znalecký posudek
Transkript
znalecký posudek
v - n C E N E N I = .]iTi znaLec z oboru se specializaci N E M O V T T O S T T MELICH ekonomika a stavebnictvi na ceny a odhady nemovitosti a majetku =:-a dapka 68t/2 mobil: 602 320 275 . : 02 email: [email protected] Hradec , - * - ^m '. elich.. cz Kr5.1ov6 fax: 49s 2]-3 130 ZI{ALECKY POSUDEK dislo: 27/2277/201L o cen6 nemovitosti objektu rodinn6ho dornu dis10 popisn6 428 s piisluSenstvim a s venkovnimi r i p r a v a mi, S€ stavebni parcelou dislo 14j a s pozemkovo, p.t""iou_dis1 o 556/2 s trvalfmi porosty a s pozemkovou parcelou dislo rzs/64 r, t.t.stiarrri, izemi Bitovany, obci Bitovany, p"rd;;i"k;. f.r.j Objednatel Udel posudku CZ Dra|by, a.s. Irg. Jan Kunc M i r o v 6 n 6 m d s t i 3 O g 7/ 3 7 400 01 Usti nad La6em posudku Oceiovaci piedpis Ocendno ke Posudek vypra"coval dni ZjiStdni provedeni obvykl6 ceny nedobrovoln6 Ocendni je provedeno zdkona dislo 151 / o ocerlov6ni majetku 1 . rinora nemovitosti draZby podle 7gg7 pro ustanoveni Sb., 2011 Jiii Melich Karla eapka 681"/2 500 02 Hradec Kr6lov6. 2 Posudek byl vypracov6n ve 4 vyhotovenich, z ni,,,'1 3 vyhotoveni obdrZi obj ednatel vyho-roveni j e uiozeno v archivu zrtar,,e celkem posudek obsahuj e'29 stran s fotodokumentac i a ptilohy. 1' Hradci Kr61ov6, dne 5. fnora 20L7 I OBSAH: - 1. NafeZ 2. CHARAKTERISTIKA 3. PNENH T MENENI bliZSi 4 - OB\-TYKLACENA ridaje o nemovitosti NEI*TOVITOSTI - r6;mec - vdcn6 hodnota nemovitosti v Kd - vfnosov6 hodnota nemovitosti v Kd - cena nemovitosti v mistd a dase obvyk16 5. REKAPITTILACE OBVYT(LE CENY 6. ZNALECKA DOLOZKA - pnil-OHy 1. Vfpis z katastru 2- Sninky 1 - 6daje Oceiovan6 mapa o nemovitosti nemovitosti v katastr6lnim asfaltov6 sanostatnd ::ujezdu izemi od s-riedni Bitovany jako komunikace stojicich se nal6zaji objektri d6sti 725/64 a.556/2 v okrajov6 vedle objekt mistni pro rodinnlich zastavdn6 veiejn6 bydleni domri po v prav6 d6sti zpevn6n6 zilstavbd, strand pii obce. \emovi-costi jsou tvoieny 'L28, :rpisn6 stavebni parcelou -':slo mapy NTAI-EZ, 1.1 BliZSi cbce katastralni Polohov6 3. nemovitosti objektem dislo s venkovnimi 145 fpravami rodinn6ho a domu pozemkovou a. s trvalfmi iislo parcelou porosty. Piedmdt - stavebni parcele - ocendni: objekt dislo stavebni druhu parcela - pozemkov6 1-45, parcela pozemku - venkovni tipravy, - kopan6 studna. - trva16 porosty. rklsaa plocha 1zg na dislo a n6dvoii orn6 556/2, zahrad,a stavebni evidovan6 evidovan6 T S:T T KA a stavu nemovitostl s vfrndrou prida s vlimdrou s v1f.m6rou 727 popisu v katastru 125/64, pozemku CHAR.AKTEI Str popisn6 evidovan6 dislo v druhu v druhu a) dislo pozemku zastavdn6 nemovitosri domu dislo 745. parcela - pozemkov6 2 . r:odinn6ho v 494 m2. v katastru g793 m2. v katastru nemovi-tosti m2, NTE,MOV nemovit6ho T 1trOST- I majetku oznadeni: =:==:=::=:=: oceriovan6 nemovitosti jsou -c--ovitosti z listu vlastnictvi : - : ovanv , obec Bitovany, Pozemek u rodinn6ho - r=r.iCe pozemkti. 6isro 22o pardubickli. kraj domu Stavebni parcela dislo ---g|.:em rodinn6ho domu dislo evidovriny je 'J,4s je oplocen -tvoiena popisn6 1,2g. na vlipise pro z katastru katastr6.lni po obvodu zastavdnou ttzemi vrastnick6 plochou s Pozemkovd :avndnou ' - -= r - a : plochou iislo dvora 556/2 a zahrady Pozemkovit par.,e,,a iislo 125/6a soui6sti Je zemdddlsk6ho :=nek je -:a:bory pronajat zem'd.lsk6mu - umaj itele rodinn6ho za domem. je tvoiena 16.nu - ma.jetku funkini rostlinnou 1 plochou, produkci. MILSA zajed,ice; postavena v .roce 191,3. napojeni piipoj c ) soud6sti: - ::===::::=== d ) piisluSenstvi: =========:====:== vfnosy dle na vodovodni piipojku a sddleni piipojku, elektrickou ku trva16 ovocn6 porosty studna (uZitkov6 (tieSnd, jablond, Svestky) - kopan6 - venkovni fipravy: piipojka, vodovodni piipojka do kana.Ttzadni j irnka, plotovly'eh na r6mri betonov6 plot ze stieSnikovd. piipojka, kanalizadni septiku, podezdivce, betonov6 branka, ocelovich ocelovly' drdtdnli schody, betonov6 oce1ov6. su56ky dievnikv konstrukce 4 kr6tkodob6 a na ocelovlich plochy ocelov6 HUp, sloupcich pletiva zpevndn6 ocelov6 z na ocelovych vrata, - do2i16 pilif oploceni monolitick6, pr5.d1o, voda,nevyuZivan6) elek,crick6 strojov6ho sloupcich, zinady-- p'o zpevndnou rovinatou byla kanalizadni =:=====::: tvoiena druzstvu domu nemovit6ho ) i piipojky: -.-=:=::==: e) je apod. ) . Stavba -- parcela Livotnosti na I f) inzenfrsk6 - v mistd sit6: :=:::=:::=::=:::::: je moznost inZenlirskjch siti elektrickou piipoj g) klady a zilpory nemovit6ho :=::==:::==::::::::::::=:=::===::=:: + poloha v k1idn6 + plocha pozemkfi - objekt rodinn6ho - omezen6 veiejn6 - doLi16 - zanedband - celkovd d6st stavebnich pr6vo - exekuce naiizeni - Lsneseni Podklady vfpis soudu pro plynovodni ku najetku sitd rozvodu plynu v mistd objektu stav nemovit6ho majetku pro LEASTNG - srAR spol. smluvni o naiizeni vyprac;ovirni z katastru a piipojku, konstrukci stavebniho podstandardni verejnfch na vodovodni piipojku domu bez vnitiniho tdrZba z obce inZenfrsk6 - z6'stavni :.1 d6sti napojeni s r. o. Teplice exekuce posudku nemovitosti pro katastr6lni izemi Bitovany, - rec pardubicky, Bitovany, kraj list vlastnictvi d,..sLa 22o, ' -':ro-coveni soudnim znalcem z d61kov6ho piistupu iesk6ho riiadu -=nemdiidsk6ho a katastr6lniho dne 2i..7.2O1]. 5 snimek Bitovany, katastr6lni kraj piistupu mapy pro Pardubickll, eesk6ho 22'1'2o1a z mapov6ho listu Polohov6 Mistni provedeno 2-2 izemi soudnim zemdmdiidsk6ho DKM v mdiitku nemovitosti Bitovany, obec zrtarc;em z d61kov6ho a katastr6lnlho dne 1:1000. . mapa obce Bitovany. setieni znal.ce se dne j,.2.201,7 rra mistd zamdrenim soudasn6ho stavu bvlo sam6m. Y\astnictvi Podle ridajri nemovitosti Bitovany, - vyhotovenly' riiadu Fotodokumentace katastrAlni pani z katastru na listu vlastnictvi obec Bitovany, Marie zeren6, Jana Harracha, vlastnickym nemovitosti kraj rodn6 iislo dislo pardubickf dislo popisn6 podilem jsou jako 22e pro katast::d.1ni 19!, uzemi evidov6ni: 3gs4o3/ogo, psi spoluvlastnici trvale 514 01, bytem ulice Jilemnice. I/z a - pan Frantisek Bitovany, vlastnicklim 3 - Zeleny, ilslo popisn6 podil.em POSIJDEK Pfedndt ocen6ni: 1) Rodinnf dfim, dislo 2) Stavebni parcela rodn6 dislo psi L2g, 67i'1"79/0151, 53s ir, 1/2. A OCENrEr.r popisn6 f 12g a pozemkov6 parcely chrast trvare u chrudimd. bytem 3.1 Rodinnf drim, dislo popisn6 128 3.1.1 Popis Piedmdtem 128. Stavba 7-54 m pod s Dostaven je roce prostorem a973 sonstrukce dlouhodob9 zivotnosti je v :r,'la vymdndna v :iestavdn. rodinn6ho podzemnim -ter6nu, okolniho pridnim v objekt s jednim rirovni volnlim je ocendni objektu na pod privodni Sedes6t;ich zapu3tdngr s jednim nadzemnim podlaiim stiechou. obj ekt stavebni i parcele v6tSina z roku letech, popisn6 podlaZlm sedlovou tivotnosti domu dlslo kdy dislo by1 objekt a byl 1,45. Vsechny konstrukci vly'stavby, v hloubce kr6tkodob6 d6st v konstrukci zadni i6sti I Kuchyi s jidelnim I rE ,,$ rs 8 koutem I Chodba se schodi5tovfm prostorem LoZnice *.lit ,.,t+ '? Vnitini ridelov6 dispozice: - 1 PP: tii - 1 NP: chodba se loZnice, pokoj , koupelna, - podkrovi: polovind svis16 konstrukce chybi reKonstruovan6. jsou vaznicovli tr6'movf . Stukov6 do2ir6. koupelny teracov6, bez osazena. \-rstvou z PVc. diev6n6 je pilmotopnlimi na osazen. studen6 Rozvod ohievu plynu nen' i i tep16 tep16 vody provedena, 10 je osazeny h1adk6, proveden. vnitini obkladaiek pouze objektu je v osazeno p1n6. vrata podlahy v s n6slapnou paliva a je provedena neni na objektu proveden v ocelov6m osazenjt elektrickli plynovodni j e z dvouvrstv5: a betonov6 je dievdnj v6penn6 spaletov6. Bleskosvod je cihel, Stropni kamny na tuh6 vody nosn6 dvouvrstve diev6n6 v v. i j sou osazeny zajistdno vodorovn6 krv.ina schodistd prkenn6 3g0 Krov vany. radi6tory. 220 v . Zdrojem neni asaze,,a dievdn6 vyt6pdni elektroinstalace je b6lninovlich jsou Dveie jsou jsou omitka oblozeni v tv6rnic. konstrukce obklad vlhkosti Svis16 stiesni omitky z b€Znlch jsou okna mistnostech Instalace , betonov6 p6renych podhledern. klempiisk6 Fas6dni vdetnd obytnlich potrubi a Venkovni zfbradri. prnjch sedrov6. vnitini proverlerry ostatni provedena. z rovnym j e s malbami. a elektrickfmr s stiecha plechu. pros-coru nejsou pokoj jako zemni plynosilik6tovlich oplechov6ni z pozinkovan6ho jsou z proti neni zd,6n€. ie provedeny objektu, Podezdivka provedeny pd'1enlich taSek. d5.sti jsou d6st konstrukce obklady oblivaci VC j.zol.aeemi vodorovnlf'mi stavby poskozend kuchyi, jsou stavby rekonstruovan6 izolace h1adk6 pros-tory schodiStdm, konstrukce s provedenly'rni jedn6 sklepni vo1n1y'pridni prostor zdkradovd pasy samostatn6 piipojka bojler. je na objektu' Kanali-zace potrubi. v kuchyni zatizeni je standardni nejsou je je umistdn osazeno Obj ekt v plastov6m elektrickli umyvadlo splachovaci. v objektu provedena a Vftah spor6k . z ocelovd neni a v kameninov6m vana. osazen. vc ostatni je celkovd v podstandardnim stavebnd kter1y' odpovid6 uveden6mu st6ii, konstrukdnimu d o b y v y s t a v b y a prov6.ddn€ pouze nejz6kladn6jSi rldrZbd 3 - 7 . . 2 Charakteristika 111 SKP: 46 .21 .7'J. Typ: C stika: podsklepeny, konstrukce: 3 - 1- 3 Obestavdnf s jednim 42,64*8,50x7,54 Vrchni stavba 'l-2,64*8,50*4,43 765 46 m3 475 96 m3 770.29 m3 celkem 3 -7,-4 Opotiebeni stavby Pii a stavby pii pou2iti provedeni nadzemnim pod1a2im 7 - 2 , 6 4 x 8 , 5*03 , 1 - /72 98 let technick6rn prostor stavba staii konstrukce ZdEnd Spodni ZastieSeni osazeno stavby CZCC: Druh je provedeny. stavu, Charakteri hygienicklich Livotnosri line6rni 130 1et metody 77 dini vly'poitu celkov6 = 811.71 m3 opotiebeni 7 5 . 3 8 4 6 7 0. z Voln;i pridni prostor pod L13 konstrukci krovu 4 - OB\,')'KL-A CENTA 4.t rnZxi ocrNsxi nnuovrt'EnouAJETKU 4.7.a Popis :::::::::::1: Norma mezin6rodnich je hodno-ty definov6na TEGoVA a standardri v Valuation trtni se zjiStuje hodnota odr62i charakter majetku s majetkem obchodovalo zrldastndn6 strany at vSechna V piipadd je nutno neplndni vo1b6 zprisobu vdcn6 hodnoty vychdzi vlinosy po atlch dobu, je moZnosri ned6len6ho ce1ku, nemovitosti kupujicim trhu v produkci z a o z ceny s ohledem investor okruh drivodu z6.stavy a krit6riem se stala zj iStdnlich na kter6 z celkovlich maln1. dosaZiteln6 nemovitosti tri;ni rihrady pii metoda zprisobem, vlastnit. ceny v dan6m jejich vdetnd vesker6ho povinnosti ddJe s ohledem nemovitosti, v kupujicich, prodeje majetku jako dand z pievodu na mis-ro polohy i kapacitu majetku. 1.4 na majetku vlinosovfm stanoveni dan6ho nemovit6ho nekal6 prodej hodnoty a s ohledem dfivodu zdkonn€ jedn6 hodnot pro ob6 a nejsou typu oceriovanlf,ch trLni bude limitovanli finandnich transakce prodSvajiciho se odhadu kterou kter6 Piitom motivaci vdiitelem zhk1.adnjdn 2e prodeje. ie obvykl6 instituci by se optim6lnd ZdkLad,nim rozhodovacim - ocihadcrS metod, kterlch zvl6Stni trLni a uv6.di, s nemovitostmi. hodnoty navrhovan6 hlediskem i trhu nebo nemovitosti Po ocefiovacich za nebo skutednost, ze (IVSC) na uskutedndni tr*,ni ocendni Nezanedbatelnfm piipadd comittee dluZnikem. zejmdna z pronaj Standards o piedmdtu a stanoveni vlinosri vydanym kupujiciho dratbE zdvazkfi' standardem aplikov6nim stanoveni zohlednit nedobrovoln6 ocefiovacim zAjem fakta zdk1adl sdruZenim na vo1n6m ze strany na Evropsklim n6tlakem relevantni s oceriov6ni a okolnosti, maji jakfmkoli ovlivn6ny soutdZe, souladu s Mezin6rodnim rnternational pro I Dvrir Z.a,hrada za u objektu rodinnfm 15 domem Oceriovanf ocendni pronajat. zdkradE lokalitd podmink6m k ke dni jsou podklady n6jemnich smluv pron6jmu za i stanoven proto uvaLovdny obdobn6 na objekty prostor bytovfch tr*,nifro v s dan6 a v dobd ocendni. Udelem stanoveni stanoveni celkov6 specifikov6n stavebnich v trtni hodnoty obvykl6 ceny. nemovit6ho Soubor jednotlivlich soupisu konstrukci, nemovit6ho nemovitosti velikosti objektu je majetku potieba je majetku s popisem staveb, a ploSn6 v;imdry pozemkri ocendni upraven 26dn!n fotodokumentace. Legislativni ripravy: S ohledem zvl6Stnirn na ridel piedpisem z6.stavni prtt-va, Zdstavni prodejem ktera, jsou byla majetek majetek jednotliv6 na nemovitosti zaps6na uvalena. nemovitosti zanikaji majetku. nemovitosti by nemovit5T v katastru na nemovitli uvalen6 nemovit6ho V katastru zprisob ! prlva tohoto neni ocendnl U uvedenly'ch nemovitosti kterd neni Ekonomick9 uzavtenycl' piihl6dnutim vdetnd majetku soubor nejsou zapshna 26dnd v6cn6 biemena, d67e znehodnocovala. ::::::::::::::::::::::1_t:= - Trh: fnterakce stanoveni podle typu cen prod6vajicich a mnoZstvi nemovitosti a komodity. a lokalit. t6 kupujicich, Trh nemovitosti kter6 je vede ke segmentov6n - Tr2ni ekonomika: Hospod6istvi prostiednictvim v ndm2 alokace nabidky a poptavky kterou bylo je zdrojri vfhradnd ieSena na trzich. - Cena poijzovaci: cena, porizeni zz (u nernovitosti, vystavby, zd pouziti moZno zejm€na poiidit je staveb, platnych tehdy vdc cen to dob6 jejiho v v i j c - , b Ej e j i c h cena bez proveden6ho odpodtu opotiebeni). Cena reprodukdni: Cena, z? porovnatelnou kterou by bylo (nemovitost) vdc moZno poiidit stejnou v dobd ocendni novou nebo bez odpodtu opotiebeni. - Vdcn6 - dasov6 hodnota Reprodukdni opotiebeni stejn6ho uZivilni nutn6 vdci (nemovitosti) pr&mdrnd piim6ien6 a o n6klady okamZit6 vdci odpovidajici steii sniZen6 cena ceria: sniZen6 potfebn6 intenzity na opravu vdlnyc.h (nemovitosti) (nemovitosti) vdci pouZiv6ni, zdvad, o piimdien6 ve vii sledku k-ter6 pak znemotfiuji . - Vly'nosov6 hodnota: jistina, Je uvaZovan6 sazbd ulozit, vlf'nos z kapit6lov6m aby nemovitosti, trhu irroky je kterou nutno z teta jistiny je motn6 nebo s obdobnou sazbou a7 pii byly tuto stanoven6 stejn6 d6stku vly'nosov6 miry. rirokov6 jako invesrovar distli na - Trtni TrLni je hodnota majetek smdrioval prod6vajicim a druhou trhu, - obvykl6 hodnota cena odhadovan6 d6stka, datu oceiov6ni k a kupujicim stranou n€! bez k'r.erau by osobnich vlivri se nemovitly' potencion6lnim mezi jednotliv6 jednaji odastnici za z6jmu pii koupit nEmL nemovitosti: nemovitosti prodat po patiidn6m informovan6, pr&zkumu rozv6ZnE a bez (vfdajri), nebo n6t1aku. - Cist1y' rodni tak6 stabiLizovany Jedn6 se o vfnosy soudet provozniho piijmfi pravddpodobnd - Tri,ni cena Jednd pro o zcela trhu piedmdtn6ho a zisku z mimoiildnych jako stanovenf prrim6rn6, iady. dasov6 jakou za jist6 jsou nemovitosti na prodejn6. k uzavieni odhadnut6 celkov6 stavebnd tr2ni na novly'ch staveb, pod n6tlakem - obchodu d6le technick6ho na piedmdtnfch av3ak kter9koli vLdy za aktu6lni negociadni jednaj mezi zohledf,uje Zivotnosti interakci trhu podstatd v zaiizeni Cena obvykl6 popt6.vky cenu piedstavuje cena vedouci a piijmu), hodno-ca z takovou kupujicim. jedn6 zisku eena: pouZit6ho zji5tdni n6kladri v tlsni: se Tato jedn6ni po odpodtu darl z odek6van6 soudasn6m ekonomick6m - Obvykl| (pifjmy) a finandniho (dar1ovli zdk\ad nebo v1y'nos: stavu s'crand norm6lnich z obchoduj icic};, 18 staii vdetn6 (nemovitos-ui) -tzrr. druh6, stav ve vztahu trZnich stran. bitzt prod6vaj icim vdci staveb hodnotu cenovou skutedn6 nemovitosti tr2ni pro icim a vzhledem k korekce na na strand nabidky k vlchozim podminek, a cen6m tj. ne - l:s.:t-l:nl jc to po2adovan6. pozado'an6 nS.vratnosti kapit6lov6 i miru na investice rizika Zv62eni pr6vni prostied a spjat6ho povahy progn6zovan6ho s podnikatelsklim aspekty) diskontni vyjadiuje obdobi, i z kvantifikov6na poslednich a komerdni odpovidajici je kter6 rizika a odpisri spolednosti, danou investici, v;isledkri zdanEni ndiitkem m6 rovnEL sazby, neboli dopad poZadovan6 n6vratnosti. jeho na oceiovanfch z5'stavnimi s jeho je za nesmi ovlivriuje i jako vlastnika. zdkl.ad'E starroveni nemovitosti- D61e je zatiZ,e,n okoli ke skutednosti, vnimi v nutno nemovitosti soubor dob6 charakterem za pouh6ho je a, proto piedpokladu souboru konstrukdni je lzcQ nutnosti nemovitosti, a stavebni s uLoi,eni a hodnoty s nemovit5i tim, jeho stawu majetek ekonomickd nemovit6ho finandnich specifikovdn jin6 stiedni v naSi Le republice vzhledem majetku, kterli dinnosti, nebude je kupovat prostiedkri. stavebnd je potiz. n6kupu. k podnikatelsk6 i soudasn6ho na vfhodn6ho provozov6n s ohledem odhadov6na podnink6ch soubor kupujiciho cilem nemovitosti o prodej a technick6mu ze To tak signalizuje relativnd jedn6 se na s rivahu, co7 moznost ze pohlizet v a v soudasnfch jako soudasn6 metodou vlastnik na moznf a stav je mozn;im nakrd.dat. zvoLena. zejm6na stavebnimu vzit pr6vy, nemovitosti to neni nutno nikterak majetku ceny i nebot ohledem jako chd.pat ovlivndn situovani k aktu6lnimu z6stavnimi vlastnika je nemovit6ho obvykrd zejft'na s zatiizenr souvisejici nutno lokalite, majetkem jejich trodnota piihl6dnutim dan6 ocendni nemovitosti, TrZni v ocendni lletoda je kterf souboi: v vztdny je , co? resp. ocendni obchodni tisni nemovit5im trzniho majetku, k datu povaZovat rozvojem celku- charakter nach6.zi faktor, s vfsi vlastnik v jist6 vztat'y omezenfm nemovitosti se nutno cenotvornf oiek6vanfm ze nemovitosti majetkem najetku skutednost, pr6vy, nepochybnf do po kapit6lu specifickdho (ekonomick6, s ohledem vsak s je kter6 ziskri konkurendniho na kvantifikaci na nevratnosti, b6zi ekonomickfch potenci6lu' miry mira do akciov6ho podnik6ni, klimatern sazba): na spjatou zak]add odvdtvi (cjiskontni ni:a Danf technick5in vyuziti nemovitosti velk6ho mnoZstvi finandnich investic ohledem na jejich st6vaj....,. to s stav_ a9 sice nozn6, vL,dy ::::::::=::=:l:::l::::l:::::::_::::::il::::::::::= - technicky, - mistni konstrukdni vyuZitelnost stavby z pron6jmu energetick6 - n6klady nemovitosti prostorri n6rodnost na provoz - nejlepSi - objektu pozemkri - vynosy - stav poloha - velikost - a stavebni objektu vyuZiti nemovit6ho majetku obecn6 podminky v dan6 lokalitd - popt6.vka na -trhu po tomto druhu nemovit6ho majetku - srovnS.ni poptevkovlich a nabidkovych cen obdobnfch nemovitosti - zdstavni priiva 4-2 YEcn6 4.2-a hodnota definice Popis Vdcn6 hodnota pro st6vajici nepiemistiteln6 vdcn6 urdeny z a trh nemovitosti s zastar{ni ocendni poiizovacich je zpravidla vlihodndjsi nurno a ekonomicky nebo vybudovat piidist 20 d6na z|sadd souitem jsou hodnoty sniZenlich o adekvdtni technicky v rozhodovacim efektivnejsi nemovitost hodnotu . je stavebnd podkladem v 1oka1izov6n. Zristatkov6 cen, maietku. nemovitost, vlastnictvi d6sti. nemovit6ho existujici d61e jeho na skutednli zda je je majetku zjiStovS.na je nemovitost jasnd ohledem investora, hodnotd je nemovit6ho ve5kerfch ocefiovS.ni j- trZni protaLe trh, reprodukdnich Toto pro vnitini hodnot opotiebeni mor5.lni nemovitosti hodnota zfrstatkovlich miru - nemovitosti stav procesu jiz koupit novou. pozenkri, a j sou-l K teto J ve Takto stanoven6 pova2ov6r.a za adekv6tni ZjiStdn6 pro trZni piistup pro v soudasn6 4 -3 YEcnd hodnota 4. 3 -1, Obestavdnf zjistdni dobd - zemich v iesk6 ceny Evropsk6 obvyk16 unie ceny. jsou republice tak6 konstrukdni vly'podet nemovitosti v nemovitosti s podstandardni re11'n1 pro tak je hodnota u oceiovanlich o objekt je hodnota vysledky cenu se jedn6 trlni pouZiteln6, vybavenosti tak nebot a vdcn6 obvykl6. rodinnli drin prostor Spodni stavba 7 6 5, 4 6 7 6 5. 4 6 m 3 Vrchni stavba 475,96 4 7 5. 9 6 m 3 1 , 70 , 2 9 1 7 0. 2 9 m 3 ZastieSeni = celkem 4.3 -2 Opotiebeni Pii staii 4.3-3 Index pouZiti Vfpodet Zakladni stavby 98 1et a 2ivotnosti pii stavby vdcn6 cena line6rni SniZeni ceny \'€cn6 hodnota metody vlipodtu celkov6 za po opotiebeni 75 . 3 8 4 6 % . =Kd x ceny ce:-y obestavdny stavby dini hodnoty Sena za lena 130 let za mJ piepodtu 811.71 m3 prostor opotiebeni zapodteni nemovitosti 811.7L m- 75.3846% opotiebeni - rodinnf 0 .9000 =Kd 2 . 8 6 8_ 8 2 6 , 6 5 - K d 2 . 7 6 2- 6 5 3 , 4 9 =Kd 706.L73,L6 drim Cena 27 3.927,- celkem Ki 7 0 6 . L 7 3 ,- 4 - 4 YEcn6 4.4.4 hodnota Vfpor3et Zakladni cena Cena za Vdcn6 eel! hodnota vdcn6 tu - nemovitosti stavebni parceLa a45 hodnoty ^2 pozemek 494.0O n2 - nemovitosti stavebni parcela Kd 1 0 0 ,- Kd 4 9 - 4 0 0, - 145 Cena celkem Kd 49 .400, === ========::====:============:====================:==:::======== 4.5 vdcn6 4.5-1 vdcn6 cena .u *2 za Vdcn6 1.6 -ai eeay hodnota Vlipodet ladni le::,a 'ecn6' za cena ce1li hodnota - pozemkovt tu 1,25/64 =Kd 1 0 ,8 7 . 9 3 0 ,- 8 7 9 3 . 0 0m 2 = K d - nemovitosti nemovitosti vdcn6 parceLa hodnoty pozemek vdcn6 trodnota 4.6.1 nemovitosti Vlipodet Zailadni ls:ra hodnota pozemkov6 parceLa a25/64 Cena celkem Kd - pozemkovd parcera 8 7 - 9 3 0, - ss6/2 hodnoty *2 pozemek nemovitosti - pozemkov6 =Kd 50, 7 2 7. O O n 2 = K d 36.350, parcel,a 556/2 Cena celkem Kd 3 6 . 3 5 0 ,= = = = ======:====:======================================::========= 22 4.7 Stanoveni ceny nemovitosti vj'nosovj'm zpfrsobem - definise 4 -7 .a Popis vly'nosov6 metoda nemovitosti piijmrS v mistd vychazi u oceriovanlich a iase z nemovitosti obvyk16 dosaZenly'ch metodou pro vypodet diskon-cace ocek6vanlich vlisledkri z pron6jrnu hospod6iskfch nemovitosti. Vly'nosovou hodnotu nemovitosti je mo2n6. stanovit dv6ma zprisoby: L l diskontov6nim obdobi r l na budoucich soudasnou hodnotu, toku vynosri (cash dase ocendni nemovitosti. kapitalizaci pouzita s podmink6ch republiky propojeni na vly'voj preferovat, a vynosnost aby byla vlinosnosti mira, kterou Jedn6' se vztaten k svou tedy trZ'nim mira obvykle o vlinos frodena urdit6ho cen6m. 23 miru, trhri pro autonomii, z .ohoto typu m6 nerze aktiv. v piedpokladu investory. Trh k-cer6 md. vriv dfivodu prov6d6na nemovitosti, tr\ni vsak vyu|it v roinlho kter6. u jinfch dosud kapitalizac,e typu hodnotu nemovitosti, nemovitosti. urdit6ho je urditou promdnn6ho tj. Urokovou pouzivanou nelze dasov6 dosaZi-re1n6ho oceriov6ni alternativnich m6 st61e cen trvale mirou hodnoty souiasnou, kapitalizag,e. frokovou za delsi stanovenim na hodnotu vly'nosov6 iesk6 nemovitosti obvykl6 mirou pro ztototiovat rizk6ho flow) z nemovi-tosti tj. stabirizovan6ho, vly'nosu piisluSnou byt vynosri ceny hodnota co| je i tieba na zitkTad' je 6rokov6 nemovitosti. nemovitosti, kterf je 4 Kapitalizai,ni mira podle R = > Ri vzc.rc,e: i - 1 z : - Vinosov6 hodnota: r'de "vH" j-: VH = v1/nosov6 hodnota v pendznich " z" j e r di stli "Lr" j-t 6rokov6 mira v procentech \;vnosov6 hodnota '-ediska ptidorysn6 jednotk6ch vly'nos (zi sk ) se stanovuje na z6k7ad,E v1/nosu z pron6"jmu. dispozice nemovitosti je nutno preferovat r:i' pron6jem jako objektu ce1ku, proto2e je obtiznd reaTny ' : : a j e m -: po d6stech, respektive jednotlivlich mistnostech. Hodnoty - ---e:n6ho jsou odvozeny z reilrnyc,h n6jemnich smluv s porovn6.nim - a :o2n6 a re61nd dosahovan6 n6jemn6 u obdobnfch bytovlich objektri , :eg1Onu. V -"---:16 .:::re cend ze n6jmu stavebni venkovnich F e stanoveni -rr:.-ir\-eni za parcely fiprav ceny paragrafu pronajatli stavebni objekt je a pozemkovfch parcel u t6to a trvaljrch nemovitosti 6 z|kona 24 stavby porostri. vfnosovym dislo zahrnuto a57/97 Sb. zprisobem je pouzito i Nemovitost J sou-1i je moZno zndmy dosaZiteln6 j e moZno povaZovat je D61e obsazenost Rodni spojen6 powZit vynalozen6 pronaj im6ni nemovirosti nemovj-tosti, rodni d6stku na bdZnou frdrZbu, rrvale :esp. je ::ry lesk6 republice V1y'nosov6 ::enovitosti tdchto -odnota -.,:dnotou kter6 prov6ddt vdetnd (staveb nemovitosti zastavdn6ho i rodni pronaj imd.ni . snizeno o n6klady Jedn6 se d6stku dan6 z roini odpisy a opravy o pojistn6ho, kapitalizaci jako vfnosu z moZn€ino prribdZnd prrimdrn6ho pro pozemku trhu. kapi-taltzatni kazdou n6rodni nemovitost vlivoj pozemku stavbou se tak je d6na vyuZitim 25 v rentu" celek. stavby. ekonomiky "vddnou funkdni tak a v banky. -czv. vyjadiuje p o z e m k u ) . Zastavdnim st6r,6 pii bezr tzikov6ho, pomoci zohledrlovat eesk6 izovan6ho "mi_ra kapitalizace." majetku diferencovand tak stabil pen5z na kapi-r61ov6m nemovit6ho progn6z rodni di a spr6vu. stanovena k ndmu piin5J.eZejici pii n6jemn6" ) je zaplacen6ho hodnota vyjadiujici provozov6ni zfrodeni faktorech --cdnotlivlich danou lokalitu, vlastnictvi, se vychdzi hodnoty nutno tehdy, titulu rodniho m5.1o rizikov6ho Vyj6dieni z . je cena dosaZiteln6ho -i ej im stanoveni zprisobem 0,85 nemovitosti (-r.zv. "dist6 n6jemn6 Vynosov6 n6jmri pro koeficient neobsazenost) di n6klady : sazby vlinosovym za obvyk16. mozno (0,15 oceriovat VyuZiti a vynosov6 a vynosovou 4.8 Cena nemovitosti 4.8.1 Obdobi vfnosovfm a n6jemnd Prostor Obdobi Nemovitosti 7*a2*0.85 Poiet obdobi 4-8-2 Vlipodet Piepodet a n5.jemn6 celkem Vypodet ceny Vlipodet roiniho vjnosov6 hodnoty vfnosovym upraven6ho Rodni d6stka dan6 Rodni ddstka zapl.acen6ho Rodni odpisy, udrZovaci Rodni n6jem Mira 5 1 0 0 0. 0 0 _ K d - K d pojistn6ho a jin6 n6klady pozemku upraven6 kapitalizac,e nemovitosti 1.O .20 (N) : z nemovitosti p - zjiStdn6 C V = N / p x 1 0 0 = Cena 5 1 0 0 0. 0 0 =Kd rodni Cena nemovitosti 'J_O .20 nemovitosti n6j emn6ho n6jemn6 z N6jemn6 zptsobem: Rodni Vlisledn6 zprtsobem vfnosovlim n6jemn6 canl 5 1 . 0 0 0 ,306,- -Kd 3-500,5 . O O 0 -, -Kd o,- =Kd 4 2 - 1 , 9 4 ,- =Kd 843- 990, - SVo v;y'nosov1y'mzprisobem 4 2 . 1 , 9 4, - I 5Vo x 100 zprisobem Cena celkem Kd 8 4 3 . 8 8 0 ,===================:==============:=====:============::::::====:= 26 4.9 ObvyklS cena nemovit6ho majetku 4 . 9 . 7 P o p is ZjiStdni * * Pii * * * * * * + * * * * * * ana}fze iu byl . v rverl obvykl6 vzaa * * * + * t pro * t i * * * * * * * jako * * * + * * * obvykl6 zejm€na dobd srovnateln6 nemovitosti stanoveni v 6vahu ned5.vn6 ceny jsou s oceriovanVmi * * * * * , ceny faktickli prod6ny, celku stav + * * jako nemovitosti nemovitosti, kter6 k prodeji a jsou nabizeny nemovitostmi. \naLyza pouZitlich metod dochLzi k z{vEru, 2,e s ohledem na -sah stavebniho a pozemkov6ho fondu hodnocenych nemovitosti, - t'hu v mist6, ridel mo2n6ho soudasn6ho i budouciho vyuZiti ::rotlivych :::ricky d6sti srav, nemovit6ho je optim6lnim :ccni hodnoty, " (pon6r -,-,sor-Vm zp&sobem) . Zj i5tdn6 '. ::avaci - .- - r o s t i obvykl6 pii u minulosti z s na na nemovitosti tak re6Ln6 dosazenfmi srovnAni j"jicrtt trhu hodnoty rearizovanymi skutednd riplatnli nemovitosti : :ou platnou objektivni obvykl6 v dan6m dase k datu 27 Tato nemovitosti vlastnictvi plocha zhotoven metoda cenami. s byl a j e subs-rance cena .,e,'y obdobnlich reaLizoviln a z a i prodejnimi pievod "Metoda jako i piedmdtnly'ch stavebnd cenv prodej . :-ani j e prov6ddno j ak z hlediska --,:. zastavdn6 plocha, stav nemovitosti, -r-- apod. ), tak i z hLediska ziskovosti ,:::adnu-r6 jeho hlavnd obvvkle je cena ale zjist6nim vdcn6 srovn6ni Jejich je :a zaloLena -::;''rni nemovitostmi, '. :.- majetku, zndm . (obestavdnli parcel, druhy ztr|tovosti. je i d6na trLniho v finandni ocen6ni. 4.9-2 ZjiStdni obvykl6 \ dcn6 hodnota (dasov6 \-rinosov6 nemovit6ho majetku cena) hodnota Odhad obvykl6 = r;eny ceny, (vdcn6+vynosov6) Odhad obvykl6 metoda / ceny, stiedni Naegeliho-Brad6dova / (v6ha+1) - '., '. k 16 cena nemovit6ho maj etku ' :'. ozen6. z vy5e uvedenych hodnot cena nemovit6ho =Kd 843-880, - =Kd 8 6 1 . 9 0 0 ,- metoda: '.aha = ( (fO* (vdcn6-vlinosov6))/vfnosov6)+1 fbvvkl6 8 7 9 . 8 5 3 ,- hodnoty: 2 = (vdcn6+(v6ha*vfnosov6)) =Kd =Kd = t 1 . . 5 1 = 1 ,. 4 3 :Kd -rbr-vk16 cena : - ','r': ;:adci I TIJI-ACE nemovit6ho OsmsetSedes6ttisic Kr61ov6. 8 6 0 . 0 0 0 ,- majetku Cena celkem RE,KAP 8 5 8 . 7 0 0 ,- majetku OB\ZYKI-E CENTY celkem Kd Ki dne 5.rinora Kd 20L1 28 8 6 0 . 0 0 0 .- 8 6 0 . 0 0 0 .- ZNTAL-ECKA f') ZnaLeck! :,rzhodnutim r.-r spr. 'drady posudek Krajsk6ho 2022/98, nemovitosti ::unyslov9 pro jsem podal soudu v Hradci zilkradni a obor obor jako Kr6rov6 ze - dne 23.10. 1g9g - odvdtvi ekonomika stavebnict'i jmenovany znaTee odvdtvi stavbv ceny a obvtn6. a zem6d61sk6. Znalecky rirradovim DOI-OZ..I<A, dislem Znaletn6 posudek je ve znaleck6m deniku zapsd.n pod 27/2277 /ZOt7. n5.hradu n6kladri ridtuj i podle : kvidace. MELICA iapka Hradec 681/2 Kr61ov6 500 02 tel. , fax mobil 495 273 130 602 320 276 29 2 piipojen6