znalecký posudek - Exekutorský úřad Teplice

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 8428-365/2011
o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitosti - bytu č. 1258/5 v bytovém domě Duchcov č.p. 1258, 1341
v ulici Jungmannově včetně podílu 488/8874 na příslušenství a společných částech domu Duchov
č.p. 1258, 1341 a pozemku parc.č. 1354 v k.ú. a obci Duchcov, okres Teplice, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda
Husitská 692/3
415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby
exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 5323/10142)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 7.12.2011 posudek
vypracoval:
Ing. Zdeněk Garlík
Srbice 48, 415 01 Teplice
tel.: 603872207
e-mail: [email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3
vyhotoveních.
V Srbicích 12.12.2011
-2-
A. Nález
1. Znalecký úkol
Znalecký posudeko ceně ideálního podílu 1/2 nemovitosti - bytu č. 1258/5 v bytovém domě
Duchcov č.p. 1258, 1341 v ulici Jungmannově včetně podílu 488/8874 na příslušenství a
společných částech domu Duchov č.p. 1258, 1341 a pozemku parc.č. 1354 v k.ú. a obci Duchcov,
okres Teplice, kraj Ústecký.
Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se
sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5323/10-142 ze dne 15.11.2011) se
jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení.
Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně
stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb.
ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny
obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti: Byt č. 1258/5
Adresa nemovitosti: Jungmannova 1258, 1341
419 01 Duchcov
Kraj:
Ústecký
Okres:
Teplice
Obec:
Duchcov
Katastrální území: Duchcov
Počet obyvatel:
8 948
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 93,9265 Kč/m2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 93,93 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.12.2011 za přítomnosti pana Tomáše
Weickerta a znalce.
4. Podklady pro vypracování posudku
- usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice,
číslo jednací 110 Ex 5323/10-142 ze dne 15.11.2011
- výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem dne 15.11.2011 (LV č. 2701, LV č.
2695)
- kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 7.12.2011
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě
- mapa města Duchcova
-3-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Na listu vlastnictví č. 2701 pro k.ú. Duchcov je uvedeno:
V - Vlastnické právo:
Perlová Simona, Osecká 1292/62, 419 01 Duchcov
Weickert Tomáš, Lhenická 31, 417 54 Kostomlaty
pod Milešovkou
B - Nemovitosti:
Jednotky:
1258/5 byt
podíl 1/2
podíl 1/2
podíl na spol. částech 488/8674
Budova Duchcov č.p. 1258, 1341, LV 2695, bytový dům na parcele 1354
parc.č. 1354 397 m2 zastavěná plocha a nádvoří
B1 - Jiná práva.
Bez zápisu
C - Omezení vlastnického práva:
Nařízené exekuce, exekuční příkazy k prodeji podílu nemovitosti a zástavní
práva exekutorská podrobně viz. příloha LV č. 2701
D - Jiné zápisy:
Viz. příloha LV č. 2701
E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu:
Viz. příloha LV č. 2701
Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou
nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod..
Na LV č. 2695 pro k.ú. Duchcov jsou uvedeny údaje týkající se budovy Duchcov, č.p. 1258, 1341
a pozemku parc.č. 1354 a tento LV je bez závad - viz. příloha.
6. Dokumentace a skutečnost
Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt oceňovaných nemovitostí, ocenění je
provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce, na základě údajů z katastru nemovitostí a
na základě prohlídky bytu.
7. Celkový popis nemovitosti a lokality
Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP bytového domu s jedním podzemním a třemi
nadzemními podlažími, samostatně stojícího v zástavbě ulice Jungmannovy v Duchcově.
-4Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie.
Duchcov je menším městem okresu Teplice, které je od Teplic vzdáleno cca 8 km. Jedná se u bytu o
situování ve zděném bytové domě v blízkosti centra města. Vzdálenost do centra města je cca 500
m, spojení je MHD (autobus), zastávka ve vzdálenosti cca 100 m. V místě je přiměřená občanská
vybavenost, ve městě rovněž a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Město bylo v minulosti
dost postiženo těžbou hnědého uhlí a potýká se rovněž s nepřizpůsobivými obyvateli.
8. Obsah posudku
1. Informativně administrativní cena
Ocenění bytů porovnávacím způsobem
1) Byt č. 1258/5
Příslušenství bytů a nebytových prostor
a) Pozemky
a1) Pozemek
2. Obvyklá cena
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně
stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb.
ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny
obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Informativně administrativní cena
Příslušenství stavby a pozemky
a) Pozemky
a1) Pozemek - § 27 - § 32
Pozemek zastavěný bytovým domem.
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Parcelní číslo
Výměra
Jedn. cena
Cena
-5[m2]
397,00
zastavěná plocha
1354
Součet
Úprava ceny – příloha č. 21:
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
Mezisoučet
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
[Kč/m2]
93,93
[Kč]
37 290,21
37 290,21
10 %
10 % +
*
*
Pozemek - zjištěná cena
=
3 729,02
41 019,23
0,6330
2,1540
55 928,98
55 928,98 Kč
Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku
b) Pozemek
Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem
=
55 928,98 Kč
55 928,98 Kč
Ocenění bytů porovnávacím způsobem
1) Byt č. 1258/5 - § 25
Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP bytového domu s jedním
podzemním a třemi nadzemními podlažími, samostatně stojícího v zástavbě ulice Jungmannovy v
Duchcově. Dům má 2 vstupy a je v něm celkem 18 bytů.
Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie.
Podrobnější popis domu:
Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 1 podzemním a 3 nadzemními podlažími, samostatně stojící.
Dům je zděný, s valbovou střechou, opatřenou krytinou z raženého lakovaného plechu, včetně
kompletních klemp. a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou zděné v tl. do 40
cm, schody betonové s teracem. Dům má 1 podzemní a 9 nadzemních podlaží a je v něm 18 bytů ve
dvou vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový netypový.
Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 55 roků. Dům je nedávno rekonstruovaný
(nedávná výměna oken a vstupních dveří, nová střešní krytina včetně klemp. konstrukcí a
hromosvodu a zateplení).
Popis jednotky:
Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP.
Byt je v probíhající rekonstrukci, dokončeny jsou pokoje a kuchyň (nové štuky, rozvody),
rozestavěná koupelna s WC (vybouráno vybavení, dosud původní rozvody). Byt je se zděným
bytovým jádrem, okna plastová, dveře hladké, podlahy z parket a xylolitu, proveden rozvod
světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazena pouze WC mísa a
plynový sporák, vytápění ústřední z s kotle na plyn s ohřevem teplé vody.
-6Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Bytový prostor
Poloha objektu:
Ústecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel
Stáří stavby:
55 roků
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 866,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu:
pokoj:
pokoj:
kuchyň:
koupelna s WC:
Podlahová plocha bytu:
=
=
=
=
=
15,60 m2
17,60 m2
7,60 m2
8,00 m2
48,80 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
Podlahové plochy - celkem:
=
=
48,80 m2
48,80 m2
Výpočet indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná
2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní
vybavení, bez dalších prostor
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové
9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - dosud nedokončené
bytové jádro
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad
provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
IV
I
II
II
II
0,10
-0,01
0,00
0,00
0,00
III
I
0,00
-0,03
III
I
0,00
-0,10
III
0,85
Koeficient pro stáří 55 let: 0,70
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,571
i=1
Index polohy:
Název znaku
1. Význam obce - bez většího významu
2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo
banka nebo policie nebo pošta
3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce
4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení
5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a
služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení
6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní
zařízení, přírodní sportoviště
7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost
zdravotnické péče
č.
Pi
I
II
0,00
0,02
III
III
II
0,00
0,00
0,00
II
0,00
II
0,00
-78. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD,
příměstské linky vel. měst)
9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních
rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny obyvatel ve
městě
10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji
11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
V
0,05
I
-0,20
I
III
II
-0,04
0,00
0,00
č.
Ti
II
-0,05
II
I
0,00
-0,05
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,830
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než
nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - horší prodejnost podílu
nemovitosti než nemovitosti jako celku
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,571 * 0,830 * 0,900 = 0,427
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 14 866,- Kč/m2 * 0,427 = 6 347,78 Kč/m2
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
CP = CU * PP = 6 347,78 Kč/m2 * 48,80 m2 = 309 771,66 Kč
=
Cena stanovená porovnávacím způsobem
309 771,66 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku:
Zjištěná cena pozemku: 55 928,98 Kč
Spoluvlastnický podíl: 488 / 8 674
Hodnota spoluvlast. podílu: 55 928,98 Kč * 488 / 8 674 =
+
3 146,57 Kč
Byt č. 1258/5 - zjištěná cena
=
312 918,23 Kč
Byt č. 1258/5 - cena po zaokrouhlení
=
312 920,- Kč
=
312 920,- Kč
Rekapitulace
Výsledné ceny:
Byty oceněné porovnávacím způsobem
1) Byt č. 1258/5
Výsledná cena podílu ½ nemovitosti činí celkem
156 460,- Kč
-8-
2. Obvyklá cena
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění:
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi
základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých
staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)
b) metoda výnosová (příjmová)
c) metoda srovnávací (tržní)
d) zdůvodnění obvyklé ceny
Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)
Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase
hodnocení).
b) metoda výnosová (příjmová)
Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je
charakteristikou užitkovosti.
c) metoda srovnávací (tržní)
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má největší význam pro ocenění cenou
obvyklou metoda srovnávací (tržní).
K dispozici údaje z inzerce v Duchcově, ve srovnatelných lokalitách (inzerce na sreality.cz, C –
cihla, P – panel, OV – osobní vlastnictví, DV – družstevní vlastnictví, pův – původní, část –
částečně rekonstruovaný, rek - rekonstruovaný):
-9Ulice
velikost
stav
Komenského
výměra prodej
m2
inzerce
2+1 1.NP 60 C
inzerce
rek.OV
cena jednotková cena
Kč
Kč/m2
600 tis. 10 000,-
Sadová
2+1 3.NP 55 C
inzerce
pův.OV
290 tis. 5 270,-
Hrdlovská
2+1 10.NP 64 P
inzerce
rek.DV
335 tis. 5 230,-
poznámka
ID, vloženo
09-7929
28.11.2011
217947
7.12.2011
191-N00197
24.11.2011
Vyhodnocení srovnávací hodnoty:
U porovnávaných nemovitostí činí jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 5,2 až 10 tis. Kč. Byt
po rekonstrukci v lepší poloze, ale v 1.NP, byt původní v obdobné poloze a byt v panelovém domě
po rekonstrukci, ale v družstevním vlastnictví. Po zohlednění odlišností (zejména inzerce, stav,
lokalita, vlastnictví) uvažuji jednotkovou cenu pro oceňovaný byt ve výši cca 6 tis. Kč/m2. Při
výměře podlahové plochy 48,8 m2 a pro uvažovanou přiměřenou jednotkovou cenu činí srovnávací
hodnota cca 290 tis. Kč.
d) Zdůvodnění obvyklé ceny
Pro ocenění cenou obvyklou byla jako rozhodující stanovena hodnota srovnávací. Jedná se o
průměrnou až lepší lokalitu panelových bytových domů v Duchcově, městě se zvýšenou
koncentrací nepřizpůsobivých obyvatel. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty, která v
tomto případě leží pod úrovní ceny administrativní, zjištěné porovnávacím způsobem. Obvyklá
cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji podílu nemovitosti a
zástavního práva exekutorského. Obvyklou cenu podílu nemovitosti uvažuji vzhledem k horší
prodejnosti proti nemovitosti jako celku ve výši cca 85%.
Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena podílu 1/2 nemovitosti
120 000,- Kč
slovy: jednostodvacettisíc Kč
V Srbicích, 12.12.2011
Ing. Zdeněk Garlík
Srbice 48, 415 01 Teplice
- 10 -
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v
Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a
odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8428-365/2011 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 308 11.
V Srbicích, 12.12.2011
Ing. Zdeněk Garlík