Ocenění nemovitostí

Transkript

Ocenění nemovitostí

Znalecký posudek číslo 1506/275/2007
o o b vyk lé , ob ec né , trž n í hod no t ě nemo vit o st í – re kre ač n íh o ob je ktu n a
p oze mk u pa rc .č . 34 06 /2 8 ( nez ap san ého na list u vla st n ic t ví) a p oze mk ů
p ar c .č . 3 40 6 /28 ,
34 07 /1 8
a
p ar c .č . 3 408 /172
se
vše mi
souč ást mi
a
p ř ís luše nst vím v k .ú . Ku no vic e u U her sk éh o H ra dišt ě , ob ec Ku no vic e, ok res
Uh er ské Hr ad išt ě , z ap sá no na list u vla st ni ct ví č . 4 82 6 .
Objednatel :
Exekutorský úřad Brno – venkov
Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor
se sídlem v IBC
Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí
604 20 Brno
Účel posudku :
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona
č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37Ex 3272/05-6
Oceněno ke dni :
18.12.2007
Posudek vypracoval :
Ing. Tomáš Chalupa
znalec a certifikovaný odhadce
Jírovcova 9
623 00 Brno
tel.:
+ 420 602 540 324
tel./fax: + 420 547 213 365
e-mail: [email protected]
www.cenyodhady.cz
Tento posudek obsahuje 20 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Brno, 29.12.2007
Pozemky a objekt rodinné rekreace v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště
Znalecký posudek č. 1506/275/2007
OBSAH :
Zadání
strana
1.
Nález
3
2.
Posudek – ocenění nemovitostí
4
2.1.
Věcná hodnota nemovitostí
7
2.2.
Výnosová hodnota nemovitostí
9
2.3.
Srovnávací metoda ocenění nemovitostí
10
2.3.1.
Pozemky
10
2.3.2.
Rekreační objekt
15
3.
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí
a vyhodnocení rizik
18
Přílohy
Příloha 1 – Letecký snímek
Příloha 2 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí
Příloha 3 – Fotodokumentace
Příloha 4 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 4826)
Příloha 5 – Kopie katastrální mapy
Příloha 6 – Srovnatelné pozemky – zahrada
Příloha 7 – Srovnatelné pozemky – orná půda
Příloha 8 – Srovnatelné rekreační objekty
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 2
1. NÁLEZ
1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ
Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady :
1.a.:
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4826, k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, vyhotovený
dne 17.12.2007 dálkovým přístupem, řízení PÚ: 12317/2007-703.
1.b.:
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v měřítku 1 : 1 000 ze dne
17.12.2007, mapový list č. Uherské Hradiště 4-3/32, řízení PÚ: 12319/2007-703.
1.c.:
Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.
1.d.:
Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 18.12.2007.
1.e.:
Mapa obce a okolí.
1.f.:
Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997
Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., 617/2006 Sb.
a 76/2007 Sb.
1.g.:
Informace a sdělení získaná na místním šetření od paní Jany Hastíkové (pracovnice
městského úřadu Kunovice, tel.: +420 572 432 717) a paní Ireny Koutné a pana Jana Blažka
(pracovníků stavebného odboru, tel.: +420 572 432 727).
1.h.:
Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 18.12.2007.
1.ch.:
Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového
serveru ( www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz, www.reality.cz).
strana 3
2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ
Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako
předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena
nazvána cenou obvyklou.
Znalecký úkol, účel ocenění
Předmětem ocenění je rekreační objekt nacházející se na pozemku parc.č. 3406/28 (nezapsaný na
žádném listu vlastnictví) a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 zapsány na listu vlastnictví
č. 4826, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště.
Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona
č. 120/2001 Sb. a to rekreačního objektu (nezapsaného na LV) a dále nemovitostí zapsaných na LV
č. 4826 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště ze dne 17.12.2007 a to k datu místního šetření,
tj. k 18.12.2007.
Informace o nemovitosti
Vlastník
LV č.
Katastrální území
Obec, okres
Vlastnictví stavby
Pavlík Pavel (681201/1349), V Humnech 1405, 686 04 Kunovice
4826
Kunovice u Uherského Hradiště (kód 677345)
Kunovice (550744), Uherské Hradiště (CZ0722)
Část obce, č.e., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh
-
Vlastnictví pozemku
Ochrana
Parc.číslo, výměra, druh
3406/28, 2168 m2, zahrada
3407/18, 25 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace
3408/172, 1184 m2, orná půda
Parc.č. 3406/28 – zemědělský půdní fond (BPEJ 34177 – výměra 323,
BPEJ 34199 – výměra 1845)
Parc.č. 3408/172 – zemědělský půdní fond (BPEJ 34177 – výměra 588,
BPEJ 31010 – výměra 596)
Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů
poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě
samém dne 18.12.2007 za účasti znalce. Informace o objektu byly získány při místním šetření od paní
Jany Hastíkové (pracovnice městského úřadu Kunovice, tel.: +420 572 432 717) a paní Ireny Koutné a
pana Jana Blažka (pracovníků stavebního odbodu Kunovice, tel.: +420 572 432 727-8).
Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Výměry objektu použité ve výpočtu byly zjištěny
z informací zjištěných na místě samém a zaměřením při místním šetření.
strana 4
Nájemní smlouva
Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech
k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti dle získaných informací užívá vlastník.
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví
V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4826 ze dne 17.12.2007 pro k.ú. Kunovice u
Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva
soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí (viz příloha č. 4 – LV č. 4826).
Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční
příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel.
Majetkoprávní vztahy
Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění rekreačního objektu
na pozemku parc.č. 3406/28 a nemovitostí zapsaných na LV č. 4826 se všemi součástmi a
příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště.
Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění
Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění rekreačního objektu na parc.č. 3406/28 (nezapsaného na
žádném listu vlastnictví) a nemovitostí zapsaných na LV č. 4826 se všemi součástmi a příslušenstvím
v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a
omezujícími podmínkami:
a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit
dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty.
b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky
nepravých dokladů a nepravdivých informací.
c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro
zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti
ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a
neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění.
Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení
obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..
Celkový popis nemovitostí
Oceňované nemovitosti – rekreační objekt na parc.č. 3406/28 a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a
3408/172 se nachází v oplocené zahrádkářské kolonii na konci k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště,
po pravé straně komunikace vedoucí směrem na obec Hluk. Nemovitosti jsou umístěny za bytovými
domy „Nový Dvůr“ a dále v blízkosti vodojemu, před vepřínem.
Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 a rekreační objekt postavený
na pozemku parc.č. 3406/28, který není zapsán na žádném listu vlastnictví. Jedná se o podsklepený,
jednopodlažní objekt se sedlovou střechou a vestavěným podkrovím. Rekreační objekt obklopuje
zahrada na pozemku parc.č. 3406/28, na které je z části umístěn vinohrad a nad zahradou je umístěn
pozemek parc.č. 3407/18, který slouží jako část přístupové cesty ke všem zahradám v oplocené části
zahrádkářské kolonie. Přístup k hlavní bráně a k pozemkům je přes pozemky jiných vlastníků, po
částečně zpevněné panelové cestě z hlavní komunikace. Pozemek parc.č. 3408/172 leží u hlavní
strana 5
komunikace vedoucí na obec Hluk a není zahrnut do oplocené kolonie. K datu místního šetření byl
pozemek zatravněn.
Nemovitosti jsou tedy tvořeny rekreačním objektem nacházejícím se na pozemku parc.č. 3406/28
(není zapsán v Katastru nemovitostí) a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172.
Pozemek parc.č. 3406/28 je svažitý, pozemky parc.č. 3407/18 a 3408/172 jsou mírně svažité
s možností napojení na IS – elektroinstalaci.
Rozdělení oceňovaných objektů
1. Rekreační objekt na pozemku parc.č. 3406/28,
2. Pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18, 3408/172.
strana 6
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ
Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je
reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci
stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných
závad, které znemožňují okamžité užívání věci.
Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.
2.1.1. Rekreační objekt na pozemku parc.č. 3406/28
2.1.1.1. Popis
Jedná se o podsklepený jednopodlažní objekt se sedlovou střechou, vestavěným podkrovím a je
osazen ve svažitém terénu. Objekt není zapsán na žádném LV a není veden v Katastru nemovitostí
ani na jiném úřadě.
Stavebně konstrukční charakteristika:
Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha objektu je sedlová,
krytinou je plech. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné.
Okna jsou kryta dřevěnými okenicemi, dveře jsou plechové a dřevěné. Vytápění je řešeno kotlem na
tuhá paliva, objekt je napojen na elektroinstalaci, voda je z vlastní studny umístěné v blízkosti chaty.
2.1.1.2. Výměry pro ocenění
Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu
celkového obestavěného prostoru objektu.
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
1.PP:
4,03*6,44
1.NP:
3,08*5,33
Podkroví:
3,08*5,33
=
=
=
Obestavěný prostor:
1.PP:
(4,03*6,44)*(1,70)
1.NP:
(3,08*5,33)*(2,41)
Podkroví se zastřešením: (3,08*5,33)*2,67/2
=
=
=
44,12 m3
39,57 m3
21,92 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
105,61 m3
25,95 m2
16,42 m2
16,42 m2
2.1.1.3. Stáří a opotřebení
Stáří rekreačního objektu bylo určeno odborným odhadem na 20 roků. Celkový stavebně – technický
stav objektu je dobrý. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 20 %.
2.1.1.4. Výpočet časové ceny
Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru objektu
jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady
za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd..
Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských
firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno
strana 7
materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná
lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady.
2 500,- Kč/m3 obestavěného prostoru
105,61 m3
Objektu byla přiřazena jednotková cena
Obestavěný prostor činí
Výchozí reprodukční cena
Odpočet opotřebení
Součet
3 000,- Kč × 105,61 m3
20 %
Časová cena, CČ
=
=
=
-
264 025,- Kč
52 805,- Kč
211 220,- Kč
211 220,- Kč
2.1.2. Věcná hodnota celkem
Rekreační objekt
211 220,- Kč
Celkem HV po zaokrouhlení
211 200,- Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemku.
Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení
211 200,- Kč
(slovy: dvěstějedenácttisícdvěstě korun českých).
strana 8
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ
Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené
úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného)
ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.
Komentář k výpočtu příjmu z nájemného :
V současné době není dle informací získaných od objednatele posudku na výše uvedených
nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá vlastník.
Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty
nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě
dostatečnou vypovídající schopnost.
strana 9
2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ
Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním
s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a
účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod..
2.3.1. Pozemek parc.č. 3406/28
2.3.1.1. Popis
Na oceňovaném pozemku je postaven rekreační objekt, který není zapsán v Katastru nemovitostí a na
části je umístěna vinice. V platném územním plánu z června 2002 je pozemek veden jako pozemek
pro individuální rekreaci. Předmětný pozemek leží v oplocené zahrádkářské kolonii a je přístupný přes
pozemek parc.č. 3407/18 a přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek je svažitý a je napojen na
elektroinstalaci. Na pozemku se nachází studna.
2.3.1.2. Výměry
Jedná se o pozemek zapsaný na LV č. 4826 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště a je předmětem
ocenění.
Předmětem ocenění je pozemek:
Parc.č.
3406/28
Výměra v m2
2 168
Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 2 168 m2.
2.3.1.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku
Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou
s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití.
Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to
porovnání jako celku.
Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání:
Č.
Lokalita
Oceň.
objekt
Kunovice
1
Uherský Brod
2
Podolí
3
Uherský Ostroh
4
Ostrožská Nová
Ves
Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1
velikost
Způsob
Vlastnosti
pozemku m2
využití
pozemek je svažitý, využívaný jako zahrada, na části
2 168
zahrada
je umístěna vinice a na pozemku stojí rekreační
objekt, jinak jsou zatravněné
zahrada se nachází v zahrádkářské kolonii, z jedné
strany je pozemek oplocený, vhodný pro stavbu
998
zahrada
rekreační chaty, orientovaný je na jih, je osázený
ovocnými stromy
jedná se o rovinatý pozemek, který slouží jako
zemědělská
1 475
zahrada a je možné ho využít i k rekreaci, přes část
půda
pozemku protéká říčka Olšava
jedná se o zahradu, na které jsou vysázeny třešně a
1 900
zahrada
jabloně a je na ní umístěn zahradní domek a studna,
pozemek je vhodný i k rekreaci
mírně svažitý pozemek, který slouží jako zahrada, na
1 442
zahrada
části je umístěna vinice, ovocné stromy a chatka,
možné využívat i k rekreaci
strana 10
5
Osvětimany
988
zahrada
6
Zlechov
1 217
zahrada
Č.
Kč / m2
1
pozemek vhodný k užívání jako zahrada nebo pro
výstavbu rekreační chaty, je mírně svažitý, zatravněný
bez trvalých porostů
svažitý pozemek umístěný v blízkosti silnice E50,
vhodný jako zahrada, sad, vinice nebo pole
Koef.
Cena po
reredukci na
KC (1K1
K2
K5
K6
dukce
pramen
4)
na
ceny
prapolo- veliúvaha
men
Kč / m2
jiné
.
ha
kost
znalce
ceny
99
0,90
2
61
0,90
3
136
0,90
4
66
0,90
5
125
51
6
89
Cena oceň objektu
Kč / m2
0,99
0,97
1,00
1,00
0,96
93
55
0,98
0,98
0,99
1,01
0,96
57
122
0,99
0,99
1,00
1,00
0,98
125
59
0,99
0,98
1,00
1,00
0,97
61
0,90
113
0,98
0,97
0,99
1,01
0,95
118
0,90
46
0,97
0,98
0,98
0,99
0,92
50
Kč / m2
84
Minimum
Kč / m2
50
Maximum
2
Celkem jednotková cena - průměr
Kč / m
Výměra oceňovaného pozemku
m
2
125
2 168
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej.
Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je
stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6
znaleckého posudku.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou
obchodovatelné v rozmezí 50,- Kč/m2 až 125,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a
uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, tj. na 84,- Kč/m2.
Obecná hodnota
Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti
ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 84,- Kč/m2.
84,- Kč/m2
2 168 m2
Jednotková cena pozemku
Celková výměra
Obecná hodnota pozemku
84,- Kč/m2 × 2 168 m2
Celková obecná hodnota pozemku
=
182 112,- Kč
182 112,- Kč
2.3.2. Pozemek parc.č. 3407/18
2.3.2.1. Popis
Oceňovaný pozemek slouží jako část přístupové nezpevněné komunikace mezi pozemkem
parc.č. 3406/28 a oplocením. Pozemek je veden v katastru nemovitostí jako ostatní plocha a
strana 11
v platném územním plánu z června roku 2002 je zapsán jako pozemek komunikace. Předmětný
pozemek leží v oplocené zahrádkářské kolonii a je přístupný přes pozemek parc.č. 3407/18 nebo po
panelové cestě a dále po nezpevněné komunikaci vedoucí přes pozemky jiných vlastníků.
2.3.2.2. Výměry
ocenění.
Parc.č.
3407/18
Výměra v m2
25
Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 25 m2.
U ostatních pozemků jsem dle získaných informací z lokálních realitních kanceláří, internetového
serveru a odborných znalostí odvodil, že se jejich cena pohybuje v rozmezí 10 až 20 % z ceny
pozemků určených pro rekreaci. Pro daný případ navrhuji 15 % z hodnoty pozemků určené pro
rekreaci, tedy 12,60,- Kč/m2.
Mnou kalkulovaná jednotková cena pro pozemky určené pro rekreaci činí 84,- Kč/m2 a pro ostatní
oceňované pozemky tedy činí 12,60 Kč/m2.
12,60 Kč/m2
25 m2
Jednotková cena ostatních pozemků
Celková výměra
Obecná cena ostatního pozemku
12,60 Kč/m2 × 25 m2
Celková obecná hodnota ostatního pozemku
=
315,- Kč
315,- Kč
2.3.3. Pozemek parc.č. 3408/172
2.3.3.1. Popis
Oceňovaný pozemek leží u hlavní komunikace vedoucí směrem na obec Hluk. V Katastru nemovitostí
je zapsán jako orná půda, v platném územním plánu z roku 2002 je veden jako vinice. Předmětný
pozemek leží mimo oplocenou zahrádkářskou kolonii a ke dni místního šetření je zatravněný a
nevyužívaný. Pozemek je mírně svažitý a napříč pozemkem vede elektrické vedení.
2.3.3.2. Výměry
ocenění.
Parc.č.
3408/172
Výměra v m2
1 184
Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 1 184 m2.
strana 12
Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou
s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití.
Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to
porovnání jako celku.
Č.
Lokalita
Oceň.
objekt
Kunovice
1
Míkovice
2
Nezdenice
3
Vápenice
4
Salaš
Č.
Kč / m2
velikost
Způsob využití
Vlastnosti
pozemku m2
pozemek je mírně svažitý a nachází se podél
1 184
orná půda
zpevněné komunikace, přes pozemek je umístěno
vedení vysokého napětí
zemědělská
pozemek umístěn u hlavní komunikace, je
1 584
půda
rovinatý a slouží jako pole
zemědělská
pozemek ležící na kraji obce, je mírně svažitý a
1 250
půda
slouží jako pole
pozemky vedené jako ostatní, umístěné v
13 667
ostatní
chráněné krajinné oblasti Bílých Karpat
zemědělská
pozemky sloužící jako zemědělská půda, v
2 634
půda
blízkosti je elektroinstalace a komunikace
Koef.
Cena po
reredukci na
KC (1K1
K2
K5
K6
dukce
pramen
4)
na
ceny
prapolo- veliúvaha
men
Kč / m2
jiné
.
ha
kost
znalce
ceny
Cena oceň objektu
Kč / m2
1
38
0,90
34
1,00
1,01
1,02
1,02
1,05
33
2
56
0,90
50
0,96
1,00
1,02
1,02
1,00
50
3
50
0,90
45
0,96
1,05
1,01
0,98
1,00
45
4
81
0,90
73
0,98
1,02
1,00
1,00
1,00
73
Celkem jednotková cena - průměr
2
Kč / m
50
Minimum
Kč / m2
33
Maximum
2
73
Výměra oceňovaného pozemku
Kč / m
m
2
1 184
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou
obchodovatelné v rozmezí 33,- Kč/m2 až 73,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a
uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu na minimu daného intervalu, tj. na 33,- Kč/m2.
Obecná hodnota
Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti
ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 33,- Kč/m2.
strana 13
33,- Kč/m2
1 184 m2
Jednotková cena pozemku
Celková výměra
33,- Kč/m2 × 1 184 m2
Obecná hodnota pozemku
Celková obecná hodnota pozemku
=
39 072,- Kč
39 072,- Kč
2.3.4. Srovnávací hodnota pozemků celkem
Pozemek parc.č. 3406/28
182 112,- Kč
315,- Kč
39 072,- Kč
Pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 celkem
221 499,- Kč
Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení
220 000,- Kč
(slovy: dvěstědvacettisíc korun českých).
strana 14
2.3.5. Rekreační objekt
Na trhu nemovitostí v okrese Uherské Hradiště jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené
porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané
prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh
lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené
prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku.
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
Č.
Lokalita
Pozemek
Oceň.
objekt
Kunovice
3 377
1
Uherský Brod
402
2
Kudlovice
578
3
Jarošov
1 578
4
Buchlovice
280
5
Uherský Brod
612
6
Spytihněv
640
Č.
Popis
samostatně stojící, zděná chata, podsklepená s jedním
nadzemním podlažím a podkrovím, u chaty studna
samostatně stojící, zděná chata ze smíšeného zdiva, s
jedním nadzemním podlažím a podkrovím s vlastním
zdrojem vody a elektřiny
samostatně stojící, zděná chata, podsklepená s jedním
nadzemním podlažím a podkrovím, nad chatou je místo pro
parkování, u chaty zahrada s vinohradem
samostatně stojící zděná chata, podsklepená s jedním
nadzemním podlažím a vestavěným podkrovím, k chatě
náleží zahrada
samostatně stojící, z části zděná a z části dřevěná chata,
podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, s terasou, v
blízkosti je jezero
samostatně stojící dřevěná chatka, s vlastní studnou,
umístěná na zahradě v zahrádkářské kolonii
samostatně stojící z části zděná a z části dřevěná chata,
částečně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, k
chatě náleží zahrada s ovocnými stromy
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2
Cena
Koef.
požadovaná
reCena po redukci
K1
K2
K4
K5
K6
KC
resp.
dukce na pramen ceny
zaplacená
na
stav
prapolo- velia
úvaha
Kč
men
Kč
jiné
.
ha kost vybaznalce
ceny
vení
Cena oceň objektu
Kč
1
310 000
0,90
279 000
1,00
1,00
1,00
0,97
1,00
0,97
287 629
2
225 000
0,90
202 500
0,99
1,00
1,00
0,97
1,00
0,96
210 938
3
300 000
0,90
270 000
0,99
1,00
1,00
0,98
1,01
0,98
275 510
5
315 000
0,90
283 500
1,00
0,99
0,98
0,97
0,98
0,92
308 152
6
290 000
0,90
261 000
0,99
1,00
1,00
0,97
1,00
0,96
271 875
Celkem průměr
Kč
270 821
Minimum
Kč
210 938
Maximum
Kč
308 152
K1
K2
K3
K4
K5
Koeficient úpravy na polohu objektu
Koeficient úpravy na velikost objektu
Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)
Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)
strana 15
K6
Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší
KC
Koeficient celkový
KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny
koeficienty rovny 1,00
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný
v rozmezí 210 938,- až 308 152,- Kč.
Uvedený rekreační objekt má tyto silné stránky:
- objekt se nachází v oplocené zahrádkářské kolonii
Uvedený rekreační objekt má tyto slabší stránky :
- přístup po nezpevněné komunikaci a také přes pozemky jiných vlastníků
- objekt není napojen na veřejnou kanalizaci, vodovod a plynovod
- stavba není zapsaná na listu vlastnictví v Katastru nemovitostí
2.3.5.1. Obecná hodnota
Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti
ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný objekt rekreace
navržena na 270 821,- Kč.
Obecná hodnota (po zaokrouhlení)
270 800,- Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.
Vzhledem k tomu, že oceňovaná nemovitost – objekt rekreace (není zapsán v Katastru nemovitostí)
se nachází na pozemcích parc.č. 3406/28 a 3407/18 a předmětem ocenění je pouze objekt rekreace,
je nutné odečíst částku za odkoupení pozemku parc.č. 3406/28 a 3407/18 .
2.3.5.2. Výpočet obecné hodnoty pozemků
Jedná se o tyto pozemky:
- pozemek parc.č. 3406/28 vedený v Katastru nemovitostí na LV č. 4826 jako zahrada, na které
je umístěn rekreační objekt,
- pozemek parc.č. 3407/18 vedený v Katastru nemovitostí na LV č. 4826 jako ostatní plocha,
slouží jako část přístupové komunikace,
Pozemky byly oceněny v kapitolách 2.3.1. a 2.3.2.:
Parc.č.
3406/28
3407/18
Výměra v m2
2168
25
Druh pozemku
zahrada
ostatní plocha
strana 16
Obecná hodnota
182 112,- Kč
315,- Kč
Pozemky celkem
182 427,- Kč
2.3.5.3. Výpočet obecné hodnoty nemovitosti po odečtení pozemků
Obecná hodnota objektu
Odpočet obecné hodnoty pozemků jiného vlastníka
Obecná hodnota
-
270 800,- Kč
182 427,- Kč
88 373,- Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemků.
Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění činí
po zaokrouhlení
90 000,- Kč
(slovy: devadesáttisíc korun českých).
strana 17
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A
VYHODNOCENÍ RIZIK
Věcná břemena
Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena.
Zástavní práva
Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva
soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí (viz příloha č. 4 – LV č. 4826).
Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční
příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel.
Ostatní rizika
Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech
k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rekreační objekt s pozemky užívá vlastník.
V současné době je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4826 ze dne 17.12.2007 pro k.ú. Kunovice
u Uherského Hradiště v oddíle D – jiné zápisy zapsána změna výměr obnovou operátu a změna
číslování parcel obnovou operátu (Z-9603856/2007-711).
Přístup k oceňovaným nemovitostem je možný přes pozemky jiných vlastníků po částečně zpevněné
komunikaci.
Oceňovaný rekreační objekt není veden na listu vlastnictví v Katastru nemovitostí.
Celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí byla navržena :
Obvyklá hodnota nemovitostí (jako celku)
Obvyklá hodnota pozemků (parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172) – po zaokrouhlení
Obvyklá hodnota rekreačního objektu (po odečtení hodnoty pozemků)
310 000,- Kč
220 000,- Kč
90 000,- Kč
Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní
rizika.
Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí jako celku byla použita srovnávací metoda. Vzhledem
k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje
jejich obvyklou hodnotu.
strana 18
Stanovení obvyklé hodnoty rekreačního objektu
Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu,
potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních
rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji
obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rekreačního objektu nacházejícího se na
pozemku parc. č. 3406/28 (nezapsaného na žádném listu vlastnictví) včetně všech součástí a
příslušenství v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, obec Kunovice, okres Uherské Hradiště
podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty
nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 18.12.2007, po zaokrouhlení na:
90 000,- Kč
(slovy: devadesáttisíc korun českých).
Stanovení obvyklé hodnoty pozemků
Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu,
potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních
rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji
obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172
se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 4826 v k.ú. Kunovice u
Uherského Hradiště, obec Kunovice, okres Uherské Hradiště, vedeném u Katastrálního úřadu
pro Zlínský kraj podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé
hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 18.12.2007, po
zaokrouhlení na:
220 000,- Kč
(slovy: dvěstědvacettisíc korun českých).
V Brně, dne 29.prosince 2007
Jírovcova 9
623 00 Brno
tel.:
+ 420 602 540 324
tel./fax: + 420 547 213 365
www.cenyodhady.cz
strana 19
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní
specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a
průmyslové.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1506/275/2007 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.
V Brně, dne 29.prosince 2007
Jírovcova 9
623 00 Brno
tel.:
+ 420 602 540 324
tel./fax: + 420 547 213 365
www.cenyodhady.cz
strana 20

Ocenění nemovitostí

Transkript

Podobné dokumenty

DRAŽEBNÍ VYHLÁŠKA-Iman

International Driving Event Kladruby nL 2015 Jednospřeží

Co je nového v Advance Steel 2014

prosinec - březen 2010 - Louňovice pod Blaníkem

Přehled (katalog BOW)

Noviny ezotera 4_2014 - Festival Miluj svůj život

studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z