ZNALECKÝ POSUDEK č. 326-015/2015

Transkript

Vyhotovení č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 326-015/2015
Předmět ocenění:
1) Výrobní areál v ulici Na Zvonku 57/10, Liberec XV –
Starý Harcov;
2) Pozemek p.č. 930
vše zapsáno na LV 1006 v k.ú. Starý Harcov, obec Liberec, okres Liberec, kraj Liberecký
Adresa nemovitosti:
Na Zvonku 57/10
Liberec XV – Starý Harcov
460 15 Liberec
Účel ocenění:
Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé)
pro potřeby exekučního řízení spis. zn.: 110 EX 5021/14
Objednatel:
Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor
Husitská 692/3
415 01 Teplice
IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879
Datum místního šetření:
25.03.2015
Ocenění provedeno ke dni:
25.03.2015
Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitých věcí ke dni ocenění:
1) Výrobní areál, Na Zvonku 57/10
Ocenění vypracoval:
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
tel.: 732 831 328
e-mail: [email protected]
ID dat. schr.: h422e3e
V Horní Libchavě dne:
09.04.2015
4 900 000 Kč
340 000 Kč
Ocenění obsahuje 41 stran (včetně titulního listu a 12 stran příloh). Objednateli se předávají písemná vyhotovení č. 1
a 2 a elektronické vyhotovení č. 3, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 4.
Strana 1 (celkem 41)
Posudek č. 326-015/2015 – stanovení tržní hodnoty výrobního areálu Na Zvonku 57/10, 460 15 Liberec XV – Starý Harcov
Vyhotovení č. 3
OBSAH POSUDKU:
A) ÚVOD ................................................................................................................ 3
1. Znalecký úkol .................................................................................................................. 3
2. Použitá metodika ocenění ............................................................................................... 4
3. Omezující podmínky a předpoklady .............................................................................. 4
B) NÁLEZ .............................................................................................................. 5
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Identifikace nemovitých věcí........................................................................................... 5
Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření................................................................... 5
Podklady pro vypracování posudku .............................................................................. 5
Místopis ............................................................................................................................ 6
Popis oceňovaných nemovitých věcí............................................................................... 7
Velikosti zastavěných ploch a obestavěných prostorů ................................................ 15
Započitatelné plochy ..................................................................................................... 15
Velikosti pozemků ......................................................................................................... 16
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ...................................................................... 16
C) OCENĚNÍ ....................................................................................................... 17
1. Výrobní areál č.p. 57 ..................................................................................................... 17
1.1. Metoda nákladového ocenění (věcná): ............................................................... 17
1.2. Metoda výnosová (příjmová): .............................................................................. 19
1.3. Metoda porovnávací: ............................................................................................ 20
1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků .................................................................................... 20
1.3.2. Stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jako celku ...................................................... 23
2. Pozemek p.č. 930 ........................................................................................................... 26
3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanými
nemovitými věcmi .......................................................................................................... 26
4. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv ................ 26
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY .................................. 27
1.
2.
3.
4.
Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-) .....................................................................
Rekapitulace hodnot .....................................................................................................
Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu ..........................................................................
Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí .........................................
4.1. Výrobní areál č.p. 57 ..............................................................................................
4.2. Pozemek p.č. 930 ....................................................................................................
27
27
27
28
28
28
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................... 29
F) PŘÍLOHY ....................................................................................................... 29
1.
2.
3.
4.
Výpis z katastru nemovitostí – LV 1006 ze dne 10.03.2014 .......................................
Snímek katastrální mapy ..............................................................................................
Mapa oblasti - zdroj: www.mapy.cz .............................................................................
Fotodokumentace pořízená znalcem dne 25.03.2015 .................................................
30
35
36
38
Vyhotovení č. 3
A) ÚVOD
1. Znalecký úkol
Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 4661/14-134 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody,
se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce:
a)
ocenit nemovité věci a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech a jejich součástech)
b)
určit a ocenit jejich příslušenství
c)
ocenit zjištěná práva odpovídající věcnému břemeni, výměnek nebo nájemní či
pachtovní právo, a to obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (ust. §2
odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě
uvést, o jakou částku se vlivem zjištěných práv odpovídajících věcnému břemeni,
výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu snížila obvyklá cena nemovitých
věcí oproti stavu, kdyby zjištěnými právy odpovídajícími věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu oceňované nemovité věci zatíženy
nebyly
d)
vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z práva odpovídajícího věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu za přiměřenou zjištěnému právu, odpovídajícímu věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či
pachtovnímu právu, a za v místě a v čase obvyklou a toto náležitě zdůvodnit
„Obvyklou cenou se“ ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
v aktuálním znění ke dni ocenění „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného,
popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
„Tržní hodnota majetku“ podle aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů
(IVS - International Valuation Standards), Evropských oceňovacích standardů (EVS – European
Valuation Standards) a Profesionálních standardů (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyers) „je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění
náležitého marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a z vlastní vůle.“
Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) uvádí že: „Tržní
hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy (stavby) mohly být prodány na
základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den
ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný
prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“
Předpokládá se, že takto definovanou tržní hodnotu lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování
majetku v aktuálním znění ke dni ocenění.
Vyhotovení č. 3
2. Použitá metodika ocenění
Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura
a znalecké standardy.
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě
třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích:
2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby
v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků.
2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem).
Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
I když podle §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke
dni ocenění „obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“, je na základě výše
uvedeného pro pozemky se stavbami budov pro výrobu a služby a s příslušenstvím použita
kombinace všech tří metod, pro samostatný pozemek pak výhradně metoda porovnávací.
3. Omezující podmínky a předpoklady
3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření tržní hodnoty. Zpracovatel posudku proto
vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům.
3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné,
a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo
vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez
použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek
neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace
nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní
platné v době zpracování.
3.5. Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku,
nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá.
3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně
vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění, a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí.
Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je
platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.
Vyhotovení č. 3
B) NÁLEZ
1. Identifikace nemovitých věcí
Název:
1) Výrobní areál č.p. 57
tj.: pozemek p.č. 918 – zastavěná plocha a nádvoří – 2 814 m2; součástí je stavba obč.
vyb. č.p. 57
pozemek p.č. 919 – ostatní plocha – manipulační plocha – 1 212 m2
se všemi součástmi a příslušenstvím
2) Pozemek p.č. 930 – trvalý travní porost – 484 m2
Vlastník:
Katastrální území:
List vlastnictví:
G – inter s.r.o., Na Zvonku 57/10, Liberec XV – Starý Harcov,
460 15 Liberec; IČ 25444212
Starý Harcov (682390)
1006
Adresa nemovitosti:
Kraj:
Okres:
Obec:
Počet obyvatel:
460 15 Liberec, Liberec XV – Starý Harcov, Na Zvonku 57/10
Liberecký
Liberec (CZ0513)
Liberec (563889)
102 301 (Lexikon měst a obcí, stav k 01.02.2015)
2. Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření
Místní šetření – prohlídku, a fotodokumentaci nemovitých věcí provedl znalec dne
25.03.2015 za přítomnosti jednatele firmy G – inter s.r.o. pana Radka Lánského. Výměry pro
výpočet byly převzaty z posudku č. 2377-84/2007 (viz 3.2.2).
3. Podklady pro vypracování posudku
3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku
3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 EX 5021/14-214 ze dne
10.03.2015 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručené znalci dne 10.03.2015 prostřednictvím datové schránky
3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberec, ze dne 10.03.2015, k.ú. Starý Harcov, LV 1006 - viz příloha č. 1
3.2. Podklady poskytnuté povinnou osobou
3.2.1. Kopie kupní smlouvy – V-4872/2007-505 ze dne 19.06.2007; vklad práva zapsán dne
02.07.2007; právní účinky vznikly dnem 21.06.2007
3.2.2. Znalecký posudek č. 2377-84/2007 odhad nominální hodnoty zajišťovacího prostředku pro Českou spořitelnu a.s. ze dne 11.06.2007, vypracovaný Ing. Jiřím Jandejskem,
Hanácká 435, 460 08 Liberec, podle stavu ke dni 29.05.2007
3.3. Podklady opatřené znalcem
3.3.1. Kopie katastrální mapy - jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu
„Nahlížení do KN“ prokazující stav k datu 25.03.2015 - viz příloha č. 2
3.3.2. Mapy oblasti – http://www.mapy.cz/ - viz příloha č. 3
3.3.3. Fotodokumentace ze dne 25.03.2015 – viz příloha č. 4
3.3.4. Lexikon měst a obcí
3.3.5. Literatura:
- Oceňování na tržních principech, autor Ing. Petr Ort, Ph.D., vydání první: únor
2007; BIVŠ a.s.
Vyhotovení č. 3
- Cvičení z oceňování nemovitostí, autor Ing. Petr Ort, Ph.D., vydání první: prosinec
2008; BIVŠ a.s.
- zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění
3.3.6. Porovnávací databáze cen nemovitostí - http://www.sreality.cz/, archiv znalce
3.3.7. Informace z internetu – především: http://cs.wikipedia.org; http://www.liberec.cz/cz/;
záplavová území - http://www.wmap.cz/pk_zapluz/objzuz.php?vhrseq=;
silniční síť - http://geoportal.jsdi.cz/flexviewers/Silnicni_a_dalnicni_sit_CR/;
územní plán - http://marushkapub.liberec.cz/
rozpočtové ukazatele - http://www.stavebnistandardy.cz/
4. Místopis
4.1. Všeobecně
Město Liberec je statutárním městem se 102 301 obyvateli (zdroj Lexikon měst a obcí), je
tak pátým největším městem v ČR. Je krajským městem Libereckého kraje.
Liberec se nachází asi 91 km severo-severovýchodně od Prahy a asi 99 km severoseverozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Pata radnice je ve výšce 374 m n. m., nejvyšším bodem katastru města je vrchol Ještědu (1012 m n. m.), bod nejnižší se nachází v městské
části Machnín (325 m n. m.) Městem protéká Lužická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a
Harcovský potok, na němž leží Harcovská přehrada. Přirozenými vodními plochami jsou rybníky: například Vesecký (tzv. Teich), Kačák (Žabák) v Krásné Studánce či rybník Seba.
4.2. Historie
Město se do roku 1939 rozprostíralo na ploše 6,2 km2, což dnes představuje historický
střed města. Po připojení 11 obcí v roce 1939 se město déle rozrostlo o dalších 23 obcí v letech
1954, 1963, 1976, 1980 a 1986. Po roce 1989 se naopak čtyři obce od města oddělily. Celková
rozloha města tak dnes činí 106,09 km2. Z této rozlohy tvoří 37,5 % zemědělská půda, téměř
polovina jí jsou louky a pastviny. Dvě třetiny nezemědělské půdy tvoří půda lesní.
4.3. Doprava
V Liberci je nádraží ČD, kompletní autobusová a tramvajová síť, sportovní letiště.
4.4. Občanská vybavenost
Ve městě je veškerá občanská vybavenost, základní a mateřské školy, střední školy a technická univerzita, krajská nemocnice. Město má rozsáhlé sportovní zázemí, zejména pro provozování zimních sportů.
4.5. Situace oceňovaných nemovitých věcí
Předmětný areál se nachází v části Liberec XV – Starý Harcov asi 3,5 km od centra Liberce. Je situován ve svahu mezi ulicí Svobody a Na Zvonku ve smíšené zástavbě. Příjezd k němu je ulicí Na Zvonku. Pozemek je svažitý jižním směrem. Areál je napojen na inženýrské sítě –
vodu, kanalizaci, elektro a telefon. Je zde i možnost připojení na plyn. Parkování je možné pouze
na pozemcích areálu. MHD je v dosahu cca 200 m.
V platném územním plánu je lokalita vyhrazena jako „Plochy pracovních aktivit – drobná
výroba, sklady, živnostenské provozovny, stavebnictví – VD“.
V návrhu územního plánu je lokalita vyhrazena jako „Plochy smíšené centrální – C“
Vyhotovení č. 3
Platný územní plán:
Návrh územního plánu:
Areál se nachází mimo záplavové území Harcovského potoka:
Mapa záplavových území:
5. Popis oceňovaných nemovitých věcí
5.1. Všeobecně
Oceňovaný areál je tvořen pozemky a budovami, které v současnosti tvoří jeden funkční
celek. Avšak z pohledu lepší výtěžnosti z prodeje by bylo vhodné z tohoto areálu vyčlenit pozemek p.č. 930 (resp. jeho část – viz podrobný popis 5.2.2) a tento prodávat samostatně.
Ocenění je tedy provedeno pro každou část samostatně:
1) Výrobní areál č.p. 57
5.2. Podrobný popis
5.2.1. Výrobní areál č.p. 57
Areál tvoří:
- pozemek p.č. 918, jehož součástí je stavba budovy č.p. 57 včetně příslušenství tj. dílen I,
dílen II, garáží, skladů a přístřešků, kompresorovny, vrátnice a venkovních úprav (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, opěrné zídky, venkovní schody, rampy a oplocení)
- pozemek p.č. 919 včetně venkovních úprav (zpevněných ploch, venkovních schodů,
oplocení).
Vyhotovení č. 3
Popis jednotlivých částí:
5.2.1.1. Budova č.p. 57
Budova č.p. 57 je hlavní budovou areálu. Má dvě nadzemní podlaží a podkroví
v části půdorysu. 1.NP je v části půdorysu
částečně zapuštěno pod terén. Budova je
v členitém terénu a jednotlivé části mají
nestejnou výškovou úroveň podlah. Půdorysná
dispozice je členitá.
Hlavní vstup do budovy je ze dvorní
části na severní straně se vstupním prostorem
a vyrovnávacím schodištěm. Další vstupy jsou
ze dvorní části na západní straně a dílčí vstupy v úrovni 1.NP na ostatních stranách. Ve dvorní
části je k budově přistavěna rampa.
Původní objekt byl postaven a užíván jako hospoda „U Zvonku“. Podle údajů z posudku č.
2377-84/2007 (viz 3.2.2) je rok výstavby odhadován na r. 1880 a stavební úpravy a přístavba
sálu na r. 1895. V r. 1958 byla provedena celková přestavba objektu včetně vestaveb v prostoru
bývalého sálu a části podkroví na výrobnu a provozovnu bývalých Montážních závodů n.p. Liberec. Byly stavebně provedeny a upraveny kotelna, dílenské prostory, sklady, sociální části,
kanceláře, nová vstupní část ze dvora a nákladní výtah. Tato přestavba byla provedena prakticky
do podoby a dispozičního uspořádání ke dni ocenění.
Dále byly prováděny další úpravy, opravy a výměny prvků:
r. 1961 – přístavba nákladního výtahu
r. 1965 – celkové stavební úpravy, včetně úprav stropů a krovů
Vyhotovení č. 3
r. 1980 – výměna krytiny a klempířských prvků včetně celkové opravy krovů, bleskosvod,
rekonstrukce a modernizace sociálních zařízení a elektroinstalace, výměna podstatné části podlahových krytin a další menší opravy a úpravy
r. 1997 – výměna oken za plastová
r. 2004 – rekonstrukce kotelny s novým kotlem na dřevní odpad (štěpky a piliny), výměna
topného systému včetně radiátorů na nové médium – teplou vodu (původně pára)
r. 2005 – rekonstrukce rozvodů elektra v dílenských prostorech, výměna a doplnění vzduchotechnických zařízení a generální oprava fasády a nátěry střešní krytiny a klempířských prvků.
Celkový technický stav budovy je dobrý, údržba v poslední době zanedbaná. Vzhledem
k výše uvedeným provedeným stavebním pracím a úpravám lze předpokládat další technickou
životnost cca 40 let, ekonomickou a morální životnost cca 20 let. Celkové opotřebení ke dni
ocenění stanovuji odhadem na 80%.
Dispozice:
1.NP – šatny, sklady, umývárna, záchod, předsíňka, dílenské prostory a příruční sklady,
kotelna, sklad pilin a štěpků pro kotelnu
2.NP – kanceláře, úklidová komora, dílenské prostory, záchody, umývárna
Podkroví – jídelna, záchody, umývárna, kancelář.
Jednotlivé prostory jsou vzájemně provozně propojeny a tvoří jeden, společně užívaný celek.
Konstrukce, provedení a vybavení
Konstrukce
základy
izolace proti zemní vlhkosti
svislé nosné konstrukce
stropy
krov
střešní krytina
klempířské konstrukce
vnější úprava povrchů
vnitřní úprava povrchů
schodiště
Vybavení
okna
dveře
vrata
podlahy
vytápění
elektro
bleskosvod
zdroj vody
rozvod vody
zdroj TUV
rozvod plynu
kanalizace splašková
kanalizace dešťová
vybavení sociálních zařízení
slaboproud
ostatní
Provedení
kamenné a betonové pasy
částečně
zděné, vstupní část ze dvora je tvořena kovovou konstrukcí
s prosklením
rovné, v dílenských částech s viditelnou průvlakovou konstrukcí, malé
části klenuté do ocelových I nosníků, v podkroví v části šikmé, dřevěné
dřevěný trámový vázaný – sedlová střecha s malými valbami, v části
pultový
pozinkovaný plech – šablony, v malé části živičná svařovaná
pozinkovaný plech s nátěrem
převážně hladká štuková omítka
omítky hladké, keramické obklady sociálních zařízení
se žulovými stupni
Provedení
plastová s izolačním dvojsklem
hladké dřevěné a kovové
kovová
cementový potěr, dlažba keramická, dlažba teracová, koberce
ÚT s kotlem na dřevní odpad
380V
ano
veřejný vodovod
ocelové a plastové trubky
kombinovaný a el. bojler
ne
veřejná
veřejná
běžné
ano
vzduchotechnika, nákladní výtah
Vyhotovení č. 3
Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha
Zastavěná plocha 1.NP ............................................................................................... 862 m2
Obestavěný prostor .................................................................................................. 8 500 m3
z toho: dílenská část ......................................................................................... 6 198 m3
sociální část .......................................................................................... 1 450 m3
administrativní část ................................................................................ 852 m3
Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ..................................................... 1 199 m2
z toho: dílenská část ............................................................................................ 840 m2
sociální část ............................................................................................. 224 m2
administrativní část ................................................................................ 135 m2
Převážná část podlahových ploch (cca 73%) je k datu ocenění užívána jako truhlářská výrobna. Pro potřeby ocenění je tedy budovou pro výrobu.
5.2.1.2. Dílny I
Objekt je součástí pozemku p.č. 918. Je přistavěn k západní stěně u severního štítu budovy
č.p. 57. Jde o přízemní nepodsklepený objekt
s plochou střechou. Před objektem ve dvorní
části je manipulační rampa. Půdorys je obdélníkový.
Objekt byl postaven a je užíván od r.
1957. V r. 1973 byla provedena celková rekonstrukce objektu do současného stavu.
Celkový technický stav budovy je dobrý, údržba v poslední době zanedbaná. Vzhledem
k výše uvedeným provedeným stavebním úpravám lze předpokládat další technickou životnost
cca 40 let, ekonomickou a morální životnost cca 20 let. Celkové opotřebení ke dni ocenění
stanovuji odhadem na 70%.
Dispozice:
1.NP – dílenské prostory užívané pro truhlářskou dílnu
Konstrukce
základy
stropy
krov
střešní krytina
Vybavení
okna
dveře
vrata
podlahy
vytápění
elektro
bleskosvod
ostatní
Provedení
betonové pasy
částečně
zděné
tvořen konstrukcí krovu s podhledem
příhradové vazníky
živičná svařovaná
vápenná hladká omítka
Provedení
plastová s izolačním dvojsklem, sklobetonová
kovové
kovová
cementový potěr
380V
ano
vzduchotechnika
Vyhotovení č. 3
Obestavěný prostor ..................................................................................................... 581 m3
Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................ 141 m2
Objekt obsahuje výrobní prostory pro truhlářskou výrobu. Prostory splňují kritéria haly.
Pro potřeby ocenění je tedy halou pro výrobu.
5.2.1.3. Dílny II
Objekt je součástí pozemku p.č. 918. Je přistavěn k západní stěně budovy č.p. 57. Jde
o přízemní nepodsklepený objekt s plochou
střechou. Před objektem ve dvorní části je manipulační rampa. Půdorys je obdélníkový.
1957. V pozdějších letech byl stavebně upravován a opravován. V r. 2004 byla provedena nová
elektroinstalace, výměna oken a instalace vzduchotechniky. V r. 2007 byla provedena vestavba
lakovny.
Celkový technický stav budovy je dobrý,
údržba v poslední době zanedbaná. Vzhledem k výše uvedeným provedeným stavebním úpravám lze předpokládat další technickou životnost cca 40 let, ekonomickou a morální životnost cca
20 let. Celkové opotřebení ke dni ocenění stanovuji odhadem na 65%.
Dispozice:
1.NP – dílenské prostory užívané pro truhlářskou dílnu a lakovnu
Konstrukce
základy
stropy
krov
střešní krytina
Vybavení
okna
dveře
vrata
podlahy
vytápění
elektro
bleskosvod
ostatní
Provedení
betonové pasy
částečně
zděné
tvořen konstrukcí krovu s podhledem
pultový, příhradové vazníky
Provedení
plastová s izolačním dvojsklem, sklobetonová
kovové
kovová
cementový potěr
380V
ano
vzduchotechnika
Vyhotovení č. 3
Objekt obsahuje výrobní prostory pro truhlářskou výrobu. Prostory nesplňují kritéria haly.
Pro potřeby ocenění je tedy budovou pro výrobu.
5.2.1.4. Garáže
Objekt je součástí pozemku p.č. 918. Jde o
samostatný objekt ve dvorní části areálu.
Je přízemní nepodsklepený s plochou střechou.
Půdorys je obdélníkový.
Objekt byl postaven v r. 1961, v minulosti
byl běžně opravován.
1957. V r. 1973 byla provedena celková rekonstrukce objektu do současného stavu.
Celkový technický stav budovy je dobrý, údržba v poslední době zanedbaná. Předpokládám další technickou životnost cca 20 let, ekonomickou a morální životnost cca 20 let. Celkové
opotřebení ke dni ocenění stanovuji odhadem na 75%.
Dispozice:
1.NP – prostory pro garážování osobních a malých nákladních aut.
Konstrukce
základy
stropy
krov
střešní krytina
Vybavení
okna
vrata
podlahy
rozvod vody
kanalizace
elektro
bleskosvod
Provedení
betonové pasy
částečně
zděné
trámový
trámový, plochá střecha
vápenná hrubá omítka
Provedení
sklobetonová
kovová
cementový potěr
studená voda
vpusti v podlaze
380V
ano
Vyhotovení č. 3
5.2.1.5. Vedlejší stavby
Vedlejší stavby tvoří příslušenství budovy č.p. 57 a budov dílen. Jsou k nim přistavěny.
Jedná se o menší jednoduché stavby. Jsou užívány převážně ke skladování.
Stavby jsou rozdílného technického stavu a stáří. Stanovuji průměrné opotřebení na
80%.
a. Sklad I
Přízemní nepodsklepený zděný objekt s plochou střechou, přistavěný k budově č.p. 57.
Zastavěná plocha 1.NP .............................................................................................................. 22 m2
Obestavěný prostor ................................................................................................................... 96 m3
Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ...................................................................... 18 m2
b. Sklad II
Přízemní nepodsklepený zděný objekt s plochou střechou, přistavěný k dílně I.
Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................................ 9 m2
c. Sklad III
Přízemní nepodsklepená ocelokolna s plochou střechou, přistavěná k dílně II.
Obestavěný prostor ................................................................................................................. 133 m3
d. Přístřešek I
Je přistavěný k budově č.p. 57. Jde o celokovový přízemní objekt s plochou střechou.
e. Přístřešek II
Je přistavěný k budově č.p. 57. Tvoří překrytí vstupu do budovy. Provedení celokovové.
f. Přístřešek III
Je umístěn u vjezdu do dvorní části. Celokovový přízemní objekt s plochou střechou.
Vyhotovení č. 3
g. Kompresorovna
Zastavěná plocha 1.NP ................................................................................................................ 5 m2
Obestavěný prostor ...................................................................................................................... 8 m3
h. Vrátnice
Zastavěná plocha 1.NP ................................................................................................................ 8 m2
Obestavěný prostor .................................................................................................................... 18 m3
Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha vedlejších staveb celkem ....................85 m2
5.2.1.6. Venkovní úpravy
Venkovní úpravy tvoří příslušenství budovy č.p. 57 a staveb. Stavby jsou rozdílného technického stavu a stáří. Stanovuji průměrné opotřebení na 75%.
a. Přípojka vody
Přípojka vody na veřejnou síť. Ocelové potrubí DN 40 mm. Celková délka 27,0 m.
b. Přípojka kanalizace
Přípojka kanalizace na veřejnou síť. Potrubí kameninové DN 200. Celková délka 85,0 m.
c. Septik
Betonový septik je užíván k záchytu odpadních vod před vypouštěním do kanalizace. OP 61 m3.
d. Venkovní plochy
Převážně betonové plochy ve dvorních částech. Celková výměra 147 m2.
e. Opěrné zídky
Převážně betonové opěrné zídky ve dvorní a zahradní části. OP 24,5 m3.
f. Venkovní schody
Převážně betonové, v části kovové schody ve dvorní a zahradní části. Celkem 18,6 bm.
g. Ploty
Oplocení pozemků z drátěného pletiva na ocelových sloupcích. celkem 230 m2. Součástí jsou vrata
a vrátka.
h. Rampy
Betonové nákladové rampy ve dvorní části u budovy č.p. 57 a u dílen. Součástí jsou i schody. Celkem 34,7 bm.
Vyhotovení č. 3
5.2.1.7. Pozemky
Výrobní areál č.p. 57 je tvořen pozemky p.č. 918 a 919. Pozemek 930 lze oddělit a je oceňován samostatně.
Velikosti pozemků
Parcela p.č.
918
919
Pozemky celkem
2
Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvoří
ostatní plocha
Výměra [m ]
2 814
1 212
4 026
5.2.2. Pozemek p.č. 930
Přes tento pozemek vede k areálu chodník,
který tvoří zkratku k autobusové zastávce. Tento
chodník je oddělen od zbytku pozemku oplocením. Pro využití areálu není nezbytně nutný.
Z důvodu lepší výtěžnosti z prodeje je vhodné
tento pozemek prodávat samostatně.
Velikosti pozemků
Parcela p.č.
930
Pozemky celkem
2
Druh pozemku
trvalý travní porost
Výměra [m ]
484
484
6. Velikosti zastavěných ploch a obestavěných prostorů
Objekt
Budova č.p. 57
Dílny I
Dílny II
Garáže
Vedlejší stavby
Venkovní úpravy
Zastavěná
2
plocha [m ]
862
190
130
145
148
-
Obestavěný
3
prostor [m ]
8 500
581
109
539
428
-
1 475
10 157
Celkem
7. Započitatelné plochy
Objekt
Budova č.p. 57
Dílny I
Dílny II
Garáže
Vedlejší stavby
Venkovní úpravy
Započitatelné plochy celkem
Kanceláře
2
[m ]
135
Sociální
Dílny
zařízení
a provozovny
2
2
[m ]
[m ]
224
840
141
109
Garáže
a sklady
2
[m ]
116
85
135
224
1 650
1 090
201
Vyhotovení č. 3
8. Velikosti pozemků
8.1. Výrobní areál č.p.57
Parcela p.č.
918
919
Pozemky celkem
Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvoří
ostatní plocha
2
Výměra [m ]
2 814
1 212
4 026
8.2. Pozemek p.č. 930
Parcela p.č.
930
Pozemky celkem
Druh pozemku
trvalý travní porost
2
Výměra [m ]
484
484
9. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo
budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.
Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních
předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.
Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti
je právně přípustné.
Rozhodující část majetku je vzhledem k jeho stáří v relativně dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Majetek je v současném stavu schopen provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Využití majetku je tudíž fyzicky možné a rovněž je splněno kritérium finanční proveditelnosti.
Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné,
nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, majetek je užíván k podnikatelské činnosti vlastníka, avšak není využito v plné kapacitě (výroba a počet zaměstnanců je omezen), je toto kritérium splněno pouze částečně. Pro plné využití areálu by bylo možné některé prostory pronajímat.
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku
není plně v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Pro stanovení výnosové hodnoty majetku vycházím tudíž z obvyklého nájemného.
Z pohledu lepší výtěžnosti z prodeje je, dle mého názoru, vhodné z tohoto areálu vyčlenit
pozemek p.č. 930 (resp. jeho část – viz podrobný popis 5.2.2) a tento prodávat samostatně. Celková hodnota areálu č.p. 57 tím neklesne a samostatně prodávaný pozemek může výtěžnost
z prodeje zlepšit.
Vyhotovení č. 3
C) OCENĚNÍ
1. Výrobní areál č.p. 57
1.1. Metoda nákladového ocenění (věcná):
U nákladové metody je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům
na pořízení budov a staveb jako nových.
Při stanovení tržní hodnoty pozemku se předpokládá, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Tržní hodnota pozemků je stanovena výhradně porovnávacím způsobem a do nákladového ocenění majetku jako celku je tedy
převzata hodnota pozemků stanovená v oddílu 1.3.1 části C) tohoto posudku.
Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku
při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, celkového
uspořádání a kvality provedení.
Pro stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky
nákladů na pořízení majetku jako nového odečtena částka, která reprezentuje snížení hodnoty
vyplývající z technické opotřebovanosti majetku, jeho funkční a ekonomické nedostatečnosti.
Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí. Zohledňuje
tedy stáří majetku a jeho celkový stavebně technický stav.
Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového
uspořádání, materiálů nebo technologií. Důsledkem těchto zdokonalení je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita,
nadměrné konstrukce, nedostatečné využití a nadměrné provozní náklady části daného majetku. Zohledňují především skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji.
Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití
majetku. V rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném
místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.
Vyhotovení č. 3
Budova č.p. 57
obestavěný prostor
jednotková cena (cenové ukazatele RTS - JKSO 812 19)
stáří stavby
celkové opotřebení (technické, funkční a ekonomické nedostatky)
reprodukční hodnota stavby
Věcná hodnota stavby k datu ocenění
8 500
3 670
135
80
31 195 000
6 239 000
m3
Kč/m3
roků
%
Kč
Kč
Dílny I
stáří stavby
581
4 440
58
70
2 579 640
773 892
m3
Kč/m3
roků
%
Kč
Kč
Dílny II
stáří stavby
655
3 670
58
65
2 403 850
841 348
m3
Kč/m3
roků
%
Kč
Kč
Garáže
stáří stavby
539
4 146
58
75
2 234 694
558 674
m3
Kč/m3
roků
%
Kč
Kč
Vedlejší stavby
jednotková cena (cenové ukazatele RTS - JKSO 812 19) *0,8
stáří stavby
428
2 940
různé
80
1 258 320
251 664
m3
Kč/m3
Venkovní úpravy
stáří stavby
reprodukční hodnota stavby - 1,5% z reprodukční ceny staveb
Reprodukční hodnota staveb k datu ocenění
Věcná hodnota staveb k datu ocenění
%
Kč
Kč
různé
75 %
595 073 Kč
148 768 Kč
37 436 810 Kč
8 105 904 Kč
Pozemky
výměra
jednotková cena
4 026 m2
700 Kč/m2
Cena pozemků celkem
2 818 200 Kč
Věcná hodnota celkem = stavby + pozemek
10 924 104 Kč
1.1. Věcná hodnota celkem - zaokrouhleno
10 920 000 Kč
Vyhotovení č. 3
1.2. Metoda výnosová (příjmová):
Výnosová hodnota nemovitosti je stanovena způsobem kapitalizace stabilizovaného, trvale
dosažitelného ročního výnosu s úrokovou mírou kapitalizace uvažovanou ve výši 8%.
Výnosová hodnota =
čistý stabilizovaný výnos
úroková míra kapitalizace %
x 100%
Příjem z pronájmu:
Níže uvedené nájemné je odvozeno z aktuálních nabídek realitních kanceláří na internetu
s ohledem na lokalitu, ve které se oceňovaná nemovitost nachází.
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného:
Nemovitost se nachází ve městě s mírou nezaměstnanosti vyšší než je krajský průměr (nezaměstnanost ve městě Liberec = 7,98%, průměr v kraji = 7,65%; údaje ČSÚ za prosinec 2014).
S ohledem na nabídku obchodních prostor, která v současnosti převyšuje nad jejich poptávkou,
je zde dosti vysoké riziko prodlev v obsazenosti. Redukci ztráty nájemného, na základě výše
uvedeného, uvažuji ve výši 20 %.
Míra kapitalizace:
S ohledem na způsob využití nemovitosti, její lokalitu a současné všeobecně nízké úrokové míry,
avšak poměrně velkou rizikovost je stanovena míra kapitalizace ve výši 10 % .
Výnosy z nájemného
Prostor k pronájmu
Kanceláře (včetně sociálního zařízení)
Dílny (včetně sociálního zařízení)
Garáže a sklady
Užitná plocha celkem
Roční příjem celkem
Odhad ztráty nájemného
užitná plocha
160,00
1 289,00
201,00
1 650,00
m²
m²
m²
m²
m²
20 %
Roční příjem celkem (po odečtení ztráty z nájemného)
nájemné
800
700
400
Kč/m²/rok
Kč/m²/rok
Kč/m²/rok
Kč/m²/rok
Roční nájem
128 000
902 300
80 400
Kč
Kč
Kč
Kč
1 110 700 Kč
-222 140 Kč
888 560 Kč
Roční náklady spojené s provozem nemovitosti
Položka nákladů
Daň z nemovitostí (dle zák. 338/1992 Sb.) - sděleno majitelem
Pojistné - cca 0,07% z reprodukční ceny
Odpisy (tzv. střádací) - cca 0,5% z reprodukční ceny
Náklady na průběžnou údržbu a opravy
Ostatní náklady na zajištění provozu a správy
Roční náklady celkem
Roční výše
43 000
26 200
187 000
180 000
36 000
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
472 200 Kč
Výnosová hodnota
Roční příjem celkem
Roční náklady celkem
Čisté roční výnosy
Míra kapitalizace
Výnosová hodnota
888 560
472 200
416 360
10,0
4 163 600
1.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA - ZAOKROUHLENO
Kč
Kč
Kč
%
Kč
4 160 000 Kč
Vyhotovení č. 3
1.3. Metoda porovnávací:
1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků
NEMOVITOST Č. 1
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
Liberec XV – Starý Harcov,
Olbrachtova, p.č. 1544/1
Popis
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
8 023
Jednotková cena Kč/m
2
Kč
Vypočtená
Upravená
7 653 940
954
800
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek –ul.Kunratická pro podnikatelskou a
komerční činnost- smíšená výstavba nový územní plán 2015 -vhodné pro bytové domy a vila
domy .Celková rozloha 8023 m2 .Pozemek lze prodat i po částech za 1.300 Kč/m2.Velmi
vhodné pro komerční výstavbu a podnikání.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře HiT Reality, Anenské
náměstí 387/7, 466 01 Jablonec nad Nisou, za částku 8 504 380,- Kč – po zkrácení 10% činí 7 653 940,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:000278, datum vložení neudán aktualizace 24.03.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití podle územního plánu
územní rozhodnutí
+
jiná právní omezení a závazky
-
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní obslužnost
dopravní dostupnost / parkování
dostupnost IS
nutnost demolice stávajících objektů
kontaminace půdy
jiná technická korekce
NEMOVITOST Č. 2
Lokalita
Liberec XI – Růžodol, U Letky, p.č. 1053/1
Popis
+
-
absolutní vlastnictví
nejsou
nezjištěna
C – plochy smíšené centrální
ano
1,05 nezjištěno
zástavní právo smluvní, z rozh.
0,95 nejsou
státního orgánu, exekuce
dobrá
4 026 m2
nepravidelný
svažitý
autobus, vlak, MHD
asf. kom. / na pozemku
kompletní
ne
nezjištěna
-
Plocha pozemku
2
m
5 542
0,9
1,1
lepší
8 023 m2
nepravidelný
0,9
mírně svažitý
asfaltová komunikace
0,95 asf.kom. / omezené, na pozemku
kompletní
ne
nezjištěna
-
Požadovaná cena
nabídka/prodej)
Kč
Vypočtená
2 902 400
524
Upravená
610
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „komerční pozemek 5.542 m2 v Liberci cca 100 m
od dálnice. Slunný rovný pozemek v ul. U Letky (k.ú.Růžodol). Výhodná poloha nedaleko od
vjezdu na dálnici Praha – Liberec – Ústí n/L. Cca 2 km od letiště a do Nákupní zóny Sever
(Globus, Bauhaus aj.), zastávka MHD cca 500 m, nádraží ČD a ČSAD cca 1 km. Radou
města Liberce již schváleno využití pozemku pro výstavbu objektů pro služby, obchod a
drobnou výrobu, což je v souladu s územním plánem. Kanalizace o průměru 40 cm i elektřina na hranici pozemku, vodovodní řád cca 200 m od pozemku. Snadný přístup z asfaltové
silnice. Možnost prodeje i menších částí pozemku. Nabídková cena 595,- Kč/m2. Možná
sleva dohodou. Cena obsahuje daň z převodu (nabytí) nemovitosti, provizi pro RK a kompletní právní služby.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře NISA REALITY s.r.o., 1.
máje 342/31, 460 07 Liberec III - Jeřáb, za částku 3 224 900,- Kč – po zkrácení
10% činí 2 902 400,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 834, datum vložení neudán, aktualizace „dnes“
2
Vyhotovení č. 3
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
+
+
+
lokalita
+
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
+
dostupnost IS
kontaminace půdy
NEMOVITOST Č. 3
nejsou
ano
1,02 podílové vlastnictví
ano
0,97 A – plochy smíšených aktivit
1,05 -
dobrá
4 026 m2
nepravidelný
svažitý
autobus, vlak, MHD
kompletní
ne
nezjištěna
-
dobrá
1,05 5 542 m2
protáhlý
0,85 rovinný
autobus, vlak, MHD
1,2
E, K V-200 m
ne
nezjištěna
-
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
Liberec XXIVm - Pilínkov,
Heyrovského, p.č. 391/5,
391/10 a 393
Popis
1,05 ochr.pásmo železnice
Požadovaná cena
nabídka/prodej)
15 285
Kč
Vypočtená
Upravená
11 610 000
760
620
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek určený ke komerční výstavbě o velikosti
15.285 m2 na okraji Liberce, průmyslová zóna JIH. Pozemek je určen pro průmyslovou
výrobu, řemesla, stavební areály, skladování, prodejní areály. Pozemek je rovinatý s mírným
sklonem. Na pozemku je vlastní trafostanice se zajištěnou dodávkou elektřiny. Veškeré další
sítě (voda, plyn, kanalizace) jsou u hranice pozemku. Průmyslová zóna s desítkami podniků
je napojena na blízkou rychlostní komunikaci, do zóny zajíždí MHD. V ceně je trafostanice za
2.240.000,- Kč., k ní se připočítává dále DPH. Možno zakoupit i větší výměru až 31.669m2.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RELIA s.r.o., 8. března
12/3, 460 05 Liberec V – Kristiánov, za částku 12 900 000,- Kč – po zkrácení 10%
činí 11 610 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:N47171, datum vložení neudán, aktualizace 02.04.2015
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
+
+
-
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dostupnost IS
kontaminace půdy
+
+
-
-
2
nejsou
ano
1,01 ano
1,05 -
dobrá
4 026 m2
nepravidelný
svažitý
autobus, vlak, MHD
kompletní
ne
nezjištěna
-
1,02
1,1
0,97
0,9
0,95
dobrá – prům. zóna
15 285 m2
pětiúhelníkový
mírně svažitý
autobus, vlak, MHD
0,95 asf.kom. / dobré
kompletní
ne
nezjištěna
0,9
trafostanice
Vyhotovení č. 3
NEMOVITOST Č. 4
Lokalita
Liberec, Žitavská
Popis
Požadovaná cena
Plocha pozemku
2
m
nabídka/prodej)
2 265
Kč
2 568 500
Vypočtená
2
Upravená
730
1 134
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek pro komerční výstavbu v Liberci - Růžodol o rozloze 2 265 m². K dispozici blízký sjezd z dálnice a veškeré sítě.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality 11 PATOMA,
Felberova 4/8, 46005 Liberec V-Kristiánov, za částku 2 853 900,- Kč – po zkrácení
10% činí 2 568 500,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:6562, datum vložení neudán, aktualizace 02.04.2015
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dostupnost IS
kontaminace půdy
+
-
-
nejsou
1,01 ano
ano
ano
0,95 nezjištěna
dobrá
4 026 m2
nepravidelný
svažitý
autobus, vlak, MHD
kompletní
ne
nezjištěna
-
0,9
lepší –avšak hluk silnice
0,95 2 265 m2
nezjištěn
0,9
mírně svažitý
autobus, vlak, MHD
asf.kom. / na pozemku
kompletní
ne
nezjištěna
0,9
zpev. plochy
Rekapitulace porovnávaných nemovitostí
NEMOVITOST Č.
Lokalita
1 Liberec XV – Starý Harcov,
Olbrachtova, p.č. 1544/1
2 Liberec XI – Růžodol, U
Letky, p.č. 1053/1
3 Liberec XXIVm - Pilínkov,
Heyrovského, p.č. 391/5,
391/10 a 393
4 Liberec, Žitavská
OCEŇOVANÁ
NEMOVITOST
Plocha pozemku
2
m
Požadovaná cena
nabídka/prodej)
2
Kč
Vypočtená
Upravená
8 023
7 653 940
954
800
5 542
2 902 400
524
610
15 285
11 610 000
760
620
2 568 500
1 134
730
2 265
4 026
Po posouzení výše uvedených porovnávaných
nemovitostí volím výchozí porovnávací hodnotu ve výši
700
Porovnávací hodnota
Plocha pozemku
Jednotková cena
4 026
700
2 818 200
1.3.1 POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKŮ - ZAOKROUHLENO
2
m
2
Kč/m
Kč
2 820 000 Kč
Vyhotovení č. 3
1.3.2. Stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jako celku
Přestože se s obdobnými výrobními prostory poměrně často obchoduje, je poměrně obtížné
najít odpovídající porovnatelné areály. Přes důsledně prováděné korekce jednotlivých parametrů
dávají porovnatelné nemovitosti někdy značně odlišné výsledky. Pro eliminaci takovéhoto rozdílu ve výsledcích jsem v porovnání použil extrakci hodnoty pozemku, jelikož tato hodnota v dané
lokalitě představuje zásadní podíl na ceně nemovitých věcí jako celku.
NEMOVITOST Č. 1
Lokalita
Užitná
plocha
2
m
Zastavěná
plocha
2
m
990
880
Vratislavice nad
Nisou, areál Regas
Liberec, č.p. 768
Popis
Pozemek
2
m
2
j.c. Kč/m
celková c.
4 230
600
2 538 000
Požadovaná (redukovaná) cena Kč
celková
- cena pozemku
cena bez pozemku
3 350 000
- 2 538 000
812 000
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
960
820
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „areál Regas Liberec - Vratislavice nad Nisou.
Jedná se o bývalý areál truhlárny ,dílen a skladů, který se nachází na ulici Prosečská. Přístupová komunikace je zpevněná. Budovy v areálu jsou umístěny na vlastním pozemku. Objekt
bydlení čp. 768 na p.č. 954 - skutečné užívání – výrobní objekt Jedná se o provozní objekt –
truhlářské dílny, sklady, šatny a kanceláře se sociálním zázemím. Má 2 NP a půdní prostor,
je částečně podsklepen. Dům má nepravidelný tvar - dva navzájem propojené obdélníky,
střecha mansardová, v části nižší sedlová, krytina z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná,
zdvojená. Dveře plné hladké. Podlahy prkenné a keramické dlažby. Vytápění ústřední – kotel
na tuhá paliva a plynový kotel. Vnitřní hyg. vybavení – sprchy, umyvadla, WC – z větší části
poškozeno nebo chybí. Ostatní vybavení – plošinový výtah. Zastavěná plocha 340,62 m2.
Garáž - bez čp/če na p.č. 953/3 - garáže Jedná se o provozní objekt – garáže, sklad, dílna,
má 1NP, není podsklepen. Objekt je zděný s nízkým sedlovým, příhradovým krovem. Betonové základy, svislé nosné konstrukce zděné. Okna sklobetonová. Dveře plné hladké, vrata
kovová dvoukřídlá a hliníková, výklopná. Podlahy betonové. Vytápění v části ústřední –
napojeno na kotelnu v budově čp. 768. Vnitřní hyg. vybavení – není. Elektroinstalace včetně
motorové + bleskosvod. Zastavěná plocha 239,69 m2. Tech. vybavenost na p.č. 955/3 - dílna
Jedná se o provozní objekt – dílna , sklad, má 1 NP, není podsklepen, je zděný s nízkým
sedlovým, příhradovým krovem. Betonové základy, svislé nosné konstrukce zděné. Okna
sklobetonová. Dveře plné hladké, vrata kovová dvoukřídlá. Podlahy betonové. Vytápění
lokální – el. přímotopy. Vnitřní hyg. vybavení – není. Elektroinstalace včetně motorové +
bleskosvod. Zastavěná plocha 72 m2. Celková plocha pozemků je 4230 m2, Celková zastavěná plocha je 880,31 m2. Prodej se uskuteční dne 14.4.2015 v 10:00 hod.“
Připojení na IS: kompletní
Nemovitost je nabízena prostřednictvím dražební společnosti PROKONZULTA,
a.s., Křenová 299/26, 602 00 Brno - Trnitá, za částku 3 350 000,- Kč (odhadní
cena 5 000 000,- Kč)
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 242, datum vložení neudán, aktualizace 10.03.2015
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
kolaudační rozhodnutí
-
lokalita
atraktivita objektu
technický stav objektu
technická vybavenost budovy
funkční využitelnost
další možný rozvoj nemovitosti
velikost nemovitosti
dostupnost IS
jiná korekce
+
+
+
+
-
nejsou
nejsou
0,95 B – plochy bydlení
ano
ano
zástavní právo smluvní, z rozh. státnízástavní právo smluvní, exekuce, konho orgánu, exekuce
kurz
dobrá
nižší
dobrý
dobrá
dobrá
dobrý
1 650 m2 UP
kompletní
autobus, vlak, MHD
dobrá / v areálu
-
1,05 horší
nižší
1,1
horší
1,1
horší
dobrá
1,02 omezený
0,95 990 m2 UP
kompletní
autobus, vlak, MHD
dobrá / v areálu
-
Vyhotovení č. 3
NEMOVITOST Č. 2
Lokalita
Liberec XV – Starý
Harcov, Na Zvonku
č.p. 788
Popis
Užitná
plocha
2
m
Zastavěná
plocha
2
m
1 717
1 445
Pozemek
2
m
2
j.c. Kč/m
celková c.
6 685
650
4 345 000
celková
- cena pozemku
cena bez pozemku
6 730 000
- 4 345 000
2 385 000
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
1 250
1 390
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „areál v Liberci - Starý Harcov ul. Na Zvonku. Skládající se z výrobní haly o ploše 900m2 na ni navazuje administrativní budova 535m2, skladovací hala 282m2 a zpevněné asfaltové plochy o celkové rozloze 3500m2 dále odstavné
plochy zeleň 1600m2. Celý areál je vhodný pro středně těžkou výrobu. V současné době je
areál připravený pro investora k výrobě či skladování. Podrobnější dispozice: jde o výrobní
areál vč. sociálního zázemí, šaten a skladů, administrativní budovu která je dvoupatrová, kde
v 2.NP se nachází recepce, WC, server, kuchyň, sklady a 11 kanceláří, ve 3.NP jsou exklusivní kanceláře pro vedení společnosti. V areálu je dále skladovací plechová hala s přívodem
elektřiny.Celý objekt je oplocen. Areál má vlastní výkonnou trafostanici. Areál je napojen na
vodovod, kanalizaci a elektřinu, telefon, internet.“
Připojení na IS: V, K, E, tel.
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře EVROPA realitní kancelář LIBEREC, Moskevská 640/55, 460 01 Liberec IV - Perštýn, za částku
8 970 000,- Kč – po redukci druhem transakce -25% činí 6 730 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID: L1SO29, datum vložení neudán, aktualizace 08.02.2015
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
nejsou
ano
zástavní právo smluvní, z rozh. státního orgánu, exekuce
lokalita
atraktivita objektu
dostupnost IS
jiná korekce
NEMOVITOST Č. 3
Lokalita
Užitná
plocha
2
m
-
-
dobrá
nižší
dobrý
dobrá
dobrá
dobrý
1 650 m2 UP
kompletní
autobus, vlak, MHD
dobrá / v areálu
-
Zastavěná
plocha
2
m
nejsou
A – plochy smíšených aktivit
ano
zástavní právo smluvní, zákaz zcizení
dobrá
0,95 průměrná
dobrý
dobrá
dobrá
dobrý
1 717 m2 UP
kompletní
autobus, vlak, MHD
0,95 dobrá / v areálu - lepší
-
Pozemek
2
m
2
j.c. Kč/m
celková c.
3 993
1 200
4 790 000
celková
- cena pozemku
cena bez pozemku
8 400 000
- 4 790 000
3 610 000
Liberec I – Staré
Město, Květnové
1 540
770
revoluce 1386/54
Popis
Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: „zděná hala cca 770 m2 zastavěné plochy, kanceláře v 1. patře. Hala je v samostatném oploceném areálu o výměře cca 3600 m2. Hlavní hala
je vytápěná plynovými saharami, kanceláře plynovým kotlem, do objektu je zavedena voda,
kanalizace, telefon, elektřina, k dispozici jsou 2 WC, 3 – 6 kanceláří (podle toho, k čemu by
místnosti měly sloužit), hydraulická rampa, otočný jeřáb, venkovní skladovací zpevněné
plochy, parkování, vjezd i pro kamiony, dostatek elektřiny. Objekt sloužil původně jako výměník teplárny, po jeho koupi nynější majitel provedl nutné stavební úpravy a nutnou rekonstrukci. Areál je v Liberci, Starém Městě.“
Připojení na IS: V, K, E, P, tel.
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RE/MAX Gold, Dvorská
4950/8, 466 01 Jablonec nad Nisou, za částku 14 200 000,- Kč a prostřednictvím
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
1 040
2 340
Foto
Vyhotovení č. 3
realitní kanceláře Realitní kancelář Reality IQ a.s., 28. října 1584/281, 709 00 Ostrava – Hulváky, za částku 11 200 000 po redukci druhem transakce -25% činí
8 400 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 040-N01619, 57001, datum vložení neudán, aktualizace
30.03.2015
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
-
lokalita
atraktivita objektu
dostupnost IS
jiná korekce
-
-
-
nejsou
ano
zástavní právo smluvní, z rozh. státní0,95
ho orgánu, exekuce
dobrá
nižší
dobrý
dobrá
dobrá
dobrý
1 650 m2 UP
kompletní
autobus, vlak, MHD
dobrá / v areálu
-
nejsou
A – plochy smíšených aktivit
ano
nezjištěny
0,75 atraktivní
0,95 dobrá
0,9
lepší
dobrá
dobrá
dobrý
0,9
800 m2 UP
kompletní
autobus, vlak, MHD
0,95 dobrá / v areálu - lepší
0,85 parkovací plochy, vjezd pro kamiony
Rekapitulace porovnávaných nemovitostí
NEMOVITOST Č.
Lokalita
Vratislavice nad
Nisou, areál Regas
Liberec, č.p. 768
Liberec XV – Starý
Harcov, Na Zvonku
č.p. 788
Liberec I – Staré
Město, Květnové
revoluce 1386/54
OCEŇOVANÁ
NEMOVITOST
Užitná
plocha
2
m
Zastavěná
plocha
2
m
990
880
1 717
1 540
1 650
1 445
770
Pozemek
2
m
2
j.c. Kč/m
celková c.
4 230
600
2 538 000
6 685
650
4 345 000
3 993
1 200
4 790 000
1 475
4 026
celková
- cena pozemku
cena bez pozemku
3 350 000
- 2 538 000
812 000
6 730 000
- 4 345 000
2 385 000
8 400 000
- 4 790 000
3 610 000
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
820
960
1 390
1 250
2 340
1 040
Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši
1 150
Areál č.p. 57
započitatelná plocha
porovnávací hodnota
Porovnávací hodnota - celkem bez pozemku
1 650 m²
1 150 Kč/m²
1 897 500 Kč
Pozemky
výměra
Hodnota pozemku celkem
4 026 m²
700 Kč/m²
2 818 200 Kč
Porovnávací hodnota celkem
4 715 700 Kč
1.3.2 POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO
4 720 000 Kč
Vyhotovení č. 3
2. Pozemek p.č. 930
Pozemek p.č. 930
plocha
Porovnávací hodnota celkem
484 m²
700 Kč/m²
338 800 Kč
2. POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO
340 000 Kč
3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanými
nemovitými věcmi
3.1. Práva odpovídající věcnému břemeni
Na LV nejsou zapsána práva odpovídající věcnému břemeni.
Hodnota práv odpovídajících věcnému břemeni: ................................................... 0,- Kč
3.2. Výměnek
Na LV nejsou zapsána reálná břemena výměnku ani nebyla znalci doložena žádná smlouva o výměnku.
Hodnota práv odpovídajících výměnku: .................................................................. 0,- Kč
3.3. Nájemní či pachtovní právo
Na LV není zapsáno pachtovní právo. Znalci nebyla doložena žádná nájemní ani pachtovní smlouva.
Hodnota práv odpovídajících nájemnímu či pachtovnímu právu: ....................... 0,- Kč
3.4. Předkupní právo
Na LV není zapsáno věcné předkupní právo.
Hodnota závad z titulu předkupního práva: ........................................................... 0,- Kč
3.5. Zástavní právo smluvní
Na LV jsou zapsána zástavní práva smluvní. Tato práva dražbou zaniknou.
Hodnota závad z titulu zástavního práva smluvního: ............................................ 0,- Kč
3.6. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
Na LV jsou zapsána zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu pro OSSZ. Tato práva
dražbou zaniknou.
Hodnota závad z titulu zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu: ......... 0,- Kč
3.7. Exekuční řízení.
Na LV jsou zapsána zástavní práva exekutorská a zahájena exekuce. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad.
Hodnota závad z titulu exekučního řízení: .............................................................. 0,- Kč
Nebyla zjištěna žádná práva, která by snižovala hodnotu nemovitosti.
4. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv
Protože kromě zástavních práv nebyla zjištěna žádná jiná práva spojená s oceňovanými
nemovitými věcmi, neplynou tudíž z výše uvedených práv žádným dalším oprávněným osobám
žádné výhody.
Vyhotovení č. 3
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY
1. Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-)
+ jsou zapsány na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem
+ právní vztahy nejsou dotčeny změnou
+ nejsou na pozemku jiného vlastníka
+ nejsou ve spoluvlastnictví
+ po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup
+ jsou prosty věcných břemen
+ nejsou uzavřeny nájemní smlouvy
- jsou zřízena zástavní práva - smluvní, z rozhodnutí správního orgánu a exekutorské
- je zahájena exekuce
+ nenachází se v záplavovém území
+ z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití
+ nenacházejí se v památkově chráněném území
+ jsou zkolaudovány a užívány v souladu s právním stavem
+ je zachován provoz (nejsou opuštěné)
- budovy jsou energeticky nehospodárné
+ stavebnětechnický stav budov a příslušenství je uspokojivý
2. Rekapitulace hodnot
Ze tří metod pro odhad obvyklé ceny a z výpočtu práv a závad byly získány tyto hodnoty:
5%
10 920 000,- Kč
2. VÝNOSOVÁ HODNOTA
25%
4 160 000,- Kč
3. POROVNÁVACÍ HODNOTA
70%
4 720 000,- Kč
1. NÁKLADOVÁ HODNOTA
3. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu
Investoři nejsou ochotni, při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na
jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty majetku a v konečném stanovení výše tržní hodnoty má pouze
korigující charakter. Především u objektů starších, z dnešního pohledu stavebně a prostorově
předimenzovaných, morálně zastaralých a energeticky náročných jejich nákladová hodnota
značně převyšuje jejich současnou tržní hodnotu.
Vzhledem k typu a umístění areálu má indikace jeho tržní hodnoty pomocí výnosové metody poměrně velký význam. Pro případného zájemce o koupi takovéhoto objektu může mít
schopnost oceňovaného majetku produkovat příjmy z pronájmu značnou váhu.
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, se kterými se na trhu běžně obchoduje.
Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku a proto považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující.
Vyhotovení č. 3
4. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí
4.1. Výrobní areál č.p. 57
Na základě výše uvedených skutečností (provedených šetření, dostupných informací,
popsaných parametrů, srovnávacích kritérií, rizikových faktorů a použitých metod ocenění) indikuji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí jako celku
tj.: pozemek p.č. 918 – zastavěná plocha a nádvoří – 2 814 m2; součástí je stavba obč. vyb. č.p. 57
pozemek p.č. 919 – ostatní plocha – manipulační plocha – 1 212 m2
ke dni 25.03.2015 ve výši:
4 900 000,- Kč
Slovy: Čtyřimilionydevětsettisíc korun českých
4.2. Pozemek p.č. 930
Na základě výše uvedených skutečností indikuji tržní hodnotu (obvyklou cenu)
nemovitých věcí jako celku
tj.: pozemku p.č. 930 – trvalý travní porost – 484 m2 se všemi součástmi a příslušenstvím
ke dni 25.03.2015 ve výši:
340 000,- Kč
Slovy: Třistačtyřicettisíc korun českých
V Horní Libchavě, dne 09.04.2015
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
telefon: 732 831 328
e-mail: [email protected]
Vyhotovení č. 3
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí
nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl.
spec. nemovitostí.
Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 326-015/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015015326.
F) PŘÍLOHY
1.
2.
3.
4.
počet stran A4 v příloze
Výpis z katastru nemovitostí ................................................................................................... 5
Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1
Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2
Fotodokumentace .................................................................................................................... 4
Vyhotovení č. 3
1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 1006 ze dne 10.03.2014
Vyhotovení č. 3
Vyhotovení č. 3
Vyhotovení č. 3
Vyhotovení č. 3
Vyhotovení č. 3
2.
Snímek katastrální mapy
Vyhotovení č. 3
3. Mapa oblasti - zdroj: www.mapy.cz
širší vztahy – poloha nemovitosti v okrese
širší vztahy – poloha nemovitosti ve městě
VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA
o přijetí dokumentu do datové schránky
Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01
Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do datovém schránky ID: 96jg82e
Odesílatel datové zprávy: (h422e3e), František Kovač - Ing. František Kovač, Horní Libchava 279,
47111 Horní Libchava, CZ
Ověřující osoba: Ing. Gabriela Bublová, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249639,
obchodní firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta
Vystavil: Mgr. Martin Svoboda,
V Teplicích dne 10.04.2015
Signature Not
Verified
Date: 2015.04.10
14:52:25 +02:00
Location: Teplice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 326-015/2015

Transkript

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK č. 332-021/2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 327-016/2015

odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)

urbanistická studie textilana liberec

ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI (OBVYKLÉ CENY)

Znalecký posudek - Exekutorský úřad Teplice

Farm Projekt - PAVLOV obec

ţP ovod H ov ý pl á n ORPR okycany

Č.j.: 110 Ex 3142/08-649 USNESEN Í Mgr. Martin Svoboda, soudní