znalecký posudek - JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor

ZNALECKÝ POSUDEK
. 40/11
o obvyklé cen nemovitostí - rodinného domu bez .p/ .e. na pozemku p. . st. 291 s
íslušenstvím a pozemk , zapsaných na LV íslo 60
katastrální území
:
Javorná na Šumav
obec
:
achrov_
okres
:
Klatovy
a ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi_ _
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Josef Poto ek, soudní exekutor
Exeku ní ú ad Rychnov nad Kn žnou
Javornická 1560
516 01 Rychnov nad Kn žnou
Zjišt ní ceny pro exeku ní
17901/08-11/Fe
ízení
.j. 071 EX
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004
Sb. a . 257/2004 Sb. a . 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky .
3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb. a . 364/2010 Sb. podle stavu ke
dni 10.02.2011 posudek vypracoval:
Zden k Vaší ek
Teplická 232
753 01 Hranice
tel.: 602 778 374
e-mail: [email protected],www.posudeknemovitosti.cz
-2Posudek obsahuje v etn titulního listu 19 stran textu a 15 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 3
vyhotoveních.
V Hranicích 14.02.2011
-3-
A. Nález
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o obvyklé cen nemovitostí - rodinného domu bez .p/ .e. na pozemku p. . st.
291 s p íslušenstvím a pozemk , zapsaných na LV íslo 60
katastrální území
:
Javorná na Šumav
obec
:
achrov_
okres
:
Klatovy
a ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi_ _
2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti: Rodinný d m
Adresa nemovitosti: Javorná
339 01 achrov
Kraj:
Plze ský
Okres:
Klatovy
Obec:
achrov
Katastrální území: Javorná na Šumav
Po et obyvatel:
499
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 K /m2
kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m2
3. Prohlídka a zam ení nemovitosti
Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 10.02.2011 za p ítomnosti paní Michaely
Ji íkové, tel. 728 497 943, dcery pana Ji íka, tel. 721 457 868 .
4. Podklady pro vypracování posudku
- výpis z KN ze dne 04.02.2011. LV 60, k.ú. Javorná na Šumav
- informace z nahlížení do katastru nemovitostí
- informace a údaje sd lené objednatelem
- informace a údaje sd lené ú astníkem prohlídky
- skute nosti a vým ry zjišt né na míst
- www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
- smlouva o nájmu uzav ená mezi Michalem Ji íkem a DJ Tuning ze dne 29.02.2002
- podklady z LHP od Jaromíra Máry, SSL Klatovy
- konzultace ve v ci ocen ní lesních pozemk a lesních porost s Ing. Lukášem Kandlerem,
znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady les , který byl p izván k posuzování zvláštních díl ích
otázek, týkajících se ocen ní lesa, nebo na toto nemá zpracovatel ocen ní p íslušné znalecké
oprávn ní
-45. Vlastnické a eviden ní údaje
SJM Ji ík Michal a Ji íková Marie
Michal Ji ík Libe ský ostrov 1555, Praha, Libe , 180 00
Marie Ji íková Libe ský ostrov 1555, Praha, Libe , 180 00
cná b emena:
K oce ovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí z ízena žádná v cná
emena.
edkupní práva:
K oce ovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí z ízena žádná p edkupní
práva.
Nájemní vztahy:
Z poskytnutých dokument ani p i místním šet ení nebyla zjišt na nebo doložena žádná nájemní
práva t etích osob mimo smlouvy o nájmu, uzav ené mezi Michalem Ji íkem a DJ Tuning ze dne
29.02.2002.
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva:
Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti
Na ízení exekuce
Zástavní právo exekutorské
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjišt na.
6. Dokumentace a skute nost
Od nemovitostí nebyla p edložena dokumentace, prob hla prohlídka a zam ení na míst samém.
7. Celkový popis nemovitosti
Oce ované nemovitosti se nachází v rozptýlené zástavb rekrea ních objekt . Jedná se o rodinný
m a bývalý v elín na neoploceném, mírn svažitém pozemku. P íjezd je po nezpevn né
komunikaci.
8. Obsah posudku
a) Ocen ní porovnávacím zp sobem
a1) Rodinný d m
b) Vedlejší stavby
b1) V elín
c) Porosty
c1) Trvalé porosty
c2) Porost - ást 7B7 - les
-5d) Ocen ní kombinací nákladového a výnosového zp sobu
d1) Nájem
e) Pozemky
e1) Pozemky
-6-
B. Posudek
Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní
Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008
Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb. a . 364/2010 Sb. kterou se provád jí
která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota
a1) Rodinný d m - § 26a
ízemní, nepodsklepený, samostatn stojící rodinný d m s obytným podkrovím se nachází na
pozemku p. . st. 291. Je napojen na el. energii, vodovod a septik. Objekt je užíván od roku 1974 v
vodním stavu. Slouží k chovu ko ek, ps , mor at a králík . Vlivem velkého množství t chto
zví at, je cítit zápach od zví at po celém objektu.
Dispozi ní ešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, pokoj s kuchy ským koutem a
se schodišt m, obytná místnost, kotelna, koupena se záchodem a sklad - bývalá garáž. V podkroví
se nachází chodba, dv obytné místnosti a balkón.
Objekt je mírn udržovaný a je velmi podstandardn
životnosti bylo p ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
vybaven. P i stanovení p edpokládané
V cen rodinného domu jsou p ípojky sítí, zpevn né plochy a venkovní schodišt .
Zat íd ní pro pot eby ocen ní:
Typ objektu:
Rodinný d m
Poloha objektu:
Plze ský kraj - do 2 000 obyvatel
Stá í stavby:
37 rok
Indexovaná pr
rná cena IPC (p íloha . 20a): 3 472,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží:
1.NP :
podkroví:
11,50*8,40
11,50*8,40
Název podlaží
1.NP :
podkroví:
Obestav ný prostor:
1.NP :
(11,50*8,40)*(4,00)
zast ešení:
(11,50*8,40)*(3,50*0,5)
Obestav ný prostor – celkem:
Podlažnost:
=
=
Zastav ná plocha
96,60 m2
96,60 m2
96,60 m2
96,60 m2
Konstruk ní výška
2,65 m
2,45 m
=
=
=
386,40 m3
169,05 m3
555,45 m3
-7Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastav ná plocha všech podlaží:
ZP1 = 96,60 m2
ZP = 193,20 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00
Výpo et indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né
plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou
1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m
2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo
3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm
4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn
5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD do
žumpy nebo septiku
6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva
7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand.
nebo mimo stavbu RD
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu
10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo
jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2
11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem
12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (p edpoklad
provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
.
Vi
I
typ A
III
III
II
II
III
0,00
0,00
0,00
0,01
0,00
I
II
-0,08
-0,05
I
II
II
0,00
-0,03
0,00
III
III
IV
0,01
0,00
0,65
Koeficient pro stá í 37 let: 0,80
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,80 = 0,447
i=1
Index polohy:
Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu
2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce
(odlehlá poloha)
3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky,
význa né p írodní lokality
4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem
5. Školství a sport v obci - žádná základní škola
6. Zdravotní za ízení v obci - žádné zdravotnické za ízení
7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení
8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr
r v kraji
10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
Pi
I
I
0,00
-0,01
III
0,05
II
I
I
II
II
I
III
II
0,00
-0,03
-0,03
0,00
0,00
-0,06
0,00
0,00
11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,920
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
.
Ti
-81. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než
nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu
II
-0,05
II
II
0,00
0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,447 * 0,920 * 0,950 = 0,391
Ocen ní:
Cena upravená CU = IPC * I = 3 472,- K /m3 * 0,391 = 1 357,55 K /m3
Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem
CP = CU * OP = 1 357,55 K /m3 * 555,45 m3 = 754 051,15 K
Rodinný d m - zjišt ná cena
=
754 051,15 K
b) Vedlejší stavby
b1) V elín - § 7
ízemní, nepodsklepený bývalý v elín se nachází na pozemku p. . 292. Objekt je užíván od roku
1960.
Dispozi ní ešení: V prvním nadzemním podlaží a v podkroví se nachází sklad sena.
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardn vybaven. P i stanovení p edpokládané životnosti
bylo p ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Zat íd ní pro pot eby ocen ní:
Vedlejší stavba:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Kód CZ - CC:
typ A
zd ná tl. nad 15 cm
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží
1274
Zastav né plochy a výšky podlaží:
1.NP :
3,25*5,00
Název podlaží
1.NP :
Obestav ný prostor:
1.NP :
(3,25*5,00)*(2,50)
zast ešení:
(3,25*5,00)*(2,30*0,5)
Obestav ný prostor – celkem:
=
Zastav ná plocha
16,25 m2
16,25 m2
Konstruk ní výška
2,30 m
=
=
=
40,63 m3
18,69 m3
59,32 m3
-9Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy
2. Obvodové st ny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempí ské konstrukce
7. Úprava povrch
8. Schodišt
9. Dve e
10. Okna
11. Podlahy
12. Elektroinstalace
Kamenné
Cihelné
s rovným podhledem
Sedlový
vlnitý eternit
Pozinkované
omítky poškozené
ev né
ev né
Jednoduché
ev né
Ne
Hodnocení
standardu
P
S
S
S
S
S
P
S
S
P
S
C
ást
[%]
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Výpo et koeficientu K 4:
Konstrukce, vybavení
Hodnocení
standardu
1. Základy
P
2. Obvodové st ny
S
3. Stropy
S
4. Krov
S
5. Krytina
S
6. Klempí ské konstrukce
S
7. Úprava povrch
P
8. Schodišt
S
9. Dve e
S
10. Okna
P
11. Podlahy
S
12. Elektroinstalace
C
Sou et upravených objemových podíl :
Obj. podíl
[%]
6,20
30,40
19,30
10,80
6,90
1,90
4,90
3,80
3,10
1,00
6,80
4,90
ást
[%]
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Koeficient Upravený obj.
podíl
0,46
2,85
1,00
30,40
1,00
19,30
1,00
10,80
1,00
6,90
1,00
1,90
0,46
2,25
1,00
3,80
1,00
3,10
0,46
0,46
1,00
6,80
0,00
0,00
88,56
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8856
Výpo et opot ebení analytickou metodou:
(OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP
ást
[%]
[%]
1. Základy
P
6,20 100,0
2. Obvodové st ny
S 30,40 100,0
3. Stropy
S 19,30 100,0
4. Krov
S 10,80 100,0
5. Krytina
S
6,90 100,0
6. Klempí ské konstrukce
S
1,90 100,0
7. Úprava povrch
P
4,90 100,0
8. Schodišt
S
3,80 100,0
9. Dve e
S
3,10 100,0
10. Okna
P
1,00 100,0
11. Podlahy
S
6,80 100,0
12. Elektroinstalace
C
4,90 100,0
Sou et upravených objemových podíl :
K
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,46
1,00
1,00
0,46
1,00
0,00
UP
PP Stá í Živ.
[%]
[%]
2,85
3,21 51 150
30,40 34,33 51
80
19,30 21,79 51
80
10,80 12,20 51
70
6,90
7,79 51
51
1,90
2,15 51
51
2,25
2,54 51
51
3,80
4,29 51
80
3,10
3,50 51
51
0,46
0,52 51
51
6,80
7,68 51
51
0,00
0,00
88,56 Opot ebení:
Opot . Opot . z
ásti
celku
34,00
1,0914
63,75 21,8854
63,75 13,8911
72,86
8,8889
100,00
7,7900
100,00
2,1500
100,00
2,5400
63,75
2,7349
100,00
3,5000
100,00
0,5200
100,00
7,6800
0,00
0,0000
72,6717
- 10 Ocen ní:
Základní cena (dle p íl. . 8):
Koeficient využití podkroví (dle p íl. . 8):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby):
Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce):
Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38):
=
*
*
*
*
1 250,- K /m3
1,1200
0,8856
0,8500
2,1130
Základní cena upravená
=
2 226,81 K /m3
59,32 m3 * 2 226,81 K /m3
Plná cena:
Výpo et opot ebení analytickou metodou
Opot ebení analytickou metodou: 72,6717 %
Úprava ceny za opot ebení
elín - zjišt ná cena
=
132 094,37 K
-
95 995,22 K
=
36 099,15 K
c) Porosty
c1) Trvalé porosty
Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty.
Smíšené trvalé porosty ovocných d evin, ostatní vinné révy a okrasných d evin ocen né
zjednodušeným zp sobem: § 42
Celková cena pozemku [K ]:
Celková vým ra pozemku [m2]:
Celková pokryvná plocha porost [m2]:
Cena pokryvné plochy porost [K ]:
Cena porost je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porost :
Cena smíšeného porostu:
Trvalé porosty - zjišt ná cena
69 243,59
1911
200
7 246,84
0,065
471,04
*
=
=
471,04 K
c2) Porost - ást 7B7 - les
Na pozemku se nacházejí trvalé porosty.
Lesní porosty ocen né zjednodušeným zp sobem: § 40
Název:
smrk ztepilý
borovice lesní
Vým ra [m2] Stá í [let] Bonita Zakmen ní
Zastoupení
Jedn. cena Uprav. jedn. c.
388,00
73
3
0,90
90 %
24,30
21,87
388,00
73
5
0,90
10 %
8,20
7,38
Porost - ást 7B7 - les - zjišt ná cena
=
Cena [K ]
Cena [K ]
7 637,00
286,34
7 923,34 K
- 11 -
d) Pozemky
d1) Pozemky - § 27 - § 32
Pozemky jsou svažité. P íjezd je po nezpevn né komunikaci.
Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Parcelní íslo
Vým ra
Jedn. cena
2
[m ]
[K /m2]
91,00
35,00
17,00
35,00
zastav ná plocha a nádvo í
st. 291
zastav ná plocha a nádvo í
st. 292
Sou et
Úprava ceny – p íloha . 21:
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
Mezisou et
Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní
stavby):
Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena
[K ]
3 185,595,3 780,-
10 %
10 % +
*
378,4 158,2,1690
9 018,70
Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle § 28 odst. 5.
Základní cena = 35,- K /m2.
Název
Parcelní íslo
Vým ra
Jedn. cena
2
[m ]
[K /m2]
305,00
35,00
1 209,00
35,00
289,00
35,00
trvalý travní porost
27/2
trvalý travní porost
27/7
ostatní plocha, jiná plocha
30/4
Sou et
Úprava ceny - p íloha . 21:
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
Mezisou et
Úprava ceny dle § 28 odst. 5:
Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena
[K ]
10 675,42 315,10 115,63 105,-
10 %
10 % +
*
*
6 310,50
69 415,50
0,4000
2,1690
60 224,89
Lesní pozemek ocen ný dle § 30.
Ocen ní:
Název
lesní pozemek
Parcelní íslo
117/17
SLT
6K
Vým ra
JC
Úprava
[m2]
[K /m2]
[%]
388,00
4,39
UC
[K /m2]
4,39
Lesní pozemek ocen ný dle § 30 - celkem
Pozemky - zjišt ná cena
=
Cena
[K ]
1 703,32
1 703,32
70 946,91 K
- 12 -
Rekapitulace nákladových cen bez odpo tu opot ebení:
a) V elín
b) Porosty
b1) Trvalé porosty
b2) Porost - ást 7B7 - les
c) Pozemky
=
132 094,37 K
=
=
=
471,04 K
7 923,34 K
70 946,91 K
Cena nemovitosti bez odpo tu opot ebení iní celkem
211 435,66 K
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp):
a) V elín
b) Porosty
b1) Trvalé porosty
b2) Porost - ást 7B7 - les
c) Pozemky
=
36 099,15 K
=
=
=
471,04 K
7 923,34 K
70 946,91 K
Cena nemovitosti v etn odpo tu opot ebení iní celkem
115 440,44 K
e) Kombinace nákladového a výnosového zp sobu ocen ní
e1) Nájem
Na nemovitosti byly p edložena smlouva o nájmu uzav ená mezi Michalem Ji íkem a DJ Tuning ze
dne 29.02.2002, ve které je uvedeno, nájemné ve výši 3000,- K m sí , t.j. 36 000,- K ro .
Toto nájemné se jeví jako obvyklé nájemné.
Zat íd ní pro pot eby ocen ní:
Druh objektu:
Ostatní nemovitosti
Míra kapitalizace (dle p íl. . 16): 8,00 %
Skupina:
C)
Výnosy z pronajímaných prostor:
Název
objekty
Výnosy celkem
Plocha [m2]
Nájemné [K /m2]
1,00
36 000,-
Výnos [K ]
36 000,36 000,-
Ocen ní:
Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
Odpo ty náklad procentem ze zjišt ného nájemného
=
36 000,- K
Vypo tené odpo ty celkem:
-
14 400,- K
Ro ní nájemné upravené dle § 23 odst. 4:
Míra kapitalizace 8,00 %
=
/
21 600,- K
8,00 %
36 000,00 * 40 % = 14 400,00
- 13 Cena stanovená výnosovým zp sobem
=
270 000,- K
Ocen ní kombinací nákladového a výnosového zp sobu oce ování:
Skupina:
C) Bez zásadních zm n - stabilizovaná oblast, nemovitost má
rozvojové možnosti
Zd vodn ní zat íd ní do skupiny C):
Objekt je možno rozši ovat p ístavbami, nachází se na vlastním pozemku.
Ocen ní nákladovým zp sobem
Ocen ní výnosovým zp sobem
Rozdíl
CN = 115 440,44
CV = 270 000,00
R
= 154 559,56
Výpo et dle p ílohy 17 tab. 2, skupiny C):
CV * 1,05
=
Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového zp sobu =
283 500,00 K
283 500,- K
- 14 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti
Ceny bez odpo tu opot ebení:
a) Rodinný d m
d) Nájem
=
=
754 051,15 K
283 500,- K
Cena nemovitosti bez odpo tu opot ebení iní celkem
1 037 551,15 K
Cena nemovitosti bez opot ebení po zaokr. dle § 46 iní
1 037 550,- K
Výsledné ceny:
a) Rodinný d m
d) Nájem
=
=
754 051,15 K
283 500,- K
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
1 037 551,15 K
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 iní
1 037 550,- K
slovy: Jedenmiliont icetsedmtisícp tsetpadesát K
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI
Podle ust. § 2 zákona . 151/1997 Sb. O oce ování majetku se majetek oce uje obvyklou cenou.
Majetek a služba se oce ují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp sob oce ování.
Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích
stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních
pom
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se
rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit.
Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo
služb vyplývající z osobního vztahu k nim.
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:
1. Nákladová
- stanovení výše náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a cena nemovitostí po
odpo tu opot ebení s p ihlédnutím ke skute nému stavu nemovitostí
2. Porovnávací
- porovnání oce ované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi
3. Výnosová
- se používá u nemovitostí s možným p íjmem z pronájmu t chto nemovitostí
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
- 15 -
Metoda nákladová - uvedena na p edcházejících stránkách ocen ní
Atraktivnost daného místa, lokality s p ihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zam stnanosti v
daném regionu, konkrétní umíst ní, p edevším velikost a rozsah vztažené k okolí, p ístupnost apod.
je vyjád ena cenou zjišt nou dle platného cenového p edpisu, p emž již z ceny dle cenového
edpisu zohled uje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené
analýzy v daném konkrétním míst , sou asného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno
konstatovat, že cena obecná by u p edm tných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu.
Metoda porovnávací
Pro zjišt ní ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání p edm tu ocen ní s
obdobnými p edm ty a cenami sjednanými p i jejich prodeji.
Na základ realizovaných prodej v dané lokalit , dále v souvislosti s porovnáním s údaji z
internetu, s konzultací s realitními kancelá emi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit
obvyklou cenu.
Hodnotícími kritérii jsou p edevším velikost obce, správní len ní, analýza poptávky po koupi
obdobných nemovitostí, struktura zam stnanosti, životní prost edí, ekologické zát ž, poloha objektu
vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umíst ní od centra, dopravní podmínky,
konfigurace terénu, p evládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva,
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sít , typ stavby, po et podlaží, sou ásti a
íslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozší ení, technická hodnota stavby, údržba stavby,
vztahy k pozemku, vým ra pozemk a odborný pohled znalce.
Srovnání je provedeno na základ vlastního pr zkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi
s realitními kancelá emi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. .
1. Prodej, d m rodinný, 79 m2
Cena: 400 000,- K
Adresa: Javorná
Datum vložení: 14.12.2010
ID zakázky: 537010
Budova: Smíšená
Stav objektu: Dobrý
Vlastnictví: Osobní
Typ domu: P ízemní
Podlaží po et: 1
Podlaží umíst ní: P ízemí
Po et byt : 1
Plocha zastav ná: 123 m2
Plocha užitná: 79 m2
Plocha podlahová: 184 m2
Plocha pozemku: 184 m2
Za ízený: Ne
Popis:
Poloha: 14 km jižn od Klatov Menší rodinný d m se nachází v centru obce p i hlavní komunikaci
Klatovy - Železná Ruda. áste
podsklepený d m disponuje v p ízemí obytnou místností s
- 16 kuchy ským koutem, ložnicí, WC, chodbou a místností pro vybudování...
Celý popis
Poloha: 14 km jižn od Klatov Menší rodinný d m se nachází v centru obce p i hlavní komunikaci
Klatovy - Železná Ruda. áste
podsklepený d m disponuje v p ízemí obytnou místností s
kuchy ským koutem, ložnicí, WC, chodbou a místností pro vybudování koupelny. V hospodá ské
ásti budovy jsou prostory vhodné pro sklad paliva. Za štítem je malý dvorek, kde je umíst na
jímka na vyvážení. P ed domem je kanaliza ní ad do kterého je možné se p ipojit. Voda je z
obecního adu, elekt ina 230V/400V. Rodinný d m je v sou asné dob obydlen, po prodeji je
okamžit volný.
2. Prodej, d m rodinný, 63 m2
Cena: 850 000,- K
Adresa: Ond ejovice
Datum vložení: 31.01.2011
Datum aktualizace: 10.02.2011
ID zakázky: 072011
Stav: Rezervováno
Budova: Smíšená
Stav objektu: Dobrý
Vlastnictví: Osobní
Typ domu: P ízemní
Podlaží po et: 1
Podlaží umíst ní: P ízemí
Plocha zastav ná: 185 m2
Plocha užitná: 63 m2
Plocha podlahová: 601 m2
Plocha pozemku: 601 m2
Za ízený: Ne
Popis:
m se nachází 11 km západn od Klatov sm rem na Nýrsko a je na východním okraji obce. Jedná
se o p ízemní podsklepený d m možností vybudování obytného podkroví , který má suterén
zapušt n do svahu. Vnit ní dispozice: Suterén - bývalá maštal s vchode...
Celý popis
m se nachází 11 km západn od Klatov sm rem na Nýrsko a je na východním okraji obce. Jedná
se o p ízemní podsklepený d m možností vybudování obytného podkroví , který má suterén
zapušt n do svahu. Vnit ní dispozice: Suterén - bývalá maštal s vchodem ze západní strany a
ístupná je i po schodech z obytné ásti domu ( chodby). P ízemí - vstup z jihovýchodní strany do
chodby, vlevo je obytná kuchy a za ní ložnice, naproti vstupním dve ím je koupelna spole ná s
WC. Z chodby je po schodech vstup na p du, kde je možnost obytné vestavby. Vytáp ní domu je
lokální - kamny na tuhá paliva a v koupeln je i elektrický otopný žeb ík. Voda ze spole né studny
darlingem, kanalizace do jímky, el. 230/400, telefon. Na obytnou ást ze severu navazuje stodola.
Naproti vstupu do domu je kryté posezení s udírnou a krbem. V západní ásti pozemku je do svahu
zapušt n zemní sklep.
3. Prodej, d m rodinný, 2 520 m2
Cena: 950 000,- K
Cena zahrnuje: v etn provize
Adresa: Kozí
Datum vložení: Dnes
- 17 ID zakázky: 171763
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Umíst ní objektu: Klidná ást obce
Typ domu: Patrový
Podlaží po et: 3
Podlaží umíst ní: P ízemí
Plocha zastav ná: 2 520 m2
Plocha užitná: 2 520 m2
Plocha podlahová: 2 520 m2
Plocha pozemku: 2 520 m2
Topení: Úst ední tuhá paliva
Plyn: Plynovod
Odpad: Kanalizace
Elekt ina: 380V
Doprava: Autobus
Za ízený: Ne
Popis:
Prodej rodinného domu o dispozici 3+1 se stodolou a zahradou o celkové vým e 524 m2 v obci
Kozí, B šiny. P edm tem tohoto prodeje je dále zahrada o vým e 1996 m2, která je vzdálená 5
minut ch ze od domu. D m je áste
podsklepen, možnost p dní ve...
Celý popis
Prodej rodinného domu o dispozici 3+1 se stodolou a zahradou o celkové vým e 524 m2 v obci
Kozí, B šiny. P edm tem tohoto prodeje je dále zahrada o vým e 1996 m2, která je vzdálená 5
minut ch ze od domu. D m je áste
podsklepen, možnost p dní vestavby, vytáp ní zajiš uje
plynový kotel i kotel na tuhá paliva, p ipojen na ve ejný vodovod, septik. P i rychlém jednání
možná výrazná sleva.
Vyhodnocení porovnávací metody:
Na základ výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základ
zvážení všech okolností, zohledn ní sou asné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního
centra, míry nezam stnanosti, zájmu investor o tuto oblast a v sou asném stavu na trhu s
nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 800 000 - 900 000,- K .
Metoda výnosová
a1) Nájem
Na nemovitosti byly p edložena smlouva o nájmu uzav ená mezi Michalem Ji íkem a DJ Tuning ze
dne 29.02.2002, ve které je uvedeno nájemné ve výši 3000,- K m sí , t.j. 36 000,- K ro .
Toto nájemné se jeví jako obvyklé nájemné.
Zat íd ní pro pot eby ocen ní:
Druh objektu:
Ostatní nemovitosti
Míra kapitalizace (dle p íl. . 16): 8,00 %
Skupina:
C)
Výnosy z pronajímaných prostor:
- 18 Název
objekty
Výnosy celkem
Plocha [m2] Nájemné [K /m2]
1,00
36 000,-
Výnos [K ]
36 000,36 000,-
Ocen ní:
Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
Odpo ty náklad procentem ze zjišt ného nájemného
=
36 000,- K
Vypo tené odpo ty celkem:
-
14 400,- K
Ro ní nájemné upravené dle § 23 odst. 4:
Míra kapitalizace 8,00 %
=
/
21 600,- K
8,00 %
Cena stanovená výnosovým zp sobem
=
36 000,00 * 40 % = 14 400,00
270 000,- K
Ocen ní kombinací nákladového a výnosového zp sobu oce ování:
Skupina:
C) Bez zásadních zm n - stabilizovaná oblast, nemovitost má
rozvojové možnosti
Zd vodn ní zat íd ní do skupiny C):
Objekt je možno rozši ovat p ístavbami.
Ocen ní nákladovým zp sobem
Ocen ní výnosovým zp sobem
Rozdíl
CN = 107 517,10
CV = 270 000,00
R
= 162 482,90
Výpo et dle p ílohy 17 tab. 2, skupiny C):
CV * 1,05
=
Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového zp sobu =
283 500,00 K
283 500,- K
Ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi:_ _
Ocen ní nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku
a o zm
n kterých zákon . Podle stejného ustanovení zákona o oce ování majetku se stanoví
samostatn i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti.
1. Práva:
Omezení vlastnického práva:
Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti
Na ízení exekuce
Zástavní právo exekutorské
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjišt na.
2. Závady:
Na nemovitosti byla p edložena smlouva o nájmu uzav ená mezi Michalem Ji íkem a DJ Tuning ze
- 19 dne 29.02.2002, ve které je uvedeno nájemné ve výši 36 000,- K ro
Závady nebyly zjišt ny.
, výnos 270 000,- K .
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí:
S p ihlédnutím k umíst ní nemovitosti, jejímu stavebn technickému stavu a zp sobu využití, jakož
i ke všem faktor m ovliv ujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oce ovaná nemovitost je
obchodovatelná.
Na základ cen zjišt ných jednotlivými metodami a na základ výše uvedených skute ností,
odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
900 000,- K
slovy: Dev tsettisíc K
Uvedená cena je cena v etn p íslušné sazby dan z p idané hodnoty.
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocen ní a to k datu ocen ní uvedeného na
titulní stran , na základ p edložených doklad a cenové úrovn na trhu s nemovitostmi k
uvedenému datu ocen ní.
Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném míst , v daném ase a za
sou asného stavu.
V Hranicích, 14.02.2011
Zden k Vaší ek
Teplická 232
753 01 Hranice
tel.: 602 778 374
e-mail: [email protected],www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze
dne 5.10.1998, .j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 40/11 znaleckého deníku.
Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 40/11.