1/2 bytu, 3+1 Loděnice, okr Beroun

ENI CONSULT spol. s r.o.
znalecký ústav
obor ekonomika
oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 1/6571/2014
o obvyklé ceně podílu 1/2 na bytu č. 301/23
v bytovém domě č.p. 301 včetně podílu na společných částech domu
a pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna,
v ulici Za GZ, v Loděnici, okres Beroun, Středočeský kraj,
s věcným břemenem bezplatného doživotního bydlení a spoluužívání
________________________________________________________________________________
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821
tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report):
1/6571/2014
LV no.:
993
Name of subject / Předmět ocenění:
Podíl ½ na bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č.
301/23 v bytovém domě č.p. 301 včetně podílu na
společných částech domu a pozemku čís. parcely 315/3, k.ú.
Loděnice u Berouna, v Loděnici, okres Beroun, Středočeský
kraj, s věcným břemenem bezplatného doživotního bydlení a
spoluužívání
Address of subject / Adresa majetku:
Za GZ č.p. 301, 267 12 Loděnice
Purpose of Appraisal / Účel ocenění:
Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č.
151/1997 Sb., v platném znění
Market value
za celek:
717.300 Kč
Tržní hodnota
za spoluvl. podíl: nebyla stanovena
spoluvlastnického podílu 1/2
Common price
Yield value:
nebyla stanovena
Obvyklá cena
Výnosová hodnota:
spoluvlastnického podílu 1/2
Comparative value:
za celek:
1.000.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts):
Porovnávací hodnota: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Cost value:
Věcná hodnota:
Number of properties:
1 (byt)
Počet objektů:
LAND / POZEMEK
Main building:
Hlavní stavba:
byt č. 301/23 (jednotka podle
zákona č. 72/1994 Sb.)
Čísla parcel
Parcel of land nr.
Appurtenances:
Příslušenství:
přípojky IS, zpevněné plochy, další
venkovní úpravy
Size:
Velikost
Location in the town:
Poloha v obci:
okrajová část obce
Type:
Druh
Infrastructure:
Infrastruktura
Unit price:
v obci Loděnice odpovídající
Jednotková cena
velikosti obce, úplná ve městě
Beroun a hlavním městě Praha
zastavěná plocha a nádvoří
Construction system:
Konstrukční systém:
Whole property:
Celá nemovitost:
338 m2
Floor area:
Podlahová plocha:
62,35 m2
Built-up space:
Obestavěný prostor:
m3
Unit price:
Jednotková cena:
Building finished in year
Rok pořízení:
Wear (analytic method):
Znehodnocení (analyt. metoda):
1980
50 %
nestanoveno Kč
338 m2
LEASE / PRONÁJEM
Built-up area:
Zastavěná plocha:
60.000 Kč
315/3 (podíl 6235/174580)
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
panelový
60.000 Kč
1500 Kč/m2
62,35 m2
Resident area:
Bytové plochy:
m2
Storage area:
Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing:
Ostatní
m2
Income:
Příjem:
Kč
Cost:
Náklady:
Capitalization rate:
Kapitalizační míra:
Kč
-2-
%
Property right / Vlastnické právo:
Podle části A listu vlastnictví č. 993 je byt v podílovém spoluvlastnictví následujících osob
Alena Lázničková bytem Za GZ 316, 267 12 Loděnice - podíl ½,
Zdeněk Truneček bytem Za GZ 301, 267 12 Loděnice - podíl ½.
Restricting conditions / omezující podmínky:
Podle části C listu vlastnictví č. 993 ze dne 30.1.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno.
- věcným břemenem doživotního bezplatného užívání bytu pro paní Alenu Trunečkovou, bytem Za GZ 301,
267 12 Loděnice
- nařízeními exekuce
- exekučními příkazy k prodeji 1/2 nemovitosti
- zástavními právy soudcovskými
- zástavními právy exekutorskými
- rozhodnutím o úpadku
- prohlášením o konkursu podle insolvenčního zákona
(podrobněji viz výpis listu vlastnictví č. 993 v příloze ocenění).
Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
Real burden / věcná břemena:
Podle části C listu vlastnictví č. 993 ze dne 30.1.2013 je oceňovaný byt zatížen věcným břemenem - doživotního
bezplatného užívání bytu pro paní Alenu Trunečkovou, bytem Za GZ 301, 267 12 Loděnice.
Mortgages: / zástavní práva:
V části C listu vlastnictví č. 993 ze dne 30.1.2013 jsou evidovány
- zástavní práva soudcovská
- zástavní práva exekutorská
(podrobněji viz výpis listu vlastnictví č. 993 v příloze ocenění).
Legal and structural state / stavebně právní stav:
Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Ke dni
ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí.
Weak points / slabé stránky:
- byt je v původním stavu před rekonstrukcí, dům před zateplením
- omezené možnosti parkování v okolí
- okrajová část obce s delší docházkovou vzdáleností do centra
- blízkost výrobních provozů v nedaleké továrně
Strong points / silné stránky:
- krásné přírodní okolí v docházkové vzdálenosti
dům je po částečné rekonstrukci vnitřních prostor a má obnovený výtah
Background Papers / podklady:
a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 993 (byt) pro k.ú. Loděnice u Berouna a obec Loděnice, prokazující
stav evidovaný k datu 30.1.2013, vyhotovený z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí
b/ katastrální mapa pro část k.ú. Loděnice u Berouna, vyhotovená z Geografického informačního systému
c/ zjištění při prohlídce na místě
d/ informace o bytovém domě a bytu zjištěné od spolubydlících
Tour / prohlídka
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 30.12.2013 v 15:00 hodin za přítomnosti paní Aleny Trunečkové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Kód katastrálního území :
Název katastrálního území :
Kód obce :
Název obce :
Počet obyvatel obce :
Datum stanovení počtu obyvatel :
Kód okresu :
Název okresu Název kraje :
Poloha v obci :
686328
Loděnice u Berouna
531464
Loděnice
1700
01.01.2013
CZ0202
Beroun
Středočeský
Okrajová čtvrť směr Praha, obytná zóna s částečnou infrastrukturou
Infrastructure / Infrastruktura:
Obec Loděnice se svými 1700 obyvateli patří k větším obcím okresu Beroun a Středočeského kraje, je situována
v dojezdové vzdálenosti do města Beroun (cca 5 km), hlavního města Prahy (cca 30 km).
Obec Loděnice disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, základní i
mateřská škola, zdravotnické zařízení, obchody, restaurace, penzion), obec má není plynofikována, s rozšířenou
občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Beroun (cca 5km), hlavní město Praha (cca 30km).
Obec Loděnice je dobře dostupná silniční dopravou, autobusovou i železniční dopravou. Dobré dopravní spojení je s
městy Praha, Beroun, Plzeň a to po dálnici D5 (Praha - Plzeň). V okolí je nedostatek pracovních příležitostí, což
způsobuje nutnost dojíždění za prací.
Property location / Poloha nemovitostí:
Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 301, na západním okraji zástavby obdobných bytových domů sídlištního
charakteru, v městské části u Gramofonových závodů, v ulici Za GZ, po pravé straně. Lokalita je dobře dostupná, pro
bydlení vhodná.
Short description property / stručný popis majetku:
Byt č. 301/23:
Oceňovaný byt se nachází v 6. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 301, postaveného na pozemku čís. parcely 315/3,
k.ú. Loděnice u Berouna, obec Loděnice, okres Beroun, Středočeský kraj.
K bytu náleží podíl 6235/174580 na společných částech domu č.p. 301 a na pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u
Berouna, obec Loděnice. Plocha bytu činí 62,35 m2.
Dispoziční řešení :
Vnitřní dispozice bytu o velikosti 1+3 sestává z chodby, kuchyně, 3 pokojů, koupelny, WC, 1 lodžie. K bytu náleží sklep
v 1.PP bytového domu. Plocha bytu činí 62,35 m2.
Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu):
Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou z betonových dílů plošných, vodorovné nosné konstrukce jsou
železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu s vodorovnou izolací, bytový dům není zateplený,
střecha je vodorovná, krytina je z asfaltových svařovaných pasů, klempířské prvky jsou úplné, schodiště jsou
železobetonová s povrchem z PVC, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem i dřevěná zdvojená, bleskosvod je
instalován.
Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé a kanalizace. Způsob vytápění je centrální.
Stáří a stavební stav:
Bytový dům pochází z roku 1980, jeho stáří ke dni ocenění jsou 33 roky. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné
vážnější stavební závady, je po částečné rekonstrukci. Má lokálně vyměněná okna, částečně opravené klempířské prvky,
nové vstupní dveře, společné prostory s novou PVC podlahovou krytinou a malbami, obnovený výtah apod.
Byt je v původním provedení, dosud bez stavebních úprav (původní jádro, zařizovací předměty, podlahy, omítky, obklady,
dlažby, aj.), pouze má nové vstupní dveře do bytu a plastová okna.
Celkově lze stavebně technický stav bytového domu hodnotit jako dobrý a bytu jako zhoršený, vyžadující rekonstrukci.
-4-
Pozemky:
K oceňovanému bytu č. 301/23 náleží podíl 6235/174580 na pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, obec
Loděnice, okres Beroun, Středočeský kraj.
Pozemek čís. parcely 315/3 je zastavěn bytovým domem č.p. 301 včetně přístupového chodníku od místní komunikace.
Pozemek je téměř rovinné konfigurace, napojený na místně dostupné inženýrské sítě el. proud, voda, kanalizace.
Pozemek je přístupný k hranici z okolních, veřejně přístupných pozemků čís. parcel 315/2, 314/4, 316/4, 314/5 ve
vlastnictví obce Loděnice, po zpevněných komunikacích pro pěší i pro vozidla. Přístup a příjezd k hranici lze hodnotit jako
bezproblémový.
Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
ANALÝZA OCENĚNÍ
Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její
výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby.
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem
ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou
k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze
informace o celých nemovitostech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude
poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitostí jako celku.
Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako
zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny
nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude
proto dále redukován na 80 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech.
Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 301/23 s příslušenstvím
a pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u Berouna, v ulici Za GZ, v obci Loděnice, okres Beroun, Středočeský kraj
ukazuje následující tabulka:
Obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená na základě provedené analýzy,
s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce
1.000.000 Kč
v příloze posudku
Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitostí
1.000.000 x 1/2 = 500.000 Kč
jako celku
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik
vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech
500.000 x 80 % = 400.000 Kč
(zaokrouhleno na desetitisíce)
Obvyklá cena věcného břemene doživotního užívání byla stanovena na základě
686.848 x 1/2 = 343.424 Kč
obvyklého nájemného ve výši 91,8 Kč/m2/měsíc (zpráva MMR ČR), ročně 1101,60 Po zaokrouhlení = 340.000 Kč
Kč/m2, za celou plochu bytu 62,35 m2 celkem 68.684,76 Kč, po dobu 10 let 686.848
Kč
Po odečtu ceny věcného břemene doživotního užívání bytu od ceny spoluvlastnického 400.000 - 340.000 = 60.000 Kč
podílu
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR
Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 na bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 301/23 v
bytovém domě č.p. 301 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 315/3, k.ú. Loděnice u
Berouna, v Loděnici, okres Beroun, zapsané na listu vlastnictví č. 993 pro k.ú. Loděnice u Berouna, obec Loděnice,
s věcným břemenem bezplatného doživotního bydlení a spoluužívání, stanovená na základě provedené analýzy,
s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 30. prosince
2013
60.000,- Kč
Slovy: Šedesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí
Podle části C listu vlastnictví č. 993 ze dne 30.1.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno:
Věcným břemenem
- doživotního bezplatné užívání bytu pro paní Alenu Trunečkovou, bytem Za GZ 301, 267 12 Loděnice – cena práva
odpovídajícího tomuto věcnému břemenu (podle výpočtu na str. 5) činí 340.000,- Kč.
Další omezení na LV
- nařízení exekuce
- exekuční příkazy k prodeji 1/2 nemovitosti
- zástavní práva soudcovská
- zástavní práva exekutorská
- rozhodnutí o úpadku
- prohlášení o konkursu podle insolvenčního zákona
Podrobný popis výše uvedených omezení je uveden v části C listu vlastnictví č. 993 v příloze ocenění.
Stanovená obvyklá cena nemovitostí zohledňuje výše uvedené věcné břemeno. Další uvedená omezení evidovaná na
listu vlastnictví č. 993 nemají vliv na obvyklou cenu. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla
zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne
13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru
ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku.
Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 1/6571/2014.
Vypracoval: Ing. Miloš Bělík
Ing. Vladimír Hůda
jednatel
V Mostě, dne 31. prosince 2013
-6-