Nájem nebytových prostor nově

prostornovd
Niijem
nebytor4ich
JUDr.Jiif Vlastnfk,Ph.D,,advokSt
tehdy,jsou-Ji piedmdtem ndjmu takto definor.zndprostory.3)Jinymi slory pro privni re7im ndjmu je rozhodujici
Legi ativni Processchoalood- povahapiedmdnr ndjmu.Nerozhodujenaopakskutednost,
nl noaiho obtanskibozciAony' zdaje fielem ndjmuvykon podnikatelsk6ainnostindjemce
kr byl zaorien. Z ndorbu se di nikoli. Pr6vni reZim ndjmu gafti:e (kter| je nebltor.yn
nal ?latni zriAon, publikaoaprostorem ve smyslu $ 1 z. n. p.) je obdobnl bez obledu
jako
oe
Sblrte
ztikon:D
ztiA. na to, zda je gat6i: pronEata pro provozov\ti autoservisu
ryl
t. 89/2012 Sb., obtansL;izciho- nebo parkovini vozidla nepodnikatele.al Naopa( neni-li
ntk (ddlejen
obi. z1tk."), piedmdtem n6jmu neblto'i,y prostor (ve smyslu $ 1 z. n.
"noy,
jeni b! ,nil vstou?it v ?itinnost p.), ale napi atst pltitd budory,pronajati za fielem umisad 1. 1. 2014.A tak mrt'e tunto tdni billboardu, uplatni se obecny reiim ndjemni smlouly
($ 6oJ-684 obi. zrlk), a nikoli zvldStni privn tpravav ziildnei oolnd navdzat ne troendn{?latni a noei?tuietli ,prakonu o n6jmu a podnijmu nebytovlich prostor
o1tndjmu bytu,publilovani a inorovdm iy'sleRodinnllch /isNovy' obiansky' zikonik upravuje nrijem neb;.tovy'ch
ti.l) Jeho?iedmitem je ?oufuizat na niLterl zflrint,jeZ naoi
prostor (resp. prostor zajinlm riielem nei bydleni) sysobi. zdA.?iindil 1)?ftl,.tny'ipravd ndjmu nebytorlichprostor')
tematicky zcelajinak. Pojem nebytor,ych prostor opouiti
VzbledemA tomu, 2e o ob7u?i{?adrc/Jrcjednd o zoltiitn{ tE
a zdkon o ndjmu a podnrijmu nebJto'i,ych prostor zruduje
(5 3080 nov€ho obi. zik.).t Podle nov6ho soukromdho
ndjemni smlouolr,jsou i pro ncijem nebytovlchprostor rele
jit
vantni nikterd zmdny, o nihi, b1/opojedndno
ve zmikodexu neni rozhodujici charakterpiedmdtu ndjmu, ale
ndnem inorcl)ia tLinku. Pro piehlednoi je na nd nicmind pievaZujiciriiel nijmu (bez ohledu na to, zda bude v nijemni smlouvdr.yjddien,ti nikoliv). Podle 5 2302 odst. 1
?ouAtiztinoa?itooni v jindn lontextu
novdhoobt. zd.k.se na ndjem mistnosti dijin€ho prostoru
I na ndjem nebltoglch prostor se no{ obdansky zrikonik
pro idely podnikini, bude-li tomuto riielu piedmdt ndpouZije ode dne nabJti riiinnosti (tj. od 1. 1. Z0lal,byi by jmu alespoi pievdZndslouZit,6)kromd obecnlichustanoke vzniku ndjmu doilo diive; podle dosavadnichprivnich
veni o n6jmu ($ 2207-2234 toveho obt. zik.) pouii4i t|i
piepisri se budou posuzovat pouze vznik ndjmu a pr6va zvlestni ustanovenio nijmu prostoru slouZicihok poda povinnosti z ft) vzriKi pied timto dnem ($ 3074 norikAni ($ 2302-2315 nov6ho obd. z6k.). V ostatnich piiviho obd.zik.). Tento dldnekmimo jin6 nastiiuje, na ktepadech se bude ndjem spravovatpouze obecnou pr6vni
rd ustanoveni novdho obiansk6ho zdkoniku by pii sjed- ripravoundjmu ($ 2302 odst.2 nov6ho obt. zik.).7)
ndvini (dlouhodoby'ch) ndjemnich smluv mdly strany pro
Oproti zdkonu o ndjmu a podnrijmu nebytor.ych prolyloudeni budoucich sporu zamdiit svou pozomost jii
stor (a pojmu nebltov€ho prostoru) neni pojem
"pronyni. Piedem je t6Z n ezbytni poukizrt na to, Ze prisobeni
stor" v nov€m obiansk€m zdkoniku definovin. Vzhledem
konkr€tnich ustanoveni nov6ho obtanskdho zikoniku
a jejich vy'klad se ustili teprve v budoucnu po v)'tvoieni
3) Za nebgov6 prostory se pro d.ely zrkona o nrjrnu a podnejmu neblto\Tch prostor po Zuji a) misrnosti nebo soubory mistnosti, kter6
souvisicijudikatrry, a zrivEry v tomto tlinku mohou byt
podle rozhodnuti stavebniho diadu jsou urieny k jin€mu dieiu nez
protojen piedbeind, s dimZ.je tieba k nim piistupowt.
jimit jsou
prdvniriprarry
Koncepce
prostor
ndjmunebytor4fch
Nebytovd prostory jsou v souiasnostipojimnny jako
zvhstni piedmdt obdanskoprdrtrich
r.ztahn(5 118 odst.2
obd.zik.). Jejich nijem se iidi zvlditnim zdkonem($ 720
obd.zdk.),konkr6tnd zikonem d. 116/1990Sb., o n6jmu
a podn6jmu nebpovych prostor, ve zn€ni pozdEjiich
piedpis0(ddletei jen ..2.n. p."),priiemTprdvaa povinnosti, kterd tento z6kon gislolnE neuprar,uje,sepodprirnd iidi
obianskym (piipadnd obchodnim) z6konikem. Pojem nebytovych prostor je definovdn v $ 1 z. n. p. a zvlaitni zitkonnd fprava jejich nejmu v tomto zdhondsepouZije pr6vd
1) Mastni( J. Jak sc zmdni prer,rrinprava nejmu bytu. Rodinn6 listy
a.2/2012, nakladatelstviHBT, s.13 21.
2) Je-li v tornto ilinku uzivrno spojeni nebltov€ prostory, rozumEji se
tim neb),tovd prostory ve smyslu p1atn6 prrvni [prary, tedy S 1 z. n. p.
k bydleni, a
zejm6na prostory uraen6 k provozovlni r1,toby,
obchodu, duzeb, r"lzkumu, administrati\.ni ainnosti, um61eck6,
rychovn6 a ddlivaci iinnosti, dAle ,rchi\,y, garete, skladov6 prostory a arsti
veiejnc piistupnich prostort budov; nebltoqni prostory nejsou piislusensM bltu, predehy, suiarny, koirrkdrny a pndy; b) blty, u kterych byl
uddlen souhl3s k jejich utivani k neb)'toim faehm.
4) Pl:ti nicm6n6,ze nijem sjedneiani mezi podnikateli pii iykonu jejich podnikatelsk6iinnosti se koma ustanovenizrkona o nijmu r podndjmu neb.torych prostor podpnmd spra!'uje t6z piisluinirni ustanovenim zrk. a. 513/1991 Sb.,obchodniho zekoniku, ve zn.ni pozddjlich
piedpis,.i,nebot sejedni o tzv. kombinovanj obchod, coz je projeven
pi€trvrvajici dvoukolejnosti privni fpra\y obsazen6 v obaanskem
a obchodnim zrikoniku. K tomu viz napi rozsudek Nejryiiiho soudu
z 11. 1. 2012, sp.zn. 31 Cdo 660/20t0.
5) Zajil ve je,ze v novem kode;,uneni (oproti jinim zrusovacimusta
novenim) uvedeno, ie by sezikon o ntjmu a podnrjmu nebltolych prostor zrusoval ve znani vlech pozdajaich novel (coi: je zi4ma zemarcm
zrkonodarce), coz rnnze pnsobit interpretaini probl6my a rnilo by b1t
z dtvodu prfi'nijistoty r.yjasnino)viz S 3080,bod52 noviho oba.zek.).
6) Samotni lormulace S 2302 odst. 1je znaini tiZkopednn zv przilze
piedpoklrdat \,)tkladov6 probl6oy a spory o prrivni rezim nijmu.
7) Vlimkouje
nljem bltu ij domu pro nddy bydleni, kteryje upraven
v ustanovenich $ 2235-2301 nov6ho oba. zil
seomnact
k vfznamu tohoto vl.razu lze nicm€nd dovo dit,ie ozna(uje jakoukoli d6stpozemku,jehoZsoudist podle $ 506 novdho oba.zAk.tvoii prostor nad polTchemi pod powchem,
jakoi: i stavbyzinend na pozemku a.jini zaineni, s vfjimkou staveb dotasnych. Prostorem slouZicim k podnikini mririe tedy bytjakykoli prostor uzavieny (napi. mistnost, chodba) i neuzavieny' (napi. plocha pl65ti budory,
iist kominu, parkoviitd apod.). Pronajmout be piitom v z6saddjakoukoli ddstnemovitosti ($ 2202 nov€ho
obi. zik.), kterd musi b1t samoziejm€v n6jemni smlouvd
dostatedndurditd rymezena.Z pohledu uplatn€ni zvli6tnich ustanoveniupravujicich nijem prostoru slouiiciho
k podnikini neni rozhodujicipovahaprostoru,ale{ludnd
kitdria uvedendv $ 2302 odst. 1 nov€hooba.zek.
Oproti platn6 prdvni fpravd piindii tedy novy obiansky zdkonik v prrirari ripravd nijmu nebltorych prostor vyznamnoukoncepdnizm6nu.M0Ze piitomvztikzt otiLzka,
iim je tato zmdnaodivodndna.Divodovi zpr6vabohuZel
mlti. Legislativni ieSenizvolendtvrirci novdho obdanskdho zdkoniku a itdpeni prir.niho reZimupodle ridelun6jmu
piehlednosti prdvni riprary a piedvidatelnostiprdv a povinnosti, qpllvajicich z ndjemniho vztahu podle m6ho
ndzoru piilii nepiispivda v praxi mtZe piindst probldmy.
Na ndkterdz nich bude dile ooukiz6no niZe.
Vznikn6jmu
Dispozitivnost privni ripravy nijmu
Pro sjednivdni obsahu ndjemni smlouvy a jeho r.yklad
m6 ryznam iada obecnychustanoveninovdhoobiansk6ho
zrikoniku,dopadajicichv zdsad€na viechny obdanskoprdv
ni rztahy a obsaZenfch zejm6na v rivodnich ustanovenich
tohoto kodexr. Pojedndni o nich by nicmdndliekodilo
rimec tohoto ilinku ,zamEienthozqm|na na zmdnykonkr6tni prdvni ripraly nrijmu nebporych prostor. Vyznamnd
je, Ze obdobndjako obiansly zdkonik chdpei novy kodex
ndjem jako prdvni vztah,j enZje charakterizovin pienechdl
nim vdci do dotasndho uZivdni za riplatu (5 2201 novdho
obi. zik.), piiiemZ prar,nifprava je dispozitir,ni,a strany
tak maji moznost upravit si svaazdjemni pr6va a povinnosti odchylnd od zikona za podminly, Zeto no{ obiansky zikonik lyslolnd nezakazuje a strany takor.ym ujed
ndnim neporudidobrd mrary,veiejny poiidek nebo prrivo
tykajici se postaveniosob,vaetndprdvana ochranuosobnosti (S 1 odst.2 novdhoobd.zdk.).3)
Forma nijemni smlowy
Zisadri zm1nou prcti platne fpravd ($ 3 z. n. p.)
je to, ie nov!'obdansky ziJt.onik n*yLr
$e uzavieni
smlowy o nijmu nebytovych prostor v pisemn6 formi.'g)
Do 31.. L2. 201.3bez uzaie . pisemn6 ndjemni smlour.y
nijem nebytovychprostornevznikne,po tomto datu postaSmyslemt€to
ii uzavienindjemnismloury ristni formou.10)
8) Vy'jimkou jsou zvlaitni ustanoveni,uprarujici najern donu ti bltu
k zaji5tint b)'torych potieb ntjemce ($ 2235-2301 noveho obt. zik.),
od nichz se nelze odchylit v neprospachnijemce.
9) U nijmu b)tu ii nejmu domu ndjemni smlouE lyzaduje phemnou
formu, nicm6n. pronnjimatel nemn privo namitnout \uai nrjemci jeji
neplatnostpro nedostatektakov€ formy; viz $ 2237 novdho oba.zek.
10) Lze doplnit, ;e no{ kodex piedvidi piipadn6 pisemn6 potuzeni
nstn€ sjednani smloury (S 1757 nov6ho obd.zik).
ripra\,yje piispdt k bezformdlnosti prirarich wtahri.Je nicm6nd otizkou, zda u natolik'vlznamnych prirmich rztahri,
jako jsou nijemni vztahy k nebytor.ymprostorum (bUzici se
povahovd v ndkterych ohledech vdcnj'rn priurm), u nichZ
je navic pisemn6forma nijemni smlour,ydobie zaZitd,je
pln6 bezformilnost (z nii nov! kodextychdzi i u rypovEdi;
viz nrie) i6douci. Jsou li totiZ dasto piedmdtem vyklador'ych sporu (zejm€na pro nepiesnou gramatickou formulaci) pisemndustanoveninijemnich smluv,lze oiekivat, Ze
vynazni v6tii spory nastanou pii sjednrivdni n6jemnich
smluv v ristni formd (a to zejm€na tam, kde strany v rist
ni n6jemni smlouvd projevi vrili odch;/lit se od ustanoveni novdho kodexu).Sjedn;inindjemni smloury v pisemnd
formElze proto v kaZd6mpiipadd doporuiit. Obdobnd lze
pro r,yloudeni spori doporuiit i r.yslovn€sjednnni doloilg,
podle niZ 1zetakto sjednanoundjemni snlouvu mdnitjen
pisemnd;v opain€m piipad€ piipouiti nory obtansky zikonik oproti platnd prdvni tipravd(5 40 odst. 2 obi. zlk.)
zmdnu pisemndsjednandndjemni smlouvyi 6smi formou
($ 564 novdhoobi. zik.).111
Zipis do katastru nemovitosti
Podle novdho obianskdho zrikoniku mri platit, Ze
je-li pronajatdvdc zapsina do veiejn€ho seznamu(napi
t6Z budova ii jednotka jako idst budory), lze do tohoto
seznamuzapsat i nijemni privo, nawhne-li to vlastnik
vdci nebo s jeho souhlasemnijemce (5 2203 nov€ho obi.
zik.). Cilem tohoto ustanoveniie umoZnit tietim osobitm, zelmir'a zlSemctm o koupi nemovitosti, zjistit, zda
je tato nemovitost piedmdtem ndjmu. Zdpis nijemniho
prdvaje nepovinnf a pro ndjemceani pronajimatelenem6
v jejich rzdjemndm vztahr 2adn6.ridinlry v pra-ri mriZe
v3ak b1t zejm6napro nijemce vyznamny,nebot novi na
b1vatel6nemovitosti se v piipadd zdpisu nebudou moci
dovolivat sv€ nevddomostio existencin6jemni smloury
ave vdtiind piipadt ziejmE anijejich konkrdtnich podminek, kterd by pro nd j inak nemusely b1t zi*aznt (viz nii:e) .
Nijemn6
Splatnost nijemn6ho
Podle platnd prdr.nffpravyje nijemn€ za ndjem nebytovich prostor splatnd piedem vidy k prvninu dni piisluindho kalenddiniho mdsice, neni-li dohodnuto jinak
(5 7 odst. 2 z. n. p.). Napiiklad fiqemn1 za mdsickvdten
je tak splatnd k 1. kvdtnu. Oproti tomu novy obiansky
ziLkotik zakowule jako zdkladni pravidlo, Ze nijemn€ se
plati mdsiint pozadu ($ 2218). Nejemnd za kvdten by
tedy v souladus tim bylo splatndaZ30. dervna.Stranymohou samoziejmdujednat splatnostnijemndho odchyln€;
obecni zmdnaprdr.niriprary wddii kaZdopridndnijemci.
Prodleni s platbou nrijemndho
Nory obdansky zikonik sjednocuje prdvni fpraru
irroku z prodleni ve vztazi.ch mezi podnikateli a nepodnikateJi.Oproti platndmu $ 517 odst. 2 obd.zdk.umoZiuje,
a\ si stranyvZdy sjednalyjeho vydiodchylnd od zrikona,
resp.naiizeni vlddy (5 1970 nov6hoobd.z6k.).
11) Nory obdansly zikonik se tak piiklnni ke sdvajici koncepci obchodniho zdkoniku.
Zistavti privo na zajiStini nijernndho
Oproti platn€ prdvni ripravd (5 672 obi. z|k.) nov!
kodex ruii z6stavniprdvo pronajimatelena zaji5tdni nijemn6ho k movitym vEcem,jeL se nachdzejina piedmdtu n6jmu a patii ndjemci nebo osobdm,kter€ s nim Ziji
ve spolein6 domdcnosti, a vizrLamrL'v tomto ohledu
oslabuje postaveni pronajimatele. Ten mi mit napiiitc toliko prlivo movit€ vdci, kter6 md n6jemcev bynr di
domu, na rihradu sv€ pohledrivkyvridi ndjemci zadrZet
(S 2234 novdho obd.zrik.).
Sleva z ndjemndho
V ndkolika ustanovenichnovi fprava mdni privo n6jemce na sler,uz ndjemn6ho.Ustanoveni S 2210 odst. 2
novdho obt. zik. tak uprar,ujepr{vo n6jemce na slevu
z nijemn6ho v drisledkuoprav piedmdtu ndjmu odchylnd
od $ 8 z. n. p. Stanovi,Ze trv6-1i opravapiedmdtu n6jmu
r,zhledemk dobd nd.jmunepiimdiend dlouho, nebo ztdh)je-li opravauZivLni vdci nad miru obr.yklou, md ndjemce prdvo na sler.uz ndjemndhopodle doby oprary ajejiho
rozsahu.Vzhledem k obecnosti formulace tohoto ustanoveni mohou rznikat spory zejm6na ohlednd piim6ienosti doby oprary nebo obvyH€ rniry ztiLenri uitivfini
v€ci, a proto lze n6jemctrmdoporudit, aby si v ndjemni
smlouvd ujednali prdvo na slevr.rz ndjemndho odchylnd tak, aby jim prdvo na slevu vzr.iKo vidy, nebudou-li
moci (z dtvodu nikoli na sv€strand)piedmdt n6jmu plnd
uZivat.V piipadE takovd opra'vy,v dobd jejihoZ providdni neni moZnd vdc uZivat vribec,mi nijemce pr6vo,a\
mu pronajimatel doiasnd poskltl k uiiveni jinou vdc,
nebo mtiZendjem gpovdddt bez qpovddni doby (5 2210
odst. 3 nov6hoobi. zdk.).
Dalii zmanu piineSi ustanoveni$ 2212 odst. 3 nov6ho obi. zik., podle ndhoZmd nijemce prdvo na piim6ienou slevu z n6jemn6ho, bude-li ruSen v uiivrini v6ci
nebo jinak dotien jedn6nim tieti osoby za podminky,
Ze takov6 jedndni tieti osoby pronajimateli vias ozn6mil. Tim je roziiiena odpovddnostpronajimateli za ne
ruien€ uLiveni bltu ndjemcem.Z pohledu pronajimatele
mtZe b1t nerudenindjemceze strany tietich osob zajis
titelne jen obtiZnd,bude nicmdnd na ndm, aby se s touto odpovddnostirlpoiidal, piipadn€ v ndjemni smlouvd
sjednalodchylnou ripraw.
N6jemci r,zniki tli pravo na, slerl z nijmu, rzniknou li mu z d,ivodu prohlidky piedmdtu n6jmu di pii
stupu do ndj ze strany pronajimatele,kter6 je povinen
na Zidost pronajimateleumoZnit, nikoli nepodstatn6obtiZe ($ 2219 novdho obt. zdk.).Obdobnd se toto pravidlo
uplatni i v piipadd prohlidky piedmdtu ndjmu ze strany
zdjemceo nrijemvdci,kterouje ndjemcepovinen umoZnit
na Zd.dost
pronajimatelev dob6tii mdsict pied skonienim
nijmu ($ 2233 nov€hoobi. zik.; srov $ 681 obd.z6k.).
Jin6privaa povinno3ti
pronajfmate[e
a nijemce
s ndjmem riepochybn€bude dochdzeti v piipadech ndjmu prostor pro jini neZ podnikatelskyriiel, na coZ nor.y
obiansky zdkonik v dtsledku sv6 koncepce (rozliiujici. pftvni reLim ndjmu nikoli dle jeho piedmdtu, ale dle
jeho 6ielu) bohuZel nepamatuje,bude na stranich, aby
na fpravu wiilenn'ich souvisejicich priv a povinnosti pamatovaly pii tnavirLti piisluind n6jemni smlouly
a upravily zelrr.ena.rozsah pos\.tovanych sluieb, splatnost 6hrad, vl.ridtov6ni, apod.
Moinost domrihat se ochrany nrijemniho prtva
V ustanoveni$ 2211 nov6ho obi. z6k.je novd upraveno pr6vo ndjemce domihat se ochrany sv6ho nrijemniho prriva (tedy napi. domihat se pied soudem lyklizeni pronajatych prostor di zdrLeni se ziwtdn|ho jednturi,
omezujiciho uZivini piedmdtu ndjmu, ze strany tietich
osob apod.).Tim se nijemni prino bliii priur vdcn6mu
(ptsobicimu vri-i Gem).Je pouze na n6jemci,zda tohoto
sv6hoprdva r.yrZije,nebo bude zajiitdni neru5en€hot'konu n:ijemniho prdvapoZadovatpo pronajimateli.
Podndjem
MoZnost dit piedmdt ndjmu do podnijmu uprawje $ 2275 nov6ho obt. zdk. Proti platn6 prirmi ripravd
($ 6 z. n. p.) senevyiaduje uzavieni podnrijemni smlowy
v pisernn€ form6. Pisemnli souhlas pronajimatele s pod
ndjmem sepak r.yZadujejen tehdy,byla-Ji samotni nijemni
smlouva uzaviena pisemnd.Je t€Z rfasndno, Ze pod:n6jem
lze ziiditjen na dobu n6jmu, kdyZ k odchyln6mu ujedndni
se nepiihliZi (oproti 5 6 z. n. p. tak piichdzi v tlvahu i uzavieni podndjemni smlour,y na dobu neuriitou, aviak s tim,
Ze podnijem skonii vZdy nejpozddjis nrijmem).
0driba piedmdtu nijmu
Podle $ 5 z. n. p. zrisadndplati,l') Ze nesjednajili strany v ndjemni smlouvd ndco jindho, je nebytov€prostory
povinen udrZovatsvym nrikladempronajimatel(v ndjem
nich smlouvdchje privd proto iasto sjednivin rozsah,
v jakdm je ndjemce povinen podilet se ta bdirE idribd). Oproti tomu podle $ 2207 nov6ho obi. zik. protidi
po dobu n6jmu biinou ridribu vici nrijemce, ledaZe se
k ni zavizal pronajimatel.Ostatni fdrZbu v€ci a jeji ne
zbytne opraty provitdi pronajimatel, ledaZe se k ndkter6mu zprisobu nebo druhu ridrZby a k opravE ndkterych vad
zavizal fii1emce,Strandm ndjemni smlouly lze v tomto
olrledu (obdobnd jako dnes) doporutit bliLii rymezeni.
pojmu,,bdin6 ridriby',jakoZ i souvisejicichpriv a povinnosti kaid€ z nich v pisemn6n6jemni smlouvd.
Zmdny na piedmdtu ndjmu
ProvddEnizmdn na piedmdtu ndjmu upra""'-1e
$ 2220
nov6ho obd. zdk. V souladu s platnou pr6vni tipravou
(S 667 obd. zdk.) je nrijemce oprivn€n prov6ddt zm6nyjen se souhlasem prontjimatele. Zatimco viak platny
obdanskyzdkonik nepiedepisujepro tento souhlaszvlditni formu, novy kodex pro takoqi souhlas ryZaduje formu
pisemnou.byla-li ndjemnismlouvauzavienav pisemnd
Plndni poskytorand s ndjmern
S pos\novlnim sluZebv souvislostis n6jmem poditi noly PiedPisq'slovnd pouze u n6jmu prostoru slou12) Zminu piinesla novelazikona o najmu a podntjmu nebltol.ych
Ziciho k podnikLni (5 2303 novdho obt. zik., iz niLe). prostor(ztkon a. 360/2005Sb.).D;lve S 5 odst.3 z. n. p. stanovil,ie
Vzhledem k tomu, Ze k poslgtov6ni sluZeb spojeny'ch ,,ntjemceje povinenhradit nekladyspojen€s ob\.yklim udrzovnnim."
devatenact
podobE.Piipadn€ zhodnoceni vdci n6jemcembude ryrovnino pii skondenindjmu. V piipadd provedenizmdn
bezsouhlasupronajimareleje
podlenoveuprar,ynijemce
povinen uv6st vdc do privodniho sta\,u,jakmile o to pronajimatel poZidi (nejpozddji pii skondenindjmu),jinak
mtZe pronajimatel n6.jemr.lpovEddt bez qpovddni doby.
V tomto ohleduje nov6 iprava pro ndjemcepiisndjii, nebod v soudasnosti plati, i,e ni\emce je povinen uvdst vdc
na wd niklady do ptvodniho staur po skondeni nijmu
a pronajimatelje oprdvndnod nijemni smloury odstoupit
jen tehdy, r'znikdJi mu v drisledku ndjemcemprovriddnych zmdn na vdci ikoda nebo hrozi-li mu z toho dtvodu
znaini ikoda ($ 679 obi. zAk.).
pro napadenirrlpovddi nimitkami a poddni nivrhu soudu
najeji piezkoumini (u ndjmu prostoru slouZicihok podnikini; viz $ 2314 novdho obd.z6k.). Domnivdm se proto,2e u ndjmu nebytovych prostor mfiZebezformdlnost
vy'povddi v praxi piin€st iadu sporfi a pnivni nejistoty
ohlednd toho, zda vribec a sjakjnn obsahem byla qpov6d drina. Strandm nijemni smloury lze kaidop6dn€
doporuiit, aby vy'povdd iinily pisemnou formou.
Vypovid bez vlpovidni doby
Nory obiansly zdkonik zav6di prdvni institut \.??ovddi
bez r.lpovddni doby. Zatinco v piipad€ qpovddi zisadnd
plati, i.e zdvazekzaniki uplynuti rypov€dni doby,v piipadd
r,"lpovddibez rllpov€d doby zarlki zi:azek jiZ d-innosti
Skonienfndjmu
r.1.povddi,tedy okamZikem, kdy projev vule dojde druh6
stranE(viz $ 1998 odst. 2, $ 570 nov6hoobd.zik.).
Dlouhodob6 n6jmy
Nijemce m6 podle novdho kodexu prdvo r,ypovdddt
Ustanoveni$ 2204 odst. 2 novdho obi. zik. obsahuje ndjem bez rllpovddni doby
qnratitelnou prevni domndnku,podle nii. plati, i.e vied(a) neodstraniJi pronajimatelnajemcemiddnd a vias
naji Ii strany ndjem na dobu del3i 50 let,ma se z to, i.e ozndmenouvadu piedmdtundjmu bezzbltedndhoodkladu
byl ujedndn na dobu neurditou s tim, Ze v prvnich pade- a ztCZvje-h vada zdsadnim zprisobem uiivani, trebo ztesiti letech jej lze r,ypovdddtjen z ujednanychr.ypovdd- moZriuje-li zcela tiivdti (v tom piipadd m6 alternativni
nich dtvodi a v ujednan6qpovddni dobd.Pii sjednivini
prdvona prominuti nejemndho)($ 2208 nov6hoobd.z{k.),
dlouhodobych nd.jmri by na toto mdly srany pamatovat
(b) v piipadd takov6 optary,pro nli. rebe v dobd jejia v ndjemni smlouvd piipadnd qislor,nE ujednat 6prar,'u ho providdni vdc vibec uZivat ($ 2210 novdhoobd.zdk.),
odpovidajicijejich konkrdtni piedstavdo ftvini nijmu.
(c) zanikne{i vdc bdhem doby ndjmu zdesti (v tom
piipadd md alternativni prdvo na slevu z ndjemn1ho)
Obnovovini ndjmu na dobu uriitou
($ 2226 nov€ho obt. z6k.),
Podle $ 2230 novdho obd. 25,k, ui:iv6-Ii nd.jemcevdc
(d) stane-li sevdc nepouZitelnouk ujednan6muriielu,
i po up\muti n6jemni doby a pronajimatelho do jednoho nebo nenili ujednin, k riielu obrykldmu z divodt, kterd
mdsice neryzve,aby mu vdc odevzdal,plati, Ze ndjemni nejsouna strandndjemce($ 2227 nov€ho obi. zik.),
smlouva byla zno\,n uzaviena za podminek ujednanych
(e) neposlg.tneli mu pronajimateldostateanouochraptvodnd. Bylali ptvodnd ndjemni doba delii neZ jeden nu pied uplatiov6nim prdv tietich osob k piedmEtu nero\ plati, ie nyni byla uzavienanajeden rok; byla-li laatii
1mu($ 2272 novdhoobt. zdk.),13)nebo
neZ jeden rolq plati, i,e nyr'i byla uza'tieta na tuto dobu.
(f) poruduje-li pronajimatel zvl66t zitvainlrn zpisolJveden€ustanovenise nicmdnd nepouZije,piestoZen6bem sv€povinnosti, a tim ptsobi n6jemci znadnoutjmu
jemce vdc dil d:iviL, dala-Li strana v piimdien6 dobd pie-'
(5 2232 nov€ho obt.znk).
dem najevo,Zenijem skonii, nebojiZ diive n6jem.vlpovdPronajimatel md podle nov6hoobdanskdhozrikoniku
ddla.Oproti platnd pdvni fpravd (S 676 odst. 2 obi. zdk.) privo vlpovdddt ndjem bez r.lpovddni doby
(a) u2ivd-lindjemcepies prsemnou\,yz\,npronajrma
tak dochrizik Zidoucimu posileni postavenipronajimatele, kdy sejiZ nevyZaduje,aby pro rylouieni obnoveni ndtele k ndpravE (jei neni nutni, htozi-ll vitLni nebezpeti
jmu (ddsti)nemovitosti,uzivandnijemcem i po skonteni zprodleni) vdctakoqlm zptsobem,Zeseopotiebovdvd.
nad
n6jmu na dobu urtitou podal pronajimatel proti ndjemci miru piimdienou okolnostemnebo Ze hrozi ztliefivici,
Zalobuna r.yklizenido 30 dni od sjednan6doby nijmu.
(b) neuvede-li ndjemcena Zidost pronajimatelevdc
do privodnihostaur ($ 2220 odst.2 nov€hoobi.zik.), nebo
(c) nezaplari-lindjemcepies pisemnou
Obecnd ustanoveni o vpov6di
ryzw pronaOproti platn6mu prdur ($ 9 z. n. p.) nemusi blt pojimatele k nipravd ndjemn6ani do splatnostipiiitiho nd
dle novdho koderrr r,ypovddpisemn6,a to dokonce ani
jemneho ($ 2228 nov6ho obi. zik.), nebo
v piipadech, kdy byla ndjemni smlouva sjedndnapisem(d) poru5uje-li ndjemce zvlidt' zitvai,nfm zptsobem
nd.No vy obians$zd"konik piitom v ndkterychpiipadech svepovinnosti a tim pronajimateli pisobi znadnourijmu
na obsah vypovddi klade zvl itr.i poiadavlgt. Vlpovdd tak
(5 2232 novlho obt. zitk).
musi pod sankcineplatnostiobsahovatuvedenir,ypovddniho dtvodu vLdy, jedn6,-11seo l1.povdd bez r"lpovEdni
Vy'pov€d nrijrnu na dobu urditou a neurditou
doby (5 2231 odst. 2 novdho obi. zi.k.), nebojednd-li se
Ustanoveni 5 2229 nov1ho obi. zdl<.novi stanovi, ;e
o q?ov€d ndjmu na dobu urtitou prostoru slouZiciho nijem ujednany' na dobu urtitou miZe kaidd ze strar ryk podnikdni ($ 2310 odst. 1 nov6ho obi. zrik.); v jinych
povddit jen v piipad6, ie ve smlouv6 byly zirovei ujedpiipadech odrivodndni obsahovatnemusi. Na okamZik nriny drirvodyqpovidi a d?ovddni doba (zv165tniriprava
doruieni/ozndmeni r,lpovddi se pak viLi vfznzrnnl. diplati pro ndjemprostorslouZicik podniki.ni:,iz nti.e).Pies
sledky,jako je poddtekb€hu vypovddni doby (podinajici
bdZetod pnmiho dne mdsicendsledujicihopo doruieni ,/ 13) Obdobn)t piipad uprarujev souiasnostig 684
obi. zrk., piedvidajici
oznrimenivypovddi druh€ strand) di poiitek bdhu lhtty
privo nejemceza stanov€nychpodminek od srnlouly odstoupit.
I
l
kategorickou formulaci tohoto ustanoveni (proti kter6 lze
mit n6mit9 je nutnd dovodit, Ze toto ustanoveni ne\yluiuje rlpovdd n6jmu na dobu uriitou bez rlpovEdni doby
v piipadechpiedudanychzdkonem(viz vl ie).
Upravanovdhoobcan.kehozdkonikuse ka2dopidne
v tomto ohledu v).razn€odliiuje od platnd dprary skonieni
ndjmu qpovddi, podle niZ mtZe pronajimatel a nijemce
r,lpovdddt ndjem sjednany na dobu urditou ze zdkor'em
stanovenlich diivodii, aniZ by bylo nutni q.to drivody v ndjemni smlouv€{slovnd uvnddt($ 9 z. n. p.). ZvoleniLsystematika nov€ho kodexu mriZe v praxi piindiet probl€my,
piiteni je otioka,zda tento zikonik nenuti stnny nejemni smlourT,jejimZ piedmdtemje ,,nepodnikatelsll,'ndjem,
k pokatovini n6jmu i v piipadech,kdy to Po nich nelze
rozumnd poZadovat.U pronajimatelese mriZejednat napiiklad o piipad, kdy wnikne potieba oprav neblto\,ych
prostor,u nijemce o situaci,kdy bude pronajimatelhrub€
poruiovat svdpovinnosti (aniZ by byl d6n d0vod pro qpovdd bez rypovddni doby). Zatimco podle platnd riprary by
ndjemmohl blt v danychpiipadechqpovdzen (5 9 odst.2
pism. f/ z. n. p., rcsp.5 9 odst. 3 pisn. cJ z. n. p.), podle
novd riprar'y by mohl b1t qpovdzen, jen byl-li takor.y r'ypovddnidrivodsjedndnv ndjemnismlouvd.Novy obdanslg'
zdkonik tak oproti platnd prdvni fpravd klade znatn€ ndroky na obsahi banilnich n6jemnichsmluva zjednoduieni
privnich vztah'i v tomto ohledu bohuZelnepiindii.
N6jem nebytor,Tchprostor na dobu neuriitou lze Podle novdhokoder-u(obdobndjako dle platn6 fprar.y;srov.
$ 10 z. n. p.) r'1pov€ddtbez uvedeni d&voduv tiimdsidni
'vypovddnidob€ (nejdeJi o
rypovid bez qpovddni doby,
kterouje tieba zdtvodnit vZdy).
nijemcem (9 2222 odst.2 nov6hoobd.zik.). TdZv tomto
ohledu chrdni nijemce zdpis ndjemniho pr6va do katastru nemovitosti,nebotvjeho piipadd bude moinevychdzet
z toho, Ze novy vlastnik byl o nijmu informovdn. V piipadech qpovddi z divodu zmdny vlastnicM je strana, kte
rd ndjem qpovdddla, r'ovE t€L povinna poslqtnout druh6
stranEpiimdien€ odsnrpn6($ 2223 novdhoobi. zik.).
Ndjemprostoruslouiicihok podnikiinf
JakjiZ bylo nastindno1i5e, zvlditni pre\.ni ripravandjmu prostoru slouZicihok podniknni (S 2302-2375 nov6ho obi. zik.) ser,ztahujena n6jemprostorunebo mistnos
ti, je-li fielem nrijmu provozovdnipodnikatelsk€iinnosti
v tomto prostoru nebo v teto mistnosti, a slouZi-li pak
prostor nebo mistnost alesporipieviZnd podnikini, bez
ohleduna ro. zdaje iiel ndjmu v ndjemnismlouveryjddien. Podprirndse piitom uZiji obecndustanoveniupramjici ndjemni smlowu (5 2302 odst. 1 novdho obd.z6k.).
s nijmem
Poskytov6nf
sluiebv souvislosti
U nijmu prostoru slouZicftro k podnikini podit6 novd
riprava s tim, Ze spolu s ndjmem mohou by pos\.toviny
teL dalai duzby, a stanovi, Ze v takovdm piipadd se na dany
r,ztah obdobnd pouZiji ustanoveni o poskltovini sluZeb
'ouvisejicichs najmembltu ($ 2103 novdhoobc. zdk.).
Uvedend ustanoveni r'1vo1iv6 pochybnosti ohledn6 toho'
coje onim,,obdobnj,rnpouZitim".Posll.tovdnisluZebs ndjmem bJtu upranrje zelm€na$ 2247 nov(ho obi. zik., ry
chdzejici z toho,ie nesjednaji-li strany v n6jemni smlouvd
nico jindho,je pronajimatelpovinenzajistit n6.jemcisluZby
prostor
minimdlnd v rozsahu dodivek vody, odvozu a odvdddni odZmEnavtastnictvineblrto\r'ich
padnichvod (vietnd ii5tdni jimek), doddvektepla,odvozu
komunllniho odpadu, osvEtleni a riklidu spoleinych i6sti
Pii zmdndvlastnicwi piechdzejipodle $ 2221 odst. 1
nov€ho obd. zitk. priva a povinnosti z nljmu na novdho domu, zajiitEni piijmu rozhlasov6hoa televizniho r.ysilini,
vlastnika.Pro nov€ho vlastnika viak nemaji b.!t zivazrLA provozu a iiit€ni komint, piipadnd provozu rftahu. Nelze
piitom piehl6dnout,Ze minimdlni rozsahsluZeb,upraveny
ujednini o pronajimatelo{ch povinnostech,kter6 z{kon
nestanovi(coZ neplati,jen pokud novl/ vlastnik o tdchto v $ 2247 odst. 2 novdho obt. zdk.,rychiai. z viit1ho zakonodrircempiedpoldidan€hostandardubydleni a ve spo.jeni
ujedninich vdddl) (5 2221 odst.2 nov€hoobi. zik.).Tato
iipravauvidi n6jemce,kteiijsou stranoun6jemni smlour,y, s ndjmem neblto{ch prostor aastonebudoudan€ sluZby
odchylujiciseod zikonavjejich prospdch,do znaind prdv- vibec poslg.torainya jejich poslg.tovdni by ani nebylo uZinf nejistoty a v praxi mriZepiinriiet zbltednd komplikace. tein6. Vzhledem k tomu lze (obdobn€jako v piipadd n6Nijemciim lze v tomto sm€rudoporudit,abf v ndjemnich 1mu bltu) doporutit, aby si rozsah sluZeb poslg.tovanych
s u2ivdnimb1'msrranysouvisejiciprdvaa povinnostiv2dy
smlouvdchsjednali zvlditni povinnost pronajimateleinformovat nov€ho vlastnika o viech prdvech a povinnos- ryjasnily v nijemni smlouvd a o jejich prdvech a povinnostech ,,yplyvajicichz ndjemni smlour,y,a souiasndtdZ zdpis tech nevznikala pochybnost. Zprisob roaiatovani fhrady
za sluZby nusi b1t jinak dle zikona urien pied jejim ponijemniho prdvado katastrunemovitosti(viz ryie).
(srov
(dispozitir,ni)
11
z.
n.
slqtov6nim aje ponechin ujednini stran,neni-1istanoven
p.),
zachovdno
pravidlo
$
Je
ve zvlditnim pr6vnim piedpise ii rozhodnutim cenov6ho
podle kterdho nejsou strany opr6vndny nrijem rryovid6t
orginu ($ 2247 odst. 3,4 nov€hoobd.z6k). Prdvandjemce
pii zmdni vlastnictvi k piedmdtu nijmu. Nov€ pak plati,
nahl6dnoutdo l1tidtovini nildadri a splatnostnedoPlatkt
Ze sjednajili sftany v ndjemni snlouvd pro takory piipad
moZnost{povddi, mi pronajimatelprdvo nijem lypovC- a pieplatki upramje 5 2252 novdhoobi. zik.
dat (ve tiimdsiani {povEdni dobd) do tii mdsicrlpoti, co
nijmu
ZmEna
riieluuiiv6nipiedmEtu
se dozvdddlnebo museldozvEddt,kdo je ndjemcem,a nijemce do tii mdsictipotd,co seo zmdndvlastnikadozvdddl
($ 2222 novdho obi. zrik.). Nor.y kodex t€i piedvidiL,ie rc'
Ustanoveni$ 2304 novdho obd.zdk. piindii podstatn6 roziiied priva nrijemce na rikor pronajimatele. Dan6
mdl li nor,yvlastnik nemovitosti rozumny divod pochybovat,Zekupujevdc,kteri neni pronajata,m6 prdvorlpovddEt ustanoveni je bohuiel znaind nepiehledn6 a tdZkopridni
ndjemv tiimdsiini vlpovddnidobddo tii mEsict pot€,co se formulovand, lze z ndj nicmEn€dovodit, Ze nijemce je
opd\.ndn uZivat piedmdt n6jmu i nad rimec 6delu nijmu
dozvdddlnebo museldozvdddt,Zeje vdc prona.jataa kdo je
dvacetjedna
sjednan€ho v nijemni smlouvd, nebude-li takov| zrndra
Zatimco vlpovl.dfi dtvody uvedendpod pism. a) a b)
ptsobit zhorieni pomCruv nemovitdvdci nebo nad pii
se odliiuji od platn6 prdvni fpravy jen ne{znamnd (srov
mdienou miru po5kozovat pronajimatele di jin€ uZivate$ 9 odst. 3 z. n. p.),rlpovddni dtvod pod pism. b) posiluje
le nemovitdvdci (podle tohoto ustanovenije tak ndjemce postavenipronajimatelena rlkor ndjemce,nebot ndjemce
dokonceoprivndn pronajimatelepiimdiend polkozovat!). by novd nem€l b1t v piipadE nezpisobilosti prostoru opdvToto ustanovenitak k tiZi prona.jimatele
znadndoslabuje ndn ni.jem rypovEddt, zajistili mu prona.jimatelodpovidaqhnam smlumrhoujednanro dcelunajmua v praxiziejme jici nrihradni prostor. Strany si nicmdnd mohou ve smlouvd
povedek iadd sporu.Pronajimatelilzejednoznadnddopo- sjednat odchylnou fpraru (coilze rajemci doporuiit).
rudit, aby piedmdtnou otizku upravil v nijemni smlouvd
PronajimatelmtZe podle $ 2309 nov€ho obi.zirk ni,odchylnd od novdho obtansk6ho zil<oniku ajasnd stanovil, jem na dobu uriitou r'lpovddEti pied uplynutim ujedna
Ze ndjemceneni oprdvndnpiedmdt ndjmu uZir.atpro jiny, nd doby n6jmu,
(a) md{i b1t nemovitd vdc, v niz se prostor slouZici
neZv nd.jemnismlouvd qfulor.nd ujednany ridel.
podnikdni nachdzi,odstranEna,anebo piestavovina tak,
0znaieninemovitostindjemcem
Ze to brini da.liimuuZiv6niprostoru,a pronajimatelto pii
uzavieni smlour,ynemuselani nemohl piedvidat, nebo
(b) poruiujeJi ndjemce hruba wd povinnosti vriti
IJstanoveni 5 2305 nov€ho obi. zi.k. novd upraluje
prdvo ndjemceopatiit nemovitou vdc se souhlasempropronajimateli, zejmerLaljm, Ze piestozejej pronajimatel
najimatelev piimdiendm rozsahu StityJnivdstimi ii polyzval k nipravd, chov6 se ni.jemcev rozporu s ustanodobnymi znamenimi. Souhlasm&Zepronajimatelodmitvenim S 2305,1a)nebo je po dobu delli nez jeden mdsic
no:ut jen z v6Zn.lch d0vodt, a neryjndii Ji se k pisemnd v prodleni s placenim ndjemndhonebo sluZebspojenych
Z6dosti ndjemcedo 1 mdsice,mA se z to, Ze jej uddlil
s uZivinim prostoru slouZicihopodnikdni.
(i zde si strany mohou piipadnE sjednatodchylnou ripraVe srovndni s platnou fpravou ($ 9 odst. 2 z. n. p.)
vu). Pii skonieni ndjmu je ndjemcesamoziejmdpovinen jsou r'ypovddni divody upravenyjinak. Nelze pak pieuvdstvdc do privodniho star,u($ 2306 novdhoobi. z6k.).
b16dnout,Ze pro moZnostdit nrjemci \']?ovdd pro hrubd
poruSovi.nijeho povinnosti je pronajimatel ve ryiten;/ch
Pievodndjmu
piipadech povinen \,yzvat nijemce piedem k ndprav€
a ',ytkat, zda ji nijemce (v piimdiend lhttd) nezjedni.
Novd se piedvidi ftZ priNo n6jemce pievdst niPlatnd.dpravatakovou podminku nestanovi,
jem s piedchozim souhlasempronajimatelev souvislosPodle $ 2311 nov6ho obd. zdk. se na skon6eni n6ti s pievodem podnikatelskdiinnosti, jiZ prostor slouZi jmu prostoru slouZiciho k podnikini na dobu uriitou
($ 2307 nov6ho obd.zdk.).Jakpro souhlaspronajimatele, obdobni pouiiji ustanoveni o skonieni nnjmu bytu
tak pro smlouru o pievodu ndjmu je piedeps6napisemnd. na dobu uriitou. I zde vzniki otizka, kterd ustanoveni
forma. Bf platn6 prdvo s uvedenfm postupem nepoai
a jalry zpisob uZiti mdl zdkonoddrcena mysli. NepouZiji
tri,lze obdobnychiiinkri dosihnout na zdkladdobecnlch se totiL ziejmd ustanoveni upra\,Ljici zvlditni drivoustanoveniuprar,rrjicichzmdny v subjektechzav^zki.
dy pro vlpovdd z nrijmu bpr na dobu uriitou ($ 2287
a 2288 novtho obi. ziLk.),ani pr6vo podat soudu niwh
Skonienindjmu
na piezkoumeni {povddi pronajimatele(5 2290), nebof
5 2308, 2309 a 2374 nov€ho obd. zik. obsahuji zvlditni
Skonieni ndjmu je v piipadd n6jmu prostoru slouZi- pr6lni riprar'u.Novy obdanskyzikonik je v tomto ohledu
ciho k podnikdni upraveno odchyln€ od obecn€ riprary bohuZelnejasnl/.
n6jemni smlour,y.
Skonieni ndjmu na dobu neuriitou
Skonieni nrijmu na dobu uriitou
Podle $ 2312 nov€ho obd. zirk. plati, Le n{jem
V piipadd ndjmu prostor slouZicichk podnikdni piedna dobu neurditou mriie kterrikoli ze stran vypov6ddt
vidd novy obiansky zikonik na rozdil od obecneriprar,y v Sestimisiini vjaovddni dobi a v tiim6siini qpov6dni
nijemni smloury moZnostvypovddi nijmu na dobu urdobi, mi-li k q;povddi vriiny' dfrvod (ktery by pak mdl
ditou ze zvlditnich W?ov6dnich dfivod,i, kter€ jsou pro
b1t ve ilpovddi uveden).
ndjemceupravenyv 5 2308 nov€hoobd.zak. a pro pronaTrviJi nliem d6le neZpdt let a r.zhledemk okolnosjimatele v $ 2309 ooviho obi. zdk. Ve vfpov6& musi blt
tem strananemohla piedpoklddat,ie druh6 stranan6jem
v kaiddm piipadd uveden jeji drirvod,jinakje neplatnd;
rTpovi je qpovddni doba vZdy iestimdsitni. V soudasvlpovddni dobaje tiim6siini (5 2310 novEhoobd.zrik.). nosti se oproti tomu uplatiiuje obecni tiimdsiani \ipo
Podle 5 2308 nov€ho obi. z6k. mriZen6jemce ndjem
vddni doba (5 12 z. t p.).
na dobu wiitou rypovdd6t i pied upllnutim ujednan6
doby ndjmu,
Privonapadnout
r4fpov6d
(a) ztrati-li zprisobilostk iinnosti, kjejimuZ rykonu je
prostor slouZicipodnik6ni urien,
lJstanoveni $ 2314 novdho obi. zik. novi upraruje
(b) piestane-Jib1t najaty prcstor z objekti\,nich drivodrl
pr6vo strany,kteri obdrZelar.lpovdd z nijmu, podat proti
zptsobili k rykonu ainnosti, k ndmui byl uraen, a pronaji
ni pisemnd ntmitky ve lhtti jednoho mdsice od jejiho
matel nezajistindjemciodpovidajicindhradniprostor,nebo
(c) poruiuje-li pronajimatelhrubd sv6povinnosti vridi 14) Ustanoveni uprar'uje prtvo ntjemce oznaait n€movitost 5tity, ndvEs
neiemci.
timi ai obdobnimi znamenimi.
ovacetova
TabalAai. 1: Pfehled niltefith zmln v i?ravi ndjmu nebltoa,-itl Pronaro naedm obfansAdmzdAoniAll o?rati iPMd ?latn;ha abiaTtskdho
zlilonl&a a zd&anaa ndjma a?adndjnu nebltawjchPronor
Prevni rciilr'
Vznik n6jmu
Pro reZim nijmu je rozhodujfci ridel nijmu a pouZivini pronajatych
prostor,nikoli ieiich charakter
NewZaduie se Disemni forma ndjemni smlouw.
MoZnost z6pisu niiemniho prdvado katastru nemovitosti.
s 2302
$ 720ob6.zik.
$12.n.p.
X
$32.n.p.
s 2203
Nijemn6 a tihrada Nijemnd seplati m€siin€ pozadu,a nikoli piedem k prvnimu dni
piisluandhomCsice.
za sluiby
MoZnost sjednini smluvni t'ie riroku z prodleni i ve vztazich
mezi nepodnikateli.
Zruieni zistavniho pr6vapronajimatelena zajiitdni nijemniho
k vdcemnijemce v piedm6tu ndjmu; odlidndripravazadrZovaciho
priv .
Zmena prdvanaiemcena slenrv dtsledkuopravpronajateveci.
$ 2218
$ 7z.n.p.
51970
5 517oba.zak.
5 2234
\ b/l ooc. zaK.
s 2210
S8z.n.p.
Roziiieni prdva ndjemcena slelu z nijemn6ho v piipadech ruieni
nlimu ze stranvtietich osob
Rozifieni pniva nijemce na sleru z ndjemn6hov piipadech obtiZi
z drivodu proNidek bytu (piistupu do n6i) ze stany pronaiimatele
MoZnost domehat se ochrany nijemniho priva vlastnim jm6nem.
5 2212
Povinnostnijemce uv€stpiedmdt nijmu do privodniho stam ihned
po vi,zvdpronaiimatele.
U&Zba piedmitu
niimu
Podnajem
Ochrana niiemce
Zmany piedmdhl
ndimu
ZmEna vlastnicM
piedm€tu nijmu
Skonieni nijmu
Ndjem prostor
slouZicich
k podnikini
5 2219,2233
X
$ 2211
X
s 2220
S 667obd.zik.
BdZnoutidrZbu provddi ndjemce.
s 2207
$52.n.p.
Newiaduie se pisemni smlouvao Dodnarrrru.
Souhlaspronajimatelemusi bi-t pis€mnyjen v piipadech pisemn€
niiemni smlowry'.
Nezdvaznostn6kterich ujednini pro nabwatele nemovitosti.
s 2215
s 2275
$62.n.p.
\ 222r
$ 680oba.zik.
MoZnost qpovidi pronajimatele, nemEl-li rozumn/ drivod pochybovat,
Zev6c nefli oronaiata.
s 2222
I 1.I z. n. p.
Poskytovdni odstupn€ho v piipadech vjpovddi z divodu zmdny
vlastnictvi.
s 2223
X
Vyvratitelni prdvni domndnka sjednini nijm'l nad 50let na dobu
neuraitou.
5 2204
X
Obnovovini ndjmri na dobu uriitou v piipada uiivini piedmdtu nrjmu
nijerncem pouzev piipadi absenceryzly pronajimatelek odevzdini
v€ci nebojineho jedn6 strany,z rihoi je ziejmy rimysl ndjem
neprodlouiit.
Noly institot w?ovddi bez vipov€dni doby.
VipovEd nemusi btt pisemnd.
s 2230
$ 676obi. zik.
q 2208-22]2
X
X
s 2231
X
Vjpovdd musi obsahovat qpov€dni divod v piipad€ qpovddi bez
wpovddni doby.
Omezeni r.jpovddi na dobu uriitou v piipadd nepodnikatelskych nrjmri
ien na piipady siednaatich vir:ovEdnich drivodt.
Privni riprava se uZiie bez ohledu na charakter pronaiatych prostor
5 2229
$62.n.p.
$9z.n.p
69'.
n
\ 2302,2202
s 2303,2247
x
s 2304
s 2305
s 2307
X
X
ZmEna drivodripro qpovid nijmu na dobu uraitou ze strany
pronaiimatelea niiemce
Vjpov€d musi obsahoratq?ov6dni dtvod v piipad6 g?ov6di nejmu
na dobu urditou
s 2308,2309
$92.n.p.
s 2310
x
ProdlouZenirlpovddni doby u qpov6di nijmu na dobu neuriitou
na 6 m€sici v n6kervch piipadech.
5 2312
$ 1 2z .n . p .
MoZnost napadnout{povdd nimitkami a navrhnout soudni piezkum
ve stanoven€lhtt6.
5 2314
X
Povinnostpronajimatelepos\,tnout nijemci ve stanovenychpiipadech
nihradu za zdkazricl<ou zikladnu.
s 2315
X
Stanoveni minimilniho standardu plndni poslg.tovanlich s uZivinim
prostoru slouZicihok podnikini pii nedostatkuodchyln6hosmluvniho
uiednanr.
Privo ndiemceuZivatprostor i Dro jini neZ siednani fael.
Prevo niiemce oznaaitnemovitost stiw. nivEstimi a znam€nimi.
MoZnost pievodu nijmu v souvislostis pievodem podnikatelskd
ainnosti nijemce.
512.n.p.
\ 5 . 9 z .n . p .
dvacettfi
doruieni. Vznese-lije v tdto lhrltd (tedy doruiili je v ni
druh€ strand),mriZe n6sledndpoZddatsoud o piezkoumd.ni oprdvndnosti r,1,povddi,a to do dvou mdsici ode
dne, kdy marnd uplynula lhritd pro zpdtrzeti vlpovEdi
(5 2314 novdho obL zitk.) - tymezeni t€to lhtty j; zby
te-nE komplikovan4,lze ziejmd dovodit, Ze dvoumdsidni
lhrlta podini od dorudeni qpovddi. Vyklidi-li ndjemce
prostorslou2icipodnikiniv souladus gpovddi, pova2uje
se r,lpovdd za platnou a piijatou nd.jemcembez ndmitek
(5 2313 nov6hoobi. znk.).
Z6vEr
Ze srovrini priwri ripravy ndjmu nebytorlich prostor
v platn€m pralu a v nov€m obianskdm z6koniku ie ziejm6,
2e novi riprar.apiindii celou iadu zmdn a nouinek.Z-drivodovi zprir,y k ndmu piipojen6, kterd by mdla b/t jednim
z voditek pii r,yldadujeho jednotlivlch usranoveni,piitom
divod tichto zmdn iasto ner,lplyrd.Ndkterd zmdnyproto
pisobi naho<Iile a qwolnwji dojem,jako byu zdkonodirce zvit€zil piistup ,zkusme to takto, ono sev praxi uvidi ,,
kteryje u jakekoli pr6vni riprary, tim spide pak u natolik
Ndhrada
zaz6kaznickou
zikladnu
zisatlni, jako je nrijem nebltoqich prostor, zar6drc1ici.
Prdr,rri iprava ndjmu nebytor,ych prostor je v iadE
Usranoyeni $ 2315 nov€ho oba. zik. piedvidd Drivo
ohledti znadnd komplikovani. To vede k tomu, Ze - ad
ndjemcena nahraduza r,7hodu,kreroupronajimatelti
novy kodex umoZiuje sjedndnindjemni smlour,yi v ristno',y nrijemce zisk pietzetim z|kazrickt ziL4adry,,,yni formd - bez {slovnd podrobn€ iprc'ry vzijemnfch
budovandndjemcem,jehoZndjem (atjiZ na dobu uriitou
prtv a povinnosti v pisemn6 nijemni smlouvi sebudou
di neuriitou) skoniil r,Tovddi ze strany pronajimatele, strany rystavovat neiekatri'rn rizikrim
a piekrapenim.
a to nikoli pro hrube poruSenipovinnosti nijemce.
Sjedndvdnipisemnlich nijemnich smluv a podrobnd.lsi
Dan6 ustanovenl dopad6 zejmtna na piipady, kdy
fpraru wri.jemnlch prdv a povinnosti lze proto jen dondjemce svou podnikatelskou aktivitou zvyli atraktivitu
porudit. BohuZelproto i zde, obdobnEjako v piipadd ni,
piedmdtu ndjmv, o zikaznil<y, kteii jej naGtdr.uji za ride- jmu b1tu, plati, Ze s prdvni ipravou
n6jmu nebytovych
lem uspokojov6ni sr,ych potieb, z tehoi. pronajimatel
prostor v nov6m obdansk6mzdkoniku mohou b1t
nebo novy ndjemcepo lypovCzenindjmu tdii.
kojeni" zejmdnaadvokiti. VzlrJedemk piechodnVm"spouitaNihrada by mdla blt ziejmE poslg.tovdna v jednorrinovenimnovehoobianskdhozdkonikua dlouhtdobosri
zovd urdend ryii. Problematicky bude nepochybni jeji
iady nijmri by strany na budouci prir.ni ripravu, tdinnou
q?oiet, ktery se v piipad€ sporu neobejde bez znalecod 1. 7.2074, piitom m€ly pamatovatjiZ nyni a obsah
kdho nosudku.
nlni sjednivar{ch n{jemnich smluvji piizprisobit.
I
Pozndm
kyk fenomdn
u domiic.l
ho ndsitf
Kpt. JUDr. Petr Kouiit, Policie Cesk6repubtiky,
Krajsk6 feditetstvi policie Jihomoravsk6hokraje.
Skolnf poticejni stiedisko Brno
oiekivanlich podeb, nibri rnite mit i tegativni a zraiiujici
vliv. Uzndvanf sociolog A. Giddens uvedi, Le ,damoo &,ioti
iatta idealizoednjaAo atizajistot)) a rtdri, alepiitom seslal
nejnebezpeindji{m
u{stem ! moderti s?oleinosti.e)
Ndsilije starija&o lidstvo sama.Vyjadiuje zptkob agrese
BohuZel md pravdu.NeZijeme toriZ v idedlnim svEtd
osobvrtii sobi naozdjem,jejim{ ci/enje ubliiit,
a ndsili se ner.yhybdani mistrim, kde bychom ie nedekali.
?oiLadit,
poranit anebozabit. Pojma$m znaLemtohotojedndnfje
V poslednichletech.i nelzenevSimnout
celosvetove
zvysnahao zpisoben/ uriitd ijm!, kteruinatie nit ofte
Seneho
zdjmuo ieleni problematilry
domdcihondsili,kte
?adal.
Zahrnuje v sobljaA pobrrt2k1 a itoAy na tilesnou inte
rd byla diive podceiovdna a odsunovdnado (strani jako
gritu, tak i zly' cboetini, nahldddni ajedndni, Ateri A$tu okrajovda ziidka se
ryslgrujici zdle2itosr.
zanechdvdfltzic&i, sexudln{a psychicLduiny.1)
Ka2dy prdvni stdt je viak povinen sr,ym obian0m
zaruiit ochranuzdravi,iivota a dristojnosribez ohledu
Domov pro vdtSinu z nis spnbolizuje spiie misto klidu,
na to, kde a mezi kym k takovdmu jedn 6oi dochlzi.a)
Stdsti,ldskya pohody.Je to misto, kde dastoa redi ftevime
N6sili se odnepamdtipwai,ovalo za neiridoucispoleaas,zaiiv\me piijemn€ ch.vdes naiimi blizhfoni a kam se dens\ijev a bylo postihovdnonejrrizndjiimi
tresty.Avdak
ridi wacrme.Plari ro vSakzejmenatehdy,kdyi je rodina'
ndsili v soukomi, za zavienimi dveimi spoledndhoobyfunkdni piedevtim v emociondlni oblasti. Je-li tomu tak, dli, bylo jeltc doneddr.nachdpino
pouze jako privdtni
w1m ilenrim zpravidlaposlgtuje uspokojenimnoha pozaleLitost, kterou si osoby iijici ve spole6n6 dom6ctieb (napi pomoci, ochrany a podpory).Je-li viak rodina nosti musi v/eSit sami mezi sebou,
bez ingerence stdv t6to oblastidisfunkdni,nejenZenedochizi kuspokojovdni tu. PozdEjiviak veiejnost dospdlak
rr6zoru,Le se jedni
o zisadni oblast,v niZ by nedinnoststdtnich a nestdtnich
1)
Srov.Vonkovi,J.,Spoustovri,
L Domricindsiliv iesk6mprivu z Do
hledu7en.2.ryd.Praha:
NakJadaret<n
i proFem.
,. I l.
o.p. ... 20CiS.
2r Vwo,r7drildadnitunkcerodlnypova;uje
turk.ir..pr.oa,Ltn,..,,.. 3) Giddens,A. Sociologie.1.
\yd.Pahl AIso,t999,s. UZ.
,iilni.rychovnou
aemocionaJn,.
Srov.
V1ro,t,J.,
Strnrnjk.t. ApLkovrn, a) Srov.Vonkovd,J.,
Spoustovt,I.
priru z pohte
Domrcinds;liv aesk6m
socirlnipsychologie.
1.\,yd.Praia:Portil,1998,s.304.
du zen.2.ryd.Praha:
NakJadarelsrvr
prolem,o.p. s..2008.,.
IL
dvacetityij