Znalecký posudek - JUDr. Karel Urban

ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 2783-039/2014
o ceně nemovité věci - RD č.p.52 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.st.25 a přilehlé
zahrady p.č.42 vše v obci a k.ú. Břest, okr. Kroměříž
Exekutorský úřad Brno
město - soudní exekutor JUDr. Karel Urban
Minská 54
616 00 Brno
Účel posudku:
Stanovení vyvolávací ceny pro
veřejnou dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013
Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů,
ve znění zákona č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
prosinec 2014
Objednavatel posudku:
Posudek vypracoval:
Ing. Pavel Stržínek
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1
vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24stran textu 5 stran
příloh.
Ve Zlíně, dne 29.prosince 2014
1. NÁLEZ
1.1 Bližší údaje o nemovité věci
Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v obci Břest a je přímo přístupná z místní komunikace.
Nemovitá věc je tvořena RD č.p. 52 s pozemkem p.č.st.25 a přolehlou zahradou, vše v k.ú.
a obci Břest a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Jde o
objekt dle sdělení vlastníků již cca 3 roky neobydlený, s velmi zanedbanou údržbou, tudíž
jeho stavebně - technický stav je velmi špatný, též vzhledem k značnému stáří a neodborným
zásahům v průběhu životnosti. Objekt vykazuje statické trhliny ve zdivu, jeho zdivo, z větší
části smíšené je vlhké, bez vodorovné izolace, s opadávající omítkou zejména v interiéru s
dnes již nevyhovující dispozicí. Vzhledem k výše uvedenému bych doporučoval spíše
demolici objektu, než aby se investovalo do nákladné rekonstrukce.
Pozemek je částečně oplocen a je na něm zchátralá kůlna - dříve tzv. besídka.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.a obec Břest list vlastnictví č. 57, vyhotovený kat.
úřadem pro Zlín. kraj , Katastrální pracoviště Kroměříž dne 2.12.2014 a to dálkovým
přístupem.
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Břest, mapový list č. KM 4-4/34, vyhotovený Katastrálním
úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště KM dne 29.10.2014. pod č.zak.1634/2014-708 v
měřítku 1:1000.
Výkresová dokumentace: nedodána
Usnesení Exek. úřadu Brno - město ze dne 4.12.2014 o ustanovení znalcem.
Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 17.12.2014 za přítomnosti
vlastníka nemovitosti - Kutra Ant. a Coufal Marek.
1.3 Vlastnictví
Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví
č.57 pro k.ú. a obec Břest zapsáni:
-Coufal Marek - k pod.43/180,
-Kutra Antonín - 58/180,
-KUTRA JOS. (exek)- 36/180,
-Zemanová Stanisl.- 43/180.
1.4 Předmětem ocenění jsou
1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC)
2) Rodinný dům se šikmou střechou
3) Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví
4) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví
5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
6) Venkovní úpravy
7) Studna kopaná
8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ
Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka
předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších
šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o
vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je
zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu
podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto
kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny
technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major.
Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění.
Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy.
Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které
jsou předmětem tohoto ocenění.
POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU
Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod:
 metoda věcné hodnoty – věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za
kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení.
Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez
koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa
skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových
dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena
určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni
ocenění.
 metoda výnosová – výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma
předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí,
diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové
hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve
speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý
zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté
příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále
předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti,
pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti,
provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na
energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do
pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace,
která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko
segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko.
 metoda komparativní – metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo
obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak
realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na
předpokládané dosažitelné ceny – někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď
porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro
stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy.
Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na
skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné
-3-
nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto
případech je rozsah použitých metod omezen.
Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za
konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se
provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých
zákonů, ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. s účinností od 1.1.2005.
2.1 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC)
Oceněno podle § 3 vyhlášky.
2.1.1 Popis
Jde o zastavěný pozemek jak stavbou RD s přístavbami(bývalé zemědělské stavení s
chlévy, kůlnami a stodolou) tak zastavěný zchátralou kůlnou a přilehlá zanedbaná zahrada.
2.1.2 Výměra pozemku
Výměra pozemku
988+2419
=
3407.00 m2
2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel
501 - 1000
2. Hospodářsko-správní význam obce
Ostatní obce
3. Poloha obce
V ostatních případech
4. Technická infrastruktura v obci
Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
5. Dopravní obslužnost obce
Železniční a autobusová zastávka
6. Občanská vybavenost v obci
Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
4
0.65
4
0.60
5
0.80
1
1.00
3
0.90
3
0.95
_______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.267
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.267
2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Svažitost pozemku a expozice
Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
2. Ztížené základové podmínky
Neztížené základové podmínky
3. Ochranná pásma
-4-
4
0.00
3
0.00
1
0.00
Mimo ochranná pásma
4. Omezení užívání pozemku
Bez omezení užívání
5. Geometrický tvar pozemku
Tvar bez vlivu na využití
6. Ostatní neuvedené
Vlivy snižující cenu
1
0.00
2
0.00
1
-0.20
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.20
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.20 = 0.800
2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi
Poptávka nižší než nabídka
2. Vlastnické vztahy
Pozemek ve spoluvlastnictví
3. Změny v okolí
Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost
Negativní
5. Povodňové riziko
Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)
2
-0.03
3
-0.01
3
0.00
1
-0.04
2
0.80
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
* hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.08
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.08) x 0.8 = 0.736
2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby
1
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP
4
Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí
3. Poloha pozemku v obci
2
Navazující na střed (centrum) obce
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě
1
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku
1
V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost
6
Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti
7. Hromadná doprava
4
Zastávka hromadné dopravy do 500 m
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel.
1
Bez možnosti komerčního využití
-5-
1.03
-0.15
0.00
0.00
0.00
0.00
-0.02
0.00
9. Obyvatelstvo
Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí
10. Nezaměstnanost
Průměrná nezaměstnanost
11. Vlivy ostatní neuvedené
Vlivy snižující cenu
1
-0.20
2
0.00
1
-0.20
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.57
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.57) x 1.03 = 0.443
2.1.7 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku
ZC = ZCv x Iu = 1200 Kč x 0.267 = 320.4 Kč
Index cenového porovnání
I = Io x It x Ip = 0.800 x 0.736 x 0.443
= Kč
320,40
x 0.2610
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty
Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.859
R = (200 + (0.8 * 3407)) / 3407 = 0.859
Cena za celou výměru 3407.00 m2
= Kč
= Kč
83,62
71,83
= Kč
244.724,81
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC)
Cena celkem Kč
244.725,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Rodinný dům se šikmou střechou
Oceněno podle § 13, přílohy č.11/1 vyhlášky.
2.2.1 Popis
Jde o původní obytnou část zeměd. stavení, nepodsklepenou, základy bez vodorovné
izolace, zdivo smíšené vlhké, krov dřevěný sedlový napadený hnilobou, střešní krytina
obyčejný plech dlouho nenatíraný vykazující korozi, stropy dřevěné s rovným podhledem,
klempířské kce zkorodované, vnitřní omítky původní vlhké, vnější omítky břízolit (uzavírá
vlhkost), dveře, okna a podlahy původní, vytápění ÚT na plyn (nefunkční), elektroinstalace a
kanalizace původní, rozvod vody obecní, v kuchyni plyn. sporák, záchod standard.
splachovací. Velmi zanedbaný stav, stáří 90 let.
2.2.2 Charakteristika stavby
CZCC:
111
SKP:
46.21.11
Typ:
A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím
Druh konstrukce:
Zděná
2.2.3 Obestavěný prostor
základy
(9,60*5,90+12,40*6,10)*0,30
Vrchní stavba
(9,60*5,90+12,40*6,10)*3,00
Zastřešení
(9,60*5,90+12,40*6,10)*2,10/2
=
=
=
39.68 m3
396.84 m3
138.89 m3
_________________________________________
3
celkem =
-6-
575.42 m
2.2.4 Podlaží
Označení
Rozměry zastavěné plochy
Zastavěná
Světlá
plocha
výška
Výška
podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - příz.
(9,60*5,90+12,40*6,10)
132.28 m2
2.60 m
2.90 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 132.28
m2 a prům.výška podlaží je 2.90 m.
2.2.5 Vybavení stavby
Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
Pol. Konstrukce a vybavení
Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl
části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Základy vč. zemních prací
podstandard
Svislé konstrukce
podstandard
Stropy
standard
Zastřešení mimo krytinu
podstandard
Krytiny střech
podstandard
Klempířské konstrukce
podstandard
Vnitřní omítky
podstandard
Fasádní omítky
standard
Vnější obklady
standard
Vnitřní obklady
standard
Schody
podstandard
Dveře
standard
Okna
podstandard
Podlahy obytných místností
podstandard
Podlahy ostatních místností
podstandard
Vytápění
standard
Elektroinstalace
-7-
0.08200
100%
-0.082
0.21200
100%
-0.212
0.07900
100%
0.07300
100%
-0.073
0.03400
100%
-0.034
0.00900
100%
-0.009
0.05800
100%
-0.058
0.02800
100%
0.00500
100%
0.02300
100%
0.01000
100%
0.03200
100%
0.05200
100%
-0.052
0.02200
100%
-0.022
0.01000
100%
-0.01
0.05200
100%
-0.01
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
standard
Bleskosvod
chybí
Rozvod vody
podstandard
Zdroj teplé vody
standard
Instalace plynu
standard
Kanalizace
standard
Vybavení kuchyní
standard
Vnitřní hygienické vybavení
standard
Záchod
standard
Ostatní
chybí
0.04300
100%
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.03200
100%
-0.032
0.01900
100%
0.00500
100%
0.03100
100%
0.00500
100%
0.04100
100%
0.00300
100%
0.03400
100%
-0.034*1.852
_____________________________________________
-0.66808
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.66808) = 0.6392
2.2.6 Opotřebení stavby
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Pol. Konstrukce a vybavení
Stáří
Životn.
(B)
(C)
Cen.podíl
(A)
Podíl
části
Opotřebení
konstrukce
B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Základy vč. zemních prací
90
100
0.05901
Svislé konstrukce
90
100
0.15256
Stropy
90
100
0.12358
Zastřešení mimo krytinu
90
100
0.05253
Krytiny střech
40
40
0.02447
Klempířské konstrukce
40
40
0.00648
Vnitřní omítky
90
90
0.04174
Fasádní omítky
40
40
0.04380
Vnější obklady
40
40
0.00782
Vnitřní obklady
40
40
0.03598
-8-
100%
5.3109%
100%
13.7304%
100%
11.1222%
100%
4.7277%
100%
2.447%
100%
0.648%
100%
4.174%
100%
4.38%
100%
0.782%
100%
3.598%
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Schody
90
100
0.00720
Dveře
60
60
0.05006
Okna
60
60
0.03742
Podlahy obytných místností
60
60
0.01583
Podlahy ostatních místností
60
60
0.00720
Vytápění
40
40
0.08135
Elektroinstalace
60
60
0.06727
Bleskosvod
0.00000
Rozvod vody
60
60
0.02303
Zdroj teplé vody
40
40
0.02972
Instalace plynu
40
40
0.00782
Kanalizace
40
40
0.04850
Vybavení kuchyní
60
60
0.00782
Vnitřní hygienické vybavení
60
60
0.06413
Záchod
60
60
0.00468
Ostatní
0.00000
100%
0.648%
100%
5.006%
100%
3.742%
100%
1.583%
100%
0.72%
100%
8.135%
100%
6.727%
100%
100%
2.303%
100%
2.972%
100%
0.782%
100%
4.85%
100%
0.782%
100%
6.413%
100%
0.468%
100%
____________________________
96.0512%
Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 96.0512%.
2.2.7 Výpočet ceny objektu (§ 13 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru
Koeficienty:
Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11)
K4: koeficient vybavení stavby
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41)
pp: koeficient dle trhu a polohy
pp = It x Ip = 0.736 x 0.443
= Kč
2.290,x 1.0000
x 0.6392
x 0.8000
x 2.1260
x 0.3260
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celý obestavěný prostor 575.42 m3
Cena stavby bez opotřebení
-9-
= Kč
= Kč
= Kč
811,60
467.010,87
467.010,87
Snížení ceny za opotřebení 96.0512%
Cena stavby po započtení opotřebení
- Kč
= Kč
448.569,54
18.441,33
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou
Cena celkem Kč
18.441,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví
Oceněno podle § 15, přílohy č.13/1 vyhlášky.
2.3.1 Popis
garáž, či bývalý průjezd částečně rekonstruovaný asi před 40 lety na obydlí, nedokončeno,
použity škvárobetonové tvárnice a cihly tzv. z bouračky, bez podlahy, bez omítek a instalací.
2.3.2 Charakteristika stavby
CZCC:
1274
SKP:
46.21.19.9
Typ:
A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP
Druh konstrukce:
Zděná v tloušťce nad 15 cm
2.3.3 Obestavěný prostor
Spodní stavba
(8,50*6,10)*0,30
Vrchní stavba
(8,50*6,10)*2,90
Zastřešení
(8,50*6,10)*2,10/2
15.55 m3
150.36 m3
54.44 m3
=
=
=
_________________________________________
3
celkem =
220.36 m
2.3.4 Podlaží
Označení
Rozměry zastavěné plochy
Zastavěná
Světlá
plocha
výška
Výška
podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - příz.
(8,50*6,10)
51.85 m2
2.60 m
2.90 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 51.85
m2 a prům.výška podlaží je 2.90 m.
2.3.5 Vybavení stavby
Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
Pol. Konstrukce a vybavení
Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl
části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
Základy
podstandard
Obvodové stěny
podstandard
Stropy
chybí
Krov
- 10 -
0.06000
100%
-0.06
0.28900
100%
-0.289
0.19100
100%
-0.191*1.852
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
standard
Krytina
podstandard
Klempířské konstrukce
podstandard
Úprava povrchů
standard
Dveře
chybí
Okna
podstandard
Vrata
standard
Podlahy
podstandard
Elektroinstalace
podstandard
0.10000
100%
0.06800
100%
-0.068
0.01900
100%
-0.019
0.05100
100%
0.02300
100%
-0.023*1.852
0.01300
100%
-0.013
0.06000
100%
0.06800
100%
0.05800
100%
-0.068
-0.058
_____________________________________________
-0.97133
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.97133) = 0.4755
2.3.6 Opotřebení stavby
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Pol. Konstrukce a vybavení
Stáří
Životn.
(B)
(C)
Cen.podíl
(A)
Podíl
části
Opotřebení
konstrukce
B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Základy
90
100
Obvodové stěny
40
100
Stropy
0.05804
100%
5.2236%
0.27958
100%
11.1832%
0.00000
100%
0.21030
100%
21.03%
0.06578
100%
6.578%
0.01838
100%
1.838%
0.10726
100%
10.726%
0.00000
100%
50
0.01258
100%
1.0064%
40
0.12618
100%
12.618%
40
0.06578
100%
6.578%
Krov
90
90
Krytina
60
60
Klempířské konstrukce
60
60
Úprava povrchů
40
40
Dveře
Okna
40
Vrata
40
Podlahy
40
- 11 -
12.
Elektroinstalace
40
40
0.05612
100%
5.612%
____________________________
82.3932%
Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 82.3932%.
2.3.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi
3
Nabídka odpovídá poptávce
2. Vlastnické vztahy
4
Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník)
3. Změny v okolí
3
Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost
2
Bez vlivu
5. Povodňové riziko
4
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
0.00
0.00
0.00
0.00
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
* hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000
2.3.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci
4. Dopravní dostupnost
Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku
5. Parkovací možnosti
Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace
6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ.
Bez vlivu na komerční využití
7. Vlivy ostatní neuvedené
Bez dalších vlivů
1
0.80
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 0.8 = 0.800
2.3.9 Výpočet ceny objektu (§ 15 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru
Koeficienty:
= Kč
- 12 -
1.375,-
Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.13)
K4: koeficient vybavení stavby
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41)
pp: koeficient dle trhu a polohy
pp = It x Ip = 1.000 x 0.800
x 1.1200
x 0.4755
x 0.8000
x 2.0750
x 0.8000
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celý obestavěný prostor 220.36 m3
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 82.3932%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
972,45
214.289,08
214.289,08
176.559,63
37.729,45
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví
Cena celkem Kč
37.729,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví
Oceněno podle § 16, přílohy č.14/1 vyhlášky.
2.4.1 Popis
Jde o bývalé chlévy v původním stavu. Zdivo smíšené bez izolace, mokré, bez podlah,
pouze mlat, krov dřevěný sedlový krytý opět zkorodovaným plechem. Stav velmi zanedbaný,
bez údržby, stáří 90 let.
2.4.2 Charakteristika stavby
CZCC:
1274
SKP:
46.21.19.9
Typ:
A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP
Druh konstrukce:
Zděná v tloušťce nad 15 cm
2.4.3 Obestavěný prostor
Spodní stavba
(11,90*4,90)*0,30
Vrchní stavba
(11,90*4,90)*2,80
Zastřešení
(11,90*4,90)*1,90/2
=
=
=
17.49 m3
163.27 m3
55.39 m3
_________________________________________
3
celkem =
236.16 m
2.4.4 Podlaží
Označení
Rozměry zastavěné plochy
Zastavěná
Světlá
plocha
výška
Výška
podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - příz.
(11,90*4,90)
58.31 m2
2.40 m
2.60 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 58.31
m2 a prům.výška podlaží je 2.60 m.
2.4.5 Vybavení stavby
Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
- 13 -
Pol. Konstrukce a vybavení
Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl
části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Základy
podstandard
Obvodové stěny
podstandard
Stropy
podstandard
Krov
standard
Krytina
podstandard
Klempířské konstrukce
podstandard
Úprava povrchů
podstandard
Schodiště
chybí
Dveře
podstandard
Okna
podstandard
Podlahy
podstandard
Elektroinstalace
podstandard
0.06200
100%
-0.062
0.30400
100%
-0.304
0.19300
100%
-0.193
0.10800
100%
0.06900
100%
-0.069
0.01900
100%
-0.019
0.04900
100%
-0.049
0.03800
100%
-0.038*1.852
0.03100
100%
-0.031
0.01000
100%
-0.01
0.06800
100%
-0.068
0.04900
100%
-0.049
_____________________________________________
-0.92438
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.92438) = 0.5008
2.4.6 Opotřebení stavby
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Pol. Konstrukce a vybavení
Stáří
Životn.
(B)
(C)
Cen.podíl
(A)
Podíl
části
Opotřebení
konstrukce
B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Základy
90
100
Obvodové stěny
90
100
Stropy
90
100
Krov
90
100
Krytina
60
60
Klempířské konstrukce
0.05694
100%
5.1246%
0.27921
100%
25.1289%
0.17726
100%
15.9534%
0.21564
100%
19.4076%
0.06337
100%
6.337%
- 14 -
7.
8.
9.
10.
11.
12.
60
60
Úprava povrchů
90
90
Schodiště
Dveře
90
90
Okna
60
60
Podlahy
90
90
Elektroinstalace
60
60
0.01745
100%
1.745%
0.04500
100%
4.50%
0.00000
100%
0.02847
100%
2.847%
0.00918
100%
0.918%
0.06247
100%
6.247%
0.04501
100%
4.501%
____________________________
92.7095%
Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 92.7095%.
2.4.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi
3
Nabídka odpovídá poptávce
2. Vlastnické vztahy
4
Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník)
3. Změny v okolí
3
Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost
2
Bez vlivu
5. Povodňové riziko
4
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
0.00
0.00
0.00
0.00
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
* hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000
2.4.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci
Střed obce - centrum obce
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku
V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce
- 15 -
1
1.03
1
0.00
1
0.00
1
0.00
1
0.00
6. Dopravní dostupnost
6
Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti
7. Hromadná doprava
5
Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst)
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel.
1
Bez možnosti komerčního využití
9. Obyvatelstvo
2
Bezproblémové okolí
10. Nezaměstnanost
2
Průměrná nezaměstnanost
11. Vlivy ostatní neuvedené
2
Bez dalších vlivů
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 1.03 = 1.030
2.4.9 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru
Koeficienty:
Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14)
K4: koeficient vybavení stavby
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41)
pp: koeficient dle trhu a polohy
pp = It x Ip = 1.000 x 1.000
= Kč
1.250,x 1.0000
x 0.5008
x 0.8000
x 2.0750
x 1.0000
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celý obestavěný prostor 236.16 m3
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 92.7095%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
1.039,16
245.408,03
245.408,03
227.516,56
17.891,47
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč
17.891,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.5 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
Oceněno podle § 16, přílohy č.14/2 vyhlášky.
2.5.1 Popis
kůlna - dřívější altán, nachází se na dvoře. Jde o velmi poškozenou dřevostavbu s
prosklením a rovnou pultovou střechou.
2.5.2 Charakteristika stavby
CZCC:
1274
SKP:
46.21.19.9
Typ:
F1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP
Druh konstrukce:
Dřevěná jednostranně obíjená
- 16 -
2.5.3 Obestavěný prostor
Spodní stavba
10,05*3,80*0,30
Vrchní stavba
(10,05*3,80)*2,50
11.46 m3
95.47 m3
=
=
_________________________________________
3
celkem =
106.93 m
2.5.4 Podlaží
Označení
Rozměry zastavěné plochy
Zastavěná
Světlá
plocha
výška
Výška
podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - příz.
10,05*3,80
38.19 m2
2.40 m
2.50 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 38.19
m2 a prům.výška podlaží je 2.50 m.
2.5.5 Vybavení stavby
Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
Pol. Konstrukce a vybavení
Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl
části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Základy
standard
Obvodové stěny
podstandard
Stropy
chybí
Krov
neuvažuje se
Krytina
podstandard
Klempířské konstrukce
podstandard
Úprava povrchů
podstandard
Schodiště
neuvažuje se
Dveře
chybí
Okna
podstandard
Podlahy
podstandard
Elektroinstalace
chybí
0.08300
100%
0.31900
100%
-0.319
0.21200
100%
-0.212*1.852
0.00000
100%
0.11100
100%
-0.111
0.01600
100%
-0.016
0.06000
100%
-0.06
0.00000
100%
0.03700
100%
-0.037*1.852
0.01400
100%
-0.014
0.10800
100%
-0.108
0.04000
100%
-0.04*1.852
_____________________________________________
-1.16323
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -1.16323) = 0.3719
- 17 -
2.5.6 Opotřebení stavby
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Pol. Konstrukce a vybavení
Stáří
Životn.
(B)
(C)
Cen.podíl
(A)
Podíl
části
Opotřebení
konstrukce
B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
3.
Základy
40
40
Obvodové stěny
40
40
Stropy
4.
Krov
1.
2.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
0.22319
100%
22.319%
0.39459
100%
39.459%
0.00000
100%
0.00000
Krytina
40
40
0.13730
Klempířské konstrukce
40
40
0.01979
Úprava povrchů
40
40
0.07422
Schodiště
0.00000
Dveře
0.00000
Okna
40
40
0.01732
Podlahy
40
40
0.13359
Elektroinstalace
0.00000
100%
100%
13.73%
100%
1.979%
100%
7.422%
100%
100%
100%
1.732%
100%
13.359%
100%
____________________________
100.00%
Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 100%.
2.5.7 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru
Koeficienty:
Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14)
K4: koeficient vybavení stavby
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41)
pp: koeficient dle trhu a polohy
pp = It x Ip = 0.736 x 0.443
= Kč
970,x 1.0000
x 0.3719
x 0.8000
x 2.0750
x 0.3260
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celý obestavěný prostor 106.93 m3
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 100%
- 18 -
= Kč
= Kč
= Kč
- Kč
195,22
20.874,87
20.874,87
20.874,87
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
0,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
Cena celkem Kč
0,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.6 Venkovní úpravy
Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky.
2.6.1 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet
Oceněno podle § 18 vyhlášky.
2.6.1.1 Popis
Tyto venkovní úpravy(dle zjednoduš. způsobu) v zanedbaném a neudržovaném stavu se
vážou k obydlí - RD.
2.6.1.2 Zjištěná cena
Poř.číslo
Název
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
Rodinný dům se šikmou střechou
Garáž s krovem umožňujícím
zřízení podkroví
Vedlejší stavba s krovem
umožňuj.zřízení podkroví
Vedlejší stavba s krovem
neumož.zřízení podkroví
18441.00
47162.00
17891.00
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena
83494.00
2.6.1.3 Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena hlavních staveb
2% ze zjištěné ceny
= Kč
= Kč
83.494,1.669,88
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet
Cena celkem Kč
1.670,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.6.2 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet
Oceněno podle § 18 vyhlášky.
2.6.2.1 Popis
Předmětné venk. úpravy přísluší k vedlejším stavbám. Vše velmi zanedbáno.
2.6.2.2 Zjištěná cena
Poř.číslo
Název
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
Rodinný dům se šikmou střechou
Garáž s krovem umožňujícím
zřízení podkroví
Vedlejší stavba s krovem
umožňuj.zřízení podkroví
Vedlejší stavba s krovem
neumož.zřízení podkroví
- 19 -
18441.00
47162.00
17891.00
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena
83494.00
2.6.2.3 Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena hlavních staveb
2% ze zjištěné ceny
= Kč
= Kč
83.494,1.669,88
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet
Cena celkem Kč
1.670,-
_______________________________________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
3.340,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.7 Studna kopaná
Oceněno podle § 19, přílohy č.16 vyhlášky.
2.7.1 Opotřebení stavby
Při stáří 90 let a životnosti 100 let činí základní opotřebení stavby 90%. Podle přílohy č.21
vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální
povolenou hodnotu 85%.
2.7.2 Výpočet ceny studny (§ 19 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena studny při průměru 100.00 cm:
od 0 do 5 m =
1.950,- Kč/m
od 5 do 10 m =
3.810,- Kč/m
od 10 m výše =
5.200,- Kč/m
x 5.00 m = Kč
x 2.00 m = Kč
x 0.00 m = Kč
9.750,7.620,0,-
_______________________________________________________________________________________________________________
7.00 m = Kč
= Kč
Cena za celou hloubku
Cena za 1 kus ručního čerpadla za 2.054,-
17.370,2.054,-
_________________________________________
Cena po započtení všech čerpadel
Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41)
pp: koeficient dle trhu a polohy
pp = It x Ip = 0.736 x 0.443
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Po srážce 80% za nesloužení svému účelu
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 85%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
19.424,x 0.8000
x 2.3020
x 0.3260
= Kč
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
11.661,42
2.332,28
2.332,28
1.982,44
349,84
_______________________________________________________________________________________________________________
Studna kopaná
Cena celkem Kč
350,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.8 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Oceněno podle § 47 vyhlášky.
2.8.1 Zjištěná jednotková cena pozemků
Poř.číslo
Název
Výměra m2
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Stavební pozemek dle § 4 odst.1
- 20 -
(zast.plocha+JFC)
988.00
82621.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena
Jednotková cena pozemků = 82621.00 / 988.00 = 83.6245
988.00
82621.00
2.8.2 Výpočet ceny porostů (§ 47 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu
( 150.00 m2 x 83,62 Kč/m2 )
Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny
= Kč
12.543,67
= Kč
564,47
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
564,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 21 -
3. REKAPITULACE CENY ADMINISTRATIVNÍ
1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC)
2) Rodinný dům se šikmou střechou
3) Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví
4) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví
5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
6) Venkovní úpravy
7) Studna kopaná
8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
244.725,18.441,37.729,17.891,0,3.340,350,564,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
323.040,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třistadvacettřitisícečtyřicet Kč
B. Hodnota stanovená porovnávací metodou
Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi –
zchátralými zemědělskými staveními v obdobných lokalitách okresu Kroměříž a to metodou
porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými RD s většími pozemky.
Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny
započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit
sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu,
váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů. Zchátralost objektů předpokládá jejich
demolici a demoliční náklady jsou obsaženy v uvedených komparativních cenách
nemovitostí.
Porovnávané nemovitosti – analýza trhu:
1. obdobné stavení s přibližně stejným pozemkem v Záříčí, stáří 20. léta, 360 000,- Kč
2. obdobné stavení s přibližně stejným poz. v Žalkovicích, obdob.stáří 350 000,- Kč
3. obdobné stavení s přibližně stejným poz. v Beňově u Přer., obdob.stáří 340 000,- Kč
Oceň.
Majetek
Cena celkem v Kč(C)
Typ transakce
Korekce pro typ transakce
Datum nabídky
Index data nabídky
Technický stav objektu
Index tech. Stavu
Funkční využití
Index funk. Využ.
Další rozvoj nemovitosti
Index dalšího rozvoje
Lokalita
Index lokality
Vzhled a atraktivita objektu
Index atraktivity
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1
360 000
Prodej
1,00
2014
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
- 22 -
2
3
350 000
Prodej
1,00
2014
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
340 000
Prodej
1,00
2014
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Stejné
1,00
Celkový index (I)
Indikovaná hodnota
nemovitosti C/I v Kč
Váha
Hodnota (indikovaná hod. x
váha) v Kč
1,00
1,00
1,00
350 000
360 000
1
350 000
1
340 000
1
350 000
360 000
350 000
340 000
Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení)
350 000,- Kč
C. Výnosová hodnota
Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije.
4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ – TRŽNÍ
Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného,
popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku k datu 12/2014, který stanovil
zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu
zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním (jako podklad pro
porovnání byly použity archivy realitních kanceláří v okrese Kroměříž a Přerov po
zaokrouhlení, což činí 350 000,- Kč.
Závěrečná stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací
způsob ocenění. Cena zohledňuje případné nynější pohledávky uvedené na LV.
Cena jednotlivých práv a závad dle LV:
viz. příslušný aktuální výpis z KN
Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: ---Výsledná obvyklá – tržní cena nemovitosti jako celku je:
350 000,- Kč
(slovy: třistapadesát tisíc korun českých)
Výsledná obvyklá – tržní cena pouze podílu 12/60 (povinného) z nemovitosti :
65 000,- Kč
(slovy: šedesátpět tisíc korun českých), po srážce 5 tis. Kč za komplikaci při prodeji pouze
pětinového podílu
Ve Zlíně, dne 30.prosince 2014
....................
vypracoval
- 23 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v
Brně ze dne 16.11.1988, č.j. 3794, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2783-039/2014.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Pavel Stržínek
- 24 -