Znalecký posudek č. 2014/176

Znalecký posudek č. 2014/176
o ceně nemovitosti, stavby bez čp/če - garáže na pozemku, parcele č.
5191/93, v katastrálním území Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres
Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, zapsané na LV č. 2274 pro katastrální
území Slezská Ostrava.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava
soudní exekutor
JUDr. Milan Vlha
Prokešovo náměstí 1148/5
702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku:
Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 29. 4. 2014 posudek vypracoval:
Ing. Pavel Krämer
Edisonova 668/87
700 30 Ostrava - Hrabůvka
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Ostrava, 29. 4. 2014
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 01121/13-032 ze dne 6. 3. 2014 soudního exekutora JUDr. Milana
Vlhy provést:
Ocenění nemovitosti povinného.
Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou
by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 4. 2014.
3. Podklady pro vypracování posudku
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě,
Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 01121/13-032 ze dne 6. 3. 2014.
Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č.
257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č.
303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb. a zákona č. 344/2013 Sb. o oceňování majetku.
Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o
oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů.
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2274 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedený
Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava.
Informace o pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava, zapsané ve
prospěch vlastníka na LV č. 1 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedeném Katastrálním
úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava.
Kopie katastrální mapy.
Fotodokumentace.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Obec:
Katastrální území:
Moravskoslezský
Ostrava
Slezská Ostrava (714828)
List vlastnictví číslo: 2274
Vlastník:
Valenteje Rudolf
Fryštátská 72/1, Fryštát, 73301 Karviná
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti
Předmětem ocenění je nemovitý majetek v katastrálním území Slezská Ostrava statutárního města
Ostravy, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, stavba bez čísla popisného nebo evidenčního na
pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV
č. 2274 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj,
Katastrálním pracovištěm Ostrava.
Oceňovaná stavba je objektem vnitřní řadové garáže pro jedno motorové vozidlo, nacházející v okrajové
části města Ostravy, na území městského obvodu Slezská Ostrava, v lokalitě zastavěné hromadnou
zástavbou garáží pro motorová vozidla, přístupnou z ulice Sionkova.
Oceňovaná stavba je vybudována na pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava,
zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedeném Katastrálním
úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava.
6. Obsah posudku
a) Objekty
1) Garáž - stavba bez čp/če na parc.č. 5191/93 v k.ú. Slezská Ostrava
b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů
a) Objekty
1) Garáž - stavba bez čp/če na parc.č. 5191/93 v k.ú. Slezská Ostrava
Oceňovaný objekt řadové garáže pro jedno motorové vozidlo na pozemku, parcele č. 5191/93 v
katastrálním území Slezská Ostrava je stavbou zděné konstrukce, nepodsklepenou, o jednom nadzemním
podlaží, zastřešenou šikmým pultovým krovem.
Základy stavby jsou tvořeny betonovými základovými pásy opatřenými izolacemi proti vlivům zemní
vlhkosti, svislé konstrukce jsou vyzdívané z plynosilikátových tvárnic, stěny jsou opatřené vnitřními
hladkými vápennými omítkami a vnější břízolitovou fasádou.
Vrata jsou ocelová, podlaha je betonová s cementovým potěrem.
Pultový krov dřevěné konstrukce je pokryt živičnou krytinou a je opatřen okapovým žlabem z
pozinkovaného plechu.
Elektroinstalace, ani případné rozvody vody, vnitřní kanalizace, nebo vytápění, ve stavbě provedeno není.
Oceňovaný objekt garáže se ke dni ocenění nachází ve značně opotřebeném stavu vyžadujícím za účelem
jeho dalšího užívání provedení rozsáhlých stavebních úprav. Tato skutečnost se pak týká především
konstrukce střechy a střešní krytiny.
Rok kolaudace je z důvodu nedostatku podkladů uvažován 1970.
Ocenění nemovitosti povinného
a) Objekty
a.1) Vyhláška 441/2013 Sb.
a.1.1) Garáž - stavba bez čp/če na parc.č. 5191/93 v k.ú. Slezská Ostrava – § 37
Podlaží:
1.NP
Výška:
Zastavěná plocha:
Obestavěný prostor (OP):
1.NP
2,50 × 28,00
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1:
Kraj:
Moravskoslezský
Obec:
Ostrava
Počet obyvatel:
297 421
Základní cena (ZC): 1 536,– Kč/m3
2,50 m
28,00 m2
=
70,00 m3
–5–
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
Hodnocení znaku
I. Poptávka výrazně nižší než nabídka
Popis znaku
Situace na dílčím (segmentu) trhu s
nemovitými věcmi
Vlastnické vztahy
Změny v okolí
Vliv právních vztahů na prodejnost
(např. prodej podílu, pronájem)
Povodňové riziko
1
2
3
4
5
Pi
–0,06
I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci)
III. Bez vlivu
II. Bez vlivu
–0,03
0,00
0,00
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,910
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Popis znaku
Druh a účel užití stavby
Možnost napojení pozemku na
inženýrské sítě, které obec má
Dopravní dostupnost
Parkovací možnosti
Výhodnost polohy pozemku z
hlediska komerční využitelnosti
Vlivy ostatní neuvedené
1
2
3
4
5
6
Hodnocení znaku
I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci
Pi
0,80
0,00
II. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku
II. Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace
IV. Nevýhodná
0,00
0,00
–0,03
I. Vlivy snižující cenu
–0,20
6
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,616
i=2
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2
Hodnocení znaku
II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s
plochou střechou nebo krovem neumožňující
zřízení podkroví
I. Řadová
II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm
I. Bez vybavení
II. Bez příslušenství
III. Bez vlivu na cenu
V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i
konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Popis znaku
0 Typ stavby
1
2
3
4
5
6
*
Druh stavby
Konstrukce
Technické vybavení
Příslušenství - venk. úpravy
Kriterium jinde neuvedené
Stavebně-technický stav
Rok kolaudace:
Stáří stavby (y):
Koeficient pro úpravu (s):
Vi
B
–0,01
0,00
–0,05
–0,01
0,00
0,40*
1970
44
0,780
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V6):
0,290
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V):
445,44 Kč/m3
Index trhu (IT):
0,910
Index polohy (IP):
0,616
Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
CSP = OP × ZCU × IT × IP = 70,00 × 445,44 × 0,910 × 0,616
=
17 478,71 Kč
Garáž - stavba bez čp/če na parc.č. 5191/93 v k.ú.
Slezská Ostrava – určená cena:
17 478,71 Kč
–6–
b) Ocenění porovnávací metodou
Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo
koupěmi v daném místě a čase.
Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, lze pro účely porovnání využit
také cenové údaje obdobných nemovitostí nabízených k prodeji v dané nebo srovnatelné lokalitě,
získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří.
V principu se tedy jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a
lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů
z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s
realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se
zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění.
Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného
stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 2. čtvrtletí roku 2014.
Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení jsou zohledněny v porovnávací tabulce.
Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze
předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny
upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen.
Srovnávací nemovitosti :
Nemovitost č.1)
Prodej, garáž, 27 m2
Celková cena: 30 000 Kč za nemovitost
včetně provize
Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK a právního servisu.
Adresa: Ostrava - Slezská Ostrava (okres Ostrava-město)
Datum aktualizace: 08.02.2014
ID zakázky: 357968
Budova: Cihlová
Stav objektu: Špatný
Poloha domu: Řadový
Vlastnictví: Jiné
Umístění objektu: Okraj obce
Typ domu: Přízemní
Podlaží počet: 1
Podlaží umístění: 1. podlaží
Plocha zastavěná: 30 m2
Plocha užitná: 27 m2
Plocha podlahová: 27 m2
Topení: Jiné
Doprava: Silnice
Zařízeno: Ne
Popis:
K prodeji řadová zděná garáž o větší nepravidelné ploše 27 m 2. Nachází se na spojnici ulic Na Burni, Na
Šestém a Prokopská. Je ve stavu vyžadujícím opravy. Dvoukřídlové plechové dveře. Není zavedená
elektřina. Garáž v osobním vlastnictví je na pozemku RPG. Roční nájem ve výši 120,-Kč.
Prodejce
M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Nemovitost č.2)
Prodej, garáž, 21 m2
Celková cena: 35 000 Kč za nemovitost
včetně provize
Poznámka k ceně: Cena je včetně provize RK, DPH a právního servisu.
Adresa: Ostrava - Slezská Ostrava (okres Ostrava-město)
Datum aktualizace: 27.04.2014
ID zakázky: 363083
Budova: Cihlová
–7–
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Řadový
Vlastnictví: Jiné
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Přízemní
Podlaží počet: 1
Podlaží umístění: 1. podlaží
Plocha zastavěná: 21 m2
Plocha užitná: 21 m2
Plocha podlahová: 21 m2
Parkovací stání: 1x
Elektřina: 230V
Doprava: MHD
Popis:
Řadová garáž v osobním vlastnictví v blízkosti restaurace Eden ve Slezské Ostravě. Velikost cca 3 x 7m.
Garáž je suchá, střecha nově opravená. Dvoukřídlá plechová vrata s bezpečnostním kováním na 3 zámky a
stříškou. Podlaha betonová. Elektřina 220 V přivedená. Garáž je ve vynikajícím stavu.
Prodejce
M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Nemovitost č.3)
Prodej, garáž, 23 m2
Celková cena: 29 000 Kč za nemovitost
včetně provize, bez poplatků, včetně právního servisu
Adresa: Komerční, Ostrava - Slezská Ostrava
Datum aktualizace: 07.04.2014
ID zakázky: 9393
Budova: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Řadový
Umístění objektu: Klidná část obce
Plocha zastavěná: 23 m2
Plocha užitná: 23 m2
Zařízeno: Ne
Popis:
K prodeji krásná zděná garáž na ul. Komerční. Čistá, ve výborném stavu. Zvýšená bezpečnost třemi zámky.
Stojí na obecním pozemku. Volná ihned.
Prodejce
Beruška realitní kancelář, s.r.o.
Vítkovická 3276/2a, 70200 Ostrava
Seznam porovnávaných objektů:
Název
Kmísta
Kstav
Kvybav.
Kpramen
Nemovitost č.1)
0,90
1,15
1,00
1,30
Nemovitost č.2)
1,05
1,30
1,25
1,25
Nemovitost č.3)
1,15
1,35
1,30
1,20
kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpramen)
Minimální jednotková cena za m2:
Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /
Maximální jednotková cena za m2:
V):
Výchozí cena (VC) Množství (M)
Jednotková cena
Váha (V)
(JC)
30 000,– Kč
27,00 m2
825,80 Kč
1,0
35 000,– Kč
21,00 m2
781,44 Kč
1,0
29 000,– Kč
23,00 m2
520,61 Kč
1,0
520,61 Kč
709,28 Kč
825,80 Kč
–8–
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2:
Množství:
Porovnávací hodnota:
×
=
709,28 Kč
28,00 m2
19 860,– Kč
–9–
C. Rekapitulace
Cena objektů podle cenového předpisu
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
17 480,– Kč
19 860,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti,
to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním
styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
19 900,– Kč
Cena slovy: devatenácttisícdevětset Kč
Ostrava, 29. 4. 2014
Ing. Pavel Krämer
Edisonova 668/87
700 30 Ostrava - Hrabůvka
– 10 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2014/176 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014169 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě,
Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 01121/13-032 ze dne 6. 3. 2014.
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2274 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedený
Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava.
Informace o pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava, zapsané ve
prospěch vlastníka na LV č. 1 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedeném Katastrálním
úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava.
Kopie katastrální mapy.
Fotodokumentace.