Znalecký posudek č. 14/08/114 - Exekutorský úřad Šumperk

Znalecký posudek č. 14/08/114
O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 k nemovitým věcem - pozemku p.č. st. 31 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 34 - rod. dům, pozemků p.č. 202 - zahrada,
p.č. 208/1 - zahrada a p.č. 208/2 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 184, pro k.ú. Dolní
Fořt, obec Uhelná, okres Jeseník.
Objednatel posudku:
JUDr. Jiří Petruň
soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk
K. H. Máchy 1294/2
787 01 Šumperk
IČ: 47844582
DIČ: CZ460603459
Účel posudku:
Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení
nejnižšího podání.
Vypracoval:
ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.
IČ: 29452783
Sadová 882/2, 790 01 Jeseník,
zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského
soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453
Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec)
e-mail: [email protected]
www.ozkbest.cz
Posudek obsahuje 18 stran a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1
vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o..
V Jeseníku, dne 21. 8. 2014
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Dle usnesení, ze dne 14. 6. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j.
065 EX 00375/03-136, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem
Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto
nemovitých věcí:
- pozemek parcelní číslo st. 31 o výměře 862 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří
- součástí je stavba č.p. 34, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. st. 31
- pozemek parcelní číslo 202 o výměře 1 443 m2, druh: zahrada
- pozemek parcelní číslo 208/1 o výměře 1 892 m2, druh: zahrada
- pozemek parcelní číslo 208/2 o výměře 356 m2, druh: zahrada
vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj,
Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Uhelná, katastrální území Dolní Fořt, okres Jeseník, na
listu vlastnictví č. 184, podíl 1/9.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich
příslušenství.
2. Informace o nemovitosti
Jedná se o pozemek p.č. st. 31 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 34 rod. dům, pozemky p.č. 202 - zahrada, p.č. 208/1 - zahrada a p.č. 208/2 - zahrada, vše zapsáno
na listu vlastnictví č. 184, pro k.ú. Dolní Fořt, obec Uhelná, okres Jeseník. Rodinný dům je
situovaný na adrese Dolní Fořt č.p. 34, 790 70 Uhelná. Rodinný dům se nachází v
severo-východní, částečně zastavěné části obce Dolní Fořt, jako samostatně stojící. Dle
informací ČSÚ má obec Uhelná 486 obyvatel, občanská vybavenost v obci Uhelná je neúplná.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 10. 8. 2014 za přítomnosti soudního
znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníků. Povinný, pan Ludvík Pálenkás se místního
šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku
provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí.
4. Podklady pro vypracování posudku
-
Usnesení č.j. 065 EX 00375/03-136, ze dne 14. 6. 2014..
Výpis z katastru nemovitostí č. 184, vyhotovený objednavatelem dne 24. 7. 2014.
Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne 10. 8.
2014.
Mapy širších vztahů I a II.
Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 10. 8. 2014.
stránka č. 2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
5. Vlastnické a evidenční údaje
Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého
úřadu zeměměřičského a katastrálního:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Olomoucký
Jeseník
Uhelná
Dolní Fořt (772721)
List vlastnictví číslo:
Vlastníci:
184
1. Eberlová Judita
č.p. 48, 79070 Uhelná
Podíl: 1/9
2. Glembóczky Jan
Dolní Fořt 34, 79070 Uhelná
Podíl: 1/9
3. Lukášová Markéta
č.p. 14, 26231 Lešetice
Podíl: 1/9
4. Město Jeseník
Masarykovo nám. 167/1, 79001 Jeseník
Podíl: 1/9
5. Pálenkás František
Horní Fořt 28, 79070 Uhelná
Podíl: 1/9
6. Pálenkás Ludvík
č.p. 95, 79065 Vlčice
Podíl: 1/9
7. Pálenkásová Ilona
nám. Svobody 134, 79070 Javorník
Podíl: 1/9
8. Pálenkásová Zuzana
Žežická 264, Příbram V-Zdaboř, 26101 Příbram
Podíl: 1/9
9. Polívková Alžběta
Míru 366, 79070 Javorník
Podíl: 1/9
6. Dokumentace a skutečnost
- Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny.
- Nabývací titul nebyl předložen.
- Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry
převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com,
www.mapy.cz).
- Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva,
která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.
7. Celkový popis nemovitosti
Jedná se o přízemní, zřejmě nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, sedlová střecha
je kryta vlnitým plechem a šindelem. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru.
Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a
dle odborného odhadu zpracovatele přes 100 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno
stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
jako podstandardní. V průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel pouze běžnou údržbou
prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech značně zanedbána. Při místním
šetření bylo zjištěno, že rodinný dům je v havarijním stavebně-technickém stavu. Staticky jsou
narušeny prvky dlouhodobých životností a předpokládá se, že by bylo velmi náročné
(stavebně-technicky i finančně) dát rodinný dům do obyvatelného stavu. K datu ocenění tohoto
znaleckého posudku je rodinný dům neobydlen. Dle dostupných podkladových materiálů,
místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a
určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu
1900. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba ve
špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti). Podrobný technický
popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění.
Dispoziční řešení rodinného domu:
Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění
zpřístupněn.
Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří
funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 658/1 ostatní plocha, kde nejsou evidována žádná vlastnická omezení.
Dle informací ČSÚ je v obci Uhelná možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní
vodovod a hloubková kanalizace.
Na obytnou část rodinného domu, při její levé hranici (pohled z přístupové komunikace)
navazuje přízemní hospodářská část rodinného domu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou
krytou vlnitým plechem. Za rodinným domem, při horní hranici pozemku p.č. st. 31 - zastavěná
plocha a nádvoří (pohled z přístupové komunikace) je situován přízemní objekt „stodoly“ ze
smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou šindelem a eternitovými šablonami. Při místním
šetření bylo zjištěno, že objekt „stodoly“ je v havarijním stavebně-technickém stavu, má
narušenou nosnou část svislých i vodorovných konstrukcí, chybí část střešní konstrukce a
krytiny.
Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - dřevěné latě v betonových
sloupcích a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly
zjištěny při místním šetření zpracovatele.
8. Obsah posudku
a) Objekty
1) Stavba č.p. 34 - rod. dům
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 184
c) Ocenění porovnávací metodou
stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů
a) Objekty
1) Stavba č.p. 34 - rod. dům
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 184
Ocenění
a) Objekty
a.1) Vyhláška 441/2013 Sb.
a.1.1) Stavba č.p. 34 - rod. dům – § 35
Podlaží:
I. NP
Zastavěná plocha:
Podlažnost:
14,35×7,90+4,85×3,35
129,61 / 129,61
=
129,61 m2
=
=
376,78 m3
296,84 m3
673,62 m3
= 1,00
Obestavěný prostor (OP):
Vrchní stavba
14,35×7,90×2,65+4,85×3,35×4,70
Zastřešení
14,35×7,90×4,85×0,5+4,85×3,35×2,70×0,5
Obestavěný prostor – celkem:
=
Rodinný dům: typ A
Konstrukce: zděná
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Podlaží: s jedním nadzemním podlažím
Vybavení:
Název, popis
Obj. podíl
1. Základy – smíšené
8,20 %
2. Zdivo – smíšené
21,20 %
3. Stropy
7,90 %
4. Střecha – vaznicová sedlová (špatný technický stav)
7,30 %
5. Krytina – vlnitý plech, šindel (vše špatný technický stav)
3,40 %
6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby) - špatný technický
0,90 %
Hodnocení
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Název, popis
Obj. podíl
stav
Vnitřní omítky
5,80 %
Fasádní omítky – vápenné hladké (z části) - špatný technický
2,80 %
stav
Vnější obklady
0,50 %
Vnitřní obklady
2,30 %
Schody
1,00 %
Dveře
3,20 %
Okna – dřevěná kastlová (špatný technický stav)
5,20 %
Podlahy obytných místností
2,20 %
Podlahy ostatních místností
1,00 %
Vytápění
5,20 %
Elektroinstalace – odpojena
4,30 %
Bleskosvod
0,60 %
Rozvod vody
3,20 %
Zdroj teplé vody
1,90 %
Instalace plynu
0,50 %
Kanalizace
3,10 %
Vybavení kuchyně
0,50 %
Vnitřní vybavení
4,10 %
Záchod
0,30 %
Ostatní
3,40 %
Hodnocení
Podstandardní
Podstandardní
Nevyskytuje se
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Nevyskytuje se
Standardní
Podstandardní
Nevyskytuje se
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Podstandardní
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1:
Kraj:
Olomoucký
Obec:
Uhelná
Počet obyvatel:
486
Základní cena (ZC): 2 013,– Kč/m3
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
0 Typ stavby
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby
III. Samostatný rodinný dům
2 Provedení obvodových stěn
I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo
zdivo smíšené nebo kamenné
3 Tloušťka obvod. stěn
II. 45 cm
4 Podlažnost
I. Hodnota 1
5 Napojení na veřejné sítě
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování
(přípojky)
RD do žumpy nebo septiku
6 Způsob vytápění stavby
I. Lokální na tuhá paliva
7 Zákl. příslušenství v RD
II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné
podstand. nebo mimo stavbu RD
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího vybavení
9 Venkovní úpravy
II. Minimálního rozsahu
10 Vedlejší stavby tvořící
II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové
příslušenství k RD
zastavěné ploše nad 25 m2
11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem
Vi
A
0,00
–0,08
0,00
0,00
0,00
–0,08
–0,05
0,00
–0,03
0,00
0,01
stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
stavbou
12 Kritérium jinde neuvedené
13 Stavebně-technický stav
*
Rok výstavby / kolaudace:
Stáří stavby (y):
Koeficient pro úpravu (s):
III. Bez vlivu na cenu
V. Stavba ve špatném stavu - (nutná
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé
životnosti)
1900
114
0,600
0,00
0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):
0,185
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
372,41 Kč/m3
Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1
U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I.
Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický
podíl ve výši 1/9.
Popis znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
trhu s nemovitými věcmi
2 Vlastnické vztahy
3 Změny v okolí
4 Vliv právních vztahů na
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
5 Povodňové riziko
Hodnocení znaku
III. Nabídka odpovídá poptávce
Pi
0,00
III. Pozemek ve spoluvlastnictví
III. Bez vlivu
I. Negativní
–0,01
0,00
–0,04
III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 0,95
100-leté vody)
4
Index trhu
(IT = P5 × (1 +  Pi)):
0,903
i=1
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Druh a účel užití stavby
I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním
celku
2 Převažující zástavba v okolí
I. Rezidenční zástavba
pozemku a životní prostředí
3 Poloha pozemku v obci
IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot)
4 Možnost napojení pozemku na
II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě
inženýrské sítě, které má obec
v obci
5 Občanská vybavenost v okolí
III. V okolí nemovité věci není dostupná
pozemku
žádná občanská vybavenost v obci
6 Dopravní dostupnost
VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, dobré parkovací možnosti
7 Hromadná doprava
II. Zastávka hromadné dopravy od 500 do
1000 m s maximálně čtyřmi dopravními
spoji denně
8 Poloha pozemku z hlediska
I. Bez možnosti komerčního využití
komerční využitelnosti
9 Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
Pi
1,03
0,00
–0,02
–0,10
–0,05
0,00
–0,05
0,00
0,00
stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
10 Nezaměstnanost
11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Vyšší než je průměr v kraji
II. Bez dalších vlivů
–0,04
0,00
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 +  Pi)):
0,762
i=2
Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
CSP = OP × ZCU × IT × IP = 673,62 × 372,41 × 0,903 × 0,762
=
172 615,20 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
1/9
19 179,47 Kč
Stavba č.p. 34 - rod. dům – určená cena:
19 179,47 Kč
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 441/2013 Sb.
b.1.1) Pozemky na LV číslo 184 – § 4, 9
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Uhelná
Název okresu:
Jeseník
Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Velikost obce
V. Do 500 obyvatel
2 Hospodářsko-správní význam
IV. Ostatní obce
obce
3 Poloha obce
V. Ostatní případy
4 Technická infrastruktura v obci
II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo
kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn
5 Dopravní obslužnost obce
V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo
zastavěné území obce)
6 Občanská vybavenost v obci
VI. Žádná vybavenost
Oi
0,50
0,60
0,80
0,85
0,70
0,80
Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 118,81 Kč/m2
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I.
Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický
podíl ve výši 1/9.
1
2
3
4
Popis znaku
Situace na dílčím (segmentu)
trhu s nemovitými věcmi
Vlastnické vztahy
Změny v okolí
Vliv právních vztahů na
prodejnost (např. prodej podílu,
Hodnocení znaku
III. Nabídka odpovídá poptávce
Pi
0,00
III. Pozemek ve spoluvlastnictví
III. Bez vlivu
I. Negativní
–0,01
0,00
–0,04
stránka č. 8
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
pronájem)
5 Povodňové riziko
III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území
tzv. 100-leté vody)
0,95
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,903
i=1
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
2 Ztížené základové podmínky
III. Neztížené základové podmínky
3 Ochranná pásma
I. Mimo ochranná pásma
4 Omezení užívání pozemku
I. Bez omezení užívání
5 Geometrický tvar pozemku
II. Tvar bez vlivu na využití
6 Ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
 Pi = 1,000
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Druh a účel užití stavby
I. Druh hlavní stavby v jednotném
funkčním celku
2 Převažující zástavba v okolí
I. Rezidenční zástavba
pozemku a životní prostředí
3 Poloha pozemku v obci
IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot)
4 Možnost napojení pozemku na
II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě
inženýrské sítě, které má obec
v obci
5 Občanská vybavenost v okolí
III. V okolí nemovité věci není dostupná
pozemku
žádná občanská vybavenost v obci
6 Dopravní dostupnost
VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, dobré parkovací možnosti
7 Hromadná doprava
II. Zastávka hromadné dopravy od 500 do
1000 m s maximálně čtyřmi dopravními
spoji denně
8 Poloha pozemku z hlediska
I. Bez možnosti komerčního využití
komerční využitelnosti
9 Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
10 Nezaměstnanost
I. Vyšší než je průměr v kraji
11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
Pi
1,03
0,00
–0,02
–0,10
–0,05
0,00
–0,05
0,00
0,00
–0,04
0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,762
i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,688
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 81,7413 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
st. 31
zastavěná plocha a nádvoří
862
Cena [Kč]
70 461,–
stránka č. 9
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1)
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 24,5224 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
202
zahrada
1 443
208/1
zahrada
1 892
208/2
zahrada
356
Součet:
3 691
Cena [Kč]
35 385,82
46 396,38
8 729,97
90 512,17
Součet cen všech typů pozemků:
=
160 973,17 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
1/9
17 885,91 Kč
Pozemky na LV číslo 184 – určená cena:
17 885,91 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou
Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací
způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v
podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí,
nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na
průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná.
Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných
prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci.
Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie
oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing.
Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s
obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek:
-
druhu a účelu věcí,
koncepce a technických parametrů,
materiálů,
technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady),
velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.
Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen
o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých
je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je
to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách;
přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých
koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi
blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné
domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady,
objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický
stav.
stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou
porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně.
Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze
odborná literatura respektive znalecké standardy.
1) RD Široký Brod-Mikulovice, okres Jeseník
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o vnitřní velikosti 4+1 v centru obce. Jedná se o
nepodsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou částečně taškami a částečně eternitem.
Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. V přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň, obývací
pokoj, ložnice, dva obytné pokoje, koupelna a toaleta. V podkroví je půda s možností rozšíření
obytné plochy. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou
svedeny do kanalizace. V obci se nachází základní občanská vybavenost.
Nabídková CENA: 159 000,- Kč
2) RD ul. Pivovarská, Vidnava, okres Jeseník
Jedná se o rodinný dům o vnitřní velikosti 3+1. Rodinný dům je samostatně stojící, je situován v
klidné části obce. V přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, obytný
pokoj, koupelna a WC. V podkroví je půda s možnosti vybudování další obytné místnosti. Dům je
vytápěn lokálně na tuhá paliva. Voda je z řádu, odpady jsou svedeny do kanalizace. Střecha je
sedlová, krytá eternitem. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Základní občanská vybavenost v
místě.
Nabídková CENA: 160 000,- Kč
3) RD Supíkovice, okres Jeseník
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o vnitřní velikosti 2+1 se stodolou a zahradou v klidné
části obce. Rodinný dům je nepodsklepený, cihlový s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou
eternitem, zastavěná plocha činí 187 m2, obytná je cca 60 m2. Dům je vhodný k celkové
rekonstrukci. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň a dva obytné pokoje. O
vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, plynová přípojka je na
pozemku. K domu náleží zděná stodola se sedlovou střechou a zahrada s ovocnými stromy o
rozloze 2 240 m2. Základní občanská vybavenost v místě.
Nabídková CENA: 160 000,- Kč
4) RD Vlčice, okres Jeseník
Rodinný dům se zahradou se nachází ve středu obce a je určený k celkové rekonstrukci nebo jako
využití stavební parcely. K rodinnému domu patří zahrada o rozloze 768 m2. Jedná se o klidné
místo pro trvalé bydlení. V obci je mateřská školka, základní škola, obchod a lékař. Veškerá
občanská vybavenost je ve městě Javorník, který je vzdálený asi 10 km.
Nabídková CENA: 189 000,- Kč
5) RD Velká Kraš, okres Jeseník
Rodinný dům vhodný k trvalému bydlení o 102 m2 zastavěné plochy se zahradou o výměře 360 m2.
Rodinný dům je situován v klidné části obce. Dům má dispozici třech obytných místností, koupelnu
a chodbu v přízemí a jedné místnost v podkroví s možností rozšíření o další pokoj. Sklepní prostor o
výměře 2 x 3 metry s vchodem z ulice a východem na zahradu. Dům je ve fázi před rekonstrukcí. V
obci základní občanská vybavenost, oblíbené koupaliště a mnoho možností turistiky.
Nabídková CENA: 180 000,- Kč
stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
Seznam porovnávaných objektů:
1) RD Široký Brod-Mikulovice, okres Jeseník
Výchozí cena (VC):
159 000,– Kč
Množství (M):
1,00 celek
Kstavební konstrukce:
1,00
Kúdržby a stavebně-technického stavu:
1,00
Kvybavení:
1,00
Kvýměry pozemku:
0,90
Kpolohový:
1,05
Kobjektivizační:
1,10
Jednotková cena (JC):
152 958,15 Kč
Váha (V):
1,0
2) RD ul. Pivovarská, Vidnava, okres Jeseník
Výchozí cena (VC):
160 000,– Kč
Množství (M):
1,00 celek
Kstavební konstrukce:
1,00
Kúdržby a stavebně-technického stavu:
1,10
Kvybavení:
1,00
Kvýměry pozemku:
0,90
Kpolohový:
1,05
Kobjektivizační:
1,10
Jednotková cena (JC):
139 927,41 Kč
Váha (V):
1,0
3) RD Supíkovice, okres Jeseník
Výchozí cena (VC):
160 000,– Kč
Množství (M):
1,00 celek
Kstavební konstrukce:
1,00
Kúdržby a stavebně-technického stavu:
1,05
Kvybavení:
1,00
Kvýměry pozemku:
1,00
Kpolohový:
1,05
Kobjektivizační:
1,10
Jednotková cena (JC):
131 931,56 Kč
Váha (V):
1,0
4) RD Vlčice, okres Jeseník
Výchozí cena (VC):
189 000,– Kč
Množství (M):
1,00 celek
Kstavební konstrukce:
1,00
Kúdržby a stavebně-technického stavu:
1,05
Kvybavení:
1,00
Kvýměry pozemku:
0,95
Kpolohový:
1,05
Kobjektivizační:
1,10
Jednotková cena (JC):
164 046,48 Kč
Váha (V):
1,0
5) RD Velká Kraš, okres Jeseník
Výchozí cena (VC):
170 000,– Kč
Množství (M):
1,00 celek
stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
Kstavební konstrukce:
1,00
Kúdržby a stavebně-technického stavu:
1,15
Kvybavení:
1,00
Kvýměry pozemku:
0,90
Kpolohový:
1,05
Kobjektivizační:
1,10
Jednotková cena (JC):
142 208,84 Kč
Váha (V):
1,0
kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstrukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku ×
Kpolohový × Kobjektivizační)
Minimální jednotková cena za celek:
Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V):
Maximální jednotková cena za celek:
131 931,56 Kč
146 214,49 Kč
164 046,48 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za celek:
Množství:
Porovnávací hodnota:
×
=
145 000,– Kč
1,00 celek
145 000,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
1/9
16 111,11 Kč
Úprava ceny koeficientem:
Výslednou „porovnávací hodnotu“ ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního
spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu
je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly
jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu
stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v
našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%.
Vliv spoluvlastnictví
Cena po úpravě:
Výsledná porovnávací hodnota:
×
0,750
=
12 083,33 Kč
12 083,33 Kč
stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
C. REKAPITULACE
V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak
plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:
- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy
Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné
době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky
Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o
cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji
zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění
staveb, pozemků, porostů a práv k nim).
Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání
hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým
charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací
hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním
odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na
základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané
nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně.
Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena,
která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni
ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo
kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav
tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry
se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z
osobního vztahu k nim.
Vztah administrativní a obvyklé ceny
Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých
aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá
stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci.
Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který
je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy
není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci
definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě
svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních
principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis
nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.
stránka č. 14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí:
- nebyly zjištěny
Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí:
- neúplná občanská vybavenost obce
- v obci není možné napojení na kompletní IS
- údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na velmi špatné úrovni
- nutné vysoké investice do obyvatelného stavu
- předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/9
- nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí
- odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech
(jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V
obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z
hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v
níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši
1/9) považovat za obtížně obchodovatelný.
Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou,
na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních
kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití
korekčních koeficientů.
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi
spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění
neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně
tak se neuvažuje i s exekucemi)
Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci
nejsou známy žádné takové závady)
0,- Kč
0,- Kč
Ceny podle cenového předpisu
Cena objektů
Cena pozemků
Celková cena podle cenového předpisu
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Ostatní movité věci
19 180,– Kč
17 890,– Kč
37 070,– Kč
12 080,– Kč
0,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí:
10 000,– Kč
Cena slovy: desettisíc Kč
stránka č. 15
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
Znalecký posudek vyhotovil:
Ivo Trsťan
Jaroslav Suchánek
Mgr. Ing. Michalis Becis
Odpovědná osoba:
Ivo Trsťan, soudní znalec
V Jeseníku, dne 21. 8. 2014
.................................................................
ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.
........................................................................
Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec
stránka č. 16
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v
Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a
odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/08/114 znaleckého deníku.
............................................
Ivo Trsťan, soudní znalec
stránka č. 17
ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114
E. SEZNAM PŘÍLOH
-
fotodokumentace
výpis z katastru nemovitostí
kopie katastrální mapy
mapy širších vztahů I a II
stránka č. 18
Fotodokumentace
Dolní Fořt č.p. 34, Uhelná
Uhelná č.p. 34
790 70, Dolní Fořt
Dolní Fořt č.p. 34, Uhelná
Uhelná č.p. 34
790 70, Dolní Fořt