Znalecký posudek číslo 2654

Transkript

Znalecký pos. č.2654-54/2012 časová aktualizace zn.č. 2609 /2012
Znalecká kancelář ; REAL HAVRÁNEK s. r. o.
Znalecký posudek číslo 2654 - 54/2012
časová aktualizace zn. posudku č. 2609 – 09/2012
aktualizace zn. posudku č. 2510 – 90/2011
O ceně nemovitosti:
rodinného domu čp. 2841 postaveného na zastavěné ploše st. 5663, s tímto pozemkem a navazující
zahradou p.č. 556/91, se vším příslušenstvím a součástmi v obci: Šumperk, katastrálním území:
Šumperk, okrese: Šumperk.
Vlastník nemovitosti:
K celku Ing. Dagmar Vaculíková
Šumperk, Trnkova 2841/3
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Petr Elšík, správce konkurzní podstaty úpadce LION bikes a. s. se sídlem Ostrava, Polanka nad
Odrou, Hraničky 1146/2 PSČ 725 25, IČ 256 32 434;
Olomouc, Sokolská 7
Účel ocenění:
zjištění ceny a stanovení obvyklé ceny nemovitostí ke dni vyhotovení znaleckého posudku, a to jako
podklad v konkurzní věci dluţníka pod sp. zn. 13 K 46/2001, se stavem ke dni místního šetření
Zpracovatel:
Ing. Petr Havránek
Přerov, Svépomoc I - 1987/47; mobil: +420 606 950 687
tel : 581 21 70 90; e-mail: [email protected]
v Přerově: 30. 07. 2012
Cenový předpis:
Vyhláška č. 387/2011 Sb., účinná dnem 01.01.2012, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů,
(oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky 364/2010 Sb..
Podklady pro vypracování posudku:
-1-
- Objednávka a jednání znalce se správcem konkurzní podstaty JUDr. Petr Elšíkem.
- Jednání znalce se zástupci - makléři místních realitních kanceláří ve věci porovnávaných nemovitostí Alfa reality a Delta real.
- Jednání znalce se zástupcem – odhadcem bankovního ústavu ve věci porovnávaných nemovitostí.
- Znalecký posudek č. 2510 / 2011 vypracovaný Ing. Petrem Havránkem.
- Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.06.1997 o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
- Vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ze dne 03.01.2008,
s účinností dnem 01.02.2008, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. ze dne 29.12.2008, s účinností dnem 01.01.2009, ve znění vyhlášky
ve znění vyhlášky č. 378/2011 Sb., s účinností dnem 01.01.2012.
- Součástí znaleckého posudku č. 2510 byly mimo jiné níže uvedené podklady, které se v aktualizovaném posudku již nepřikládají:
- Informace od Ing. Přikryla - zástupce P.K.L. Holding, s.r.o. ohledně usnesení Krajského soudu v Ostravě pod sp. zn.: K 46/2001.
- Výpis z KN LV č. 3677 poskytnutý zástupcem P.K.L. Holding, s.r.o. pro katastrální území, obec a okres Šumperk ze dne
19.07.2011.
- Kopie katastrální mapy pro katastrální území, obec a okres Šumperk ze dne 19.07.2011.
- Částečná výkresová dokumentace z února roku 1996 zajištěná znalcem z podkladů archivu SÚ MěÚ v Šumperku.
- Informace získané osobně znalcem v archivu SÚ MěÚ Šumperk.
- Místní šetření bylo osobně provedeno znalcem. Pro měření bylo použito pásmo, dřevěný dvoumetr a teleskopické měřidlo.
A) Nález - celkový popis nemovitosti:
Tímto znaleckým posudkem je provedena pouze časová aktualizace znaleckého posudku č. 2609/2012, kterým
byla provedena i vyhlášková aktualizace zjištěné a obvyklé ceny nemovitostí stanovené znaleckým posudkem č.
2510–090/2011 vypracované Ing. Petrem Havránkem, a to rodinného domu čp. 2841 nacházejícího se při místní
zpevněné komunikaci v ulici Trnkova ve městě Šumperku se vším příslušenstvím a součástmi včetně pozemků
st. 5663 a p.č. 556/91. Jedná se o lokalitu s moderní novodobou zástavbou rodinných domů.
V tomto posudku nebudou uváděny jednotlivé texty a popisy, které jsou součástí výše uvedeného znaleckého
posudku.
V části „kopie podkladů znaleckého posudku“ nebudou dokládány jednotlivé podklady, jenţ jsou součástí
znaleckého posudku č. 2510-090/2011.
Sestavení posudku:
1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím
způsobem (§26a)
a) RODINNÝ DŮM č.p. 2841
2) Venkovní úpravy (§10)
a) BAZÉN
3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28)
a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91
4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem (§42)
a) POROSTY
B) Ocenění nemovitosti:
Pro zjištění ceny je použit:
-2-
ZÁKON č. 151 / 1997 Sb., o oceňování majetku
ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
a
VYHLÁŠKA
Ministerstva financí
č. 3 / 2008 Sb.,
o oceňování majetku a o změně některých zákonů,
ve znění pozdějších předpisů,
ze dne 03.01.2008, s účinností dnem 01.02.2008,
ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky 364/2010 Sb.
a ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
s účinností dnem 01.01.2012.
1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a)
Účel uţití stavby:
3
Indexovaná průměrná cena za 1 m obestavěného prostoru (IPC):
k trvalému bydlení
3 295,00 Kč
Obestavěný prostor:
3
OP spodní stavby: 6,20 x 8,85 x (0,20 + 2,10 + 0,25) =
139,92 m
OP vrchní stavby a zastřešení část 1: ((8,70 + 1,86) x 4,85 - 1,86 x 1,55) x (4,15 + 7,25) x 0,5 + (4,85 x
(3,65 + 4,55) x 0,5) x (3,25 + 3,10) x 0,5 + (11,32 x 6,05 - 6,20 x 0,67) x (8,67 + 4,21) x 0,5 + 1,45 x 1,20 x
3
0,5 x 1,75 x 2 =
755,98 m
OP vrchní stavby a zastřešení část 2: ((1,20 + 0,20) x 0,5 x (6,00 + 6,12) x 0,5) x (6,10 + 6,05) x 0,5 + 6,01
3
x (5,65 + 6,68) x 0,5 x (0,10 + (2,89 + 2,68) x 0,5) =
132,66 m
2
Plocha teras: (4,85 x (3,65 + 4,55) x 0,5) + 6,01 x (5,65 + 6,68) x 0,5 =
56,94 m
3
Obestavěný prostor celkem:
1085,50 m
Kategorie stáří:
A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci)
Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení:
1,00
Výpočet indexu trhu:
Znak
číslo pásma
1
I
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka výrazně niţší neţ nabídka
2
II
Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3
II
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu
Součet hodnot T1 aţ T3 :
Index trhu IT = 1 - 0,100 =
Ti
-0,10
0,00
0,00
-0,100
0,900
Výpočet indexu polohy:
Znak
1
Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce
2
Význam lokality v obci, oblasti, okresu: preferovaná
-3-
číslo pásma
III
Pi
0,00
III
0,01
3
III
Okolní zástavba a ţivotní prostředí v okolí nemovitosti: převaţující objekty pro bydlení
4
II
Dopravní spojení: dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení
5
III
Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti: výborné, privátní parkování
6
II
Obyvatelstvo: bezproblémové okolí
7
III
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu
8
II
Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů
Součet hodnot P1 aţ P8 :
Index polohy IP = 1 + 0,030 =
0,00
0,00
0,02
0,00
0,00
0,00
0,030
1,030
Výpočet indexu konstrukce a vybavení:
Znak
číslo pásma
Vi
0
Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - se šikmou nebo strmou
střechou
A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP
1
III
0,00
Druh stavby: samostatný rodinný dům
2
III
0,00
Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové
3
II
0,00
Tloušťka obvod. stěn: 45 cm
4
II
0,01
Podlaţnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně
5
IV
0,04
Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna
6
IV
0,05
Způsob vytápění stavby: převaţující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění
7
III
0,00
Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení
8
I
0,00
Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení
9
III
0,00
Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení
10
II
0,00
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25
2
m
11
III
0,01
2
Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m celkem
12
III
0,00
Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu
13
III
0,85
Stavebně-technický stav: stavba se zanedbanou údrţbou - (předpoklad provedení menších stavebních
úprav)
Výpočet podlaţnosti pro stanovení pásma u 4. hodnoceného znaku:
Podlaţnost: 341,37:173,84 =
Součet hodnot V1 aţ V12:
Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,110) x 0,850 x 1,00 =
Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,900 x 1,030 x 0,944 =
Cena upravená:
-4-
1,96
0,110
0,944
0,875
3
3
CU = IPC x I = 3 295,00 Kč/m x 0,875 =
2 883,13 Kč/m
3
3
Výpočet ceny: 2 883,13 Kč/m x 1085,50 m =
3 129 637,62 Kč
______________________________________________________________________________________
Cena zjištěná:
3 129 637,62 Kč
______________________________________________________________________________________
a) BAZÉN
Bazén venkovní - bazén venkovní betonový nezakrytý, stěny obloţené nebo nátěr, izolace (poloţka 21. 1.
přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)
Standardní klasifikace produkce (SKP):
Klasifikace stavebních děl CZ-CC:
3
Cena za m OP
Mnoţství: ((0,60 + 3,50) x (7,60 + 0,60) - 3,14 x 3,50 x 3,50 :4) x 1,75 =
Koeficient polohový K5:
Koeficient změn ceny staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp:
Cena zjištěná: 1 825,00 Kč x 42,01 x 1,0500 x 2,3510 x 1,1930 =
46.39.99
242
1 825,00 Kč
3
42,01 m OP
1,0500
2,3510
1,1930
225 786,47 Kč
Stáří:
15 roků
Ţivotnost:
40 roků
Lineární opotřebení:
37,50%
Opotřebení: 225 786,47 Kč x 37,50% =
84 669,93 Kč
______________________________________________________________________________________
Cena zjištěná po opotřebení:
141 116,54 Kč
______________________________________________________________________________________
a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91
Základní cena je určena podle odstavce i)
Stavba umístěná na pozemku:
stavba
RODINNÝ DŮM č.p. 2841
400,00 Kč/m
koeficient Kp
1,1930
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21:
Důvod úpravy ceny pozemku
2.11 Pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu
Úpravy podle tabulky 1:
2
koeficient Ki
2,1690
úprava %
+ 10
nejsou
přiráţka 10%
nejsou
Parcela číslo:
a) st. 5663
2
Plocha:
174 m
Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu jiţ uţívaný
-5-
Základní cena upravená:
400,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,1930 =
2
2
Cena za parcelu: 1 138,55 Kč/m x 174 m =
2
1 138,55 Kč/m
198 107,70 Kč
Parcela číslo:
b) p.č. 556/91
2
Plocha:
698 m
Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se
stavebním pozemkem podle odst. 2
Základní cena upravená:
2
400,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,1930 x 0,4 =
455,42 Kč/m
2
2
Cena za parcelu: 455,42 Kč/m x 698 m =
317 883,16 Kč
______________________________________________________________________________________
Cena zjištěná:
515 990,86 Kč
______________________________________________________________________________________
a) POROSTY
Číslo parcely:
b) p.č. 556/91
2
Cena za 1 m podle §28:
455,42 Kč
2
Pokryvná plocha porostu:
698 m
Druh oceňovaného porostu:
ovocné dřeviny a ostatní vinná réva
Koeficient pro stanovení ceny porostu podle §42:
0,045
2
Výpočet ceny porostu: 455,42 Kč x 698 m x 0,045 =
14 304,74 Kč
______________________________________________________________________________________
Cena zjištěná:
14 304,74 Kč
______________________________________________________________________________________
C)
OBVYKLÁ, OBECNÁ (TRŢNÍ) CENA
Obecná cena, obvyklá cena, CO nebo COB je cena, kterou by bylo moţno za konkrétní věc jako předmět prodeje a
koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obecná cena, (trţní cena) se obvykle zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými
prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní trţní cena se
tvoří aţ při konkrétním prodeji. Základním vlivem působícím ve volném trţním prostředí na cenu majetku je působení
nabídky a poptávky. Důleţitým ukazatelem pro rozhodování o koupi stavby je její výnosnost. Značný vliv na ceny
nemovitostí má okamţitá kupní síla obyvatelstva.
-6-
Cenové porovnání - provedení souhrnu dat o realizovaných a v realitních inzercích poţadovaných cenách za obdobné
nemovitosti a s odůvodněním podle příslušných kritérií je třeba uvést cenu odvozenou cenovým porovnáním.
Srovnávací metoda - je obecně cena věci stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně
prodávanými věcmi.
ZJIŠTĚNÍ HODNOTY SROVNÁVACÍ METODOU
Porovnávací metodika vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou
sjednanou při jeho prodeji. Je jím téţ ocenění věci – nemovitosti odvozením z ceny jiné funkčně související věci –
nemovitosti.
Předmětnou nemovitost jako celek, jejíž cena byla zjištěna v předchozí části je nutno dále posoudit a odhadnout její
hodnotu dosažitelnou na trhu v daném čase a místě za obvyklých obchodních podmínek, tedy stanovit cenu obvyklou.
Znalcem byla provedena aktuální porovnání nabízených nemovitostí na realitních portálech. Dále byla provedena
osobní jednání se zástupci – makléři některých místních realitních kanceláří ve věci realizovaných obchodních
případů v místě a za poslední období, včetně konzultace situace na trhu v dané oblasti.
Nabízený k prodeji rodinný dům 3+1 na ulici Bohdíkovská v Šumperku, část Horní Temenice.
Dům je rozdělen podélně na dvě bytové jednotky, z nichţ jedna je součástí prodeje. V přízemí domu je pokoj,
kuchyň s kuchyňskou linkou a prostorem pro jídelnu, spíţ, koupelna s toaletou, dvě vstupní chodby. Do patra vede
vkusné dřevěné schodiště. V patře jsou dva další pokoje, toaleta a vchod do půdních prostor a ze schodiště vchod
na moţnou terasu domu, z které by byl pěkný výhled do krajiny a nabízel příjemné a klidné posezení v soukromí.
K domu patří garáţ a zahrada. Dům je částečně podsklepen. Objekt je postaven z cihel. Před pěti lety byla
předělána kompletně elektřina, voda a odpady. Je zde jeden rok nový kotel na plyn. Podlahy jsou dřevěné a
dlaţba, plastová okna. Okolí nabízí klidné bydlení a poblíţ přírody.
Adresa: Bohdíkovská, Šumperk
Budova: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Patrový
Podlaţí počet: 3 včetně 1 podzemního
Podlaţí umístění: Přízemí
Plocha zastavěná: 194 m2
Plocha pozemku: 470 m2
Parkovací stání: Ano
Garáţ: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední plynové
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Doprava: MHD
V nabídce od srpna r. 2011 za cenu 1 950 000,-Kč.
=> 1950000/odhadem podl. pl. ½ domu 160 m2 => cca 12 200 Kč / m2 podl. pl..
-7-
Nabízený prodej rodinného domu v obci Vikýřovice bezprostředně u Šumperku. Jedná se o řadový dům. Interiér
nemovitosti je po kompletní rekonstrukci. Velká obytná plocha je dosaţena rozšířením obytných částí domu do
jeho podkrovní části. Nemovitost ihned k dispozici. V přízemí je chodba se schodištěm, garáţ, prádelna, kotelna.
V I.NP se nachází zádveří, koupelna, WC, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj. V podkroví jsou 3 pokoje.
Adresa: Okruţní, Vikýřovice
Budova: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Řadový
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Patrový
Podlaţí počet: 3 včetně 1 podzemního
Podlaţí umístění: Přízemí
Plocha zastavěná: 180 m2
Plocha uţitná: 180 m2
Plocha podlahová: 180 m2
Plocha pozemku: 250 m2
Voda: Dálkový vodovod
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 230V, 400V
Doprava: Silnice
Níţe je uvedené pouze orientační porovnání nabídky zděného bytu.
-8-
Nabízený prodej zděného bytu 1+3 v Šumperku na Jesenické ulici. Zvýšené přízemí, celková výměra 78 m2. Nová
plastová okna, nová kuchyňská linka, dveře, rozvody vody a odpadu, nová střecha. K bytu patří zděný sklep.
Ústřední topení – kotelna ve vchodě.
Ulice Jesenická, zděný cihlový byt v osobním vlastnictví velikosti 3+1, 78 m2. Velmi dobrý stav.
Vyjednávací cena 1 200 000,- Kč.
=> cca 15 300 Kč/m2 podl. pl.
Nabízený prodej rodinného domu ve velmi ţádané lokalitě města Šumperk, ulice bří. Čapků. Dům je velmi
aktivně udrţován. V domě se nachází 2 bytové jednotky v I. NP a v II.NP se nacházejí prostorné byty o
velikosti 2+1, III.NP jsou 2 pokoje, které je moţné propojit a tím vybudovat mezonetový byt. Dům jde vyuţít i
jako dvougenerační. K domu náleţí zahrada o velikosti 360 m2.
Vyjednávací cena 3 150 000,- Kč včetně provize.
=> cca 17 500 Kč/m2 podl. pl.
Typ objektu:
Rodinný dům
Stav objektu:
velmi dobrý
Konstrukce:
Cihla
2
Celková plocha: 452 m
2
Uţitková plocha: 180 m
Zdroj vody:
Veřejný vodovod
Kanalizace:
Dešťová, Veřejná kanalizace
Elektrický proud: 230 (220) V, 400 (380) V, Vlastní měřiče spotřeby
Rozvod plynu: Zemní plyn
Vytápění:
Kombinovaný kotel
Konkrétní obchodovaná nemovitost v blízkosti lokality oceňované nemovitosti.
Prodaný rodinný dům v Šumperku s bytem 1+6. V. I.PP je kotelna, sklady, hala s krbem a garáţ. V přízemí
je zádveří, spíţ, kuchyň, obývací pokoj, hala se schodištěm, koupelna s WC. V 1. Patře je galerie, 4 pokoje a
koupelna s WC. Moţnost rozdělení na dva byty (1+2 a 1+3). 3 balkóny. Na pozemku se nachází skleník a
-9-
hospodářská budova se zemním sklepem. Pozemek o výměře 775 m2.
Dům prodán v roce 2011 za cenu 3 300 000,- Kč.
Odhadem 240 m2 podl. pl => 13 750,- Kč/m2 podl. pl.
alfa reality | www.alfa-reality.com
RD 1+5 s garáží Vikýřovice
ev.č.: 45/10
Obec: Vikýřovice
Cena / Kč
3.470.000,SLEVA PRODÁNO
Prodej novostavby RD 1+5 (stáří 3 roky) v klidné nezáplavové části obce Vikýřovice 2Km od Šumperka. Jedná se
o přízemní zděný dům, zastavěná plocha 148,5m2, další byt. jednotku možno vybudovat v podkroví. ÚT s kotlem
na tuhá paliva v kombinaci s akumulační nádrží (velmi nízké provozní náklady). Na hranici pozemku plyn.
přípojka. Veřejný vodovod i vlastní studna, napojen na kanalizaci. K domu patří velká samostatně stojící zděná
dvojgaráž (6,5m x 7,5m) s prostorným podkrovím a lodžií (široká možnost využití). Pozemek o celkové výměře
2.527m2 s možností výstavby dalšího RD.
Rodinná vila s pozemkem ve Vikýřovicích
Obec: Vikýřovice
Cena / Kč
5.500.000,-Kč
PRODÁVÁ SE
- 10 -
Prodej nadstandardní rod. vily se dvěma samostatnými byty 1+7 a 1+2 v klidné nezáplavové části obce Vikýřovice
cca 3,8 Km od Šumperka. Zdivo Porotherm 40cm, střešní krytina Bramac, zastřešená terasa a veranda. Vytápění
plynovým kotlem podlahové, klimatizace, rozvody sat., tel., veř. vodovod, kanalizace. K domu patří pozemek o
celkové výměře 1.100m2 oplocen a osázen po obvodu tůjemy. El. ovládaná brána, zděná garáž s velkým
podkrovním prostorem + přístřešek na auto, zděný altán s krbem, kolárna, a krytý venkovní bazén 6 x 3,5m.
Prostory před domem a kolem jsou upraveny zámkovou dlažbou. Stáří domu 12 let, krásný výhled, čisté prostředí.
RD 1+5 s garáží v Dolních Studénkách
Obec: Dolní Studénky
Cena / Kč
3.300.000,PRODÁNO
Prodej nově zrekonstruovaného RD 1+5 na velmi pěkném a klidném místě v Dolních Studénkách. Dům má alukrytovou střechu, nová plast.
okna, nově zrekonstruované ústřední topení (plyn. kotel, elektrokotel, krbová kamna s výměníkem zapojeným do okruhu). V 1.NP je vstupní
hala, nová vybavená kuchyň provedena na zakázku (je předmětem prodeje), obýv. pokoj, ložnice, nově zrekonstruovaná koupelna s rohovou
vanou a sprch. koutem, WC, komora. V 2.NP jsou nově vybudované tři samostatné pokoje a WC. K domu patří vedlejší stavba napojena na
dům ve které je zřízena kancelář se samostatným vchodem, dílnou, sklad a objekt je zakončen garáží s el. vraty. Dům je částečně podsklepen,
napojen na veř. vodovod + vlastní studna, vakuová kanalizace, el. 220/380. k domu patří pěkná udržovaná zahrada parkového typu o celkové
výměře 987m2. Pozemek oplocen, ZAJISTÍME FINANCOVÁNÍ.
RD 1+5 v Rapotíně
ev.č.: 67/09
Obec: Rapotín
Cena / Kč
2.958.000,prodáno
Prodej rodinného domku 1+5 (možno 1+6) v klidné části obce Rapotín 2Km od Šumperka. Dům byl z větší části
rekonstruován, nově provedeny izolace, nová elektřina, nové ústřední plyn. topení - část podlahové, nový krb
(teplovzdušné rozvody), nová střecha a klempířské prvky. V domě je část nových oken, nová koupelna a WC,
nov. dřevěné schodiště, omítky. Není dokončena pracovna a pokoj v podkroví. Na pozemku o výměře 1772m2
je před domem rybníček, za domem nová pergola, zděný přístřešek na nářadí, zděná stodola s možností
parkování, skleník, udírna. Nově vysázeny ovocné stromy. Dům je na slunném místě v nezáplavové oblasti.
Možná výměna za rekonstruovaný byt 1+3 v Šumperku plus doplatek.
V místě a čase oceňované nemovitosti lze konstatovat, ţe nabídka převaţuje nad poptávkou.
Obchodovány jsou pak ty nemovitosti, u nichţ je poţadovaná cena odpovídající umístění, technickému stavu
a dispozičnímu řešení toho kaţdého potencionální zájemce, tak ţe investice do nich je výhodná neţ-li vlastní
výstavba domu. Převládá však obava z rizika vývoje ekonomické situace ve společnosti. Lokalita vzhledem
na blízkou dostupnost okolních hor a do přírody je jednou z výhod. V místě však převládá vyšší míra
nezaměstnanosti, kdy nové pracovní příleţitosti vznikají na trhu s prací spíše ojediněle. Nicméně lokality
pozemků umoţňující výstavbu rodinných domů se zjištěním ve městě Šumperku v zásadě nevyskytují a
nové nevznikají.
Znalcem proběhla jednání se zástupci - makléři místních realitních kanceláří mimo jiné i Alfa reality a
Deltareal ve věci porovnávaných nemovitostí a obchodovaných nemovitostí jejich kancelářemi, tak jako i
odhadcem - supervizorem bankovního ústavu. Písemná jejich stanoviska k oceňované nemovitosti však
nebyla vyhotovena. Obdobný rodinný dům ve městě Šumperku nebyl obchodován, nevyskytuje se.
Prodanými nemovitostmi byly však převáţně domy v okrajových obcích cca 3 – 4 km od centra. viz. výše
uvedené případy.
Posuzovaná nemovitost
- 11 -
Mimo jiné výhody nemovitosti:
- atraktivní lokalita
- samostatný dům v moderní okrajové zástavbě rodinnými domy
- objektivní plošná velikost pozemku
- blízkost a dostupnost centra
Mimo jiné nevýhody nemovitosti:
- daná dispozice
- individuální nevýhodnost řešení domu
- velikost domu, avšak malé dětské pokoje
- pouţitý stavební materiál
- vyšší energetická náročnost na elektrické vytápění domu
- neobyvatelnost trvalejšího charakteru, neúdrţba
- jiţ předpoklad nutných investic do úprav, oprav a případných modernizací
- venkovní terasy se zelení
Propočet odhadu ceny posuzované nemovitosti podlahové plochy
Plochy 1.NP Podl. pl. M2
Kč/m2
Cena
12,02
15000
180300
Kč
3,9
15000
58500
Kč
19,28
15000
289200
Kč
17,94
15000
269100
Kč
Místnosti
19,19
15000
287850
Kč
21,64
15000
324600
Kč
8,74
15000
131100
Kč
2,42
15000
36300
Kč
Garáţ
31,86
13000
414180
Kč
136,99
1991130
Kč
Plochy 2.NP
8,41
15000
126150
Kč
Místnosti
9,85
15000
147750
Kč
15,89
15000
238350
Kč
P. galerie
3,28
7500
24600
Kč
Místnost
14,07
15000
211050
Kč
P. galerie
4,64
7500
34800
Kč
- 12 -
Místnosti
3,58
8,46
19,84
88,02
15000
15000
15000
Cena celkem
Podlahová plocha m2
225,01
Průměrná cena 1m2
53700
126900
297600
1260900
Kč
Kč
Kč
Kč
3 252 030
Kč
14452,82
Kč
Dle provedeného ocenění porovnávací metodou, kalkulací, skutečným porovnáním a z
absolvovaných jednání znalce s makléři v místě lze jako reálné rozpětí ceny nemovitosti povaţovat
od 3 mil. do 3,5 mil.
Na základě všech výše uvedených zjištění, propočtů, porovnání a nezaujatým přístupem znalce je
stanovena obvyklá cena ve výši 3 300 000,- Kč.
…………………………………………………………………………………….........
D) Rekapitulace
- výchoz. cen bez opotřebení
3 129 637,62 Kč
BAZÉN
189 259,40 Kč
POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91
432 515,39 Kč
POROSTY
14 304,74 Kč
______________________________________________________________________________________
Rekapitulace výchoz. cen bez opotřebení
3 765 717,15 Kč
______________________________________________________________________________________
- 13 -
- reprodukčních cen s Kp
3 129 637,62 Kč
BAZÉN
225 786,47 Kč
515 990,86 Kč
POROSTY
14 304,74 Kč
______________________________________________________________________________________
Rekapitulace reprodukčních cen s Kp
3 885 719,69 Kč
______________________________________________________________________________________
- opotřebených cen bez Kp
3 129 637,62 Kč
BAZÉN
118 287,12 Kč
432 515,39 Kč
POROSTY
14 304,74 Kč
______________________________________________________________________________________
Rekapitulace opotřebených cen bez Kp
3 694 744,87 Kč
______________________________________________________________________________________
…………………………………………………………………………………….........
============================================================
E) REKAPITULACE ZJIŠTĚNÉ CENY A
ZÁVĚR STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ
1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem (§26a)
3 129 637,62 Kč
a) BAZÉN
141 116,54 Kč
a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91
515 990,86 Kč
a) POROSTY
14 304,74 Kč
______________________________________________________________________________________
- 14 -
Zjištěná cena nemovitostí celkem: 3 801 050,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč)
Slovy: Třimiliónyosmsetjedentisícpadesát korun českých
Cena nemovitosti, byla zjištěna podle Zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a
vyhlášky Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 387/2011
Sb., s účinností od dne 01.01.2012.
______________________________________________________________________________________
OBVYKLÁ CENA
domu čp. 2841 na st. 5663, se zastavěnou plochou st. 5663 a zahradou p.č. 566/91
se vším příslušenstvím a součástmi,
s ohledem na situování, jeho technický a vybavenostní stav, včetně určité míry rizikovosti na trhu s realitami
tak jak je uvedeno dříve v posouzení
je reálně stanovena odhadem ve výši cca
3 300 000,- Kč
(slovy: třimiliónytřistatisíc korun českých).
* Vlastní tzv. tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji respektive koupi a může se i odlišovat.
* Ocenění je zpracováno podle podmínek trhu v době ke dni ocenění a znalec neodpovídá za případné změny na trhu
nemovitostí v následující době.
============================================================
Znalecký posudek obsahuje 16 stran a předává se ve dvou vyhotoveních.
- 15 -
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
05.10.1998, č.j. Spr 3017/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací
pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.
Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2609 znaleckého deníku.
Podpis znalce
V Přerově, dne 30.07. 2012
- 16 -

Znalecký posudek číslo 2654

Transkript

Podobné dokumenty

Posudek č. 91/8/2009

Posudek č. 46/3/2008 - Exekutorský úřad Jeseník

územní plán obce - Přerov nad Labem

A. Oznameni EIA Letnany Sever

Změna Zásad pro prodej domů a bytů nájemcům v Táboře

Základní ustanovení