Jak určit cenu nemovitosti

Jak určit optimální cenu
Jak určit cenu nemovitosti
Jsme v časech kupujícího. Na dnešním trhu
nabídka převyšuje poptávku. Na tom se shodnou
snad všichni odborníci, analytici, makléři, ale i
majitelé nemovitostí, kteří se snaží prodat. Kupující
umí této příležitosti patřičně využít. Nestaňte se
jejich obětí! Nechte si cenu vaší nemovitosti stanovit
odborníkem. Ušetříte si spoustu času, nervů a ve
finále i financí. Proč se tak děje a kam takové
jednání spěje? Čtěte a můžete se dozvědět více.
K tomu, abyste dosáhli optimální ceny, může
posloužit třeba srovnávací analýza.
Jak a co porovnávat:
•
•
•
Správná cena:
•
•
•
Rychlejší prodej, větší pohodlí
prodávajícího
Větší zájem ze strany klientů
Větší zájem ze strany makléřů
pro
•
Největším úskalím srovnávací analýzy je
odkud získáte informace o nemovitostech a jejich
prodejních cenách. Pokud byste vycházeli
z nabídkových cen, tak vězte, že například u
rodinných domů je počáteční nabídková cena o cca
15 % vyšší než skutečná prodejní cena.
Důvody nadsazené ceny:
•
•
•
•
Hlavní položky jako počet místností, metráž,
velikost parcely, stav,…
Vedlejší položky jako balkón, terasa, krb,
rohová vana,…
Lokalita – dokonce i stejná lokalita se může
lišit výhledem, blízkostí hlučné silnice,
parkováním, dosahem obchodů, zástavbě,…
Dispozice a tvary se mohou lišit jak
v půdorysu tak třeba ve svažitosti terénu
Stáří nemovitosti, její opotřebení, použité
materiály a technologie
Majitel si přeje vyjednávací prostor
Nemovitost je příliš vybavená
Vysoká pořizovací cena
Problém vysokých cen:
•
•
•
•
Během prvních týdnů je o nemovitost
největší zájem. Když je cena příliš vysoká,
odradíte spoustu zájemců. S dobrou cenou
vytvoříte pocit, že kupující musí rychle jednat
Ke snížení ceny může dojít příliš pozdě a to
již kupující nebudou mít zájem
Nemovitosti, které jsou dlouho na trhu, jsou
v očích kupujících nebo makléřů pochybné.
Domnívají se, že je s nemovitostí něco
špatně, nikdo ji nechce, jsou tam skryté
potíže, vytvářejí se pochybnosti o kvalitě
Vysoká cena může vést k tomu, že si
kupující koupí nemovitost od souseda,
protože ve srovnání s vaším, bude
výhodnější
RE/MAX Pro vás informuje
Obr. Vývoj nabídkových a uskutečněných cen.
Z grafu jde lehce vidět vývoj trhu během několika
Číslo květen 2011
Stránka |1
let. Modrá jsou nabídkové ceny a červená jsou
následné realizace.
Zdroj: ČSU
Srovnávací analýza od vás vyžaduje značné
zkušenosti k tomu, abyste byly schopni nemovitosti
mezi sebou srovnat. Co a jak moc cenu oproti jiné
nemovitosti zvyšuje a co naopak snižuje. Téměř
vždy je lepší se obrátit na zkušeného makléře, který
zná místní trh a má informace o již prodaných
nemovitostech v lokalitě a jejich skutečných
prodejních cenách.
nepropásnete cenové rozmezí, kde se nemovitosti
běžně prodávají. Pod tlakem, člověk snadno
podlehne snazšímu řešení v podobě snížení ceny.
Stanovení prodejní ceny je velmi náročné i
pro zkušeného makléře, proto si nechte poradit
odborníky a investujte svůj čas rozumně. Mnohdy
ušetříte i statisíce.
Autor článku:
Jakub Hrbáč
Úprava ceny
Před tím, než dojde k úpravě ceny, je třeba
se zpět poohlédnout a vyhodnotit, jestli jste opravdu
udělali všechno pro prodej vaší nemovitosti. Je
třeba si odpovědět na několik otázek:
•
•
•
•
Kolik inzerátů a kde jsme zveřejnili?
Máme
dostatečně
mnoho
kvalitních
fotografií?
Jakou zpětnou vazbu mám od kupujících a
makléřů?
Jaké metody přímého prodeje jsme použili?
Pokud nejste dostatečně motivovaní a
nechcete nebo nemůžete snížit cenu, raději dál
neprodávejte a vaši nabídku stáhněte z trhu.
Najděte raději jiné řešení, třeba pronájmem
nemovitosti.
V případě, že nemáte jinou variantu, upravte
cenu tak, aby nedocházelo k dalšímu snižování.
V případě, že budete opakovaně slevovat, můžete
vzbudit dojem, že lepší je si ještě chvíli počkat.
Prodávající, který nabízí svou nemovitost již
delší dobu a dostává se do skluzu, je snadnou
kořistí pro kupujícího, který svou nabídkou může
nemovitost koupit za výhodnější cenu. Tomuto se
můžete vyvarovat znalostí a neustálým sledováním
konkurenčních nabídek.
Díky znalosti trhu
RE/MAX Pro vás informuje
Chcete si koupit Eiffelovku?
Kdo byl v Paříži, ten slyšel při prohlídce
světoznámé Eiffelovy věže příběh o jejím nezvyklém
prodeji.
Píše se rok 1925 a hrabě Victor Lustig, Rakušan
pracující na francouzském ministerstvu spolu
s Američanem Danielem Collinsem, svolávají
schůzku v Paříži pro nejbohatší bysnysmany. Zde
jim oznamují, že Eiffelova věž je v katastrofálním
stavu a musí proto být stržena. Žádají o nabídky
za kovový šrot z této unikátní pařížské dominanty.
Ač lidé inteligentní a bysnysu znalí, během týdne
měli podvodníčkové všechny nabídky nabízející
závratné částky. Zřejmě ta nejzávratnější byla
od André Poissona. Obchod byl uzavřen, dohodnut
a podvodníci rozehráli mistrovský tah. Lustig
s Collinsem byli během 24 hodin ze země pryč i s
penězi. A jelikož Poisson byl natolik zahanben
vlastní hloupostí, se kterou se nechal nachytat,
neoznámil věc policii. Hrabě se svým společníkem
se proto opět vrátili do Paříže a znovu věž prodali
jinému důvěřivému obchodníkovi. Tentokrát se však
muž na policii obrátil a podvodníci museli utéct.
Nikdy však nebyli dopadeni a nedostali se před
soud.
Číslo květen 2011
Stránka |2
Příběh se stal v minulém století, ale poučení
z něho trvá do století našeho.
Odhodlání majitele prodat mají makléři
podložené písemným dokladem – zprostřed kovatelskou smlouvou. Kdo nemá zprostředkovatelskou
smlouvu ani není prokazatelným vlastníkem, nemá
oprávnění Vám prodávat cokoli.
Lustig a Collins nemohli dokázat žádným
dokladem odhodlání osoby prodat ozdobu Paříže.
K výše uvedeným základním otázkám patří i
další, které Vás, jako budoucí kupující povedou ke
správným a hodnověrným informacím.
Pokud si chcete koupit cokoli, třeba i něco
menšího, než je Eiffelovka, a v budoucnu to chcete
skutečně vlastnit, je dobré si prověřit spoustu věcí
okolo. Jedna z nejdůležitějších skutečností je právě
ta, na kterou nemyslel André Piosson , ani ten druhý
oklamaný obchodník a tím je:
Je osoba, která nabízí nemovitost, skutečně
oprávněná Vám ji nabízet?
Další
otázky
spojené
nemovitosti jsou neméně důležité.
s vlastnictvím
Jaké jsou parametry prodávané nemovitosti?
Jak je to s pozemky, na kterých nemovitost
stojí?
Falešní prodavači si mohli o Eiffelovce
mnohé zjistit a předávat informace z doslechu. Ale
makléř profesionál, má plánky, rozměry, popisy
stavu a mnohdy i technické zprávy o případných
vadách, které stavba může mít a tyto informace
Vám musí bez zastírání sdělit, abyste věděli „ do
čeho jdete“.
Kdo nemovitost vlastní nyní a chce ji vůbec
prodávat?
A nejdůležitější otázka na konec, kterou měli
kupující Eiffelovky položit sobě i prodávajícím:
Odpovědi za Vás hledají a najdou
profesionální makléři, kteří jsou hned na první
schůzce s Vámi připraveni Vám na výše položené
otázky odpovědět.
Kdo a jak zajistí bezpečné předání peněz
za nemovitost?
Otázku vlastnictví nemovitosti zjistí na
příslušném katastrálním úřadu a mají pro Vás
připraven aktuální výpis z listu vlastnictví, případně i
doklady o nabytí nemovitosti jako jsou kupní
smlouvy, smlouvy o dědictví atd.
André Piosson i druhý z podvedených
zaplatili dopředu neznámým osobám a protihodnotu
– koupenou stavbu neobdrželi. Možná tehdy neměli
ty možnosti, jaké má dnes kvalitní realitní kancelář
pro zajištění bezpečného předání peněz za
prodávanou nemovitost, ale dnes tu máme základní
tři možnosti jak zajistit bezpečný obchod a tou je
vložit peníze do úschovy.
Viktor Lustig ani Daniel Collins tehdy
rozhodně neměli žádné doklady o tom, že by oni,
nebo osoby, které je pověřili, Eiffelovku vlastnili.
RE/MAX Pro vás informuje
Číslo květen 2011
Stránka |3
Známe tři základní typy úschovy peněz, při
kterých jsou peníze vyplaceny až tehdy, kdy je na
listu vlastnictví uveden nový majitel:
Nebojte se architekta
a) advokátní úschova - na základě svěřenecké
smlouvy peníze ukládáte na neutrální místo a to je
k advokátovi
Konečně máte svůj vlastní byt nebo dostatek
financí na to, abyste si své hnízdečko vylepšili podle
vysněných představ. Vlastní kreativita je na bodě
nula. Zahoďte předsudky a oslovte architekta, který
vám pomůže s designem bytu, s výběrem materiálů
i barev a předejdete tak zbytečným výdajům. Zařídit
si byt podle projektu odborníka je dobrá investice,
která dokáže zhodnotit váš majetek.
b) notářská úschova – na základě svěřenecké
smlouvy peníze ukládáte notáři (tato služba je
považována ve srovnání s ostatními za nejdražší)
c) bankovní úschova – na základě smlouvy
s bankou ukládáte peníze na zvlášť zřízený účet a
vybrané banky. (tato služba je o něco méně pružná
než obě předchozí)
Ať už zvolíte jakoukoliv ze tří uvedených
možností, uděláte vždycky lépe než naivní snílkové,
kteří se snažili koupit Eiffelovku. Vaše peníze totiž
budou na neutrálním, bezpečném místě mimo
všech zúčastněných stran. Nemůže s nimi odejít
zprostředkovatel – tj. realitní kancelář, prodávající
ani kupující.
Pokud jakákoli z účastnických stran obchodu
usilovně nabízí uložení peněz u sebe, může dojít ke
stejnému problému jako tehdy v roce 1925 a to, že
peníze budou pryč a nemovitost také pryč.
Takže nedávejme příležitost potomkům
Lustiga a Collinse, důvěřujme, ale prověřujme a to
s profesionální realitní kanceláří.
Autor článku:
Jana Grmelová
Sepište si přibližný rozsah prací a svoje
finanční možnosti. Čím konkrétnější ve svých
požadavcích budete, tím lépe architekt pochopí váš
způsob života a zároveň bude přesnější finální
rozpočet.
Konzultace by měly být založené na dialogu.
Jen tak zformujete návrh, který bude mít chytré
dispoziční řešení i estetickou kvalitu. Tvorba
projektu je dlouhý proces.
Shodli jste se s architektem a jdete do cíle,
čeká vás samotná realizace návrhu. Stavební firmu
a dodavatele si můžete obstarat sami, ale pokud si
nevíte rady, architekt vám již prověřené doporučí.
Architekt ručí za to, že stavba bude prováděna
podle projektu.
Dobře zpracovaný a zaměřený projekt vám
může uchránit peníze, které byste třeba i
v několikanásobku zaplatili stavební firmě za
opakované přestavby a opravy. Za samotný návrh
většinou architektovi zaplatíte honorář, který se
přibližně pohybuje mezi 7-10% celkové investice.
Autor článku:
Lenka Stratilová
RE/MAX Pro vás informuje
Číslo květen 2011
Stránka |4