ZNALECKÝ POSUDEK č. 2952 – 326 / 2014

ZNALECKÝ POSUDEK
þ. 2952 – 326 / 2014
dle Usnesení þ.j. 067 EX 1187/10-67
Objednavatel:
Sídlo:
Iý:
Zhotovitel:
Sídlo:
Iý:
mail:
Zpracovatelé:
Exekutorský úĜad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ
kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ing. TomᚠKukla, Ing. Milan Bálek
Úþel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX
1187/10-67 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 18.2.2014.
Posudek obsahuje:
61 stran vþetnČ pĜíloh
Posudek se pĜedává:
ve tĜech vyhotoveních
Výtisk þíslo:
3
Zpracováno:
09.05.2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Obsah posudku
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3
Místní šetĜení ...............................................................................................................4
Den ocenČní .................................................................................................................5
Podklady ......................................................................................................................5
Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................5
B
1
2
3
POSUDEK .........................................................................................................................9
Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................9
OcenČní ......................................................................................................................11
OcenČní jednotlivých práv a závad s nemovitými vČcmi spojených ........................40
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................41
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................44
E
PěÍLOHY........................................................................................................................45
2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení þ.j. 067 EX 1187/10-67:
- ocenit nemovité vČci vþetnČ všech jejich souþástí a pĜíslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými vČcmi spojené.
a) LV þ. 29
Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 5/12 na nemovitých vČcech:
PĜíslušenství:
inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné
kanalizace.
Technický popis staveb, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení, je detailnČ proveden
níže v þásti B - Posudek.
b) LV þ. 1221
Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých vČcech:
3
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
PĜi místním šetĜení konaném dne 7.3.2014 byla na pozemku parc.þ. St. 62 nalezena stodola, která
však není uvedena na LV þ. 1221. Na doporuþení objednavatele posudku je zahrnuta do pĜedmČtu
ocenČní v tomto znaleckém posudku.
PĜíslušenství:
venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ,
skleník,
inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné
kanalizace,
studna na pozemku parc.þ. St. 62.
Souþástí pozemkĤ je rostlinstvo:
pozemek parc.þ. St. 62: jehliþnaté stromy (3 kusy),
pozemek parc.þ. 118/2: ovocné stromy (14 kusĤ),
pozemek parc.þ. 121/3: ovocné stromy (12 kusĤ), listnaté stromy (6 kusĤ), jehliþnaté stromy
(4 kusy).
UpozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) ze dne 7.4.2000 v rozsahu vyznaþeném
geometrickým plánem þ. 373-263/1999. Právní úþinky vkladu ke dni 19.6.2000. OprávnČní pro RWE
GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, Rý/IýO: 27295567, povinnost k parc.þ.
489/15. Smlouva o vČcném bĜemeni V3 2700/2000. Souhlasné prohlášení o pĜechodu práva podle §
151p ObþZ ze dne 22.12.2006, oprava prohlášení ze dne 19.7.2007 a ze dne 27.8.2007.
UpozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) v rozsahu vyznaþeném geometrickým
plánem þ. 493-222/2005. OprávnČní pro Severoþeská vodárenská spoleþnost a.s., PĜítkovská 1689/14,
Trnovany, 41501 Teplice, Rý/IýO: 49099469, povinnost k parc.þ. 118/2, 121/3, 780/1. Smlouva o
zĜízení vČcného bĜemene – úplatná ze dne 22.08.2006. Právní úþinky vkladu práva ke dni 28.02.2007.
2
MÍSTNÍ ŠETěENÍ
PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 7.3.2014 za pĜítomnosti povinného,
4
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
pana Antonína Stehlíka.
3
DEN OCENċNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 9.5.2014, což je den ocenČní.
4
PODKLADY
- Výpisy z Katastru nemovitostí, a) LV þ. 29, b) LV þ. 1221 k.ú. Dolní Chrastava, získané
5
5.1
prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 12.02.2014
Snímek katastrální mapy
Usnesení þ.j. 067 EX 1187/10-67
Územní plán mČsta Chrastava
barevná fotodokumentace
informace získané pĜi místním šetĜení
záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitých vČcí
zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004
Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb.
vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku
(oceĖovací vyhláška)
Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení
technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2014
odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku,
Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2014
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitých vČcí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených
odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní
hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou
jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková
cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo
obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné
5
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu,
výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty
používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení
zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška).
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata
spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze
finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet
všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu
oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba
kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí
V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bȞném realitním
trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat
výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady
související nemovitou vČcí.
Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné
z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá
vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ
pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma
smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje.
Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitou
vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného.
Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se
jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojištČní
nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy).
Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato
kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních
nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do
poĜízení nemovité vČci návratná.
Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice:
Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]
V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“:
VHN = ýV ×
kde:
qn −1
HP
+
q × ( q − 1) q n
n
ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovité vČci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
HP ... hodnota pozemku.
Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby:
1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci,
2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na
finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (pĜirážek) za rizika.
matematické vyjádĜení:
kde:
i = ibezp + Ȉı
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpeþný typ investice
Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika
Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank,
obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur.
PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ:
PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci
Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu
stavby.
PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci
Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou
vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ.
ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši.
V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
PĜirážka za rizika právními povahy
Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou vČcí
spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda
pĜístup k nemovité vČci je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých vČcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají
7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí:
Poloha nemovitých vČcí
- vzdálenost od center mČst þi obcí
- vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ
- pĜístup k silniþním þi železniþním trasám
Využitelnost nemovitých vČcí
- stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí
- úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitých vČcí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátȞová bĜemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost
- pĜedkupní práva, vČcná bĜemena
- zástavní práva
- soudní spory (napĜ. restituþní spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí
- prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ
V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ
nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby
odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnȞ jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje.
Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky
aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze
pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ.
Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který
shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi
Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou
identifikací prodávané nemovité vČci. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše
uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve
vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné
matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování
majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do
uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ
bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bȞnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná
veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné dražby,
které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc.
8
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ
V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb.
(zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích
stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní.
PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo
kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena
vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním.
PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že:
a) LV þ. 29
pĜedmČtem ocenČní je rodinný dĤm, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor
obdobných staveb vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již
uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní.
b) LV þ. 1221
1) pĜedmČtem ocenČní jsou zemČdČlské pozemky, ke kterým je možné nalézt statisticky významný
soubor obdobných pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již
uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní.
2) pĜedmČtem ocenČní jsou pozemky ostatní plochy, zahrady, trvalého travního porostu a zastavČné
plochy a nádvoĜí, ke kterým není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemkĤ na
místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se,
že není vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. V takových pĜípadech je dle našeho názoru
vhodné pro ocenČní použít metodu vycházející ze státem shromažćovaných informací, tedy metodu
pĜedepsanou zákonem o oceĖování a jeho provádČcí vyhláškou.
Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí
metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá
stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména
z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod
nákladových a výnosových.
Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjišĢuje náklady na
znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve
vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody,
napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení.
Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité vČci. Principem této metody je
pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení a u podobných pozemkĤ sloužících
pro zemČdČlskou prvovýrobu þi rodinné zahrádkaĜení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká
veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu
9
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
ocenČní proto neaplikujeme.
Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou pĜímého porovnání.
Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.
OcenČní je tedy v tomto znaleckém posudku provedeno také postupem definovaným Zákonem
o oceĖování majetku þ. 151/1997 Sb. v platném znČní, resp. jeho provádČcí vyhláškou þ. 441/2013
Sb. (oceĖovací vyhláška).
10
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
OCENċNÍ
Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých vČcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se
opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci.
Popis:
DĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka, s vystupující pĜístavbou vstupu a kotce také ve tvaru
obdélníka, je samostatnČ stojící, situovaný na svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné
domy. Centrum obce Chrastava je ve vzdálenosti 1,4 km, do Liberce je vzdálenost 11,0 km. PĜístup
ke stavbČ je možný pĜes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno vþetnČ zahrady.
Pozemky orné pĤdy jsou situovány na mírnČ svažitém až svažitém terénu, jsou situovány mimo
intravilán obce. PrĤmČrná vzdálenost do obce Chrastava je 1,6 km.
Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení rodinného domu þ.p. 4:
Doba výstavby:
dle odborného odhadu pĜed cca 110 lety; údržba: prĤmČrná
Poþet podlaží:
þásteþnČ podsklepeno, 3 nadzemní podlaží (pĜiþemž 3.NP je upravené podkroví)
Základy:
kamenné pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúþinnou
Nosné konstrukce: zdČné v tl. 60 cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; zatepleno
Stropy:
dĜevČné trámové s rovným podhledem; sádrokartonové podhledy
StĜecha:
tvar sedlový; krov je dĜevČný
KlempíĜské
konstrukce:
dešĢové žlaby a svody – plast, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ - z pozinkovaného
plechu
VnitĜní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelnČ, v kuchyni,
dĜevČné obklady (palubky) – chodba a pokoj v 3.NP
VnČjší povrchy:
škrábané omítky ze 2/3, vápenocementové omítky, místy opadané z 1/3; obklad soklu není proveden
Schody:
nosná þást kamenná (1.PP, 1.NP-2.NP), dĜevČná (2.NP-3.NP; zábradlí dĜevČné, madlo dĜevČné
DveĜe:
dĜevČné hladké plné, masivní, s kovovými zárubnČmi a
dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné – þásteþnČ
prosklené;
Okna:
plastová; v suterénu jsou plastová; v podkroví jsou dĜevČná VELUX
Povrch podlah:
dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, koberce, plovoucí podlaha
Krytina stĜechy:
Vrata:
betonové tašky – 1/2, pálená (tašky)
–½
dĜevČná dvoukĜídlá, zateplená
11
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
VytápČní:
ústĜední do plechových deskových radiátorĤ, kotel je na tuhá paliva
OhĜev teplé vody:
zajišĢován lokálním el. ohĜívaþem; zásobníkovým
VnitĜní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; plast
WC splachovací oddČlené od
koupelny; v koupelnČ umyvadlo,
Hygienické vybavení: vana, sprch. kout – 1.NP; WC
s koupelnou, v koupelnČ umyvadlo
a vana – 2.NP a 3.NP
VnitĜní plynovod:
není proveden
Elektroinstalace:
na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);
bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, vestavČné skĜínČ,
rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno
Vybavení kuchyní:
sporák (na el. energii)
varné jednotky (na el. energii)
Dispozice:
1.PP: chodba, schodišĢový prostor, technické a skladové místnosti
1.NP: vstup, chodba, schodišĢový prostor, byt 3+1, koupelna, WC, kotelna, garáž, uhelna, dílna,
hospodáĜská þást
2.NP: chodba, schodišĢový prostor, byt 4+1 – 2x, koupelna s WC
3.NP: chodba, schodišĢový prostor, byt 3+kk, koupelna s WC.
Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení stodoly a skladu na pozemku parc.þ. St. 62:
Stodola se skladem je zdČná z cihel a kamene, podezdívka je kamenná, ve tvaru písmene L. StĜecha
má tvar sedlový, krov je dĜevČný, krytina je na þásti stodoly z pálených tašek a na þásti skladu je
plechová (vlnité šablony). Vrata jsou kovová dvoukĜídlá – sklad; dĜevČná posuvná – stodola, okna
jsou dĜevČná se zdvojeným jednoduchým zasklením, dveĜe jsou dĜevČné plné. KlempíĜské prvky
(žlaby a svody) jsou z pozinkovaného plechu. VnČjší povrchy jsou vápenocementové omítky místy
opadané. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.
Srovnávací parametry:
ZastavČná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
Rodinný dĤm þ.p. 4
398,31
519,12
Stodola a sklad na pozemku parc.þ. St. 62
309,17
262,79
Název
12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Srovnávací kritéria:
Kriterium
Popis kritéria
A – OBEC
1 Velikost obce
obyvatel 6 239, z toho 4 334 v produkt. vČku
2 Správa, úĜady
obecní úĜad, pošta, policie; ostatní v Liberci
3 Poptávka po nemovitých vČcech
nabídka pĜevyšuje poptávku
4 PĜírodní okolí
velmi dobré
5 Obchod a služby
dostateþné vybavení
6 Školství
základní škola 1. a 2. stupeĖ
7 Zdravotnictví
ordinace všeobecného lékaĜe
8 Kultura, sport
nedostateþné vybavení
9 Ubytování
nedostateþná kapacita
10 Struktura zamČstnanosti
nedostateþná nabídka
11 Životní prostĜedí
velmi dobré
B – UMÍSTċNÍ NEMOVITÉ VċCI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
na okraji
13 Dopravní podmínky
pĜíjezd až ke stavbČ
14 Orientace ke svČt. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
svažitý terén
16 PĜevládající zástavba
bydlení
17 Parkovací možnosti
za oplocením nebo obtížnČ pĜed oplocením nehlídané
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišĢováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítČ v obci
všechny
C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VċC
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
pouze po schodišti
23 Regulace nájemného
žádná
24 Výskyt radonu
nemČĜeno
25 Další možnosti ohrožení
velmi omezené až náhodné
26 PĜíslušenství nemovité vČci
vhodné (identifikace viz výše)
27 Možnosti dalšího rozšiĜování
jsou (po vlastních pozemcích)
28 Technická hodnota stavby
viz níže
29 Údržba stavby
prĤmČrná
30 Pozemky celkem
5 398 m2 (ve funkþním celku); 151 959 m2 (orná pĤda)
þ.
Technický stav:
Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém
stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebnČ-technický stav odpovídá stáĜí,
technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a spíše prĤmČrné údržbČ (2/3
domu).
Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé
13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem
dlouhodobé absence alespoĖ základní údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích,
které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti
nefunkþní. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby (1/3
domu).
Oplocení, které je z pĜevážné þásti tvoĜeno drátČným pletivem na kovových sloupcích, je v nČkterých
místech již na hranici životnosti.
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit vyšší finanþní prostĜedky na rekonstrukci
a opravy. Stanovení jejich výše pĜesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na
pĜedstavČ o rozsahu a kvalitČ rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 29 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení)
nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 1221 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení)
nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
UpozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) ze dne 7.4.2000 v rozsahu vyznaþeném
geometrickým plánem þ. 373-263/1999. Právní úþinky vkladu ke dni 19.6.2000. OprávnČní pro RWE
GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, Rý/IýO: 27295567, povinnost k parc.þ.
489/15. Smlouva o vČcném bĜemeni V3 2700/2000. Souhlasné prohlášení o pĜechodu práva podle §
151p ObþZ ze dne 22.12.2006, oprava prohlášení ze dne 19.7.2007 a ze dne 27.8.2007.
Dále upozorĖujeme na existenci vČcného bĜemene (podle listiny) v rozsahu vyznaþeném
geometrickým plánem þ. 493-222/2005. OprávnČní pro Severoþeská vodárenská spoleþnost a.s.,
PĜítkovská 1689/14, Trnovany, 41501 Teplice, Rý/IýO: 49099469, povinnost k parc.þ. 118/2, 121/3,
780/1. Smlouva o zĜízení vČcného bĜemene – úplatná ze dne 22.08.2006. Právní úþinky vkladu práva
ke dni 28.02.2007.
14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Srovnávací nemovité vČci (SN):
a) LV þ. 29
1) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 499 000 Kþ
Adresa: Dolní Chrastava
Budova: Smíšená
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního
Plocha zastavČná: 561 m2
Plocha užitná: 200 m2
Plocha pozemku: 944 m2
Plocha zahrady: 373 m2
Sklep: Ano
Garáž: Ne
Voda: Dálkový vodovod
Topení: ÚstĜední tuhá paliva
Plyn: Plynovod
Odpad: Septik
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
SamostatnČ stojící vícegeneraþní RD 3+1, 2+1 a 1+1 v þásti obce Dolní Chrastava spadající pod
mČsto Chrastava. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s plastovými a dĜevČnými
okny a sedlovou stĜechou krytou eternitem, zastavČná plocha vþetnČ nádvoĜí þiní 561 m2. V pĜízemí
se nachází zádveĜí, chodba, schodištČ a bytové jednotky 2+1 a 1+1, každá s vlastní koupelnou a WC.
V patĜe je chodba, kuchyĖ, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna, WC a vstup na pĤdu. O
vytápČní se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústĜedního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady
jsou svedeny do septiku. Plyn je zaveden. Nemovitost je oplocena.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ
Bart Reality, s.r.o.
Holeþkova 799/99
15000 Praha
www.bartreality.cz
15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
2) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 625 000 Kþ
Adresa: BĜevništČ
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 2
Plocha zastavČná: 1 148 m2
Plocha užitná: 400 m2
Plocha pozemku: 4 418 m2
Plocha zahrady: 3 270 m2
Sklep: Ne
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva, ÚstĜední dálkové
Plyn: Ne
Odpad: Jímka
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
Rodinný dĤm, který lze využít jako dvougeneraþní. DĤm je z þásti rekonstruovaný - nová plastová
okna, stĜešní krytina. PĜízemí: zádveĜí, chodba, obývací pokoj, kuchynČ, ložnice, pokoj, koupelna,
WC, kotelna, uhelna. V patĜe: probíhající rekonstrukce koupelny, WC a pČti pokojĤ. K domu náleží
zahrada, stodola s dvČma garážemi a dílnou.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
3) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 200 000 Kþ
Adresa: Vítkovská, Chrastava
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního
Plocha zastavČná: 170 m2
Plocha užitná: 258 m2
Plocha pozemku: 1 467 m2
Plocha zahrady: 1 297 m2
Terasa: Ano
Sklep: Ano
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva, ÚstĜední dálkové
Plyn: Plynovod
Odpad: Septik
ElektĜina: 230V
Popis:
Rodinný dĤm se dvČma bytovými jednotkami 4+1 a 1+1. Celková plocha domu se zahradou je 1 467
m2. Stavba domu je v pĤvodním stavu. VytápČní je možno plynovým kotlem a kotlem na pevná
paliva.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
4) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 490 000 Kþ
Adresa: BĜevništČ
Budova: Smíšená
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního
Plocha zastavČná: 449 m2
Plocha užitná: 380 m2
Plocha pozemku: 5 134 m2
Plocha zahrady: 4 685 m2
Sklep: Ano
Garáž: Ano
Balkón: Ne
Voda: Dálkový vodovod
Topení: ÚstĜední tuhá paliva
Plyn: Plynovod
Odpad: Jímka
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
Rodinný dĤm, dispozice: dvČ bytové jednotky 5+kk a 2+kk, pozemky 5 134 m2. V pĜízemí se
nachází byt 2+kk, komora, þásteþnČ pĜipravené WC a koupelna. Dále je v pĜízemí kotelna, uhelna,
WC, dílna a garáž. V patĜe se nachází zrekonstruovaný byt 5+kk, obývací pokoj s kuchyní, pokoj,
ložnice, koupelna s WC a další dva pokoje. VytápČní kotlem na tuhá paliva, ohĜev vody zajišĢuje
el.bojler, odpady svedeny do jímky, vodovod z obecního Ĝádu. Dále na budovu navazuje stodola,
hospodáĜská stavení, dílna a pískovcový sklep.
Zdroj:
Realitní spoleþnost NEXT REALITY
Velká hradební 688/59
40001 Ústí nad Labem
Telefon: 800 700 099
www.nextreality.cz
18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
5) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 249 000 Kþ
Adresa: ChotynČ
Budova: Smíšená
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního
Plocha zastavČná: 690 m2
Plocha užitná: 596 m2
Plocha pozemku: 1 737 m2
Plocha zahrady: 1 047 m2
Garáž: Ne
Sklep: Ano
Terasa: Ano
Voda: Místní zdroj
Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální plynové, Lokální elektrické
Plyn: Plynovod
Odpad: Septik
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
Rodinný dĤm - bývalý zemČdČlský statek. DvČ budovy – rodinný dĤm, podsklepený - klenuté stropy,
dvČ patra a pĤdní prostory, zastavČná plocha 690 m2 + zemČdČlské stavení, užitná plocha 596 m2 +
zahrada 366 m2 + trvalý travní porost 681 m2. Rodinný dĤm je po þásteþné rekonstrukci, vytvoĜena
bytová jednotka 3+kk.
Zdroj:
Realitní spoleþnost
LBC reality, s.r.o.
Rumunská 655/9
46001 Liberec
www.lbcreality.cz
19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
6) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 300 000 Kþ
Adresa: OldĜichov na Hranicích
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního
Plocha zastavČná: 1 302 m2
Plocha užitná: 590 m2
Plocha pozemku: 3 952 m2
Plocha zahrady: 2 650 m2
Terasa: Ano
Sklep: Ano
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: ÚstĜední plynové
Plyn: Plynovod
Odpad: Septik
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
Rodinný dĤm na okraji Hrádku nad Nisou, v OldĜichovČ na Hranicích. K domu náleží pozemek, dvČ
stodoly a garáž. Pozemky u objektu jsou mírnČ svažité. DĤm je þásteþnČ podsklepený, v pĜízemí se
nachází bytová jednotka, v 2.NP pak další bytová jednotka 3+1. Druhou þást domu lze využít k
hospodáĜským úþelĤm. V celém domČ nová plastová okna, zrekonstruovaná koupelna, nový plynový
kotel. Ve dvoĜe je postavena další stodola a garហpro osobní automobil.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ RE/MAX Gold
Dvorská 4950/8
46601 Jablonec nad Nisou
www.re-max.cz
20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
7) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 300 000 Kþ
Adresa: Nádražní, Chrastava
Budova: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 2
Plocha zastavČná: 201 m2
Plocha užitná: 280 m2
Plocha pozemku: 592 m2
Plocha zahrady: 391 m2
Sklep: Ne
Garáž: Ano
Balkón: Ne
Voda: Dálkový vodovod
Topení: ÚstĜední plynové
Plyn: Plynovod
Odpad: VeĜejná kanalizace
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
Nepodsklepený rodinný dĤm s garáží, se þtyĜmi bytovými jednotkami, v ChrastavČ u Liberce. RD je z
vČtší þásti zrekonstruován. PĜízemí domu tvoĜí byt 3+kk, s koupelnou a WC, 1+kk a garáž. 1.patro
obsahuje dvČ bytové jednotky 2+1 s pĜíslušenstvím a sušárnou prádla. Každá bytová jednotka má
vlastní plynové vytápČní.
Zdroj:
Realitní spoleþnost Becker & spol.
nám. Dr. E. Beneše 5/13
46007 Liberec
www.realitybecker.cz
21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
8) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 999 000 Kþ
Adresa: ŽibĜidice
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 4 vþetnČ 1 podzemního
Plocha zastavČná: 250 m2
Plocha užitná: 430 m2
Plocha pozemku: 3 670 m2
Plocha zahrady: 2 800 m2
Sklep: Ano
Terasa: Ne
Garáž: Ano
Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, ÚstĜední tuhá paliva, ÚstĜední elektrické
Plyn: Ne
Odpad: Jímka
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
Rodinný dĤm - bývalá zemČdČlská usedlost v ŽibĜidicích, obec KĜížany, okres Liberec. Bývalá
zemČdČlská usedlost o dispozici 10+2. Nemovitost prošla a stále prochází citlivou rekonstrukcí s
ponecháním pĤvodního rázu. Renovací prošly mimo jiné rozvody elektĜiny, vody a topení, oken,
kotle, bojleru, kuchynČ. K nemovitosti náleží udržovaná zahrada o rozloze 2 800 m2 s venkovním
posezením.
Zdroj:
Realitní spoleþnost
Ka - New Generation Reality, s.r.o.
Na hlinách 1786/16
18200 Praha
www.kareality.cz
22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
9) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 1 945 000 Kþ
Adresa: Družstevní, Chrastava
Budova: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 4 vþetnČ 1 podzemního
Plocha zastavČná: 130 m2
Plocha užitná: 290 m2
Plocha pozemku: 632 m2
Plocha zahrady: 272 m2
Sklep: Ano
Terasa: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: ÚstĜední elektrické
Plyn: Plynovod
Odpad: Jímka
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
Dvougeneraþní rodinný dĤm se 2 prostornými byty o velikosti 4+1 v ChrastavČ v ulici Družstevní. V
1.NP situován byt o velikosti 4+1. V 2.NP je byt 4+1, v mezipatĜe terasa. V pokojích parkety,
koberce. ÚstĜední vytápČní na elektrokotel pro oba byty. Plyn pĜiveden na druhé stranČ ulice. V roce
2003 byl dĤm rekonstruován: nová šindelová stĜecha a stĜešní okna, nové okapové svody. K domu
patĜí kolny a dílna.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ
ELITE Liberec, s.r.o.
Široká 527, 46001 Liberec
www.rkelite.cz
23
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
10) Rodinný dĤm
Nabídková cena: 2 500 000 Kþ
Adresa: Zámecká, Frýdlant
Budova: Kamenná
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží poþet: 3 vþetnČ 1 podzemního
Plocha zastavČná: 180 m2
Plocha užitná: 260 m2
Plocha pozemku: 630 m2
Plocha zahrady: 450 m2
Sklep: Ano
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod, Místní zdroj
Topení: ÚstĜední plynové
Plyn: Individuální, Plynovod
Odpad: VeĜejná kanalizace
ElektĜina: 230V, 400V
Popis:
Rodinný dĤm ve Frýdlantu, ul. Zámecká. Jedná se o zdČný, dvoupodlažní RD s obytným podkrovím
po rekonstrukci. Dispozice: 1.PP – dĤm je þásteþnČ podsklepen, 1. NP – bytová jednotka 3+1, 2. NP
– bytová jednotka 3+kk + 2 pokoje v podkroví. SítČ: el. 230/400V, plyn, voda z Ĝádu, kanalizace,
vlastní studna. VytápČní– plynový kotel, ohĜev vody - bojler. Souþástí zahradní domek, zdČná
dvojgarហs technickou místností a dílnou. Celá nemovitost oplocena zdí a živým plotem.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ
EVROPA LIBEREC
nám. Soukenné 669/2a
46001 Liberec
Telefon: 485 113 322
www.rkevropa.cz
24
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
b) LV þ. 1221
1) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
436 352,- Kþ
Upravená nabídková cena:
14,00 Kþ za m2
Lokalita:
HoĜensko
VýmČra:
31 168 m2
Popis:
ZemČdČlské pozemky o rozloze 31 168 m² v obci Slaná spadající pod katastrální území HoĜensko v
Libereckém kraji.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ
LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s.
Nemanická 440/14
37010 ýeské BudČjovice
Telefon: +420 380 405 390
www.fondrealit.cz
2) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
774 722,- Kþ
Upravená nabídková cena:
13,00 Kþ za m2
Lokalita:
BrništČ
VýmČra:
59 594 m2
Popis:
Orná pĤda a lesní pozemky v katastrálním území BrništČ a Hlemýždí o celkové výmČĜe 59 594 m2.
Orná pĤda 30 397 m2, lesní pozemky 25 772 m2 a ostatní plochy 3425 m2.
25
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Zdroj:
Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
3) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
207 760,- Kþ
Upravená nabídková cena:
15,19 Kþ za m2
Lokalita:
Loukov
VýmČra:
13 673 m2
Popis:
Orná pĤda v k.ú. Loukov u Mnichova HradištČ. Jedná se spoluvlastnický podíl 1/2 z celku v katastru
Loukov. Na pozemku je nájemní vztah a je tedy aktivnČ udržován a obdČláván. Skládají se z nČkolika
dílĤ a jsou poblíž hlavní silnice.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ Ka - New Generation Reality, s.r.o.
Na hlinách 1786/16, 18200 Praha
Telefon: 800 103 003
www.kareality.cz
4) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
580 995,- Kþ
Upravená nabídková cena:
15,00 Kþ za m2
Lokalita:
StrážištČ
VýmČra:
38 733 m2
Popis:
ZemČdČlské pozemky - StrážištČ u Jiviny, okres Mladá Boleslav o celkové výmČĜe 38.733 m2. Jedná
se o tĜi samostatné pozemky v blízkosti sebe. K pozemku je pĜístupová cesta. Pozemky jsou aktivnČ
obhospodaĜovány.
26
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Zdroj:
Realitní kanceláĜ Ka - New Generation Reality, s.r.o.
Na hlinách 1786/16, 18200 Praha
Telefon: 800 103 003
www.kareality.cz
5) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
260 910,- Kþ
Upravená nabídková cena:
13,00 Kþ za m2
Lokalita:
Kozmice
VýmČra:
20 070 m2
Popis:
ZemČdČlské pozemky - Kozmice u Jiviny, okres Mladá Boleslav. ZemČdČlské pozemky o výmČĜe
20.070 m2. Tyto þtyĜi pozemky tvoĜí jeden celek, ke kterým je pĜístupová cesta. Pozemky jsou
aktivnČ obhospodaĜovány na základČ nájemní smlouvy.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ Ka - New Generation Reality, s.r.o.
Na hlinách 1786/16, 18200 Praha
Telefon: 800 103 003
www.kareality.cz
6) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
525 504,- Kþ
Upravená nabídková cena:
16,00 Kþ za m2
Lokalita:
Sekerkovy Louþky
VýmČra:
32 844 m2
Popis:
ZemČdČlské pozemky v katastru obce Sekerkovy Louþky. PozemkĤ je nČkolik a jsou vedeny jako
orná pĤda a trvalý travní porost. Pozemky jsou zaþlenČny do vČtších celkĤ bez jasných hranic a jsou v
souþasnosti využívány místními zemČdČlci.
27
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Zdroj:
Realitní kanceláĜ Triáda, s.r.o.
Jiráskova 133, 51101 Turnov
www.triada-reality.cz
7) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
841 820,- Kþ
Upravená nabídková cena:
20,00 Kþ za m2
Lokalita:
Jenišovice
VýmČra:
42 091 m2
Popis:
Orná pĤda v obci Jenišovice o CP 42 091 m2. Nájemní smlouva je s výpovČdní lhĤtou 1 rok.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ
Dumrealit.cz TOP Mnichovo HradištČ
Masarykovo námČstí 243
29501 Mnichovo HradištČ
www.dumrealit.cz
8) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
182 040,- Kþ
Upravená nabídková cena:
15,00 Kþ za m2
Lokalita:
Tatobity
VýmČra:
12 136 m2
Popis:
ZemČdČlský pozemek o celkové výmČĜe 12.136 m² nedaleko obce Tatobity. Pozemek je vedený jako
orná pĤda a zahrnutý v LPIS. Obec Tatobity se nachází v okrese Semily, kraji Libereckém.
28
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Zdroj:
Realitní kanceláĜ
LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s.
Nemanická 440/14
37010 ýeské BudČjovice
Telefon: +420 380 405 390
www.fondrealit.cz
9) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
675 801,- Kþ
Upravená nabídková cena:
17,00 Kþ za m2
Lokalita:
Dobranov
VýmČra:
39 753 m2
Popis:
Pozemky 39.753 m2 v DobranovČ u ýeské Lípy. VČtší z pozemkĤ o velikosti více než 3 hektary je
veden jako trvalý travní porost, druhý jako orná pĤda. Pozemky jsou udržované.
Zdroj:
Realitní kanceláĜ NEXT REALITY
Zámecká 69/14, 47001 ýeská Lípa
Telefon: 800 700 099
www.nextreality.cz
10) ZemČdČlský pozemek
Nabídková cena:
742 700,- Kþ
Upravená nabídková cena:
17,00 Kþ za m2
Lokalita:
Semily
VýmČra:
43 688 m2
Popis:
ZemČdČlské pozemky o velikosti 43 688 m². Pozemky se nachází nedaleko mČsta Semil.
29
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Zdroj:
Realitní kanceláĜ
LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s.
Nemanická 440/14
37010 ýeské BudČjovice
Telefon: +420 380 405 390
www.fondrealit.cz
b2) Pozemky ostatní plochy, zahrada, trvalý travní porost a zastavČná plocha a nádvoĜí, stodola
Základní informace
Kraj:
Liberecký
Okres:
Liberec
Obec:
Chrastava
Katastrální území:
Dolní Chrastava
Poþet obyvatel:
6 239
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 870,00 Kþ/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
O1. Velikost obce
O2. HospodáĜsko-správní význam obce
O3. Poloha obce
O4. Technická infrastruktura v obci
O5. Dopravní obslužnost obce
O6. Obþanská vybavenost v obci
þ.
I
IV
IV
I
III
II
Pi
0,95
0,60
1,01
1,00
0,90
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 949,53 Kþ/m2
OceĖovací pĜedpis
OcenČní je provedeno podle zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku ve znČní zákonĤ þ.
121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011 Sb., þ. 350/2012 Sb., þ.
340/2013 Sb. a þ. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ýR þ. 441/2013 Sb., kterou se provádČjí nČkterá
ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb.
30
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
a) Stodola
ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní
Budova § 12:
Svislá nosná konstrukce:
Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC:
Z. budovy pro zemČdČlství (skladování a úprava
zemČdČlských produktĤ)
zdČná
1271
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku
1. Situace na dílþím trhu s nemovitými vČcmi - Poptávka výraznČ nižší než
nabídka
2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví
3. ZmČny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - Negativní - nedobrovolná dražba,
obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení þi
vystČhování, doba do výmazu omezení práv z LV
5. PovodĖové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodnČ (území tzv. 5-leté
vody) - Poslední povodeĖ probČhla v roce 2010.
þ.
I
Pi
-0,06
III
III
I
-0,01
0,00
-0,04
I
0,70
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,623
i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenþní stavby v ostatních obcích nad 2000
Název znaku
þ.
Pi
1. Druh a úþel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkþním celku
I
1,00
2. PĜevažující zástavba v okolí pozemku a životní prostĜedí - Rezidenþní
I
0,02
zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Okrajové þásti obce
III
-0,10
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítČ, které má obec - Pozemek
II
-0,10
lze napojit pouze na nČkteré sítČ v obci
-0,01
5. Obþanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité vČci je þásteþnČ II
dostupná obþanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevnČná) ke hranici pozemku,
V
-0,02
špatné parkovací možnosti
-0,03
7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více III
jak þtyĜmi pravidelnými dopravními spoji dennČ
8. Poloha pozemku z hlediska komerþní využitelnosti - Bez možnosti
I
0,00
komerþního využití
9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí
I
-0,40
10. NezamČstnanost - Vyšší než je prĤmČr v kraji
I
-0,02
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,340
i=2
31
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Koeficient pp = IT * IP = 0,212
ZastavČné plochy a výšky podlaží
ZastavČná
plocha
262,81 m2
46,36 m2
309,17 m2
Podlaží
1.NP
1.NP
Souþet
PrĤmČrná výška podlaží:
PrĤmČrná zastavČná plocha podlaží:
PVP =
PZP =
Konstr.
výška
9,13 m
6,46 m
2 698,95 / 309,17
309,17 / 2
Souþin
2 399,46
299,49
2 698,95
= 8,73 m
= 154,59 m2
ObestavČný prostor
Výpoþet jednotlivých výmČr
Podlaží
ObestavČný prostor
OP celkem
2025,95
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení)
Podlaží
OP celkem
ObestavČný prostor - celkem:
Typ
NP
2 025,95 m3
ObestavČný prostor
2 025,95 m3
2 025,95 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
1. Základy vþ. zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, stĜecha
5. Krytiny stĜech
6. KlempíĜské konstrukce
7. Úprava vnitĜních povrchĤ
8. Úprava vnČjších povrchĤ
9. VnitĜní obklady keramické
10. Schody
11. DveĜe
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. VytápČní
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. VnitĜní vodovod
19. VnitĜní kanalizace
20. VnitĜní plynovod
Provedení
mČlké založení bez izolace
zdČné z plných cihel tl. 45 cm
dĜevČné
dĜevČný vázaný
pálená taška
pozinkovaný plech
jednovrstvé vápenné omítky
vápenocementové omítky
chybí
dýhované
dĜevČná
jednoduchá
chybí
svČtelná
chybí
Hodnocení
standardu
P
S
P
S
S
S
S
S
X
C
S
S
S
C
X
S
C
X
X
X
ýást
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
32
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
21. OhĜev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. VnitĜní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalaþní pref. jádra
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
X
X
X
X
C
X
chybí
100
100
100
100
100
100
Výpoþet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy vþ. zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, stĜecha
5. Krytiny stĜech
6. KlempíĜské konstrukce
7. Úprava vnitĜních povrchĤ
8. Úprava vnČjších povrchĤ
9. VnitĜní obklady keramické
10. Schody
11. DveĜe
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. VytápČní
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. VnitĜní vodovod
19. VnitĜní kanalizace
20. VnitĜní plynovod
21. OhĜev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. VnitĜní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalaþní pref. jádra
Souþet upravených objemových podílĤ
Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%]
P
S
P
S
S
S
S
S
X
C
S
S
S
C
X
S
C
X
X
X
X
X
X
X
C
X
13,10
30,40
13,80
7,00
2,90
0,70
3,90
2,70
0,00
1,80
2,40
3,00
3,40
3,00
0,00
6,10
0,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5,40
0,00
ýást
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
0,46
1,00
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
Upravený
obj. podíl
6,03
30,40
6,35
7,00
2,90
0,70
3,90
2,70
0,00
0,00
2,40
3,00
3,40
0,00
0,00
6,10
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
74,88
0,7488
Výpoþet opotĜebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z pĜílohy þ. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dČlení konstrukce, PP = pĜepoþítaný podíl na 100 %)
OP
UP
PP
Opot. Opot. z
Konstrukce, vybavení
ýást [%] K
St. Živ.
[%]
[%]
[%]
þásti
celku
1. Základy vþ. zemních prací
P 13,10 100,00 0,46 6,03 8,05 150 170 88,24 7,1033
2. Svislé konstrukce
S 30,40 100,00 1,00 30,40 40,59 150 170 88,24 35,8166
3. Stropy
P 13,80 100,00 0,46 6,35 8,48 150 170 88,24 7,4828
4. Krov, stĜecha
S
7,00 100,00 1,00 7,00 9,35 150 160 93,75 8,7656
5. Krytiny stĜech
S
2,90 100,00 1,00 2,90 3,87 80 90 88,89 3,4400
6. KlempíĜské konstrukce
S
0,70 100,00 1,00 0,70 0,93 30 40 75,00 0,6975
33
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
7. Úprava vnitĜních povrchĤ
8. Úprava vnČjších povrchĤ
11. DveĜe
12. Vrata
13. Okna
16. Elektroinstalace
OpotĜebení:
S
S
S
S
S
S
3,90
2,70
2,40
3,00
3,40
6,10
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
3,90
2,70
2,40
3,00
3,40
6,10
5,21
3,61
3,21
4,01
4,54
8,15
80
60
80
50
80
30
80
60
80
50
80
50
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
60,00
5,2100
3,6100
3,2100
4,0100
4,5400
4,8900
88,8 %
OcenČní
Základní cena (dle pĜíl. þ. 8) [Kþ/m3]:
Koeficient konstrukce K1 (dle pĜíl. þ. 10):
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu):
Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 20 - dle významu obce):
Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená [Kþ/m3]
=
*
*
*
*
*
*
=
Plná cena:
2 025,95 m3 * 1 652,84 Kþ/m3
Koeficient opotĜebení: (1- 88,8 % /100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
=
*
=
*
=
3 348 571,20 Kþ
0,112
375 039,97 Kþ
0,212
79 508,47 Kþ
Stodola - zjištČná cena
=
79 508,47 Kþ
2 115,0,9390
0,9627
0,5405
0,7488
1,0000
2,1360
1 652,84
b) Pozemky ve funkþním celku
Výpoþet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivĤ pozemku
Název znaku
1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % vþetnČ;
orientace SV, S a SZ
2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma
4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ - Bez vlivĤ
þ.
III
Pi
-0,01
III
I
I
II
II
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
þ.
I
Pi
-0,06
III
III
I
-0,01
0,00
-0,04
6
Index omezujících vlivĤ
IO = 1 + Σ Pi = 0,990
i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku
1. Situace na dílþím trhu s nemovitými vČcmi - Poptávka výraznČ nižší než
nabídka
2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví
3. ZmČny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - Negativní - nedobrovolná dražba,
34
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení þi
vystČhování, doba do výmazu omezení práv z LV
5. PovodĖové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodnČ (území tzv. 5-leté
vody) - Poslední povodeĖ probČhla v roce 2010
I
0,70
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,623
i=1
Index polohy pozemku
Název znaku
þ.
1. Druh a úþel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkþním celku
I
2. PĜevažující zástavba v okolí pozemku a životní prostĜedí - Rezidenþní
I
zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Okrajové þásti obce
III
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítČ, které má obec - Pozemek
II
lze napojit pouze na nČkteré sítČ v obci
5. Obþanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité vČci je þásteþnČ II
dostupná obþanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevnČná) ke hranici pozemku,
V
špatné parkovací možnosti
7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více III
jak þtyĜmi pravidelnými dopravními spoji dennČ
8. Poloha pozemku z hlediska komerþní využitelnosti - Bez možnosti
I
komerþního využití
9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí
I
10. NezamČstnanost - Vyšší než je prĤmČr v kraji
I
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ
II
Pi
1,00
0,02
-0,10
-0,10
-0,01
-0,02
-0,03
0,00
-0,30
-0,02
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,440
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,623 * 0,990 * 0,440 = 0,271
Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí ocenČné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ
Zákl. cena
[Kþ/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí
§ 4 odst. 1
949,53
ZatĜídČní
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavČná plocha a
nádvoĜí
zahrada
trvalý travní porost
§ 4 odst. 1
§ 4 odst. 1
Index
Koef.
0,271
Upr. cena
[Kþ/m2]
257,32
Parcelní
þíslo
St. 62
VýmČra
[m2]
1 298,00
Jedn. cena
[Kþ/m2]
257,32
Cena
[Kþ]
334 001,36
118/2
121/3
781,00
2 946,00
257,32
257,32
200 966,92
758 064,72
35
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí - celkem
1 293 033,-
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace
Úprava základních cen pro pozemky komunikací
Znak
P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace
III Úþelové komunikace
P2. Charakter a zastavČnost území
I V kat. úz. sídelní þásti obce
P3. Komerþní využití
I Bez možnosti komerþního využití
P4. Povrch komunikace
II S nezpevnČným povrchem
Pi
0,50
1,00
1,00
0,85
Úprava základní ceny pozemkĤ komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,425
PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ
Zákl. cena
ZatĜídČní
Koeficienty
[Kþ/m2]
§ 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, neveĜejná, komerþní
§ 4 odst. 3, priv.
949,53
0,425
1,000
§ 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace
§ 4 odst. 3
949,53
0,425
1,000
Typ
Název
§ 4 odst. 3, priv.
ostatní plocha ostatní komunikace
§ 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace
Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní
þíslo
780/1
VýmČra
[m2]
176,00
780/3
Pozemky ve funkþním celku - zjištČná cena
197,00
Jedn. cena
[Kþ/m2]
403,55
403,55
Upr. cena
[Kþ/m2]
403,55
403,55
Cena
[Kþ]
71 024,80
79 499,35
150 524,15
=
1 443 557,15 Kþ
c) Trvalé porosty
Smíšené trvalé porosty ovocných dĜevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin ocenČné
zjednodušeným zpĤsobem: § 47
Celková cena pozemku:
Celková výmČra pozemku
Celková pokryvná plocha trvalých porostĤ:
Cena pokryvné plochy porostĤ
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostĤ:
Cena smíšeného porostu:
Trvalé porosty - zjištČná cena
Kþ
m2
m2
Kþ
*
=
1 293 033,00
5 025
1 500
385 980,00
0,065
25 088,70
25 088,70 Kþ
36
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Dílþí rekapitulace - ocenČní dle vyhlášky
a) Stodola
b) Pozemky ve funkþním celku
c) Trvalé porosty
79 508,50 Kþ
1 443 557,10 Kþ
25 088,70 Kþ
Celkem
1 548 154,30 Kþ
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 548 150,- Kþ
ZávČreþná analýza
Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ
a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují
pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe
tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspȚné
inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv.
koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ” 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi
oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“
UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188.
ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované.
Cena nemovité vČci nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji.“ V dalším
textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda pĜímého porovnání:
a) LV þ. 29
Srovnávací
nemovité vČci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
Index odlišnosti IO
Cena ke
srovnání
[Kþ]
zdroj
poloha
2 499 000
2 625 000
2 200 000
2 490 000
2 249 000
2 300 000
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
1,00
1,10
1,00
1,10
1,05
1,10
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,20
1,10
1,15
1,15
1,10
1,20
1,10
1,10
1,20
1,10
1,15
1,15
0,75
0,70
0,75
0,70
0,75
0,70
Upravená
cena [Kþ]
1 577 181
1 455 199
1 451 588
1 443 104
1 428 271
1 454 168
37
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
2 300 000
2 999 000
1 945 000
2 500 000
0,85
0,85
0,85
0,85
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
1,00
1,10
1,00
1,00
1,20
1,10
0,75
1,05
1,00
0,70
1,25
1,20
0,75
1,10
1,15
0,75
n: poþet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
Obvyklá cena po zaokrouhlení:
Statistické veliþiny:
SmČrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický prĤmČr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši:
5
/
12
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:
1 451 588
1 442 691
1 394 930
1 512 070
10
1 461 079
1 461 079
49 951
1 394 930
1 411 128
1 461 079
1 511 030
1 577 181
608 783
609 000
b) LV þ. 1221
1) ZemČdČlské pozemky
Index odlišnosti IO
Srovnávací
nemovité vČci
VýmČra
[m2]
Cena ke
srovnání
[Kþ/m2]
zdroj
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
31 168
59 594
13 673
38 733
20 070
32 844
42 091
12 136
39 753
43 688
14,00
13,00
15,19
15,00
13,00
16,00
20,00
15,00
17,00
17,00
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,90
0,85
0,85
tech. stav a
poloha
velikost
ostatní
vybavenost
1,10
1,05
1,00
1,00
1,10
1,05
0,95
1,00
1,10
1,05
0,95
0,90
1,10
1,05
0,90
1,00
1,10
1,05
1,00
1,00
1,10
1,05
0,90
1,00
1,05
1,05
0,90
1,00
1,10
1,05
0,95
1,00
1,05
1,05
0,90
1,00
1,05
1,05
1,00
1,00
n: poþet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
Statistické veliþiny:
SmČrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický prĤmČr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
151959 m2
VýmČra:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:
1
/
4
Upravená
cena
[Kþ/m2]
13,74
12,12
11,48
13,25
12,76
14,14
16,87
14,81
14,34
15,93
10
13,94
2
11
12
14
16
17
2 119 042,97
529 760,74
530 000
38
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
2) Pozemky ostatní plochy, zahrada, trvalý travní porost a zastavČná plocha a nádvoĜí, stodola
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 548 150,- Kþ
OcenČní spoluvlastnické podílu:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 þiní tedy 1 548 150,- Kþ × 1/4 = 387 038,- Kþ, po
zaokrouhlení = 387 000,- Kþ
Dílþí rekapitulace - LV þ. 1221:
b1) + b2) = 530 000,- Kþ + 387 000,- Kþ = 917 000,- Kþ
39
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
3
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
OCENċNÍ JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VċCMI
SPOJENÝCH
a) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 1221 existuje omezení vlastnického práva. Jedná se o
vČcné bĜemeno (podle listiny) ze dne 7.4.2000 v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 373263/1999 zĜízené ve prospČch RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem,
Rý/IýO: 27295567.
Vzorec pro výpoþet trvalého vČcného bĜemene bez možnosti pĜesného urþení ztráty:
OcenČní se provádí ve smyslu zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ
þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ.
303/2013 Sb., resp. dle vyhlášky þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona
o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška):
§16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle pĜedchozích odstavcĤ, oceĖuje se právo jednotnČ þástkou
10 000,- Kþ.
Ztrátová hodnota vČcného bĜemene þiní:
- 10 000,- Kþ
Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na vČcném bĜemeni þiní:
- 10 000,- Kþ × 1/4 = - 2 500 Kþ
b) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 1221 existuje omezení vlastnického práva. Jedná se o
vČcné bĜemeno (podle listiny) v rozsahu vyznaþeném geometrickým plánem þ. 493-222/2005 zĜízené
ve prospČch Severoþeská vodárenská spoleþnost a.s., PĜítkovská 1689/14, Trnovany, 41501 Teplice,
Rý/IýO: 49099469.
Vzorec pro výpoþet trvalého vČcného bĜemene bez možnosti pĜesného urþení ztráty:
OcenČní se provádí ve smyslu zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ
þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ.
303/2013 Sb., resp. dle vyhlášky þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona
o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška):
§16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle pĜedchozích odstavcĤ, oceĖuje se právo jednotnČ þástkou
10 000,- Kþ.
Ztrátová hodnota vČcného bĜemene þiní:
- 10 000,- Kþ
Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na vČcném bĜemeni þiní:
- 10 000,- Kþ × 1/4 = - 2 500 Kþ
Rekapitulace vČcných bĜemen:
a) + b) = - 2 500,- Kþ + (- 2 500,- Kþ) = - 5 000,- Kþ
40
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
C REKAPITULACE
a) LV þ. 29
Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 5/12 na nemovitých vČcech:
vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:
609 000,- Kþ
slovy: ŠestsetdevČttisíc korun þeských
Poznámka:
PĜíslušenstvím jsou inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do
veĜejné kanalizace.
b) LV þ. 1221
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých vČcech:
41
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
bez zapoþítání ztrátové hodnoty vČcných bĜemen, indikujeme ke dni ocenČní na:
917 000,- Kþ
Ztrátovou hodnotu vČcných bĜemen:
indikujeme ke dni ocenČní na:
- 5 000,- Kþ
42
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých vČcech:
vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:
912 000,- Kþ
slovy: DevČtsetdvanácttisíc korun þeských
Poznámka:
PĜíslušenstvím jsou:
venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ,
skleník,
inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné
kanalizace,
studna na pozemku parc.þ. St. 62.
PĜi místním šetĜení konaném dne 7.3.2014 byla na pozemku parc.þ. St. 62 nalezena stodola, která
však není uvedena na LV þ. 1221. Na doporuþení objednavatele posudku je zahrnuta do pĜedmČtu
ocenČní v tomto znaleckém posudku.
43
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí
ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2952 – 326 / 2014 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké peþetČ:
V Hradci Králové dne 09.05.2014
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel spoleþnosti
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
44
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek þ. 2952 – 326 / 2014
E PěÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpisy z Katastru nemovitostí, a) LV þ. 29, b) LV þ. 1221 k.ú. Dolní Chrastava, získané
prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 12.02.2014
3. Snímek katastrální mapy
4. VýĜez z ÚP mČsta Chrastava
45
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜíloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜíloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜíloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜíloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜíloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
PĜíloha: Fotodokumentace