Znalecký posudek - JUDr. Karel Urban

ZNALECKÝ POSUDEK
č.181/2014
2
o obvyklé ceně nemovitostí – pozemku p.č.26/2 o výměře 476 m zastavěná plocha a
nádvoří, stavby bydlení Kojátky č.p. 71, která je součástí pozemku p.č. 26/2 zastavěná
2
plocha a nádvoří, pozemku p.č. 26/2 zahrada o výměře 652 m vše zapsáno na LV č.100,
pro obec Kojátky, k.ú.667820 Kojátky, okres Vyškov, kraj Jihomoravský.
Objednatel:
Účel posudku:
Exekutorský úřad Brno-Město
soudní exekutor
JUDr. Karel Urban
Minská 54
616 00 Brno
č. j. 97EX 3691/13-64
event.č.opr.:3753017863
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a jejich příslušenství
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 16.6.2014
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,Vyhláška MF ČR
č.441/2013 Sb.o provedení některých ustanovení zákona
č.151/1997 Sb.
Posudek vypracovala:
Ing. Květoslava Váňová,
Moravské Prusy 218
682 01 Vyškov
Posudek obsahuje 22 listů včetně příloh, objednateli se předává ve třech vyhotoveních.
1
1. NÁLEZ
1.1. Zadání znaleckého posudku:
Na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Exekutorského úřadu Brno-město, se
sídlem Minská 54, 616 00 Brno o ustanovení znalce ze dne 30.5.2014 je úkolem stanovit:
ceny nemovitostí a jejich příslušenství, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze
soudního exekutora č.j. 97 EX 3691/13-38 ze dne 25.10.2013
stanovit cenu obvyklou
- uvést všechna příslušenství nemovitostí
- uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva
- stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství
Ocenění nemovitosti k datu 16.6.2014
1.2. Popis objektu:
Rodinný dům se nachází v obci Kojátky, která je vzdálená od města Bučovice 3 km a od okresního
města Vyškova 16 km. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Bučovice. Obec Kojátky má
300 obyvatel, z inženýrských sítí vybudována plynofikace a proveden rozvod el. energie.
Rodinný dům č.p. 71 je krajní řadový rodinný dům, přízemní se střechou sedlovou, s rozestavěným
podkrovím směrem do zahrady. Původní stavba stáří asi 87 let. V současné době prováděna
rekonstrukce a modernizace domu. K domu patří zahrada, která je přístupná i z obslužní komunikace
procházející za zahradami.
Přístup do domu z chodníku, který vede podél komunikace. Dům se nachází v blízkosti školky a
Obecního úřadu Kojátky. Dispoziční řešení: První nadzemí podlaží- průjezd, vstupní chodba se
schodištěm do podkroví, pokoj s okem do ulice, průchozí do dalšího pokoje s oknem do ulice, směrem
do dvora kuchyň, dále WC, koupelna.
Podkroví – příprava na obytné místnosti.
1.3 Podklady pro vypracování posudku:
Pro vypracování posudku byly použity následující podklady:
1.3.1 Výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22.5. 2014 vyhotoveno bezúplatně dálkovým
přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.097EX3691/13 pro JUDr. Karel Urban, LV č.100
k.ú. 667820 Kojátky
1.3.2 Kopie katastrální mapy, ze dne 13.6.2014 vyhotovené Katastrálním úřadem pro
Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov
1.3.3 Informace z realitních kanceláří- www.sreality.cz
1.3.4 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o
oceňování majetku),
1.3.5 Vyhlášky Min.financí č.441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997
Sb.,oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
(oceňovací vyhláška)
1.3.6 Malý lexikon obcí platný od 1.2.2014
1.3.7 Místní šetření provedené dne 16.6. 2014, za účelem zjištění podkladů pro výpočet.
Předmětem místního šetření bylo ověření stavu nemovitosti a zjištění podkladů pro výpočet,
1.3.8 Fotodokumentace, pořízena fotoaparátem OLYMPUS 720 SW
2 . POSUDEK
K ocenění je použit Zákon č. 151/1997 Sb.,Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb.,o provedení některých
ustanovení zákona č.151/1997 Sb.
Obsah posudku:
2
2.1 Pozemky k.ú. Kojátky
2
pozemek p.č. 26/2 zastavění plocha a nádvoří o výměře 476 m
2
pozemek p.č. 26/2 zahrada o výměře 652 m
2.2 Rodinný dům čp. 71 Kojátky
Pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze
doporučená odborná literatura, znalecké standardy.
Obvyklá cena nemovitosti definována § 2 zák.č. 151/1997 Sb.
(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností
trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné
nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena
vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Pro stanovení obvyklé ceny použito :
a) Ocenění podle oceňovacího předpisu
Toto ocenění má pouze informativní charakter.
b) Ocenění porovnávacím způsobem – porovnání obdobných nemovitostí podle prodaných nebo
inzerovaných nabídek prodeje obdobných nemovitostí, následně provedeno vyhodnocení k určení
obvyklé ceny.
c) Odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce
na základě výše zjištěných cen a zvážení všech vlivů na cenu nemovitosti v dané lokalitě a čase,
vyjadřuje obvyklá cena nemovitosti hodnotu nemovitosti na trhu, která je odborným odhadem a
odpovídající v čase ocenění.
Tržní cenu nelze vyjádřit výpočtem, neboť vlastní tržní cena odráží reálnou hodnotu nemovitosti na trhu
v době uskutečnění přípravy kupní smlouvy.
a) Ocenění podle oceňovacího předpisu
2.1 Pozemky k.ú. Kojátky
2
pozemek p.č. 26/2 zastavění plocha a nádvoří o výměře 476 m
2
pozemek p.č. 26/2 zahrada o výměře 652 m
Vlastnické právo:
SJM Balus Josef a Balusová Adéla, Husova 165/5, Staré Brno 60200 Brno, č.p.71, 68501 Kojátky
Nemovitost
2
Pozemek p.č.
Výměra m
Druh pozemku
26/2
476
zastavěná plocha a nádvoří
součástí je stavba : Kojátky č.p. 71, bydlení
26/2
652
zahrada
3
způsob ochrany
zemědělský půdní fond
Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných
v tabulce č. 1 přílohy č. 2
Označení
Název znaku
Popis
znaku
Velikost obce podle
O1
Do 500 obyvatel
počtu obyvatel
Hospodářsko-správní
O2
Ostatní obce
význam obce
O3
Poloha obce (6,4 km)
V ostatních případech
O4
O5
O6
Technická infrastruktura
v obci
Dopravní obslužnost
obce
Občanská vybavenost
v obci
O1 až O6
Číslo
Hodnota
V.
0,50
IV.
0,60
V.
0,80
Elektřina, vodovod, plyn
III.
0,70
autobusová zastávka
IV
0,80
Minimální vybavenost (obchod nebo
služby – základní sortiment)
V.
0,85
Index polohy IP - příloha č. 3, tabulka č. 3
11
I P = P1 × (1 + ∑ Pi )
i=2
Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční
Rezidenční stavby (byty, bytové a rodinné domy) v obcích do 2000 ob. včetně
Číslo
Znak
Doporuč. Použitá
Název znaku
Popis kvalitativního pásma
kval.
č.
hodnota
hodnota
pásma
Druh a účel užití stavby
Rezidenční stavby v obcích do 2000
1
(Druh hlavní stavby v
I
1,03
1,03
ob. včetně
jednotném funkl. celku)
Převažující zástavba v okolí
0
2
Rezidenční zástavba
I.
0,00
pozemku a životní prostředí
3
Poloha pozemku v obci
4
Možnost napojení pozemku
na inž. sítě, které má obec
5
Střed obce – centrum obce
I.
0
0,00
Pozemek lze napojit na všechny sítě
v obci
I.
0,00
0,00
Občanská vybavenost
v okolí pozemku
V okolí nemovité věci je dostupná
občanská vybavenost obce
I.
0,00
0,00
6
Dopravní dostupnost
Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, parkování na pozemku
VII.
0,01
0,01
7
Hromadná doprava*
Zastávka hromadné dopravy od 500 do
1000 m
II.
-0,05
-0,05
8
Poloha pozemku z hlediska
komerční využitelnosti
Bez možnosti komerčního využití
V.
0,00
0,00
9
Obyvatelstvo
Bezproblémové okolí
II.
10
Nezaměstnanost
Průměrná nezaměstnanost
II.
11
Vlivy ostatní neuvedené
Bez dalších vlivů
II.
Součet znaků č. 2 až 11= -0,04
Index trhu IT - příloha č. 3, tabulka č. 1
4
0,00
0
0
0
Index IP =
I T = P 5 × (1 +
4
∑
i=1
0,00
0,00
0,989

Pi 

Znak
č.
Název znaku
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval.
pásma
Doporučená
hodnota
Použitá
hodnota
II.
-0,03
-0,03
IV.
0,00
Situace na dílčím trhu
Poptávka nižší než nabídka
s nemovitostmi
pozemek, jehož součástí je
Vlastnicke vztahy
stavba (stejný vlastník)
1
2
0
3
Změny v okolí
Bez vlivu
III.
0
0,00
4
Vliv právních vztahů
na prodejnost
Bez vlivu
II.
0
0,00
IV.
1,00
1,00
5
Zóna se zanedbatelným
nebezpečím výskytu záplav
Součet znaků č. 1 až 4 = -0,03
Povodňové riziko
Index IT =
0,970
6
I O = 1 + ∑ Pi
Index omezujících vlivů pozemku IO - příloha č. 3, tab č. 2
i =1
Pro pozemky zastavěné
Hodnota
Znak
č.
1
Název znaku
Svažitost pozemku a
expozice
2
Ztížené zákl. podmínky
3
Ochranná pásma
4
5
6
Omezení užívání
pozemku
Geometrický tvar
pozemku
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Svažitost terénu pozemku do
15% včetně; ostatní orientace
IV.
Neztížené zákl. podmínky
III.
Mimo ochranná pásma
I.
Bez omezení užívání
I.
Tvar bez vlivu na využití
II.
Bez dalších vlivů
II.*
Ostatní neuvedené
Doporuč
hodnota
Použitá
hodnota
0,00
0
Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00
0,00
0
0,00
0
0,00
0
0,00
0
0,00
0
Index IO =
1,000
Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k
oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb.
Vypočteno oceňovacím programem ABN 14
Kraj
Jihomoravský
Okres
Kojátky
Obec (městská část)
Kojátky
Typ obce
Obec ostatní
Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí
300
Katastrální území
Kojátky
Pozemek
p.č.
2
Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části)
m
st. 26/2
476
Druh pozemku dle KN
Zastavěná plocha a nádvoří
Druh pozemku dle skutečnosti
Zastavěná plocha a nádvoří
5
Stavba na parcele
Jedná se o stavbu oceňovanou podle § 13 (RD
nákladově), 35 (RD porovn.) § 5 odst. 6, pro ev.
redukční koeficient R
V kladném případě součet výměr všech pozemků ve
funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13,
14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím
Rodinný dům
Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním
celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a
36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než
1000 m2, koeficient
ano/ne
ano
vp
m2
1 128
R
--
0,977
Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky
Vyškov
Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky
2
ZCV
Kč/m
1 160,00
Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných (§ 4 odst. 1)
Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází,
uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce
O1………koeficient velikosti obce
0,50
O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce
0,60
O3………koeficient polohy obce
0,80
O4………koeficient technické infrastruktury v obci
0,70
O5………koeficient dopravní obslužnosti obce
0,80
O6………koeficient občanské vybavenosti v obci
Základní cena ZC = ZCV × O1 × O × O3 × O4 × O5 × O6
Kč/m2
0,85
132,52
Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1)
Index trhu (příloha č. 3 tab. 1)
IT
--
0,970
Index omezujících vlivů pozemku (příl. č. 3 tab. 2)
IO
--
1,000
Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky
zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční
IP
--
0,989
Index cenového porovnání
I
--
Základní cena upravená
I = IT × IO × IP
0,959
2
Kč/m
127,09
Jedná se o pozemek nezastavěný, určený k zastavění?
(4 odst. 2 - krát 0,80)
ZCU = ZC × I
ano / ne
ne, pozemek je zastavěný
Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění
Kč/m2
127,09
Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním
celku (§ 5 odst. 5)
0,98
Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m2)
ZCU
Kč/m2
2
124,21
Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části)
m
476
Cena pozemku bez staveb
Kč
59 123,96
Cena pozemku st. 26/2 bez staveb
2
Zahrada 124,21 x 652 m =
Pozemky celkem
59 123,96 Kč
79 028,92 K č
138 152,88 Kč
2.2 Rodinný dům čp. 71 Kojátky
6
Ocenění rodinný dům - dle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
K5 0,80
Ki 2,126
Index trhu IT 0,970
Rok odhadu
2014
Rok pořízení
Index polohy IP
0,989
1927
Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP
Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14
Typ A
nepodsklepený
Rodinný dům dle § 13 a přílohy č. 11 vyhl. č.441/2013 Sb.
Střecha
sklonitá
bez podkroví
Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky
ZC/
Kč/m3
2 290,00
Koeficient využití podkroví
ppod
1,120
Základní cena po 1. úpravě
= ZC/ x ppod
ZC
Kč/m3
2 564,80
Obestavěný prostor objektu
OP
m3
869,00
Koeficient polohový
( příloha č. 20 vyhlášky )
K5
0,80
Koefi. změny cen staveb( příl.č. 41 vyhl., dle CZ-CC )
CZ-CC:
111
2,126
Ki
Index trhu ( příloha č. 3 vyhlášky )
IT
0,970
Index polohy ( příloha č. 3 vyhlášky )
IP
0,989
Koef. úpravy ceny pro stavbu dle(§ 10odst. 2) = IT × IP pp
0,959
Koeficient vybavení stavby
Pol.č
.
(1)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Konstrukce a
vybavení
Provedení
Stand
(2)
Základy
Zdivo
Stropy
(3)
betonové pasy s izolací
cihelné tl. 45 cm
s rovným podhledem jakékoliv
krov dřev. vázaný, střecha
Střecha
sedlová
Krytina
pálená
Klempířské
úplné z pozinkovaného plechu
konstrukce
vč. parapetů
Vnitřní omítky vápenné štukové
vápenné štukové, nástřiky
Fasádní omítky
umělé
Vnější obklady keramický sokl nad 50 cm
Vnitřní obklady WC, koupelna, vana, kuchyně
teracové stupně, zábradlí
Schody
ocelové
dřevěné hladké a náplňové
Dveře
plné a prosklené
dřevěná dvojitá špaletová nebo
Okna
zdvojená
Podlahy
PVC, vlýsky, textilní krytiny,
obytných místn. dřevěné palubkové
Podlahy ostat.
keramická dlažba, PVC
místn.
ústřední s kotlem na tuhá
Vytápění
paliva
El. instalace
220/380V, jističe
Bleskosvod
instalován
Rozvod vody
rozvod studené a teplé vody
Zdroj teplé
el. bojler, plynový průtokový
vody
ohřívač
Instalace plynu zaveden zemní plyn nebo PB
Kanalizace
z kuchyně, koupelny, WC
Vybavení
plynový sporák
kuchyní
Vnitřní
umývadla, vana ocelová popř.
7
Podíl
(př.15)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
S
S
S
(5)
(6)
0,08200 100
0,21200 100
0,07900 100
(7)
0,08200
0,21200
0,07900
(8)
1,00
1,00
1,00
(9)
0,08200
0,21200
0,07900
S
0,07300 100
0,07300
1,00
0,07300
S
0,03400 100
0,03400
1,00
0,03400
p
0,00900 100
0,00900
0,46
0,00414
p
0,05800 100
0,05800
0,46
0,02668
c
0,02800 100
0,02800
0,00
0,00000
c
p
0,00500 100
0,02300 100
0,00500
0,02300
0,00
0,46
0,00000
0,01058
p
0,01000 100
0,01000
0,46
0,00460
S
0,03200 100
0,03200
1,00
0,03200
S
0,05200 100
0,05200
1,00
0,05200
p
0,02200 100
0,02200
0,46
0,01012
p
0,01000 100
0,01000
0,46
0,00460
c
0,05200 100
0,05200
0,00
0,00000
S
c
c
0,04300 100
0,00600 100
0,03200 100
0,04300
0,00600
0,03200
1,00
0,00
0,00
0,04300
0,00000
0,00000
c
0,01900 100
0,01900
0,00
0,00000
c
S
0,00500 100
0,03100 100
0,00500
0,03100
0,00
1,00
0,00000
0,03100
p
0,00500 100
0,00500
0,46
0,00230
S
0,04100 100
0,04100
1,00
0,04100
25
vybavení
Záchod
sprchový kout
standardní splachovací
krb,digest.vest.skř.,tel.,STA
rozvod pod omítkou, odvětr.
prostoru ventilátory, okenice,
mříže
26
Ostatní
27
Konstrukce neuvedené
0,00300 100
0,00300
1,00
0,00300
S
0,03400 100
0,03400
1,00
0,03400
0,00000 100
0,00000
1,00
0,00000
není
Celkem
Koeficient vybavení ( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená bez pp
ZC × K4 × K5 ×Ki
Zákl. cena upravená s pp
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
Rok odhadu
Rok pořízení
Stáří
Způsob výpočtu opotřebení
( analyticky )
Celková předpokládaná životnost
Opotřebení
Výchozí cena
ZCU
Kč/m3
Kč/m3
S
roků
Z
O
CN
roků
%
Kč
0,77902
0,77902
3 398,25
3 260,04
2014
1927
87
analyt
100
73,83
2 953 079,25
D
CND
O
%
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
95,85
2 830 526,46
-2 089 777,69
740 748,77
740 748,77
710 622,52
Kč
122 552,79
Kč
741 390,21
1,00000
K4
Stupeň dokončení stavby
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby
Odpočet na opotřebení
73,83 %
Cena po odpočtu opotřebení, bez pp
Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp
Cena ke dni odhadu s koeficientem pp
Náklady na dokončení (bez pp)
S
CSN
CS
dle cen. předpisu
Cena dokončené stavby (s pp)
Výpočet stupně dokončení
Analytická metoda výpočtu opotřebení
Stupeň
Pol
Konstrukce a
Přepočt.
Dokončení Přepočtený Stáří Životnost Opotřebení 100×A×B /
dokonč
. č.
vybavení
podíl
z celku
podíl A
B
prvku C
B/C
C
ení %
(1)
(2)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
1 Základy
0,10526
100
0,10526
0,10981
87
175
0,49714
5,45921
2 Zdivo
0,27214
100
0,27214
0,28391
87
140
0,62143
17,64272
3 Stropy
0,10141
90
0,09127
0,09522
87
140
0,62143
5,91697
4 Střecha
0,09371
100
0,09371
0,09776
87
110
0,79091
7,73192
5
0,04364
100
0,04364
0,04553
87
60
0,90000
4,09788
0,00531
100
0,00531
0,00554
87
60
0,90000
0,49898
0,03425
0,00000
0,00000
0,01358
0,00590
0,04108
0,06675
50
50
0
100
70
100
100
0,01712
0,00000
0,00000
0,01358
0,00413
0,04108
0,06675
0,01786
0,00000
0,00000
0,01417
0,00431
0,04285
0,06964
87
0
0
87
87
87
87
65
45
45
40
140
65
65
0,90000
0,00000
0,00000
0,90000
0,62143
0,90000
0,90000
1,60782
0,00000
0,00000
1,27517
0,26797
3,85683
6,26734
0,01299
90
0,01169
0,01220
87
50
0,90000
1,09775
15 Podlahy ostat.místn.
0,00590
90
0,00531
0,00554
87
50
0,90000
0,49898
16 Vytápění
17 Elektroinstalace
18 Bleskosvod
0,00000
0,05520
0,00000
100
100
0
0,00000
0,05520
0,00000
0,00000
0,05758
0,00000
0
87
0
40
40
40
0,00000
0,90000
0,00000
0,00000
5,18261
0,00000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Krytina
Klempířské
konstrukce
Vnitřní omítky
Fasádní omítky
Vnější obklady
Vnitřní obklady
Schody
Dveře
Okna
Podlahy obytných
místn.
8
19
20
21
22
Rozvod vody
Zdroj teplé vody
Instalace plynu
Kanalizace
0,00000
0,00000
0,00000
0,03979
70
0
0
100
0,00000
0,00000
0,00000
0,03979
0,00000
0,00000
0,00000
0,04151
0
0
0
87
40
40
40
45
0,00000
0,00000
0,00000
0,90000
0,00000
0,00000
0,00000
3,73630
23 Vybavení kuchyní
0,00295
100
0,00295
0,00308
87
40
0,90000
0,27721
24 Vnitřní vybavení
25 Záchod
26 Ostatní
Konstrukce
27
neuvedené
Celk.
Stupeň dokončení stavby
0,05263
0,00385
0,04364
80
100
100
0,04210
0,00385
0,04364
0,04392
0,00402
0,04553
87
87
87
45
45
45
0,90000
0,90000
0,90000
3,95325
0,36158
4,09788
0,00000
100
0,00000
0,00000
0
50
0,00000
0,00000
1,00
0,95855
95,85 %
1,00
Opotřebení analytickou metodou
Pozemky
Rodinný dům
73,83 %
138 150,00 Kč
710 620,00 Kč
Cena nemovitosti rodinný dům č.p 71 Kojátky obec a k.ú. Kojátky včetně pozemků dle
oceňovacího předpisu:
848 770,00 Kč
b) Ocenění porovnávacím způsobem:
Porovnání obdobných prodaných nebo inzerovaných nemovitostí. Pro zjištěno obvyklé ceny
nemovitosti, byl proveden výběr obdobných inzerovaných nemovitostí na okrese Vyškov a následně
provedeno vyhodnocení nabídek.
Porovnatelné nemovitosti:
1. Adresa : Letonice, okr. Vyškov
Prodej, dům rodinný, 120 m²
Zlevněno: 1 299 000 Kč za nemovitost (k jednání) , včetně
provize , ID: 2960126044 Budova: Cihlová, Stav objektu: Ve výstavbě, Poloha domu: Řadový, Umístění
2
2
objektu: Centrum obce, Typ domu: Patrový, Plocha zastavěná: 140 m ,Plocha užitná: 120 m ,Plocha pozemku:
2
2
1 000 m ,Plocha zahrady: 663 m
Popis:
Rodinný dům 3+1 se nachází v centru obce v boční ulici. Je ve fázi rekonstrukce s možností provizorního
bydlení. V přízemí se nachází kuchyně, obývací pokoj, pracovna a koupelna s WC. V patře je potom jeden pokoj
a možnost vybudování na půdě 3-4 pokoje. Parkování před domem nebo v průjezdu. Na dvoře je několik
přístavků na zbourání. Voda a elektřina je zavedena v domě, plyn před domem. Za dvorem je větší zahrada.
9
Financování Vám zařídíme vlastními finančními partnery Kontaktovat prodejce Jaroslav Mičánek Mobil: +420
733 231 012 [email protected]
2. Adresa: Račice-Pístovice okr. Vyškov
Prodej, dům rodinný, 100 m²
Celková cena: 900 000 Kč za nemovitost + provize RK
ID: 4097699932 Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Umístění objektu:
2
2
Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 100 m Plocha užitná: 100 m Plocha pozemku: 473 m
2
2
Plocha zahrady: 210 m Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná
kanalizace
Popis:
Rodinný dům 2+1 se nachází v klidné lokalitě s krásným výhledem do okolí. Je určený k rekonstrukci, zdivo
smíšené. Všechny sítě k dispozici v domě. Udělán nový plynový kotel, nové radiátory, rozvody v mědi.
Financování Vám vyřídíme vlastními finančními partnery. Kontaktovat prodejce Jaroslav Mičánek Mobil:
+420 733 231 012 [email protected]
3. Adresa: Nemotice okr. Vyškov
Prodej, dům rodinný, 167 m² Celková cena: 800 000 Kč za nemovitost včetně právního servisu
Poznámka k ceně: neplatíte provizi Datum aktualizace: 03.06.2014 ID zakázky: 1808 Budova: Smíšená Stav
objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Typ domu:
Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 167 m2 Plocha užitná: 167 m2 Plocha pozemku: 1 010 m2 Voda:
Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik, Jímka Elektřina:
230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová,
Zařízeno: Ne
Popis:
Nabízíme ke koupi RD 4+kk po částečné rekonstrukci s velkou zahradou v obci Nemotice. Jedná se o
řadový dům se sedlovou střechou (možností půdní vestavby) a průjezdem. Dispozice: chodba,
kuchyně s jídelnou, 3 pokoje, koupelna s vanou, WC, komora, technická místnost. Podlahy: ve 2
pokojích parkety ve velmi dobrém stavu, v kuchyni a na chodbě nová dlažba, ostatní podlahy dřevěné.
10
Rekonstrukce: kuchyně, plynové vytápění, nové rozvody elektřiny. Dále průjezd do dvora s možností
parkování, který navazuje na dlážděný dvůr s pergolou, posezením a rozestavěným venkovním krbem.
Dvůr pokračuje svažitou, přírodně terasovitou zahradou s ovocnými stromy. Celá zahrada je oplocena
pletivem a je z ní krásný výhled do okolní krajiny. U domu se nachází předzahrádka. Doporučujeme
pro klidné bydlení v blízkosti přírody nebo rekreaci. Součástí prodeje je i zemědělský pozemek - trvalý
travní porost o výměře 1906 m2, vzdálený cca 1 km od nemovitosti.Kontaktovat prodejce Radka
Horváthová Telefon: 733 532 844 Mobil: 733 532 844 [email protected]
4. Adresa: Milešovicea, okr. Vyškov
Prodej, dům rodinný, 100 m²
Zlevněno: 1 350 000 Kč za nemovitost
ID zakázky: 77303 Budova: Smíšená ,Stav objektu: Dobrý, Poloha domu: Řadový, Typ domu: Přízemní,
Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 341 m2 ,Plocha užitná: 100 m2 ,Plocha podlahová: 80 m2 ,Plocha pozemku:
762 m2 ,Rok kolaudace: 1937
Popis:
Prodej rodinného domu 2+1 s vjezdem a velkou zahradou v Milešovicích. Dům má novou fasádu, je kompletně
odizolován, nová koupelna s WC. Před nemovitostí je plyn, nově zbudovaná kanalizace( probíhá a do dvou
měsíců bude hotová) , elektřina 220 ( v mědi) a 380 V , voda v domě. Možnost rozšířit rodinný dům o půdní
vestavbu. Topení je řešeno na tuhá paliva, kanalizace je zatím formou jímky s přepadem. Součástí domu je i
přístavek, který slouží jako dílna ,sklípek a studna. Celková plocha: 762 m2, zastavěná plocha: 341 m2, INP:
pokoj: 16 m2, 18 m2, kuchyň: 15 m2, koupelna s WC: 7 m2. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním
partnerem bez poplatku Kontaktovat prodejce Bc. Libor Žák, DiS.Telefon: 800 103 010 Mobil: 800 103 010
[email protected]
5.Adresa: Švermova, Ivanovice na Hané okr. Vyškov
Prodej, dům rodinný, 160 m² Celková cena: 1 600 560 Kč za nemovitost
Poznámka k ceně: neplatíte provizi Datum aktualizace: 23.05.2014 ID zakázky: N/RSB/12861/14
Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 160 m2 Plocha užitná: 160 m2
Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 160 m2
Popis:
Jedná se o částečně podsklepený, řadový dům původní uliční zástavby se sedlovou střechou. Stavba je
přízemní s obytným podkrovím a je postavena na pozemku p.č. 179 o výměře 160 m2. Dům obsahuje bytovou
jednotku 3+1 se zázemím. Tvoří půdorysně tvar písmene L, do ulice je orientován hlavní obytnou částí. Část
11
vystupující směrem do dvora obsahuje kuchyň, sociální zázemí a technickou místnost. Při vstupu z ulice
vcházíme do chodby, která je průchozí do dvora a nachází se zde zádveří a schodiště do podkroví, ve kterém
jsou vestavěné dvě obytné místnosti. Z chodby v přízemí vedou dveře do jídelny, z ní dveře vpravo vedou do
obývací místnosti a vlevo je průchod do kuchyně. RD je situován na ul. Švermova 512/19 v zastavěné části
obce nedaleko centra. Okolní zástavbu tvoří objekty k bydlení podobného typu. Dům prošel v r. 2010 kompletní
rekonstrukcí, byly vyměněny veškeré rozvody inženýrských sítí, vyměněny okna, zbudováno schodiště do
podkroví, prostory zde byly adaptovány na obytné. Nová je konstrukce střechy, krytina, klempířské konstrukce,
kuchyňská linka, podlahy. Rekonstrukce není zcela dokončena, chybí detaily podlah, obloukové dveře, podbití
střešní konstrukce, dokončit zateplení ze dvora a omítka soklu. Dům je napojen ne elektrickou energii, plyn a
kanalizaci. Voda je čerpána darlingem z vlastní studny. Vytápění je ústřední plynovým kotlem, ohřev vody
plynový zásobník. Parkování je možné na komunikaci před domem Kontaktovat prodejce Juraj Treter Telefon:
+420 533 339 Mobil: +420 602 563 615 [email protected]
Vyhodnocení :
Výpočet ceny porovnávacím způsobem zpracován použitím metody Prof.Ing.Alberta Bradáče,Dr,Sc.
Porovnávány obdobné nemovitosti nabízené v inzerci realitních kanceláří v okres Vyškov. Koeficienty
úpravy
vyjadřují odlišnost oceňované nemovitosti od nabízených nemovitostí, redukce ceny vyjadřuje u
hodnot nemovitostí z inzerce snížení nabídkové ceny, u věrohodné kupní ceny je koeficient rovný
jedné.
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
Č.
Oceň.
objek
t
(1)
1
2
3
4
5
Lokalita Kojátky)
Počet místností
(pokoje +
kuchyně)
Garáž
Pozemek m2
Jiné
Obec, ulice, číslo
2+1
průjezd pro
parkování
1128
stáří 78 roků
(2)
Letonice
Račice-Pístovice
Nemotice
Milešovice
Ivanovice na Hané
(3)
3+1
2+1
4+kk
2+1
3+1
(4)
ne
ne
ne
ne
ne
(5)
1000
683
1010
762
160
(6)
rekonstrukce
rekonstrukce
po rekontrukci
z roku 1037
po rekonstrikci
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2
Koef.
reČ.
dukce
na
pram
en
Kč
ceny
KCR
(1)
(7)
(8)
1
1 299 000 0,85
2
900 000
1,00
3
800 000
1,00
4
1 350 000 0,85
5
1 600 560 0,85
Celkem průměr
Cena
požadovaná
Cena po
redukci na
pramen ceny
Kč
(9)
1 104 150
900 000
800 000
1 147 500
1 360 476
K1
K2
K3
K4
stav
polo- velia
garáž
ha kost
vybavení
(10) (11) (12) (13)
1,00 1,00 1,00 1,05
1,00 1,00 1,00 0,90
1,00 0,85 1,00 1,00
1,00 1,15 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,05
Minimum
12
IO
Cena
oceňovaného
objektu
odvozená
poúvaha
zemznalce
ky
K1×
…×
K6
ze
srovnávacího
Kč
(14)
1,00
0,95
1,00
0,80
0,90
(16)
1,05
0,86
0,85
0,92
0,95
Kč
(17)
1 051 571
1 046 512
941 176
1 247 283
1 432 080
1 143 724
Kč
941 176
K5
K6
(15)
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Maximum
K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
K2
Koeficient úpravy na velikost objektu
Kč
1 432 080
K3
K4
K5
K6
Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)
Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)
Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší
IO Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny
koeficienty rovny 1,00
Cena nemovitosti rodinný dům č.p 71 Kojátky obec a k.ú. Kojátky včetně pozemků
vyjádřena porovnáním:
1 143 720,00 Kč
slovy: jeden milion sto čtyřicet tři tisíc sedm set dvacet korun českých
c) Odhad obvyklé, tržní ceny podle odborné úvahy znalce
Nemovitost rodinný dům č.p 71 Kojátky obec a k.ú. Kojátky včetně pozemků se nachází v obci která
má 300 obyvatel, inženýrské sítě nejsou kompletní, zajištěna el.energie, plyn, ostatní jsou plánované
k výstavbě. S ohledem na uvedené a stav prováděné rekonstrukce rodinného domu je obvyklá, tržní
cena vyjádřena částkou
1 150 000,00 Kč
slovy: jeden milion sto padesát tisíc korun českých
3. Rekapitulace:
Obvyklá cena
a) cena podle oceňovacího předpisu
b) cena porovnávacím způsobem
c) odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce
Kč
848 770,00 Kč
1 143 720,00 Kč
1 150 000,00 Kč
Závěr
na základě výše zjištěných cen a zvážení všech vlivů na cenu nemovitostí v daných lokalitách a čase
vyjadřuje obvyklá cena nemovitosti hodnotu nemovitosti na trhu, která je odborným odhadem a
odpovídající v čase ocenění.
2
Obvyklá cena nemovitostí – pozemku p.č.26/2 o výměře 476 m zastavěná plocha a nádvoří,
stavby bydlení Kojátky č.p. 71, která je součástí pozemku p.č. 26/2 zastavěná plocha a nádvoří,
2
pozemku p.č. 26/2 zahrada o výměře 652 m včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na
LV č.100, pro obec Kojátky, k.ú.667820 Kojátky, vyjádřena částkou:
13
1 150 000,00 Kč
slovy: jeden milion sto padesát tisíc korun českých
- příslušenství nemovitosti
zaznamenány v LV č. 100 k.ú. Kojátky k datu 22.5.2014 rozsah uvedený v exekučním příkazu
soudního exekutora čj.97 EX3691/13-38 ze dne 25.3.2013
omezení uvedená ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 100 k.ú. Kojátky v oddílu C
-Zástavní právo exekutorské
-Zástavní právo smluvní
-Exekuční příkaz k prodeji
- věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva nebyla zjištěna
Obvyklá cena nemovitosti st. 26/2 se stavbou Kojátky č.p.71, bydlení na
pozemku p.č.:st.26/2 a pozemku p.č. 26/2 zahrada a jejího příslušenství
k.ú. 667820 Kojátky
1 150 000,00 Kč
slovy: jeden milion sto padesát tisíc korun českých
Moravské Prusy 23.6.2014
Ing. Květoslava Váňová
Znalecká doložka :
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu Brně ze dne
25.2. 2000, č.j. Spr.2501/99 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací
nemovitosti a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové.
Znalecký úkon je zapsán pod poř. č 181/2014 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji na základě faktury.
Moravské Prusy 23.6.2014
14
Ing. Květoslava Váňová
Přílohy:
kopie usnesení – list č. 16,17
kopie výpisu z listu vlastnictví LV 100 k.ú Kojátky - list č. 18,19,20
kopie katastrální mapy k.ú. Kojátky – list č. 21
Fotodokumentace – list č.22
15
16
17
18
19
20
Kojátky rodinný dům č.p. 71
21
Pohled z ulice
Výměna oken a vchodových dveří
Pohled na štít rodinného domu č.p. 71
Příprava na rekonstrukci podkroví
Pohled do zahrady z podkroví
Započatá rekonstrukce
22
23
24
25