Znalecký posudek

Zn ale ck ý po sude k
č. 1339-120-2011
Cena obvyklá podle z.č. 151/1997 Sb., vyhlášky
č. 364/2010 Sb.
Pozemky p.č. 2105/20 a p.č. 2105/38 v k.ú Liberec, okres
Liberec
Objednatel
KOPPA, v.o.s.
Hvězdná 491/21
460 01 Liberec
Zhotovitel
1.Znalecká a.s.
znalecký ústav
Mozartova 679/21
460 01 Liberec
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
Obsah
1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY ....................................................... 3
2. OSVĚDČENÍ......................................................................................................................... 4
3. NÁLEZ ................................................................................................................................. 5
3.1 Bližší údaje o nemovitosti ........................................................................................... 5
3.2 Podklady pro vypracování posudku .......................................................................... 5
3.3 Předmět ocenění .......................................................................................................... 5
3.4 Použité metody ............................................................................................................ 6
Použité pojmy................................................................................................................. 6
4.1 Vyhlášková metoda...................................................................................................... 8
4.2 Srovnávací metoda .................................................................................................... 10
5. SHRNUTÍ ........................................................................................................................... 12
6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE ............................................................. 13
Přílohy................................................................................................................................... 14
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 2
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY
Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými
předpoklady a omezujícími podmínkami:
1.
Znalec vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a
prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů.
Neodpovídá tudíž zejména za:
a)
pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným
movitým a nemovitým věcem,
b)
pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž
existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.
2.
Znalec vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro
zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž ve
všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.
3.
Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho
provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by
došlo po předání znaleckého posudku.
4.
Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování,
účetnictví a daní, které měly platnost v době, ke které je posudek zpracován.
5.
Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of
Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute,
USA).
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 3
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
2. OSVĚDČENÍ
Znalec tímto osvědčuje, že
1.
V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání,
které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený
znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých
hodnotách.
2.
Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti,
které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.
3.
Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke
znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a
správné.
4.
Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě
nepravdivého znaleckého posudku dle § 110a Trestního řádu.
5.
Znalecký posudek vyhotovil znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem
Mozartova 679/21, 460 01 Liberec.
V Liberci dne 25.10.2011
1. Znalecká a.s.
znalecký ústav
Mozartova 679/21
460 01 Liberec
IČ 25488350
Vypracoval: Ing. arch. David Charousek
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 4
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
3. NÁLEZ
3.1 Bližší údaje o nemovitosti
Pozemek p.č. 2105/20, 158 m2 – zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek p.č. 2105/38, 62 m2 – zastavěná plocha a nádvoří
Okres:
Liberec CZ0513
Obec:
Liberec 563889
100 7211 obyvatel
Katastrální území: Liberec 682039
Vlastník dle LV LENOXA a.s.
č. 9400
Bukovského 222/4
460 12 Liberec 12
Místní šetření:
26.05.2011
Ocenění ke dni:
25.10.2011
Posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 obdrží objednatel a 1 zůstává
v archivu znalce.
Nemovitost:
3.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Liberec, okres Liberec
Katastrální mapa
Výstup oceňovacího programu NEMOExpert
3.3 Předmět ocenění
Pozemek p.č. 2105/20, 158 m2 – zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek p.č. 2105/38, 62 m2 – zastavěná plocha a nádvoří
Pozemky se nacházejí v blízkosti křižovatky ulice Ruprechtické a Ruské v Liberci.
Liberec je městem s cca 100 000 obyvateli. Jedná se o krajské statutární město
s kompletní občanskou vybaveností a sítí služeb (vysoká škola, střední a základní
školy, sídlo pobočky krajského soudu, katastrální a finanční úřad, městská a státní
policie, divadla, muzeum, kina, plavecký, fotbalový a zimní stadion). Je to významné
kulturní a sportovní centrum se širokou nabídkou pracovních míst. Město je
vyhledávaným sídlem Libereckého kraje.
Pozemky se nacházejí v residenční čtvrti Liberce, v dobré lokalitě, v širším centru. Jedná se
o zastavěné pozemky; na pozemcích jsou umístěné budovy na LV č. 10279. Pozemky jsou
rovinaté na jih. Okolní zástavbu tvoří převážně panelové domy. Dle platného územního
plánu jsou pozemky vedeny jako plochy bydlení městského.
Právní a ekonomické aspekty
Na společnost LENOXA a.s. byla nařízena exekuce Exekutorským úřadem Chrudim,
Mgr. Petr Jaroš, z titulu Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Liberci 71
Nc-8553/2009-3 ze dne 9.10.2009.
1
Zdroj: www.mesta.obce.cz, ze dne 25.10.2011
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 5
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
Na společnost LENOXA a.s. byla nařízena exekuce Exekutorským úřadem Plzeň-město,
JUDr. Zdeněk Zítka, z titulu Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Liberci
71 Nc-9039/2009-4 ze dne 9.2.2009.
Na nemovitosti je vydán Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského
úřadu Plzeň-město – JUDr. Zdeněk Zítka 108 EX-01208/2010-004 ze dne 8.3.2010.
Na společnost LENOXA a.s. bylo vydáno rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1
insolvenčního zákona) z titulu Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajský soud
v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci KSLB 76 INS-2522/2010-A-16 ze dne 31.3.2010.
Na společnost LENOXA a.s. byl prohlášen konkurs podle insolvenčního zákona z titulu
Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu (§ 245, § 405 odst. 2 z. č.
182/2006 Sb.) Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci KSLB 76-INS
2522/2010 B-101 ze dne 19.1.2011.
3.4 Použité metody
Nákladová metoda (vyhlášková)
Vyhlášková metoda stanovuje cenu nemovitosti podle platného předpisu zákona o
oceňování č. 151/1997 Sb. a platné vyhlášky č. 364/2010 Sb. Tato metoda je použita
orientačně, bez zohlednění venkovních úprav a trvalých porostů.
Srovnávací metoda
Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětu nemovitosti
s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a
získané informace je možno vyhodnotit jako hodnotu samotné stavby tak i souboru
staveb. Cena porovnatelné nemovitosti se upraví o charakteristiky, ve kterých se od
oceňované nemovitosti liší (např. lokalita, typ, budoucí využití atd.). Na základě
aplikace průměrné ceny se získá odhad hodnoty srovnávací metodou.
Použité pojmy
Cena obvyklá podle §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o
změně některých zákonů
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla
dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování
stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo
kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Tržní hodnota podle International Valuation Standards 2005
Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu
ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi
samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany
jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 6
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
Náležitým marketingem se rozumí, že majetek by měl být na trhu vystaven
nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně
přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může
měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být dostatečná k tomu, aby majetek
mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem kupujících. Období vystavení předchází
datu ocenění.
Cena obvyklá se pro účely tohoto posudku stanoví na úrovni tržní hodnoty.
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 7
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
4. POSUDEK A OCENĚNÍ
4.1 Vyhlášková metoda
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Liberec
Obec:
Katastrální území: 682039, LIBEREC (oblast: Liberec 1)
1. Pozemky
Oceněno podle § 27 - § 30, § 32 - § 31 vyhlášky
Název:
2105/20
SKP:
46.21.11.2
Úpravy základní ceny:
1.2.2 Výhodnost polohy na území obce
Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem
Úprava za ostatní položky celkem
Ocenění:
Základní cena dle §28 (1) e) - Liberec
Pozemek se oceňuje dle §28 (2)
Základní cena po úpravě
Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 800,00 Kč/m2 × 50 %
50 %
= 50 %
=0%
800,00 Kč/m2
× 1,000
= 800,00 Kč/m2
+ 400,00 Kč/m2
Cena po úpravě
Úprava ceny za ostatní položky: 1 200,00 Kč/m2 × 0 %
= 1 200,00 Kč/m2
+ 0,00 Kč/m2
Cena po úpravě
Koeficient inflace Ki
Koeficient prodejnosti Kp
= 1 200,00 Kč/m2
× 2,154
× 2,082
Upravená základní cena
Výměra pozemku
5 381,55 Kč/m2
× 158,00 m2
Cena pozemku
Název:
2105/38
SKP:
46.21.11.2
Úpravy základní ceny:
1.2.2 Výhodnost polohy na území obce
Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem
Úprava za ostatní položky celkem
Ocenění:
Základní cena dle §28 (1) e) - Liberec
Pozemek se oceňuje dle §28 (2)
Základní cena po úpravě
Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 800,00 Kč/m2 × 50 %
Cena po úpravě
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
= 850 285,47 Kč
50 %
= 50 %
=0%
800,00 Kč/m2
× 1,000
= 800,00 Kč/m2
+ 400,00 Kč/m2
= 1 200,00 Kč/m2
Strana 8
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
Úprava ceny za ostatní položky: 1 200,00 Kč/m2 × 0 %
+ 0,00 Kč/m2
Cena po úpravě
Koeficient inflace Ki
Koeficient prodejnosti Kp
= 1 200,00 Kč/m2
× 2,154
× 2,082
Upravená základní cena
Výměra pozemku
5 381,55 Kč/m2
× 62,00 m2
Cena pozemku
= 333 656,32 Kč
Pozemky celkem
1 183 941,79 Kč
Vyhlášková cena pozemků je 1 183 940,- Kč
(zaokrouhleno podle §46)
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 9
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
4.2 Srovnávací metoda
Pozemek se porovná s obdobnými, které se upraví pomocí přepočítacích koeficientů.
Odlišnosti, které mají velký vliv na cenu a zohledňují se těmito koeficienty. Koeficient
velikosti zohledňuje odlišnost ve výměrách pozemků, koeficient místa ukazuje
výhodnost či nevýhodnost umístění nemovitosti v rámci obce, okresu či celé České
republiky, koeficient stavu bere v potaz rozdílný stav (vybavenost inženýrskými
sítěmi, určení podle územního plánu a ostatní důležité cenotvorné faktory, jako je
např. stávající porosty, svažitost, okolí nebo dostupnost). Pokud není uvedeno jinak,
cena je vždy včetně provize pro RK.
Oceňované pozemky tvoří jednotný celek. Výměra pozemků činí 220 m2. Jedná
se o pozemky zastavěných ploch, dle platného územního plánu jsou pozemky vedené
jako plochy bydlení městského.
Srovnatelná nemovitost 1
Obec
Liberec – Zelná ulice
Okres
Liberec
Pozemky celkem m2
589
Účel pozemku
smíšené aktivity
Dostupnost
dobrá
Prodává: RealServis N&Z
Na Svahu 176/1, 46001 Liberec
Poznámka: veškeré IS v dosahu, na pozemku drobné dřeviny a chatka
Prodejní cena (zadáno 10/2011, aktualizace 10/2011)
560 000,- Kč
Srovnatelná nemovitost 2
Obec
Liberec – Doubí
Okres
Liberec
Pozemky celkem m2
620
Účel pozemku
komerční výstavba
Dostupnost
dobrá
Prodává: RELIA s.r.o.
ul. 8. března 12/3, Liberec, 460 01
Poznámka: veškeré IS na hranici pozemku
Prodejní cena (zadáno 05/2011, aktualizace 05/2011)
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
980 000,- Kč
Strana 10
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
Srovnatelná nemovitost 3
Obec
Liberec – Javorová ulice
Okres
Liberec
Pozemky celkem m2
1 253
Účel pozemku
bydlení městské
Dostupnost
dobrá
Prodává: Živko Buljat Reality
Pražská 1a, Liberec, 460 01
Poznámka: veškeré IS na hranici pozemku
Prodejní cena (zadáno 04/2011, aktualizace 09/2011)
3 633 700,- Kč
Srovnatelná nemovitost 4
Obec
Liberec – Chrastavská ulice
Okres
Liberec
Pozemky celkem m2
564
Účel pozemku
bydlení městské
Dostupnost
dobrá
Prodává: AZ REAL SERVIS
Soukenné nám. 112, Liberec 3, 460 03
Poznámka: regulační podmínky - max zastavěnost 100%, počet nadzemních podlaží
6 a 1x PP, veškeré IS na hranici pozemku
Prodejní cena (zadáno 05/2010, aktualizace 07/2011)
990 000,- Kč
č.
1
2
3
4
m2
589
620
1 253
564
Kč/m2 koef. místa koef. využití koef. rozlohy Kč/m2 upravené
místo
951
1,30
1,40
0,80
1 315
LBC - Zelná ul.
1 581
1,35
1,00
0,77
1 561
LBC - Doubí
2 900
1,05
1,00
0,50
1 446
LBC - Javorová ul.
1 755
1,05
1,00
0,80
1 401
LBC - Chrastavská
220
srovnávaná nemovitost
1 441
LBC - Ruská ul.
Zastavěné pozemky se standardně prakticky neprodávají, nelze tedy oceňované pozemky
porovnat s prodeji pozemků zastavěných. Z tohoto důvodu znalec použil srovnání
s nezastavěnými pozemky.
Srovnatelná hodnota pozemku je 316 000,-Kč
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 11
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
5. SHRNUTÍ
Ocenil jsem pozemky p.č. 2105/20 a p.č. 2105/38 v k.ú. Liberec, okres Liberec.
Nemovitosti byly oceněny pro účely jejich prodeje v rámci konkursního řízení
společnosti LENOXA a.s. Na základě aplikace dvou metod jsme dospěli k těmto
hodnotám:
Nákladová metoda
1 183 940,- Kč
Srovnávací metoda
316 000,- Kč
Nákladová metoda není schopná dokonale zohlednit praktickou využitelnost objektu
ve vztahu k situaci na trhu. Vzhledem k charakteru využití stavby a vzhledem
k dostatečnému počtu srovnatelných nemovitostí v místě a čase obvyklém je
srovnávací metoda věrohodný ukazatel tržní hodnoty, která odpovídá ceně obvyklé.
Cena obvyklá pozemku
316 000,- Kč
(slovy: třistašestnácttisíc korun českých)
V Liberci dne 25.10.2011
1. Znalecká a.s.
znalecký ústav
Mozartova 679/21
460 01 Liberec
IČ 25488350
Vypracoval: Ing. arch. David Charousek
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 12
1. ZNALECKÁ a.s.
znalecký ústav
6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE
Znalecký posudek podal znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, 460
01 Liberec, jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne
31.3.2005, č.j. Spr. 180/2004-ODS-ZN/9, podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č.
36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb.,
ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění
pro:
oceňování nemovitostí a staveb,
oceňování podniků a jejich částí,
včetně přezkoumání
smluv o převodu nebo nájmu
podniku nebo jeho části,
posuzování proveditelnosti
a rentability investičních
projektů, ekonomické
efektivnosti občanských
a průmyslových staveb
a podnikatelských záměrů
oceňování movitého majetku,
včetně technologických zařízení,
strojů, dopravních prostředků,
spotřebního zboží,
oceňování nehmotného majetku,
majetkových práv a výrobně
technických a obchodních
poznatků
oceňování finančního majetku
včetně cenných papírů, jejich
derivátů a obchodních podílů,
oceňování pohledávek,
oceňování obchodního jmění při
přeměnách společností,
přezkoumávání smluv
o přeměnách obchodních
společností včetně zpracovávání
zpráv,
přezkoumávání vztahů mezi
propojenými osobami a vztahů
mezi minoritními a majoritními
akcionáři,
přezkoumávání ovládacích smluv
a smluv o převodu zisku,
stanovování a posuzování
přiměřené ceny nebo směnného
poměru cenných papírů při
povinné nabídce převzetí nebo
nabídce na odkoupení,
zjišťování hodnot vypořádacích
podílů
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1339-120-2011 deníku znaleckého
ústavu.
Počet stran posudku:
Přílohy:
13 stran
Kopie výpisu z katastru nemovitostí z 20.10.2011
Kopie katastrální mapy
Mapa a letecký snímek
V Liberci dne 25.10.2011
1. Znalecká a.s.
znalecký ústav
Vypracoval: Ing. arch. David Charousek
Znalecký posudek č. 1339-120-2011
Strana 13
Přílohy
- Kopie výpisu z katastru nemovitostí
- Kopie katastrální mapy
- Mapa a letecký snímek