VYHODNOCENÍ ANALÝZY A KOMPARACE FINANČNÍHO

Transkript

SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o.
Bakalářský studijní program:
Ekonomika a management
Studijní obor:
Účetnictví a finanční řízení podniku
VYHODNOCENÍ ANALÝZY
A KOMPARACE FINANČNÍHO LEASINGU
A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI POŘÍZENÍ
NEMOVITOSTI PRO KOMERČNÍ ÚČELY
BAKALÁŘSKÁ PRÁCE
Autor:
Lucie SKOKANOVÁ
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Oldřich ŠOBA
Znojmo, 2010
SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o.
Akademický rok: 2008/2009
ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE
Autor
Lucie Skokanová
Bakalářský studijní program
Ekonomika a management
Obor
Účetnictví a finanční řízení podniku
Název tématu:
Vyhodnocení analýzy a komparace finančního leasingu
a hypotečního úvěru při pořízení nemovitosti pro komerční
účely
Zásady pro vypracování:
1. Definování cíle a sestavení osnovy práce.
2. Stanovení kritérií analýzy a komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru
a stanovení metodologie hodnocení vybraných kritérií.
3. Realizace analýzy finančního leasingu a hypotečního úvěru dle zvolených kritérií.
4. Realizace komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru dle zvolených
kritérií.
5. Vyhodnocení analýzy a komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru dle
zvolených kritérií a stanovení doporučení.
6. Diskuse stanovených doporučení s jinými zdroji.
7. Závěrečné vyhodnocení přínosů bakalářské práce.
Abstrakt v ČJ
Předmětem této bakalářské práce je financování nemovitostí pro komerční účely
prostřednictvím finančního leasingu a hypotečního úvěru. Bakalářská práce je rozdělena na
teoretickou a praktickou část. V teoretické části práce jsou oba zvolené způsoby
financování vymezeny dle předem definovaných kritérií každý zvlášť. V praktické části je
pak finanční leasing a hypoteční úvěr komparován dle stanovených podmínek a na jejich
základě práce analyzuje výhodnosti a nevýhodnosti obou forem financování. V závěru je
zhodnocen výsledek praktické části s ohledem na přesně stanovené podmínky konkrétního
případu.
Klíčová slova: hypoteční úvěr, finanční leasing, komerční nemovitost, daňově
uznatelné výdaje, současná hodnota
Zusammenfassung in Deutsch
Das Thema dieser Bakkalaureatarbeit ist die Finanzierung einer Liegenschaft für
kommerzielle Zwecke im Falle eines Finanzleasings und eines Hypothekarkredits. Die
Bakkalaureatarbeit setzt sich aus dem theoretischen und praktischen Teil zusammen. Im
theoretischen Teil werden die beiden ausgewählten Finanzierungsformen auf Grund der
im Voraus definierten Kriterien jede getrennt abgegrenzt. Im praktischen Teil werden das
Immobilien-Leasing und der Hypothekarkredit verglichen, wobei diese Komparation auf
Grund der vorausbestimmten Bedingungen durchgeführt wird. In diesem Abschließend
Schluss wird dann das Ergebnis des praktischen Teiles mit Rücksicht auf die festgelegten
Bedingungen eines konkreten Beispieles bewertet.
Schlüsselwörter: Hypothekarkredit, Finanzleasing, komerzielle Liegenschaft,
steuerabzugsfähige Ausgaben, Barwert
Prohlášení
Prohlašuji, že jsem práci vytvořila samostatně pod vedením vedoucího práce
Ing. Oldřicha Šoby. V seznamu literatury jsem uvedla všechny použité literární a odborné
zdroje.
Ve Znojmě dne....................................
Podpis: .......................................
Poděkování
Tímto bych chtěla poděkovat panu Ing. Šobovi za odborné vedení bakalářské práce,
za poskytnutí cenných rad a hlavně za velmi vstřícný a především trpělivý přístup, kterým
přispěl ke konečnému vypracování této bakalářské práce.
Dále bych na tomto místě chtěla také poděkovat paní Ing. Minichové z S Morava
Leasing, a.s. ve Znojmě a panu Ing. Novotnému z České spořitelny, a.s. v Jihlavě za
poskytnutí podkladů pro zpracování praktické části této práce.
Obsah
1
2
Úvod...............................................................................................................................9
Cíl práce a metodika ....................................................................................................10
2.1
Cíl práce...............................................................................................................10
2.2
Metodika a struktura práce ..................................................................................11
2.2.1
Metodika práce ............................................................................................11
2.2.2
Struktura práce.............................................................................................11
3
Teoretická část .............................................................................................................12
3.1
Vlastnictví nemovitosti ........................................................................................12
3.2
Možnosti hodnocení investic ...............................................................................12
3.3
Hypoteční úvěr.....................................................................................................14
3.3.1
Obecná definice ...........................................................................................14
3.3.2
3.3.3
3.3.4
Druhy hypotečních úvěrů.............................................................................15
Průběh vyřízení ............................................................................................16
Administrativní náročnost............................................................................18
3.3.5
3.3.6
3.3.7
3.3.8
Smluvní vztah ..............................................................................................19
Délka trvání kontraktu .................................................................................19
Vlastnictví nemovitosti ................................................................................20
Cena úvěru ...................................................................................................20
3.3.9
3.3.10
3.3.11
3.3.12
Způsob splácení ...........................................................................................22
Účetní a daňové aspekty ..............................................................................23
Nákladovost .................................................................................................23
Ukončení smluvního vztahu ........................................................................24
3.4
Finanční leasing ...................................................................................................24
3.4.1
Obecná definice ...........................................................................................24
3.4.2
Druhy leasingu .............................................................................................27
3.4.3
Průběh vyřízení ............................................................................................27
3.4.4
3.4.5
3.4.6
Smluvní vztah ..............................................................................................29
3.4.7
3.4.8
3.4.9
3.4.10
3.4.11
Cena leasingu ...............................................................................................31
Způsob splácení ...........................................................................................31
Nákladovost .................................................................................................33
3.4.12
Ukončení smluvního vztahu ........................................................................34
4
Praktická část ...............................................................................................................35
4.1
Hypoteční úvěr - nabídka České spořitelny, a.s...................................................37
4.1.1
Obecná definice ...........................................................................................37
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
Cena úvěru ...................................................................................................39
4.1.6
Způsob splácení ...........................................................................................40
4.1.7
4.1.8
SHCF hypotečního úvěru.............................................................................46
4.2
Finanční leasing - nabídka S Morava Leasing, a.s. .............................................47
4.2.1
4.2.2
4.2.3
Obecná definice ...........................................................................................47
4.2.4
4.2.5
Cena leasingu ...............................................................................................49
4.2.6
Způsob splácení ...........................................................................................50
4.2.7
4.2.8
SHCF finančního leasingu ...........................................................................53
4.3
Komparace SHCF ................................................................................................55
5
6
7
8
4.4
Komparace výhod a nevýhod ..............................................................................59
Diskuze ........................................................................................................................61
Závěr ............................................................................................................................62
Použité zdroje ..............................................................................................................63
Přílohy..........................................................................................................................65
1 Úvod
Možností, jak financovat komerční nemovitost, není mnoho. Každá forma
financování je omezena svou dostupností a svými předpoklady, které je nutno splnit.
Z individuálního hlediska každého podnikatele, který se rozhodne investovat do
nemovitosti, nejen se záměrem plnohodnotně vykonávat svou podnikatelskou činnost, ale
také získat atraktivitu a upevnit důvěryhodnost svých klientů, se zabývá zdroji jejího
financování.
Zásadní otázkou je tedy způsob, jak získat potřebné finanční prostředky. V úvahu je
možné vzít financování z vlastních zdrojů. Důležitá je nejen výše či dostupnost vlastních
prostředků, ale také ochota investovat své soukromé zdroje a použít je v rámci své
podnikatelské činnosti. Zvláště v současné době, kdy vlivem celosvětové ekonomické krize
poklesly nejen aktivity investorů do komerčních realit, ale také objemy zakázek a produkce
výrobních firem, je nutné zpracovat kvalitní podnikatelský záměr a pečlivě se zabývat
otázkou, zda účelová investice přinese plánovaný zisk.
Při dlouhodobém finančním zatížení z cizích zdrojů, tedy ve formě finančního
leasingu nebo hypotečního úvěru, se vyplatí věnovat pozornost výběru vhodného produktu
a disponovat časovou rezervou. Aktuální nabídka bankovních či leasingových institucí je
různorodá a ne vždy přijatelná. Vzhledem k omezenému objemu finančních prostředků
přistupují na druhé straně banky či leasingové společnosti ke svým klientům opatrně
a zpravidla požadují jeho vyšší finanční spoluúčast. Jedním z přednostně požadovaných
dokumentů je také samotný podnikatelský záměr klienta, kterému je potřeba se důkladně
věnovat. Je tedy namístě získat, porovnat a správně vyhodnotit všechny poskytnuté
nabídky.
Záměrem práce není dosáhnout takového výsledku, kdy bude možné jednoznačně
stanovit, která z možností je výhodnější, protože podmínky financování se případ od
případu liší. Stejně tak nelze ani stanovit takový postup hodnocení jednotlivých forem
financování, který by byl správný a pro každého ideální. Každý podnikatelský subjekt
sleduje různé cíle a řídí se jinou strategií, podle které si vybere ten nejlepší způsob.
9
2 Cíl práce a metodika
2.1 Cíl práce
Každý podnikatel, který se rozhodne investovat do komerční nemovitosti v rámci
své podnikatelské činnosti, např. pro samotné zahájení podnikání, z důvodu plánovaného
modernizování, změny sídla firmy nebo rozšíření poboček, by měl mít přehled
o existujících formách financování a být seznámen se všemi aspekty jednotlivých možností.
Tato bakalářská práce se zabývá finančním leasingem a hypotečním úvěrem a sleduje
několik dílčích cílů.
Prvním dílčím cílem práce je analyzovat finanční leasing a hypoteční úvěr dle
předem stanovených kritérií a zprostředkovat tak náhled na obě formy financování.
Druhým dílčím cílem je analýza výše uvedených způsobů financování na
konkrétním příkladě dle zvolených kritérií a stanovených podmínek výchozích pro
následnou komparaci.
Třetím dílčím cílem je vyhodnocení dosažených výsledků na základě analýzy
a komparace finančního leasingu a hypotečního úvěru na konkrétním příkladě dle
stanovených kritérií.
Výsledek této problematiky zprostředkuje obecně platná doporučení dle zvolených
kritérií. Za jakých podmínek je jaké financování pro jednotlivého podnikatele či firmu více
či méně výhodné a stanovená doporučení jsou pak otázkou diskuze.
Cílem je dosáhnout výsledků vypovídajících o tom, který způsob financování je
méně finančně náročný a představuje výhodnější investici, zda komerční nemovitost
financovat hypotečním úvěrem nebo finančním leasingem. Závěrem je nutné zdůraznit, že
ani výsledek za přesně definovaných podmínek v praktické části, nemusí být jednoznačný,
protože každý přisuzuje jednotlivým kritériím jinou váhu, což je otázkou subjektivního
názoru jednotlivce.
10
2.2 Metodika a struktura práce
2.2.1
Metodika práce
Práce komparuje a analyzuje dvě možnosti financování komerčních nemovitostí na
základě těchto zvolených kritérií:
-
obecná definice obou forem financování
-
smluvní vztah (mezi pronajímatelem a nájemcem)
-
administrativní náročnost (postup a podmínky uzavření smlouvy)
-
délka trvání kontraktu (min./max. délka)
-
účetní a daňové aspekty
-
cena produktu
-
způsob splácení
-
nákladovost (diskontované výdaje, SHCF)
-
výpověď smlouvy
V praktické části bakalářské práce se pro komparaci uplatní stejná kritéria.
Poměřuje se celková nákladovost, tedy jednotlivé splátky a současná hodnota peněžních
toků SHCF.
2.2.2
Struktura práce
Bakalářská práce je rozdělena do dvou základních kapitol a sice primárně na
analytickou a praktickou část. Ty se dělí do dvou základních subkapitol dle formy
financování.
V úvodní části představující analytickou část celé práce se vymezují základní
pojmy finanční leasing a hypoteční úvěr, jejich obecná definice, výhody a nevýhody. Dále
teoretická část poskytuje informace o konkrétních dílčích postupech při financování
nemovitosti.
Praktická část práce se zabývá analýzou obou forem financování na konkrétním
příkladě na základě získaných poznatků v teoretické části. Tato kapitola je také částí
komparativní. Pomocí metody SHCF jsou komparovány diskontované výdaje a celková
nákladovost hypotečního úvěru a finančního leasingu.
Výsledkem práce je vyhodnocení výhod a nevýhod hypotečního úvěru ve srovnání
s výhodami a nevýhodami finančního leasingu za předpokladu dodržení výše uvedených
kritérií, která jsou směrodatná pro celou práci.
11
3 Teoretická část
3.1 Vlastnictví nemovitosti
Pojem nemovitost patří k pojmům notoricky známým a velmi často používaným
v právních předpisech. V nejobecnějším vymezení je nemovitost jednou z věcí, tak jak je
definuje občanský zákoník. Dle § 119 odst. 2 tohoto zákona jsou nemovitosti pozemky
a stavby spojené se zemí pevným základem [22].
Z uvedeného tedy vyplývá, že pozemky jsou vždy nemovitostmi, a to bez ohledu na
jejich určení a výměru (pozemky jsou i rybníky, lesy, různé cesty apod.), zatímco ze staveb
jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Zda se
jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem, je pak nutné posoudit na konkrétním
případě. [1]
3.2 Možnosti hodnocení investic
Investicemi rozumíme výdej zdrojů za účelem získání užitků ovlivňující budoucí
vývoj firmy, lze je tedy chápat jako dlouhodobý zdroj přírůstků zisku firmy, které s sebou
zároveň přináší zatížení v podobě fixních nákladů. Financování investic probíhá buď ve
formě samofinancování (např. odpisy, nerozdělený zisk, nově vydané akcie) nebo z cizích
zdrojů (např. investiční úvěr, leasing, splátkový prodej).
Rozhodování o investicích je strategickým rozhodováním manažerů firmy, neboť
ovlivňují její budoucí vývoj a její efektivnost, jak uvádí Sedláček [4, s. 139]. Mezi
rozhodující kritéria při posuzování investice patří výnosnost, rizikovost a doba splácení
investice. Porovnává se vynaložený kapitál, který chápeme jako náklad investice, s výnosy,
které investice přinese ve formě přírůstku čistého zisku a odpisů, tedy cash flow. [4]
Při hodnocení investice lze postupovat následujícím postupem.1
Odhad jednorázových nákladů na investici (pořizovací cena dlouhodobého
majetku)
Odhad budoucích výnosů
Výši výnosů, kterými rozumíme zisk a odpisy vyplývající z odhadu budoucích
tržeb a nákladů fixních a variabilních, získáme pomocí rozpočtu cash flow.
1
Uvedený postup a vzorce jsou čerpány ze zdroje: SEDLÁČEK, J. Účetní data v rukou manažera – finanční
analýza v řízení firmy. 2. dopl. vyd. Praha: Computer Press, 2001. 219 s. ISBN 80-7265-037-8, s. 140-145. [4]
12
Výpočet nákladů na kapitál
-
požadovaný výnos z kapitálu v případě financování investice vlastním kapitálem
-
úrok z úvěru v případě financování investice cizím kapitálem, tzn. úvěrem
Výpočet současné hodnoty očekávaných výnosů (CF)
Budoucí očekávané výnosy je nutné přepočítat na současnou hodnotu. Rizikové je
časové období mezi dnes vynaloženými náklady a v budoucnu plynoucími výnosy.
SH.......současná hodnota budoucích příjmů
BH ......budoucí hodnota (očekávaná hodnota CF v daném období)
i...........úroková míra
n..........doba používání investice (v letech)
Čistá současná hodnota (SHč)
Vyjadřuje v absolutní částce rozdíl mezi současnou hodnotou očekávaných
cash flow (CFj) a počátečními náklady na investici (I0):
SHč = SH – I0 =
Vnitřní výnosové procento
Spočívá v určení diskontní úrokové míry, při které se současná hodnota
očekávaných výnosů z investice rovná současné hodnotě výdajů na investice:
SH = I0 , SH– I0 = 0 ,
= I0
Doba návratnosti investice
Vyjadřuje, za jakou dobu v letech výnosy z investice vrátí původní náklady
vynaložené na investici.
Dn= náklady na investici / roční CF (jsou-li výnosy v každém roce
životnosti stejné)
Dn= náklady na investici / Σ roční CFn (jsou-li výnosy v každém roce
životnosti jiné)
13
3.3 Hypoteční úvěr
3.3.1
Obecná definice
Hypotečním úvěrem rozumíme úvěr banky poskytovaný dlužníkovi na financování
nemovitosti zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Zástavou může být existující
nemovitost (pozemek, stavby) nebo nemovitost, která je předmětem hypotečního úvěru.
[10]
Vstupem České republiky do Evropské unie vstoupil v platnost nový zákon
o dluhopisech, ve kterém se nově definoval hypoteční úvěr. Jedná se o § 28 odst. 3, který
přesně říká: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno
zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem
vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze
pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent
hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti
dozví“ [25].
Hypoteční úvěry můžeme obecně chápat jako všechny úvěry zajištěné nemovitostí
a banky je poskytují jako účelové úvěry.
Investice do nemovitostí:
-
koupě nemovitosti, stavebního pozemku do vlastnictví
-
výstavba nemovitosti
-
rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitostí
-
splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti
Objekt hypotečního úvěru k investici do nemovitosti:
-
stavební pozemek
-
nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí
-
podnikatelské objekty
§ 1 odst. 1 zákona č. 21/1992Sb o bankách vymezuje mj. poskytování hypotečních
úvěrů licencovanou bankou. Vydávání hypotečních zástavních listů není zvláštní
licencovanou činností a z nich plynoucí výnosy použije banka k financování hypotečních
úvěrů. [26]
V současné době je poskytují stavební spořitelny a banky, jako např.:
-
Česká spořitelna, a.s., ČSOB, a.s., Hypoteční banka, a.s., Komerční banka, a.s.,
LBBW Bank CZ, a.s., Raiffeisenbank, a.s., Volksbank CZ, a.s., mBank,
Wüstenrot hypoteční banka, a.s. a UniCredit Bank Czech Republic, a.s.
14
3.3.2
Druhy hypotečních úvěrů
Účelové hypoteční úvěry
Tento typ úvěru může být použit pouze na účely, které jsou určeny bankou.
Účelový hypoteční úvěr musí být využit výhradně na investice do nemovitosti.
Neúčelové hypoteční úvěry, tzv. americké hypotéky
Účel, pro který může být úvěr použit, není nijak omezen. Klient může financovat
i movité věci.
U účelového i neúčelového hypotečního úvěru platí podmínka, že musí být zajištěn
nemovitostí v osobním vlastnictví. [11]
Hypoteční úvěr na bydlení – spotřebitelské úvěry
-
tzv. „residential mortgages“ spotřebního charakteru
Hypoteční úver na podnikání – podnikatelské úvěry
-
tzv. „commercial mortgages“ komerčního charakteru
-
provozní, investiční a kontokorentní úvěry [2]
Dle výše úvěru
V tomto případě se hypoteční úvěry rozlišují podle maximální výše, kterou je
možné získat. Maximální výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované
nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny obvyklé
zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů nabízí banky klientovi financování od 70% až
do výše 100%.
Dle možnosti kombinace
Kombinací rozumíme poskytnutí hypotečního úvěru s jiným produktem, které
nabízí některé banky. Jedná se například o kombinaci s hypotečními zástavními listy. [11]
Tabulka č. 1: Druhy hypotečních úvěrů dle dalšího členění
Zdroj: [11], [13]
15
Investiční úvěr
Úvěr je určen k financování investičního majetku, hmotného i nehmotného. Jedná
se o účelový úvěr a je vhodný zejména pro firmy, které rozšiřují výrobu, nakupují nové
stroje a nemají vhodné prostory k jejich umístění. V případě podnikatelského rozvoje je
investiční úvěr tou nejvhodnější volbou.
Investiční úvěr bývá poskytován se střednědobou až dlouhodobou splatností.
K zajištění slouží nejčastěji nemovitost, směnka 2 , nebo ručení třetí osobou. Investoři
předkládají bance zpravidla účetní výkazy hospodaření za dvě uplynulá účetní období.
Následně banka vyhodnotí bonitu klienta a určí výši úvěru, způsob jeho zajištění a popř.
další podmínky. [13]
3.3.3
Průběh vyřízení
1. Výběr banky
Klient se seznamuje s nabídkami různých bank, podmínkami získání úvěru a jaké
doklady je potřeba předložit.
2. Žádost o hypoteční úvěr
3. Posouzení úvěrového obchodu bankou, jak uvádí Pavelka, Bardová a Opltová [2]:
Posouzení důvěryhodnosti dlužníka
Analýza úvěruschopnosti dlužníka
-
finanční a majetková struktura podniku
-
struktura aktiv a pasiv
-
finanční rovnováha podniku
Analýza celkového podnikatelského rizika
-
analýza objektu
-
cash flow
-
analýza podnikatelského záměru a kvality zajištění
Hodnocení podnikatelských záměrů při poskytování provozních úvěrů
-
provozní potřeby a zdroje jejich financování
-
základní zdroje financování provozních potřeb
-
analýza jednotlivých provozních rizik
2
Směnka je krátkodobý cenný papír obsahující bezpodmínečný příkaz zaplatit částku uvedenou na
směnce ve stanovenou dobu, jak uvádí BORKOVEC, P., PTÁČEK, R., TOMAN, P. [9, s. 42].
16
Hodnocení podnikatelských záměrů při poskytování investičních úvěrů
-
kapitálové investice a rizika s nimi spojená
-
zdroje financování investic
-
rentabilita investice a doba její návratnosti
-
faktor času při hodnocení investičního záměru
-
nevýnosové metody hodnocení investičního záměru
-
cash flow investičního záměru
4. Návrh úvěrové smlouvy bankou a schválení úvěrové smlouvy klientem
Na základě poskytnutých informací, podkladů a požadavků klienta je banka
schopna předložit orientační propočet.
6. Zajištění úvěru nemovitostí klientem
Při zpracování podnikatelského záměru musí být známa nemovitost, kterou lze
bance ze strany klienta zastavit. Zástavním právem může být zajištěn buď samotný objekt
úvěru nebo jiná či jiné nemovitosti ve vlastnictví žadatele.
K zajištění zástavním právem k nemovitosti se váže řada dalších podmínek:
Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské
unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor.
Nemovitost musí být v zástavě celá.
Nesmí existovat omezení převodu nemovitosti v podobě:
-
zatížení předcházejícím zástavním právem, tedy třetí osoby
-
zatížení věcným břemenem bránící užívání
zajištění pojištění proti živelním a jiným rizikům
vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky [11]
7. Čerpání úvěru a jeho splácení dle podmínek stanovených v úvěrové smlouvě
Čerpání závisí na skutečně vynaložených nákladech na investice do nemovitosti.
Hypoteční úvěr je možné čerpat za předpokladu splnění smluvních podmínek pro čerpání.
Jednou z podmínek je předložení potvrzení z katastru nemovitostí o vkladu zástavního
práva banky k zastavované nemovitosti.
Druhy čerpání
-
u neúčelového úvěru bezhotovostně zasláním peněz na účet požadovaný
klientem
-
u účelového úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur,
odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy
17
Způsob čerpání
- jednorázové při koupi nemovitosti nebo účelovém úvěru
-
postupné při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti podle uvedených orientačních
termínů čerpání včetně konečného termínu pro dočerpání v úvěrově smlouvě [11]
8. Kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy
Banka se zabývá zejména průběžnou kontrolou finanční situace klienta
a dodržováním úvěrových splátek.
9. Výpověď smlouvy
Po splacení poslední úvěrové splátky končí smluvní vztah mezi bankou a klientem
a dochází k výmazu vkladu zástavního práva v katastru nemovitostí. [8]
3.3.4
Administrativní náročnost
Podmínky / podklady pro uzavření úvěrového návrhu
-
úředně ověřená kopie rozhodnutí příslušného orgánu o oprávnění k podnikání
resp. dokladu prokazujícího právní subjektivitu
-
kladný výsledek hospodaření
-
bezdlužnost vůči finančnímu úřadu, zdravotním pojišťovnám a SSZ
-
vedení účtu u dané banky
-
informace o předmětu financování
-
finanční plán na dobu úvěrové angažovanosti
-
prohlášení o vzájemných vazbách k jiným subjektům
-
předložení kvalitního podnikatelského záměru
-
v případě investičních úvěrů určité procento (obvykle 20-30 %) vlastních zdrojů
-
nejméně dvě ukončená daňová období v oboru podnikání:
-
roční účetní závěrky za období předchozích 1-3 let
-
výroční zprávu a popř. zprávu auditora (u společností s povinností auditu)
-
daňová přiznání za poslední 1-3 roky včetně příloh
-
doklad o zajištění odbytu produkce (dle charakteru produkce)
-
doklad potvrzující pojištění nemovitosti vinkulované ve prospěch bance
-
kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě)
-
výpis z katastru nemovitostí
Je nutné počítat s tím, že tento výčet není úplný, v některých případech se může
lišit. [11], [13]
18
3.3.5
Smluvní vztah
Mezi poskytovatelem hypotečního úvěru a investorem, tzn. příjemcem úvěru je
sepsána tzv. úvěrová smlouva. V ní se uvádí zejména3:
Identifikace klienta:
-
právnická osoba, tzn. název obchodní firmy
-
dále např. IČO, adresa, jméno a funkce osob jednajících za společnost.
Právnická osoba se musí prokázat listinami, kterou doloží zápis do rejstříku.
Do závazku vůči hypoteční bance smí vstupovat pouze osoba oprávněná za společnost
jednat. Takovou osobou může být fyzická osoba zapsaná v obchodním rejstříku spolu
s rozsahem oprávnění, zplnomocněné osoby nebo prokurista [2, s. 107].
Identifikace úvěru:
Základní údaje o úvěru
Splácení úvěru
- účel úvěru
- způsob splácení jistiny
- výše úvěru a jeho měna
- termíny a výše splácení úvěru a úroků
- typ úvěru
- výše úrokové sazby
- způsob čerpání
- číslo účtu pro odchozí platby
- termín čerpání
- způsob a četnost zasílání výpisů
Způsob zajištění úvěru
Způsob pojištění zástavy
Práva a povinnosti klienta a banky
Datum uzavření smlouvy spolu s podpisy obou zástupců smlouvy
Všeobecné obchodní
podmínky úvěrové smlouvy musí
být
v
souladu
s ustanovením § 273 obchodního zákoníku. Další smluvní vztah vzniká ve formě zástavní
smlouvy a smlouvy o vedení účtu.
3.3.6
Délka trvání kontraktu
Hypoteční úvěr k financování nemovitosti je poskytován s minimální dobou
splatnosti od 5 let a s maximální dobou splatnosti zhruba do 30 let, která se počítá od data
zahájení splácení splátkového kalendáře.
Délka doby splácení je závislá jak na požadavcích klienta tak i na nabídce
konkrétní banky. Platí, že čím delší je doba splatnosti úvěru, tím je splátka nižší.
3
Jednotlivé položky úvěrové smlouvy jsou čerpány ze získané šablony, kterou používá Komerční banka, a.s..
19
Tabulka č. 2: Nabídka bankovních institucí – max. doba splácení
Zdroj: [15]
3.3.7
Vlastnictví nemovitosti
Nemovitost, která je předmětem smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru k jejímu
pořízení, spadá do vlastnictví investora – nájemce smlouvy. Kupující se stává vlastníkem
v okamžiku uzavření kupní smlouvy k financování zakoupené nemovitosti. [7]
3.3.8
Cena úvěru
Celková cena úvěru odpovídá součtu splátek za poskytnutý úvěr včetně poplatků,
které s vyřízením úvěru souvisí.
Faktory ovlivňující maximální výši, jak uvádí Radová, Dvořák a Málek
[3, s. 171] jsou:
-
výše disponibilních zdrojů klienta, která musí být předpokladem řádného
splácení úvěru
-
hodnota zástavy, tzn. výše zadlužitelné části (výše úvěru nesmí převyšovat cenu
zástavy, popř. banky požadují, aby cena zástavy převyšovala výši úvěru)
Tabulka č. 3: Nabídka bankovních institucí – max. výše poskytnutého úvěru
Zdroj: [15]
Celkovou cena úvěru představuje součet úvěrové splátky a poplatků.
SPLÁTKA
Výše splátky je závislá na výši poskytnutého úvěru, stanovené úrokové sazbě
20
a délce doby splatnosti úvěru. Mezi délkou doby splatnosti a splátkou platí nepřímá úměra,
tzn. že výše splátky klesá s rostoucí dobou splatnosti úvěru.
Splátkou rozumíme součet úroku a úmoru (jistiny).
Úrok
Ke stanovení úrokové sazby u hypotečních úvěrů je nutné znát:
-
cenu zdrojů (primární faktor)
-
doba splatnosti úvěru
-
druh a kvalita zastavované nemovitosti a účel jejího použití aj.
Úroková sazba je stanovena buď jako pevná a je platná po celou dobu splatnosti
úvěru nebo jako sazba pohyblivá, která se mění v závislosti na vývoji tržních úrokových
sazeb. Může dojít i ke kombinaci obou sazeb, např. pevná sazba pro několik počátečních
let a sazba pohyblivá pro zbylou dobu splatnosti úvěru [3, s. 197].
Tabulka č. 4: Nabídka bankovních institucí – úroková sazba4
Zdroj: [15]
Úmor (jistina)
Jedná se o samotnou výši splátky bez úroku tzv. „úmorovou část“, která je rovna
výši poskytnutého úvěru.
POPLATKY
Vyřízení hypotečního úvěru s sebou přináší další nutné výdaje. Jedná se především
o bankovní poplatky spojené se správou a vedením účtu, dále o poplatky za zpracování,
4
Význam pojmu „PRIBOR“: Prague InterBank Offered Rate, zkráceně PRIBOR je průměrná sazba, za
kterou si banky navzájem jsou ochotny půjčit na českém mezibankovním trhu peníze (likviditu) [16].
21
vyřízení a v některých případech i za samotné schválení a poskytnutí úvěru. Konkrétní
příklady poplatků, které si účtuje jaká banka, znázorňuje tabulka č. 5.
Tabulka č. 5: Nabídka bankovních institucí –poplatky
Zdroj: [15]
3.3.9
Způsob splácení
Banky v rámci poskytnutí hypotečního úvěru umožňují tyto způsoby jeho splácení.
Anuitní
Nejběžnější způsobem splácení jsou tzv. anuitní splátky, tzn. pravidelné měsíční
splácení ve stejné – konstantní výši po celou dobu trvání úvěru. Výše anuitní splátky se
v čase při shodně vysoké úrokové míře nemění, mění se pouze poměr mezi úrokovou
a úmorovou částí splátky. Dochází k poklesu úroků a růstu úmoru.
Výše měsíční anuity:
[3]
ap.m..................... měsíční výše anuity
HU..................... výše hypotečního úvěru
ip.m...................... měsíční úroková sazba z úvěru vyjádřená jako desetinné číslo
n ........................ doba splatnosti v letech
Progresivní
Progresivní splácení je založeno na nižších měsíčních splátkách, které se v průběhu
let postupně zvyšují.
22
Degresivní
Opakem progresivního splácení je degresivní, tzn. že klient platí z počátku vyšší
měsíční splátky, které se postupně snižují [11].
Splátky jsou hrazeny měsíčně, bez ohledu na zvolený způsob splácení, a přesný den
splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě.
Klient má možnost předčasného splácení úvěru, popř. mimořádných splátek, ale
banka si zpravidla vyhrazuje právo sankce za ušlý zisk. Jedná-li se ale o předčasné splacení
části nebo celé výše úvěru v termínu, kdy se mění úroková sazba, banka žádné sankce
neúčtuje. [11]
3.3.10 Účetní a daňové aspekty
Daňovou uznatelnost odpisů, úroků a poplatků řeší zákon č. 586/1992 Sb., o daních
z příjmů (dále ZDP).
Odpisy
Vlastníkem nemovitosti je kupující, z toho plyne i povinnost odpisování připadající
jeho majiteli. Nemovitosti jsou zařazeny v 5. odpisové skupině, doba odpisování je 30 let.
Daňové odpisy, ať už rovnoměrné nebo zrychlené, lze v případě pořízení nemovitosti
úvěrem uplatnit jako daňový náklad (dle § 30 – § 32 ZDP). Účetní odpisy mohou být
shodné s daňovými.
Úroky
Úroky z úvěru jsou za podmínek stanovených v § 24 odst. 2 písm. zi) ZDP daňově
uznatelným nákladem
Poplatky
Při splnění podmínek ZDP jsou také poplatky daňově uznatelným nákladem
(výdajem). [7]
3.3.11 Nákladovost
Jednou z technik pro posouzení nákladovosti hypotečního úvěru je metoda propočtu
diskontovaných výdajů. [3]
Je důležité znát skutečné peněžní toky, které s pořízením nemovitosti souvisí.
Hlavním peněžním tokem jsou úvěrové splátky. Dalšími peněžními toky z hlediska daňové
účinnosti jsou na jedné straně odpisy, protože pořízení nemovitosti formou úvěrového
financování je předpokladem pro odpisování. Na straně druhé jsou to úroky z úvěru, které
23
jsou také daňově účinným nákladem. [3] Můžeme realizovat úsporu ve formě daňových
štítů, jak uvádí Strouhal [5, str. 104].
Metoda diskontovaných výdajů spočívá v identifikaci výdajů, které je nutné
vynaložit v souvislosti s pořízením nemovitosti formou úvěru (nebo formou leasingu).
Tyto výdaje se pak poníží o daňovou úsporu a následně diskontují. Důležitou roli zde hraje
faktor času a při diskontování je nutné vycházet vždy z toho, kdy byly výdaje vynaloženy.
Stejným způsobem se diskontují výdaje, které vzniknou v souvislosti s leasingem.
Následně se obě výsledné komparují.
Danou investici je výhodnější financovat tou formou, kde jsou celkové
diskontované výdaje nižší [5, str. 105].
3.3.12 Ukončení smluvního vztahu
Smluvní vztah mezi bankou a klientem končí splacením poslední úvěrové splátky
dle splátkového kalendáře. Dochází k výpovědi smlouvy, která je doprovázena výmazem
vkladu zástavního práva v katastru nemovitostí.
3.4 Finanční leasing
3.4.1
Obecná definice
Přesnou definici finančního leasingu nalezneme v zákoně č. 235/2004 Sb., o DPH
pod pojmem „finanční pronájem“ [21] a dále v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
pod pojmem „finanční pronájem s následnou koupí najaté věci“ [24].
Dle zákona č. 235/2004 Sb., o DPH v § 4 odst. 2 písm. g), uvedeného zákona
rozumíme finančním pronájmem přenechání zboží nebo nemovitosti za úplatu do užívání
podle smlouvy o finančním pronájmu, pokud si strany v této smlouvě sjednají, že uživatel
je oprávněn nebo povinen nabýt zboží nebo nemovitost, která je předmětem smlouvy,
nejpozději úhradou posledního závazku ze smlouvy [21].
Česká leasingová a finanční asociace (dále ČLFA) definuje finanční leasing jako
smlouvu, podle níž jedna strana s podnikatelským záměrem a za úplatu poskytne druhé
straně – tzv. leasingovému nájemci – jím vybraný předmět do užívání za účelem
dlouhodobého užívání předmětu leasingu s:
a) přenosem rozhodující části nebo i všech rizik a užitků spojených s vlastnictvím
předmětu leasingu na nájemce,
24
b) právem či povinností převodu vlastnictví předmětu leasingu na nájemce za cenu
obvykle podstatně nižší než tržní nebo s právem uzavření další leasingové smlouvy
za podstatně výhodnějších podmínek. [7]
Leasing nemovitostí je určen jak pro komerční klientelu, tak i pro státní organizace,
kraje, města a obce. Je vhodný na nákup nové i starší nemovitosti. Záleží na investičním
záměru, zda investovat do administrativní nebo kancelářské budovy, výrobní či skladovací
haly, maloobchodních prostor či průmyslových objektů. [18]
Podle výsledků statistik ČLFA bylo zjištěno:
V roce 2008 byly do leasingových nemovitostí poskytnuty nemovitosti v pořizovací
ceně 11,56 mld. Kč. To představuje proti roku 2007 pokles o 2,9 %. V roce 2009
tomu bylo již o 72,2 % méně, pouze 3,21 mld. Kč.
Tabulka č. 6: Vývoj financování nemovitostí finančním leasingem
TYP NEMOVITOSTI
2009
v mld.
Kč
2009 v
%
2008 v
%
2008
v mld.
Kč
Meziroční
pokles/růst
v mld. Kč
Průmyslové budovy
33,4 %
1,07
25,4 %
2,94
1,87
Prodejny
23,7 %
0,76
26,4 %
3,05
2,29
Hotely a zábavní zařízení
21,9 %
0,71
1,7 %
0,19
0,52
5,4 %
0,17
0,3 %
0,04
0,13
15,6 %
0,50
44,4 %
5,13
4,63
Úřední budovy
0,0 %
0,00
1,8 %
0,21
0,21
Objem nemovitostí
financovaných leasingem
100%
3,21
100%
11,56
8,35
Veřejné služby
Ostatní
Zdroj: Vlastní výpočty
Počet nemovitostí se snížil, průměrná cena se však zvýšila. Z hodnoty 82 mil. Kč
v roce 2007 na 135 mil. Kč. V roce 2009 poklesla i průměrná cena na 107 mil. Kč.
Z pohledu typu nemovitosti byly stejně jako v minulých letech financovány
leasingem zejména prodejny a průmyslové objekty. Graf č. 1 znázorňuje členění
dle povahy pronajaté věci:
25
Graf č. 1: Zaměření leasingu nemovitostí v ČR v roce 2009 (vyjádřený v %)
15,6%
33,4 %
5,4%
21,9 %
23,7 %
Zdroj: [12]
Společnosti s největším objemem v leasingu nemovitých věcí v roce 2009 jsou:
1. Raiffeisen-Leasing (1.013,20 mil. Kč)
2008: Immorent ČR (4.652,00 mil. Kč)
2. IMPULS-Leasing -AUSTRIA s.r.o. (622,42 mil. Kč)
2008: Raiffeisen-Leasing (2.321,12 mil. Kč)
3. UniCredit Leasing CZ (532,38 mil. Kč)
2008: UniCredit Leasing CZ (1.959,39 mil. Kč)
Zdroj: [12]
V ČLFA je zaregistrováno 635 leasingových společností, které působí na českém
trhu. Patří sem např.:
-
Bawag leasing & fleet s.r.o., Cetelem ČR s.r.o., ČSOB Leasing, a.s.
Factoring
KB,
a.s.,
HOME
CREDIT
a.s.,
Raiffeisen-Leasing
s.r.o,
S Morava Leasing, a.s., TRANSFINANCE a.s., UNILEASING, a.s., UniCredit
Leasing CZ, a.s., VB Leasing CZ, spol. s r.o. [17]
Členství v ČLFA je jistou zárukou při výběru leasingové společnosti.
5
Stav zaregistrovaných leasingových společností je k 23.3.2010.
26
3.4.2
Druhy leasingu
Finanční leasing
Leasingem nemovitosti rozumíme finanční pronájem s následnou koupí najaté
nemovitosti. Na základě leasingové smlouvy obdrží nájemce právo užívat předmět
leasingu, tedy nemovitost. Podstatou finančního leasingu je úhrada leasingových splátek
tzv. leasingového nájemného, které musí nájemce časově rozlišovat. Jejich výše a způsob
splácení se řeší smluvně. Během leasingového období přenáší pronajímatel na základě
smluvních podmínek na nájemce povinnosti, které jsou s nemovitostmi spojené,
tzn. údržbu, opravy a servisní služby pronajatého majetku. [7]
Operativní leasing nemovitostí
Při financování operativním leasingem dochází po skončení doby pronájmu
k vrácení pronajatého majetku pronajímateli a samotná koupě předmětu leasingu nemusí
být uskutečněna. Operativní leasing má krátkodobý charakter a uzavírá se často na dobu
kratší než je doba životnosti předmětu leasingu. Oproti finančnímu leasingu hradí náklady
spojené např. s údržbou a opravami pronajatého majetku pronajímatel. Z účetního pohledu
vede nájemce daňovou evidenci a nemá povinnost časově rozlišovat leasingové nájemné.
[7], [20]
§ 663 – § 723 občanského zákoníku upravuje nájemní smlouvy týkající se
operativního leasingu. Nájem se sjednává za úplatu na rozdíl od smlouvy o výpůjčce dle
§ 659 občanského zákoníku [22].
Zpětný leasing nemovitostí
Účelem je odkoupení nemovitostí leasingovou společností s následným pronájmem.
Po ukončení leasingové smlouvy přechází předmět leasingu zpět do vlastnictví majitele.
[18]
3.4.3
Průběh vyřízení
1. Předložení základních informací a podkladů pro uzavření leasingové smlouvy
a ověření potenciálního nájemce leasingovou společností.
2. Kalkulace různých variant leasingových splátek v závislosti na požadavcích
a možnostech nájemce. Mezi hlavní faktory při kalkulaci patří:
Pořizovací cena
-
doložení zálohové faktury nebo kupní smlouvy od dodavatele, kde je výše
pořizovací ceny vyčíslena
27
-
pořizovací cenu navyšují poplatky související s pořízením předmětu leasingu
Interval a pravidelnost splácení (měsíční, čtvrtletní, pololetní nebo roční)
Navýšení první splátky
-
standardní navýšení 20 – 30 % pořizovací ceny
-
nižší navýšení závislé na kvalitě obchodního případu (je bezúročné)
Délka leasingové smlouvy
Délka celkové doby pronájmu je dána odpisovou skupinou předmětu leasingu.
V případě nemovitosti je minimální doba trvání pronájmu 30 let podle zákona o daních
z příjmů. Naproti tomu doba splácení leasingových splátek může být kratší, než je trvání
smlouvy.
Úvěrové procento (refinancuje zdroje a zahrnuje poplatek za otevření úvěru)
3. Uzavření leasingové smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem.
4. Uzavření kupní smlouvy mezi pronajímatelem a vlastníkem předmětu.
5. Oficiální předání předmětu, o kterém musí být sepsán zápis. Tento okamžik je
důležitý zejména z hlediska daně z příjmu.
6. Vedení dokumentace smlouvy po celou dobu nájmu. [19]
3.4.4
Podklady k uzavření leasingové smlouvy
Vycházíme-li z výchozího kritéria, kdy budeme uvažovat právnickou osobu se
záměrem investovat do nemovitosti pro komerční účely formou finančního leasingu,
leasingová společnost požaduje ve většině případech předložení následujících dokumentů:
-
ověřený výpis z obchodního rejstříku
-
účetní závěrku (za poslední účetní období včetně mezitímní pro běžné období)
-
přiznání k DPH za několik posledních zdaňovacích období
-
výpisy z disponibilních bankovních účtů
-
přehled o příjmech a výdajích, tzn. cash-flow
-
doklady o ručitelích a způsobu ručení
-
přehled o dalších závazcích společnosti (úvěry, půjčky atd.)
Tento výčet, jak uvádí Valouch [7, s. 15], nemusí být úplný, některých případech
může být doplněn o další podklady.
28
3.4.5
Smluvní vztah
Protože samotná leasingová smlouva není zákonně definována, vychází náležitosti
leasingové smlouvy ze zákonných předpisů, které řeší nájemní vztahy.
§ 489 – § 496 obchodního zákoníku upravující smlouvu o koupi najaté věci
§ 720 občanského zákoníku, konkrétně zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu
a podnájmu nebytových prostor
-
tento zákon upravuje nájem nebytových prostor, které nejsou určeny k bydlení
§ 488b – § 488i obchodního zákoníku řešící smlouvy o nájmu podniku
Leasingové smlouvy se konstruují a uzavírají na základě předpisů § 273
obchodního zákoníku, který říká, že všeobecné obchodní podmínky je možné řešit
odkazem [23], přičemž s nimi musí být obeznámeny obě smluvní strany. Aby se předešlo
možným nesrovnalostem, je vhodné tyto podmínky přiložit. Smluvní strany se mohou
dohodnout i na individuálních podmínkách, jejich přesná formulace však musí být uvedena
ve smlouvě. Lze využít také všeobecné podmínky ČLFA. [7]
Mezi pronajímatelem a nájemcem je sepsána tzv. smlouva o finančním pronájmu
s následnou koupí najaté věci. V ní se uvádí zejména:
Identifikace pronajímatele a nájemce (obdobné jako u úvěru):
-
právnická osoba, tzn. název obchodní firmy
-
dále např. IČO, adresa, jméno a funkce osob jednajících za společnost
Identifikace předmětu leasingu (viz tabulka č. 7):
Tabulka č. 7: Identifikace předmětu leasingu
Předmět smlouvy
-
identifikace předmětu leasingu a jeho cena
Doba trvání
-
délka trvání leasingu uvedená v měsících
-
povinnosti a práva nájemce a pronajímatele (např.
Podmínky
kdo je povinen hradit opravy)
Splátky
-
nultá splátka, výše, interval, doba splácení
Datum ukončení smlouvy před
koupí najaté věci
-
možnosti ukončení smluvního vztahu (dohodou,
Přechod vlastnictví
-
pokyny pro nájemce
Závěrečná ustanovení
-
platnost a náležitosti smlouvy, datum uzavření
Seznam příloh
-
všeobecné podmínky smlouvy, splátkový kalendář
písemnou výpovědí, zničením předmětu leasingu)
Zdroj: [7]
29
3.4.6
Délka smluvního vztahu se řídí dle podmínek stanovených v leasingové smlouvě.
Nájemné u finančního pronájmu s následnou koupí najatého hmotného majetku má však ze
zákona danou minimální dobu pronájmu. Jedná se o § 24 odst. 4 ZDP, který přesně říká,
že u nemovitostí musí doba nájmu trvat nejméně 30 let. Doba nájmu se počítá ode dne, kdy
byla věc nájemci přenechána ve stavu způsobilém obvyklému užívání [24]. Původním
ustanovením pro dobu pronájmu nemovitosti bylo min. 8 let. Jedná se o výrazné zpřísnění
této podmínky na základě novely zákona o daních z příjmu zákonem č. 261/2007 Sb.
účinné od 1.1.2008, jak uvádí Valouch [7, str. 33-34].
3.4.7
Vlastníkem předmětu leasingové smlouvy je po celou dobu trvání doby pronájmu
pronajímatel a to bez ohledu na délku doby splácení. Z toho vyplývá pro leasingovou
společnost povinnost odpisování majetku. Po uplynutí doby pronájmu dochází k odkupu
najaté věci nájemcem za odkupní cenu stanovené v leasingové smlouvě.
S vlastnictvím nemovitosti mj. souvisí převzetí odpovědnosti za opravy a technické
zhodnocení s náklady, které tak vzniknou.
Technické zhodnocení
Leasingová společnost se na základě požadavků potenciálního nájemce stává
vlastníkem předmětem leasingu a současně jeho pronajímatelem. Z tohoto titulu je nutný
souhlas pronajímatele v případě, že v době užívání nemovitosti chce nájemce provést ať už
úpravy nebo rekonstrukce pronajímaného subjektu. [3]
Pokud úpravy provede sám nájemce, pak je musí také sám zaplatit. V závislosti
na charakteru úpravy se různě posuzuje uplatnitelnost nákladů s nimi spojené:
-
rekonstrukce = změna účelu či technických parametrů majetku
-
modernizace = rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku [7]
Opravy
Pokud opravy provádí a tedy i hradí nájemce a ne pronajímatel, který má tuto
povinnost ze zákona (§ 123 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), je pro daňovou
uznatelnost těchto výdajů u nájemce zásadní, aby pronajímatel tuto povinnost převedl na
nájemce ve formě písemného ustanovení, nejlépe přímo v leasingové smlouvě [7].
30
3.4.8
Cena leasingu
U finančního leasingu používáme dvě měřítka, leasingovou cenu a leasingový
koeficient, která slouží jako nástroj k porovnávání různých nabídek leasingových
společností.
1.
Leasingová cena
Leasingová cena je cena, která se platí za leasing. Skládá se z několika položek:
-
jednotlivé splátky (vychází z pořizovací ceny samotného majetku)
-
leasingová marže (odměna leasingové společnosti za její službu klientovi)
-
ostatní náklady související s pronajatým majetkem, např. správní poplatky, úroky
z úvěru, bankovní poplatky atd.
Celková výše leasingové ceny je dána součtem jednotlivých leasingových splátek.
Leasingové splátky se hradí včetně DPH.
Pokud je nájemce plátcem DPH, hradí splátky bez DPH. Nájemce hradí DPH
jednorázově na začátku leasingové operace a vzniká mu nárok na odpočet DPH při splnění
podmínek zákona o DPH. Pronajímatel však musí do 15 dnů vystavit daňový doklad
na DPH z celkové ceny finančního pronájmu. [20]
2.
Leasingový koeficient
Jedná se o poměr leasingové a vstupní ceny, násobek toho co zaplatíme v poměru
k pořizovací ceně pronajatého majetku. [7]
3.4.9
Způsob splácení
Klient má k dispozici několik volitelných forem splácení. Platby za nájem, tedy
leasingové splátky, jsou rovnoměrně rozloženy do celého smluveného období a platí se
v dohodnutých časových intervalech (měsíčně, čtvrtletně nebo ročně) v závislosti na výši
sjednaných splátek dle požadavku klienta.
Akontaci lze chápat jako zálohu a klient ji hradí formou první zvýšené leasingové
splátky, zálohy na splátky nájemného, popř. jako zálohu na kupní cenu.
první zvýšená leasingová splátka (nultá, mimořádná)
Nultá splátka je daňově uznatelný náklad. Daňově uznatelným nákladem (výdajem)
je pak poměrná část celkového nájemného týkajícího se daného zdaňovacího období, jak
uvádí Valouch [7, s. 39]. Z účetního hlediska musí nájemce tuto splátku časově rozlišovat
za použití účtu 381 pro náklady příštích období a při platbě leasingové splátky poměrnou
část zaúčtuje do nákladů na účet 518 [7].
31
záloha na splátky nájemného
Oproti zvýšené leasingové splátce, která se časově rozlišuje a dá se uplatnit jako
daňový náklad, se tyto zálohy účtují do jednotlivých leasingových splátek postupně.
Platba zálohy se účtuje jako běžná záloha na účet 314 a při platbě leasingové splátky se
teprve zohlední část dopředu zaplacené zálohy. O tuto poměrnou část pak bude konečná
dlužná částka nižší [7].
záloha na kupní cenu
Zde platí, že se o záloze na kupní cenu v průběhu celé nájemní doby neúčtuje.
V účetnictví je její úhrada po celou dobu trvání nájemní smlouvy evidována na účtu 052.
Do pořizovací ceny majetku vstupuje okamžikem odkoupení nemovitosti nájemcem.
Teprve tehdy se záloha na kupní cenu stává daňovým nákladem, ale pouze ve formě odpisů
a až poté, co je v rámci pořizovací ceny nájemce zařazen do majetku [7].
3.4.10 Účetní a daňové aspekty
Z hlediska daňových zákonů a posouzení daňové uznatelnosti nákladů u finančního
leasingu je důležitý zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů a zákon č. 235/2004 Sb.,
o DPH [7].
Leasingové nájemné se stává daňově uznatelným nákladem, pokud jsou dodrženy
dvě hlavní podmínky vycházející z § 24 odst. 4 ZDP [24]:
Minimální doba trvání finančního leasingu nemovitosti musí být 30 let.
Předmět leasingu přechází po uplynutí nájemní doby do vlastnictví nájemce a cena,
za kterou tento předmět odkoupí, nesmí být vyšší cena zůstatková. Platí:
1. Σ rovnoměrných odpisů pronajímatele a nájemce 〈 PC (pořizovací cena)
2. OC 〈 ZC (odkupní cena 〈 zůstatková cena)
3. ZC = PC - Σ rovnoměrných odpisů pronajímatele a nájemce
3. podmínka § 25 odst. 1 písm. zm) ZDP platný od novely zákona v roce 2008:
„Finanční výdaje (náklady) u finančního pronájmu s následnou koupí najatého
hmotného majetku, který lze podle tohoto zákona odpisovat, kterými se pro účely tohoto
zákona rozumí 1 % z úhrnu nájemného. Toto ustanovení se nevztahuje na finanční výdaje
(náklady) u finančního pronájmu s následnou koupí najatého hmotného majetku, které
v úhrnu za zdaňovací období nebo období, za něž se podává daňové přiznání, nepřevýší
1.000.000 Kč“ [24].
32
Zásada časového rozlišení
Z hlediska daňové uznatelnosti leasingového nájemného je nutno vycházet zejména
z ustanovení § 24 odst. 2 písm. H), § 24 odst. 4-6 a § 25 odst. 1 písm. A) ZDP. V daném
zdaňovacím období se vykáže pouze ta část nájemného, která se ho časově skutečně týká.
Povinnost časově rozlišovat nájemné formou nákladů příštích období mají všechny účetní
jednotky vedoucí účetnictví v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, jak uvádí
Valouch [7, s. 27].
Poplatky
Při splnění podmínek ZDP jsou poplatky spojené s leasingem daňově uznatelné.
Vztahují se k celému období trvání leasingové smlouvy, musí se tedy časově rozlišovat
(účet 381). Nákladem (účet 518) se stávají převodem v jednotlivých letech. [7]
Pojištění
Pojištění nemovitosti je součástí leasingové smlouvy a patří mezi povinnosti
pronajímatele. U nájemce je daňově uznatelné pouze tehdy, vyplývá-li pro něj povinnost
přímo z leasingové smlouvy pojištění nemovitosti zajistit [7].
Leasing nepředstavuje účetní zvýšení zadluženosti firmy. Neobjevuje se v rozvaze,
nezvyšuje cizí zdroje [7].
3.4.11 Nákladovost
U finančního leasingu lze aplikovat stejnou techniku pro posouzení nákladovosti
jako u úvěru, tedy metodu propočtu diskontovaných výdajů.
V prvé řadě musíme identifikovat skutečné peněžní toky, které s pořízením
nemovitosti formou leasingu souvisí. Peněžními toky jsou platba akontace, platba
leasingových splátek a zůstatkové ceny při ukončení smluvního vztahu. [3] Protože je
předmět leasingu majetkem pronajímatele, nemůže nájemce nemovitost odpisovat a není
možné uplatnit odpisy jako daňový náklad (na rozdíl od úvěru). Daňově účinným
nákladem u finančního leasingu je leasingová cena zahrnující pořizovací cenu a úrok
(leasingovou marži) popř. úrok z úvěru v případě refinancování leasingu úvěrem. [5]
Výdaje, které je nutné vynaložit v souvislosti s pořízením nemovitosti formou
leasingu, se poníží o daňovou úsporu a následně diskontují a komparují s diskontovanými
výdaji hypotečního úvěru. Jsou-li diskontované výdaje leasingu nižší než u úvěru, je
výhodnější financovat nemovitost leasingem.
33
3.4.12 Ukončení smluvního vztahu
Smluvní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem končí splněním závazků nájemce
stanovených v leasingové smlouvě. Důvody ukončení mohou být:
-
uplynutí sjednané doby leasingu a převodem vlastnictví předmětu leasingu
na nájemce
-
dohodou pronajímatelem a nájemcem o ukončení leasingu při zaplacení všech
splátek před uplynutím stanovené doby leasingu
-
dalším pronájmem [20]
Pokud se nájemce spolu s pronajímatelem dohodnou na předčasném ukončení
smlouvy, tzn. ještě před koncem původně sjednané leasingové doby, pak vycházíme
z ustanovení § 24 odst. 5 ZDP pro posuzování daňových dopadů. Zde je uvedeno, že
nájemné se stává daňově uznatelným nákladem za předpokladu splnění podmínky,
že kupní cena nebude nižší než zůstatková. [7]
Pronajímatel může od smlouvy odstoupit např. z těchto důvodů:
-
neplacení leasingových splátek nájemcem
-
úmrtí nájemce
-
uvedení nepravdivých údajů nájemcem při uzavření smlouvy atd.
Předčasné ukončení leasingové smlouvy by mělo být již předem upraveno ve
smlouvě [20].
34
4 Praktická část
Firma E.S.Processing, spol. s r.o. se sídlem ve Znojmě byla založena 08. 02. 1991
s právní formou společnost s ručením omezeným.
Hlavním předmětem podnikání je výroba výrobků lisovaných z plastů, obchodní
činnost a výroba kovových konstrukcí, kotlů, těles a kontejnerů. Výroba je rozdělena do
několika výrobních fází, všechny jsou zaměřeny výhradně na výrobu komponentů pro
stavebnictví a výrobní program je diverzifikován do dalších oblastí. Změna vlastnictví,
firma byla k 1.6.2008 odprodána německému majiteli, s sebou přinesla nové výsledky.
Došlo k rostoucímu odbytu výrobků firmy E.S.Processing, spol. s r.o. převážně z důvodu
postoupení zakázek od nové mateřské společnosti. V souvislosti s rostoucí poptávkou bylo
nutné postupně rozšiřovat výrobní kapacity. Zvýšený objem výroby si vyžádal nejen nové
investice do nových výrobních zařízení, ale vznikla potřeba rozšířit dosavadní výrobní
a skladovací prostory, které jsou pro rostoucí výrobní výstupy nedostačující. Východiskem
je investovat do komerční nemovitosti a získat tak potřebné prostory.
Nyní stojí firma před rozhodnutím, zda takovou nemovitost financovat hypotečním
úvěrem nebo finančním leasingem. V současné celosvětové finanční krizi bude pro
rozhodnutí firmy směrodatné, která z možností bude pro ni z hlediska finančního zatížení
výhodnější, tedy finančně méně náročná.
Firma E.S.Processing, spol. s r.o. je měsíčním plátcem DPH, má tedy nárok na
odpočet v obou případech financování a proto jsou veškeré výpočty v této práci uváděny
bez DPH. Protože u finančního leasingu musí být od 1.1.2008 dle § 24 odst. 4 ZDP doba
nájmu u nemovitosti nejméně 30 let (bez ohledu na dobu splácení) a u úvěru doba
odpisování 30 let (§ 30 téhož zákona), vycházíme při analýze finančního leasingu a
hypotečního úvěru ze shodné časové podmínky. Předání nemovitosti do užívání je v obou
případech před zahájením splácení. Dalším shodným výchozím předpokladem bude
poskytnutí finančního zajištění ve výši 80% a spoluúčast vlastními počátečními zdroji ve
výši 20% z pořizovací ceny nemovitosti.
Pro následnou komparaci uvažujeme hypoteční úvěr a finanční leasing za těchto
podmínek:
-
pořizovaný předmět:
nemovitost
-
pořizovací cena nemovitosti:
10.000.000,00 Kč bez DPH
-
doba splácení:
10 let
-
spoluúčast vlastními zdroji:
20 %
35
Pro zjištění výhodnější formy financování použijeme metodu současné hodnoty
peněžních toků, která porovnává výši skutečných výdajů vynaložených na hypoteční úvěr
a na finanční leasing. Výhodnější varianta je ta, která má nižší současnou hodnotu čistých
výdajů.
Vzorec pro výpočet současné hodnoty peněžních toků (dále jako SHCF) [6]:
SHCF......současná hodnota peněžních toků v období t
CFt ..........očekávaná hodnota peněžních toků v období t
k..............míra kapitálových nákladů na investici (podniková diskontní míra)
t...............období 1 až n
n..............očekávaná životnost investice
Pro úpravu čistých výdajů na současnou hodnotu budeme používat vzorec
z kapitoly 3.2 pro „výpočet současné hodnoty očekávaných výnosů (CF)“:
Z tohoto vztahu vyplývá vzorec pro výpočet odúročitele, kterým diskontujeme
budoucí výdaje na současnou hodnotu [6]:
=
n..............pořadí období (n = 0 – 360)
i...............diskontní úroková míra (po zdanění)
Sd ............sazba daně
r ..............přepočtená úroková míra
Nejdříve je však nutné znát r . Tuto veličinu získáme přepočtem roční hrubé
úrokové míry na měsíční hrubou úrokovou míru pomocí vzorce:
36
r1 .............hrubá měsíční úroková míra
r ..............hrubá roční úroková míra
n..............počet úrokovacích období (12 měsíců)
Tento přepočet musíme provést, protože v úvěrové i leasingové smlouvě se uvádí
roční úroková sazba. Splátky jsou v obou případech měsíční, výdaje se také diskontují
měsíčně,
proto
potřebujeme
vypočítat
úrokovou
sazbu
pro
p.m..
Mluvíme
o úrokové sazbě hrubé, protože pro výpočet odúročitele očišťujeme hrubou měsíční
úrokovou míru sazbou daně ve výši 20% pro právnické osoby podle ZDP. Vypočtená
hodnota již očištěné – tedy diskontní měsíční úrokové míry se dosadí do vzorce pro
výpočet odúročitele.
Aplikujeme metodu diskontovaných výdajů, jak je blíže vysvětleno v kapitolách
3.3.11 a 3.4.11.
4.1 Hypoteční úvěr
- nabídka České spořitelny, a.s.
4.1.1
Obecná definice
Dle nabídky České spořitelny, a.s. se jedná o účelový termínovaný úvěr v české
měně se stanoveným plánem čerpání a splácení. Je využíván především k financování
střednědobých a dlouhodobých investičních potřeb klienta.
Předpokladem získání úvěru je:
-
provedení finanční a právní analýzy včetně jejího vyhodnocení
-
získání souhlasu příslušných orgánů ČS
-
podpis odpovídající úvěrové a zajišťovací dokumentace
-
uzavření smlouvy o zřízení bankovního účtu
Mezi individuální podmínky patří:
-
úroková sazba a úrokové období
-
způsob a podmínky čerpání
-
způsob a termíny splácení úvěru
-
termíny placení úroků
-
zajištění atd. [14]
37
4.1.2
Česká spořitelna, a.s. požaduje následující doklady:
1. Podnikatelský záměr
2. Výpis z Obchodního rejstříku
3. Doložení vlastních zdrojů
4. Podklady k ekonomické analýze klienta
5. List vlastnictví
6. Nabývající tituly k nemovitosti
7. Územní rozhodnutí
8. Ocenění nemovitosti
Úvěrová smlouva se uzavírá na základě prokázané bonity klienta a jeho schopnosti
splácet úvěr. Česká spořitelna, a.s., ve srovnání s množstvím podmínek a nutných
podkladů ostatních bank, nepožaduje tolik podkladů.
4.1.3
Délka trvání úvěrového vztahu je smluvena na 10 let.
Úvěrová smlouva je uzavřena na dobu, která začíná obdobím čerpání úvěru
a měsíčním splácením. Zaplacením poslední 120. splátky končí úvěrový vztah mezi
Českou spořitelnou, a.s. a firmou E.S.Processing, spol. s r.o..
4.1.4
Na základě smlouvy o poskytnutí úvěru poskytne banka klientovi zdroje ve výši
80% k financování pořizované nemovitosti. Investorem do nemovitosti je firma
E.S.Processing, spol. s r.o., je kupujícím a tedy i vlastníkem nemovitosti v okamžiku
jejího odkoupení. Z pohledu banky dojde k uzavření obchodu oboustranným podpisem
úvěrové smlouvy a následným převodem finančních prostředků na účet prodávajícího.
Jako protislužbu poskytnutému úvěru vyžaduje banka zajištění úvěru ve formě
zástavního práva na nemovitost:
-
zástavní právo v 1.pořadí k předmětné (či jiné) nemovitosti
-
zástavní právo k pohledávce z pojistného plnění (k předmětné nemovitosti)
-
zástavní právo k běžným účtům
-
zástavní právo k pohledávkám z nájemní smlouvy (v případě pronájmu
nemovitosti)
38
-
blanko směnka vlastní
-
dozajištění ostatními v ČS používanými instrumenty
4.1.5
Cena úvěru
Pořizovací cena nemovitosti je 10.000.000,00 Kč bez DPH. Vlastní zdroje jsou ve
výši 20% z celkové pořizovací ceny. Výše úvěru je po odečtení vlastních zdrojů
8.000.000,00 Kč bez DPH a celková cena za úvěr je 12.918.156,82 (viz výpočet v kapitole
4.1.6).
Splátkový kalendář hypotečního úvěru obsahuje následující položky:
anuita
-
anuitní splácení v měsíčních intervalech vždy na konci kalendářního měsíce
-
výpočet anuitní splátky:
[9]
a................výše anuitní splátky
D...............počáteční výše úvěru
r ................úroková sazba za úrokovací období, kdy r získáme přepočtem roční
úrokové míry na měsíční úrokovou míru: 6,3555 / 100 / 12 = 0,005296
n................počet úrokovacích období (v našem případě 120)
v................diskontní faktor
diskontní faktor vn = 1 / (1+0,005296) = 0,9947316120
měsíční anuitní splátka a = 8.000.000,00 * 0,005296 / (1 – 0,530533) =
90.251,31 Kč
jistina
-
umořovací část anuitní splátky, která je rovna poskytnuté úvěrové částce
8.000.000,00 Kč
úroková sazba
-
výše úroku je 6,3555 % p.a., přepočtená měsíční úroková sazba za jedno
úrokovací období je 0,53 % p.m.
-
metoda úročení: 365/360
-
počet úrokovacích období, po které je úvěr úročen, je 120 měsíců
39
pojištění
-
pojistné není zahrnuto ve splátkách
-
zřízení pojištění je povinností klienta, který ho dále zastaví ve prospěch banky
poplatky
-
zřizovací poplatek ve výši 40.000,00 Kč
-
měsíční poplatky po celou dobu splácení ve výši 400,00 Kč, v souhrnu bude za
desetileté úvěrové období zaplaceno 48.000,00 Kč na správních poplatcích
4.1.6
Způsob splácení
Zvoleným typem splácení jsou měsíční anuitní splátky. Splátky jsou hrazeny na
konci úrokovacího období, jedná se tedy o splácení úvěru polhůtními neboli dekursivními
splátkami [9]. Výše splátky je dána úrokovou sazbou ve výši 6,355 % p.a..
Následující tabulka zobrazuje splátkový kalendář, který je rozvržen do celé doby
splácení. Měsíční splátky jsou v jednotlivých letech sečteny, stejně tak zaplacené úroky
s jistinou a poplatky.
Tabulka č. 8: Splátkový kalendář hypotečního úvěru v letech
(částky jsou uvedeny v Kč)
Zdroj:Vlastní výpočty
Celková částka, která je zaplacena za položku jistina, odpovídá výši poskytnutého
úvěru včetně počáteční mimořádné splátky z vlastních zdrojů ve výši 20% z pořizovací
ceny nemovitosti. Na úrocích v případě úvěru zaplatíme celkem 2.821.156,82 Kč.
40
Celkovou cenu úvěru lze vypočítat následně:
+
vstupní úvěrová částka
8.000.000,00 Kč
vlastní zdroje
2.000.000,00 Kč
Σ jistina
10.000.000,00 Kč
Σ úroky
2.821.156,82 Kč
+
správní poplatky
48.000,00 Kč
+
zřizovací poplatek
40.000,00 Kč
Σ za úvěr
12.918.156,82 Kč
Z výpočtu vyplývá, že za nemovitost s pořizovací cenou 10.000.000,00 Kč bez
DPH zaplatíme v případě financování hypotečním úvěrem celkem o 2.918.156,82 Kč více.
Tento přeplatek je téměř z celé části tvořen částkou zaplacenou na úrocích. Souhrn
poplatků, které jsou za celé úvěrové období zaplaceny, tvoří ve srovnání s přeplatkem na
úrocích pouze nepatrnou část.
Uvedený graf znázorňuje typický vývoj anuitní splátky, kdy v průběhu splácení
úvěru dochází k růstu úmorové části a poklesu úrokové části. Výše splátky je po celou
dobu splácení konstantní, pouze v 1. roce je navýšena o počáteční mimořádnou splátku
z vlastních zdrojů ve výši 20% z celkové pořizovací ceny nemovitosti.
Graf č. 2: Vývoj úvěrové splátky
Zdroj: Vlastní práce
41
Jak je z tabulky č. 8 i grafu č. 2 ilustrující vývoj poměru mezi úrokovou
a úmorovou částí úvěru zřejmé, v 1. roce splácení úvěru dochází převážně ke splácení
úroků, v dalších letech splácení je umořována jistina. Křivka splátky se odráží na úrovni
2.812.261,76 Kč. Tato hodnota je dána nejen zohledněním první mimořádné splátky, ale
také platbou zřizovacího poplatku. Dále počítáme pouze s devíti splátkami a tomu
odpovídajícímu počtu plateb na správních poplatcích, protože dle úvěrové smlouvy je
1. splátka splatná 30.4.2009. V 2. – 9. roce splátkového období prochází křivka bodem
1.083.015,68 Kč (= 12 splátek za rok), až v 10. roce splácení je výše souhrnné splátky
oproti předchozím letům výrazně nižší, protože splácíme pouze 3 měsíce.
4.1.7
Účetní a daňové aspekty
U úvěru počítáme s třemi položkami daňově uznatelných výdajů:
1. Úroky z úvěru ve výši 2.830.156,82 Kč za předpokladu splnění zákonných
podmínek dle ZDP.
2. Nemovitost lze daňově odpisovat, z toho plyne pro investora další daňově
uznatelný náklad: 10.000.000,00 Kč
3. poplatky (zřizovací, správní): 88.000,00 Kč
Celková výše daňově uznatelných výdajů je 12.918.156,82 Kč. Tyto výdaje
představují základ daně pro výpočet daňové úspory pomocí sazby daně z příjmů pro
právnické osoby ve výši 20% dle ZDP platné pro rok 2009. Daňová úspora u hypotečního
úvěru činí 2.583.631,36 Kč, kterou jsme spočítali pro celé období trvající 30 let v závislosti
na době odpisování.
Následující tabulky znázorňují výpočet daňově uznatelných výdajů a daňové
úspory, které je nutné znát pro následný výpočet diskontovaných výdajů. Uvažujeme
odpisování nemovitosti buď ve formě rovnoměrných nebo zrychlených odpisů, které
ovlivňuje konečnou výši diskontovaných výdajů.
Jednotlivé výpočty jsou rozvrženy do splátkového kalendáře, vyčísleny jsou
i jednotlivé splátky včetně jistiny a úroku a také poplatky.
42
Tabulka č. 9: Diskontované výdaje – metoda rovnoměrného odpisování
(částky jsou uvedeny v Kč za rok)
V případě financování
hypotečním
úvěrem
s rovnoměrným
odpisováním
se v 1. roce splácení zvýší částka daňově uznatelných výdajů o 140.000,00 Kč
1. rok rovnoměrného odpisování: koeficient 1,4 * PC / 100.
V dalších letech splácení od roku 2010 do roku 2019 se daňově uznatelné výdaje
zvyšují o odpisy ve výši 340.000,00 Kč
2.-30. rok rovnoměrného odpisování: koeficient 3,4 * PC /100
V roce 2020 do roku 2038, po splacení úvěru, je daňově uznatelným nákladem
pouze samotný odpis ve stále stejné výši.
43
Tabulka č. 10: Diskontované výdaje – metoda zrychleného odpisování
Při
zrychleném
způsobu
odpisování
jsou
počáteční
odpisy
vyšší
než
u rovnoměrného odpisování a tím zvyšují základ pro výpočet daňové úspory.
1. rok zrychleného odpisování: PC / koeficient 30
2.-30. rok zrychleného odpisování: 2 * ZC / koeficient 31 – n (n = počet
odepsaných let)
K dosažení výpočtu současné hodnoty čistých výdajů aplikujeme metodu
diskontovaných výdajů. Tzn. že očekávané budoucí výdaje ponížíme o daňovou úsporu
44
a tím získáme čisté výdaje, které diskontujeme tzv. odúročitelem na současnou hodnotu.
Čím vyšší je daňová úspora, o kterou se budoucí výdaje před diskontováním sníží, tím
nižší je současná hodnota, která je rozhodující pro posouzení výhodnosti financování úvěru
s rovnoměrným nebo zrychleným odpisováním.
Komparací obou způsobů odpisování docházíme k závěru, že čím vyšší je odpis,
tím větší je daňová úspora, která snižuje čisté výdaje pro diskontování.
Z uvedených výpočtů vyplývá výhodnost zrychleného odpisování, kterou zobrazuje
graf č. 3.
SHCF úvěru
rovnoměrné odpisování:
9.113.778,96 Kč
zrychlené odpisování:
8.880.589,52 Kč
ROZDÍL:
233.189,44 Kč
Graf č. 3: SHCF hypotečního úvěru dle metody odpisování
Financování nemovitosti hypotečním úvěrem se zrychleným odpisováním je za
daných podmínek o 233.189,44 Kč, tj. o 2,63 % výhodnější než financování hypotečním
úvěrem s rovnoměrným odpisováním.
45
4.1.8
SHCF hypotečního úvěru
Způsob splácení u hypotečního úvěru je založen na měsíčních anuitních splátkách
ve výši 90.251,31 Kč a měsíčním splácení poplatku za správu úvěrového účtu ve výši
400,00 Kč, celkem 90.651,31 Kč. Jsou to výdaje, které se diskontují. Následující tabulka
zobrazuje způsob diskontování měsíčních výdajů na současnou hodnotu v průběhu jednoho
kalendářního roku. Tabulka č. 11 je výřezem 1. roku splácení ze splátkového kalendáře
hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním, který je přílohou této práce.
Tabulka č. 11: Výpočet SHCF hypotečního úvěru – 1.rok
Nejdříve je nutné vypočítat měsíční hrubou úrokovou míru r1 a očistit ji sazbou
daně z příjmů pro výpočet diskontní úrokové míry i.
r1 = 12. odmocnina z [1 + (6,3555/100)] – 1 = 0,005147961
i = (1 – Sd) * r1 = (1-0,2) * 0,005147961 = 0,004118369
Po dosazení do vzorce pro výpočet odúročitele, který je závislý na pořadí splátky n,
diskontujeme měsíční výdaje, tzn. úvěrové splátky včetně poplatků.
Výjimkou je tzv. „0. splátka“, kdy je splatný nejen zřizovací poplatek banky, ale
také počáteční mimořádná splátka k pořízení nemovitosti. Tyto výdaje ve výši
2.040.000,00 Kč diskontujeme odúročitelem 1 a současná hodnota těchto výdajů je stejná.
Na konci každého zdaňovacího období k 31.12. zohledňujeme daňovou úsporu, o
které jsou měsíční výdaje nižší a diskontujeme čisté výdaje. Výpočet k 31.12.2009
v tabulce č. 11 je následující:
46
Měsíční výdaje:
poplatek + splátka
400,00 Kč + 90.251,31 Kč = 90.651,31 Kč
Daňová úspora:
(roční výše odpisů v 1. roce při zrychleném odpisování
+ zaplacené poplatky za rok 2009 + zaplacené úroky za rok
2009) * 20 %
333.333,33 Kč + 43.600,00 Kč + 372.086,99 Kč = 749.020,32
Kč * 20 % = 149.804,06
Odúročitel:
1/(1+i)n = 1/(1+0,004118369)9 = 0,963687
Čisté výdaje:
(měsíční výdaje – daňová úspora) * odúročitel k 31.12.2009
90.651,31
–
149.804,06
=
59.152,75
*
0,963687
= -57.004,72
Princip výpočtu je ve všech letech stejný, mění se:
-
hodnota odpisů, která je závislá na způsobu odpisování
-
hodnota zaplacených úroků (úroky se s každou splátkou snižují)
-
daňová úspora dle výši daňově uznatelných výdajů
Roční hodnota zaplacených poplatků je vždy stejná (400,00 Kč * 12), pouze
v 1. roce je navýšena o poplatek zřizovací.
Sjednaný úvěr na financování zakoupené nemovitosti je splacen již během deseti let.
Dalších dvacet let uplatňujeme pouze odpisy jako daňově uznatelný náklad, ze kterého
plyne daňová úspora. Z daňové úspory nadále plynou již záporné diskontované výdaje,
které snižují celkový výsledek současné hodnoty peněžních toků.
4.2 Finanční leasing
- nabídka S Morava Leasing, a.s.
4.2.1
Obecná definice
S Morava Leasing, a.s. nabízí finanční leasing podnikatelským subjektům pro
zkolaudované nemovitosti včetně rekonstruovaných a i v případě jeho zatížení zástavním
právem. Minimální financovaná hodnota je stanovena na 3.000.000,00 Kč a požaduje se
měsíční splácení s vazbou na PRIBOR pro Kč nebo na EURIBOR pro Eur.
Další podmínky jsou:
-
doba trvání min. 30 let
47
-
individuální nultá splátka 20 %
-
jištění na dohodu
-
prodejní cena na konci leasingu 1.000,00 Kč bez DPH
4.2.2
Leasingová společnost S Morava Leasing, a.s. požaduje následující doklady:
1. Výpis z obchodního rejstříku
2. Osvědčení o přidělení DIČ
3. Daňové přiznání vč. příloh za poslední 2 roky pro osoby účtující v podvojném
účetnictví
4. Výpis z běžného účtu
5. Výpis z katastru nemovitostí (předmět leasingu)
6. Snímek z katastrální mapy (předmět leasingu)
7. Znalecký posudek a fotografie předmětu leasingu
8. Souhrn informací žadatele (stručný podnikatelský záměr)
Pro posouzení výhodnosti koupě nemovitosti musí klient leasingové společnosti
udat typ objektu, jeho polohu, stáří a stav nemovitosti. Na základě těchto skutečností
posuzuje leasingová společnost nejen výhodnost, ale především vhodnost nemovitosti.
Musí uvažovat o koupi tak, aby v případě výpovědi leasingové smlouvy ze strany klienta
neprodělala na této koupi a byla schopna ji odprodat jinému potenciálnímu zájemci.
4.2.3
Leasingová společnost pronajme v souladu se ZDP klientovi nemovitost na 30 let.
Podmínkou je splacení celé leasingové částky již během prvních deseti let. Délka doby
splatnosti leasingu může být delší a to dokonce i delší než samotná délka pronájmu, ovšem
pro komparaci leasingu s úvěrem v kapitole 4.3 se jedná o jedno z výchozích kritérií pro
objektivní posouzení SHCF. Tato podmínka délky doby splácení je tedy u obou forem
financování shodná.
4.2.4
Vlastníkem nemovitosti po celou dobu leasingového pronájmu je S Morava
Leasing, a.s.. Firma E.S.Processing, spol. s r.o. figuruje pouze jako nájemce. Teprve až po
uplynutí doby pronájmu a odkoupení nemovitosti za stanovenou odkupní cenu přechází
48
předmět leasingu do vlastnictví nájemce. Přesto by součástí smlouvy mělo být stanovené
předkupní právo nájemce po řádném ukončení leasingové operace [20].
4.2.5
Cena leasingu
Cena leasingu neboli leasingové nájemné je 14.185.874,28 Kč (viz výpočet
v kapitole 4.2.6) a skládá se z těchto položek:
záloha na pořizovací cenu
Leasingová společnost vyžaduje spoluúčast na finančním leasingu 20 % z celkové
pořizovací ceny nemovitosti za 10.000.000,00 Kč bez DPH, tzn. nultou splátku ve výši
2.000.000,00 Kč bez DPH.
anuita
-
výpočet anuitní splátky (stejné jako u úvěru):
úroková sazba r = 9 / 100 / 12 = 0,0075
diskontní faktor vn = [1 / (1+0,0075)]120 = 0,407937305
měsíční anuitní splátka a = 8.000.000,00 * 0,0075 / (1 – 0,407937305) =
101.340,62 Kč bez DPH
jistina
-
vstupní cena leasingu včetně nulté splátky, tzn. 10.000.000,00 Kč bez DPH
úrok
Celková výše úrokové sazby 9 % p.a. se skládá ze dvou položek:
-
první je závislá na vývoji sazby 6MS PRIBOR (PRIBOR je fixing úrokových
sazeb na mezibankovním trhu depozit)
-
druhou položkou úroku je obchodní marže stanovená leasingovou společností
Měsíční úroková sazba vychází na 0,75 % pro 120 úrokovacích období.
-
typ úročení: 360/360
pojištění
-
pojistné není zahrnuto ve splátkách, výběr pojišťovny je ponechán na nájemci
V porovnání s podmínkami úvěru týkající se pojištění můžeme pro další výpočty
vycházet ze stejného předpokladu.
poplatky
-
zřizovací poplatek odpovídá 0,25% z pořizovací ceny = 25.000,00 Kč bez DPH
49
odkupní cena
Ke dni ukončení leasingové smlouvy, tedy po uplynutí doby pronájmu 30-ti let,
odprodá leasingová společnost nemovitost za 0,01 % z pořizovací ceny bez DPH,
tj. za 1.000,00 Kč bez DPH.
4.2.6
Způsob splácení
Zvoleným typem splácení jsou shodně jako u úvěru měsíční anuitní splátky, které
jsou hrazeny na začátku periody, jedná se o předlhůtní neboli anticipativní typ splácení [9].
Výše splátky je dána úrokovou sazbou ve výši 9% p.a.. Následující tabulka zobrazuje
splátkový kalendář, který je rozvržen do celé doby splácení. Měsíční platby na úrocích,
jistině a splátkách celkem jsou v jednotlivých letech sečteny.
Tabulka č. 12: Splátkový kalendář finančního leasingu v letech
(částky jsou uvedeny v Kč bez DPH)
Jistina ve výši 10.000.000,00 Kč odpovídá výši sjednané leasingové investici
včetně nulté splátky. Součet částek zaplacených na úrocích představuje 4.160.874,28 Kč.
Leasingová cena se skládá z:
+
+
vstupní cena leasingu
8.000.000,00 Kč
nultá splátka
2.000.000,00 Kč
Σ jistina
10.000.000,00 Kč
Σ úroky
4.160.874,28 Kč
zřizovací poplatek
Σ za leasing
25.000,00 Kč
14.185.874,28 Kč
50
Z uvedeného výpočtu vyplývá, že nemovitost s pořizovací cenou 10.000.000,00 Kč
bez DPH přeplatíme celkem o 4.185.874,28 Kč více. Jedná se o úrok, který je závislý na
stanovené úrokové sazbě 9 % p.a.. Co se týče poplatků, počítáme pouze se zřizovacím
poplatkem. S Morava Leasing, a.s. si žádné jiné poplatky ve smlouvě nepředepsala.
Odkupní cena ve výši 1.000,00 Kč bez DPH do leasingové ceny nepočítáme, protože se
nejedná o náklad, jako o pořizovací cenu majetku po uplynutí leasingového pronájmu,
za kterou se nemovitost zařadí do obchodního majetku firmy.
Graf ilustruje podobný vývoj leasingové splátky jako u úvěru.
Graf č. 4: Vývoj leasingové splátky
V průběhu splácení roste úmorová část a úroková část klesá. Rozdíl je zaznamenán
v prvních třech letech, kdy na úrocích zaplatíme více než na jistině. V 1. roce je však výše
jistiny ovlivněna nultou splátkou, proto se její křivka v grafu přibližuje výši anuitní splátky
(v 1. roce splácení taktéž navýšena o nultou splátku). Až v roce 2012 se poměr mezi úroky
a jistinou mění. Výrazný pokles křivek v posledním roce splácení je dán čtyřmi splátkami,
protože v 1. roce leasingového vztahu se začíná splácet až v měsíci dubnu.
Na splátkách zaplatíme ročně 1.216.087,43 Kč bez DPH (= 12 * 101.340,62 Kč),
vyjma 1. a 10. roku, kdy je počet splátek závislý na stanovení 1. splátky ve splátkovém
kalendáři, který je v našem případě 10.5.2009.
51
4.2.7
Účetní a daňové aspekty
Daňově uznatelným nákladem finančního leasingu je 1/30 z nulté splátky zaplacené
před zahájením splácení dle splátkové kalendáře a 1/30 z leasingového nájemného.
Z hlediska uplatnění výše splátek do nákladů nájemce a výnosů pronajímatele musí být
dodrženo trvání doby nájmu podle ZDP nejméně 30 let. Doba nájmu se počítá ode dne,
kdy byla věc nájemci přenechána ve stavu způsobilém obvyklému užívání [24]. Dalším
daňově uznatelným výdajem u leasingu jsou poplatky, kterým je v tomto případě pouze
zřizovací. V následující tabulce jsou kromě samotných splátek vyčísleny daňově uznatelné
výdaje, daňová úspora a diskontované výdaje.
Tabulka č. 13: Diskontované výdaje finančního leasingu
52
Daňově uznatelné výdaje:
-
1/30 z nulté leasingové splátky, tj. 1/30 z 2.000.000,00
=
66.666.67 Kč
-
1/30 z leasingového nájemného, tj. 1/30 z 12.160.874,28 =
405.362,48 Kč
Základ daně
=
472.029,14 Kč
Pro výpočet daňové úspory aplikujeme sazbu daně z příjmů právnických osob dle
ZDP ve výši 20 %. Roční daňová úspora je 94.405,83 Kč, kterou zohledňujeme každý rok,
protože nájemce má povinnost časově rozlišovat po celou dobu trvání leasingového
pronájmu.
V prvním roce splácení uplatníme pouze poměrnou část připadající na příslušné
zdaňovací období, tzn. v roce 2009 je to 8 měsíců. Navíc zahrneme zřizovací poplatek
v celé výši, který časově nerozlišujeme, protože se nevztahuje k celému období trvání
leasingové smlouvy a žádné jiné poplatky s leasingem nesouvisí.
4.2.8
SHCF finančního leasingu
Leasingová splátka ve výši 101.340,62 Kč je výdajem finančního leasingu, který se
každý měsíc diskontuje na současnou hodnotu. Způsob diskontování a uplatňování daňově
uznatelných výdajů zobrazuje tabulka č. 14, která je výřezem 1. roku leasingového
splácení (kompletní splátkový kalendář je přílohou této práce).
Tabulka č. 14: Výpočet SHCF finančního leasingu – 1.rok
53
Stejně jako u úvěru, tak i u leasingu musíme znát měsíční hrubou úrokovou míru
očištěnou o daň z příjmů 20 % pro výpočet odúročitele. V případě leasingu vycházíme
z roční úrokové míry platné pro hypoteční úvěr, tedy 6,3555 % p.a.. Tato podmínka je
předpokladem pro následnou komparaci současných hodnot peněžních toků obou forem
financování.
Výdaje na leasing, tzn. leasingové splátky, každý měsíc diskontujeme odúročitelem.
Pouze nultá splátka se zřizovacím poplatkem v celkové výši 2.025.000,00 Kč bez DPH
jsou totožné s jejich přepočtenou současnou hodnotou. Diskontujeme odúročitelem 1,
protože odúročitel vychází ze splátky v pořadí č. 0.
S poslední splátkou daného zdaňovacího období je spojeno uplatnění daňové
úspory, které snižují výdaje na leasing. Způsob výpočtu je následující (vycházíme z hodnot
uvedených v tabulce č. 14):
Měsíční výdaje:
splátka bez DPH = 101.340,62 Kč
Daňová úspora:
1/30 z celkové výše finančního pronájmu + zřizovací poplatek
= [(leasingové nájemné / 360 * počet úrokovacích období)
+ 25.000,00] * 20 %
(14.160.874,28 / 360 * 8) + 25.000.00 = 339.686,10 Kč * 20 %
= 67.937,22 Kč
Odúročitel:
1/(1+i)n = 1/(1+0,004118369)8 = 0,967655
Čisté výdaje:
(měsíční výdaje – daňová úspora) * odúročitel k 31.12.20xx
101.340,62
–
67.937,22
=
33.403,40
*
0,967655
= 32.322,98
Výpočet současné hodnoty peněžních toků, kdy čisté výdaje očištěné o daňovou
úsporu diskontujeme odúročitelem, je každý rok stejný. Výjimkou je 1. rok, ve kterém
uplatňujeme zřizovací poplatek.
Po uplynutí doby splácení se daňově uznatelné výdaje nadále rozpouští stejným
způsobem do uplynutí leasingového pronájmu. Vzhledem k tomu, že už nesplácíme, je
výsledná daňová úspora záporná. Záporné diskontované výdaje snižují celkový výsledek
čisté současné hodnoty peněžních toků finančního leasingu.
54
4.3 Komparace SHCF
Pro posouzení výhodnosti financování komerční nemovitosti hypotečním úvěrem
nebo finančním leasingem byla zvolena metoda diskontovaných výdajů pro výpočet
současné hodnoty peněžních toků. Tuto metodu jsme aplikovali v předchozích kapitolách
a na základě provedených výpočtů jsme zjistili:
Současná hodnota čistých výdajů u finančního leasingu:
10.157,603,22 Kč
Současná hodnota čistých výdajů u hypotečního úvěru
-
metoda zrychleného odpisování:
8.880.589,52 Kč
-
metoda rovnoměrného odpisování:
9.113.778,96 Kč
Výpočty SHCF dokazují, že nejvýhodnější formou financování za daných
podmínek je hypoteční úvěr se zrychleným odpisováním. Výhodnější než finanční leasing
je také hypoteční úvěr s rovnoměrným odpisování.
Výhodnost hypotečního úvěru je dána úrokovou sazbou 6,3555 % p.a., kterou jsme
použili pro výpočet SHCF obou forem financování
Z pohledu změněné výše úrokové sazby, při které by jako výhodnější varianta vyšel
finanční leasing, by muselo dojít k jejímu zvýšení. Růst úrokové sazby je u hypotečního
úvěru doprovázen současným růstem samotné splátky a konečným růstem diskontovaných
výdajů. Pro zmíněný vývoj splátek a diskontovaných výdajů v závislosti na měnící se
úrokové sazbě není metoda odpisování rozhodující.
Naproti tomu je růstová tendence u finančního leasingu opačná. Se změnou
úrokové sazby platí mezi úrokovou mírou a diskontovanými výdaji nepřímá úměra,
protože výchozí výše splátky zůstává stejná. S rostoucí úrokovou sazbou výše
diskontovaných výdajů klesá.
Tento vývoj znázorňuje tabulka č. 15.
55
Tabulka č. 15: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru v závislosti
na výši úrokové sazby
Změna roční úrokové sazby má vliv nejen na výši úvěrové splátky, ale také na
hodnotu odúročitele a výsledné současné hodnoty čistých výdajů.
Z provedených výpočtů je zřejmé, že je-li úroková sazba v rozmezí od 6,3555% do
9,50%, je výhodnější, za jinak stále platných podmínek, hypoteční úvěr bez ohledu na
zvolenou metodu odpisování. Při úrokové sazbě od 10,00% do 10,50% je stále výhodnější
hypoteční úvěr, ale už pouze při zrychleném odpisování. Teprve od úrokové sazby ve výši
11% je současná hodnota čistých výdajů u leasingu nižší než u úvěru a na základě nižší
SHCF se stává finanční leasing výhodnější formou pro financování nemovitosti.
V grafu č. 5 můžeme vidět bod odpovídající výpočtům v tabulce č. 15, kde se
křivky protínají.
56
Graf č. 5: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru
Úroková sazba p.a., která zvýhodňuje finanční leasing, se musí nacházet v rozmezí
od 10,50% do 11,00% (viz tabulka č. 16).
Tabulka č. 16: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru
se zrychleným odpisováním v závislosti na výši úrokové sazby
57
Hypoteční úvěr s rovnoměrným odpisováním jsme již ve výpočtech nezohledňovali,
protože jeho výhodnost končí na úrovni úrokové sazby 10% p.a..
Tabulku č. 16 ilustruje graf č. 6.
Graf č. 6: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním
v závislosti na výši úrokové sazby
Finanční leasing je výhodnější od úrokové sazby 10,85 % p.a. než hypoteční úvěr
se zrychleným odpisováním, tzn. než úvěr celkově. Současná hodnota čistých výdajů
u leasingu je při této úrokové sazbě nižší než u úvěru a za jinak platných podmínek
můžeme finanční leasing doporučit k financování nemovitosti.
58
4.4 Komparace výhod a nevýhod
Tabulka č. 17: Komparace úvěru a leasingu dle stanovených kritérií
HYPOTEČNÍ ÚVĚR
FINANČNÍ LEASING
Výběr nemovitosti a obstarání
Výběr nemovitosti a obstarání
příslušné
smluvní
dokumentace
je
příslušné dokumentace spojené s koupí
povinností klienta z důvodu vlastnictví
nemovitostí
předmětu
náleží
společnost. Rychlejší vyřízení vychází
kupujícímu. Banka zřídí pouze zástavní
z vlastnictví majetku připadajícího na
právo k nemovitosti. Podrobněji se
pronajímatele. Z pohledu úspory času
zkoumá
je vyřízení leasingu snadnější.
úvěru,
bonita
které
klienta
a
způsob
zajistí
leasingová
b
zajištění úvěru. Vyřízení úvěru je více
náročné a zdlouhavé.
Vlastnictví nemovitosti, délka trvání
Vlastnické právo náleží po
Předmět úvěru se v okamžiku
jeho
koupě
stává
vlastnictvím
celou dobu trvání leasingového vztahu
kupujícího.
(30 let) pronajímateli.
Úvěrová doba 10 let je shodná
se splátkovou dobou. Klient není vůči
b
bance po splacení úvěru dále vázán.
Nájemce splatí úvěr již za deset
let,
čeká
ale
až
do
uplynutí
leasingového pronájmu a ukončení
leasingového vztahu, kdy se teprve
stává vlastníkem nemovitosti.
- úvěrová splátka: 90.251,31 Kč
Cena, nákladovost
- leasingová splátka: 101.340,62 Kč
- úroková sazba: 6,3555% p.a.
- úroková sazba: 9,00 % p.a.
- úroky celkem: 2.830.156,82 Kč
- úroky celkem: 4.160.874,28 Kč
- poplatky: 88.000,00 Kč
- poplatky: 25.000,00 Kč
- vlastní zdroje: 2.000.000,00 Kč
- nultá splátka: 2.000.000,00 Kč
- úvěrová cena: 12.918.156,82 Kč
- daňová úspora: 2.583.156,82 Kč
- SHCF úvěru s odpisováním
b
- leasingová cena: 14.185.874,28 Kč
- daňová úspora: 2.837.174,86 Kč
- SHCF: 10.157.764,94 Kč
rovnoměrným: 9.113.778,96 Kč
zrychleným: 8.880.589,52 Kč
59
HYPOTEČNÍ ÚVĚR
FINANČNÍ LEASING
Cena, nákladovost
Při pohledu na výše uvedené hodnoty jednotlivých položek docházíme k závěru, že
leasing je výhodnější pouze nižšími poplatky. Výhodnost úvěru je dána především
úrokovou sazbou, která je podstatně nižší. Proto na úrocích za úvěr zaplatíme méně.
Daňová úspora u leasingu je sice větší než u úvěru, to ale není výhodou. Úspora
vychází ze základu daně, který je závislý na výši daňově uznatelných výdajů. U leasingu
jsou větší výdaje dány vyšší splátkou.
Výhodnost obou forem financování však posuzujeme hlavně dle současné hodnoty
peněžních toků. U hypotečního úvěru jsme vypočítali nižší SHCF, je tedy výhodnější.
60
5 Diskuze
Cílem této práce bylo sestavit možný postup zakládající se na stanovených kritérií,
podle kterého by bylo možné vyhodnotit výhody a nevýhody, které sebou přináší
financování nemovitosti pro komerční účely finančním leasingem nebo hypotečním
úvěrem. Za rozhodující instrument pro výpočet a komparaci nákladovosti obou forem
financování byla zvolena metoda čisté současné hodnoty peněžních toků SHCF. Tento
postup a hlavně výsledek má usnadnit následné rozhodovací procesy. Jaký stupeň
důležitosti přiloží potenciální zájemce o komerční nemovitost jednotlivým kritériím, je pak
otázkou subjektivního názoru. Pohled na věc může být ovlivněn různými faktory, ať už
finančního nebo strategického rázu.
Jedním z rozhodujících kritérií by mohlo být vlastnictví nemovitosti.
V případě úvěru se firma stává vlastníkem nemovitosti již v okamžiku jeho
odkoupení. Naproti tomu u leasingu je „čekací lhůta“ 30 let. U leasingu tak dochází
k oddělení vlastnictví a užívání majetku – nájemce majetek užívá, ale nevlastní,
pronajímatel majetek vlastní, ale neužívá (takto vztah mezi vlastnictvím a užíváním
předmětu leasingu formuluje Radová, Dvořák a Málek ve Finanční matematice pro
každého). Omezení v rozhodování a omezení vlastnických práv k nemovitosti v případě
zamýšlených oprav nemovitosti je dalším hlediskem potvrzující nevýhodnost leasingu, jak
bylo pojednáváno v kapitole č. 3.4.7. Navíc se může objevit riziko špatné finanční situace
leasingové společnosti, která pro nájemce představuje vrácení předmětu pronajímateli.
Banka poskytující úvěr, která se nachází ve špatné finanční situaci, je vůči klientovi ve
slabší právní pozici [20] než leasingová společnost. Podle tohoto výčtu existuje řada
důvodů, proč je finanční leasing při posuzování vlastnictví nemovitosti nevýhodný.
Z administrativního hlediska je průběh vyřízení leasingu jednodušší než u úvěru.
Bez ohledu na předmět financování se banka zabývá podrobně bonitou klienta a způsob
zajištění úvěru. Tohoto závěru dosáhla i Kateřina Němcová ve své bakalářské práci, ve
které vyhodnocovala analýzu a komparaci finančního leasingu a úvěru.
Za stanovených podmínek, tzn. při zachování výše počáteční mimořádné splátky u
hypotečního úvěru, která je shodná s výší nulté splátky finančního leasingu; dále při
zachování dané úrokové sazby obou produktů, způsobu splácení měsíčními anuitními
splátkami, délky doby splácení a výše poplatků je výhodnější financování hypotečním
61
úvěrem. Nabízí se otázka, za jakých podmínek by mohl být výhodnější leasing.
Můžeme uvažovat např. vyšší počáteční akontaci u leasingu, což by znamenalo, že
by vstupní cena leasingu byla menší a snížila by se i výše splátky. Dále je možné uvažovat
delší dobu splácení. Radová, Dvořák a Málek uvádí, že o významnějším poklesu anuity lze
hovořit přibližně do 20-25 let splatnosti.
6 Závěr
V práci jsem uvažovala financování komerční nemovitosti hypotečním úvěrem
a prostřednictvím finančního leasingu. V celé práci byly sledovány cíle, které se opíraly
o váhu předem stanových kritérií.
Získané poznatky v teoretické části a výsledky v praktické části (na základě předem
stanovených kritérií a shodných výchozích podmínek) vypovídají o výhodnosti převažující
na straně hypotečního úvěru. Z hlediska kritérií vlastnictví nemovitosti, výše ceny za
nemovitost a nákladovosti je lepší volbou hypoteční úvěr. O nevýhodnosti finančního
leasingu pro financování komerční nemovitosti svědčí například statistiky České
leasingové a finanční asociace, které vypovídají o jeho oslabující oblíbenosti. Dle
uvedených statistik ČLFA v kapitole
3.4.1 lze konstatovat, že dochází k výraznému
poklesu uzavírání smluv o leasingu nemovitostí. Výhoda leasingu oproti úvěru spočívá
v jeho jednodušším administrativním vyřízení.
Nelze však obecně určit, která z forem financování je skutečně jvýhodnější. Roli
zde hraje mnoho faktoru, které je nutné vždy analyzovat a správně vyhodnotit. Každá
nabídka je individuální a vychází z konkrétní finanční situace žadatele. Každý investor má
své požadavky a vyhodnocuje nabídku subjektivně. Obecně je vždy důležité uvědomit si
především riziko, které s sebou investice přináší. Výše úroků, jako jeden z rozhodujících
faktorů ovlivňuje nejen aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, ale také vývoj mezinárodní
ekonomiky. Je tedy nutné stále sledovat a porovnávat výhody a nevýhody jednotlivých
forem financování.
Pro realizaci praktické části bylo nutné mít k dispozici konkrétní nabídky. Na jedné
straně získat informace od stávající bankovní instituce poskytující hypoteční úvěr
komerčního charakteru, stejně tak od leasingové společnosti. Získané nabídky jsou
přílohou této práce.
62
7 Použité zdroje
Literatura
[1] JANKŮ, M. Nemovitosti. 2. aktualiz. vyd. Brno: Computer Press, 2007. 280 s.
ISBN 978-80-251-1499-5.
[2] PAVELKA, F., BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R. Úvěrové obchody. 1. vyd.
Praha: BIVŠ, 2001. 279 s. ISBN 80-7265-037-8.
[3] RADOVÁ, J., DVOŘÁK, P., MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého.
6. aktualiz. vyd. Praha: Grada, 2007. 296s. ISBN 978-80-247-2233-7.
[4] SEDLÁČEK, J. Účetní data v rukou manažera – finanční analýza v řízení firmy.
2. dopl. vyd. Praha: Computer Press, 2001. 219 s. ISBN 80-7226-562-8.
[5] STROUHAL, J. Finanční řízení firmy v příkladech. 1. vyd. Brno: Computer
Press, 2006. 184 s. ISBN 80-251-0913-5.
[6] SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. vyd. Praha: Grada, 2007. 464 s.
ISBN 978-80-247-1992-4.
[7] VALOUCH, P. Leasing v praxi – praktický průvodce. 3. aktualiz. vyd. Praha:
Grada, 2008. 120 s. ISBN 978-80-247-2557-4.
[8] MATOUŠKOVÁ, Zuzana. Finanční leasing versus úvěr. Brno, 2007. 51 s.
Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně. Provozně ekonomická fakulta. Ústav
financí. Vedoucí bakalářské práce Ing. Oldřich Šoba.
[9] BORKOVEC, P., PTÁČEK, R., TOMAN, P. Základy finanční matematiky.
Skripta MZLU v Brně, 2001. 76 s.
Elektronické zdroje
[10] Hypoteční úvěr [online]. c1996–2009, poslední revize 11.11.2008 [cit. 200811-20].
Dostupné
z
<http://cs.wikipedia.org/wiki/Hypote%C4%8Dn%C3%AD_
%C3%BAv%C4%9Br>.
[11] Průvodce hypotékou [online]. c2000–2010 [cit. 2008-12-03]. Dostupné
z <http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/>.
[12] Statistika leasingu nemovitých věcí [online]. c2000–2010 [cit. 2009-10-28
a 2010-03-21]. Dostupné z <http://www.finance.cz/uvery-a-pujcky/informace/leasingovestatistiky/stat-leasing-nemovitosti/>.
[13] Podnikatelské úvěry [online]. c2000–2010 [cit. 2009-10-25]. Dostupné
z <http://firmy.finance.cz/financovani/informace/podnikatelske-uvery/>.
63
[14]
Investiční
[online].
úvěr
[cit.
2009-10-31].
Dostupné
z <http://www.csas.cz/banka/menu/cs/firmy/nav00000_firmy_nds_234_prod_105>.
[15]
Srovnání
hypoték
pro
podnikatele
a
firmy
[online].
c2000–2010
[cit. 2009-10-26]. Dostupné z <http://www.finance.cz/financovani-bydleni/hypoteky/propodnikatele-srovnani/>.
[16] Prague InterBank Offered Rate [online]. poslední revize 14.4.2009
[cit. 2010-02-12]. Dostupné z <http://cs.wikipedia.org/wiki/PRIBOR>.
[17] Seznam členských společností [online]. c2003-09
[cit. 20010-01-13].
Dostupné z <http://www.clfa.cz/index.php?textID=5&hledStrSez=&sortBy=1&ak=1>.
[18] Leasing
Dostupné
z
nemovitostí
a
zpětný leasing
[online].
[cit.
2009-02-24].
<http://www.leasing-poradce.cz/leasing-nemovitosti-zpetny-leasing-
nemovitosti>.
[19] Leasingový postup [online]. c1996-2007 [cit. 2009-10-28]. Dostupné
z <http://www.sfinance.cz/firmy-a-podnikani/informace/pruvodce/postup/>.
[20]
Leasing
[online].
c2000-2010
[cit.
2009-10-21].
Dostupné
z < http://firmy.finance.cz/leasing/informace/leasingove-produkty/>.
Zákony
[21] Zákon č. 235/2004 Sb., o DPH
[22] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění
[23] Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník
[24] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
[25] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších změn a novelizací
[26] Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách
Seznam tabulek
Tabulka č. 1: Druhy hypotečních úvěrů dle dalšího členění..............................str. 15
Tabulka č. 2: Nabídka bankovních institucí – max. doba splácení....................str. 20
Tabulka č. 3: Nabídka bankovních institucí – max. výše poskytnutého úvěru..str. 20
Tabulka č. 4: Nabídka bankovních institucí – úroková sazba............................str. 21
Tabulka č. 5: Nabídka bankovních institucí – poplatky.....................................str. 22
Tabulka č. 6: Vývoj financování nemovitostí finančním leasingem .................str. 25
Tabulka č. 7: Identifikace předmětu leasingu ....................................................str. 29
Tabulka č. 8: Splátkový kalendář hypotečního úvěru v letech ..........................str. 40
64
Tabulka č. 9: Diskontované výdaje – metoda rovnoměrného odpisování .........str. 43
Tabulka č. 10: Diskontované výdaje – metoda zrychleného odpisování...........str. 44
Tabulka č. 11: Výpočet SHCF hypotečního úvěru – 1. rok...............................str. 46
Tabulka č. 12: Splátkový kalendář finančního leasingu v letech.......................str. 50
Tabulka č. 13: Diskontované výdaje finančního leasingu .................................str. 52
Tabulka č. 14: Výpočet SHCF finančního leasingu – 1. rok .............................str. 53
Tabulka č. 15: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru v závislosti na výši
úrokové sazby ................................................................................................................str. 56
Tabulka č. 16: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru se zrychleným
odpisováním v závislosti na výši úrokové sazby ...........................................................str. 57
Tabulka č. 17:Komparace úvěru a leasingu dle stanovených kritérií ................str. 59
Seznam grafů
Graf č. 1: Zaměření leasingu nemovitostí v ČR v roce 2009.............................str. 26
Graf č. 2: Vývoj úvěrové splátky .......................................................................str. 41
Graf č. 3: SHCF hypotečního úvěru dle metody odpisování .............................str. 45
Graf č. 4: Vývoj leasingové splátky...................................................................str. 51
Graf č. 5: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru ...............................str. 57
Graf č. 6: SHCF finančního leasingu a hypotečního úvěru se zrychleným
odpisováním...................................................................................................................str. 58
8 Přílohy
Příloha č. 1: Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s.
Příloha č. 2: Splátkový kalendář hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním
včetně výpočtu diskontovaných výdajů
Příloha č. 3: Splátkový kalendář hypotečního úvěru s rovnoměrným odpisováním
včetně výpočtu diskontovaných výdajů
Příloha č. 4: Nabídka finančního leasingu od S Morava Leasing, a.s.
Příloha č. 5: Splátkový kalendář finančního leasingu včetně výpočtu
diskontovaných výdajů
65
Příloha č. 1: Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s.
Příloha č. 2: Splátkový kalendář hypotečního úvěru se zrychleným odpisováním
včetně výpočtu diskontovaných výdajů (Kč)
Pořadí
splátky
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
Datum
splátky
01.04.2009
30.04.2009
31.05.2009
30.06.2009
31.07.2009
31.08.2009
30.09.2009
31.10.2009
30.11.2009
31.12.2009
31.01.2010
28.02.2010
31.03.2010
30.04.2010
31.05.2010
30.06.2010
31.07.2010
31.08.2010
30.09.2010
31.10.2010
30.11.2010
31.12.2010
31.01.2011
28.02.2011
31.03.2011
30.04.2011
31.05.2011
30.06.2011
31.07.2011
31.08.2011
30.09.2011
31.10.2011
30.11.2011
31.12.2011
31.01.2012
29.02.2012
31.03.2012
30.04.2012
31.05.2012
30.06.2012
31.07.2012
31.08.2012
30.09.2012
31.10.2012
30.11.2012
31.12.2012
Zůstatková
cena úvěru
Poplatek
7.952.118,69
7.903.983,79
7.855.593,96
7.806.947,85
7.758.044,09
7.708.881,32
7.659.458,18
7.609.773,27
7.559.825,23
40.000,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
43.600,00
7.509.612,65
7.459.134,13
7.408.388,26
7.357.373,63
7.306.088,81
7.254.532,38
7.202.702,89
7.150.598,90
7.098.218,95
7.045.561,58
6.992.625,33
6.939.408,72
6.885.910,25
6.832.128,45
6.778.061,80
6.723.708,81
6.669.067,94
6.614.137,69
6.558.916,51
6.503.402,86
6.447.595,20
6.391.491,97
6.335.091,60
6.278.392,52
6.221.393,15
6.164.091,90
6.106.487,17
6.048.577,34
5.990.360,81
5.931.835,95
5.873.001,13
5.813.854,71
5.754.395,03
5.694.620,44
5.634.529,26
5.574.119,83
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
Úrok
Jistina
Odúročitel
SHCF
(6,3555%)
1,000000 2.040.000,00
0,995899
90.279,50
0,991814
89.909,22
0,987746
89.540,46
0,983695
89.173,21
0,979660
88.807,47
0,975642
88.443,23
0,971641
88.080,48
0,967655
87.719,22
0,963687
-57.004,72
2.694.948,09
Splátka
0,00
42.370,00
42.116,41
41.861,47
41.605,19
41.347,55
41.088,54
40.828,16
40.566,41
40.303,26
372.086,99
2.000.000,00 2.000.000,00
47.881,31
90.251,31
48.134,90
90.251,31
48.389,83
90.251,31
48.646,12
90.251,31
48.903,76
90.251,31
49.162,77
90.251,31
49.423,14
90.251,31
49.684,90
90.251,31
49.948,05
90.251,31
2.440.174,77 2.812.261,76
Roční odpisy ZRYCHLENÉ
DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE
DAŇOVÁ ÚSPORA
40.038,72
50.212,58
90.251,31
39.772,79
50.478,52
90.251,31
39.505,44
50.745,87
90.251,31
39.236,68
51.014,63
90.251,31
38.966,49
51.284,82
90.251,31
38.694,87
51.556,43
90.251,31
38.421,82
51.829,49
90.251,31
38.147,32
52.103,99
90.251,31
37.871,36
52.379,95
90.251,31
37.593,94
52.657,36
90.251,31
37.315,06
52.936,25
90.251,31
37.034,69
53.216,61
90.251,31
462.599,17
620.416,51 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
36.752,84
53.498,46
90.251,31
36.469,50
53.781,80
90.251,31
36.184,66
54.066,65
90.251,31
35.898,31
54.353,00
90.251,31
35.610,44
54.640,86
90.251,31
35.321,05
54.930,26
90.251,31
35.030,13
55.221,18
90.251,31
34.737,66
55.513,65
90.251,31
34.443,65
55.807,66
90.251,31
34.148,08
56.103,23
90.251,31
33.850,94
56.400,37
90.251,31
33.552,23
56.699,08
90.251,31
421.999,49
661.016,19 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
33.251,94
56.999,37
90.251,31
32.950,05
57.301,25
90.251,31
32.646,57
57.604,74
90.251,31
32.341,48
57.909,82
90.251,31
32.034,78
58.216,53
90.251,31
31.726,45
58.524,86
90.251,31
31.416,49
58.834,82
90.251,31
31.104,88
59.146,42
90.251,31
30.791,63
59.459,68
90.251,31
30.476,71
59.774,59
90.251,31
30.160,13
60.091,17
90.251,31
29.841,88
60.409,43
90.251,31
378.742,99
704.272,69 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
333.333,33
749.020,32
149.804,06
0,959734
0,955798
0,951877
0,947973
0,944085
0,940213
0,936357
0,932516
0,928692
0,924883
0,921089
0,917312
87.001,14
86.644,31
86.288,94
85.935,03
85.582,57
85.231,55
84.881,98
84.533,83
84.187,12
83.841,83
83.497,95
-120.825,90
816.800,34
0,913549
0,909802
0,906071
0,902355
0,898654
0,894968
0,891297
0,887641
0,884001
0,880375
0,876764
0,873168
82.814,43
82.474,77
82.136,50
81.799,62
81.464,12
81.129,99
80.797,24
80.465,85
80.135,82
79.807,15
79.479,82
-104.040,64
788.464,67
0,869587
0,866020
0,862468
0,858931
0,855408
0,851900
0,848406
0,844926
0,841460
0,838009
0,834572
0,831149
78.829,19
78.505,87
78.183,88
77.863,21
77.543,86
77.225,82
76.909,08
76.593,63
76.279,49
75.966,63
75.655,05
-88.149,43
761.406,29
644.444,44
1.111.843,61
222.368,72
622.222,22
1.049.021,71
209.804,34
600.000,00
983.542,99
196.708,60
Pořadí
splátky
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
Datum
splátky
31.01.2013
28.02.2013
31.03.2013
30.04.2013
31.05.2013
30.06.2013
31.07.2013
31.08.2013
30.09.2013
31.10.2013
30.11.2013
31.12.2013
31.01.2014
28.02.2014
31.03.2014
30.04.2014
31.05.2014
30.06.2014
31.07.2014
31.08.2014
30.09.2014
31.10.2014
30.11.2014
31.12.2014
31.01.2015
28.02.2015
31.03.2015
30.04.2015
31.05.2015
30.06.2015
31.07.2015
31.08.2015
30.09.2015
31.10.2015
30.11.2015
31.12.2015
31.01.2016
29.02.2016
31.03.2016
30.04.2016
31.05.2016
30.06.2016
31.07.2016
31.08.2016
30.09.2016
31.10.2016
30.11.2016
31.12.2016
Zůstatková
Poplatek
cena úvěru
5.513.390,46
400,00
5.452.339,45
400,00
5.390.965,09
400,00
5.329.265,68
400,00
5.267.239,50
400,00
5.204.884,81
400,00
5.142.199,88
400,00
5.079.182,95
400,00
5.015.832,26
400,00
4.952.146,06
400,00
4.888.122,55
400,00
4.823.759,96
400,00
4.800,00
4.759.056,50
4.694.010,34
4.628.619,69
4.562.882,71
4.496.797,57
4.430.362,43
4.363.575,43
4.296.434,71
4.228.938,39
4.161.084,60
4.092.871,44
4.024.297,00
3.955.359,38
3.886.056,64
3.816.386,86
3.746.348,09
3.675.938,38
3.605.155,77
3.533.998,27
3.462.463,90
3.390.550,66
3.318.256,56
3.245.579,57
3.172.517,67
3.099.068,80
3.025.230,94
2.951.002,01
2.876.379,95
2.801.362,67
2.725.948,08
2.650.134,08
2.573.918,54
2.497.299,35
2.420.274,37
2.342.841,44
2.264.998,41
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
Úrok
Jistina
Odúročitel
(6,3555%)
0,827740
0,824345
0,820964
0,817597
0,814244
0,810904
0,807578
0,804266
0,800967
0,797682
0,794410
0,791152
Splátka
29.521,93
29.200,29
28.876,95
28.551,90
28.225,12
27.896,62
27.566,37
27.234,38
26.900,62
26.565,10
26.227,80
25.888,72
332.655,81
60.729,37
90.251,31
61.051,01
90.251,31
61.374,35
90.251,31
61.699,41
90.251,31
62.026,18
90.251,31
62.354,69
90.251,31
62.684,94
90.251,31
63.016,93
90.251,31
63.350,68
90.251,31
63.686,21
90.251,31
64.023,50
90.251,31
64.362,59
90.251,31
750.359,87 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
25.547,84
64.703,47
90.251,31
25.205,15
65.046,15
90.251,31
24.860,65
65.390,65
90.251,31
24.514,33
65.736,98
90.251,31
24.166,17
66.085,14
90.251,31
23.816,16
66.435,14
90.251,31
23.464,31
66.787,00
90.251,31
23.110,59
67.140,72
90.251,31
22.754,99
67.496,31
90.251,31
22.397,51
67.853,79
90.251,31
22.038,14
68.213,16
90.251,31
21.676,87
68.574,44
90.251,31
283.552,72
799.462,96 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
21.313,68
68.937,62
90.251,31
20.948,57
69.302,73
90.251,31
20.581,53
69.669,78
90.251,31
20.212,54
70.038,77
90.251,31
19.841,60
70.409,71
90.251,31
19.468,69
70.782,62
90.251,31
19.093,81
71.157,50
90.251,31
18.716,94
71.534,37
90.251,31
18.338,07
71.913,23
90.251,31
17.957,20
72.294,10
90.251,31
17.574,32
72.676,99
90.251,31
17.189,40
73.061,91
90.251,31
231.236,35
851.779,34 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
16.802,45
73.448,86
90.251,31
16.413,44
73.837,86
90.251,31
16.022,38
74.228,93
90.251,31
15.629,24
74.622,06
90.251,31
15.234,03
75.017,28
90.251,31
14.836,72
75.414,59
90.251,31
14.437,30
75.814,00
90.251,31
14.035,77
76.215,53
90.251,31
13.632,12
76.619,19
90.251,31
13.226,32
77.024,99
90.251,31
12.818,38
77.432,93
90.251,31
12.408,27
77.843,03
90.251,31
175.496,42
907.519,26 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
SHCF
75.035,73
74.727,97
74.421,48
74.116,24
73.812,25
73.509,51
73.208,02
72.907,76
72.608,73
72.310,92
72.014,34
-73.098,83
735.574,13
577.777,78
915.233,59
183.046,72
0,787907
0,784676
0,781457
0,778252
0,775060
0,771881
0,768715
0,765563
0,762423
0,759296
0,756181
0,753080
71.424,82
71.131,88
70.840,13
70.549,58
70.260,22
69.972,05
69.685,06
69.399,25
69.114,61
68.831,14
68.548,83
-58.838,40
710.919,19
0,749991
0,746915
0,743852
0,740801
0,737762
0,734736
0,731723
0,728722
0,725733
0,722756
0,719792
0,716840
67.987,68
67.708,83
67.431,12
67.154,56
66.879,12
66.604,82
66.331,64
66.059,59
65.788,64
65.518,81
65.250,09
-45.320,50
687.394,42
0,713900
0,710972
0,708056
0,705152
0,702259
0,699379
0,696511
0,693654
0,690809
0,687976
0,685154
0,682344
64.715,94
64.450,51
64.186,17
63.922,91
63.660,73
63.399,63
63.139,60
62.880,63
62.622,73
62.365,88
62.110,09
-32.500,17
664.954,67
555.555,56
843.908,27
168.781,65
533.333,33
769.369,68
153.873,94
511.111,11
691.407,53
138.281,51
Pořadí
splátky
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
Datum
splátky
31.01.2017
28.02.2017
31.03.2017
30.04.2017
31.05.2017
30.06.2017
31.07.2017
31.08.2017
30.09.2017
31.10.2017
30.11.2017
31.12.2017
Zůstatková
Poplatek
cena úvěru
2.186.743,10
400,00
2.108.073,33
400,00
2.028.986,91
400,00
1.949.481,62
400,00
1.869.555,26
400,00
1.789.205,58
400,00
1.708.430,35
400,00
1.627.227,32
400,00
1.545.594,22
400,00
1.463.528,76
400,00
1.381.028,67
400,00
1.298.091,64
400,00
4.800,00
31.01.2018 1.214.715,35
28.02.2018 1.130.897,48
31.03.2018 1.046.635,69
30.04.2018 961.927,62
31.05.2018 876.770,93
30.06.2018 791.163,22
31.07.2018 705.102,11
31.08.2018 618.585,20
30.09.2018 531.610,07
31.10.2018 444.174,31
30.11.2018 356.275,46
31.12.2018 267.911,08
31.01.2019
28.02.2019
31.03.2019
30.04.2019
31.05.2019
30.06.2019
31.07.2019
31.08.2019
30.09.2019
31.10.2019
30.11.2019
31.12.2019
179.078,69
89.775,83
0,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
1.200,00
Úrok
Jistina
Odúročitel
(6,3555%)
0,679545
0,676758
0,673982
0,671218
0,668465
0,665723
0,662993
0,660274
0,657565
0,654868
0,652183
0,649508
Splátka
11.996,00
11.581,54
11.164,88
10.746,02
10.324,94
9.901,63
9.476,08
9.048,27
8.618,20
8.185,85
7.751,21
7.314,27
116.108,91
78.255,31
90.251,31
78.669,77
90.251,31
79.086,42
90.251,31
79.505,28
90.251,31
79.926,36
90.251,31
80.349,67
90.251,31
80.775,23
90.251,31
81.203,03
90.251,31
81.633,10
90.251,31
82.065,45
90.251,31
82.500,09
90.251,31
82.937,03
90.251,31
966.906,77 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
6.875,02
83.376,29
90.251,31
6.433,44
83.817,87
90.251,31
5.989,52
84.261,79
90.251,31
5.543,24
84.708,06
90.251,31
5.094,61
85.156,70
90.251,31
4.643,60
85.607,71
90.251,31
4.190,20
86.061,11
90.251,31
3.734,40
86.516,91
90.251,31
3.276,18
86.975,12
90.251,31
2.815,54
87.435,77
90.251,31
2.352,46
87.898,85
90.251,31
1.886,92
88.364,38
90.251,31
52.835,12 1.030.180,56 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
1.418,92
88.832,38
90.251,31
948,45
89.302,86
90.251,31
475,48
89.775,83
90.251,31
SHCF
61.601,65
61.348,99
61.097,37
60.846,78
60.597,22
60.348,68
60.101,16
59.854,66
59.609,17
59.364,68
59.121,20
-20.334,95
643.556,61
488.888,89
609.797,80
121.959,56
0,646844
0,644191
0,641549
0,638917
0,636297
0,633687
0,631088
0,628500
0,625922
0,623355
0,620798
0,618252
58.637,22
58.396,72
58.157,21
57.918,68
57.681,13
57.444,55
57.208,94
56.974,30
56.740,62
56.507,90
56.276,14
-8.784,77
623.158,66
0,615716
0,613191
0,610676
0,608171
0,605677
0,603192
0,600718
0,598255
0,595801
0,593357
0,590924
0,588500
55.815,45
55.586,53
55.358,54
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-52.786,94
113.973,58
0,560180
-47.304,07
0,533222
-42.657,80
0,507562
-38.349,17
0,483137
-34.356,43
0,459888
-30.659,17
0,437757
-27.238,19
466.666,67
524.301,79
104.860,36
2.842,84
267.911,08
270.753,92
DAŇOVÁ ÚSPORA
444.444,44
448.487,29
89.697,46
DAŇOVÁ ÚSPORA
422.222,22
84.444,44
DAŇOVÁ ÚSPORA
400.000,00
80.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
377.777,78
75.555,56
DAŇOVÁ ÚSPORA
355.555,56
71.111,11
DAŇOVÁ ÚSPORA
333.333,33
66.666,67
DAŇOVÁ ÚSPORA
311.111,11
62.222,22
141 31.12.2020
153 31.12.2021
165 31.12.2022
177 31.12.2023
189 31.12.2024
201 31.12.2025
Pořadí Datum Zůstatková
splátky splátky
cena úvěru
213 31.12.2026
Poplatek
Úrok
Jistina
Splátka
DAŇOVÁ ÚSPORA
288.888,89
57.777,78
DAŇOVÁ ÚSPORA
266.666,67
53.333,33
DAŇOVÁ ÚSPORA
244.444,44
48.888,89
DAŇOVÁ ÚSPORA
222.222,22
44.444,44
DAŇOVÁ ÚSPORA
200.000,00
40.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
177.777,78
35.555,56
DAŇOVÁ ÚSPORA
155.555,56
31.111,11
DAŇOVÁ ÚSPORA
133.333,33
26.666,67
DAŇOVÁ ÚSPORA
111.111,11
22.222,22
DAŇOVÁ ÚSPORA
88.888,89
17.777,78
DAŇOVÁ ÚSPORA
66.666,67
13.333,33
DAŇOVÁ ÚSPORA
44.444,44
8.888,89
225 31.12.2027
237 31.12.2028
249 31.12.2029
261 31.12.2030
273 31.12.2031
285 31.12.2032
297 31.12.2033
309 31.12.2034
321 31.12.2035
333 31.12.2036
345 31.12.2037
357 31.12.2038
22.222,22
4.444,44
DAŇOVÁ ÚSPORA
88.000,00 2.830.156,82 10.000.000,00 12.830.156,82
DAŇOVĚ UZNATELNÉ VÝDAJE 12.918.156,82
DAŇOVÁ ÚSPORA 2.583.631,36
Odúročitel
(6,3555%)
0,416691
-24.075,46
0,396638
-21.154,05
0,377551
-18.458,06
0,359382
-15.972,55
0,342088
-13.683,52
0,325626
-11.577,81
0,309956
-9.643,08
0,295040
-7.867,74
0,280842
-6.240,94
0,267327
-4.752,48
0,254463
-3.392,84
0,242217
-2.153,04
0,230561
-1.024,72
SHCF
8.880.589,52
Příloha č. 3: Splátkový kalendář hypotečního úvěru s rovnoměrným odpisováním
Pořadí
splátky
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
Datum
splátky
01.04.2009
30.04.2009
31.05.2009
30.06.2009
31.07.2009
31.08.2009
30.09.2009
31.10.2009
30.11.2009
31.12.2009
31.01.2010
28.02.2010
31.03.2010
30.04.2010
31.05.2010
30.06.2010
31.07.2010
31.08.2010
30.09.2010
31.10.2010
30.11.2010
31.12.2010
31.01.2011
28.02.2011
31.03.2011
30.04.2011
31.05.2011
30.06.2011
31.07.2011
31.08.2011
30.09.2011
31.10.2011
30.11.2011
31.12.2011
31.01.2012
29.02.2012
31.03.2012
30.04.2012
31.05.2012
30.06.2012
31.07.2012
31.08.2012
30.09.2012
31.10.2012
30.11.2012
31.12.2012
Zůstatková
cena úvěru
Poplatek
7.952.118,69
7.903.983,79
7.855.593,96
7.806.947,85
7.758.044,09
7.708.881,32
7.659.458,18
7.609.773,27
7.559.825,23
40.000,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
43.600,00
7.509.612,65
7.459.134,13
7.408.388,26
7.357.373,63
7.306.088,81
7.254.532,38
7.202.702,89
7.150.598,90
7.098.218,95
7.045.561,58
6.992.625,33
6.939.408,72
6.885.910,25
6.832.128,45
6.778.061,80
6.723.708,81
6.669.067,94
6.614.137,69
6.558.916,51
6.503.402,86
6.447.595,20
6.391.491,97
6.335.091,60
6.278.392,52
6.221.393,15
6.164.091,90
6.106.487,17
6.048.577,34
5.990.360,81
5.931.835,95
5.873.001,13
5.813.854,71
5.754.395,03
5.694.620,44
5.634.529,26
5.574.119,83
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
Úrok
Jistina
Odúročitel
SHCF
(6,3555%)
1,000000 2.040.000,00
0,995899
90.279,50
0,991814
89.909,22
0,987746
89.540,46
0,983695
89.173,21
0,979660
88.807,47
0,975642
88.443,23
0,971641
88.080,48
0,967655
87.719,22
0,963687
-19.742,17
2.732.210,64
Splátka
0,00
42.370,00
42.116,41
41.861,47
41.605,19
41.347,55
41.088,54
40.828,16
40.566,41
40.303,26
372.086,99
2.000.000,00 2.000.000,00
47.881,31
90.251,31
48.134,90
90.251,31
48.389,83
90.251,31
48.646,12
90.251,31
48.903,76
90.251,31
49.162,77
90.251,31
49.423,14
90.251,31
49.684,90
90.251,31
49.948,05
90.251,31
2.440.174,77 2.812.261,76
Roční odpisy ROVNOMĚRNÉ
DAŇOVÁ ÚSPORA
40.038,72
50.212,58
90.251,31
39.772,79
50.478,52
90.251,31
39.505,44
50.745,87
90.251,31
39.236,68
51.014,63
90.251,31
38.966,49
51.284,82
90.251,31
38.694,87
51.556,43
90.251,31
38.421,82
51.829,49
90.251,31
38.147,32
52.103,99
90.251,31
37.871,36
52.379,95
90.251,31
37.593,94
52.657,36
90.251,31
37.315,06
52.936,25
90.251,31
37.034,69
53.216,61
90.251,31
462.599,17
620.416,51 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
36.752,84
53.498,46
90.251,31
36.469,50
53.781,80
90.251,31
36.184,66
54.066,65
90.251,31
35.898,31
54.353,00
90.251,31
35.610,44
54.640,86
90.251,31
35.321,05
54.930,26
90.251,31
35.030,13
55.221,18
90.251,31
34.737,66
55.513,65
90.251,31
34.443,65
55.807,66
90.251,31
34.148,08
56.103,23
90.251,31
33.850,94
56.400,37
90.251,31
33.552,23
56.699,08
90.251,31
421.999,49
661.016,19 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
33.251,94
56.999,37
90.251,31
32.950,05
57.301,25
90.251,31
32.646,57
57.604,74
90.251,31
32.341,48
57.909,82
90.251,31
32.034,78
58.216,53
90.251,31
31.726,45
58.524,86
90.251,31
31.416,49
58.834,82
90.251,31
31.104,88
59.146,42
90.251,31
30.791,63
59.459,68
90.251,31
30.476,71
59.774,59
90.251,31
30.160,13
60.091,17
90.251,31
29.841,88
60.409,43
90.251,31
378.742,99
704.272,69 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
140.000,00
555.686,99
111.137,40
0,959734
0,955798
0,951877
0,947973
0,944085
0,940213
0,936357
0,932516
0,928692
0,924883
0,921089
0,917312
87.001,14
86.644,31
86.288,94
85.935,03
85.582,57
85.231,55
84.881,98
84.533,83
84.187,12
83.841,83
83.497,95
-64.971,82
872.654,42
0,913549
0,909802
0,906071
0,902355
0,898654
0,894968
0,891297
0,887641
0,884001
0,880375
0,876764
0,873168
82.814,43
82.474,77
82.136,50
81.799,62
81.464,12
81.129,99
80.797,24
80.465,85
80.135,82
79.807,15
79.479,82
-54.755,15
837.750,16
0,869587
0,866020
0,862468
0,858931
0,855408
0,851900
0,848406
0,844926
0,841460
0,838009
0,834572
0,831149
78.829,19
78.505,87
78.183,88
77.863,21
77.543,86
77.225,82
76.909,08
76.593,63
76.279,49
75.966,63
75.655,05
-44.929,67
804.626,04
340.000,00
807.399,17
161.479,83
340.000,00
766.799,49
153.359,90
340.000,00
723.542,99
144.708,60
Pořadí
splátky
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
Datum
splátky
31.01.2013
28.02.2013
31.03.2013
30.04.2013
31.05.2013
30.06.2013
31.07.2013
31.08.2013
30.09.2013
31.10.2013
30.11.2013
31.12.2013
31.01.2014
28.02.2014
31.03.2014
30.04.2014
31.05.2014
30.06.2014
31.07.2014
31.08.2014
30.09.2014
31.10.2014
30.11.2014
31.12.2014
31.01.2015
28.02.2015
31.03.2015
30.04.2015
31.05.2015
30.06.2015
31.07.2015
31.08.2015
30.09.2015
31.10.2015
30.11.2015
31.12.2015
31.01.2016
29.02.2016
31.03.2016
30.04.2016
31.05.2016
30.06.2016
31.07.2016
31.08.2016
30.09.2016
31.10.2016
30.11.2016
31.12.2016
Zůstatková
Poplatek
cena úvěru
5.513.390,46
400,00
5.452.339,45
400,00
5.390.965,09
400,00
5.329.265,68
400,00
5.267.239,50
400,00
5.204.884,81
400,00
5.142.199,88
400,00
5.079.182,95
400,00
5.015.832,26
400,00
4.952.146,06
400,00
4.888.122,55
400,00
4.823.759,96
400,00
4.800,00
4.759.056,50
4.694.010,34
4.628.619,69
4.562.882,71
4.496.797,57
4.430.362,43
4.363.575,43
4.296.434,71
4.228.938,39
4.161.084,60
4.092.871,44
4.024.297,00
3.955.359,38
3.886.056,64
3.816.386,86
3.746.348,09
3.675.938,38
3.605.155,77
3.533.998,27
3.462.463,90
3.390.550,66
3.318.256,56
3.245.579,57
3.172.517,67
3.099.068,80
3.025.230,94
2.951.002,01
2.876.379,95
2.801.362,67
2.725.948,08
2.650.134,08
2.573.918,54
2.497.299,35
2.420.274,37
2.342.841,44
2.264.998,41
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
Úrok
Jistina
Odúročitel
(6,3555%)
0,827740
0,824345
0,820964
0,817597
0,814244
0,810904
0,807578
0,804266
0,800967
0,797682
0,794410
0,791152
Splátka
29.521,93
29.200,29
28.876,95
28.551,90
28.225,12
27.896,62
27.566,37
27.234,38
26.900,62
26.565,10
26.227,80
25.888,72
332.655,81
60.729,37
90.251,31
61.051,01
90.251,31
61.374,35
90.251,31
61.699,41
90.251,31
62.026,18
90.251,31
62.354,69
90.251,31
62.684,94
90.251,31
63.016,93
90.251,31
63.350,68
90.251,31
63.686,21
90.251,31
64.023,50
90.251,31
64.362,59
90.251,31
750.359,87 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
25.547,84
64.703,47
90.251,31
25.205,15
65.046,15
90.251,31
24.860,65
65.390,65
90.251,31
24.514,33
65.736,98
90.251,31
24.166,17
66.085,14
90.251,31
23.816,16
66.435,14
90.251,31
23.464,31
66.787,00
90.251,31
23.110,59
67.140,72
90.251,31
22.754,99
67.496,31
90.251,31
22.397,51
67.853,79
90.251,31
22.038,14
68.213,16
90.251,31
21.676,87
68.574,44
90.251,31
283.552,72
799.462,96 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
21.313,68
68.937,62
90.251,31
20.948,57
69.302,73
90.251,31
20.581,53
69.669,78
90.251,31
20.212,54
70.038,77
90.251,31
19.841,60
70.409,71
90.251,31
19.468,69
70.782,62
90.251,31
19.093,81
71.157,50
90.251,31
18.716,94
71.534,37
90.251,31
18.338,07
71.913,23
90.251,31
17.957,20
72.294,10
90.251,31
17.574,32
72.676,99
90.251,31
17.189,40
73.061,91
90.251,31
231.236,35
851.779,34 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
16.802,45
73.448,86
90.251,31
16.413,44
73.837,86
90.251,31
16.022,38
74.228,93
90.251,31
15.629,24
74.622,06
90.251,31
15.234,03
75.017,28
90.251,31
14.836,72
75.414,59
90.251,31
14.437,30
75.814,00
90.251,31
14.035,77
76.215,53
90.251,31
13.632,12
76.619,19
90.251,31
13.226,32
77.024,99
90.251,31
12.818,38
77.432,93
90.251,31
12.408,27
77.843,03
90.251,31
175.496,42
907.519,26 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
SHCF
75.035,73
74.727,97
74.421,48
74.116,24
73.812,25
73.509,51
73.208,02
72.907,76
72.608,73
72.310,92
72.014,34
-35.475,15
773.197,81
340.000,00
677.455,81
135.491,16
0,787907
0,784676
0,781457
0,778252
0,775060
0,771881
0,768715
0,765563
0,762423
0,759296
0,756181
0,753080
71.424,82
71.131,88
70.840,13
70.549,58
70.260,22
69.972,05
69.685,06
69.399,25
69.114,61
68.831,14
68.548,83
-26.372,28
743.385,30
0,749991
0,746915
0,743852
0,740801
0,737762
0,734736
0,731723
0,728722
0,725733
0,722756
0,719792
0,716840
67.987,68
67.708,83
67.431,12
67.154,56
66.879,12
66.604,82
66.331,64
66.059,59
65.788,64
65.518,81
65.250,09
-17.602,69
715.112,22
0,713900
0,710972
0,708056
0,705152
0,702259
0,699379
0,696511
0,693654
0,690809
0,687976
0,685154
0,682344
64.715,94
64.450,51
64.186,17
63.922,91
63.660,73
63.399,63
63.139,60
62.880,63
62.622,73
62.365,88
62.110,09
-9.148,85
688.305,98
340.000,00
628.352,72
125.670,54
340.000,00
576.036,35
115.207,27
340.000,00
520.296,42
104.059,28
Pořadí
splátky
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
Datum
splátky
31.01.2017
28.02.2017
31.03.2017
30.04.2017
31.05.2017
30.06.2017
31.07.2017
31.08.2017
30.09.2017
31.10.2017
30.11.2017
31.12.2017
Zůstatková
Poplatek
cena úvěru
2.186.743,10
400,00
2.108.073,33
400,00
2.028.986,91
400,00
1.949.481,62
400,00
1.869.555,26
400,00
1.789.205,58
400,00
1.708.430,35
400,00
1.627.227,32
400,00
1.545.594,22
400,00
1.463.528,76
400,00
1.381.028,67
400,00
1.298.091,64
400,00
4.800,00
31.01.2018 1.214.715,35
28.02.2018 1.130.897,48
31.03.2018 1.046.635,69
30.04.2018 961.927,62
31.05.2018 876.770,93
30.06.2018 791.163,22
31.07.2018 705.102,11
31.08.2018 618.585,20
30.09.2018 531.610,07
31.10.2018 444.174,31
30.11.2018 356.275,46
31.12.2018 267.911,08
31.01.2019
28.02.2019
31.03.2019
30.04.2019
31.05.2019
30.06.2019
31.07.2019
31.08.2019
30.09.2019
31.10.2019
30.11.2019
31.12.2019
179.078,69
89.775,83
0,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
400,00
4.800,00
400,00
400,00
400,00
1.200,00
Úrok
Jistina
Odúročitel
(6,3555%)
0,679545
0,676758
0,673982
0,671218
0,668465
0,665723
0,662993
0,660274
0,657565
0,654868
0,652183
0,649508
Splátka
11.996,00
11.581,54
11.164,88
10.746,02
10.324,94
9.901,63
9.476,08
9.048,27
8.618,20
8.185,85
7.751,21
7.314,27
116.108,91
78.255,31
90.251,31
78.669,77
90.251,31
79.086,42
90.251,31
79.505,28
90.251,31
79.926,36
90.251,31
80.349,67
90.251,31
80.775,23
90.251,31
81.203,03
90.251,31
81.633,10
90.251,31
82.065,45
90.251,31
82.500,09
90.251,31
82.937,03
90.251,31
966.906,77 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
6.875,02
83.376,29
90.251,31
6.433,44
83.817,87
90.251,31
5.989,52
84.261,79
90.251,31
5.543,24
84.708,06
90.251,31
5.094,61
85.156,70
90.251,31
4.643,60
85.607,71
90.251,31
4.190,20
86.061,11
90.251,31
3.734,40
86.516,91
90.251,31
3.276,18
86.975,12
90.251,31
2.815,54
87.435,77
90.251,31
2.352,46
87.898,85
90.251,31
1.886,92
88.364,38
90.251,31
52.835,12 1.030.180,56 1.083.015,68
DAŇOVÁ ÚSPORA
1.418,92
88.832,38
90.251,31
948,45
89.302,86
90.251,31
475,48
89.775,83
90.251,31
SHCF
61.601,65
61.348,99
61.097,37
60.846,78
60.597,22
60.348,68
60.101,16
59.854,66
59.609,17
59.364,68
59.121,20
-994,06
662.897,50
340.000,00
460.908,91
92.181,78
0,646844
0,644191
0,641549
0,638917
0,636297
0,633687
0,631088
0,628500
0,625922
0,623355
0,620798
0,618252
58.637,22
58.396,72
58.157,21
57.918,68
57.681,13
57.444,55
57.208,94
56.974,30
56.740,62
56.507,90
56.276,14
6.877,61
638.821,03
0,615716
0,613191
0,610676
0,608171
0,605677
0,603192
0,600718
0,598255
0,595801
0,593357
0,590924
0,588500
55.815,45
55.586,53
55.358,54
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-40.493,83
126.266,69
0,560180
-38.092,22
0,533222
-36.259,13
0,507562
-34.514,25
0,483137
-32.853,34
0,459888
-31.272,35
0,437757
-29.767,45
340.000,00
397.635,12
79.527,02
2.842,84
267.911,08
270.753,92
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
344.042,84
68.808,57
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
141 31.12.2020
153 31.12.2021
165 31.12.2022
177 31.12.2023
189 31.12.2024
201 31.12.2025
Pořadí Datum Zůstatková
splátky splátky
cena úvěru
213 31.12.2026
Poplatek
Úrok
Jistina
Splátka
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
340.000,00
68.000,00
225 31.12.2027
237 31.12.2028
249 31.12.2029
261 31.12.2030
273 31.12.2031
285 31.12.2032
297 31.12.2033
309 31.12.2034
321 31.12.2035
333 31.12.2036
345 31.12.2037
357 31.12.2038
340.000,00
68.000,00
DAŇOVÁ ÚSPORA
88.000,00 2.830.156,82 10.000.000,00 12.830.156,82
Odúročitel
(6,3555%)
0,416691
-28.334,96
0,396638
-26.971,41
0,377551
-25.673,48
0,359382
-24.438,01
0,342088
-23.261,99
0,325626
-22.142,57
0,309956
-21.077,01
0,295040
-20.062,73
0,280842
-19.097,26
0,267327
-18.178,25
0,254463
-17.303,47
0,242217
-16.470,78
0,230561
-15.678,17
SHCF
9.113.778,96
Příloha č. 4: Nabídka finančního leasingu od S Morava Leasing, a.s.
Příloha č. 5: Splátkový kalendář finančního leasingu
Pořadí
splátky
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
Datum
splátky
15.04.2009
10.05.2009
10.06.2009
10.07.2009
10.08.2009
10.09.2009
10.10.2009
10.11.2009
10.12.2009
10.01.2010
10.02.2010
10.03.2010
10.04.2010
10.05.2010
10.06.2010
10.07.2010
10.08.2010
10.09.2010
10.10.2010
10.11.2010
10.12.2010
10.01.2011
10.02.2011
10.03.2011
10.04.2011
10.05.2011
10.06.2011
10.07.2011
10.08.2011
10.09.2011
10.10.2011
10.11.2011
10.12.2011
10.01.2012
10.02.2012
10.03.2012
10.04.2012
10.05.2012
10.06.2012
10.07.2012
10.08.2012
10.09.2012
10.10.2012
10.11.2012
10.12.2012
Zůstatková
cena leasingu
8.000.000,00
7.958.659,38
7.917.008,71
7.875.045,65
7.832.767,88
7.790.173,02
7.747.258,70
7.704.022,52
7.660.462,07
7.616.574,91
7.572.358,61
7.527.810,68
7.482.928,64
7.437.709,98
7.392.152,19
7.346.252,71
7.300.008,99
7.253.418,44
7.206.478,46
7.159.186,43
7.111.539,70
7.063.535,63
7.015.171,53
6.966.444,70
6.917.352,42
6.867.891,94
6.818.060,51
6.767.855,34
6.717.273,64
6.666.312,57
6.614.969,30
6.563.240,95
6.511.124,64
6.458.617,45
6.405.716,47
6.352.418,72
6.298.721,24
6.244.621,03
6.190.115,07
6.135.200,32
6.079.873,70
6.024.132,13
5.967.972,50
5.911.391,68
5.854.386,50
Splátka
bez DPH
25.000,00
0,00 2.000.000,00 2.000.000,00
60.000,00
41.340,62
101.340,62
59.689,95
41.650,67
101.340,62
59.377,57
41.963,05
101.340,62
59.062,84
42.277,78
101.340,62
58.745,76
42.594,86
101.340,62
58.426,30
42.914,32
101.340,62
58.104,44
43.236,18
101.340,62
57.780,17
43.560,45
101.340,62
471.187,02 2.339.537,93 2.810.724,95
DAŇOVÁ ÚSPORA
57.453,47
43.887,15
101.340,62
57.124,31
44.216,31
101.340,62
56.792,69
44.547,93
101.340,62
56.458,58
44.882,04
101.340,62
56.121,96
45.218,65
101.340,62
55.782,82
45.557,79
101.340,62
55.441,14
45.899,48
101.340,62
55.096,90
46.243,72
101.340,62
54.750,07
46.590,55
101.340,62
54.400,64
46.939,98
101.340,62
54.048,59
47.292,03
101.340,62
53.693,90
47.646,72
101.340,62
667.165,07
548.922,36 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
53.336,55
48.004,07
101.340,62
52.976,52
48.364,10
101.340,62
52.613,79
48.726,83
101.340,62
52.248,34
49.092,28
101.340,62
51.880,14
49.460,48
101.340,62
51.509,19
49.831,43
101.340,62
51.135,45
50.205,17
101.340,62
50.758,92
50.581,70
101.340,62
50.379,55
50.961,07
101.340,62
49.997,34
51.343,27
101.340,62
49.612,27
51.728,35
101.340,62
49.224,31
52.116,31
101.340,62
615.672,36
600.415,07 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
48.833,43
52.507,18
101.340,62
48.439,63
52.900,99
101.340,62
48.042,87
53.297,75
101.340,62
47.643,14
53.697,48
101.340,62
47.240,41
54.100,21
101.340,62
46.834,66
54.505,96
101.340,62
46.425,86
54.914,76
101.340,62
46.014,00
55.326,62
101.340,62
45.599,05
55.741,57
101.340,62
45.180,99
56.159,63
101.340,62
44.759,79
56.580,83
101.340,62
44.335,44
57.005,18
101.340,62
559.349,29
656.738,14 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
Úrok
Odúročitel
(6,3555%)
Jistina
SHCF
1,000000
2.025.000,00
0,995899
0,991814
0,987746
0,983695
0,979660
0,975642
0,971641
0,967655
100.924,97
100.511,03
100.098,79
99.688,23
99.279,37
98.872,17
98.466,65
32.322,98
2.755.164,19
0,963687
0,959734
0,955798
0,951877
0,947973
0,944085
0,940213
0,936357
0,932516
0,928692
0,924883
0,921089
97.660,59
97.260,04
96.861,13
96.463,85
96.068,21
95.674,19
95.281,78
94.890,99
94.501,79
94.114,20
93.728,19
6.387,56
1.058.892,51
0,917312
0,913549
0,909802
0,906071
0,902355
0,898654
0,894968
0,891297
0,887641
0,884001
0,880375
0,876764
92.960,92
92.579,64
92.199,93
91.821,77
91.445,17
91.070,11
90.696,58
90.324,59
89.954,13
89.585,18
89.217,75
6.080,18
1.007.935,95
0,873168
0,869587
0,866020
0,862468
0,858931
0,855408
0,851900
0,848406
0,844926
0,841460
0,838009
0,834572
88.487,40
88.124,48
87.763,03
87.403,08
87.044,59
86.687,58
86.332,04
85.977,95
85.625,31
85.274,12
84.924,37
5.787,58
959.431,54
339.686,10
67.937,22
472.029,14
94.405,83
472.029,14
94.405,83
472.029,14
94.405,83
Pořadí
splátky
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
Datum
Zůstatková
splátky cena leasingu
10.01.2013 5.796.953,78
10.02.2013 5.739.090,31
10.03.2013 5.680.792,87
10.04.2013 5.622.058,20
10.05.2013 5.562.883,01
10.06.2013 5.503.264,02
10.07.2013 5.443.197,88
10.08.2013 5.382.681,24
10.09.2013 5.321.710,74
10.10.2013 5.260.282,95
10.11.2013 5.198.394,45
10.12.2013 5.136.041,79
10.01.2014
10.02.2014
10.03.2014
10.04.2014
10.05.2014
10.06.2014
10.07.2014
10.08.2014
10.09.2014
10.10.2014
10.11.2014
10.12.2014
10.01.2015
10.02.2015
10.03.2015
10.04.2015
10.05.2015
10.06.2015
10.07.2015
10.08.2015
10.09.2015
10.10.2015
10.11.2015
10.12.2015
10.01.2016
10.02.2016
10.03.2016
10.04.2016
10.05.2016
10.06.2016
10.07.2016
10.08.2016
10.09.2016
10.10.2016
10.11.2016
10.12.2016
5.073.221,48
5.009.930,03
4.946.163,88
4.881.919,49
4.817.193,27
4.751.981,60
4.686.280,84
4.620.087,33
4.553.397,37
4.486.207,23
4.418.513,16
4.350.311,39
4.281.598,11
4.212.369,48
4.142.621,63
4.072.350,67
4.001.552,68
3.930.223,71
3.858.359,77
3.785.956,85
3.713.010,90
3.639.517,87
3.565.473,63
3.490.874,06
3.415.715,00
3.339.992,24
3.263.701,57
3.186.838,71
3.109.399,38
3.031.379,26
2.952.773,98
2.873.579,17
2.793.790,39
2.713.403,20
2.632.413,11
2.550.815,59
Splátka
bez DPH
43.907,90
57.432,72
101.340,62
43.477,15
57.863,47
101.340,62
43.043,18
58.297,44
101.340,62
42.605,95
58.734,67
101.340,62
42.165,44
59.175,18
101.340,62
41.721,62
59.619,00
101.340,62
41.274,48
60.066,14
101.340,62
40.823,98
60.516,63
101.340,62
40.370,11
60.970,51
101.340,62
39.912,83
61.427,79
101.340,62
39.452,12
61.888,50
101.340,62
38.987,96
62.352,66
101.340,62
497.742,72
718.344,71 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
38.520,31
62.820,31
101.340,62
38.049,16
63.291,46
101.340,62
37.574,48
63.766,14
101.340,62
37.096,23
64.244,39
101.340,62
36.614,40
64.726,22
101.340,62
36.128,95
65.211,67
101.340,62
35.639,86
65.700,76
101.340,62
35.147,11
66.193,51
101.340,62
34.650,65
66.689,96
101.340,62
34.150,48
67.190,14
101.340,62
33.646,55
67.694,06
101.340,62
33.138,85
68.201,77
101.340,62
430.357,03
785.730,40 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
32.627,34
68.713,28
101.340,62
32.111,99
69.228,63
101.340,62
31.592,77
69.747,85
101.340,62
31.069,66
70.270,96
101.340,62
30.542,63
70.797,99
101.340,62
30.011,65
71.328,97
101.340,62
29.476,68
71.863,94
101.340,62
28.937,70
72.402,92
101.340,62
28.394,68
72.945,94
101.340,62
27.847,58
73.493,04
101.340,62
27.296,38
74.044,24
101.340,62
26.741,05
74.599,57
101.340,62
356.650,10
859.437,33 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
26.181,56
75.159,06
101.340,62
25.617,86
75.722,76
101.340,62
25.049,94
76.290,68
101.340,62
24.477,76
76.862,86
101.340,62
23.901,29
77.439,33
101.340,62
23.320,50
78.020,12
101.340,62
22.735,34
78.605,27
101.340,62
22.145,80
79.194,81
101.340,62
21.551,84
79.788,78
101.340,62
20.953,43
80.387,19
101.340,62
20.350,52
80.990,09
101.340,62
19.743,10
81.597,52
101.340,62
276.028,95
940.058,48 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
Úrok
Odúročitel
(6,3555%)
0,831149
0,827740
0,824345
0,820964
0,817597
0,814244
0,810904
0,807578
0,804266
0,800967
0,797682
0,794410
Jistina
SHCF
84.229,17
83.883,70
83.539,66
83.197,02
82.855,79
82.515,96
82.177,52
81.840,47
81.504,81
81.170,52
80.837,60
5.509,07
913.261,28
472.029,14
94.405,83
0,791152
0,787907
0,784676
0,781457
0,778252
0,775060
0,771881
0,768715
0,765563
0,762423
0,759296
0,756181
80.175,85
79.847,01
79.519,52
79.193,37
78.868,56
78.545,08
78.222,93
77.902,10
77.582,59
77.264,39
76.947,49
5.243,96
869.312,86
0,753080
0,749991
0,746915
0,743852
0,740801
0,737762
0,734736
0,731723
0,728722
0,725733
0,722756
0,719792
76.317,59
76.004,57
75.692,84
75.382,39
75.073,21
74.765,30
74.458,65
74.153,26
73.849,12
73.546,23
73.244,58
4.991,61
827.479,34
0,716840
0,713900
0,710972
0,708056
0,705152
0,702259
0,699379
0,696511
0,693654
0,690809
0,687976
0,685154
72.644,99
72.347,04
72.050,31
71.754,80
71.460,50
71.167,40
70.875,51
70.584,82
70.295,32
70.007,00
69.719,87
4.751,40
787.658,95
472.029,14
94.405,83
472.029,14
94.405,83
472.029,14
94.405,83
Pořadí
splátky
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
Datum
Zůstatková
splátky cena leasingu
10.01.2017 2.468.606,08
10.02.2017 2.385.780,01
10.03.2017 2.302.332,74
10.04.2017 2.218.259,62
10.05.2017 2.133.555,95
10.06.2017 2.048.217,00
10.07.2017 1.962.238,01
10.08.2017 1.875.614,17
10.09.2017 1.788.340,66
10.10.2017 1.700.412,60
10.11.2017 1.611.825,07
10.12.2017 1.522.573,14
10.01.2018
10.02.2018
10.03.2018
10.04.2018
10.05.2018
10.06.2018
10.07.2018
10.08.2018
10.09.2018
10.10.2018
10.11.2018
10.12.2018
10.01.2019
10.02.2019
10.03.2019
10.04.2019
10.05.2019
10.06.2019
10.07.2019
10.08.2019
10.09.2019
10.10.2019
10.11.2019
10.12.2019
1.432.651,82
1.342.056,09
1.250.780,89
1.158.821,13
1.066.171,67
972.827,34
878.782,92
784.033,18
688.572,81
592.396,48
495.498,84
397.874,46
299.517,90
200.423,66
100.586,22
0,00
Splátka
bez DPH
19.131,12
82.209,50
101.340,62
18.514,55
82.826,07
101.340,62
17.893,35
83.447,27
101.340,62
17.267,50
84.073,12
101.340,62
16.636,95
84.703,67
101.340,62
16.001,67
85.338,95
101.340,62
15.361,63
85.978,99
101.340,62
14.716,79
86.623,83
101.340,62
14.067,11
87.273,51
101.340,62
13.412,55
87.928,06
101.340,62
12.753,09
88.587,52
101.340,62
12.088,69
89.251,93
101.340,62
187.844,98 1.028.242,45 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
11.419,30
89.921,32
101.340,62
10.744,89
90.595,73
101.340,62
10.065,42
91.275,20
101.340,62
9.380,86
91.959,76
101.340,62
8.691,16
92.649,46
101.340,62
7.996,29
93.344,33
101.340,62
7.296,21
94.044,41
101.340,62
6.590,87
94.749,75
101.340,62
5.880,25
95.460,37
101.340,62
5.164,30
96.176,32
101.340,62
4.442,97
96.897,65
101.340,62
3.716,24
97.624,38
101.340,62
91.388,75 1.124.698,68 1.216.087,43
DAŇOVÁ ÚSPORA
2.984,06
98.356,56
101.340,62
2.246,38
99.094,23
101.340,62
1.503,18
99.837,44
101.340,62
754,40
100.586,22
101.340,62
Úrok
Odúročitel
(6,3555%)
0,682344
0,679545
0,676758
0,673982
0,671218
0,668465
0,665723
0,662993
0,660274
0,657565
0,654868
0,652183
Jistina
69.149,13
68.865,52
68.583,07
68.301,78
68.021,64
67.742,65
67.464,80
67.188,10
66.912,53
66.638,09
66.364,77
4.522,75
749.754,83
472.029,14
94.405,83
0,649508
0,646844
0,644191
0,641549
0,638917
0,636297
0,633687
0,631088
0,628500
0,625922
0,623355
0,620798
65.821,50
65.551,54
65.282,68
65.014,92
64.748,27
64.482,70
64.218,23
63.954,84
63.692,53
63.431,30
63.171,13
4.305,10
713.674,74
0,618252
0,615716
0,613191
0,610676
0,608171
0,605677
0,603192
0,600718
0,598255
0,595801
0,593357
0,590924
62.654,01
62.397,03
62.141,11
61.886,24
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-55.786,62
193.291,77
0,562487
-53.102,03
0,535419
-50.546,63
0,509653
-48.114,20
0,485127
-45.798,82
0,461782
-43.594,87
0,439559
-41.496,97
0,418407
-39.500,03
472.029,14
94.405,83
7.488,02
397.874,46
405.362,48
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
140 10.12.2020
152 10.12.2021
164 10.12.2022
176 10.12.2023
188 10.12.2024
200 10.12.2025
212 10.12.2026
SHCF
Pořadí
splátky
Datum
splátky
Zůstatková
cena leasingu
Úrok
Splátka
bez DPH
DAŇOVÁ ÚSPORA
Odúročitel
(6,3555%)
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
DAŇOVÁ ÚSPORA
472.029,14
94.405,83
Jistina
224 10.12.2027
236 10.12.2028
248 10.12.2029
260 10.12.2030
272 10.12.2031
284 10.12.2032
296 10.12.2033
308 10.12.2034
320 10.12.2035
332 10.12.2036
344 10.12.2037
356 10.12.2038
368 10.12.2039
157.343,05
DAŇOVÁ ÚSPORA
31.468,61
4.160.874,28 10.000.000,00 14.160.874,28
SHCF
0,398272
-37.599,19
0,379106
-35.789,82
0,360863
-34.067,53
0,343497
-32.428,11
0,326967
-30.867,59
0,311233
-29.382,17
0,296255
-27.968,22
0,281999
-26.622,32
0,268428
-25.341,19
0,255511
-24.121,71
0,243215
-22.960,91
0,231511
-21.855,97
0,220370
-6.934,74
10.157.764,94

VYHODNOCENÍ ANALÝZY A KOMPARACE FINANČNÍHO

Transkript

Podobné dokumenty

Rozpočet OPS pro Český ráj 2010