ovládání programu - Pluto-Olt

Program
NemExpress
Program pro oceňování nemovitostí
Uživatelská příručka
platná od verze 2.1.7
-1-
-2-
INSTALACE........................................................................................................................... 6
OVLÁDÁNÍ PROGRAMU ................................................................................................... 8
PRACOVNÍ PROSTOR PROGRAMU ................................................................................... 8
Okna ....................................................................................................................... 8
Záložky ................................................................................................................... 9
Nabídky (Menu), panely nástrojů a výběry z nabídek ............................................ 9
Vkládání dat do programu, kopírování a mazání dat .......................................... 12
Textové editory ..................................................................................................... 15
Menu .................................................................................................................... 19
MOŽNOST VÍCE PROFILŮ - UŽIVATELŮ ........................................................................ 27
PRVNÍ SPUŠTĚNÍ PROGRAMU - NASTAVENÍ UŽIVATELE A OS. ČÍSLA ............................. 28
ZPRACOVÁNÍ ODHADU .................................................................................................. 30
ZALOŽENÍ NOVÉHO ODHADU ...................................................................................... 30
KARTA TITULNÍ STRANA ............................................................................................ 33
KARTA IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI .......................................................................... 35
Vlastníci ............................................................................................................... 36
Stavby ................................................................................................................... 38
Pozemky ............................................................................................................... 38
Jednotky ............................................................................................................... 39
Práva stavby......................................................................................................... 40
Celkové ověření .................................................................................................... 40
Základní příklady pro vyplnění karty Identifikace nemovitosti ........................... 41
Příklad č. 1: Rodinný dům s č.p. s vedlejší stavbou bez č.p./č.e. ................... 41
Příklad č. 2: Bytová jednotka - standardní případ .......................................... 42
Příklad č. 3: Rodinný dům s pozemkem ve dvojí číselné řadě ...................... 43
Příklad č. 4: Rozestavěná stavba .................................................................... 44
Příklad č. 5: Bytová jednotka - dům, byt a pozemek na různých LV ............ 45
Příklad č. 6: Rozestavěná jednotka, která není ještě zapsána v KN ............... 47
KARTA NÁLEZ A MÍSTOPIS .......................................................................................... 48
KARTA RIZIKA ............................................................................................................ 49
KARTA VĚCNÁ HODNOTA ........................................................................................... 50
Rozestavěnost ....................................................................................................... 52
KARTA PŘEHLED JEDNOTEK ....................................................................................... 54
KARTA POZEMKY ....................................................................................................... 55
KARTA POROVNÁVACÍ METODA ................................................................................. 57
Ocenění skupiny (2 a více) ................................................................................... 60
KARTA ANALÝZA TRŽNÍHO NÁJEMNÉHO .................................................................... 61
KARTA VÝNOSOVÁ METODA ...................................................................................... 62
Ocenění skupiny (2 a více) ................................................................................... 62
KARTA REKAPITULACE .............................................................................................. 63
KARTA PODKLADY A PŘÍLOHY ................................................................................... 65
KARTA DOHLÍDKY ...................................................................................................... 68
ELEKTRONICKÉ ZASÍLÁNÍ ODHADŮ ........................................................................ 69
VZDÁLENÁ POMOC - PŘIPOJENÍ TECHNIKŮ PŘES INTERNET ........................ 70
-3-
ZJIŠTĚNÍ AKTUÁLNÍ VERZE PROGRAMU NEMEXPRESS ................................... 71
AUTOMATICKÁ KONTROLA A STAHOVÁNÍ AKTUALIZACÍ ............................. 72
AUTOMATICKÉ UKLÁDÁNÍ ODHADŮ ....................................................................... 73
-4-
-5-
INSTALACE
Instalace programu je k dispozici na našich webových stránkách v sekci "Informace pro
uživatele", kde je odkaz Instalace a aktualizace programu NEMExpress (společný pro
bankovní sektor). V sekci "Informace pro uživatele" jsou dále umístěny odkazy na všechny
aktuální programy řady NemExpress a další informace, rady a návody k instalacím a
aktualizacím.
Pro instalaci a aktualizaci programu Nový NEMExpress je možné též použít přímou adresu
www.pluto.cz/nemexpress.htm.
Po spuštění instalačního souboru budete dotázáni na registrační kód, kterým se aktivuje
program NemExpress. Tento registrační kód byl zaslán e-mailem. Při pozdějších instalacích,
či při ztrátě tohoto registračního kódu, nás prosím kontaktujte telefonicky či e-mailem.
Kontakty:
Telefon: 273 134 900
E-mail: [email protected]
Dále pak budete dotázáni na adresář, kam má být program nainstalován. Standardně je
nastavena cesta C:\Program Files\Pluto-Olt software. Pomocí tlačítka Procházet se dá toto
nastavení změnit. Doporučujeme však toto nastavení neměnit.
Nesmí být nastavena cesta do místa instalace jiného programu řady NemExpress. Jedná se o
nový samostatný program. V okamžiku instalace do již existujícího adresáře jiného programu
řady NemExpress přestane původní program fungovat.
Pak ještě zbývá potvrdit programovou skupinu „Pluto-Olt software“ a dokončit instalaci.
Během instalace Vám program zobrazuje právě kopírovaný soubor a přibližný čas
k dokončení instalace. Na závěr stiskněte tlačítko Dokončit a instalace programu je hotová. Po
první instalaci se objeví na ploše ikona programu s názvem Nový NEMExpress.
-6-
Možnost více uživatelů
Stává, že odhadce je u některých bank veden jako fyzická osoba a u jiných bank jako
právnická osoba. V takovém případě je program upraven na možnost existence více profilů.
Dosáhnete toho tak, že program nejprve nainstalujete s prvním uživatelem (např. registrační
kód pro fyzickou osobu). Následně opět provedete instalaci s registračním kódem druhého
uživatele (např. právnická osoba). Instalace probíhá standardně, pouze s tím rozdílem, že se
objeví okno s hlášením, že program už je nainstalován s jiným uživatelem.
V tomto okamžiku je nutné kliknout na tlačítko NE (nedojde ke smazání původní licence a
bude tak přidaná další licence) a následně proběhne instalace programu.
Při spouštění programu pak budete vždy dotázáni, pod kterým profilem má být program
spuštěn. Po kliknutí na vybraný profil se spustí program.
-7-
OVLÁDÁNÍ PROGRAMU
Pracovní prostor programu
Tato část poskytuje přehled o důležitých pojmech a funkcích určitých typů ovládacích prvků,
které vytvářejí vlastní prostředí programu. Vzhled je vždy dán volbou dané metodiky.
Záhlaví okna
Panely nástrojů
Menu
Pracovní plocha
Okna
Okno je základní prvek uživatelského rozhraní systému Windows. Program NemExpress
má jako většina programů pro Windows jedno hlavní okno, ve kterém může být otevřeno
několik dalších oken - odhadů.
V rámci programu může být tedy otevřeno současně více oken - odhadů vyhotovených v
různých metodikách bank. Obdobně jako u ostatních programů pro Windows může být každé
okno maximalizované (zoom), normální nebo minimalizované. V případě, že jsou okna
maximalizovaná, lze mezi nimi přepínat pomocí nabídky Okno. Zde jsou vypsána všechna
otevřená okna - odhady. Právě aktivní okno je v nabídce zatržené. Pokud chcete zvolit jako
aktivní jiné okno, stačí na něj kliknout levým tlačítkem myši, popř. označit pomocí
kurzorových šipek a stisknout klávesu Enter.
-8-
Pokud mají okna normální velikost, lze mezi nimi přepínat pomocí kombinace kláves
Ctrl+F6. Pro lepší přehlednost je lze na ploše uspořádat pomocí nabídky Okno, a to buď do
kaskády, nebo do dlaždic.
Zavření okna, jehož editace byla již dokončena, kliknutím myši na ikonu v pravém horním
rohu okna .
V případě, že je program v maximalizovaném stavu, jsou dvě tyto ikony bezprostředně nad
sebou. Horní ikona křížku pak zavře celý program, dolní ikona křížku zavře aktuální odhad.
Záložky
Umožňují uspořádat související položky do skupin tak, že je najednou vidět jedna skupina a
mezi těmito skupinami lze přepínat. Všechny položky a záložky lze vybírat pomocí kliknutí
myši. Protože se v praxi projevuje jako dost nešikovné neustálé střídání myši pro ovládání
programu a klávesnice pro zadávání dat, má program propracovaný způsob ovládání pomocí
klávesnice.
Záložka, na níž pracujete, má ouško vyznačené modře.
Pro pohyb po záložkách slouží následující klávesy:
, →
posun na nejbližší kartu žádaným směrem (v tomto případě
budou záložky zbarvené tmavě modře)
Pro pohyb po jednotlivých položkách slouží následující klávesy:
, , , 
posun na nejbližší položku žádaným směrem
TAB
posun na následující položku
SHIFT + TAB
posun na předchozí položku
Nabídky (Menu), panely nástrojů a výběry z nabídek
Jednotlivé instrukce, kterými sdělujeme programu, že má vykonat nějakou činnost, můžete
zvolit:



Klepnutím myši na tlačítko na panelu nástrojů
Volbou příkazu z nabídky
Použitím klávesových zkratek
Použití tlačítek na panelu nástrojů
Program obsahuje panely nástrojů, které vám pomohou rychle vykonat nejběžnější úlohy.
Panel obsahuje 2 řady nástrojů. Horní řada je určena k ovládání běžných funkcí programu.
Dolní je pak určena pro ovládání textového editoru. Chcete-li např. použít funkci
„Prohlédnout odhad“, která zobrazí ocenění konkrétního právě zpracovávaného odhadu, stačí
klepnout na tlačítko “Prohlédnout odhad“ na standardním panelu nástrojů.
Pokud nevíte, co které tlačítko znamená, stačí najet kurzorem myši na vybrané tlačítko a
chvíli počkat, než se objeví bublinová nápověda.
-9-
Volba příkazů z nabídek
Příkazy jsou uspořádány v nabídkách. Některé příkazy provedou danou akci okamžitě, jiné
zobrazí dialogové okno, v němž můžete vybrat různé volby.
Volba příkazů pomocí myši:
Klepněte na název nabídky v řádku nabídek a poté klepněte na název příkazu. Klepnutím
myší mimo nabídku se rozbalená nabídka zavře bez provedení příkazu.
Volba příkazů pomocí klávesnice:
Po jednotlivých nabídkách a příkazech se lze pohybovat i pomocí šipek ,  a následně
vybrat pomocí stisku klávesy Enter.
Některé příkazy je možno volit pomocí konkrétní klávesy či kombinací kláves. Například
stiskem klávesy F2 dojde k uložení odhadu, či klávesou F3 se otevře nabídka pro výběr
odhadu k otevření.
Nejčastější příkazy:
F1...
F2...
Ctrl + P...
Shift + F9...
F4...
Nápověda
Uložit
Tisk
Prohlédnout posudek
Textový editor
F3...
Shift + F2...
F9...
Ctrl + F9...
F7...
-10-
Otevřít
Uložit jako ...
Ocenit objekt
Upravit posudek
Kontrola pravopisu
Přepínače
Přepínače slouží k výběru pouze jedné z možností.
Výběr z alternativ se provádí kliknutím myši na požadovanou možnost. Z klávesnice lze
přepínače ovládat zvýrazněním požadované možnosti pomocí tabelátoru nebo kurzorových
kláves a stiskem klávesy Enter nebo mezerníku.
Zaškrtávací políčka
Zaškrtávací políčka slouží k výběru nabízené možnosti (může být i více zvolených možností).
Zaškrtnutí provedete kliknutím myši na okénko nebo zvýrazněním položky pomocí
kurzorových kláves a stiskem klávesy Enter nebo mezerníku.
Políčka pro výběr z alternativ
V některých případech, např. při výběru metodiky oceňování, typu ocenění apod., je nutné
vybírat ze seznamu pevně stanovených možností. Takovýto seznam má vedle popisu jedné z
možností rozbalovací šipku. Po kliknutí levým tlačítkem myši na tuto šipku se rozbalí seznam
vybíraných objektů. Požadovaný objekt vyberete opět kliknutím levého tlačítka myši.
Pokud chcete vybrat objekt z tohoto seznamu klávesnicí, stačí po najetí kurzorem na tento
seznam (vyznačí se modře) stisknout klávesu ENTER a seznam objektů se rozbalí. Poté
najedete kurzorovými šipkami ↑ nebo ↓ na požadovaný objekt a klávesou ENTER potvrdíte
výběr.
-11-
Vkládání dat do programu, kopírování a mazání dat
Seznamy a Přehledy
Většina objektů (pozemků, skupin pozemků atd.) se může v programu vyskytovat
v libovolném množství. Pro zadávání takovýchto údajů program využívá Seznamy a Přehledy.
Na zadávání jednodušších údajů se používají Seznamy, kdy se údaje o položce vpisují přímo
do editačních políček na jednom řádku.
Pro komplikovanější údaje se pak používají Přehledy. U přehledů jsou zobrazeny pouze
vybrané údaje a zadávání údajů se provádí v samostatném okně.
Počet položek v Seznamech a Přehledech není omezen. Přidávání dalších položek se vždy
realizuje prostřednictvím tlačítka "Poklepáním přidáte další položky...", nebo "Vložte další
objekt ...".
Kopírování v Seznamech a Přehledech
Pokud potřebujete uvnitř Seznamu nebo Přehledu některou položku zkopírovat, stačí ji
zvýraznit a stisknout klávesu INSERT. Stejný postup můžete použít, pokud potřebujete do již
hotového Seznamu či Přehledu mezi dvě položky vložit další řádek. Pomocí klávesy INSERT
zkopírujete položku a následně změníte její obsah dle potřeby.
-12-
Řádkové editory
Řádkové editory slouží k zadávání krátkých textů, jako jsou názvy, čísla nebo výrazy. Pokud
je řádkový editor aktivní, je možné zahájit jeho editaci.
POZOR! Je nutné rozlišovat dva stavy řádkového editoru, editační a aktivní. Pokud je
řádkový editor pouze aktivní, je zvýrazněn odlišnou barvou než okolní text (modrou), není
v něm zobrazen kurzor a na editor se pohlíží jako na jeden celek. V takovém případě např. po
stisku klávesy DELETE smažete celý obsah řádkového editoru a ne jen jeden znak jako
v editačním režimu.
aktivní řádkový editor
řádkový editor v editačním režimu
V editačním stavu se pracuje s obsahem řádkového editoru. Stav editace se pozná podle
blikajícího kurzoru. Je několik způsobů, jak začít editovat. Pokud máte řádkový editor aktivní,
stačí stisknout libovolné písmeno nebo číslici. Tím zahájíte editaci tak, že se obsah editoru
smaže a dané písmeno nebo číslice se zapíše do prázdného řádkového editoru. Pokud chcete
změnit stávající obsah řádkového editoru, stiskněte klávesu ENTER a použijte dále popsané
editační klávesy. Je také samozřejmě možné začít editovat libovolný řádkový editor tak, že na
něj kliknete levým tlačítkem myši.
Shrnutí:
 Chcete-li přepsat obsah položky, stačí ji aktivovat a začít psát.
 Chcete-li pozměnit stávající obsah položky, musíte stisknout klávesu ENTER a použít dále
popsané editační klávesy.
 Pokud je třeba provést ojedinělou úpravu v řádkovém editoru uprostřed okna, je
nejrychlejší na položku kliknout myší a provést úpravu.
Editace
Po zahájení editace se obsah řádkového kurzoru upravuje standardním způsobem. Blikajícím
kurzorem lze libovolně pohybovat po obsahu položky a na jeho místo vkládat či ubírat znaky.
Je rovněž možné přepisovat znaky pod kurzorem. Režim vkládání a přepisování lze libovolně
přepínat klávesou Insert. K editaci lze použít následující klávesy:


Ctrl + 
Ctrl+ 
Home
End
Insert
Delete
Backspace
Ctrl + Delete
posune kurzor o znak vlevo
posune kurzor o znak vpravo
posune kurzor o slovo vlevo
posune kurzor o slovo vpravo
posune kurzor na začátek řádku
posune kurzor na konec řádku
přepíná režim vkládání a přepisování
smaže znak, před kterým je kurzor
smaže znak před kurzorem
smaže zbytek slova vpravo za kurzorem
-13-
I v řádkových editorech je možné pracovat s bloky textu. Popis výběru bloku je již popsán
v kapitole o textových editorech. Pro práci s bloky je možné používat standardní kombinace
kláves, tj.
Ctrl+X
Ctrl+C
Ctrl+V
pro vyjmutí do schránky,
pro kopírování do schránky
pro vložení ze schránky.
Editaci je možné ukončit stiskem klávesy ENTER nebo prostým přechodem k jiné položce
pomocí kurzorových kláves nebo pomocí myši. Pokud je obsah položky neúplný nebo
chybný, bude zobrazeno chybové hlášení a po jeho potvrzení bude kurzor umístěn na místo,
které je patrně chybné. V tomto případě nemůže být editace položky ukončena, dokud není
obsah položky korektní. Druhou možností ukončení editace je stisk klávesy ESC. V tomto
případě se provedené změny zruší a obnoví se původní obsah editoru. Takto lze editaci
ukončit vždy.
V některých případech se může stát, že je obsah řádkového editoru delší než samotná
kolonka. V tom případě se text posouvá uvnitř okénka a zobrazuje se pouze část textu.
Vkládání čísel
Některé řádkové editory slouží ke vkládání čísel (např. stáří). Číslo tvoří posloupnost cifer,
která nesmí obsahovat jiné znaky (kromě mezer). Pokud se nejedná o celé číslo, je možné
jako desetinné znaménko použít tečku nebo čárku. Všude, kde se očekává číslo, může být
zadán i výraz, který bude po ukončení editace vyhodnocen. O pravidlech zadávání výrazů
pojednává i další odstavec.
Vkládání matematických výrazů
Kromě položek pro vstup čísla existují i položky pro zadání výrazu (např. výměra). Na rozdíl
od položek pro zadávání čísel, do kterých bylo rovněž možné zapsat matematický výraz,
položky pro zadání výrazu uchovávají stále i celý výraz, ne jenom výslednou hodnotu.
Položky pro zadání výrazu lze od ostatních odlišit podle toho, že jsou následovány rovnítkem
a výslednou hodnotou. Pokud je položka prázdná nebo výraz nedává smysl, místo výsledné
hodnoty se zobrazují tři otazníky. Tato výsledná hodnota se průběžně přepočítává i při editaci.
Do výrazu lze vkládat mezery pro oddělení tisíců. Čísla jsou spojena symboly pro čtyři
základní početní úkony: + sčítání, - pro odčítání, * pro násobení a / pro dělení.
Mezi čísly a symboly mohou být mezery. Pokud chcete, aby v posudku byly tištěny jiné
symboly pro násobení, dělení a desetinné znaménko, lze to určit v položce menu Volby,
nicméně zadávat musíte vždy symboly výše uvedené, které budou při tisku nahrazeny Vámi
zvolenými. Pořadí provádění početních operací se řídí konvencí, že se nejprve násobí a dělí,
potom teprve sčítá a odčítá. Toto pořadí lze změnit použitím závorek, a to jak kulatých, tak
hranatých. Kulaté i hranaté závorky mohou být libovolně vnořovány, přitom musí být pouze
zajištěno, že kulatá otvírací závorka je uzavřena kulatou a hranatá hranatou.
-14-
Příklady:
1+2*3 = 7
(1+2)*3 = 9
Vkládání datumu
Datum je třeba zadat ve tvaru DD.MM.RRRR, kde DD je den, MM je číslo měsíce vyjádřené
arabskými číslicemi a RRRR je rok včetně století. Datum nesmí obsahovat mezery.
Například: 1.1.2013 je správně zadané datum.
Mazání řádku v seznamech a přehledech
Pokud je např. v seznamu podlaží potřeba nějaký řádek smazat, je nutné, aby řádkový editor
byl aktivní, tj. aby v něm neblikal kurzor. Od okolního textu je zvýrazněn odlišnou barvou
(nejčastěji modrou). V takovém případě se pak při stisku kombinace kláves CTRL + DELETE
smaže celý řádek a ne jen obsah v tom řádku.
Textové editory
Textový editor programu je vzhledově i funkčně přizpůsoben standardním editorům pro
Windows. Obsahuje standardní funkce pro práci s textem jako je např. volba písma,
formátování odstavců, pravítko, práce s tabulkami, vkládání obrázků, kontrola pravopisu,
tvorba seznamů, prohledávání dokumentu apod. Pro snadnou úpravu textů je do programu
přidán panel nástrojů pro editaci textů.
Práce s odstavci
Základem práce s textovým editorem je práce s odstavcem. Každý odstavec je posloupnost
znaků, která je ukončena stiskem klávesy ENTER. Za odstavec považujeme i osamocené
řádky jako jsou nadpisy. Textový editor v rámci odstavce sám ukončuje řádky a převádí text,
který se na jeden řádek již nevejde, na řádek další. V rámci odstavce lze zvolit i zarovnání
textu vlevo, vpravo, na střed nebo do bloku. Pokud zvolíte zarovnání do bloku, editor spočítá
mezery mezi slovy tak, aby byl text zarovnán na pravý i levý okraj.
POZOR: V žádném případě neukončujte řádky textu pomocí klávesy ENTER. Pokud
přidáte nebo smažete nějaký text, budete muset ručně rekonstruovat každý řádek.
Každý odstavec má svůj formát. Formát odstavce určuje například rozestup řádků, odsazení
odstavce, jak mají být zarovnány řádky odstavce. Formát odstavce lze zvolit pomocí položky
menu Formát a Odstavec, o podrobnostech bude pojednávat samostatná kapitola.
Každý odstavec se skládá z posloupnosti znaků. Jednotlivým znakům je přiřazen formát
znaku. Ten zahrnuje například barvu, typ písma, velikost písma a podobně. Formátování
jednotlivých znaků je věnovaná samostatná kapitola.
Pro editaci textu lze použít následujících kláves:
, , , 
CTRL+ 
CTRL+ 
HOME
END
posune kurzor o znak žádaným směrem
posune kurzor o slovo vlevo
posune kurzor o slovo vpravo
posune kurzor na začátek řádku
posune kurzor na konec řádku
-15-
INSERT
DELETE
BACKSPACE
ENTER
přepíná režim vkládání a přepisování (podrobnosti jsou popsány v
kapitole o řádkových editorech)
smaže znak za kurzorem; na konci odstavce provede připojení
následujícího odstavce
smaže znak před kurzorem; na začátku odstavce připojí odstavec
k předcházejícímu
ukončí (rozdělí) odstavec.
Práce s bloky
Jedno ze základních pravidel práce s textem zní: dříve než začneme text upravovat, je nutné
ho vybrat (tj. zvýraznit). Takovému vybranému úseku textu říkáme blok a manipulujeme
s ním jako s celkem.
Označení bloku:
Blok lze označit dvěma způsoby – myší a klávesnicí. Vyznačení bloku myší je velmi
jednoduché. Umístíme ukazovátko myši na místo, kde chceme, aby blok začínal, a stiskneme
levé tlačítko myši. Zatímco levé tlačítko držíme, přejedeme část textu, kterou chceme označit.
Až budeme s výběrem textu spokojeni, tlačítko myši uvolníme.
Při označování bloku pomocí klávesnice najedeme pomocí kurzorových kláves kurzor na
místo, kde chceme začít vybírat text. Potom stiskneme klávesu SHIFT, a zatímco ji držíme,
pohybujeme opět pomocí kurzorových kláves kurzorem. Text, který takto přejedeme
kurzorem, bude označen jako blok. K pohybu kurzoru můžeme kromě kurzorových kláves
použít i klávesy END, HOME, PAGE UP a PAGE DOWN.
Označení bloku zůstane v platnosti pouze, dokud nepohnete kurzorem. První pohyb kurzoru
bez současně stisknuté klávesy SHIFT nebo nové kliknutí myši označení bloku zruší.
Smazání bloku
Delší úsek textu lze smazat najednou jeho označením a stisknutím klávesy DELETE,
BACKSPACE nebo SHIFT+DELETE.
Nastavení formátu bloku
Pokud změníme formát písma a je označen blok, bude změněno písmo v celém bloku.
Podobně, změníme-li vlastnosti odstavce např. pomocí menu Formát a Odstavec, bude se
změna týkat všech odstavců, do nichž blok zasahuje (odstavce nemusí být označeny celé, stačí
jejich libovolná část).
Kopírování a přesouvání bloku
Pro kopírování a přesouvání bloku se využívá standardní schránka Windows (clipboard).
Schránka je pomyslné místo ve Windows, kam lze přechodně uložit část textu či jiný objekt a
později jej opět na jiném místě vložit do textu. Podstatný je rovněž fakt, že schránku spravuje
systém Windows a nikoli program, takže je možné přenášet texty mezi různými programy. Ve
většině případů (třeba při přenosu z/do editoru Word) se zachová i formátování znaků.
K okopírování části textu je třeba provést následující kroky:
1. Označit blok, jak bylo popsáno výše.
2. Okopírovat označený blok do schránky.
3. Přejet kurzorem na nové místo a vložit text ze schránky.
Krok 3. lze provést opakovaně bez nutnosti opakovat předešlé kroky – operace vložení
zanechá text ve schránce beze změny.
-16-
Přenesení části textu je stejné, pouze v bodě 2. je třeba zvolený text vyjmout do schránky a
nikoli okopírovat, aby na původním místě nezůstal. Vložení je opět stejné.
Při ovládání programu pomocí klávesnice slouží k provedení popsaných operací následující
klávesy a položky menu:
Vyjmutí do schránky
Kopírování do schránky
Vložení ze schránky
Tlačítko
Kopírovat
Tlačítko
Vyjmout
CTRL+X nebo menu Úpravy, Vyjmout
CTRL+C nebo menu Úpravy, Kopírovat
CTRL+V nebo menu Úpravy, Vložit
Tyto operace lze také snadno provést myší. Na standardním panelu
nástrojů jsou tlačítka pro kopírování, vyjmutí a vkládání. Zároveň lze bloky
textu přetahovat myší přímo na pracovní ploše. Stačí dát text do bloku a mírně
popojet kurzorem. Ve chvíli, kdy se kurzor změní opět na šipku, je třeba
stisknout levé tlačítko myši. Tvar kurzoru se změní na šipku s obdélníkem, což
má naznačovat, že je ke kurzoru připojen text. Přesuneme na místo, kam
chceme text vložit a pustíme tlačítko myši. Pokud nechceme text přenášet, ale
jen kopírovat, držíme současně levé tlačítko myši a klávesu Ctrl.
Tlačítko
Vložit
Formátování textu
V předcházejících kapitolách jsme se zmínili o tom, že jednotlivým znakům lze nastavit určitý
formát. Pokud vkládáte nové znaky, jejich formát se řídí podle formátu okolního textu nebo
přesněji podle formátu znaku bezprostředně předcházejícího vkládanému znaku. Pro snadnou
změnu formátu znaků jsou určeny tlačítka na nástrojové liště pro editaci textů.
Slouží k výběru typu písma.
Slouží k výběru velikosti písma.
Tlačítko pro výběr tučného písma (nebo CTRL+B)
Tlačítko pro výběr kurzívy (nebo CTRL+I)
Tlačítko pro výběr podtrženého písma (nebo CTRL+U)
Tlačítka pro výběr horního a spodního indexu (nebo CTRL+S a CTRL+D)
Programu NemExpress je výchozím písmem font ARIAL. Pokud se texty do odhadu vkládají
například kopírováním z internetu či z jiných dokumentů, tak může dojít ke změně výchozího
písma na cizí font, který nemusí být programem plně podporován. Pro tento případ existuje
klávesová kombinace CTRL+M. Stačí kliknout do textového pole a stisknout uvedenou
klávesovou kombinaci. Výsledkem je přenastavení obsahu textového pole na výchozí písmo a
parametry.
-17-
Pravítko
Důležitým nástrojem pro úpravu vzhledu stránky je pravítko, které se vyskytuje v textových
editorech. Tím, že přesuneme zarážky odsazení odstavců, nastavíme zarovnání textu mezi
okraje.
Tabelátory
K zarovnání textu a čísel do sloupců používáme tabelátory. POZOR! Pro zarovnávání textu
do sloupců nikdy nepoužívejte mezerník. Mezery mezi písmeny jsou různě široké, a i když na
obrazovce se může text zdát být pod sebou, při tisku bude již „rozházený“.
Tabelátory jsou standardně nastaveny na vzdálenost 0,46 cm. Při stisknutí klávesy
TAB dojde k přesunu kurzoru do pozice odpovídající následujícímu tabelátoru. Nastavení
tabelátoru do konkrétní pozice nebo změna způsobu zarovnání je nejrychlejší pomocí
pravítka. Klepněte vlevo na ikonu tabelátoru a až bude vybrán požadovaný typ tabelátoru tak
potom klepněte na místo na pravítku, kam chcete tabelátor umístit.
Další možnost je pomocí formuláře, který vyvoláme klepnutím na Tabelátory…v nabídce
Formát.
V textovém editoru používáme čtyři typy tabelátorů:
Tabelátor se zarovnáním zleva
Tabelátor se zarovnáním na střed
Tabelátor se zarovnáním zprava
Tabelátor se zarovnáním na desetinnou čárku
-18-
Menu
Soubor
První položka menu Soubor obsahuje standardní příkazy pro práci se soubory:
Nový odhad
Otevře nové okno posudku
Nový textový dokument
Otevře textový editor
Otevřít
Otevře posudek dříve uložený na disku.
Uložit
Uložit jako…
Tisk
Konec
Výstup
Úpravy
Uloží právě rozpracovaný posudek. V případě, že posudek ještě
nemá název, zobrazí se dialogové okno pro zadání názvu posudku a
cesty, kam má být uložen.
Názvy posudků se zobrazují s příponou *.pos. Pokud byl pod tímto
názvem již jednou posudek uložen, původní posudek zůstane
uložen a program mu přiřadí příponu *.bak.
Uloží právě rozpracovaný posudek na disk a umožní mu přiřadit
jiné jméno.
Otevře dialog pro určení způsobu tisku (stejný příkaz jako
v položce menu Výstup).
Ukončí program.
Položka menu Výstup obsahuje příkazy pro vytvoření konečného tvaru posudku.
Převede posudek do formátu RTF (Rich Text Format). RTF je
Výstup do RTF
univerzální formát, lze načíst do většiny textových editorů (Word).
Do textového formátu načítejte již hotové posudky. Zpětné
načítání posudku z formátu RTF do našeho programu pro změnu ve
výpočetní části posudku již není možné.
Převede posudek do formátu PDF. Výhodou je uchování
Výstup do PDF
formátování textu. Nelze později upravovat.
Převede výsledný posudek do formátu RTF do souboru se stejným
Otevřít externě
názvem jako posudek a příponou *.rtf a otevře jej v programu,
který je v operačním systému zaregistrován pro otevírání RTF
souborů. Tato akce je shodná s dvojitým kliknutím myši na tento
soubor s příponou *.rtf v Průzkumníku ve Windows.
Pokud máte například nainstalovaný Word, výsledkem zvolení
tohoto příkazu menu bude otevření výsledného posudku jako
dokumentu ve Wordu.
Otevře dialog pro určení způsobu tisku (stejný příkaz jako
Tisk
v položce menu Soubor).
Otevře okno, v němž bude zobrazen výsledný posudek. Takto
Prohlédnout odhad
zobrazený text je určen pouze pro prohlížení, nelze jej editovat.
Zobrazí výsledný posudek, který lze dále upravovat.
Upravit odhad
POZOR:
Úpravy by se měly týkat pouze grafické stránky posudku, změny ve
výpočtech provádějte pouze v programu.
Elektronické odeslání odhadu v závislosti na volbě metodiky.
Elektronicky odeslat
odhad
Položka menu Úpravy obsahuje příkazy k rychlým úpravám posudku. Najdete zde
příkazy pro vrácení změn, práci se schránkou, práci se zásobníkem textu a příkazy pro
nalezení či nahrazení částí textu v textových editorech.
-19-
Zpět
Opakovat
Vyjmout
Kopírovat
Vložit
Vyjmout do
zásobníku
Kopírovat do
zásobníku
Vložit ze zásobníku
Najít
Najít další…
Nahradit…
Vložit
Příkaz pro vrácení poslední akce
Vrátí ten stav posudku, který byl před použitím příkazu Zpět
Vyjme označený text do schránky
Kopíruje vyznačený text do schránky
Vloží text ze schránky.
Vyjme označený text do zásobníku
Kopíruje vyznačený text do zásobníku
Vloží text ze zásobníku.
Otevře dialogové okno pro zadání hledaného textu.
Najde další umístění hledaného slova
Otevře dialogové okno pro nahrazení vybraného slova jiným
slovem
Umožňuje vkládání obrázků a symbolů do textu
Umožní výběr obrázku ke vložení.
Obrázek ze
souboru…
Umožní vložit do textu symboly.
Symbol…
-20-
Formát
Obsahuje příkazy pro práci s textem.
Písmo
Nastavení písma lze měnit také pomocí menu Formát. Po volbě příkazu Písmo se zobrazí
dialogové okno, ve kterém lze nastavit vlastnosti písma, např. typ, velikost, barva… Veškeré
vybrané změny se pak provedou pro úplnou představu v poli Ukázka.
Odstavec
Vlastnosti odstavců lze měnit také pomocí menu Formát. Po volbě příkazu Odstavec se
zobrazí dialogové okno, ve kterém lze najednou vybrat typ zarovnání odstavců, odsazení
odstavce vlevo, popř. vpravo, předsazení prvního řádku odstavce, mezery před a za
odstavcem a v neposlední řadě i velikost řádkování. Tu můžete určit jako násobek
standardního řádkování nebo přímo určit nejmenší nebo přesnou velikost řádku. Při změnách
nastavení se současně zobrazuje ukázka vzhledu odstavce.
-21-
Stránka
Zde je možné nastavit vlastnosti zobrazované stránky na výstupu. Kromě formátu stránky se
dají upravit i okraje a orientace stránky.
Odrážky a číslování
Další důležitou vlastností textového editoru je možnost vytváření seznamů s položkami
označenými čísly nebo speciálními znaky, které nazýváme odrážkami.Chcete-li vytvořit
seznam s odrážkami nebo číslováním, napište jej, pak ho vyberte a klepněte na tlačítko
Odrážky nebo tlačítko Číslování na panelu nástrojů formát. Důležité je, aby výčet každé
položky seznamu byl ukončen tlačítkem ENTER.
Chcete-li odrážky nebo číslování položek ze seznamu odstranit, vyberte seznam a klepněte
znovu na odrážky nebo číslování, podle toho, co jste měli vybráno.
Předdefinovaný formát číslování můžete změnit v menu Formát, příkazu Odrážky a číslování.
-22-
Ohraničení a stínování
Ohraničení a stínování u obrázků vložených do textových editorů.
Tabelátory
Nastavení tabelátoru (viz strana 17).
Tabulka
Sloupce textu a čísel je často snadnější vytvořit v tabulce, než pomocí tabelátorů. Textový
editor v programu má zabudovány i základní funkce pro práci s tabulkami. Tabulku můžeme
vložit pomocí ikony na nástrojové liště nebo z menu Formát příkazem Tabulka.
Po kliknutí myší na ikonu Vytvořit tabulku se objeví dialogové okénko pro zadání počtu řádků
a sloupců.
Vybereme počet řádků a sloupců a klikneme na odpovídající čtvereček v tabulce dialogu. Po
vybrání rozměrů tabulky se zpřístupní zeleně zaškrtnuté políčko. Kliknutím na něj potvrdíte
výběr tabulky.
Další možnost výběru tabulky je pomocí menu Formát příkazem Tabulka.
Změnit okraje tabulky můžete i v průběhu práce s tabulkou pomocí příkazu Ohraničení a
stínování z menu Formát.
-23-
Styl
Nastavení stylů v textovém dokumentu.
Nástroje
Kontrola pravopisu
Provede kontrolu pravopisu v textových editorech, kde je vkládán delší text.
Textový editor
Textový editor, který je součástí programu NemExpress lze spustit jako samostatnou
aplikaci, která umožňuje ukládání a otevírání souborů s příponou *.rtf.
Lze jej spustit z menu Nástroje příkazem Textový editor nebo stiskem klávesy F4.
Editor fotografií
Grafický editor zvládá úpravu jasu a kontrastu fotografií, otáčení, změnu velikosti a ořez
fotografií. Jako doplňkovou funkci pak umožňuje vkládání značek do obrázků, např. pro
označení místa na mapě či zvýraznění detailu na fotografii.
Kalkulačka
Nabízí buď standardní kalkulačku, nebo stavařskou, kde jsou uvedeny i výpočty
nejzákladnějších geometrických těles a objemů střech.
Kalendář
Kalendář lze vybrat pomocí příkazu Kalendář z menu Nástroje nebo pomocí ikony na
nástrojové liště.
V menu Nastavení můžete zvolit, zda chcete zobrazovat čísla týdnů, počet zobrazovaných
měsíců, popř. zvolit zobrazovaný začátek týdne.
Lexikon měst a obcí
Program poskytuje rychlou orientaci v přehledu měst a obcí České republiky včetně jejich
částí dle údajů Českého statistického úřadu.
Okno programu je rozděleno na dvě části. Levá část slouží k zadání jména obce, v pravé
části se zobrazují údaje z Lexikonu měst a obcí. Název obce můžete zadat buď výběrem ze
seznamu obcí v levém sloupci, nebo zápisem jména obce v okénku vlevo nahoře nad
seznamem obcí (při zadávání jména obce je v seznamu průběžně vyhledáván abecedně
nejbližší název a zápis jména obce je možné kdykoliv přerušit a kliknout levým tlačítkem
myši na požadovaný název).
Editor zásobníku textu
Ve znalecké praxi je často třeba vkládat na určitá místa posudku obdobné nebo stejné texty.
Proto je v programu NemExpress zabudován zásobník textů. V zásobníku může být uloženo
libovolné množství textů, které jsou od sebe odlišeny jmény, která jim přidělí uživatel
programu. Text lze do zásobníku vložit z textového editoru při psaní posudku. Editovat ho lze
v editoru zásobníku textu, který vyvoláte v menu Nástroje  Editor zásobníku textů.
Aby byla zajištěna větší přehlednost, zásobník textů obsahuje část:
 Globální - dostupná z každého editoru
 Lokální - pro určitý editor, obsah ostatních editorů se nezobrazí.
Toto uspořádání zvyšuje přehlednost práce se zásobníkovými texty, protože např. v editoru
popisu věcných břemen se vám nabídnou na výběr pouze texty týkající se věcných břemen a
žádné jiné.
-24-
Pokud chcete uložit nějaký text pro případné další použití, označíte ho celý do bloku a
kliknete na ikonu Kopírovat do zásobníku textů. Otevře se dialogové okno, kde zadáte název
ukládaného textu a stisknete tlačítko Přidat do lokálního zásobníku nebo Přidat do globálního
zásobníku. Na název nejsou kladeny žádné požadavky, zvolte ho tak, aby stručně, ale
dostatečně popisoval obsah dané položky zásobníku.
K přesunům textu mezi textovým editorem a zásobníkem textů můžete kromě již zmíněných
ikon používat i následující klávesy a položky menu:
Vyjmutí do zásobníku
Shift+Ctrl+X
Kopírování do zásobníku
Shift+Ctrl+C
Vložit ze zásobníku
Shift+Ctrl+V
Pokud jste při práci na posudku uložili text do zásobníku a nyní ho chcete přepracovat tak,
aby ho bylo možné použít i pro více posudků, otevřete Editor zásobníku textů tak, jak bylo
popsáno výše. Na levé straně máte stromovou strukturu uložených textů seřazených podle
názvu textového editoru, kde byly vytvořeny. Najdete si ten, který chcete upravovat a
dvojitým kliknutím myši nebo pomocí tlačítka Enter ho otevřete. Pak už jen text upravíte
podle svého přání.
Editor vybavení
Umožňuje si předem nadefinovat základní možnosti pro jednotlivé konstrukce.
-25-
Elektronická pošta
Pro zrychlení komunikace mezi námi a uživateli našeho programu jsme zabudovali přímo do
programu nástroj pro spojení mezi námi pomocí e-mailu. Po kliknutí na tuto variantu se
automaticky vygeneruje e-mail, ve kterém je již přiložen daný odhad a současně je již
přednastavena naše e-mailová adresa. Pro využití této služby je nutno mít v počítači nastaven
poštovní klient (např. Microsoft Outlook).
Vzdálená pomoc
Vzdálená pomoc slouží k možnosti propojení Vašeho počítače s našimi techniky přes internet.
Po kliknutí na tuto volbu v menu se objeví dialog, ve kterém jsou zobrazeny dva údaje: ID a
heslo. Při následném telefonickém rozhovoru pak po sdělení těchto dvou údajů je možné se
připojit na Váš počítač a opravit případné problémy s programem. Toto ID a heslo se generuje
automaticky pro každé připojení pro zvýšení bezpečnosti Vašeho počítače. Nemůže tedy dojít
k žádnému následnému zneužití Vašeho počítače nebo Vašich dat bez Vašeho vědomí.
Databáze dat THU ÚRS Praha
Pokud je tato databáze zakoupena, tak je možné ji otevřít a použít pro zjištění jednotkové
ceny pro výpočet věcné hodnoty.
Databáze dat THU RTS Brno
Pokud je tato databáze zakoupena, tak je možné ji otevřít a použít pro zjištění jednotkové
ceny pro výpočet věcné hodnoty.
Databáze cen porovnatelných nemovitostí
Vytvoření vlastní databáze porovnatelných nemovitostí, které je možné následně použít při
porovnávací metodě.
Volby
Umožňuje nastavení programu.
Okno
Umožňuje otevřená okna uspořádat jako ikony, do kaskády nebo do dlaždic. Dále
je zde seznam právě otevřených oken.
Nápověda
Obsahuje nápovědu k obsluze programu a informace o programu a jeho verzi.
-26-
Možnost více profilů - uživatelů
Stává, že odhadce je u některých bank veden jako fyzická osoba a u jiných bank jako
právnická osoba. V takovém případě je program upraven na možnost existence více profilů.
Dosáhnete toho tak, že program nejprve nainstalujete s prvním uživatelem (např. registrační
kód pro fyzickou osobu). Následně opět provedete instalaci s registračním kódem druhého
uživatele (např. právnická osoba). Instalace probíhá standardně, pouze s tím rozdílem, že se
objeví okno s hlášením, že program už je nainstalován s jiným uživatelem.
V tomto okamžiku je nutné kliknout na tlačítko NE (nedojde ke smazání původní licence a
bude tak přidaná další licence) a následně proběhne instalace programu.
Při spouštění programu pak budete vždy dotázáni, pod kterým profilem má být program
spuštěn. Po kliknutí na vybraný profil se spustí program.
-27-
První spuštění programu - nastavení uživatele a os. čísla
Po nainstalování programu je zapotřebí zkontrolovat a případně doplnit v programu
uživatelské informace. Nastavení uživatelských informací provedete z menu Volby položkou
Nastavení. Poté se zobrazí dialogové okno s veškerým nastavením programu.
Pokud je nainstalováno více profilů (uživatelů), je potřeba nastavit data pro každý profil
samostatně, tj. je potřeba se přihlásit pod každým profilem a tam provést následující kroky.
V případě více profilů je potřeba na záložce Program zaškrtnout "Při více uživatelských
licencích použít oddělená uživatelská data".
-28-
Následně je potřeba přepnout se na záložku Uživatel, kde máte možnost zadat svoje osobní
údaje.
Je zapotřebí vyplnit i položku „Město v 6. pádě“ pro korektní zobrazení místa vypracování
odhadu na titulní straně. Je-li název obce např. Praha do kolonky „Město v 6. pádě“ uveďte
„V Praze“.
Nově je zde dále záložka Nastavení bank. Zde jsou uvedena jednotlivá osobní čísla pro
každou banku. Tato záložka se vyplňuje automaticky při instalaci dle informace z banky.
-29-
ZPRACOVÁNÍ ODHADU
Založení nového odhadu
Vytvoření odhadu začneme kliknutím na tlačítko Nový odhad (případně v menu zvolit Soubor
a zde Nový odhad).
Program následně vyzve k zadání názvu souboru a vybrání místa, kam bude odhad uložen.
Uložení je možné do předem nastavené výchozí cesty, nebo je možné změnit místo uložení
kliknutím na tlačítko "Změnit aktuální cestu pro uložení nového souboru".
Tento postup je zvolen z důvodu zamezení ztrát dat (např. výpadkem proudu). Program nyní
provádí v nastaveném časovém intervalu bezpečnostní zálohu všech rozpracovaných odhadů
do samostatného adresáře. Pokud dojde k nekorektnímu ukončení činnosti programu, dokáže
program sám obnovit rozpracovaný odhad. Je však nutné, aby odhad byl předtím uložen pod
svým názvem.
Pokud nutnost pojmenování odhadu okamžitě při jeho vytvoření je nevyhovující, je možné jej
vypnout v menu Volby – Nastavení – karta Program - zaškrtávací políčko Vyžadovat zadání
jména souboru ihned po vytvoření.
V tomto okamžiku, pokud si odhad následně osobně neuložíte, může v případě problému dojít
ke ztrátě dat.
-30-
Formulář je rozdělen na dvě části - levý modrý pruh, kde jsou uvedeny jednotlivé karty a
pravá část, kde se zobrazuje obsah vybrané karty z levého pruhu. Některé nabídky karet jsou
přítomné vždy, další se zobrazují podle aktuálního kontextu (podle předmětu a typu ocenění).
V současné době je program společný pro všechny bankovní ústavy, které předtím měly
samostatné programy řady NemExpress. Jako první krok je tedy zapotřebí zvolit správnou
metodiku, ve které je požadavkem ocenění vypracovat. Nabídka metodik se upravuje
podle oprávnění každého uživatele.
-31-
Jednotlivé karty v levém modrém pruhu:
Titulní strana – obsahuje základní údaje o odhadu, objednateli a základní fotografie.
Identifikace nemovitosti - popis katastrálních údajů oceňované nemovitosti včetně online validace těchto dat v KN.
Nález a místopis – obsahuje položky pro popis polohy stavby a okolí, základní údaje
ohledně stavu posuzované nemovitosti a celkový popis.
Rizika - obsahuje soupis všech možných rizik, které se mohou u nemovitostí
vyskytovat.
Přehled jednotek - zobrazí se při ocenění bytového domu či polyfunkčního objektu a
slouží pro vyplnění všech jednotek v objektu.
Věcná hodnota – obsahuje položky, které slouží ke stavebně-technickému popisu
staveb, opotřebení a vybavení a k ocenění metodou věcné hodnoty. Podle
typu ocenění se může následně dělit na věcnou hodnotu pro stávající stav a
věcnou hodnotu pro budoucí stav.
Pozemky – obsahuje položky pro popis a ocenění pozemků a umožňuje zadat případné
ostatní stavby majících vliv na tržní hodnotu.
Porovnávací metoda - obsahuje tabulku jednotlivých faktorů mající vliv na tržní
hodnotu a následně možnost porovnání pomocí vybraných srovnávacích
nemovitostí. Podle typu ocenění se může následně dělit na porovnávací
metodu pro stávající stav a porovnávací metodu pro budoucí stav (v
závislosti na zvolené metodice).
Analýza tržního nájemného - tabulka pro odhad obvyklého nájemného v dané lokalitě
pro oceňované prostory, které lze pak použít následně do výpočtu výnosové
metody.
Výnosová metoda – obsahuje formulář pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti.
Podle typu ocenění se může následně dělit na výnosovou metodu pro
stávající stav a výnosovou metodu pro budoucí stav.
Rekapitulace – obsahuje formulář s rekapitulací oceněných hodnot a položky pro
stanovení a zdůvodnění ceny obvyklé. Dále je zde možnost vyjádření ke
kupní ceně, k vhodnosti zástavy a stanovit podmínky platnosti ceny.
Podklady a přílohy – obsahuje seznam podkladů a příloh, které se přikládají k odhadu
v elektronické podobě a které se pouze použily jako podklady.
Dohlídky – obsahuje seznam protokolů o stavu stavby. Tyto protokoly jsou vždy
součástí odhadu, ke kterému se vztahují.
-32-
Karta Titulní strana
První položkou je volba metodiky a následně číslo odhadu (podle pravidel dané metodiky a
vlastní evidence). Položkou Předmět ocenění volíme základní zatřídění nemovitosti. Položka
Typ ocenění pak může nabývat 3 hodnot (stávající, novostavba ve výstavbě a v rekonstrukci),
nebo v případě metodiky skupiny ČSOB 5 hodnot (stávající, novostavba ve výstavbě,
novostavba dokončená, v celkové rekonstrukci, s probíhajícími změnami). Podle této
položky se řídí důležitý rys programu a to zda se bude oceňovat pouze současný stav či
zda se bude posuzovat stávající i budoucí stav. Pokud je vybrána hodnota „stávající“,
posuzuje se pouze stávající stav. Pokud je vybrána hodnota „novostavba ve výstavbě“, zadá se
rozestavěnost (na kartě Věcná hodnota, záložka Vybavení) odpovídající skutečnému stavu a
program si automaticky vypočte stávající stav jako budoucí cenu stavby upravenou hodnotou
rozestavěnosti. V případě volby hodnoty „v rekonstrukci“ lze v programu hodnotit dva
nezávislé stavy nemovitosti. Možnosti jsou vždy dle zvolené metodiky.
Následně se vyplní základní informace týkající se odhadu, objednavatele a případně další
kolonky, které jsou specifické pro jednotlivé banky (např. vystavitel kontaktního listu, výběr
pobočky Hypoteční banky apod.).
-33-
V případě metodiky České spořitelny a volby předmětu ocenění "Hala (provozní objekt)",
"Areál", "Objekt služeb a občanské vybavenosti", "Objekt pro spol. ubyt. a rekreaci",
"Pozemek pro komerční výstavbu" se dále nabízí možnost volby způsobu vypracování
odhadu. Buď jako odhad obvyklé ceny nebo jako znalecký posudek.
V případě předmětu ocenění "Skupina (2 a více)" nebo "Areál" se ve spodní části karty
zobrazí možnost Části odhadu, kde při volbě Odhad má části, se nadefinují jednotlivé části.
Následně se, při oceňovaní jednotlivých metod, nabídne seznam pro ocenění více staveb
(jednotek či pozemků).
Na závěr se vkládají 2 fotografie oceňovaného objektu, které budou na titulní straně výstupu.
Pro práci s fotografiemi slouží 7 ikonek po straně: Vložit obrázek, Uložit obrázek, Upravit
obrázek, Naskenovat obrázek, Vložit ze schránky, Orámovat obrázek, Odstranit obrázek.
Doporučujeme volit orientaci fotografie na šířku, protože takto je pro ni optimálně
dimenzován prostor na stránce.
-34-
Karta Identifikace nemovitosti
Karta Identifikace nemovitosti slouží k přesnému popisu oceňovaných nemovitostí podle
katastrální specifikace. Údaje na tuto kartu se zadávají obdobně, jak jsou uvedeny na výpise z
katastru nemovitostí. Všechny údaje se ověřují vůči katastru nemovitostí.
Nejprve se definuje, zda jsou všechny oceňované nemovitosti evidovány na jednom listě
vlastnictví či na více. Tato volba má následně vliv na rozložení a validaci dat (viz dále
uvedené základní příklady použití).
Dále se uvede číslo listu vlastnictví a následně zařazení do katastrálního území. Katastrální
území můžete zadat postupně pomocí políček pro výběr z alternativ: Kraj, Okres, Obec a
Katastrální území nebo nejrychleji přímo zadáním kódu katastrálního území do položky Kód
kú.
Pak postupně vyplňujete seznamy vlastníků, staveb, pozemků a případně seznam jednotek, či
práva stavby.
Mohou se vyskytovat dvě verze této karty:
1) pro bytové jednotky:
-35-
2) pro všechny ostatní typy nemovitostí:
Vlastníci
Při vyplnění konkrétního vlastníka postupujete tak, že nejprve vyberete správnou variantu
položky Typ:
Pak zadáte rodné číslo nebo IČ podle vybraného Typu a doplníte vlastnický podíl (podíl
vlastníka na oceňované nemovitosti). Takto vyplněný záznam ověříte v katastru nemovitostí
kliknutím na tlačítko Ověřit v KN. Pokud ověření proběhne v pořádku, doplní se Vám
automaticky položky Jméno a příjmení / Název a Adresa. Pokud se daný záznam nepodaří
ověřit, zobrazí se Vám okénko s hlášením.
Pak je zapotřebí ověřit zadané údaje a po eventuální opravě zkusit záznam znovu ověřit vůči
katastru nemovitostí. Pokud jsou Vámi zadané údaje správné a v souladu s listem vlastnictvím
a přesto se záznam nepodaří ověřit, nezbývá než zadat údaje manuálně (pomocí tlačítka
Detail).
-36-
Po kliknutí na tlačítko Detail se Vám zobrazí okno s detailním přehledem informací o
vlastníkovi. Pokud pak zaškrtnete zaškrtávací políčko Zadat údaje manuálně, můžete zadat
všechny údaje ručně bez ověřování vůči katastru.
V průběhu ověřování může dojít i k nejednoznačnostem, kdy jednomu identifikátoru
odpovídá v databázi katastru nemovitostí více záznamů. V tom případě Vám program nabídne
všechny varianty tohoto záznamu a vy si vyberete tu správnou.
Vlastníci - SJM
Pokud je vlastníkem SJM (společné jmění manželů) je nutno vždy stisknout tlačítko Detail,
vyplnit obě rodná čísla a následně pak záznam ověřit vůči katastru nemovitostí stisknutím
tlačítka Ověřit přímo na tomto formuláři.
Pokud z nějakého důvodu je nutné zadat vlastníky SJM manuálně (zaškrtnutím zaškrtávacího
políčka Zadat údaje manuálně), je nutné vyplnit též kolonku "Název SJM" (např. SJM
Novák Jan a Nováková Jana).
-37-
Vlastníci - PPS, BPS, JPS, PSPS (dle nového občanského zák.)
PPS = parcela přídavného spoluvlastnictví
BPS = budova přídavného spoluvlastnictví
JPS = jednotka přídavného spoluvlastnictví
PSPS = právo stavby přídavného spoluvlastnictví
U těchto typů vlastnictví je potřeba vyplnit základní údaje vždy přes tlačítko Detail a následně
nechat údaje ověřit v katastru nemovitostí. Pouze tehdy, pokud dané údaje v katastru
nemovitostí dosud nejsou evidovány, je nutné vyplnit všechny údaje v manuálním režimu
(zaškrtnutím "Zadat údaje manuálně).
Stavby
U dalších typů položek se postupuje obdobně. Stavby jsou identifikovány částí obce, kterou je
potřeba vybrat z nabídky a číslem popisným či číslem evidenčním.
Ne vždy je část obce stejná jako katastrální území. Část obce je napsána přímo v sekci B na
listě vlastnictví u dané nemovitosti.
Pak je možné záznam ověřit v katastru nemovitostí stiskem tlačítka Ověřit v KN. V tomto
případě, pokud dojde k úspěšnému ověření, se navíc tlačítko Ověřit v KN změní na Ověřeno.
U nemovitostí je navíc ještě zaškrtávací políčko Použít (v Detailu se jmenuje Použít v
ocenění). Tímto políčkem můžete zohlednit nemovitost, která je na výpise z katastru
nemovitostí vedena, ale nemá být předmětem ocenění (například pozemek pod budovou je
cizího vlastníka a nevstupuje do ocenění).
Pozemky
Pozemky jsou identifikovány pouze parcelním číslem (položky PČ kmen a PČ poddělení).
Pak je možné záznam ověřit v katastru nemovitostí stiskem tlačítka Ověřit v KN. Ostatní údaje
se vyplní automaticky po ověření v katastru nemovitostí. Po úspěšném ověření se tlačítko
změní na Nahlížení do KN, pomocí kterého se zobrazí webová stránka ohledně daného
pozemku z http://nahlizenidokn.cuzk.cz.
Poznámka: Pokud jsou pozemky v daném katastrálním území vedeny ve dvojí číselné řadě,
může se stát, že se zobrazí tabulka s výběrem, zda se jedná o stavební parcelu nebo
pozemkovou parcelu. Pokud se zvolí špatně typ parcely, nedojde k úspěšnému ověření. Ve
většině případů se objeví hláška s informací, že uvedené nemovitosti jsou vedeny na více LV.
Pozemek vedený zatím pouze v geometrickém plánu
V případě, že se jedná o pozemek, který je zatím vedený pouze v geometrickém plánu a v
katastru nemovitostí zatím změna není provedena - např. je tam stále uveden původní
pozemek před rozdělením, je potřeba použít tlačítko Detail a opět Zadat údaje manuálně. Zde
se následně vyplní všechny požadované informace z geometrického plánu.
-38-
Jednotky
V případě oceňování bytových jednotek či nebytových prostor jsou téměř vždy jednotlivé
nemovitosti zapsané na různých listech vlastnictví (např. vlastní jednotka na jednom a budova
s pozemkem na druhém).
Pokud se oceňuje pouze jedna jednotka (musí platit, že bytový dům s pozemky musí být
evidovány na stejném listě vlastnictví, tj. jsou celkem pouze 2 listy vlastnictví), je možné
použít pro tento případ speciální formulář, který umožňuje zadat všechny tyto nemovitosti na
jednom formuláři i přesto, že se nacházejí na 2 různých listech vlastnictví, tj. se ponechá
varianta "Na jednom LV".
Pokud je oceňovaných jednotek více nebo jsou například pozemky evidovány na dalším listu
vlastnictví, je nutno vždy použít variantu "Na více LV v jednom k.ú." nebo "Na více LV v
různých k.ú.", a nemovitosti vyplňovat postupně po jednotlivých listech vlastnictví, tak jak je
to evidováno v KN (tj. na 1. LV je zapsán vlastník, stavba a případně zastavěný pozemek, na
2. LV je zapsán vlastník a jednotka, na 3. LV je např. zapsán vlastník a další pozemek
případně další jednotka - garáž apod.).
Jednotky jsou identifikovány odkazem na budovu, ve které se nacházejí, číslem popisným a
číslem jednotky. Dále je zapotřebí vyplnit spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a
pozemku, který ale už není ověřován v katastru nemovitostí. Pokud je rozdílný
spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a na pozemku, je možno oba tyto podíly zadat v
detailu jednotky. Stejně jako u staveb, pokud dojde k úspěšnému ověření, tak se navíc tlačítko
Ověřit v KN změní na Ověřeno.
-39-
Práva stavby
Pokud se na Titulní straně zvolí předmět ocenění jako Právo stavby, tak se na kartě
Identifikace nemovitosti přidá mezi Stavby a Pozemky další možnost, a to Práva stavby.
Vyplnění je vždy přes tlačítko Detail.
Celkové ověření
Po zadání jednotlivých vlastníků, staveb, jednotek a pozemků, případně práva stavby, je
zapotřebí ověřit i celý list vlastnictví v dolní části tlačítkem Ověřit v katastru nemovitostí
(jedná se o tlačítko se zelenočervenou šipkou). Tato operace ověří všechny dílčí záznamy,
pokud již nejsou ověřeny, a zkontroluje vzájemné vazby mezi jednotlivými nemovitostmi
(například zda se ten dům doopravdy nachází na tom daném pozemku...). Pokud by tam byl
překlep, tak nedojde k úspěšnému ověření, ale dojde k nahlášení, např. že nemovitosti jsou
evidovány na více listech vlastnictví. Po ověření se tlačítko změní na Úspěšně ověřeno v
katastru nemovitostí se zelenou fajfkou.
V případě některých bank není celkové ověření nezbytně nutné pro vygenerování výstupu
(např. v Hypoteční bance však výstup bez celkového ověření nebude proveden).
Pokud však nejde celkově ověřit, tak to znamená, že údaje nejsou vyplněné správně a vždy
doporučujeme najít chybu v identifikaci nemovitostí a nesnažit se celkové ověření nějak
obejít (např. tím, že údaje, které v katastru nemovitostí existují, budete zadávat manuálně).
Další rozdíl mezi jednotlivými bankami je, že v případě některých bank zůstává celkové
ověření zatrženo, ale například v případě Hypoteční banky je nutné po každém otevření
ocenění znovu celkově ověřit.
-40-
Základní příklady pro vyplnění karty Identifikace nemovitosti
PŘÍKLAD Č. 1: RODINNÝ DŮM S Č.P. S VEDLEJŠÍ STAVBOU BEZ Č.P./Č.E.
Rodinný dům č.p. 1198 na pozemku parc.č. 2504/2, s pozemky parc.č. 2504/2, 2504/1 a 2503,
na parcele č. 2503 se nachází stavba bez č.p. / č.e. (bazén) a na parcele č. 2504/1 je zahrada.
V případě budovy bez č.p. / č.e. bylo použito pro vyplnění tlačítko "Detail" (v katastru
nemovitostí se stavby kontrolují podle č.p. nebo č.e., vlastníci podle RČ / IČO a parcely podle
parc.č.).
Po zakliknutí "Zadat údaje manuálně" se objeví tlačítko "Přidat pozemek", pomocí kterého se
vybere parcela, na které se nachází daná stavba (je zapotřebí, aby pozemky již byly před tímto
krokem vyplněny).
UPOZORNĚNÍ: Jakmile je zaškrtnuto "Zadat údaje manuálně", neprovádí se kontrola přes
katastr nemovitostí. Pokud tam ručně vyplníte chybný údaj, tento chybný údaje se přenese do
odhadu.
-41-
PŘÍKLAD Č. 2: BYTOVÁ JEDNOTKA - STANDARDNÍ PŘÍPAD
BJ č. 529/3 v domě č.p. 529, 530 na pozemcích parc.č. 1553, 1554, spoluvlastnický podíl na
společných částech domu č.p. 529, 530 a na pozemcích parc.č. 1553, 1554 ve výši 128/1000.
Jedná o standardní případ ocenění bytové jednotky, kdy stavba a pozemek jsou na jednom LV
a jednotka je na druhém LV, je možné použít ocenění "na jednom LV". V tomto případě se
pomocí tlačítka "Detail" nic nevyplňuje a vše se vyplňuje na tomto hlavním formuláři.
Podrobné informace se následně "natáhnou" z katastru nemovitostí při ověření.
Vysvětlivky některých pojmů:
- u vlastníků pojem "vlastnický podíl": např. pokud jednu bytovou jednotku vlastní dva
vlastníci a každý má vlastnický podíl ve výši ½ na té jednotce.
- u jednotky pojem "spoluvlastnický podíl": např. jednotka má spoluvlastnický podíl na
společných částech domu a pozemku ve výši 128/1000 (tj. podíl plochy jednotky a celkového
součtu bytových a nebytových ploch).
- u stavby pojem "číslo budovy": pokud budova má více čísel popisných (důležitý je zápis v
KN), tak se do kolonky vypíšou všechna čísla popisná. Doporučujeme formu např. "529-530".
- u stavby pojem "část obce": ne vždy je totožná s katastrálním územím - část obce je uvedena
přímo u informace ohledně stavby v části B listu vlastnictví. Např. v tomto případě je
katastrální území Vysoké Mýto, ale část obce je Litomyšlské Předměstí.
-42-
PŘÍKLAD Č. 3: RODINNÝ DŮM S POZEMKEM VE DVOJÍ ČÍSELNÉ ŘADĚ
Ocenění stavby č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 13 a pozemků parc.č. St. 13, 32, 35/1 a 652.
V tomto případě jsou v daném katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách,
tj. pozemek parc.č. 32 je jak stavební parcela (zastavěná plocha a nádvoří), tak pozemková
parcela (zahrada). Je nutné správně vybrat dle výpisu z KN a potvrdit tlačítkem "OK".
Pokud by byla vybrána špatná varianta, k úspěšnému ověření by nedošlo.
-43-
PŘÍKLAD Č. 4: ROZESTAVĚNÁ STAVBA
Jedná se o rozestavěnou stavbu na pozemku parc.č. St. 717 s pozemkem parc.č. 2001/2, která
slouží jako zahrada. Stavba domu ještě nezačala, ale ocenění je prováděno na budoucí stav,
proto na kartě Identifikace nemovitostí musí být stavba uvedena jako rozestavěná.
Jelikož rozestavěná stavba nemá číslo popisné nebo číslo evidenční, pro vyplnění se použije
tlačítko "Detail".
Pomocí tlačítka "Přidat pozemek" vyberte, na kterém pozemku se má stavba nacházet. Pokud
stavba není v KN ještě zapsaná, je potřeba odškrtnout "Budova je zapsána v KN" a vyplnit
pole "Pomocná identifikace".
-44-
PŘÍKLAD Č. 5: BYTOVÁ JEDNOTKA - DŮM, BYT A POZEMEK NA RŮZNÝCH LV
Bytová jednotka, kdy pozemek, na kterém je dům, je vedený na samostatném LV, tj. celkem
jsou k dispozici 3 listy vlastnictví. Na kartě Titulní strana bude zvoleno "na více LV v jednom
k.ú.". Tj. stavba na LV č. 4249, pozemek na LV č. 4972 a jednotka na LV č. 4437.
Vyplnění pro stavbu:
-45-
Vyplnění pro pozemky:
Vyplnění pro jednotku:
-46-
PŘÍKLAD Č. 6: ROZESTAVĚNÁ JEDNOTKA, KTERÁ NENÍ JEŠTĚ ZAPSÁNA V KN
Bytový dům, ani jednotky, dosud nejsou zapsány v katastru nemovitostí.
Vyplnění pro stavbu pomocí tlačítka "Detail": Zaškrtne se "Zadat údaje manuálně" a pomocí
tlačítka "Přidat pozemek" se vybere pozemek, na kterém se stavba nachází (nutno předem mít
již vyplněný a ověřený pozemek). Pokud stavba ještě není v KN evidovaná, tak je nutné též
zrušit zaškrtnutí u "Budova je zapsána v KN" a vyplnit kolonku "Pomocná identifikace".
Vyplnění pro jednotku pomocí tlačítka
"Detail": Zaškrtne se "Zadat údaje manuálně" a odškrtne se "Jednotka je zapsána v KN". V
poli "Pomocná identifikace" se vypíše jednoduchá identifikace oceňované budoucí jednotky.
-47-
Karta Nález a místopis
Karta Nález a místopis v sobě obsahuje popsání lokality, přístupu, inženýrských sítí a
základních informací ohledně stavu předmětné nemovitosti. Následně ve spodní části
formuláře se objevují požadované údaje, které jsou specifické dle jednotlivých metodik a
jednotlivých předmětů ocenění.
Při kliknutí na otazník v modrém poli se zobrazuje nabídka doporučených formulací různých
podmínek platnosti či zdůvodnění (platí pouze pro metodiku České spořitelny).
-48-
Karta Rizika
Zde jsou jednotlivé kategorie rizik: rizika spojená s právním stavem nemovitosti, rizika
spojená s umístěním nemovitosti, věcná břemena nebo obdobná zatížení a ostatní rizika a
ostatní rizika. Volba rizik odpovídá novému občanskému zákoníku.
Při kliknutí na otazník v modrém poli se zobrazuje nabídka doporučených formulací různých
podmínek platnosti či zdůvodnění (platí pouze pro metodiku České spořitelny).
Při kliknutí na modrý otazník v šedivém poli se zobrazuje znění paragrafu pro dané riziko z
nového občanského zákoníku.
-49-
Karta Věcná hodnota
Karta může mít celkem 4 záložky: Zatřídění stavby / jednotky, Posouzení nákladů a
harmonogramu (zobrazuje se v případě novostavby ve výstavbě nebo v rekonstrukci),
Vybavení a Popis. Karta Věcná hodnota se může v programu vyskytovat 2x, a to jako Věcná
hodnota - stávající stav a Věcná hodnota - budoucí stav. Toto uspořádání je zvoleno v
případě, že se oceňuje stavba v rekonstrukci (položka Typ ocenění na kartě Titulní strana).
Na záložce Zatřídění stavby / jednotky se provede stručný technický popis stavby. V další
části je vyplnění jednotkové ceny, výměr a obestavěného prostoru / podlahových ploch
jednotky. Věcná hodnota stavby je vypočítávána jako součin jednotkové ceny (v Kč/m3) a
obestavěného prostoru. V případě jednotky se věcná hodnota počítá jako součin jednotkové
ceny (v Kč/m2) a započitatelné plochy jednotky. Následuje pak část týkající se volby varianty
výpočtu opotřebení. Opotřebení může být stanoveno pomocí nejčastějších metod - lineární
metoda nebo odborný odhad opotřebení, případně lze použít i semikvadratickou, kvadratickou
či kubickou metodu, případně analytickou metodu (objeví se další záložka pro analytickou
metodu).
POZOR: velmi důležitá je kolonka "Evidovaná na LV jako:", protože pokud tam je text
"není", tak nelze vygenerovat výstup pro odeslání do banky. Tímto se definuje, co je vlastně
hlavním předmětem ocenění, tj. i nemovitost dosud nezapsaná v KN (rozestavěná) musí být
zapsána na kartě Identifikace nemovitosti a následně zde vybrána.
Ukázka pro rodinný dům:
-50-
Ukázka pro jednotku:
Na záložce Vybavení se vyplňuje popis jednotlivých konstrukcí. Aby se konstrukce včetně
cenových podílů správně načetly, vždy musí být na záložce Zatřídění stavby proveden výběr
typu stavby a vyplnění základních údajů pro výpočet včetně jednotkové ceny. Pro každou
konstrukci je možné vyplnit popis konstrukce (možnost výběru z přednastavených možností).
Kromě toho jsou tam sloupečky "X" a "C".
Pokud u některé konstrukce nesouhlasíte s přepočtenou cenou dle objemového podílu, tak při
zaškrtnutí v sloupci "X" se Vám konkrétní pole zaktivuje a Vy tam můžete vepsat svou vlastní
cenu. V takovém případě se však tato cena již nemění ani v okamžiku, kdy provedete změnu
jednotkové ceny na kartě Zatřídění stavby.
Pokud se daná konstrukce na stavbě nenachází a ani se nacházet nebude (např. není plyn, není
možnost zavedení plynu a ani nebude zaveden), tak aby tato konstrukce nevstupovala do
výpočtu například rozestavěnosti, tak se u ní zaškrtne pole ve sloupci "C". V tom případě se
pak s touto konstrukcí nepočítá a má přiřazenou cenu 0 Kč.
-51-
Rozestavěnost
Pokud se jedná o ocenění novostavby ve výstavbě, tak se zde objevuje též sloupec
"Rozestavěnost". Zde se pro každou konstrukci vyplní % rozestavěnosti (100 % je plně
dokončená konstrukce). Následně se automaticky vypočte celková rozestavěnost, která
následně slouží pro výpočet věcné hodnoty pro stávající stav. Tj. vyskytuje se zde pouze 1
karta Věcné hodnoty.
V případě ocenění v rekonstrukci se rozestavěnost vyplňuje pouze na kartě Věcná hodnota stávající stav. Navíc se vedle sloupce "Rozestavěnost" objeví sloupec "Bourací práce". Tento
údaj slouží pouze jako informativní pro pracovníka banky, aby si udělal představu, které
konstrukce a v jakém rozsahu budou v rámci rekonstrukce vyměněny.
Záložka Popis slouží pro podrobnější popsání oceňované nemovitosti.
Záložka Posouzení nákladů a harmonogramu se zobrazuje při ocenění v rekonstrukci nebo při
novostavbě ve výstavbě na kartě Věcná hodnota - stávající stav. Uvedené náklady na
dokončení se následně přenáší na kartu Rekapitulace do kolonky "Vklad investic do
nemovitosti". Množství požadovaných údajů se liší dle jednotlivých metodik bank. Například
uvedené texty v poli "Stanovisko k rozpočtu a harmonogramu" jsou povinné při ocenění v
metodice České spořitelny. Je tedy nezbytné respektovat konkrétní požadavky bank.
-52-
Karta pro Věcná hodnota - budoucí stav je v podstatě identická s tím rozdílem, že zde navíc
naleznete tlačítko pro okopírování údajů ze stávajícího stavu a nelze zde provádět ocenění
nedokončené stavby (rozestavěnost se zde nevyplňuje).
V případě ocenění skupiny - například více jednotek - se na kartě Věcná hodnota zobrazuje
seznam, kde je možné ocenit jednotlivé stavby či jednotky (podle volby předmětu ocenění).
Při rozkliknutí se pak zobrazí standardní formulář.
V případě ocenění Areálu se rozložení základní karty odlišuje. Kromě ocenění hlavních
staveb lze též samostatně ocenit ostatní stavby a příslušenství. Vyplňování následujících
formulářů je obdobné jako u standardních nemovitostí.
-53-
Karta Přehled jednotek
Tato karta se zobrazuje pouze tehdy, pokud je předmětem ocenění "Bytový dům" a
"Polyfunkční objekt" a v případě metodiky České spořitelny též "Developerský projekt bytový dům" nebo "Developerský projekt - polyfunkční objekt".
Seznam jednotek je možné naplnit buď z již vyplněné Identifikace nemovitostí, a nebo pokud
jednotky nejsou zapsány v katastru nemovitostí, je možné je zadávat manuálně přímo na
kartě. Pro každou jednotku se pak vyplní jednotlivé údaje. Ty se pak, v závislosti na
požadavcích jednotlivých bank, přenáší do výstupu ocenění.
-54-
Karta Pozemky
Karta Pozemky obsahuje informace o oceňovaných pozemcích a příslušenství (Věcná hodnota
ostatních staveb). Oceňované pozemky jsou uspořádány do seznamu (Seznam oceňovaných
pozemků) do kterého lze uvést libovolný počet pozemků. Tento seznam se vyplňuje dle
pozemků zadaných na kartě Identifikace nemovitosti.
Volitelnou možností je porovnávací způsob pro zjištění jednotkové ceny. Pro jeho zobrazení
je potřeba zaškrtnout "Zjištění jednotkové ceny pozemků porovnávacím způsobem".
V případě ocenění v rekonstrukci či novostavby ve výstavbě se vyplňuje SJC (stávající
jednotková cena) a BJC (budoucí jednotková cena) pozemku.
U jednotek se dále vyplňuje spoluvlastnický podíl na pozemcích. Ten se standardně přenáší z
identifikace nemovitostí, ale mohou být případy, kdy se oceňuje více jednotek a je nutné
stanovit celkový spoluvlastnický podíl na pozemcích. V takovém případě se zaškrtne
sloupeček "SP" a tím se pole "vlastnický podíl" aktivuje pro vlastní zápis.
Pokud se jedná o velký pozemek (např. nad 1000 m2), který není možné ocenit celý
jednotkovou cenou stavebního pozemku (s ohledem na platnou metodiku započitatelných
ploch či požadavek banky), tak je možné pozemek rozdělit pomocí tlačítka "Rozdělit
pozemek". V prvním řádku se v kolonce "Výměra" uvedené plocha pozemku pro plnou
jednotkovou cenu a v druhém řádku se automaticky dopočte zbývající plocha pozemku.
Následně se u obou částí vyplní konkrétní jednotková cena.
POZOR: Způsob ocenění pozemku se liší podle zvolené metodiky. Některé banky u bytů
pozemky neoceňují, tj. v tom případě tam není kolonka pro vyplnění SJC (stávající
jednotková cena), případně BJC (budoucí jednotková cena) a pole pro popis porovnatelných
pozemků.
-55-
V případě, že se stanovuje současná a budoucí hodnota stavby (například rodinného domu),
lze stanovit též současnou a budoucí cenu věcné hodnoty ostatních staveb. Jedná se o
zjednodušené ocenění, kdy se vyplní množství, jednotka (m2, m3, ks), jednotková cena a
případně rozestavěnost a opotřebení.
V případě ocenění pro skupinu ČSOB je tabulka navázána na Identifikaci nemovitostí. Pokud
je kromě hlavní stavby vyplněná a v katastru nemovitostí evidovaná další stavba, tak se zde
zobrazuje (pokud není na kartě Věcná hodnota definovaná hlavní stavba, tak se zde zobrazují
všechny stavby z karty Identifikace nemovitostí). Samozřejmě je zde možné vyplnit i ostatní
stavby, které se v katastru nemovitostí neevidují, ale mají vliv na hodnotu nemovitosti. Ty se
však ve výstupu na titulní straně ocenění nevypisují.
Nutným údajem, který musí být vždy zvolen, je "Typ stavby" a "Druh stavby". Pokud je jako
"Typ stavby" zvolen např. "objekt nad 20 m2 UP", tak se na konci řádku aktivuje tlačítko
"Detail", kde se provede zjednodušený výpočet hodnoty.
-56-
Karta Porovnávací metoda
Porovnávací hodnota se stanovuje metodou přímého porovnání na základě jednotkové ceny za
užitnou (započitatelnou) plochu. Tento údaj lze eventuálně manuálně nastavit po odškrtnutí
políčka Přebírat plochy z odhadu automaticky.
V rámci některých metodik (např. Raiffeisenbank) je možný výběr ohledně srovnání, zda na
základě užitné plochy nebo přímým porovnáním (tzv. kusově).
Pokud nemá být porovnávací metoda v ocenění použita, tak je nutné zrušit zaškrtnutí "Použít
v ocenění". Například při ocenění v rekonstrukci je možné (kromě metodiky České
spořitelny) provést ocenění porovnávací metodou pro stávající stav i pro budoucí stav. Pokud
bude použita pouze pro budoucí stav, tak ve stávajícím stavu je potřeba zrušit dané zaškrtnutí.
-57-
Pro úpravu cen srovnatelných nemovitostí se používá indexová metoda. Jednotlivé
koeficienty je možné si nadefinovat, nebo lze použít přednastavené koeficienty (faktory).
Odstranění koeficientu ze seznamu se provádí pomocí klávesové kombinace CTRL + DEL (je
nutné, aby řádek byl celý zabarvený modře).
Dále pak následuje seznam srovnatelných nemovitostí. Detailní informace o použitých
srovnatelných nemovitostech se zadávají na samostatném formuláři. Pomocí tlačítka "Přidat
nemovitost" se zobrazí prázdný formulář pro zadání nové srovnatelné nemovitosti. Pomocí
tlačítka "Upravit nemovitost" se otevře již stávající formulář detailu srovnatelné nemovitosti,
aby bylo možné provádět další úpravy. Pomocí tlačítka "Odebrat nemovitost" se vymaže
řádek konkrétní srovnatelné nemovitosti ze seznamu a z výpočtu a pomocí tlačítka "Přidat
nemovitost z databáze" je možné najít vhodnou nemovitosti z vlastní databáze porovnatelných
nemovitostí. Každou oceňovanou nemovitost je nyní možné si uložit do databáze pomocí
tlačítka "Zobrazit kartu oceňované nemovitosti před uložením do databáze porovnatelných
nemovitostí".
Pod touto tabulkou je výpočet variačního koeficientu před úpravami a po úpravách. Variační
koeficient ukazuje, jak jsou srovnatelné nemovitosti vůči sobě podobné. Pokud je variační
koeficient velký, tak to je znamení, že srovnávací nemovitosti jsou si méně podobné.
Použitím jednotlivých koeficientů se má docílit toho, aby variační koeficient po úpravách byl
nižší než před úpravami, tj. srovnávací nemovitosti se vzájemně k sobě přiblíží (menší
interval od-do).
Pod touto tabulkou je následně uvedena jednotková porovnávací cena, která vyšla jako
aritmetický průměr ze všech srovnávacích nemovitostí, a vypočtená porovnávací hodnota, což
je vynásobení jednotkové porovnávací ceny s výše uvedenou užitnou (započitatelnou)
plochou.
Pokud se zaškrtne "Stanovit porovnávací hodnotu ručně", tak se pole pro stanovenou
porovnávací hodnotu zaktivuje a je možné vepsat vlastní cenu. Následně se přepočte i
jednotková porovnávací cena.
Pokud je ocenění v rekonstrukci, tak je porovnávací metoda pro stávající stav i budoucí stav.
Pokud není nutné provést obě dvě porovnávací metody, tak v případě té, která se nepoužije, je
potřeba zrušit zaškrtnutí "Použít v ocenění".
Zobrazení možností Porovnávací metody záleží na zvolené metodice. Například v případě
metodiky České spořitelny se u rekonstrukce provádí ocenění pouze porovnávací metodou pro
stávající stav a v případě novostavby ve výstavbě se používá porovnávací metoda pro budoucí
stav.
-58-
O každé srovnatelné nemovitosti se vyplní základní informace, jako např. údaje o velikosti,
popis, cena, foto. Koeficienty následně vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi
srovnávací a oceňovanou nemovitostí.
Jeví-li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší než tato srovnatelná, je
koeficient větší než 1, jeví-li se horší, je menší než 1.
U každého koeficientu je pole, které je určeno pro vysvětlení volby dané hodnoty koeficientu
(např. při hodnotě 1,00 vepsat například "obdobný").
Pokud nepoužijete popsání jednotlivých koeficientů v tabulce, je nutné vyplnit kolonku
"Zdůvodnění koeficientu Kc", aby bylo srozumitelné a ověřitelné, proč to tak vyšlo.
Pokud se klikne na tlačítko "Převzít zdůvodnění koeficientu Kc z popisu dílčích koeficientů",
tak se do pole Zdůvodnění koeficientu Kc uvedou jednotlivé texty vypsané v popisech
koeficientů, ale bez uvedení jednotlivých hodnot. Je možné jej dále upravovat (např. připsat
konkrétní hodnotu koeficientu). Ve výstupu se následně objeví obě formy popisů dané pro
vyhodnocení.
-59-
Ocenění skupiny (2 a více)
Pokud se v případě volby předmětu ocenění "skupina (2 a více)" na Titulní straně ponechá
"Odhad nemá části", tak se na kartě Porovnávací metoda zobrazuje pouze standardní formulář
pro vypočtení 1 porovnávací metody.
Aby bylo možné provést porovnávací metodu pro jednotlivé stavby (jednotky, pozemky), je
nutné mít na kartě Titulní strana zvoleno "Odhad má části" a ty si nadefinovat. Následně pak
karta Porovnávací metoda nabídne seznam pro vyplnění jednotlivých staveb.
Po rozkliknutí se již nabídne standardní formulář, v rámci kterého je však potřeba zatřídit do
konkrétní části.
-60-
Karta Analýza tržního nájemného
Tato karta slouží pro průzkum obvyklého nájemného v dané lokalitě pro výpočet výnosové
metody. Pro každý typ prostoru je možné takto určit obvyklé nájemné, které se pak přenese ke
konkrétnímu prostoru na kartě Výnosová metoda. Při výpočtu se jedná o prostý aritmetický
průměr. Tato karta se zobrazí pouze ve vybraných případech u některých metodik.
Následně na záložce Popis je možné uvést popis jednotlivých objektů použitých pro tuto
analýzu.
-61-
Karta Výnosová metoda
Karta Výnosová metoda slouží k výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Tato metoda je
volitelná (pokud se na kartu nevstoupí, tak se neaktivuje), jinak se automaticky zaškrtne
Použít v ocenění. V horní části formuláře je seznam, do kterého lze vepsat jednotlivé
pronajímané prostory a u nich dosahované či zjištěné obvyklé nájemné. Pokud je vyplněna
analýza tržního nájemného pro daný typ prostoru, tak je možné převzít již zjištěný nájem do
kolonky "Nájem [Kč/(m2*rok)]" - v případě vybraných metodik. U ostatních metodik je
pouze možnost převzít údaje z věcné hodnoty.
Nájemné je možno zadávat ve formě měsíčního nájmu nebo jako roční nájemné za m2. Pak
následují nákladové položky. U některých položek se můžete rozhodnout, zda je budete
stanovovat přímo částkou nebo procentem z reprodukční ceny (z karty Věcná hodnota).
Poznámka: pomocí tlačítka "Přepočítat údaje podle analýzy tržního nájemného" se opětovně
přenesou nájmy z provedené analýzy. Pokud si do tabulky "Výnosy z pronajatých prostor:"
vepíšete své vlastní nájmy bez ohledu na výsledek provedené analýzy a poté kliknete na
uvedené tlačítko, tak se Vámi vepsané nájmy přepíšou údaji z analýzy tržního nájemného.
Pokud je ocenění v rekonstrukci, tak je výnosová metoda pro stávající stav i budoucí stav.
Ocenění skupiny (2 a více)
Pokud se v případě volby předmětu ocenění "skupina (2 a více)" na Titulní straně ponechá
"Odhad nemá části", tak se na kartě Výnosová metoda zobrazuje pouze standardní formulář
pro vypočtení 1 výnosové hodnoty.
Aby bylo možné provést výnosovou metodu pro jednotlivé stavby (jednotky, pozemky), je
nutné mít na kartě Titulní strana zvoleno "Odhad má části" a ty si nadefinovat. Následně pak
karta Výnosová metoda nabídne seznam pro vyplnění jednotlivých staveb. Po rozkliknutí se
již nabídne standardní formulář.
-62-
Karta Rekapitulace
Karta Rekapitulace slouží ke stanovení výsledné obvyklé ceny odhadcem. V horní části je
zobrazen přehled všech již vypočtených dílčích cen, které slouží odhadci pro stanovení ceny
obvyklé. Pokud se jedná o novostavbu ve výstavbě nebo o rekonstrukci, tak jsou sloupce dva,
jeden pro stávající stav a druhý pro budoucí stav.
Spodní část pak obsahuje textové editory pro vyhodnocení kupní ceny a pro zdůvodnění
stanovené obvyklé ceny včetně vhodnosti zástavy.
Pokud se jedná o rekonstrukci či novostavbu ve výstavbě, tak se obvyklá cena stanovuje
stávající i budoucí. Kromě toho se zobrazí i kolonka pro minimální cenu v rekonstrukci.
Kolonka Vklad investic do nemovitosti se vyplňuje na kartě Věcná hodnota - stávající stav.
-63-
V závěru je pak tabulka Cenové ukazatele, kde dochází k "očištění" obvyklé ceny od vlivu
pozemků, garáží a venkovních úprav a následně k přepočtu na jednotkovou cenu započitatelné
plochy.
-64-
Karta Podklady a přílohy
Program umí vložené obrazové přílohy tisknout zároveň s odhadem a všechny vložené
přílohy jsou tak uchovávány současně s odhadem v jednom souboru s příponou *.pos. Přílohu
vložíte do odhadu na kartě Podklady a přílohy poklepáním na "Vložte další objekt...". Objeví
se Vám okno, do kterého buď vypíšete pouze název bez zaškrtnutí "Použít jako přílohu"
(bude se uvádět jen jako podklad pro vypracování), nebo vyplníte všechny náležitosti včetně
zaškrtnutí "Použít jako přílohu" (zaškrtne se automaticky po vložení dané přílohy).
Vkládání příloh
Tlačítka pro rychlé zadání
Tlačítko pro vložení dokumentů
Tlačítka pro volbu rozvržení fotodokumentace
V levé části pak naleznete tlačítka pro rychlé zadávání názvů příloh. Pod nimi pak grafické
tlačítko pro vložení dokumentu (např. naskenovaného), případně textového souboru. Pokud je
příloha ve formátu *.pdf, tak pomocí tlačítka "Převést PDF na obrázky" se dané *.pdf vloží
jako příloha ve formátu jednotlivých obrázku *.jpg.
Následují tlačítka pro volbu rozvržení stránek fotodokumentace. Grafická tlačítka vždy
symbolizují počet fotografií na stránku a jejich rozvržení. Zvláštní význam má tlačítko
s ikonou klobouku, které nabízí vybrat několik fotografií najednou a program sám vybere
nejvhodnější rozvržení.
-65-
K dispozici jsou všechny možné varianty rozvržení fotek až do počtu 8 fotek na stránku.
Pokud tedy máte 5 fotek, tak vždy použijte formulář pro 5 fotek.
Jednotlivé fotografie se zobrazují v rámečcích, u nichž jsou vždy ikonky pro operace
s obrázkem.
vložení obrázku z disku
uložení obrázku na disk
vyvolání grafického editoru
sejmutí obrázku pomocí skeneru
vložení obrázku ze schránky
orámování obrázku
vymazání obrázku
Obrázky lze vkládat v celé řadě grafických formátů, všechny obrázky se konvertují do
formátu JPG. Doporučujeme však používat při zpracování obrázků právě formát JPG.
Vestavěný grafický editor
Pro základní operace s vloženými fotografiemi můžete použít vestavěný grafický editor.
Grafický editor zvládá úpravu jasu a kontrastu fotografií, otáčení, změnu velikosti a ořez
fotografií. Jako doplňkovou funkci pak umožňuje vkládání značek do obrázků, např. pro
označení místa na mapě či zvýraznění detailu na fotografii (záložka značky a zvýrazňovače).
-66-
Vložení značky do obrázku se provede tak, že panel nástrojů přepnete na záložku Značky a
zvýrazňovače. Kliknutím na patřičné tlačítko si vyberete značku, která se vloží do obrazu. Po
kliknutí na značku v obrázku se okolo značky zobrazí rámeček pro manipulaci a můžete
značku přetáhnout na požadované místo na fotografii, eventuelně upravit velikost značky.
Během manipulace můžete značku odstranit stisknutím tlačítka "Odstranit značku". Po
přepnutí zpět na kartu Základní úpravy je značka vložena do obrázku a nelze již ji odstranit či
měnit její polohu.
-67-
Karta Dohlídky
Na kartě Dohlídky se zobrazuje Seznam protokolů o stavu stavby. Zde jsou všechny
vypracované protokoly pro oceňovanou nemovitost. Pro vytvoření nového protokolu je
potřeba 2x kliknout na popis Vložte další protokol.... Otevře se pracovní plocha, která má tři
záložky. V první části Zpráva o stavu stavby se vyplní základní informace, v druhé části
Rozestavěnost a popis konstrukcí se upraví rozestavěnost dle aktuálního stavu a ve třetí části
Přílohy se vytvoří fotodokumentace, případně je možné vložit další přílohy.
Pokud už byla v minulosti dělána dohlídka, je možné převzít základní údaje pomocí tlačítka
"Převzít data z předcházející dohlídky".
Odeslání dohlídky se pak provádí pomocí tlačítka Odeslat dohlídku e-mailem, případně
pomocí tlačítka Vygenerovat dohlídku pro systém REV či Odeslat protokol na iPodatelnu.
Volba odeslání protokolu závisí na zvolené metodice. Zobrazení výstupu pro tisk se provede
pomocí tlačítka Prohlédnout / Upravit dohlídku. Tento výstup lze ještě upravit a vytisknout
nebo jej lze též uložit jako soubor *.rtf a následně otevřít např. v Microsoft Word.
-68-
Elektronické zasílání odhadů
Hotový odhad se odesílá do banky elektronickou cestou z menu Výstup dle konkrétní
metodiky (viz příklady):
metodika České spořitelny
metodika Hypoteční banky
ostatní (mimo GE Money)
Pro odesílání odhadů do banky formou e-mailu je zapotřebí mít nastaveného poštovního
klienta (např. Microsoft Outlook). Pokud tak nelze provést, lze použít vnitřního klienta
elektronické pošty v rámci programu NemExpress. V menu se klikne na Volby a následně na
Nastavení. Zde se vybere záložka Komunikace a zaškrtne se "Použít vnitřního klienta
elektronické pošty". Vyplníte zde Vaše údaje a informace pro SMTP server od Vašeho
poskytovatele internetového připojení.
Pokud tyto informace není možné zjistit, je možné použít alternativní nastavení od nás.
-69-
Vzdálená pomoc - připojení techniků přes internet
Vzdálená pomoc slouží k možnosti propojení Vašeho počítače s našimi techniky přes internet.
Po kliknutí na tuto volbu v menu Nástroje - Vzdálená pomoc se objeví dialog, ve kterém jsou
zobrazeny dva údaje: ID a heslo.
Při následném telefonickém rozhovoru pak po sdělení těchto dvou údajů je možné se připojit
na Váš počítač a opravit případné problémy s programem.
Toto ID a heslo se generuje automaticky pro každé připojení pro zvýšení bezpečnosti Vašeho
počítače. Nemůže tedy dojít k žádnému následnému zneužití Vašeho počítače nebo Vašich dat
bez Vašeho vědomí.
-70-
Zjištění aktuální verze programu NemExpress
Pro zjištění aktuální verze programu je potřeba v Menu zvolit Nápověda a zde O aplikaci
NemExpress.
Objeví se Vám okno, ve kterém jsou uvedeny jednak informace o držiteli licence, jak nás
zkontaktovat a následně i aktuální verze programu.
Dále je informace o aktuální verzi zobrazena též v záhlaví programu.
-71-
Automatická kontrola a stahování aktualizací
Pro usnadnění aktualizací program nyní obsahuje funkci pro automatickou kontrolu a
stahování aktualizací po internetu. Při každém spuštění se program dotáže našeho serveru, zda
není k dispozici aktualizace programu.
Pokud ji nalezne, nabídne ji uživateli ke stažení a nainstalování. Je však nutné, aby počítač v
okamžiku spouštění programu byl připojen k internetu. Stisknutím tlačítka Stáhnou a provést
aktualizaci se nejprve stáhne a nainstaluje aktualizace a pak se spustí program. Stisknutím
tlačítka Pouze stáhnout aktualizace dojde ke spuštění programu a aktualizace se stáhne na
pozadí a bude připravena k použití při dalším spuštění programu. Při dalším spuštění
programu bude opět nalezena aktualizace, ale na druhém tlačítku bude nyní možnost Provést
aktualizaci. V případě tlačítka Spustit program dojde ke spuštění programu bez ohledu na
aktualizaci.
Doporučujeme provádět aktualizace programu, protože každá nová verze má v sobě jednak
opravy dosud zjištěných chyb a problémů a jednak i změny v rámci požadavků banky.
Pro kontrolu je možné sledovat naše webové stránky http://www.pluto.cz/NEMExpress.htm
-72-
Automatické ukládání odhadů
Aby se zamezilo ztrátám dat (např. výpadkem proudu), provádí nyní program v nastaveném
časovém intervalu bezpečnostní zálohu všech rozpracovaných odhadů do samostatného
adresáře. Pokud dojde k nekorektnímu ukončení činnosti programu, dokáže program sám
obnovit rozpracovaný odhad. Je však nutné, aby odhad byl předtím uložen pod svým názvem.
Nastavení automatického ukládání odhadu se provádí v menu Volby – Nastavení – karta
Program - zaškrtávací políčko Automatické ukládání posudku.
Zaškrtnutím volby "Vyžadovat zadání jména souboru ihned při vytvoření" se zajistí, že
nedojde ke ztrátě dat z důvodu neuložení odhadu. Při založení nového odhadu program vyzve
k zadání názvu souboru. Uložení je možné do předem nastavené výchozí cesty, nebo je možné
změnit místo uložení nového odhadu kliknutím na tlačítko "Změnit aktuální cestu pro uložení
nového souboru".
-73-
-74-