znalecký posudek - Exekutorský úřad Teplice

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 9311-92/2013
o ceně pozemků parc.č. 237/25, 237/26 v k.ú. a obci Vrskmaň, okres Chomutov, kraj Ústecký
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Teplice, Soudní exekutor Mgr.
Martin Svoboda
Husitská 692/3
415 01 Teplice
Účel znaleckého posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby
exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 3997/12106 ze dne 23.5.2013)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni
25.6.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Garlík
Srbice 48
415 01 Teplice
telefon: 603872207
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje
předává ve 2 vyhotoveních.
V Srbicích 1.7.2013
11
stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se
A. Nález
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o ceně pozemků parc.č. 237/25, 237/26 v k.ú. a obci Vrskmaň, okres Chomutov,
kraj Ústecký.
Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se
sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3997/12-106 ze dne 23.5.2012) se
jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení.
Protože na oceňovaném pozemku je postavena zahrádkářská chata, sice nezapsaná na LV, ale již
zaměřená, je ocenění provedeno ve dvou alternativách – v první alternativě zahrádkářská chata
s pozemky, ve druhé alternativě pouze pozemky bez stavby zahrádkářské chaty.
Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy
(IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s
následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitostí – v první
alternativě rekreační chata, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a
srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod
(rekreační chaty se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu
nelze objektivně zjistit), ve druhé alternativě – pozemek, má rozhodující význam pro ocenění cenou
obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s
realizovanými prodeji.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
Pozemky
Zaječice
431 15 Vrskmaň
Ústecký
Chomutov
Vrskmaň
Vrskmaň
253
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.6.2013 za přítomnosti znalce (pan Milan Adam se
místního šetření nezúčastnil, obsílku si na adrese uvedené v usnesení nevyzvedl).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice,
číslo jednací 110 Ex 3997/12-106 ze dne 23.5.2013
- výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 23.5.2013 (LV č. 277)
- kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 25.6.2013
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě
- mapa Krušných hor (Mostecko a Chomutovsko)
5. Vlastnické a evidenční údaje
Na listu vlastnictví č. 277 pro k.ú. Vrskmaň je uvedeno:
A - Vlastnické právo:
-2-
Adam Milan, Březenecká 4689, 430 04 Chomutov
B - Nemovitosti:
Pozemky:
parc.č. 237/25
parc.č. 237/26
17m2
361m2
zastavěná plocha a nádvoří, stavba bez LV
ostatní plocha, manipulační plocha
B1 - Jiná práva.
Bez zápisu
C - Omezení vlastnického práva:
Nařízení exekucí, exekuční příkaz k prodeji a zástavní práva exekutorská a
soudcovské podrobně viz. příloha - LV č. 277.
D - Jiné zápisy:
Bez zápisu
E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu:
Viz. příloha LV č. 277
Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou
nemovitosti. Jedná se o skutečnost, že na pozemku je postavena zahrádkářská chata, nezapsaná na
LV.
6. Dokumentace a skutečnost
Projektová dokumentace k rekreační chatě není k dispozici, ocenění je provedeno na základě
venkovní obhlídky, údajů z katastru nemovitostí a odhadu rozměrů a vybavení.
7. Celkový popis nemovitosti a lokality
Jedná se o ocenění pozemků, které jsou situovány v zahrádkářské kolonii na okraji osady Zaječice
obce Vrskmaň. Pozemky jsou rovinné až mírně svažité směrem na západ a na pozemku parc.č.
237/25 je postavena zahrádkářská chata o půdorysu cca 17 m2 nezapsaná na LV a na pozemku
parc.č. 237/26 je několik trvalých porostů (okrasné dřeviny) a venkovních úprav (dřevěné oplocení
s plotovými vraty). K pozemku je přivedena elektrická energie a podružný rozvod vody. Pozemek
je očividně užíván jako zahrádka se zahrádkářskou chatou, nezapsanou na LV. Podle zjištění na
Obecním úřadu ve Vrskmani je pozemek v územním plánu součástí rekreační zástavby, takže
stavba chaty je zde možná.
Vrskmaň je středně velkou obcí okresu Chomutov, která je od okresního města vzdálena cca 10 km
a od většího města Jirkova cca 3 km. V obci je přiměřená občanská vybavenost, v osadě Zaječice,
vzdálené od kmenové obce cca 1 km, není žádná. Spojení je linkovým autobusem. V blízkosti jsou
vodná nádrže Zaječice a Kyjice.
-3-
B. Znalecký posudek
Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se
sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3997/12-106 ze dne 23.5.2012) se
jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení.
Protože na oceňovaném pozemku je postavena zahrádkářská chata, sice nezapsaná na LV, ale již
zaměřená, je ocenění provedeno ve dvou alternativách – v první alternativě zahrádkářská chata
s pozemky, ve druhé alternativě pouze pozemky bez stavby zahrádkářské chaty.
Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy
(IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s
následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitostí – v první
alternativě rekreační chata, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a
srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod
(rekreační chaty se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu
nelze objektivně zjistit), ve druhé alternativě – pozemek, má rozhodující význam pro ocenění cenou
obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s
realizovanými prodeji.
1. Popis objektů a pozemků
Zahrádkářská chata na parc.č. 237/25
Jedná se o samostatně stojící chatu s 1 NP a podkrovím. Podle venkovní obhlídky je chata zděná,
venkovní omítky převážně vápenné hladké, střecha sedlová s krytinou z eternitových šablon, včetně
klemp. konstrukcí z pozink. plechu, osazena dřevěná zdvojená okna a dřevěné dveře, chata má
komín. Předpoklad vnitřní omítky hladké, podlaha betonová a prkenná, schody žebříkové, kamna na
tuhá paliva, suchý záchod.
Vzhledově spíše zanedbaná údržba, pořízení částečně z použitého materiálu.
Ostatní stavby
Venkovní úpravy na pozemku přilehlém k chatě – dřevěné oplocení pozemku s plotovými vraty.
Pozemky
Pozemek zastavěný chatou nezapsanou na LV a pozemek užívaný jako zahrada, mírně svažitý
směrem na západ, přístup z nezpevněné komunikace, možnost napojení pouze na rozvod el. energie
a sezónní vodovod, na pozemku je několik okrasných stromů.
Výměra pozemků:
parc.č. 237/25
parc.č. 237/26
celkem
17m2
361m2
378 m2
zastavěná plocha a nádvoří, stavba bez LV
ostatní plocha, manipulační plocha
-4-
2. Obvyklá cena
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi
základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)
b) metoda výnosová (příjmová)
c) metoda srovnávací (tržní)
d) zdůvodnění obvyklé ceny
Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)
Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase
hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu
(vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010
Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp), cena
pozemků je stanovena na základě zkušenosti znalce.
b) metoda výnosová (příjmová)
Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou
užitkovosti.
c) metoda srovnávací (tržní)
V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.
Obvyklá cena pro danou kategorii – zahrádkářská chata - stanovena kombinací hodnoty věcné a
srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze
objektivně zjistit, pro pozemek srovnávací metodou.
Alternativa 1 – zahrádkářská chata s pozemky
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)
Stavby:
Zahrádkářská chata na parc.č. 237/25
-5-
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rekreační chata a zahrádkářská chata § 6:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
typ A
zděná v tl. nad 15 cm
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz.
podlaží
111
Podkroví:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Výpočet jednotlivých ploch
Plocha
Název
3,30*5,20
1.NP
Podkroví
3,30*5,20
=
=
[m2]
17,16
17,16
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
17,16 m2
2,40 m
2
17,16 m
1,70 m
Název
1.NP
Podkroví
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
Obestavěný prostor
Vrchní stavba
3,30*5,20*2,40
zastřešení
3,30*5,20*(0,00+1,70/2)
=
=
[m3]
41,18 m3
14,59 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
Vrchní stavba
zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
NP
Z
Obestavěný
prostor
41,18 m3
14,59 m3
55,77 m3
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Podezdívka jen u typu I
3. Obvodové stěny
4. Stropy
5. Zastřešení
6. Krytina
7. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%]
S
C
S
S
S
S
S
5,60
3,60
25,30
9,40
9,20
4,10
0,80
-6-
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
5,60
0,00
25,30
9,40
9,20
4,10
0,80
8. Úprava povrchů
9. Schodiště
10. Dveře
11. Okna
12. Podlahy
13. Vytápění
14. Elektroinstalace
15. Rozvod vody
16. Zdroj teplé vody
17. Rozvod propan-butanu
18. Kanalizace
19. Záchod
20. Okenice
21. Vnitřní vybavení
22. Ostatní
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
S
P
S
S
S
S
C
C
C
C
C
P
C
P
C
9,20
2,10
3,10
5,20
4,10
3,20
3,10
2,20
0,90
0,20
2,10
0,40
1,90
2,30
2,00
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1,00
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,46
0,00
0,46
0,00
9,20
0,97
3,10
5,20
4,10
3,20
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,18
0,00
1,06
0,00
81,41
0,8141
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 7) [Kč/m3]:
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7):
Koeficient vybavení stavby K4:
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
=
*
*
*
*
1 750,1,1200
0,8141
0,8500
2,1460
Základní cena upravená [Kč/m3]
Plná cena:
55,77 m3 * 2 910,60 Kč/m3
=
=
2 910,60
162 324,16 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 20 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 60 = 33,333 %
-
54 107,51 Kč
Zahrádkářská chata na parc.č. 237/25 - zjištěná cena
=
108 216,65 Kč
Pozemky:
378 m2 á 200,- Kč/m2
=
75 600,- Kč
=
=
108 217,- Kč
75 600,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty:
Stavby
Pozemky
Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
183 817,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
183 820,- Kč
-7-
c) metoda srovnávací (tržní)
K dispozici inzerce chat v okolí Chomutova:
Prodej chata 16 m2, Údlice
Prodám zahrádku s chatkou v osobním vlastnictví, v
Údlicích na Prachárně o celkové rozloze 432 m2 a se
zastavěnou plochou zahradní chatky 16 m2. Do chatky je
přivedena voda i elektřina. Na zahrádce jsou záhonky,
pergola a ovocné stromky. Příjezdová cesta vede až k
pozemku.
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1668 (Realitní kancelář
PRIM, Nádražní 199, 43151 Klášterec nad Ohří),
aktualizace 24.8.2012, inzerovaná cena 215 000,- Kč.
Jednotková cena 13 400,- Kč/m2 .
Porovnání: rekreační chata v obdobné lokalitě, v lepším stavu, obdobné velikosti, s obdobným
pozemkem, lépe vybaveným. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek)
0,90x1,00x0,90x0,90x1,00x0,90=0,66.
Redukovaná jednotková cena 8 800,- Kč/m2.
Prodej chata 15 m2, Údlice
Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout chatku se
zahrádkou v osobním vlastnictví v zahrádkové kolonii
Doubí, která se nachází na jižním svahu nad obcí Údlice
nedaleko města Chomutov. V chatce se nachází jedna
místnost v původním stavu do které je přivedena elektřina a
na pozemek o rozloze 271 m2 je přivedena pitná voda.
Přístupová cesta ke kolonii vede po zpevněné cestě k
velkému parkovišti, také je možný přístup autem až k vlastní
zahrádce.
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 145173 (CENTURY 21 Bydlete s námi, Palackého 4469, 43001
Chomutov), aktualizace 1.8.2012, inzerovaná cena 115 000,- Kč.
Jednotková cena 7 700,- Kč/m2 .
Porovnání: rekreační chata v obdobné lokalitě, v obdobném stavu, obdobné velikosti, s obdobným
až menším pozemkem, lépe vybaveným. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost,
pozemek)
0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,10=0,99.
Redukovaná jednotková cena 7 600,- Kč/m2.
Prodej chata 510 m2, Ovčácký vrch, Jirkov
Prodeji zděné, podsklepené podkrovní chaty v osobním
vlastnictví se zahradou v pronájmu o celkové rozloze 550
m2. Zastavěná plocha chaty činí 40 m2. Vnitřní prostory
chaty jsou po rekonstrukci, obložené palubkovým obkladem.
Do chaty je přivedena elektřina 220/380V a pitná voda.
Užitková voda je přiváděna z potoka do plechové nádrže na
zahradě. Jedná se o přenechání nájemní smlouvy k zahradě
do roku 2026 s možností dalšího prodloužení.
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 32468 (Realitní kancelář
-8-
PRIM, Jakoubka ze Stříbra 377/19, 43001 Chomutov), aktualizace 7.6.2013, inzerovaná cena 295
tis. Kč, uvedena podlahová plocha 40 m2, pozemek 550 m2.
Jednotková cena 7 400,- Kč/m2 .
Porovnání: rekreační chata v obdobné lokalitě, v obdobném stavu, větší velikosti, s pozemkem v
nájmu. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek)
0,90x1,00x1,00x1,00x1,10x1,20=1,19.
Redukovaná jednotková cena 8 800,- Kč/m2.
Vyhodnocení srovnávací hodnoty:
Rozpětí redukovaných cen: 7 600,- až 8 800,- Kč/m2
Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 7 000,- Kč/m2
Komentář:
Pro porovnání tři nemovitosti – ve všech případech inzerce zahrádkářských chat v obdobně
situovaných lokalitách okolí města Chomutova, ve srovantelném stavu se srovnatelnou velikostí
pozemku, pouze v jednom případě pozemek v nájmu. Po úpravě na parametry oceňované
nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 7 tis. Kč/m2. Pro výměru
upravené užitné plochy oceňované chaty cca 23 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 160 tis.
Kč.
Srovnávací hodnota
=
160 000,- Kč
d) Zdůvodnění obvyklé ceny
Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v
místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní
ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v
lepších lokalitách věcné hodnotě blíží (v tomto případě není rozdíl tak markantví).
Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty cca 160 tis. Kč.
Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučního příkazu k prodeji a zástavních
práv k nemovitosti.
Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
160 000,- Kč
Alternativa 2 – pozemky bez stavby zahrádkářské chaty
c) metoda srovnávací (tržní)
Pro ocenění použito porovnání na základě zkušeností znalce (zohledněna lokalita, velikost,
možnosti napojení na IS, přístup, zařazení ve schváleném územním plánu)
-9-
378 m2 á 200,- Kč/m2
=
75 600,- Kč
Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty cca 75 tis. Kč.
Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučního příkazu k prodeji a zástavních
práv k nemovitosti.
Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
75 000,- Kč
3. Rekapitulace
Protože na oceňovaném pozemku je postavena zahrádkářská chata, sice nezapsaná na LV, ale již
zaměřená, bylo ocenění provedeno ve dvou alternativách – v první alternativě zahrádkářská chata
s pozemky, ve druhé alternativě pouze pozemky bez stavby zahrádkářské chaty.
Alternativa 1 – zahrádkářská chata s pozemky
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
160 000,- Kč
slovy: jednostošedesáttisíc Kč
Alternativa 2 – pozemky bez stavby zahrádkářské chaty
Výsledná obvyklá cena nemovitosti
75 000,- Kč
slovy: sedmdesátpěttisíc Kč
V Srbicích 1.7.2013
Ing. Zdeněk Garlík
Srbice 48
415 01 Teplice
- 10 -
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v
Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a
odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9311-92/2013 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 135 13.
V Srbicích 1.7.2013
Ing. Zdeněk Garlík
- 11 -