
nedaleko věznice, užíváno převážně k bydlení, v okolí nebydlí sociálně slabší obyvatelstvo,
nedaleko „náměstí“. Valdice sousedí s městem Jičín, „periferie“ města.
6. Celkový popis nemovitosti
Byt č.52/27 v čp.52 Valdice se nachází v netypizované budově postavené zděným způsobem,
čtyřpodlažní zděná budova se suterénem, se sklonitou střechou. Napojení na veřejné rozvody
elektřiny, vody, kanalizaci i zemního plynu), dále telefonu. Ulice „Sídliště“ v obci Valdice (při níž
daná budova je umístěna) je asfaltová, přístupový chodník k budově je zpevněný asfaltovou
plochou. Byt umístěn ve čtvrtém nadzemním podlaží (třetí patro, v mansardě), byt užíván
příležitostně, byt 2+1 s příslušenstvím, standartně vybaven, běžně orientován na V+Z, celkové
výměry 76,20 m2, viz. dále údaje a znaky oceňovaného bytu. Pozemek pod budovou je v podílovém
vlastnictví majitelů bytů, je předmětem ocenění.
7. Obsah posudku
Pozemek
a)
Pozemek parc.č. st.9/4 kú.Valdice
Byt
a)
Byt č.52/27 čp. 52 Valdice s podílem 381/10000 na společných částech domu a s podílem
381/10000 na pozemku parc.č. st.9/4 kú.Valdice
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky
č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Okres: Jičín
Obec: Valdice
Pozemek
a) Pozemek parc.č. st.9/4 kú.Valdice – § 28
Zastavěná plocha a nádvoří, zastavěno budovou čp.52, Valdice, ulice Sídliště, budova pro bydlení.
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 76,58 Kč.
–5–
Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (1 444 – 1 000) × 0,007414
(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 444 je počet obyvatel v obci.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska
účelu užití stavby
+
100 % ×
2,000
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Možnost napojení na rozvod plynu
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Byty)
1,100
2,162
0,944
Název
Parc. č.
zastavěná plocha a st.9/4
nádvoří
+
10 % ×
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
2
Výměra [m ] základní
upravená
931
76,58
343,8474
Cena [Kč]
320 121,93
Pozemek parc.č. st.9/4 kú.Valdice – zjištěná cena:
320 121,93 Kč
Rekapitulace cen pozemku:
a)Pozemek parc.č. st.9/4 kú.Valdice
Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem:
Spoluvlastnický podíl k bytu: 381 / 10 000
320 121,93 Kč
320 121,93 Kč
12 196,65 Kč
Byt
a) Byt č.52/27 čp. 52 Valdice s podílem 381/10000 na společných částech
domu a s podílem 381/10000 na pozemku parc.č. st.9/4 kú.Valdice – § 25
Byt 2+1 s příslušenstvím a vybavením, umístěn ve 4.NP zděné budovy (“podkroví“ v mansardové
střeše střeše) asi z roku 1956 (přesný rok postavení nelze zjistit, zajímal se obecní úřad, správce
domu i stavební úřad 1952-1958, nelze zjistit), byt v osobním vlastnictví. Byt obsahuje: předsíni,
koupelnu, WC, dva pokoje, kuchyni, dva sklepy v 1.PP tvořeny zděné zčásti laťové.
Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti,
stěny obvodové zděné 45cm, stropy panelové, střecha mansardová, krytina plechová hliníkovými
šablonami a mansardy polastovanými plechy, klempířské prvky kompletně pozinkovaným plechem,
omítky vnitřní, fasáda nezateplená se starým břizolitem, keramické obklady v bytě v koupelně a v
části kuchyně i WC, schody teracové a s ocelovým zábradlím, dveře hladké plné i popř. prosklené,
okna plastová s ditermickými skly, podlahy pokojů i příslušensví parkety, xylolit, PVC, část dlažby,
vytápění etážové s ocelovými radiátory, světelné i zásuvkové obvody elektřiny a v bytě není
motorový proud, bleskosvod osazen, přívod studené i teplé vody, ohřev vody z kotle vytápění,
odkanalizování koupelny, kuchyně a WC, plyn zaveden, sporák plynový, vybavení koupelny
plechovou smaltovanou vanou a keramickým umyvadlem, keramické splachovací WC, výtah v
domě není (4.NP), ostatní konstrukce v bytě: domovní telefon s elektrickým vrátným, STA,
kuchyňská linka, listovní schránka.
Stáří a opotřebení: budova z roku 1956, běžné dobré údržby (několikrát upravováno pro ubytování a
bydlení), opotřebení technicko morální by bylo výrazně snižující cenu, vyžaduje drobné opravy a
údržbu (hlavní konstrukce jsou původní, nová okna, plastová okna, nové vytápění, nové soc.zařízení
i kuchyně, nová elektroinstalace), stáří 44 roků.
–6–
Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím
předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle
oceňujícího předpisu, tj. 76,2 m2, lodžie či balkon není, sklepa započítány dle vyhlášky.
Podlahové plochy bytu (PP):
kuchyně
pokoj
pokoj
předsíň
koupelna
spíž
sklep
sklep
Podlahové plochy bytu – celkem:
+
+
+
+
+
+
+
=
15,30 m2
19,30 m2
23,80 m2
9,40 m2
5,00 m2
1,50 m2
5,60 m2
2,00 m2
81,90 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1:
Kraj:
Královéhradecký
Obec:
Valdice
Počet obyvatel: 1 444
Základní cena (ZC):
14 729,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1
Krize se všeobecně dotkla snížení cen nemovitostí, u bytů pokles o 10-25% z ceny r.2008.
Popis znaku
Hodnocení znaku
Ti
–0,05
1 Situace na dílčím (segmentu)
II. Poptávka nižší než nabídka
trhu s nemovitostmi
2 Vlastnictví nemovitostí
II. Stavba na vlastním pozemku (ve
0,00
spoluvlastnictví)
3 Vliv právních vztahů na
II. Bez vlivu
0,00
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Význam obce
I. Bez většího významu
2 Poloha nemovitosti
III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce
3 Okolní zástavba a životní
II. Objekty pro bydlení
prostředí
4 Obchod, služby, kultura v obci
III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a
kulturní zařízení
5 Školství a sport
II. Základní škola
6 Zdravotní zařízení
II. Pouze ordinace praktického lékaře
7 Veřejná doprava
II. Omezené dopravní spojení
8 Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
9 Nezaměstnanost v obci a okolí
10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu
Nemovitosti
Pi
0,00
0,01
0,00
0,03
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
–7–
11 Vlivy neuvedené
II. Bez dalších vlivů
0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,040
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Typ stavby
IV. Budova - zděná nebo monolitická
konstrukce vyzdívaná
2 Společné části domu
II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
sušárna, sklad
II. Bez dopadu na cenu bytu
3 Příslušenství domu
4 Umístění bytu v domě
II. Ostatní podlaží nevyjmenované
5 Orientace obyt. místností ke
III. Ostatní světové strany - s výhledem
světovým stranám
6 Základní příslušenství bytua)
III. Příslušenství úplné - standardní provedení
7 Další vybavení bytu a prostory
II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie
užívané spolu s bytem
nebo komora nebo sklepní kóje
8 Vytápění bytu
III. Dálkové, ústřední, etážové
9 Kriterium jinde neuvedené
III. Bez vlivu na cenu
10 Stavebně-technický stav
II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou
údržbou
* Kategorie stavby:
D - stáří od 50 do 80 let včetně
Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:
0,7
Vi
0,10
0,00
0,00
0,00
0,03
0,00
–0,01
0,00
0,00
1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,823
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):
Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):
0,950 × 1,040 × 0,823 = 0,813
14 729,– × 0,813 = 11 974,68 Kč/m2
81,90 × 11 974,68 =
980 726,29 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku:
Cena pozemku
=
320 121,93 Kč
Spoluvlastnický podíl:
×
381 / 10 000
Hodnota spoluvlastnického podílu:
=
12 196,65 Kč
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:
Byt č.52/27 čp. 52 Valdice s podílem 381/10000 na
společných částech domu a s podílem 381/10000 na
pozemku parc.č. st.9/4 kú.Valdice – zjištěná cena:
+
=
12 196,65 Kč
992 922,94 Kč
992 922,94 Kč
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu
(pozn. Hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného
umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků. Vzhledem k tomu, že v dané oblasti
nemám svoje data k porovnání, využity informace realitních kanceláří s inzercemi v dané oblasti s
korekcí resp. odečtením poplatků za služby realitní kanceláře i se slevami od vlastníků v případě
rychlého jednání či platbě v hotovosti 5-10%), v tomto případě bez korekce, zjednodušeně průměr.
–8–
a)
b)
–9–
c)
d)
– 10 –
Průměrováním bodů a) až d) získán aritmetický průměr (1,348+1,550+1,570+1,595) v mil..Kč, tj.
(1,515750 Kč), uvažována sleva poskytovaná před prodejem kolem 50 tis.Kč a služba realitní
kanceláře as 50 tis. Kč nezahrnuto (průměr objektivně vyrovnáno stavem a místem bytu,
tj.(1,515750-0,015750) = 1,5 mil.Kč. Dále zvážením prodejnosti, s ohledem na trh i znaky a
zaměstanost v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá
cena zaokrouhlená činí 1,500 mil.Kč, za celou nemovitost (byt č.52/27 v čp.52 Valdice).
– 11 –
C. Rekapitulace (administrativní cena)
Souhrn výměr všech pozemků
931 m2
Výsledné ceny bytu:
Byt č.52/27 čp. 52 Valdice s podílem 381/10000 na
společných částech domu a s podílem 381/10000 na pozemku
parc.č. st.9/4 kú.Valdice
Cena po zaokrouhlení podle § 46:
a)
992 922,94 Kč
992 920,– Kč
Výsledná cena: 992 920,– Kč
Cena slovy: devětsetdevadesátdvatisícedevětsetdvacet Kč
D. Obvyklá cena
Byt č.52/27 v čp.52 Valdice, s podílem 381/10000 na společných částech domu a s
podílem 381/10000 na pozemku parc.č. st.9/4 kú.Valdice
1 500 000,- Kč.
Cena práv a závad: viz.VKN z LV (nařízení exekuce, zástavní právo soudcovské aj. viz. LV), věcná
břemena nezjištěna, jiná nezaznamenána.
Cena obvyklá slovy: jedenmiliónpětsettisíc Kč.
V Mladé Boleslavi, 15. 10. 2010
Ing. Marian Uram
Kupeckého 736/10
293 01 Mladá Boleslav
E. Znalecká doložka
Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod
čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3192/10 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3192 podle připojené likvidace.
Seznam příloh
VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha nemovitosti
– 12 –
– 13 –
– 14 –
– 15 –
prázdný list