ZNALECKY POSUDEK

D o c . I n g . Jaromir R y s k a , C S c .
160 00 Praha 6, Pulkruhova 813/34
znalcc 2 oboru ckonomika. stavebnictvi
C.znal.deiiiku:2151/19/2012.
ZNALECKY POSUDEK
Stanoveni trzni hodnoty nemovitosti
sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78,
s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na
L V c. 14 pro obec Nove Hute, v kat. lizemi
Vove Hute, okres Prachatice,
k datu 15.5.2012.
Posudek vvzadala:
Ucel posudku:
V
spoleCnost Gaute, a.s., I C : 255 43 709, se sidlem Bmo, Lidicka 26,
PSC 602 00, zastoupena spolupracujicim maklefem panem Ing.
Ond^jem Gavlasem*
posudek je vypracovan za u6elem stanoveni obvykle ceny, trzni
hodnoty, nemovitosti pro ucely zdkona c. 26/2000 Sb., to Je podle
zakona o oceiiovani t. 151/1997 Sb. v platnem zn6m.
Posudek obsahuje 26 stran textu a pfedava se ve dvou vyhotovenich.
Vvpracoval:
Doc.Ing. Jaromir Ryska, CSc. - znalec Jmenovany rozhodnutim
Krajskeho soudu v Praze 2 ze dne 26.9.1975 pod 5.J.340/74-K pro
zakladni obor ekonomiku, odvetvi ceny a odhady nemovitosti, a
stavebnictvi - stavby obytne, bytem 160 00 Praha 6, Pilkruhova
813/34.
V Praze, dne 15.5.2012.
Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a 6.p. 78 s pfislulenstvim a pozemky,
kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
Spolecnost
Gaute, a.s.,
IC: 255 43 709
Lidicka 26
602 00 Bmo
V Praze, dne 15.5.2012
Vazeni panove,
dokoncil jsem expertizu, na jejimz zaklade byla stanovena obvykla cena, trzni hodnota
nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s prislusenstvim a pozemky zapsanymi
na LV c, 14 pro obec Nove Hute, v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice. Ukolem
zpracovane expertizy bylo stanovit realnou hodnotu pfedmetu oceneni ke dni 15.5.2012. Vim,
ze vysledky prace budou pouzity jako jeden z podkladu pro drazbu die zakona c. 26/2000 Sb.
Trzni hodnota je definovana doporucenim Mezinarodniho vyboru pro ocenovaci
standardy IVSC ( international Valuation Standards Conmiittee) jako: „castka, za kterou by
se k datu oceneni ocenovany majetek smefioval mezi koupechtivym kupujicim a
prodejechtivym prodavajicim pfi transakci samostatnych a nezavislych partneru po nalezitem
marketingu, pficemz kazda strana jednala se znalosti, rozumne a bez natlaku." {Clanek 5,2.
Mezinarodnich norem ocenovani IVS - 1 z 3. bfezna 1994.} Podle platne ceske legislativy je
tato trzm' hodnota totozna s obvyklou cenou majetku, ktera je definovana v § 2 zakona o
ocenovanic. 151/1997 Sb.
Po spolecnych jednanich Mezinarodniho vyboru pro ocenovaci standardy I V S C a
Mezinarodniho vyboru pro ucemi standardy lASB (International Accounting Standards
Board), Ize trznC hodnotu, (market value) ztotoznit s realnou hodnotou, (fair value).
{Ucetni standard IAS 16 a IAS 25, cl. 4.} Realna hodnota je pouzivana v zakone o ucetnictvi
c. 563/1991 Sb., v platnem zneni: ,Jako cena, zaniz by bylo aktivum smeneno mezi znalymi a
ochotnymi obchodnimi stranami (kupujicim a prodavajicim) v nespfiznene transakci."
Zprava je vypracovana v souladu s normou 1 Mezinarodnich norem ocenovani IVSC
(Intemational Valuation Standards Committee) - Oceiiovani podle trzni hodnoty, v souladu
s doporucenim T E G o V A (The European Group o f Valuer's Associations) Approved
European Property Valuation Standards: Standard
4 - Valuation Bases
a Standard 5 - Valuations for the purpose of Financial Reporting.
Zprava je zalo^ena na zjisteni vynosove, vecne a porovnavaci hodnoty ocenovaneho
majetku. Vynosova hodnota byla stanovena na zaklade pfijmu z pronajmu luzek v ocenovane
nemovitosti. Vecna hodnota byla stanovena na zaklade vyhodnoceni soucasneho stavu
ceskeho trhu stavebnich materialu a praci. Porovnavaci metoda vychazi z udaju o
nabidkovych cenach srovnatelnych nemovitosti v teto lokalite Sumavy. Poptavka po tomto
segmentu nemovitosti je v dane lokalite v soucasne dobe podstatne nizsi nez-Ii nabidka.
Vypoctena trzni hodnota je stanovena ke dni 15.5.2012. Oceneni ajeho pfedpoklady by
bylo nutne revidovat kdyby doslo k zasadni zmene vstupnich narodohospodafskych
fenomenu. Z pohledu tohoto oceneni vsak pfedpokladam, ze v lokalite ocenovane nemovitosti
nedojde k podstatnym odchylkam od konecnych hodnot uvedenych v teto zprave.
Strana 2 z celkoveho poctu 26 stran.
Tr^i ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat dzemi Novi Huti, okres Prachatice.
Zprava zohlednuje pouze informace, ktere byly zname a dostupne k datu 7.5.2012.
Zprava je pfipravena vyhradne pro uvedeny ucel a nelze j i proto bez pfedchoziho pisemneho
souhlasu ze strany zpracovatele pouzivat k ucelum jinym a jinymi osobami.
Na zaklade expertizy jsem toho nazoru, ze realna hodnota, ktera je identicka s trzni
hodnotou, nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s prislusenstvim a pozemky
zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, cini
kdatu 15.5.2012:
VaOO mil. Kc
Slow: sedm milionu iedno sto tisic
korun ceskych.
Pfilozeny popis naseho postupu zjist'ovani trzni hodnoty obsahuje vsechny pfislusne
udaje pouzite v nasi expertize a pfedklada zavery naseho hodnoceni.
1.3.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
4.
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
5.
5.1.
5.2.
6.
Rozsah posudku
Z A K L A D N I UDAJE
Vychozi data
Vlastnictvi ocenovanych nemovitosti
Popis lokality
Popis ocenovanych nemovitosti
M E T O D Y OCENOVANI
Teorie zjist'ovani hodnoty nemovitosti
Metody vynosove
Metody stanoveni vecne hodnoty
Metody porovnavaci
Aplikace jednotlivychmetod
ANALYZA OCENENI
Nejlepsi a nejvyssi vyuziti
Trzni hodnota stanovena vynosovou metodou
Trzni hodnota stanovena metodou vecne hodnoty
Trzni hodnota stanovena komparativni metodou
Vysledna trzni hodnota urcena porovnanim vypoctenych hodnot
ZAVER
Zaverecny vyrok
Pouzita literatura
PRILOHY
Strana 3 z celkoveho poctu 26 stran.
Tr^l ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a i.p. 78 s prislusenstvim a pozemky,
kat uzemiNovi Huti, okres Prachatice.
1.
UVOD
1.1. Ucel trzniho oceneni
Znalec byl povefen stanovenim trzni hodnoty nemovitosti sestavajicich z budovy c.p.
77 a c.p. 78„ s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat.
lizemi Nove Hute, okres Prachatice. Oceneni je vypracovano ke dni 15.5.2012.
Cilem oceneni bylo urcit trzni hodnotu ocenovaneho majetku tak, aby se vysledky
prace mohly pouzit jako jeden z podkladu pro vefejnou drazbu die zakona c. 26/2000 Sb.
1. 2. Zaklad hodnoty
Zakladem hodnoty v tomto posudku je realna hodnota, (fair value), ktera je totozna
s trzni hodnotou, (market value,) vyjadfenou vpeneznich jednotkach. Tato trzni hodnota je
definovana v souladu s Evropskou asociaci znaleckych organizaci T E G o V A jako: „financni
castka, ktera muze byt smenena mezi dobrovolne jednajicim potencialnim kupujicim a
prodavajicim, aniz by byl cinen natlak na koupi nebo prodej. Pfitom obe ziicastnene strany si
pine uvedomuji a znaji vsechna relevantni fakta o jmeni".
Tato definice je prakticky totozna s definici ob\'ykle ceny uvedene v § 2 zakona
0 ocenovani MF CRc.151/1997 Sb.: „obvykloucenou se rozumi cena, ktera by byla dosazena
pfi prodejich stejneho, popfipade obdobneho majetku v obvyklem obchodnim styku
vtuzemsku ke dni oceneni. Pfitom se zvazuji vsechny okolnosti. ktere maji na cenu vliv,
avsak do jeji vyse se nepromitaji vlivy mimofadnych okolnosti trhu, osobnich pomeru
prodavajiciho nebo kupujiciho, ani vlivzvlastni obliby".
Zprava je vypracovana v souladu s mezinarodnim ocenovacim standardem „Ocenovani
podle trzni hodnot/', ktery zpracoval IVSC (Intemational Valuation Standards Committee),
a V souladu s doporucenim TEGoVA Approved European Property Valuation Standards. Ze
vsech uzitnych hodnot majetku je v tomto konkretnim pfipade uvazovano s pfinosem staveb,
venkovnich liprav a pozemku.
1.3. Rozsah posudku
Rozsah prace vychazi z toho, ze vsechny relevantni faktory by mely byt zohledneny.
Mezi tyto faktory Ize zafadit:
1.
2.
3.
Historii a podstatu ocenovaneho majetku.
Obvykla cena stavebnich materialu a stavebnich praci v dane lokalite.
Prodejni ceny a vySe pronajmu ve srovnatelnych nemovitostech.
2. ZAKLADNI UDAJE
2.1. Vychozi data
Objednavatel:
spolecnost Gaute, a.s., I C : 255 43 709, se sidlem Bmo, Lidicka 26,
PSC 602 00, zastoupena panem Ing. Ondrejem Gavlasem.
Ocenovany nemovity majetek:
Strana 4 z celkoveho poctu 26 stran.
Tr!Uti ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat. lizemi Novi Huti, okres Prachatice.
A) stavby:
budova c.p. 77 na parc.c. st. 169, budova c.p. 78 na parc.c. st.
168/2,
dfevena kolna na parc.c. 1118/2, COV na parc.c. st.
299 a St. 300,
B) venkovni upravj^: pfipojky inzenyrskych siti, zpevnene plochy
C) pozemky:
die LV c. 14 v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice:
Zastavena plocha a nadvofi
Zastavena plocha a nadvofi
Zastavena plocha a nadvofi
Zastavena plocha a nadvofi
Celkova vymera
Ostatni plocha
Trvaly travni porost
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Trvaly tra\'ni porost
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Trvaly travni porost
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Ostatni plocha
Celkova vymera
Cislo parcely«
St. 168/2
St. 169
St. 299
St. 300
1112/1
1118/2
1119/1
1119/2
1121/1
1121/2
1121/3
1121/4
1121/5
1121/6
1121/7
1121/8
1121/10
1304/2
1304/3
1306/1
1306/2
1307/1
1307/2
1307/3
1309/2
1310
1311
1312
1313
yfiaerisktai^y
397
410
14
20
841
6 602
11 388
437
148
2 685
1 075
4 977
859
1 984
976
1 310
27
133
374
205
602
907
552
123
28
315
40
20
154
1 018
36 939
Podklady pro oceneni:
• vypis z katastru nemovitosti L V c . 14,
• kopie katastralni mapy,
• zachovala vykresova dokumentace,
• popis nemovitosti a vykresova dokumentace z archivu vlastnika,
• castecny vykaz vynosu z provozu ubytovaciho zafizeni,
• prohlidka a zamefeni na miste samem konana dne 7.9.2011.
2.2. Vlastnictvi ocenovanych nemovitosti
Strana 5 z celkoveho poctu 26 stran.
Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a c.p. 78 s prislusenstvim a pozemky,
kat uzemiNovi Huti, okres Prachatice.
Stavajicim vlastnikem veskereho ocenovaneho majetku je podle pfedlozeneho vypisu
z katastru nemovitosti LV c. 14:
CESKA Z E M E D E L S K A UNIVERZITA V PRAZE.
165 21 Praha 6. Kamvcka 129. IC: 60460709.
Na nemovitostech neni zapsano zadne zastavni pravo, ani jine vecne bfemeno. Ceska
zemedelska univerzita v Praze je vyhradnim vlastnikem ocenovanych nemovitosti.
2.3, Popis lokality
Osada Nove Hute (Neuhtitten) lezi v srdci Sumavy, nedaleko od Vimperku. V roce
1623 zde zalozil Johann Walkuni novou sklamu pobliz zaniklych Starych Huti, ktera dostala
jmeno Nove Hute. V roce 1677 zanikla pro nedostatek dfeva. V roce 1789 bylo v osade 17
domu. Za prvni republiky zde byly dva hostince a nekolik prosperujicich femeslniku a lesaku.
Vjeji blizkosti je louka vznikla za Albrechta z Valdstejna, a na ni roku 1756 vystavena take
sklafska hut' a po 20 letech zbofena. Pansky dum roku 1844 koupil hrabe Gallas a nechal
pfestavet. Od roku 1929 byl vladni chatou, (nyni je jako penzion nabizen k prodeji). Zaprvni
republiky se obec delila na dve casti - Nove Hute 1. spravne patfily ke Starym Hutim, Nove
Hute I I . spravne patfily k Hojne Vode. Pocet obyvatel v roce 1921 byl za obe osady
dohromady 120. V letech 1948 az 1959 postupne obec zanikala, zustala po ni pouze kaplicka
a ruiny obytnych staveni.
Ocenovane nemovitosti jsou situovany v intravilanu obce. Ty jsou dobfe pfistupne
asfaltovou silnici, ktera se u objektu rozsifuje a umoznuje i dobre parkovani. Pod objekty
proteka feka Vltava. Z pohledu podnikatelskych aktivit se jedna hlavne o turisticky ruch, a to
jak v zimnim tak i v letnim obdobi.
2.4. Popis ocenovanych nemovitosti
Areal ocenovanych nemovitosti sestava ze dvou objektu. Hlavni stavba c.p. 78 slouzi
k ubytovani a technickemu zazemi, budova c.p. 77 je vyuzivana jako galerie, take s moznosti
ubytovani. Cely areal stoji v mimem svahu, nad fekou Vltavou. Byla zfizena nova COV, nad
pfijezdovou komunikaci je jeste puvodni celodfevena kolna. Stafi objektu neni pfesne zname,
je provadena stavebni lidrzba a opravy.
Rekreacni budova c.p. 78 na parc.c. st. 168/2 stoji hned u pfijezdove komunikace.
Puvodne to byla obytna stavba, ktera nyni slouzi rekreacnim ucelum pfevazne zamestnancu
univerzity. Pfesne stafi objektu neni zname. Na objektu byly v prubehu doby provadeny nejen
upravy, ale i rozsifovani. K datu oceneni byl objekt prazdny, zadny rekreant v nem nebyl. Je
to podsklepena jednopatrova zdena stavba se sedlovou stfechou. Pfed sedmi lety byla
provedena jeste pfistavba vstupu se satnou. Objekt je v soucasne dobe stavebne upravovan.
Hlavni vymery a stavebni provedeni jsou uvedeny v nasledujici tabulce:
Zastavene plochy a vysk>' podlazi:
l.PP:
l.NP:
2.NP:
Nazev podlazi
20,00x9,00
20,00x 14,00+6,00x3,50+2,00x 1,20
20,00x14,00
Zastavena plocha
=
—
Konstmkcni vyska
180,00 m^
303,40 m^
280,00 m^
Soucin
Strana 6 2 celkoveho poctu 26 stran.
Trim' ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 a dp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
180,00 m '
303,40
280,00 m '
763,40
l.PP;
l.NP:
2.NP:
Soucet
2,55 m
3,05 m
3,50 m
459,00
925,37 m '
980,00 m-*
2 364,37 m '
Prumerna vyska podlazi:
PVP = 2 364,37 / 763,40 - 3,10 m
Prumema zastavena plocha podlazi: PZP = 763,40 / 3 = 254,47 m^
Obestaveny prostor:
Celkem: 180,00x2,55+280,00x(6,55+3,25/2)+(6,00x3,50+2.00xl,20)x4,85 -
2 861,49
Vvbaveni budovy:
Konstrukce, vybaveni
1. Zaklady vcetne zem. praci:
2. Svisle konstrukce:
Provedeni
kamen a cihly
zdene masivni
Dfevene polospalne, sklepy keramicke i
3. Stropy:
klenba
4. Krov, stfecha:
dfeveny vazany krov
pozinkovany plech
5. Krytiny stfech:
pozinkovany plech
6. Klempifske konstrukce:
7. Uprava vnitfnich po vrchu:
standardni obklady i vapenna omitka
8. Uprava vnejsich povrchu:
obklady dfevene i vapenna omitka
9. Vnitfni obklady keramicke: bezne obklady
10. Schody:
zelezobetonove s beznym povrchem
11. Dvefe:
Prosklene i hladke
12. Vrata:
Dfevena
13.0kna:
dfevena zdvojena okna
14. Povrchy podlah:
PVC, palubky, keramika
15. Vytapeni:
listfedni
svetelna tfifazova
16. Elektroinstalace:
bleskosvod
17. Bleskosvod:
18. Vnitfni vodovod:
ocelove trubky
litinove
19. Vnitfni kanalizace:
20. Vnitfni plynovod:
rozvod zemniho plynu neni
bojler
21. Ohfev vody:
22. Vybaveni kuchyni:
bezny elektricky sporak
23. Vnitfni hygienicke vybaveni: WC, umyvadia, sprchove kouty
24. Vytahy:
chvbi
25. Ostatni:
pozami hydranty
Hodnoceni
standardu
S
S
S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se.
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
p
p
s
s
s
s
Pod hlavni rekreacni budovou c.p. 78 stoji na parc.c. st. 169 soucasna galerie c.p. 77.
Je to zdena stavba pudorysneho tvaru pismene „L", podsklepena, pfizemni se sedlovou
stfechou. Pfesne stafi objektu neni zname. Na objektu byly v prubehu doby provadeny nejen
liprav), ale i rozsifovani. K datu oceneni byl objekt vyuzivan pro galerijni ucely, v casti pro
ubytovani stavebnich delnikfi. Objekt je v souCasne dobe stavebne upravovan. Hlavni vymery
a stavebni provedeni jsou uvedeny v nasledujici tabulce:
Strana 7 z celkoveho poctu 26 stran.
Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.
Zastavene plochy a vysky podlazi:
l.PP:
l.NP:
11,75x8,45+19,05x12,07+7,40x1,50
12,07x19,05+4,75x4,60+11,75x10,10-1,70x3,30
Nazev podlazi
1 .PP:
l.NP:
Soucet
'
Zastavena plocha
340,32
364,85
705,17 m-^
=
=
Konstrukcni vyska
3,00 m
3,35 m
340,32
364,85
Soucin
1 020,96 m '
1 222.25 m '
2 243,21 m '
Prumerna vyska podlazi:
PVP = 2 243,21 / 705,17 - 3,18 m
Prumema zastavena plocha podlazi: PZP = 705,17 / 2 = 352,59 m^
Obestaveny prostor:
Celkem:
340,32x(6,35+4,50/2)+24,53x(3,45+2,80)/2
=
3 003,41
Vybaveni budovy:
Konstrukce, vybaveni
1. Zaklady vcetne zem. praci:
2. Svisle konstmkce:
3. Stropy:
4. Krov, stfecha:
5. Krytiny stfech:
6. Klempifske konstrukce:
7. Uprava vnitfnich povrchu:
8. Uprava vnejsich povrchu:
9. Vnitfni obklady keramicke:
10. Schody:
11. Dvefe:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
15. Vytapeni:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitfni vodovod:
19. Vnitfni kanalizace:
20. Vnitfni plynovod:
21. Ohfev vody:
22. Vybaveni kuchyni:
23. Vnitfni hygienicke vybaveni:
24. Vytahy:
25. Ostatni:
Provedeni
kamen a cihly
zdene masivni
Dfevene polospalne, keramicke
dfeveny vazany krov
pozinkovany plech
pozinkovany plech
standardni obklady i vapenna omitka
obklady dfevene i vapenna omitka
bezne obklady
zelezobetonove s beznym povrchem
Prosklene i hladke
Dfevena
dfevena zdvojena okna
PVC, palubky, keramika
ustfedni
svetelna tfifazova
bleskosvod
ocelove tmbky
litinove
rozvod zemniho plynu neni
bojler
bezny elektricky sporak
WC, umyvadia, sprchove kouty
chybi
pozami hydranty
S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se.
Hodnoceni
standardu
S
S
s
s
s
s
S
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
s
p
p
s
s
s
s
Dale je v arealu puvodni di'evena kolna nad pfijezdovou komunikaci. Kolna je
celodfevena, ve velice spatnem stavebne-technickem stavu. V roce 1995 byla v arealu zfizena
COV. Pozemky jsou mime svazite k fece, z pohledu zakladani se jedna o nenarocne uzemi.
Strana 8 z celkoveho poctu 26 stran.
Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a i.p, 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat dzemi Nove Hute, okres Prachatice.
3. M E T O D Y OCENOVANI
TEORIE ZJIStOVANI TRZNI HODNOTY NEMOVITOSTI
Konvencni trzni oceneni pouzivane k determinovani trzni hodnoty nemovitosti vychazi
V zasade ze tfi teoreticky ruzne pojatych pfistupu. V odbome literature se tyto zakladni tfi
principy vzajemne prolinaji a vetvi, jsou uvadeny pod niznymi nazvy atd. Napf. v americke
praxi se mluvi o 9 zakladnich pnstupech pouzivanych pro stanoveni trzni hodnoty, v anglicke
0 5, V nemecke o 3. V dostupne ceske literature se Ize setkat s temito metodami pouzivanymi
pro oceneni:
1. Metody vynosove.
2. Metody stanoveni substance, vecne hodnoty.
3. Metody porovnavaci.
Metody vynosove vychazeji ze zakladni premisy o tom, ze nemovitost - podnik je
nastroj k vyrobe penez. Chod podniku, pronajem nemovitosti sice stoji penize, ale vytvafi i
zisk. Rozdil mezi naklady na provoz a ziskem je cash flow, ktery je z pohledu vlastniku
nejzajimavejsi, nebot' j i m pinnasi penize. Metody stanovujici vlastai kapital vychazeji z
premisy o tom, ze nemovitost je totozna s majetkem. ktery je v ni obsazen. Metody
porovnavaci, nekdy nazyvane trzni, jsou nejrozpracovanejsi ve fungujicich ekonomikach. kde
Ize porovnat ceny j i z prodanych obdobnych nemovitosti s nemovitosti ocefiovanou. To
znamena, ze trh nemovitosti je transparentni a informace jsou bezne dostupne.
3.1. Metody vynosove.
Tyto metody jsou zalozeny na koncepci ,,casove hodnoty penez a relativniho rizika
investice"'. Zakladni klic k pochopeni filozofie oceneni je v porozumeni vztahu mezi tokem
pfijmu a hodnotou. Investor, kupec, ve skutecnosti nakupuje budouci tok pfijmu, cili budouci
vynos - cash flow. Soucasna hodnota majetku je urcena podle tohoto schematu:
projekce mnozstvi, spolehlivosti a delky trvani budouciho toku vynosu;
vyuziti kapitalizace, to je pfevodu budoucich korun na jejich soucasnou kvantitativni
liroven, stanovenim spravne, adekvatni kapitalizacni miry.
Nejrozsifenejsi metodou je metoda
jednoducheho matematickeho modelu:
pfime kapitalizace, kterou Ize zapsat do
V = NOI/R
(1)
kde trzni hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanemu cistemu rocnimu
vynosu NOI, vydelenemu odpovidajici kapitalizacni mirou R. Stanoveni spravne adekvatni
kapitahzacni miry vychazi z lirokove miry nejjistejsich cennych papiru, obvykle statem
garantovanych obligaci a zapoctu nezbytne miry rizika, ktere respektuje dany podnikatelsky
segment (pronajem nemovitosti).
3.2. Metody stanoveni substance, vecne hodnoty
Strana 9 z celkoveho poctu 26 stran.
Trzni oceninf nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
Zcela odiisny pfistup k ocenovani majetku, nemovitosti vychazi z pohledu vlastnickych
aktivit. Metody stanovujici stavebni substanci vychazeji z premisy o tom, ze nemovitost je
totozna s majetkem, ktery je v ni obsazen. Tyto metody se zdaji byt velice jednoduche a
pfesne, ale pfi jejich pouziti se narazi na problem spravneho, trzniho, stanoveni opotfebeni jiz
existujicich staveb. Jsou to metody mene subjektivni, nez aktualizace odhadovanych
budoucich cash flow pfi zvolene diskontni sazbe. pro zvoleny casovy horizont. Pfesto je vsak
i jejich pouziti omezene, nebof reflektuji soucasnou situaci na trhu - prodejni cenu, s velkym
casovym odstupem. Rozdil mezi substancni stavebni hodnotou a trzni hodnotou je
saraozfejme mensi ve stabilizovanych ekonomickych podminkach, nez v ekonomikach
prochazejicich transformaci, ci krizi.
Tento zpilsob oceneni je zalozen na principu pojeti nahrady. Perspektivni kupujici
nebude platit vice za stavebni substanci, nez cini naklady na jeji nahrazeni, pofizeni. Kazda
nemovita polozka je ocenena a jejich souctem se ziska souhmna, vysledna hodnota, stavebni
substance.
V teto souvislosti se vzil nazev podstata, substance, vecna hodnota, Vecna hodnota
znamena, kolik penez by bylo tfeba investovat, aby byl pofizen stejny majetek. V pfipade
nakupu ma substance jasny ekonomicky vyznam. Napomaha fesit otazku. zda je vyhodnejsi
koupit jiz existujici nemovitosti, nebo postavit Stare. Matematicky model teto metody Ize
zapsat V teto zjednodusene podobe:
V = Z ( P C i X O i + P')
(2)
kde PCi je pofizovaci cena stavby, Oj opotfebeni stavby a P' cena pozemku.
3.3. Metoda porovnani trznfch cen
Metody porovnavaci, nekdy nazyvane trzni, jsou nejrozpracovanejsi ve fungujicich
ekonomikach, kde informace o prodejich jsou vefejne pfistupne. Tato metoda pro oceneni
majetku je zalozena na srovnani prodejni ceny obdobneho majetku s majetkem oceiiovanym.
Pro porovnani Ize vyuzivat prodejni ceny, ktere byly v nedavne minulosti na trhu realizovany
a jsou zname.
Metoda je nejrozsifenejsi v dobfe fimgujicich trznich ekonomikach. Jeji pouziti je
odvisle od dvou zakladnich faktoru - fungujiciho trhu daneho segmentu majetku a
transparentnosti informaci. Trh by mel byt „perfektni'" ve smyslu dostatecne cetnosti prodej u.
Vlastni porovnani se provadi na zaklade praktickych zkusenosti znalce, a vzdy je
poznamenano jistym subjektivismem. Matematicky model teto metody ma tvar:
V = 2 ( R C i xki)/n
(3)
Kde RC i je realizovana prodejni cena pro i-ty majetek, ki koeficient korekce (porovnavaci), n
pocet porovnavanych majetku.
Tato metoda je nepfimejsi, nejrychlejsi a nejvice odpovida smenne cene. Zakladnim
pfedpokiadem jejiho analytickeho V3aiziti je dobra databaze informaci a jeji neustala
aktualizace. Pro nase tuzemske podminky je porovnavaci metoda u mnoha komodit
vyuzitelna pouze kvalitativne (pro fadovy odhad), protoze jejich trh je limitovany (limited
market). To vsak jiz neplati pro hlavni mesto, kde dochazi k cetnych pfevodum nemovitosti a
Ize jiz vytvafet casove fady jejich, v case promennych. prodejnich cen.
Strana 10 z celkoveho poctu 26 slran.
Tr^f ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p, 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemiNovi Hute, okres Prachatice.
3. 4. Aplikace jednotlivych metod
Kazdy odhad trzni hodnoty je obecne zatizen jistou mirou chyb, af uz z pohledu znalce,
volby pouzitvch matematickych modelu, nebo zmen nabidky a poptavky, trhu. Proto je
bezne, ze se pro stanoveni trzni hodnoty pouziva nekolik metod, jejich vzajemny mix. 1 kdyz
kazda z nich vychazi z jinych pfedpokladu, je obvykle povazovat za vyslednou trzni hodnotu
tu, ktera je dana jejich vzajemnym porovnanim. Je neoddiskutovatelne, ze se porovnavaji
metody zalozene na principialne odlisnych zakladech, ale vysledkem kazde z nich je trzni
hodnota vyjadfena ve fmancnich jednotkach. v penezich. Proto nelze proti tomuto mixu
vznaset z pohledu rozdilnosti jednotek porovnavanych velicin pfipominky.
Znalecka praxe se ustalila na nasledujicim tvaru rovnice porovnani jednotlivych trznich
hodnot;
V = (Hv
X
Vv + Hs
X
vs + Hp
X
Vp) : (Vy + v^ + Vp)
(4)
kde V je vysledna trzni hodnota, Hy hodnota zjistena metodou vynosovou. H^ hodnota
zjistena metodou substancni. Hp hodnota zjistena metodou porovnavaci a V y , Vg, Vp pfifazene
vahyjednotlivym metodam.
4. ANALYZA OCENENI
Pfi stanoveni trzni hodnoty nemovitosti je nutne analyzovat jejich soucasne vyuziti
a porovnat ho s potencialne moznym, \ynosn^jsim vyuzitim.
Nejlepsi a nejvyssi vyuziti
Analyzy nejlepsiho a nejvyssiho N'yuziti jsou velice dulezite u multiiicelove
\yuzitelnych objektu. V danem pfipade oceneni budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a
pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres
Prachatice , je rozhodnuti o nejlepsim a nejvyssim vyuziti jednoduche. Ocenovany areal je
\yuzivan pro rekreacni ucely. Proto v tomto oceneni vychazime z premisy, ze soucasne
vyuziti ocenovaneho arealu nemovitosti je nejlepsi a nejvyssi. Jakekoliv jine vyuziti budov by
zfejme nebylo stavajicimi regulacnimi opatfenimi CHKO Sumava umozneno. Navic by si
\7zadalo dalsi investice, jejichz zuroceni je bez vypracovani detailni feasibilty study velice
diskutabilni.
Za nejlepsi a nejvyssi vyuziti nemovitosti sestdvajicich z budovy c,p. 77 a c.p. 78, s
pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c, 14 pro obec Nove Hute v kat Uzemi Nove
Hutiy okres Prachatice ^je povazovdno soucasne vyuziti, to je pro rekreaci.
4.1. Trzni hodnota stanovena vynosovou metodou
Vynosova trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s
pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove
Hute. okres Prachatice, by mela byt stanovena na zaklade realizovatelnych vynosu z pronajmu
luzek a provozu restaurace v celem arealu.
Areal slouzi pro rekreaci pfevazne zamestnancu majitele, univerzity. Uctovane ceny
jsou proto podstatne nizsi, nez-li ceny obvykle v okolnich pensionech. Podobne je tomu i
svyuzivanim arealu. Areal je po vetsinu roku prazdny. neni provadena zadna informacni
kampaii, ktera by provadela masovy nabor rekreantu. Z toho pohledu jsou vynosy nizke a
Strana 11 z celkoveho poctu 26 stran.
Tr^i ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a Lp. 7S s pfisluSenstvim a pozemky,
kat lizemi Novi Hute, okres Prachatice.
trzni hodnota stanovena na zaklade takto nizkych vynosu by neodpovidala realne trzni
hodnote arealu. To je hlavni duvod proc nebyla pouzita vynosova metoda oceneni nemovitosti
sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14
pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice.
4.2. Trzni hodnota stanovena metodou vecne hodnoty
Vecna hodnota nemovitosti je zjist'ovana pro stavajici vnitfni trh, protoze nemovitost
je V zasade nepfemistitelna. Trh nemovitosti je jasne lokalizovan. Vecna hodnota majetku je
dana souctem zustatkovych cen veskereho jmeni. Zustatkove ceny jsou urceny z pofizovacich
reprodukcnich cen snizenych o adekvatni mini opotfebeni. Stanoveni reprodukcni ceny
vychazi z tuzemske cenove urovne, na soucasnem stavebne-dodavatelskem trhu, die dane
lokality. Zakladem jsou prumeme orientacni ceny rozpoctovych ukazatelu stavebnich objektu
\ydanych URS Praha, a. s. pro rok 2011, poro\'navane s lidaji v ocenovaci vyhlasce MF CR c.
364/2010 Sb., a konzultovane s odbomymi stavebnimi firmami, provadejicimi vystavbu
obdobnych objektu na Sumave. Z techto porovnani vj'chazi, ze prumeme ceny za 1 m^
srovnatelnych staveb odpovidaji cenam uvedenyni v ocenovaci vyhlasce MF CR.
Vypocet vecne hodnoty je rozdelen do tfi casti:
- stavby,
- venkovni upravy a pfislusenstvi,
- pozemky.
A. Stavby
Budova:
Svisla nosna konstrukce:
Kod CZ - CC:
Hlavni budova c.p. 78
Zatrideni pro poti^eby oceneni:
G. budovy pro ubytovani studentu, zamestnancu apod,
zdena
113012
Vypocet koeficientu K 4 :
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = pfidana konstmkce, X = nehodnoti se)
Konstmkce, vybaveni
1. Zaklady vcetne zem. praci:
2. Svisle konstmkce:
3. Stropy:
4. Krov, stfecha:
5. Krytiny stfech:
6. Klempifske konstrukce:
7. Uprava vnitfnich povrchij:
8. Uprava vnejsich povrchu:
9. Vnitmi obklady keramicke:
,10, Schody:
11. Dvefe:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
15. Vytapeni:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
Hodnoceni Obj. podil
standardu
6,30
15,00
8,20
6,10
2,70
0,60
7,10
3,20
3,10
2,80
3,80
5,90
3,30
4,90
5,80
0,30
KoefiCast
cient
[%]
1,00
100.00
1.00
100.00
100.00
1,00
1,00
100,00
100,00
1,00
100,00
1,00
100,00
1,00
1,00
100,00
100,00
1,00
100,00
1,00
100,00
1,00
100,00
1,00
100,00
1,00
100,00
1,00
1,00
100,00
100,00
1,00
Upraveny
obj. podil
Strana 12 z celkoveho poctu 26 stran.
Tiini ocenini nemovitosti sestavajicich z i>udovy Lp. 77 a S.p. 7H s pfisluSenstvim a pozemky,
kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
18. Vnitfni vodovod:
S
19. Vnitfni kanalizace:
S
20. Vnitfni plynovod:
P
21. Ohfev vody:
P
22. Vybaveni kuchyni:
S
23. Vnitfni hygienicke vybaveni:
S
24. Vytahy:
S
25. Ostatni:
S
Soucet upravenych objemovych podilu:
3,30
3,20
0,30
2,20
1,80
4,30
1,40
4,40
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
3,30
3,20
0,30
2,20
1,80
4.30
1,40
4,40
100,00
Hodnota koeficientu vybaveni K4:
1,0000
Oceneni:
Zakladni cena (die pfil. c. 2):
Koeficient konstrukce Ki (die pfil. c. 4):
Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) :
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
Koeficient vybaveni stavby K4 (die vypoctu):
Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce):
Koeficient zmeny cen staveb Kj (pfil. c. 38):
2 710,- Kc/m^
0,9390
0,9459
0,9774
1,0000
0,8500
2,0800
Zakladni cena upravena
Plna cena:
2 861,49 m^ x 4 159,44 K c W
Vypocet opotfebeni lineami metodou
Stafi (S): 82 roku
Pi'edpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 38 roku
Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 120 roku
Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 82 / 120 - 68,3333 %
- cena
4 159,44 Kc/m^
11 902 191,58 Kc
8 133 124,57 Kc
=
3 769 067.01 K c
Budova galerie cp. 77
Budova:
Svisla nosna konstrukce:
K6dCZ-CC:
Zatrideni pro potreby oceneni:
D. budovy pro spolecenske a kultumi ucely
zdena
1261
Vypocet koeficientu K4:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = pfidana konstrukce, X = nehodnoti se)
Konstrukce, vybaveni
1. Zaklady vcetne zem. praci:
2. Svisle konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, stfecha:
5. Krytiny stfech:
6. Klempifske konstrukce:
Hodnoceni Obj. podil
standardu
[%1
S
6,30
S
17,20
S
8,20
S
5,90
2,80
s
0,60
s
Cast
Koeficient
r%i
100,00 1,00
100,00
1,00
100,00
1,00
1,00
100,00
100,00
1,00
100,00
1,00
Upraveny
obj. podil
6,30
17,20
8,20
5,90
2,80
0,60
Strana 13 z celkoveho poctu 26 stran.
Trini ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy ILp, 77 a ILp. 78 s pfisluSenstvim a pozemlcy,
kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice.
7. Uprava vnitfnich povrchu;
S
8. Uprava vnejsich povrchu:
S
9. Vnitfni obklady keramicke;
S
10. Schody:
S
11. Dvefe:
S
13. Okna:
S
14. Povrchy podlah:
S
15. Vytapeni:
S
16. Elektroinstalace:
S
17. Bleskosvod:
s
18. Vnitfni vodovod:
s
19. Vnitfni kanalizace;
s
20. Vnitfni plynovod:
p
21. Ohfev vody:
p
23. Vnitfni hygienicke vybaveni:
S
24. Vytahy:
S
25. Ostatni;
S
Soucet upravenych objemovych podilu:
j
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100.00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
7,00
3,60
2,10
3,30
3,90
5,70
3,20
5,20
5,90
0,30
3,20
3,10
0,40
1,90
3,40
1,40
5,40
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
7,00
3,60
2.10
3,30
3,90
5,70
3,20
5,20
5,90
0,30
3,20
3,10
0,40
1,90
3,40
1,40
5,40
100,00
Hodnota koeficientu vybaveni K4:
1,0000
Oceneni:
2 611,- K c W
0,9390
0,9387
0,9604
1,0000
0,8500
2,1000
Zakladni cena (die pfil. c. 2):
Koeficient konstrukce K i (die pfil. c. 4):
Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP):
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP);
Koeficient vybaveni stavby K4 (die vypoctu):
Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce);
Koeficient zmeny cen staveb K, (pfil. c. 38):
Zakladni cena upravena
Plna cena:
3 003,41 m^ x 3 945,39 Kc/m'
Vypocet opotfebeni lineami metodou
Stafi (S): 82 roku
Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 38 roku
Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 130 roku
Opotfebeni: 100 % x S / PCZ - 100 % x 82 / 120 = 68,333 %
3 945,39 Kc/m^
11 849 615,98 Kc
8 097 198,09 Kc
- cena =
3 752 417.89 K c
Dfevena kolna
Vedlejsi stavba;
Svisla nosna konstmkce;
Podsklepeni:
Podkrovi:
'ov:
'dCZ-CC:
Zatrideni pro potreby oceneni:
typF
dfevena jednostranne obijena nebo kovova
nepodsklepena
nem a podkrovi
neumozriujici zfizeni podkrovi
1274
Strana 14 z celkoveho poctu 26 stran.
Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i,p. 77 a tp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
Zastavene plochy a vysky podlazi:
l.NP:
7,00x6,50
Nazev podlazi
l.NP;
Celkem;
-
Zastavena plocha
Konstrukcni vvska
2,00 m
45,50
Obestaveny prostor:
45,50x(3,00+2,00)/2
45,50
-
113,75
Vypocet koeficientu K*:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A - pfidana konstrukce, X = nehodnoti se)
Hodnoceni Obj. podil
standardu
[%]
8,30
1. Zaklady
S
S
31,90
2. Obvodove steny
3. Stropy
S
21,20
S
11,10
5. Krytina
6. Klempifske konstrukce
S
i
1,60
S
6,00
7. Uprava povrchu
9. Dvefe
S
3,70
10. Okna
S
1,40
ll.Podlahy
S
10,80
4,00
12. Elektroinstalace
S
Soucet upravenych objemovych podilu:
Cast
Konstrukce, vybaveni
\%]
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,001
Koeficient
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Hodnota koeficientu vybaveni K4:
8,30
31,90
21,20
11,10
1,60
6,00
3,70
1,40
10,80
4,00
100,00
1,0000
Oceneni:
Zakladni cena (die pfil. c. 8):
=
Koeficient vybaveni stavby K4 (die provedeni a vybaveni stavby): x
Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce):
x
Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38):
x^
Zakladni cena upravena
Plna cena:
Upraveny
obj. podil
113,75 m^ x 1 766,90 K c W
970,- Kc/m^
l ^0000
0,8500
2,1430
-
1 766,90 Kc/m^
-
200 985,27 Kc
-
174 185,90 Kc
Vypocet opotfebeni lineami metodou
Stafi (S); 52 roku
Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 8 roku
Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 60 roku
Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 52 / 60 - 86,666 %
- cena=
26 799.37 K c
Celkem vecna hodnota budov: 3 769 067,01 + 3 752 417,89 + 26 799,37 = 7 548 284.27 K c
Strana 15 z celkoveho poctu 26 stran.
Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy ip. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice.
B. Venkovni lipraw, prislusenstvi
Do venkovnich uprava pfislusenstvi jsou zafazeny pfipojky inzenyrskych siti,
zpevnene plochy a COV. Odbomym odhadem pfipojky inzenyrskych siti a zpevnene plochy
maji stavebni substanci ve vysi: 50.000,00 Kc.
COV
Stavebni cast
Zatrideni pro potreby oceneni:
Venkovni uprava: 2.5.6.1. stavebni cast
Kod CZ-CC:2223
Pocet: 1,00 ks
Oceneni:
Zakladni cena (die pfil. c. 11):
1,00 ks x 127 220,- Kc/ks
Polohovy koeficient Kg (pfil. c. 14 - die vyznamu obce):
Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38):
x
x
Plna cena:
Vypocet opotfebeni lineami metodou
Stafi (S): 16 roku
Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 34 roku
Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 50 roku
Opotfebeni: 100 % x S / PCZ - 100 % x 16 / 50 = 32,000 %
Stavebni cast-cena
127 220,- Kc
0,8500
2,3510
254 230,09 Kc
81 353,63 Kc
172 876.46 K c
Technologie
Zatrideni pro potreby oceneni:
Venkovni uprava: 2.5.6.2. technologie
K6dCZ-CC:2223
Pocet: 1,00 ks
Oceneni:
Zakladni cena (die pfil. c. 11):
1,00 ks x 49 480,-Kc/ks
Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce):
Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38):
Plna cena:
Vypocet opotfebeni lineami metodou
Stafi (S): 16 roku
Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 34 roku
Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 50 roku
Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 16 / 50 = 32,000 %
Technologie - cena
49 480,- Kc
0,8500
2,3510
98 878,36 Kc
31 641,08 Kc
67 237.28 K c
Celkem vecna hodnota: 50 000,00 + 172 876,46 + 67 237,28 ^290 113.74 K c
C. Pozemky
Pfedmetem oceneni jsou tyto pozemky die LV c. 14 v kat. lizerai Nove Hute:
Strana 16 z celkoveho poctu 26 stran.
Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
w^;.: Driih pozemku
Cislo parcely;
Zastavena plocha a nadvofi
St. 168/2
Zastavena plocha a nadvofi
St. 169
Zastavena plocha a nadvofi
St. 299
St. 300
Zastavena plocha a nadvofi
Celkova vymera
Ostatni plocha
1112/1
1118/2
Trvaly travni porost
Ostatni plocha
1119/1
Ostatni plocha
1119/2
Ostatni plocha
1121/T
1121/2
Ostatni plocha
1121/3
Trvaly travni porost
1121/4
Ostatni plocha
Ostatni plocha
1121/5
1121/6
Ostatni plocha
1121/7
Ostatni plocha
Ostatni plocha
1121/8
Ostatni plocha
1121/10
Ostatni plocha
1304/2
Ostatni plocha
1304/3
Ostatni plocha
1306/1
1306/2
Ostatni plocha
Ostatni plocha
1307/1
1307/2
Ostatni plocha
Ostatni plocha
1307/3
1309/2
Trvaly travni porost
1310
Ostatni plocha
Ostatni plocha
1311
1312
Ostatni plocha
1313
Ostatni plocha
Celkova vymera
Vymera (m^) .
397
410
14
20
841
6 602
11 388
437
148
2 685
1 075
4 977
859
1 984
976
1 310
27
133
374
205
602
907
552
123
28
315
40
20
154
1 018
36 939
Pfi stanoveni srovnavaci ceny pozemku se porovnavaji tyto faktory: ekonomicke - druh
transakce, datum transakce a druh vlastnickeho prava. Dale vyuzitelnost podle uzemniho
planu, existence vecnych bfemen. jina omezeni a zavazky, poioha, kontaminace pudy,
dostupnost pro automobilovou dopravu, dopravni obsluznost, tvar pozemku, nezbytnost
demolice stavajicich objektu, dostupnost inzenyrskych siti, korekce pro velikost pozemku,
korekce pro zastavitelnost. V nekterych literamich pramenech se uvazuji tyto faktory: trh
s nemovitostmi, orientace ke svetovym stranam, konfigurace terenu, poioha vzhledem k
centru obce, pfevladajici zastavba, inzenvrske site, doprava, obchod a sluzby, skolstvi,
zdravotnictvi, kultura, sport, ubytovani, ufady, pracovni moznosti, zivotni prostfedi, pfirodni
lokalita, zmena v zastavbe, pfislusenstvi nemovitosti, typ stavby, moznost dalsiho rozsifeni,
byvatelstvo, nazor znalce.
Jak je z vyse naznaceneho pfehledu zfejme, pfi stanoveni srovnavaci ceny pozemku se
' vzdy 0 odbomy odhad, ktery vychazi ze zjisteni srovnavacich dat, (jejich mnozstvi a
antnosti), a nazoru znalce. V dane obci neni platna cenova mapa pozemku. Vychazime
ze znamych, realizovanych cen srovnatelnych pozemku, (ovefenych od zastupcu velkych
Strana 17 z celkoveho poctu 26 stran.
Tr^i ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemi Novi Hute, okres Prachatice.
sumavskych realitnich agentur), a indikovanou cenu pozemku stanovujeme pro dany licel
oceneni takto: stavebni pozemky ve vysi 800,00 Kc/m^, ostatni nezastavene pozemky ve vysi
30,00 K c / m l
Cena pozemku: 841,00 x 800,00 + 36 098,00 x 30,00 = 1 755 740.00 K c
Budovy d.p. 77, c.p. 78, kolna
Venkovni upravy, pfislusenstvi
Pozemky
7 548 284,27 Kc
290 113,74 Kc
1 755 740,00 Kc
Zaokrouhleno: 9..600 mil. K c
Toto je vecna hodnota nemovhosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s
pfislusenslvim a pozemky zapsanymi na L V c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove
Hute, okres Prachatice, stanovena k datu 15.5.2012.
4.3. Trzni hodnota stanovena porovnavaci metodou
V danem systemu hospodafstvi je rozvoj teto metody podminen soustavnym tfidenim a
uchovavanim vstupnich udaju - tj. skutecne realizovanych cen obdobnych rekreacnich objektu
na trhu. Tento metodicky postup si vyzaduje mnohaletych systematickych zaznamu
0 prodejich obdobnych nemovitosti.
Podle dostupnych informaci z nekolika realitnich kancelafi, od notafu a advokatu,
porovnanim s nabidkou a poptavkou na intemetu, v dennim i neperiodickem tisku, Ize tuto
metodu na zaklade znamych prodejnich cen vyuzit pouze kvalitativne. Nabizene prodejni
ceny srovnatelnych objektu se pohybuji ve velice sirokem rozpeti, viz nasledujici udaje:
Pension „LUCIE", Zadov - Chrahov, Sumava
Penzion Lucie (vyska 960 m.n.m.) 20 let provozovany penzion ma kapacitu 85 luzek
V 19 pokojich. 16 pokoju je vybaveno vlastnim socialnim zarizenim (sprcha, umyvadio, WC).
Pfislusenstvim nemovitosti je velka spolecenska mistnost sotevfenym krbem, jidelna
s kuchyni pro 40 osob, restaurace s kuchyni pro 25 osob, banketka, kancelaf spravce
objektu, zaflzeny byt 3 + 1 , zanzeny byt 2+1, kotelna, lyzarna, sklady, 2 garaze, venkovni
terasa s krbem, detske hfiste a parkoviste pro 30 aut. Objekt se nachazi v obci Churahov,
cast Zadov, pro milovniky lyzovani (Areal Kobyla v miste, areal Churanov v miste, Nove hute
oca 6 km) a milovniky pravidelne upravovanych bilych stop. Leto pro cykllsty a pesi turistiku.
Objekt ma stalou zimni klientelu diky skolam z jiznich Cech.
Nabidkova cena k prodeii: 13.800.000Kc
Strana 18 z celkoveho poctu 26 stran.
Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy dp, 77 aLp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemi Novi Huti, okres Prachatice.
Zavedeny horsky hotel - dobra chata, Zadov-Churanov = Sumava
Zavedeny horsky hotel stojici na vychodnim svahu Churanovskych vrchu u dolni stanice
sedackove lanovky ,,U Komsomolu,,. Zastavena plocha, hfiste, parkoviste, louka a castecne
les. Hotel je vhodny pro celorocni provoz. Kolem hotelu vede hlavni pr'ijezdova cesta k
lyzarskemu areatu Zadov-Churanov a mnozstvi turistickych a cyklistickych stezek. Nabizeno
pi'es 2 roky k prodeji, cena snizena z puvodnich 18,90 mil. Kc.
Nabidkova cena k prodeii. 15.490.000Kc
(Moznost pronajmu vc. kompletniho vybaveni hotelu.)
Prodej penzionu Restaurace Javornik
Prodej penzionu svybavenim vJavorniku, na pozemku o CP 2433 m^. Kapacita 50 osob,
9 ctyfluz. apartmanu, 4 dvoulu^kove. Pokoje jsou mezonetove. Restaurace, salonek,
vybavena kuchyne s pfislusenstvim gastro, byt majitele, 2 ubytovani pro personal, bazen,
solarium, sauna, ochlazovaci bazenek, parkovani v objektu a vlastni parkoviste. V blizkosti
lyzafske vieky, Klostermannova rozhledna.
Nabidkova cena k prodeii:
14.225.000Kc
Strana 19 z celkoveho poctu 26 stran.
7>zn/ ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d,p. 77 a i.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
Penzion Kvilda, okr. Prachatice
Penzion s 33 luzky na okraji sumavsk6 obce Kvilda, s vyhledem na vltavske udolf. Pokoje
maji umyvadia s teplou a studenou vodou. Spolecne soc. zar'izeni na patfe, dva pokoje maji
vlastni soc. zafizeni. Stylova restaurace s kachlovymi kamny. K dispozici uschovna kol a
lyzi, venkovni terasa, ohniste s posezentm, vlastni parkoviste. V tesne blizkosti lyzafsky vIek
a bezecke trate, Nabizeno k prodeji jiz pfes 2 roky, cena snizena z puvodnich 10,5 mil. Kc.
Nabidkova cena k prodeii: 8.5000.000 Kc
Prodej hotelu ve Stachach - Sumava
Prodej hotelu ve vyhledavane lokalite Stasska. Budova o rozmerech 24,15m x 14,9m.
Kapacita hotelu je az 35 luzek v ruzne dispozicne fesenych pokojich. Vsechny pokoje maji
vlastni WC, umyvadio a sprchovy kout. Navstevnikum je k dispozici vycep 30 mist,
restaurace 40 mist a salonek 40 mist. Budova je podsklepena: kotelna, skladove prostory,
garaz, dilna. Pfizemi: pivnice, restaurace, sal, kuchyne, byt 2+1 {60m^), kancelaf. Prvni patro
11 pokoju. K hotelu nalezi dve parkoviste (moznost parkovani autobusu), pozarni nadrz
a cisticka splaskovych vod. Hotel je prodavan vcetne veskereho vybaveni. V roce
1997 probehia rekonstrukce (cast vnitfnich prostor, zatepleni, oprava stfechy). Hotel ma
vyuziti pro rekreaci v zimnim i letnim obdobi. Je vzdalen do 10km od turistickych stfedisek
Zadov, Javornik a Kasperske Hory. Moznost vybudovani sportovniho zazemi v miste,
tenisove kurty apod. Hotel je zdeny zatepleny objekt s ustfednim topenim, podlahy beton,
diazba, koberec, okna dfevena zdvojena, 240V a 380V, rozvod vody v kovu a plastu.
Vybaveni hotelu: kuchyne 2x el. sporak, el. vana na ohfev, friteza, el. trouba, mikrovlnka.
Strana 20 z celkoveho poctu 26 stran.
Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 ac.p. 78 s pfisluSenst\^im a pozemky,
kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice.
Kotel na tuha paliva o vykonu 100kW, el. boiler, lednicka 1 x 100, 1 x 140, 4 x 450, 1x 900,
lednice proskiena 450, 2 x pultovy mrazak 400 a st. 300, 1 x mrazak 450, vycepni zafizeni
a nabytek. Vice informaci v kancelafi.
Nabidkova cena k prodeii: 4.000,000 Kc
Jak je zfejme z nabidek realitnich kancelafi, pohybuji se ceny srovnatelnych objektu
od 4,00 mil. Kc do 8,500 mil. Kc. K soucasnemu datu nebyl realizovan ani jeden prodej
srovnatelnych hotelu a penzionu, i kdyz jsou nabizeny nektere znich k prodeji pfes 2 roky.
Porovnavaci metodu Ize V3aizit pouze pro kvalitativni ovefeni trzni hodnoty, niko-li pro jeji
kvantitativni vypocet.
Proto neni tato porovnavaci metoda vyuzita pro stanoveni trzni hodnoty nemovitosti
sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14
pro obec Nove Hute v kat. lizemi Nove Hute, okres Prachatice, k datu 15.5.2012.
4. 4. Vysledna trzni hodnota stanovena porovnanim vypoctenych hodnot
Porovnani vypoctenych hodnot trzni hodnoty z ruznych metodickych postupu nelze
vyuzit, protoze byla stanovena pouze jednou metodou, metodou substancni. Vynosova
hodnota nebyla vzhledem ktypu vyuzivani arealu pouze zamestnanci majitele stanovena.
Vecna hodnota odpovida stavebni substanci, ale je to hodnota uzitna, nikoli smenna.
Soucasny trh je pfesycen volnymi penziony a hotely v teto lokalite Sumavy. Ty jsou nabizeny
za prodejni ceny jejichz rozptyl je velice siroky, takze nelze stanovit odpovidajici prumemou
cenu techto nemovitosti za 1 m^ obestaveneho prostoru, nebo 1 m^ zastavene plochy, ci luzko
V penzionu.
Pro ocenovany nemovity majetek, ktery je vyuzivan v soucasne dobe pfevazne
zamestaanci majitele pro sezonni rekreaci, Ize trzni hodnotu ztotoznit se soucasnou vecnou
hodnotou vynasobenou koeficientem prodejnosti Kprod* Hodnota tohoto koeficientu Kprod je
na zaklade vyhodnoceni soucasneho stavu realitniho trhu penzionu a hotelu na Sumave
vrozmezi od 0,70 do 0,75. To je v dobre shode stimto koeficientem uvadenym v platne
ocenovaci vyhlasce MF CR c. 364/2010 Sb. Tarn je uvedena hodnota Kprod = 0,742. Vysledna
trzni hodnota cini castku:
T H = 9,600 X 0,742 - 7,123 mil. Kc
Zaokrouhleno: 7J00 mil. Kc.
Strana 21 z celkoveho poctu 26 stran.
Trfni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.
Toto je trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s
pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na L V c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove
Hute, okres Prachatice, stanovena k datu 15.5.2012.
5. Z A V E R
5.1.
Zaverecny vyrok
Cilem pfedlozene zpravy bylo stanovit trzni hodnotu nemovitosti sestavajicich
z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove
Hute V kat. lizemiNove Hute, okres Prachatice, ke dni 15.5.2012.
Na zaklade provedene detailni analyzy jsem toho nazoru, ze trzni hodnota nemovitosti
sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 v
kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, cinf k datu 15.5.2012:
7J00 mil. Kc
Slow: sedm milionu iedno sto tisic
korun ceskych.
5. 2, Pouzita literatura
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
Industrial Real Estate, Society of Industrial Realtors, 4th edition, Washington D.C.,
1984
Charles H. Wurtzebach, Mike E. Mikes: Modem Real Estate 3rd edition, John
Wiley & Sons, New York, 1987
The Appraisal of Real Estate, Am. Institute of Real Estate Apprisers 12th edition,
Chicago, 1994
F. W. Ross, R. Brachmann, P. Holzner: Zjist'ovani stavebni hodnoty budov a
obchodni hodnoty nemovitosti. Consult invest, 1993,
Drozen, F., Ryska, J., Vacek, A.: Ocenovani majetku, VSE, Praha, 1997.
6. PRILOHY
6.1,
6.2,
6.3
6.4
Fotograficka dokumentace.
Ortofotomapa.
Informace o stavebnich parcelach.
Geometricky plan.
Fotograficka dokumentace:
Strana 22 z celkoveho poctu 26 stran.
Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a d.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
Strana 23 z celkoveho poctu 26 stran.
Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat dzemiNove Huti, okres Prachatice.
Ortofotomapa:
Informace o stavebnicb parcelach:
Parcelni £i$lo:
St.
168/2
Vymera [m^]:
397
Katastralni uzemi:
Nove Hute 707902
Cislo L V :
14
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitosti
Mapovy list:
GUST2880,Z.S.V-30-17
Urceni vymery:
Graficky nebo v digitalizovane mape
Druh pozemku:
zastavena plocha a nadvofi
Budova na parcel e:
c.p. 78
Strana 24 z celkoveho poctu 26 stran.
Trini ocenini nemovitosti sestdvajicich z budo^y c.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.
Parcelni cislo:
St.
Vymera [m^]:
410
Katastralm' uzemi:
Nove Hute 707902
Cislo LV:
14
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitosti
Mapovy list;
GUST2880,Z.S.VI"30-20
Urcem' vymery:
Graficky nebo v digitalizovane mape
Druh pozemku:
zastavena plocha a nadvofi
Budova na parcele:
c.p. 77
Parcelni dislo:
St.
Vymera [m^]:
14
Katastralni uzemi:
Nove Huta 707902
Cislo LV:
14
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitosti
Mapovy list:
GUST2880,Z.S.V-30-17
Urceni vymery:
Jinym ciselnym zpusobem
Druh pozemku:
zastavena plocha a nadvofi
Budova na parcele:
bez cn/ce tech.vvb
Parcelni cislo:
St.
Vymera [m^]:
20
Katastralni uzemi:
Nove Hute 707902
Cislo LV:
14
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitosti
Mapo\'>' list:
GUST2880,Z.S.V-30-17
Urceni vymery:
Jinym ciselnym zpusobem
Druh pozemku:
zastavena plocha a nadvofi
Budova na parcele:
bez cp/ce tech.vvb
169
299
300
Strana 25 z celkoveho poctu 26 stran.
Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky,
kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.
Strana 26 z celkoveho poctu 26 stran.