ZNALECKÝ POSUDEK č. 327-016/2015

Vyhotovení č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 327-016/2015
Předmět ocenění:
SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2
zapsaných na LV 147 v k.ú. Petrovice v Lužických horách, obec Jablonné v Podještědí, okres Liberec, kraj
Liberecký
Adresa nemovitosti:
Petrovice
471 25 Jablonné v Podještědí
Účel ocenění:
Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé)
pro potřeby exekučního řízení spis. zn.: 110 EX 4661/14
Objednatel:
Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor
Husitská 692/3
415 01 Teplice
IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879
Datum místního šetření:
25.03.2015
Ocenění provedeno ke dni:
25.03.2015
Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitých věcí se započtením
práv a závad s nimi spojených ke dni ocenění:
Ocenění vypracoval:
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
tel.: 732 831 328
e-mail: [email protected]
ID dat. schr.: h422e3e
V Horní Libchavě dne:
02.04.2015
18 000 Kč
Ocenění obsahuje 21 stran (včetně titulního listu a 9 stran příloh). Objednateli se předávají písemná vyhotovení č. 1
a 2 a elektronické vyhotovení č. 3, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 4.
Strana 1 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
OBSAH POSUDKU:
A) ÚVOD ................................................................................................................ 3
1. Znalecký úkol ................................................................................................................... 3
2. Použitá metodika ocenění ................................................................................................ 4
3. Omezující podmínky a předpoklady .............................................................................. 4
B) NÁLEZ .............................................................................................................. 5
1.
2.
3.
4.
5.
Identifikace nemovitých věcí ........................................................................................... 5
Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření .................................................................. 5
Podklady pro vypracování posudku .............................................................................. 5
Místopis ............................................................................................................................ 6
Popis oceňovaných nemovitých věcí .............................................................................. 6
C) OCENĚNÍ ......................................................................................................... 8
1. Ocenění nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství metodou porovnávací: ....... 8
2. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených ................................................................................................................................ 10
3. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv ................ 10
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY .................................. 11
1.
2.
3.
4.
Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu............................................................................ 11
Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-) .................................................................... 11
Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí ......................................... 11
Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) spoluvlastnického podílu na nemovitých
věcech ............................................................................................................................. 11
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA .............................................................................. 12
F) SEZNAM PŘÍLOH ........................................................................................ 12
1.
2.
3.
4.
Výpis z katastru nemovitostí LV 147 ..........................................................................
Snímek katastrální mapy ..............................................................................................
Mapa oblasti ..................................................................................................................
Fotodokumentace ..........................................................................................................
Strana 2 (celkem 21)
12
15
16
20
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
A) ÚVOD
1. Znalecký úkol
Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 4661/14-134 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody,
se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce:
a)
ocenit nemovité věci a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech a jejich součástech)
b)
určit a ocenit jejich příslušenství
c)
ocenit zjištěná práva odpovídající věcnému břemeni, výměnek nebo nájemní či
pachtovní právo, a to obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (ust. §2
odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě
uvést, o jakou částku se vlivem zjištěných práv odpovídajících věcnému břemeni,
výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu snížila obvyklá cena nemovitých
věcí oproti stavu, kdyby zjištěnými právy odpovídajícími věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu oceňované nemovité věci zatíženy
nebyly
d)
vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z práva odpovídajícího věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu za přiměřenou zjištěnému právu, odpovídajícímu věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či
pachtovnímu právu, a za v místě a v čase obvyklou a toto náležitě zdůvodnit
„Obvyklou cenou se“ ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
v aktuálním znění ke dni ocenění „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného,
popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
„Tržní hodnota majetku“ podle aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů
(IVS - International Valuation Standards), Evropských oceňovacích standardů (EVS – European
Valuation Standards) a Profesionálních standardů (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyers) „je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění
náležitého marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a z vlastní vůle.“
Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) uvádí že: „Tržní
hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy (stavby) mohly být prodány na
základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den
ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný
prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“
Předpokládá se, že takto definovanou tržní hodnotu lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování
majetku v aktuálním znění ke dni ocenění.
Strana 3 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
2. Použitá metodika ocenění
Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura
a znalecké standardy.
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě
třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích:
2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby
v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků.
2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem).
Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
Obvyklá cena je na základě výše uvedeného pro lesní pozemky stanovena výhradně porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňované nemovité věci.
3. Omezující podmínky a předpoklady
3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za
případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitým věcem nebo
platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům.
3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné,
a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo
vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez
použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek
neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace
nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní
platné v době zpracování.
3.5. Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku,
nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá.
3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně
vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí.
Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je
platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.
Strana 4 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
B) NÁLEZ
1. Identifikace nemovitých věcí
Název:
pozemek p.č. 994/9 – lesní pozemek o výměře 3 513 m2
pozemek p.č. 994/10 – lesní pozemek o výměře 14 667 m2
pozemek p.č. 994/11 – lesní pozemek o výměře 323 m2
pozemek p.č. 1015/2 – ostatní plocha o výměře 178 m2
Vlastník:
Křížková Lenka, Nad Tratí 323, Liberec XXV – Vesec,
463 12 Liberec, RČ: 665104/0110 .................................................. 2/27
Marček Antonín, Petrovice 118, 471 25 Jablonné v Podještědí,
RČ: 441022/760 .............................................................................. 25/54
Marček Josef, Petrovice 76, 471 25 Jablonné v Podještědí, RČ:
490922/152 ...................................................................................... 25/54
Katastrální území: Petrovice v Lužických horách (720071)
List vlastnictví:
147
Adresa nemovitosti:
Kraj:
Okres:
Obec:
Počet obyvatel:
Petrovice, 471 25 Jablonné v Podještědí
Liberecký
Liberec (CZ0513)
Jablonné v Podještědí (561631)
3 672 (Lexikon měst a obcí, stav k 01.02.2015)
2. Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření
Povinné byla dne 13.03.2015 zaslána doporučenou zásilkou s dodejkou informace o místním šetření s výzvou o poskytnutí podkladů pro ocenění práv a závad (nájemní / pachtovní
smlouvy, smlouvy o věcných břemenech / služebnostech). Povinná tuto zásilku nepřevzala
a zásilka byla znalci doručena zpět dne 26.03.2015. Stejná informace se žádostí o poskytnutí
součinnosti byla zaslána též oběma dalším spoluvlastníkům. Místní šetření - prohlídka a fotodokumentace pozemků - se uskutečnilo dne 25.03.2015 a proběhlo bez účasti povinné. Místnímu
šetření byli přítomni oba spoluvlastníci – Antonín Marček a Josef Marček.
3. Podklady pro vypracování posudku
3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku
3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 EX 4661/14-134 ze dne
10.03.2015 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručené znalci dne 10.03.2015 prostřednictvím datové schránky
3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberec, ze dne 10.03.2015, k.ú. Petrovice v Lužických horách, LV 147 - viz
příloha č. 1
3.2. Podklady poskytnuté spoluvlastníky povinné
3.2.1. Znalecký posudek č. 3039-18/2006, zpracoval Ing. Karel Alexa, Podhájek 116/V,
Mimoň dne 02.03.2006 – cena zjištěná – podklad pro vypořádání dědictví
3.3. Podklady opatřené znalcem
3.3.1. Kopie katastrální mapy - jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu
„Nahlížení do KN“ prokazující stav k datu 25.03.2015 - viz příloha č. 2
3.3.2. Mapy oblasti – http://www.mapy.cz/ - viz příloha č. 3
3.3.3. Fotodokumentace ze dne 25.03.2015 – viz příloha č. 4
Strana 5 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
3.3.4. Porovnávací databáze cen nemovitostí - http://www.sreality.cz/, archiv znalce
3.3.5. Informace z internetu-především: http://cs.wikipedia.org, http://www.jablonnevp.cz/
4. Místopis
4.1. Všeobecně
Město Jablonné v Podještědí je město v okrese Liberec. Leží v blízkosti hranic se SRN.
Žije zde 3 672 obyvatel. Město má dvanáct částí: Česká Ves, Heřmanice v Podještědí, Jablonné
v Podještědí, Kněžice, Lada v Podještědí, Lvová, Markvartice, Petrovice, Pole, Postřelná, Valdov a Zámecká. Celkem osm katastrálních území (Česká Ves v Podještědí, Heřmanice
v Podještědí, Jablonné v Podještědí, Kněžice v Lužických horách, Lvová, Markvartice v Podještědí, Petrovice v Lužických horách a Postřelná) má rozlohu 5 785 ha. Nadmořská výška města
je 315 m n.m.
4.2. Historie
První písemná zmínka o obci pochází z r. 1241. Po roce 1940 s Jablonným splynuly malé
osady Markvartice a Česká Ves. V roce 1980 došlo v rámci integrace obcí k připojení dalších
vesniček u Jablonného k městu. Byly to Heřmanice, Kněžice, Lvová, Petrovice a Postřelná.
A také malé osady: Kněžičky, Kunová, Pole u Jablonného, Valdov, Zámecká, Zpěvná a Židovice. K 1. lednu 2007 bylo město vyňato z okresu Česká Lípa a začleněno do dopravně bližšího okresu Liberec a to včetně připojovaných vsí.
Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Ve městě a v jeho okolí se nachází
mnoho kulturních památek, především Bazilika svatého Vavřince a svaté Zdislavy, zámek Lemberk, zámek Nový Falkenburk, morový sloup atd.
4.3. Doprava
Od roku 1900 obcí prochází železniční trať 086 z Liberce do České Lípy. Je zde
i železniční stanice, na níž za normálního provozu zastavovaly osobní vlaky i rychlíky. V minulosti odbočovala v Jablonném další železniční trať do Svoru. Zrušena byla v roce 1973.
Autobusové linky firem ČSAD Česká Lípa, ČSAD Liberec, BusLine i dalších soukromých
dopravců Jablonné spojují s okolními obcemi (např. s Mimoní, Stráží pod Ralskem, Libercem,
Českou Lípou nebo Hrádkem nad Nisou), ale i se vzdálenějšími sídly, třeba s Prahou, Ústím nad
Labem, Vrchlabím nebo Trutnovem.
V obci se kříží silnice I/13 se silnicí II/270, na které je za Petrovicemi hraniční přechod do
SRN.
4.4. Občanská vybavenost
Město má veškerou základní občanskou vybavenost včetně ZŠ a MŠ, ordinaci praktického
a zubního lékaře a pobočku České pošty, městskou polici. Další rozšířená občanská vybavenost
je dostupná v okresních městech Liberec (cca 25 km) a Česká Lípa (cca 28 km).
5. Popis oceňovaných nemovitých věcí
5.1. Všeobecně
Petrovice leží v okolí silnice II/270 asi 5 km od centra Jablonného v Podještědí a cca 1,5
km od hraničního přechodu do SRN. Oceňované pozemky se nacházejí cca 400 m severovýchodně od centra Petrovic. Jsou mírně svažité jižním směrem. Nacházejí se v nadmořské výšce
400 až 420 m n.m. Přístup k němu je možný pouze přes sousední pozemky, které jsou ve vlastnictví České republiky – s právem hospodaření pro Lesy České republiky, s.p., Přemyslova
1106/19, Nový Hradec Králové, 50008 Hradec Králové a dále firmy JAGRA spol. s r.o., Postřelná 121, 47125 Jablonné v Podještědí.
Na pozemcích se nachází vzrostlý lesní porost stáří cca 50-60 let, převážně smrky a modříny.
Strana 6 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
5.2. Velikosti pozemků
Parcela p.č.
994/9
994/10
994/11
1015/2
Pozemky celkem
Druh pozemku
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
ostatní plocha – ostatní komunikace
Strana 7 (celkem 21)
2
Výměra [m ]
3 513
14 667
323
178
18 681
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
C) OCENĚNÍ
1. Ocenění nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství metodou porovnávací:
NEMOVITOST Č. 1
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
Mimoň p.č. 4631 a 4635/2,
okres Česká Lípa
Popis
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
16 114
Jednotková cena Kč/m
2
Kč
Vypočtená
Upravená
342 000
21
19
Foto
Ke dni ocenění jsou nabízeny k prodeji: „dva lesní pozemky o celkové výměře 16.114
m2 v katastrálním území Mimoň. Na pozemcích se nachází smíšený les starý přibližně 50
let. Pozemky jsou u příjezdové cesty.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Lilan s.r.o., Hrnčířská
2985, 470 01 Česká Lípa, za částku 380 000,- Kč – po zkrácení 10% činí
342 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:N13274, datum vložení neudán, aktualizace 19.03.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití (podle územního plánu)
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní dostupnost
kontaminace půdy
jiná technická korekce
podílové vlastnictví
nejsou
pozemek určený k plnění funkce lesa
rozsáhlé chráněné území
-
+
-
NEMOVITOST Č. 2
Lokalita
Český Dub, okres Liberec
Popis
v blízkosti obce
18 681 m2
nepravidelný
mírně svažitý
polní cesty – cizí pozemky
nezjištěna
les cca 50-60 let
absolutní vlastnictví
nezjištěna
pozemek určený k plnění funkce lesa
nejsou
0,95 v blízkosti města
16 114 m2
nepravidelný
1,05 svažitý
0,9
asfaltová silnice II. tř.
nezjištěna
les cca 50-60 let
Požadovaná cena
Plocha pozemku
2
m
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
20 000
Kč
270 000
Jednotková cena Kč/m
Vypočtená
Upravená
14
13,50
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „les u Českého Dubu cca. 2 ha částečně ve svahu,
les netěžen ve věku cca. 90 let stáří dřevin, bez LHO, směsný porost, borovice, buk a podobně.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Kp reality, Nekázanka
880/11, 11000 Praha - Nové Město, za částku 300 000,- Kč – po zkrácení 10%
činí 270 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:2314678364, datum vložení neudán, aktualizace
04.03.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití (podle územního plánu)
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní dostupnost
kontaminace půdy
jiná technická korekce
podílové vlastnictví
nejsou
pozemek určený k plnění funkce lesa
rozsáhlé chráněné území
+
+
-
v blízkosti obce
18 681 m2
nepravidelný
mírně svažitý
polní cesty – cizí pozemky
nezjištěna
les cca 50-60 let
Strana 8 (celkem 21)
nezjištěna
nezjištěna
pozemek určený k plnění funkce lesa
nezjištěna
1,05 mimo obec
20 000 m2
nepravidelný
1,05 svažitý
nezjištěno
nezjištěna
0,95 les cca 90 let
2
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
NEMOVITOST Č. 3
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
Hlavice – Vápno, p.č. 294/14,
298/6, 302/1, 304
Popis
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
13 735
Jednotková cena Kč/m
2
Kč
Vypočtená
Upravená
185 420
13,50
17
Foto
Ke dni ocenění jsou nabízeny k prodeji „pozemky o celkové výměře 13.735 m2 v obci
Hlavice, k.ú. Vápno, nedaleko Liberce. Jedná se o lesní pozemky s výměrou 3.878 m2 a
možností těžby (borovice, smrk, stáří cca 80-100 let) a trvalý travní porost včetně náletových
dřevin o výměře 9.857 m2 (buk, dub, bříza).“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře EVROPA realitní kancelář LIBEREC, Moskevská 640/55, 460 01 Liberec IV - Perštýn, za částku 206 025,Kč – po zkrácení 10% činí 185 420,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:L14SL377, datum vložení neudán, aktualizace
26.02.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
podílové vlastnictví
nejsou
využití (podle územního plánu)
pozemek určený k plnění funkce lesa
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní dostupnost
kontaminace půdy
jiná technická korekce
rozsáhlé chráněné území
+
+
NEMOVITOST Č. 4
v blízkosti obce
18 681 m2
nepravidelný
mírně svažitý
polní cesty – cizí pozemky
nezjištěna
les cca 50-60 let
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
Jablonec nad Jizerou, p.č.
1158, 1159, 1160, 1161, 1163
Popis
podílové vlastnictví
nejsou
pozemek určený k plnění funkce lesa,
louka
nezjištěna
1,05 mimo obec
13 735 m2
nepravidelný
mírně svažitý
polní cesty – cizí pozemky
nezjištěna
1,2
75% louka, 25% les 80-100 let
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
24 135
Jednotková cena Kč/m
Kč
Vypočtená
Upravená
639 000
26
25
Foto
Ke dni ocenění jsou nabízeny k prodeji: „lesní pozemky v k.ú. Jablonec nad Jizerou,
okres Semily. Celková rozloha je 24 135 m2. Na ploše 0,68 ha se nachází tříletý smrkový
porost a na ploše 1,72 ha se nachází osmdesáti a devadesátiletý porost v zastoupení smrku.
Zásoba 750 m3.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře M&M reality holding,
a.s., Krakovská 1675/2, 110 00 Praha, za částku 710 000,- Kč – po zkrácení 10%
činí 639 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz,ID:440880, datum vložení neudán, aktualizace 30.03.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití (podle územního plánu)
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní dostupnost
kontaminace půdy
jiná technická korekce
podílové vlastnictví
nejsou
pozemek určený k plnění funkce lesa
rozsáhlé chráněné území
+
-
2
v blízkosti obce
18 681 m2
nepravidelný
mírně svažitý
polní cesty – cizí pozemky
nezjištěna
les cca 50-60 let
Strana 9 (celkem 21)
absolutní vlastnictví
nejsou
pozemek určený k plnění funkce lesa
nezjištěna
v blízkosti obce
24 135 m2
nepravidelný
1,05 svažitý
0,9
polní (lesní) cesty - obecní
nezjištěna
75% les 80-90 let, 25% les – 3 roky
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
Rekapitulace porovnávaných nemovitých věcí
NEMOVITOST Č.
Lokalita
OCEŇOVANÁ NEMOVITOST
1
2
3
4
Mimoň p.č. 4631 a 4635/2,
okres Česká Lípa
Český Dub, okres Liberec
Hlavice – Vápno, p.č.
294/14, 298/6, 302/1, 304
Jablonec nad Jizerou, p.č.
1158, 1159, 1160, 1161, 1163
Plocha pozemku
2
m
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
Jednotková cena Kč/m
2
Kč
Vypočtená
Upravená
16 114
342 000
21
19
20 000
270 000
13,50
14
13 735
185 420
13,50
17
24 135
639 000
26
25
18 681
Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím výchozí porovnávací hodnotu ve
2
výši 18,- Kč/m .
Porovnávací hodnota
Plocha pozemku
18 681
Jednotková cena
18
Porovnávací hodnota
336 258
POROVNÁVACÍ HODNOTA - ZAOKROUHLENO
m
2
Kč/m
2
Kč
340 000 Kč
2. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených
2.1. Práva odpovídající věcnému břemeni
Na LV nejsou zapsána práva odpovídající věcnému břemeni.
Hodnota práv odpovídajících věcnému břemeni: ................................................... 0,- Kč
2.2. Výměnek
Na LV nejsou zapsána reálná břemena výměnku ani nebyla znalci doložena žádná smlouva o výměnku.
Hodnota práv odpovídajících výměnku: .................................................................. 0,- Kč
2.3. Nájemní či pachtovní právo
Na LV není zapsáno pachtovní právo. Znalci nebyla doložena žádná nájemní ani pachtovní smlouva.
Hodnota práv odpovídajících nájemnímu či pachtovnímu právu: ....................... 0,- Kč
2.4. Předkupní právo
Na LV není zapsáno věcné předkupní právo.
Hodnota závad z titulu předkupního práva: ........................................................... 0,- Kč
2.5. Zástavní právo smluvní
Na LV není zapsáno zástavní právo smluvní.
Hodnota závad z titulu zástavního práva smluvního: ............................................ 0,- Kč
2.6. Exekuční řízení.
Na LV jsou zapsána zástavní práva exekutorská, zahájeny exekuce vztahující se k oceňovanému
spoluvlastnickému podílu ve výši 2/27. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad.
Hodnota závad z titulu exekučního řízení: .............................................................. 0,- Kč
Nebyla zjištěna žádná práva, která by snižovala hodnotu nemovitosti.
3. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv
Protože nebyla zjištěna žádná práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, neplynou
tudíž z výše uvedených práv žádným oprávněným osobám žádné výhody.
Strana 10 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY
Tržní hodnota (obvyklá cena) majetku je stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.
1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu
Oceňované lesní pozemky jsou vzhledem k jejich poloze v blízkosti obce, jejich tvaru,
druhovému složení a stáří lesního porostu a mírné svažitosti poměrně dobře obchodovatelné.
Jejich obchodovatelnost poněkud snižuje přístup pouze přes pozemky jiných vlastníků. To je
však u obdobných lesních pozemků poměrně častý případ.
2. Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-)
+ jsou zapsány na LV, údaje v něm nesouhlasí se skutečným stavem
+ právní vztahy nejsou dotčeny změnou
- jsou ve spoluvlastnictví
- po právní stránce není zajištěn bezproblémový přístup
+ jsou prosty věcných břemen
- je zahájena exekuce a vydán exekuční příkaz k prodeji SVP 2/27
+ z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití
+ nenachází se v záplavovém území
3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí
Na základě skutečností uvedených v posudku odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu)
nemovitých věcí - pozemků
p.č. 994/9 – lesní pozemek o výměře 3 513 m2
p.č. 994/10 – lesní pozemek o výměře 14 667 m2
p.č. 994/11 – lesní pozemek o výměře 323 m2
p.č. 1015/2 – ostatní plocha o výměře 178 m2
se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsaných na LV 147 v k.ú. Petrovice v Lužických horách, obec Jablonné v Podještědí, okres Liberec, kraj Liberecký se započtením hodnoty práv a závad ke dni 25.03.2015 ve výši:
340 000,- Kč
Slovy: Třistačtyřicettisíc korun českých
4. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) spoluvlastnického podílu na nemovitých
věcech
Obchodovatelnost spoluvlastnického podílu na nemovitostech je zhoršená a cena takovéhoto podílu neodpovídá stejnému podílu z ceny celku. Důvodem snížení ceny spoluvlastnického
podílu je jeho rizikovější prodej než u prodeje celé nemovitosti (s vyšším rizikem se snižuje
i cena, kterou je kupující ochoten zaplatit, majitel podílu nemůže zcela neomezeně prosazovat
svoji vůli). Obecně lze říci, že obchodovatelnost se snižuje úměrně velikosti podílu. Majoritní
podíly jsou lépe obchodovatelné než podíly minoritní. V tomto případě, kdy se jedná o podíl
velikosti cca 7,4 % z celku, je jeho obchodovatelnost výrazně snížena.
Strana 11 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) spoluvlastnického podílu 2/27 na pozemcích
p.č. 994/9 – lesní pozemek o výměře 3 513 m2
p.č. 994/10 – lesní pozemek o výměře 14 667 m2
p.č. 994/11 – lesní pozemek o výměře 323 m2
p.č. 1015/2 – ostatní plocha o výměře 178 m2
všemi součástmi a příslušenstvím, zapsaných na LV 147 v k.ú. Petrovice v Lužických horách, obec Jablonné v Podještědí, okres Liberec, kraj Liberecký -
se započtením hodnoty práv a závad ke dni 25.03.2015 ve výši:
18 000,- Kč
Slovy: Osmnácttisíc korun českých
V Horní Libchavě, dne 02.04.2015
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
telefon: 732 831 328
e-mail: [email protected]
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí
nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl.
spec. nemovitostí.
Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 327-016/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015016327.
F) PŘÍLOHY
1.
2.
3.
4.
počet stran A4 v příloze
Výpis z katastru nemovitostí – LV 147 .................................................................................. 5
Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1
Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2
Fotodokumentace .................................................................................................................... 1
Strana 12 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 147 ze dne 10.03.2015
Strana 13 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
Strana 14 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
Strana 15 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
Strana 16 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
Strana 17 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
2. Snímek katastrální mapy
Strana 18 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
3. Mapa oblasti - zdroj: www.mapy.cz
širší vztahy – poloha nemovitých věcí v okrese
širší vztahy – poloha nemovitých věcí v obci
Strana 19 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
letecká – poloha nemovitých věcí v části obce
letecká – poloha nemovitých věcí v ulici
Strana 20 (celkem 21)
Posudek č. 327-016/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 2/27 na pozemcích p.č. 994/9, 994/10, 994/11 a 1015/2 v k.ú. Petrovice v Lužických horách
Vyhotovení č. 3
4. Fotodokumentace pořízená znalcem dne 25.03.2015
pohled jižní – od Petrovic
pohled jižní – od Petrovic
led jižní – od Petrovic
p.č. 994/11
p.č. 994/10
p.č. 994/10 a vpravo vzadu p.č. 994/9
p.č. 994/10
p.č. 994/10
Strana 21 (celkem 21)
VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA
o přijetí dokumentu do datové schránky
Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01
Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do datovém schránky ID: 96jg82e
Odesílatel datové zprávy: (h422e3e), František Kovač - Ing. František Kovač, Horní Libchava 279,
47111 Horní Libchava, CZ
Ověřující osoba: Ing. Gabriela Bublová, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249639,
obchodní firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta
Vystavil: Mgr. Martin Svoboda,
V Teplicích dne 02.04.2015
Signature Not
Verified
Date: 2015.04.02
15:40:26 +02:00
Location: Teplice