Proměny veřejného prostoru v souvislosti s výstavbou obchodně

Od obchodu k shopping mallu a zase zpátky?
Proměny veřejného prostoru v souvislosti s výstavbou obchodně-zábavních center
Veronika Kommová
obor Urbanismus a územní plánování, školitel doc. Ing. arch. Radek Kolařík
[email protected]
Obchod jako
každodenní
součást
městského
života
Typologie staveb pro obchod prodělala
během 20. století překotný vývoj.
Zatímco původní obchod orientovaný
do ulice přirozeně zapadá do městské
struktury a vytváří živý parter, rozsáhlý
komplex obchodního centra je jeho
pravým opakem.
Typologie původně vytvořená pro
příměstské nákupní zóny je díky svým
rozměrům a introvertní orientaci jen
těžko adaptovatelná pro podmínky
městských center.
Současný vývoj však naznačuje,
že dosavadní typologie přestává
vyhovovat a otvírá se tak prostor pro
nová řešení.
Charakteristika obchodu
Obchodování bylo jedním ze základních prvků
vytváření a vývoje městské kultury. Victor Gruen se
dokonce domnívá, že to byli právě obchodníci, kteří
vytvořili město. Wall, 18
Obchodní odvětví zaměstnává poměrně velkou část
populace, 17% zaměstnaných v USA resp. 15% v ČR, tedy
asi třikrát resp. pětkrát více lidí než státní správa.
Zároveň je obchod velice náchylný na změny, ať už na
změny trendů, situace na trzích nebo počasí. Díky tomu
se také návštěvnost staveb pro obchod může lišit jak
během měsíce, tak během jediného dne.
Obor mimo zájem architektů
„Architecture‘s antagonism toward shopping is due in part
to its historical preoccupation with form and composition. By
imagining space in terms of bounded, stable, and unchanging
entities, architecture has been largely unable to accept the
excessive and formless nature of shopping.“
Koolhaas, 201
Terminologie
Další důležité termíny:
podle NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries),
používaná také ICSC (International Council of Shopping Centers)
Dumbbell plan
Neighborhood Center
Community Center
Denise Scott-Brown v rozhovoru s Remem Koolhaasem
konstatuje, že architekti jsou trénovaní k tomu aby byli
kreativní, aby přemýšleli mimo běžný rámec, ale nejsou
naučení používat toto inovativní myšlení pro obchodní
stavby, to je považováno za doménu ekonomů. Koolhaas, 599
Navrhování obchodních staveb se tím pádem stává
doménou obchodních specialistů, kteří obchod redukují na
analýzy nabídky a poptávky, kalkulace a merchandising (tím
se rozumí jakékoliv prostředky, které přispívají k prodeji
zboží zákazníkovi). Retail consultant Robert Gibbs popisuje
hlavní body návrhu přeměny městské ulice ve West Palm
Beach na Floridě dle principů nákupního centra takto:
Fashion/Specialty Center
„(...) eliminating shade trees and planter boxes as they block
the shopper‘s view of shop windows and signs; removing visual
distractions such as: the elegant Victorian streetlamps, the expensive
trash cans, and the distinctive granite paving stones - ‚so beautiful
that people will stare at them as they walk by the storefronts‘ and
avoiding straight streets, because curved streets keep the shopper‘s
eyes on the merchandise at all times.“
Zatímco některé typologické druhy přetrvaly, jiné se
přetvořily v nové.
Charakteristické půdorysné schéma nákupního centra připomínající činku.
Využívá polohy typicky dvou velkých obchodních jednotek (anchor stores)
na koncích dispozice mezi nimiž jsou umístěny menší obchodní jednotky.
Nabízí sortiment denní potřeby pro své nejbližší okolí. Typická rozloha je
2.800 až 14.000 m2 s jednou velkou obchodní jednotkou (anchor store).
Jak podotýká Wall, obchod není např. zmíněn v
Corbusierových 4 hlavních funkcích města (bydlení,
práce, doprava a rekreace), tudíž je postaven mimo zájem
evropských modernistů, včetně těch, kteří uprchli před
2. světovou válkou do USA. Přesto mnoho moderních
architektů obchody navrhovalo na začátku své kariéry (30.
léta), protože majitelé obchodů byli díky velkému tlaku
konkurence otevření inovacím. Wall, 20-22
Obchodní stavby byli poslem evropské moderní
architektury. Stern, 374
Současně však mnoho architektů, kteří navrhovali
obchody, obchodní domy a později nákupní centra,
nezahrnulo tyto návrhy do svých monografií, jako například
I. M. Pei. Wall, 19
Předchůdci nákupního centra
„Shopping has historically developed alongside, sustained,
implified, or aspired to the urban. The greek agora and the
medieval town hall provided a space in which the gravity of
civic life and the liveliness of the marketplace could coexist in
often indistinguishable ways. The Parisian arcades and the
early department store intensified urban life by creating a
previously unknown experience of the city. And the suburban
shopping mall was originaly conceived to function as a
surrogate town center.“
menší obchodní
jednotky
anchor
store
Kromě sortimentu denní potřeby nabízí také oblečení nebo nábytek.
Typická rozloha je 9.300 až 32.500 m2 se dvěma a více velkými obchodními
jednotkami (anchor stores).
anchor
store
menší obchodní
jednotky
Regional Mall
Nabízí pestrý sortiment zboží srovnatelný s nabídkou obchodů v centru
malého města (nebo jinak řečeno CBD), včetně smíšeného zboží,
oblečení, vybavení domácnosti, stejně jako výběr služeb nebo například
volnočasových aktivit. Hlavní obchodní jednotky komplexu o rozloze 37.000
až 74.000 m2 tvoří dva nebo více obchodních domů.
Koolhaas, 153
CBD (Central Business District)
pěší zóny
Označení pro obchodní centrum města, v některých případech nahradilo
dříve používané označení „downtown“ (tedy městské centrum).
The Gruen Transfer
Super-Regional Mall
Nabízí široký sortiment zboží srovnatelný s nabídkou obchodů v centru
metropole (nebo jinak řečeno CBD). Hlavní obchodní jednotky komplexu o
rozloze nad 74.000 m2 tvoří tři nebo více obchodních domů.
Většinou 7.500 až 23.000 m2 bez větších obchodních jednotek, tvořené
především obchodními jednotkami se sortimentem oblečení zaměřenými na
náročnější zákazníky.
Označení stavu, kdy člověk při návštěvě nákupního centra začne být unášen
proudem a stane se poddajným a nekritickým do té míry, že nakupuje
náhodné zboží.
De Bijenkorf, Marcel Breuer, 1956
BID (Bussiness Improvement District)
BIA (Bussiness Improvement Area)
Městská čtvrť pod správou místní soukromé organizace, která se stará o její
revitalizaci. Většinou se jedná o projekty PPP (public-private partnership).
Poprvé zavedeny v Římě, roku 45 př. Kr. vyhlášen
zákaz pohybu vozíků a kočárů ve městě od východu do
západu slunce. Koolhaas, 40, 477
Jejich rozvoj nastává po 2. světové válce v evropských
a amerických městech. Vytváření pěších zón je
považováno za model, který zachrání město od další
zkázy (v roce 1955 má už 21 německých měst své pěší
zóny). Vyloučení dopravy z center měst je dosaženo
především díky rozsáhlé modernizaci sítě veřejné
dopravy. Robertson, 362
Lijnbaan, Rotterdam, Van den Broek a Bakema, 1953
chodníky
Zavedeny v rámci rekonstrukce Londýna po požáru
Power Center
Komplex o rozloze 23.000 až 56.000 m2 se třemi a více velkými obchodními
jednotkami (anchor stores), které tvoří 75-90% celkové rozlohy. Velké
obchodní jednotky jsou především zastoupeny diskonty, obchody pro
kutily, prodejními sklady nebo outlety.
v roce 1666. V letech 1853-1870 Haussmann zavádí
chodníky po celé Paříži, což podporuje využití parteru
pro obchody.
Koolhaas, 40, 477
Theme/Festival Center
Hlavní obchodní jednotky (anchor stores) tvoří restaurace nebo jiná
zábavní zařízení, komplex je zaměřen na volnočasové a turistické zboží a
služby.Typická rozloha je 7.400 až 23.000 m2.
Wall, 154
pasáže
Prosklené střešní světlíky umožňují vytvoření pasáží
a zpřístupnění vnitrobloků. Pasáže tak propojují předtím
oddělené části města, lákají obyvatele žijící na předměstí
k nakupování v centru města. Koolhaas, 202
De Bijenkorf, Marcel Breuer, 1956
Oude Binnenwegpěší zóna v Rotterdamu
Mezi další předchůdce patří tržiště, kupecké domy,
tržnice, kiosky, obchodní domy...
Lijnbaan - prodloužení, Rotterdam, Van den Broek a Bakema, 1966
Jak vznikl
shopping mall?
Vývoj typologie
v USA
Housing, Veterans a Highway Act
Přehled typologického vývoje
Koolhaas, 35
1923 první sjednocený shopping mall
Country Club Plaza, Kansas City USA
1930 první supermarket
King Kullen, NY, USA
1950 první open-air mall
Northgate, Seattle, USA, Victor Gruen
foto: Wall, 35
Jak popisuje Wall, přijetí těchto zákonů předurčilo nejen
to, kde se bude soustředit výstavba a jakým způsobem bude
probíhat, ale také to, které sociální skupiny z ní budou
profitovat. Tyto zákony umožnili další rozvoj automobilismu
a poskytly finanční jistoty, které nastartovaly soukromou
výstavby a stavební průmysl na příští desetiletí. Wall, 61
Zejména Highway a Housing Act se staly vládními
strategiemi, které „úmyslně nebo neúmyslně podporovaly
suburbanizaci a sídelní kaši“. Fishman, 201 Příznačné je
také to, že vznikly z větší části jako výsledek spolupráce
soukromých subjektů a státní správy Wall, 61
Housing Act
National Housing Act 1934 poskytl státem garantovanou
hypotéku občanům, kteří si chtěli pořídit první dům.
Zároveň pro tyto účely zřídil Federal Housing Authority
(FHA), která však odmítala poskytovat hypotéky na starší
domy v existující zástavbě. Wall, 61
Housing Act byl revidován v roce 1949 (známý pod
názvem Urban Renewal Act) a byl zaměřen především na
podporu nájemního bydlení ve vybraných částech měst.
Následně byl novelizován v letech 1954 a 1961 tak, že
zahrnoval i rehabilitaci těchto městských částí and snažil
se přilákat soukromé investice k obnově industriálních,
obchodních a kulturních oblastí, včetně bydlení pro střední
třídu, investic do veřejné dopravy a veřejných prostranství
měst, tak aby opět mohly plnit roli center pro rozšiřující se
metropolitní aglomerace. Wall, 160 Stále však měl negativní
dopady na fungování měst.
1951 první dumbbell plan
Framingham, Massachussets, USA
1956 první zastřešené nákupní centrum
Southdale, Minneapolis, USA, Victor Gruen
„The most damning problem of the urban renewal program was
that there no adequate financial or organizational measures
existed to support the relocation of residents and businesses
from areas slated for renewal. (...) The importance of preserving
neighborhoods and rebuilding communities was often entirely
ignored.“ Wall, 165
foto: Wall, 100
1957 první duty-free shop
Shannon Airport, Ireland
Předpoklady vzniku - technické inovace
Využití klimatizace a ekalátoru umožňilo realizaci
staveb s větší hloubkou bez potřeby přirozeného větrání,
tudíž bez potřeby umístění oken a s vnitřním prostředím,
které je lépe kontrolovatelné.
Aplikace této technologie na nákupní centra
umožnila prodloužení doby nakupování a tím pádem i
vyšší zisky, protože vnitřní prostory center mohly být
zastřešené a vytápěné a tudíž nezávislé na počasí. První
klimatizované nákupní centrum Southdale Mall (Edina,
Minnesota) bylo otevřeno v roce 1956.
Victor Gruen a nákupní centrum jako
centrum suburbie
Victor Gruen je považován za otce shopping mallu,
kromě 40 obchodů a 15 obchodních domů, navrhl především
44 nákupních center. Věřil, že rozmanitý architektonický
a urbanistický návrh staveb pro obchod by mohl navrátit
atraktivitu městských centrům a vytvořit nové veřejné
prostory a novou tvář města. Wall, 18-19
Gruen hledá novou typologii, která by vyřešila současnou
situaci - obchody uvnitř města jsou daleko od sebe, často
dostupné jen autem, což dále zvyšuje automobilový provoz
ve městě. Současně zaparkovaná auta na ulicích komplikují
přístup k obchodům jak pro pěší, tak pro zásobování. Wall, 68
1947 Obchodní dům pro suburbii
Jednou z prvních Gruenových realizací je obchodní
dům Milliron‘s, Westchester, LA, nový typ obchodního
domu přizpůsobený pro suburbii, který vzniká jako
součást obchodního centra suburbánní obytné výstavby
pro 50.000 obyvatel. Zásadní změnou při přechodu z
typologie obchodního domu na nákupní centrum je snížení
podlažnosti ze 3 pater na přízemní budovu, což znamenalo
úporu nákladů na výtahy a úniková schodiště, zároveň
umožnilo umístění parkování na střechu. Wall, 42-47
Stavba byla inovativní i v mnoha dalších ohledech,
např.obchodní plochu tvořil jeden velký otevřený prostor
barevně rozdělěný na čtyři sektory. Interiér byl vybaven
nejen flexibilními podhledy, ale také flexibilním osvětlením,
vybavením a reprodukovanou hudbou. Na střeše byla kromě
parkování umístěna vyhlídková restaurace a věžovitá
struktura s logem firmy už z dálky poutala motoristy.
1954 Northgate a recept na shopping mall
„Take 100 acres of ideally shaped flat land. Surround same by
500.000 consumers who have no access whatever to any other
shopping facilities. Prepare the land and cover the central
portion with 1.000.000 square feet of buildings. Fill with firstrate merchandisers who will sell superior wares at alluringly low
prices. Trim the whole on the outside with 10.000 parking spaces
and be sure to make same accessible over first-rate under-used
highways from all directions. Finish up by decorating with some
potted plants, miscellaneous flower beds, a little sculpture, and
serve sizzling hot to the customer.“
Veteran‘s Act
Podobně zaměřen byl i Serviceman‘s Readjustment Act
1944, který poskytl hypotéky a vysokoškolské vzdělání
vojákům vracejícím z 2. světové války.
Highway Act
Další ze zákonů, Federal-Aid Highway Act 1956 jen dále
podporoval developery a stavební firmy v hledání pozemků
ještě více vzdálených od centra.
Rozvoj automobilismu
Sears, Roebuck and Co. si ve 20. letech všimli, že počet
registrovaných aut v USA přesáhl počet parkovacích míst
v centru města a přišli s agresivní strategií umísťovat
nové obchody na okraji města, kde bylo spoustu volných
parkovacích míst. Wall,18
„Only air conditioning can make windowless, sealed,
interiorized, artificial environments so natural and so
comfortable. Along with the escalator, mechanically
engineered climates enabled an explosion of the depth of
the interior, creating spaces increasingly divorced from the
outside, increasingly inescapable, and increasingly able to
accomodate virtually any type and scale of human activity, in
almost any combination.“ Koolhaas, 93
1956 Southdale, nakupování a zábava
Victor Gruen
James Rouse a Festival Marketplace
První uzavřené nákupní centrum navrhl Gruen pro
majitele obchodního domu Dayton (Edina, Minnesota).
Zastřešení centra souviselo s místními klimatickými
podmínkami, protože v Minnesotě bylo pouze 126 vhodných
dních v roce pro nakupování venku. Uzavření centra zároveň
umožnilo použít levnější materiály pro vnitřní fasády (dřevo
a omítka místo cihly a kamene) a také ušetřilo náklady
na tabulové sklo. Tyto úspory se vyrovnaly nákladům na
klimatizaci. Wall, 93
Klimatizace zároveň umožnila využívat vnitřní prostor
nezávisle na počasí jako fórum pro nesčetné kulturní
události a tím pádem spojila nakupování s kulturou a
zábavou. Centrální prostor nákupního centra zde nebyl
veřejným prostorem ale podiem. Wall, 93
Centrum obsahovalo 65.000 m2 obchodních ploch,
uspořádaných jako tzv. dumbbell plan. Osvětlení vnitřního
prostoru mělo připomínat denní a roční dobu, neboť jak
Gruen zdůrazňoval, zákazníci musí být pocit, že jsou venku,
protože jednou ze základních funkcí centrálního prostoru
je vytvářet psychologický a vizuální kontrast a oddech od
vnitřního prostředí obchodů. Wall, 99
Gruen se zabýval otázkou, jak udržet město při životě
v době univerzálního vlastnictví automobilu a poptávce
po pohodlné dopravě a dostupnosti. Základní otázka tedy
zněla, kolik prostoru má mít auto ve městě? Wall, 116
Po úspěchu Milliron‘s, je Gruen v roce 1953 přesvědčen,
že zkušenosti získané při výstavbě příměstských nákupních
center se dají využít pro nákupní centra v centrech měst.
Ačkoliv se obecně má za to, že příměstská nákupní centra
umrtvila centra měst, byla to právě tato nákupní centra,
která Gruenovi posloužila jako zdroj efektivních řešení
využitelných pro projekty uvnitř města. Wall 116, 117
Gruen identifikoval problémy města následovně:
Rouse pokračoval tam, kde Gruen přestal a přetvořil
městské nákupní centrum na tzv. festival marketplace.
Hybridní typologii která spočívá v kombinaci turismu,
malých stánků, zábavy a food courts. Obchodní strategie,
která stane novým impulsem pro revitalizaci center měst.
Inovací, kterou přinesla typologie festival marketplace,
bylo propojení obchodu, historické struktury a turismu.
V roce 1960 Gruen publikuje knihu Shopping Towns
U.S.A. společně s ekonomem Larry Smithem, považovanou
za bibli developerů, kteří staví nákupní centra. Wall, 110
Současně s tím začala komunita developerů (zejména
Urban Land Institute) kodifikovat komplexní proces a vztahy
nutné k vytvoření úspěšného projektu nákupního centra.
Wall,104 Nákupní centrum se stává „strojem na peníze“,
ne architektonickým problémem. Taubman, 85 Budování
nákupních center je považováno za nejjednoduší způsob jak
operovat jako developer. Koolhaas, 538
Úspěch Southdale tak nastartoval expanzi nákupních
center v suburbiích, která znamenala umrtvení městských
center. Gruen na konci 60. let popírá, že by byl otcem
nákupního centra a vrací se do Vídně se záměrem předejít
spoušti, kterou by nákupní centra mohla způsobit v Evropě.
Wall, 111
Nákupní centrum jako prostředek k oživení
center měst (Gruen, Rouse, Jerde)
Victor Gruen
„Each became known by his shopping centers, but then went
on to design urban districts and new towns. And each described
himself as a community builder, set for himself (...) the highest
social goals, and believed in the possibility of a new humanistic
city.“
Ve spolupráci s ekonomem Larry Smithem přichází
Gruen se strategií vytvoření nákupního centra jako centra
rozrůstající se sídelní kaše. První realizací tohoto typu je
Northland Center, Detroit, MI, nákupní centrum umístěné
uprostřed 136 ha pozemku, jinak využitého pro parkování.
Prostorové uspořádání využívá tzv. pinwheel plan - umístění
pěti nájemních obchodních jednotek okolo obchodního
domu, který funguje jako magnet. Wall, 83
Stěžejními body návrhu bylo oddělení jednotlivých
druhů dopravy, propojení programu nákupního centra s
občanskými a sociálními funkcemi a návrh veřejných prostor
pro pěší, využívající soch, zahradních úprav a mobiliáře.
Centrum obsahovalo dvě auditoria, klubové místnosti,
restaurace, ošetřovnu a jesle. Wall, 85-86
Nákupní centrum mělo po otevření mělo velký úspěch,
Jane Jacobs označila Northgate za první moderní obchodní
centrum vhodné k pěším nákupům. Pozitivní ohlasy v tisku,
vyzdvihovaly návrh veřejných prostor a doporučovaly jeho
návštěvu, zároveň se však ptaly, proč není možné navrhnout
něco podobného v centrech měst.
Wall, 237
V době překotné výstavby suburbánních nákupních
center se americká města ocitla v situaci, kdy se centra
měst se musela vyrovnat s tím, že lidé požadují dobře
fungující obchody, které odpovídají současným trendům,
jsou prostorné, bezpečné, dostupné autem nebo veřejnou
dopravou a jsou blízko jiné oblíbené atrakce. Wall, 113
Jane Jacobs popsala ve své knize The Death and
Life of Great American Cities, že vitalita města závisí na
kombinaci funkcí, která zajišťuje provoz a využivání prostor
v kteroukoliv denní dobu. Dále na hustotě uliční sítě,
směsi budov různého stáří a stavu a na dostatečně husté
koncentraci lidí. Jak zmiňuje Koolhaas, aplikace právě
těchto principů na nákupní centra měla za paradoxně za
následek vlnu masivní přestavby center měst, které se Jane
Jacobs snažila zabránit. Koolhaas, 372
1) ulice jsou přetíženy programem (jsou současně veřejným
prostorem města a hlavními tepnami dopravy)
2) automobil je zneužíván pro hromadnou dopravu, což je
výsledkem reakce obyvatel na snižující se kvalitu veřejné
dopravy Wall, 121
Na základě této analýzy navrhl řešení problémů:
1) vytvořit jednosměrnou obslužnou komunikaci okolo
obchodního centra (business and retail district) pokud
možno za využití existujících ulic
2) v této oblasti odstranit zastaralé a nevyhovující budovy
3) vzniklé volné plochy ve vedlejších ulicích využít jako
parkovací místa pro zakázníky, vytvořit kapacitní parkovací
plochy poblíž okružní komunikace
4) vytvořit sérii super bloků uzavřením dvou nebo tří
místních ulic
5) vytvořit pěší nákupní centrum s příjemnou a bezpečnou
atmosférou pro zákazníky
6) rezervovat v rámci oblasti místo pro rozšíření centra
Wall, 237
Projekty jako Quincey Market, Boston 1967 nebo
Harborplace, Baltimore 1980 jsou podle Walla ukázkami
příkladné spolupráce veřejného a soukromého sektoru,
na které se podílely jak inovativních představitelé města,
tak developeři a jejich architekti. Wall, 237
Na druhou stranu, kritika je vidí jako projekty, které
selhaly díky tomu, že běžné městské dění (kavárny,
trhy) v nich pouze přetéká produkty a mění se v cosi
bezvýrazného. Goldberger
Jon Jerde a masová podívaná
Fulton Street Pedestrian Mall, Fresno, CA, Victor Gruen Associates, 1964
foto: Wall, 156
Kromě jiného, autor návrhu City Walk, Universal City,
Los Angeles, obchodně zábavního komplexu, který podle
Koolhaase oslavuje chaos města a snaží se vstříknout
nový život do žil města díky své poloze v jeho centru.
Jerde se nezajímá o nakupování, ale o divadlo.
„He throws large amounts of architectural matter at the
shopper; countless turns and counterturns, unlike ramps
stuck to soffits, thresholds over thresholds that dislodge
the visitor of certainty, sending the ‚keyed-up‘ over the top
and into a drone state of consumption. (...) But this is not
urbanism, this is mass spectacle.“ Koolhaas, 403-7
Wall, 123
1956 A Greater Forth Worth Tomorrow (nerealizováno)
Gruen přišel s radikálním návrhem přeměnit celé centrum na pěší zónu a
vytvořit okolo něj okružní komunikaci. Zapojení veřejnosti do projektu
a zachování původních budov mělo podporu Jane Jacobs. Ta ale také
varovala, že projekt nebude mít šanci, dokud nevznikne fungující plánovací
komise zahrnující jak městskou tak krajskou samosprávu. Wall, 129
1959 The Burdick Street Pedestrian Mall, Kalamazoo, MI
Ačkoliv projekt navržený Gruenem zahrnoval obnovu celého centra,
realizováno bylo pouze nákupní centrum, které problém podle Gruena
nevyřešilo, jen vytvořilo dopravní zácpy jinde ve městě. Wall, 138
1962 Midtown Plaza Project, Rochester
Jeden z prvních projektů realizovaných soukromým investorem v rámci
plánu renovace centra schváleného městem a podporovaného veřejností,
který se následně stal hlavním veřejným prostorem města. Ačkoliv nákupní
centrum bylo zastřešené, patřily centrální prostory včetně pasáží městu a
byly dostupné všem. Po 40 letech je centrum stále otevřené, ale drží se jen
stěží - oba hlavní obchodní doby odešly, a střední třída nakupuje v nové
generaci nákupních center za městem.
Wall, 148, 166
1964 Fulton Street Pedestrian Mall, Fresno, California
Projekt operující na 3 úrovních najednou, na úrovni regionu (vybudování
rychlostních silnic spojujících město s regionem), města (vytvoření
funkčních zón ve městě, CBD) a městského centra (pěší nákupní centrum
zahrnující kromě hlavní ulice i vedlejší ulice na ní kolmé, vytvoření sítě
veřejných prostor v centru města o velikosti 9 původních městských bloků).
Do projektu bylo zapojeno mnoha konzultantů, ale ne všechny zúčastněné
strany. Gruen následně konstatoval, že pokud by se byli zástupci města,
obchodníci a Redevelopment Agency zodpovědná za revitalizaci městského
centra nejdříve dohodli na finanční podpoře studie obnovy centra, šance na
její realizaci by razantně vzrostly.
Wall, 154
USA - centra měst jako nákupní centra
Během posledních 20 let narostl v USA počet
poloveřejných organizací (public–private partnerships)
fungujících v rámci specifických částí města, tzv.
business improvement districts (BID) nebo business
improvement areas (BIAs). Příjmy těchto organizací
pochází z povinných daní od obchodníků působících v
rámci dané části města a získané prostředky jsou využity
pro management tamních veřejných prostor, včetně ulic,
prostranství a parků (např. Bryant Park v New Yorku
nebo Downtown Seattle Association zřízená pro centrum
města). Kern, 110
Obavy, které fungování těchto institucí vyvolává,
spočívají v tom, že struktura těchto organizací není
demokratická a to, že spravují veřejný prostor v centrech
měst, ještě dále ohrožuje ulici jako demokratický prostor.
Kohn in #Kern p112
Beurstraverse, The Jerde Partnership , 1996
„To ease their own metamorphoses into retail centers, New
York, San Francisco, and several other cities have established
business improvement districts that ‚have the responsibility
for maintaining clean streets, providing some public
amenities, organizing marketing and tenant recruitement
programs and various other functions that would be provided
by management in a shopping center.“
McCloud, 120
Beurstraverse, The Jerde Partnership , 1996
Transformace
typologie,
Evropa a
Japonsko
Francie - hledání evropské formy
Orrilard, 120-134
V roce 1965 byl publikován územní plán pro pařížský
region (SDAURP) vytvořený tamním institutem pro
územní plánování (IAURP), který navrhoval vytvoření
Nových Měst v okolí Paříže (např. Marne-la-Vallé).
Zároveň s tím, se však v okolí metropole začala
objevovat nová nákupní centra, která představovala
konkurenci pro obchodní centra nově vznikajících měst.
Bylo proto rozhodnuto, že bude zpracován zvláštní
územní plán zaměřený na obchodní aktivity, ke kterému
byl přizván Gruenův spolupracovník Larry Smith.
Pro vytvoření urbánní atmosféry v nových městských
centrech měly posloužit pařížské obchodní domy. Bylo
však nutné vytvořit pro tento účel odpovídající typologii.
Urbanisté se proto obrátili na Victora Gruena, který
měl zkušenosti jak s projekty městských center, tak s
typologií obchodních staveb. Gruenův koncept, tedy
přeměna ulice na nákupní centrum, se ale nesetkal s
kladnou odezvou.
V roce 1969 tak francouzští urbanisté navštěvují
nizozemského architekta Franka van Klingeren, který se
specializoval na vytváření komunitních center v rámci
nové výstavby nizozemských měst (poldermodel) se
zastřešeným veřejným prostorem obklopené kulturními
a společenskými stavbami. Jedním z jeho návrhů pro
Flevoland polder nazývaných Agora je např. komunitní
centrum pro hlavní město Flevolandu, Lelystad.
Právě Lelystad byl blízko měřítku francouzských
Nových Měst. Agora v Lelystadu byla propojená s
okolím, obklopená rozličným i funcemi a obchody, takže
připomínala kryté náměstí.
Rozdíl mezi americkým a evropským přístupem popsal
Orillard takto:
„This model included a spatial figure similar to that of the
mall, but at the same time offered a distinctive European
point of view by holding on to a set of European architectural
types. The mall is linear; the agora is central. The mall is
disconnected from the open spaces surrounding it: the agora
has to be open to them. But, more importantly, the mall
is primarily for private businesses. The agora is first and
foremost for the public good.“
Orillard, 124
Výsledkem hledání nové typologie je v roce 1971 návrh
pro Cergy-Pontoise spojující Gruenův (nákupní centrum) a
van Klingerenův (kulturní a společenské zařízení) přístup,
nebyl ale realizován podle plánu.
Koncept propojení obou přístupů se uplatnil až v
projektu pro Evry, kde se agora stala třetím magnetem
nákupního centra (anchor store) a byla rozdělena na
veřejnou a soukromou část.
Projektem pro Evry byl dále inspirován návrh pro Noisyle-Grand (součást Marne-la-Vallée), tam se ale zastřešení
agory nakonec nerealizovalo.
Současně s vývojem typologie pro nová města se vyvíjí i
výstavba v centrech stávajících měst, jako např. projekt Les
Halles v Paříži. Kompromisním řešením integrace tohoto
rozsáhlého komplexu do městské struktury je nakonec
jeho umístění pod zem. Výsledkem je ale roztříštěnost
realizovaných prostor, které město nakonec řeší tím,
že si ponechává ve vlastnictví nejen celý systém pěších
cest ale i vlastní nákupní centrum. Pěší cesty dostávají
status pařížských městských ulic, které pokračují pod
zem. Ukázalo se však, že město se nemůže o tyto prostory
starat a přenechalo je na starosti vedení nákupního
centra, ponechalo si však jejich vlastnictví. ‚Ulice‘ tak byly
‚privatizovány‘ a spravovány jako nákupní centrum.
Rakousko - Shopping City Süd, Vídeň
Při plánování výstavby rozsáhlého nákupního centra
na okraji Vídně byl k projektu jako odborník přizván Viktor
Gruen. Ten ale projekt odmítl s tím, že by takovéto centrum
mělo škodlivý dopad nejen na historické centrum Vídně, ale
také na 23 zbývajících městských částí. Přesto byl ale projekt
roku 1969 realizován. Wall, 111
Japonsko a typologie ‚depato‘
Depato je označení pro japonské obchodní domy
převážně budované společností provozující železnice, která
díky jejich výstavbě nejen rozšířila dopravní systém Tokya,
ale zároveň ho díky jejich provozu udržuje a vytváří tím
hustou městskou zástavbu. Koolhaas, 243
Konec shopping mallu?
Podle některých specialistů se dokonce zdá, že recept na
vytvoření shopping mallu už nezaručuje úspěch.
Už v roce 1978 prohlásil Gruen na konferenci ICSC s
názvem „The Future of Shopping Centers“ konané v Londýně,
že nákupní centra v jejich konvenčním pojetí nemají
budoucnost. Wall, 111
Jak poznamenává Koolhaas, samotná výstavba
nákupních center od 90. let v USA klesá. Doba, kterou
nakupující strávili v nákupních centrech v roce 1990, klesla
v porovnání s rokem 1980 o polovinu. Koolhaas, 74, 86
„(...) the major period for shopping centers began in the late
1950s as the economy and suburbanization process boomed.
Since 1961, more than 2.000 neighborhood and community
centers were built every five years. (...) If we assume that
a center becomes a potentional candidate for some form of
remaking seven years after it opens (a debatable assumption),
then 70% are old enough for renovation.“
„The problem is that formula approaches no longer guarantee
success (...). Traditional approaches are eroding shopper loyalty
because ‚cookie-cutter‘ centers with identical tenant mixes offer
no real incentive, other than location, for shoppers to choose one
mall over another. (...) Consequently, a shake out of marginally
performing malls - centers with nothing to differentiate them
from the competition - is already underway.“
ULI, 1-5
Přehlíženým faktorem, který často pohání trend
renovace nákupních center, je nutnost zlepšit prostředí v
příměstských komerčních zónách. ULI , 11
ULI doporučuju následující strategie pro prodloužení
životnosti nákupních center:
1) zmenšit parkovací plochy na využít plochu pozemku
pro novou výstavbu kancelářských ploch, hotelů a dalších
obchodních ploch
2) více se zaměřit na atraktivnější vnější vzhled budovy,
jasnější interiéry, jednotný orientační systém a loga,
jednotná pravidla pro design výloh
3) posílit zastoupení kultury, zábavy a služeb a vytvořit tak
„a sort of town center“
„The Next Big Thing is the recurring promise of a new typology
that will deliver greater profits and higher consumer satisfaction.
(...) Yet the tacit understanding of the Next Big Thing is that a
typology‘s potential is always short-lived, directly discrediting
architecture‘s conviction that type and permanence go hand in
hand.“
Koolhaas, 527
Cooley, 26-27
V roce 1995 vydává Bank of America dokonce prohlášení,
které upozorňuje na neúměrné náklady, které jsou se
suburbánní výstavbou spojeny.
„This acceleration of sprawl has surfaced enormous social,
environmental and economic costs, which until now have been
hidden, ignored or quietly borne by society. (...)
We can no longer afford the luxury of sprawl.“
ULI, 2
Urban Land Institute (ULI) konstatuje v roce 1994, že
americká nákupní centra bude potřeba buď renovovat,
rozšířit, změnit skladbu obchodů nebo přemístit jednotlivé
obchody, aby byla schopná přežít. Nákupní centra rychle
zastarávají, je jich příliš mnoho a požadavky na obchodní
plochy se rychle mění (obchodní domy a drobní obchodníci
zavírají, off-price retailers a category killers se množí). Čím
větší je nákupní centrum, tím je náchylnější k úpadku.
Následovníci?
Wall, 240
Wall Street Journal v roce 2009 udává, že výstavba
zastřešených nákupních center se v USA zastavila, od roku
2006 byl postaveno jediné zastřešené nákupní centrum.
Developeři dávají přednost buď tzv. big-box centers s
velkými obchodními jednotkami jako je např. Wal-Mart
nebo nezastřešeným nákupním centrům s drobnými parky a
venkovními kavárnami. WSJ
Jak podotýká Koolhaas, náchylnost obchodu na vnější
změny je právě tím kamenem úrazu, který předznamenává
krátkou životnost jednotlivých typologických druhů:
„Shopping buildings don‘t age, they die young. (...) Those that
endure must be constantly updated through renovation and
expansion. They must, in other words, always appear to be new.“
Koolhaas, 561
lifestyle centers
Někdy také nazýváno „mall without walls“ (Graham and Marvin, 2003),
je jedním z trendů jak přiblížit introvertně orientovaný shopping mall
městskému prostředí ulice a je jednou z variací na theme park. Obsahuje
chodníky, mobiliář, parkování na ulici a přechody. Mají svým zámožným
zákazníkům dopřát městský zážitek, ale v hermeticky uzavřeném „veřejném
prostoru“, oproštěném od obtíží běžného světa, jako jsou žebráci,
bezdomovci nebo děti ulice. Tím však připomíná spíše Disneyland než
opravdové městské prostředí. Kern, 105
Prvním takovým centrem bylo v roce 1987 „the Shops of Saddle
Creek“, Memphis, ale hlavní vlna rozšíření přišla v roce 1996, což jak uvádí
Bhatnagar v roce 2005, z nich dělá nejrychleji se šířící obchodní typ
současnosti.“ Kern, 106
„This urban ‘design ambience’ can amount to additional
construction costs of $200 per square foot – apparently double
the cost of a typical neighbourhood big-box shopping centre
(Gose 2004). But this investment pays off; apparently the
average lifestyle centre makes about $500 sales per square foot
annually, compared to the $211 for the average retail mall (Yue
2001). Interestingly, lifestyle centres are cheaper to maintain
than traditional indoor malls: there is no expensive heating or
air conditioning for expansive arcades. The shared maintenance
costs of the common areas of lifestyle centres are about one third
of similar costs in a traditional mall (Bhatnagar 2005).“
Srovnání s ČR
obchodní plocha (m2) vztažená na osobu
světový průměr
0.3
USA
2.9 (z toho 2.2 shopping malls)
EU0.4
Velká Británie
0.9
Rakousko 0.6
Nizozemsko 0.5
Německo 0.2
býv. SSSR
0.1
Koolhaas, 51
HDP 100 nejbohatších zemí světa versus roční zisky
největších obchodních řetězců (v millionech dolarů)
1.
USA8.708,9
15. Nizozemsko 384,8
24.Wal-Mart
165,0
47.ČR
56,4
49.Carrefour Group 52,2
pěší zóna Binnenwegplein, Rotterdam, 2010
Koolhaas, 68
Kern, 107
big box
warehouse stores
category killers
obchod jako součást jiné typologie
internetové obchody
ULI, 5-7
Van Oldenbarneveltstraat, Rotterdam
Vliv obchodnězábavních
center na centra
měst
POUŽITÁ LITERATURA:
Po otevření nákupního centra
Zkušenosti z Německa
zhoršení kvality veřejného prostoru
Studie z roku 2003 zpracovaná pro bavorské
ministerstvo vnitra (Oberste Baubehörde im Bayerischen
Staatsministerium des Innern) a zkoumající vnitroměstská
nákupních centra v šesti bavorských městech. Heinritz
„A shopping street has a delicate web of intersecting
relationships. Sever the web in one or two places, and the whole
commercial district may die. This is the reason why suburban
shopping centers are always planned with the small stores
situated on the routes that link the major stores. Centers which
break this rule have usually failed; in fact the arrangement of
leases in a shopping center can mean the difference between
success and failure.“
Barnett, 52
vymírání obchodů, ztráta pracovních míst
Studie publikovaná v roce 2008 v Journal of Urban
Economics zkoumala na 3,000 obchodů Walmart
otevřených v USA a zjistila, že každý z těchto obchodů
způsobilztrátu 150 pracovních míst (vzhledem k tomu
že jiní obchodníci museli zavřít) a snížil celkové mzdy
vyplácené zaměstnancům v obchodech.
Čím blíže byl obchod ke sledovanému obchodu
Walmart, tím větší byla pravděpodobnost, že bude nucen
zavřít. Persky a jeho kolegové zjistili, že s každou mílí
(1,6km) blíže Walmartu zavřelo o 6 % více obchodů. V
bezprostřední blízkosti Walmartu zavřelo 35 až 60 %
obchodů.
Dopady se liší také v závislosti na typu obchodu.
Například pro lékárny nebo drogerie (drugstore) se
hodnota zvýšila na 20 %, pro vybavení domácnosti
přibližně na 15 %, pro železářství 18% a pro hračky více
než 25 % s každou mílí blíže k Walmartu.“
Po uzavření nákupního centra
„For towns and cities that are home to dying malls, the
fallout can be devastating. Malls hire hundreds of workers
and are significant contributors to the local tax base. In
suburbs and small towns, malls often are the only major
public spaces and the safest venues for teenagers to shop,
hang out and seek part-time work.“
WSJ
Abensberg 12.000 obyv. nákupní centrum z roku 1990
Ansbach
40.000 obyv. nákupní centrum z roku 1997
Bamberg
69.000 obyv. nákupní centrum z roku 1990
Bayreuth
74.000 obyv. nákupní centrum z roku 1998
Fürth
110.000 obyv. nákupní centrum z roku 1985
Marktredwitz 20.000 obyv. nákupní centrum z roku 1999
Studie popisuje situaci ve vybraných městech a zmiňuje
problémy, které provázely výstavbu nákupních center a
hodnotí její výsledky. Zároveň shrnuje doporučení, která z
těchto případových studií plynou.
Problémy
Hlavním problémem pří výstavbě nákupních center ve
městech je už samotný koncept nákupního centra, který je
ve své podstatě introvertní, a tedy neměstský.
Typologie nákupních center je daná (zastřešení, velikost,
mix obchodních jednotek, podlažnost, pozice achor stores,
parkování, další funkce) a prostor pro změnu stavby je
omezený.
Překážkou pro víceúčelové využití je většinou strach
developerů z rizika, které výstavba kanceláří nebo bydlení
přináší.
Častým důvodem pro realizaci nákupních center v centrech
měst je zvýšení atraktivity dané lokality, ze které budou
profitovat i ostatní obchodníci. Vzdálenost mezi novým
centrem a stávajícími obchody však musí být co nejkratší,
jinak je efekt přesně opačný. Problémem také většinou je to,
že v ideálním lokalitě nejsou k dispozici volné pozemky a tak
dochází k výstavbě dále od centra než by bylo vhodné. Už
vzdálenost 1 km vytváří ve městě vedlejší centrum.
Problém spočívá v současném rozložení obchodních
ploch ve zkoumaných městech - většinou převažují
obchody s obchodní plochou do 50m2, které neodpovídají
požadavkům zákazníků na moderní prezentaci zboží a
často jsou zastaralé. Nákupní centra navíc nabízejí i těmto
obchodníkům velkorysejší plochy, čímž nejenže konkurují
původním obchodům co se týče sortimentu ale i co se týče
uspořádání a vzhledu prodejny.
Porovnání rozlohy obchodních ploch ve městě před
a po výstavbě nákupního centra, ukazuje mnohdy až
několikanásobný nárůst. Např. nákupní centrum v
Abensbergu má 4krát větší rozlohu než všechny obchody v
centru města dohromady. Jedná se o centrum vybudované
na kraji města, které není integrované do městské struktury.
Realizovaná nákupní centra se vyznačují nízkou
architektonickou kvalitou, i když je známo, jak by bylo
možné jí dosáhnout (rozdělení na menší objemy, půdorysné
uspořádání podobné pasáži, fasáda s větším množstvím
vstupů a výkladních ploch).
Ačkoliv města mají k dispozici dobré nástroje pro plánování,
nepoužívají je. Regulace, které by přicházely v úvahu,
zahrnují způsob a míru využití, stavební čáry, podlažnost,
výšku hlavní římsy, zajištění průchodů skrz pozemek,
regulaci obchodních ploch a omezení sortimentu, požadavky
na návrh zeleně a veřejného prostoru, požadavky na
materiály, barvy, reklamní zařízení nebo tvar střechy.
Doporučení
Výhodou pro město je:
1. když si může vybírat z více konceptů od více investorů
(některá města vybírala návrhy v soutěži)
2. pokud bylo umístění projektu ve městě předtím ověřeno
studií
Osvědčilo se, pokud na projekt dohlíží během celé doby
jedna komise, ustavená na základě smlouvy (obdobně
jako je tomu už delší dobu v Nizozemsku) - tím je možné
zaručit dodržení požadovaných kvalit (např. nezastřešené
prostory).
Pro rozvoj a ochranu městských center je zásadní celkový
koncept, který řeší možné rozvojové plochy pro maloobchod,
který je následován konceptem rozvoje městské části nebo
rámcovým urbanistickým plánem (to umožňuje rychlou
odpověď na dotazy investorů ohledně umístění nových
obchodních ploch). Pokud plány chybí, účinkuje nová
výstavba na městské centrum destruktivně.
Pozitivní dopady nákupního centra na veřejný prostor se
dají očekávat pouze pokud se městu podaří spolupracovat
s investorem a hlavními nájemci na takové typologii, která
bude mít městský charakter a bude pozitivně ovlivňovat své
okolí.
Mezi jinými studie zdůrazňuje fakt, že stejně jako pro
nákupní centra je i pro centra měst důležité zastoupení
obchodů s různorodým sortimentem. Zkoumaná města
až na jednu výjimku vykazují přítomnost téměř úplného
sortimentu zboží.
Zatímco nákupní centra přitahují obchody s širokým
sortiment, speciální obchody (jako např. klouboučnictví
nebo modelářské obchody) pro ně nejsou atraktivní. Tím
pádem jsou tyto speciální obchody ideální pro umístění v
centrech měst, i vzhledem ke skromným požadavkům na
velikost obchodních ploch.
Problém revitalizace centra města
vs. příměstská nákupní centra
Problém dostupnosti obchodů, parkování
Byla to právě špatná dopravní dostupnost a dopravní
zácpy, které byly ve 40. letech identifikovány jako hlavní
příčiny odlivu zákazníků a následně obchodníků ze
zavedených obchodních čtvrtí. Následně se předmětem
městského plánování stalo právě řešení automobilové
dopravy a přizpůsobení měst pro pěší.
„[At first] romance between the merchant and the automobile
developed (...) [but then] the retailer realized his affections had
been misdirected (...) the retailer‘s true love belongs not really
to the automobile but to the female customer sitting in it. No car
- not even the most elegant Cadillac - has ever bought a dollar‘s
worth of merchandise.“ Gruen, 120
Nedostatečná regulace
Potřeba regulace výstavby nákupních center byla
identifikována už v 60. letech v USA. Nastalé situaci se v
roce 1963 věnovala konference na Harvard Graduate School
of Design s názvem „The Future of the Out-of-Town Shopping
Center“, které se zúčastnili jak developeři, tak politici,
ekonomové a architekti. Všichni se shodli na tom, že místní
samospráva by měla převzít větší kontrolu nad umístěním
nákupních center.
Jak prohlásil Roger Montgomery, vedoucí architekt
Urban Renewal Administration, obchodníky zajímá jejich
obchod, ne plánování měst. Předmětem územního plánování
by mělo být vytváření městských center, ne hraní rulety s
trhem. Nákupní centra stimulují vznik sídelní kaše a dění
uvnitř těchto center (módní přehlídky, prezentace výrobků
a služeb atd.) by neměly být zaměňovány za městskou
kulturu.
Město jako developer
„The effects of the magnetic draw of shopping, and the boon it
provides the city, are rarely assessed in economic terms. Nor are
they instigated for purely monetary considerations. Manifest in
the culture of city planning is an implicit and unwavering faith in
the power of shopping to generate the city‘s identity as a mass of
activity, in essence, to establish urbanity.“
Koolhaas, 430
V roce 1966 starosta New Yorku John Lindsay iniciuje
Mayors‘s Task Force on Urban Design, která má připravit
strategii na revitalizaci centra města. Komise vytváří
The Urban Design Group (UDG), která brzy upozorňuje,
že obchodní domy a obchody na Fifth Avenue potřebují
podporu. V roce 1971 je vytvořen Special Zoning District,
podporující víceúčelové budovy kombinující bydlení,
kanceláře a obchody (regulace se týkala nejen hlavní ulice
ale sahala až do vzdálenosti 60 m na obě strany ulice).
UDG současně podporuje návrh Madison Mall, který
by znamenal vytvoření pěší zóny a vyloučení dopravy z
části Madison Avenue. Návrh nebyl přijat, ale tím, že ho
podporovalo město, občanská sdružení a tisk, spíše než
obchodníci, přestal být spojován s komečními cíly a stal se
nástrojem pro vytvoření městského charakteru.
Později se tento návrh stal podkladem pro přestavbu
Times Square, která byla financována díky zavedení
speciální daně na oblast 25 bloků (poté co město
zakoupilo 2/3 tamních pozemků a nastartovalo projekt
obnovy jednoho z nich). Koolhaas, 428-430
V roce 1996 další starosta New Yorku Rudolph Giuliani
zdůvodňuje návrh odstranění funkčních regulací na
Manhattanu tím, že město ztrácí 3.5 miliardy dolarů
ročně na obchodních tržbách, dále stovky miliónů na
daních a tisíce pracovních míst. Jediným řešením je
podle něj umožnit těmto nákupním centrům vstup do
města. Návrh byl odmítnut, ale několik takovýchto
obchodů se přesto otevřelo díky mezerám v regulaci.
Koolhaas, 154
Situace v ČR
výběr lokalit pro případové studie
Ostrava - Nová Karolina
nákupní a zábavní centrum s rozlohou přes 58.000 m2
podzemní garáže s 1.500 parkovacími místy
Vyhlášena mezinárodní soutěž, vítěz zpracoval studii,
která byla zapracována do územního plánu. Město se
rozhoduje, že nebude postupovat podle územního plánu
a ruší příslušné regulativy.
Je vyhlášena developerská soutěž, ČKA ji označuje
za neregulérní a nedoporučuje architektům účast, ti
se ale účastní jako zaměstnanci developerů. Všechny
zúčastněné návrhy mají problematický dopravní systém
a ztěžují napojení Ostravy na Vítrovice. Komentáře ČKA
a dalších město nezapracovalo do smluvních závazků,
takže developer není povinen své sliby splnit.
Nákupní centrum otevřeno v roce 2012. Strakoš
Liberec - Pražská
Děčín Podmokly
Koolhaas: CHUNG, Chuihua Judy, INABA, Jeffrey, KOOLHAAS, Rem, LEONG,
Sze Tsung, CHA, Tae-wook: Harvard Design School Guide to
Shopping. Taschen, Köln 2001
Wall: WALL, Alex. Victor Gruen: From Urban Shop to New City. Actar,
Barcelona 2005
Heinritz: HEINRITZ, Günter, LANG, Hansjörg, PESCH, Franz.
Forschungsbericht Innerstädtische Einkaufszentren. Oberste
Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern,
München 2003
Kern:
KERN, Kathleen. Heterotopia of the theme park street
in DEHAENE, Michiel, DE CAUTER, Lieven. Heterotopia and the
City: Public Space in a Postcivil Society. Routledge, London 2008
Orillard:
ORILLARD, Clément. Between shopping malls and agoras: a
French history of ‘protected public space’
in DEHAENE, Michiel, DE CAUTER, Lieven. Heterotopia and the
City: Public Space in a Postcivil Society. Routledge, London 2008
Gruen: GRUEN, Victor. Retailing and Automobile. Architectural Record
Sorkin: CRAWFORD, Margareth. The World in a Shopping Mall.
in SORKIN, Michael (ed.). Variations on a Theme Park. Hill and
Wang, New York 1992
Barnett: BARNETT, Jonathan. Urban Design as Public Policy. Architecture
Record Books, New York 1974, 52
Bailly: BAILLY, Richard. Mall Over. Urban Land, July 1998
ULI: BEYARD, Michael, LASSAR, Terry Jill, SCHWANKE, Dean.
Remaking the Shopping Center. The Urban Land Institute,
Washington, D.C. 1994
WSJ: HUDSON, Kris, O’CONNELL, Vanessa. Recession Turns Malls Into
Ghost Towns. Wall Street Journal, May 22, 2009
Cooley:
COOLEY, Kenneth. Breathing New Life into the American Mall.
Shopping Center World, September 1992
McCloud: McCLOUD, John. Building Up Downtown. Shopping Centre World,
May 1996
Fishman: FISHMAN, Robert. The American Metropolis at Century’s End,
Housing Policy Debate, Volume 11, Issue 1, 2000 p. 201
Goldberger: GOLDBERGER, Paul. Baltimore Marketplace: An Urban Success.
New York Times, 18 February 1981
Taubman: TAUBMAN, A. Downtown Has Fled to the Suburbs, Fortune 86,
October 1976
Stern: Kde hledat
řešení
současného
problému?
STERN et al. New York 1960.
Robertson: ROBERTSON, Kent A. Pedestrianization Strategies for Downtown
Planners: Skywalks versus Pedestrian Malls. APA Journal, Summer
1993
Adaptace shopping mallu
pro centra měst?
„In Chattanooga, Tennessee, the region‘s oldest suburban
shopping center, the 1963 Eastgate Mall, will be converted
over a period of fifty years into a traditional downtown.
‚A square will be built in fornt of the mall. The mall will be
refaced and new buildings added to create a main street;
a residential square shaped by new townhouses will be
constructed to the right of the mall, and a new street will be
cut through the mall linking the residential square with the
main street.“
Bailly, 47
Změna funkce stávajících center?
Přestavba stávajících center?
víceúčelové využití - byty, kanceláře, parky, prostory pro
výuku, technický park
odstranění dvou velkých krajních obchodních jednotek
(anchor stores) a přeměna na open-air mall
„During past economic cycles, dead malls were frequently
redeveloped into mixed-use space that includes apartments,
offices or parks. Repurposing mall space today will be more
difficult. Lenders and investors are moving away from commercial
real estate as property values decline and delinquencies rise on
debt used to acquire or develop properties. Retail real estate
has been hit especially hard, as declining retail sales and store
closures hammer mall landlords.“
WSJ
dumbbell plan - odstranění krajních dvou velkých
obchodních jednotek (anchor stores) na koncích dispozice a
přeměna na open-air mall
Podpora drobných obchodníků?
menší obchodní
jednotky
anchor
store
anchor
store
menší obchodní
jednotky
„Nothing is more fundamental to the survival of shopping than a
steady flow of customers and goods. (...) Not only has shopping
become the basic building block of the city, it has, moreover,
become one of the best tools for providing urban connectivity,
accessibility and cohesion.“
Koolhaas, 477
„Reilly‘s Law of Retail Gravitation (...) posits that, all other
factors being equal, shoppers will patronize the largest shopping
center they can get to easily.“
Sorkin, 20
menší obchodní
jednotky
menší obchodní
jednotky
Jacobs: JACOBS, Jane. The Death and Life of Great American Cities.
Random House, New York 2011
Strakoš: STRAKOŠ, Martin. Problémy s ostravskou Karolinou. A2 8/2006 dostupné také na http://www.advojka.cz/archiv/2006/8/
problemy-s-ostravskou-karolinou
STRAKOŠ, Martin. Hlavně že se bude stavět. A2 29/2006
dostupné také na http://www.advojka.cz/archiv/2006/29/
hlavne-ze-se-bude-stavet