DTZ Research

Property Times
Sklady v ČR 1. čtvrtletí 2014
Poptávku táhnou výrobní společnosti
Q1
hh 2014
21. květen 2014
Obsah
Ekonomický přehled
Nabídka
Poptávka
Neobsazenost & Nájemné
Významné pronájmy & definice
2
3
4
6
7
Autor
 Ačkoli nová nabídka v 1. čtvrtletí 2014 zaznamenala jak mezikvartální, tak
meziroční nárůsty, téměř všechny projekty jsou dokončovány již se
zajištěnými pronájmy.
 To přispívá ke stabilní míře neobsazenosti, která posledních 12 měsíců
osciluje okolo 8%. Očekáváme, že neobsazenost by se neměla výrazně
zvyšovat ani po zbytek roku 2014. Poptávku nadále táhnou především
výrobní společnosti. Nájemci směřují především do širší oblasti Prahy,
Moravskoslezského a Plzeňského kraje. Nejvyšší dosahované nájemné
zůstává víceméně stabilní.
Lenka Šindelářová
Head of Consulting & Research
Tabulka 1
+ 420 602 773 592
Hlavní ukazatele
1.
Nová nabídka, m2
čtvrtletí
2014
63 100
Čistá realizovaná poptávka, m2
119 600
[email protected]
Kontakty
Míra neobsazenosti , %
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+ 33 1 49 64 49 54
[email protected]
8,2%
2
Nejvyšší dosahované nájemné ( EUR/ m / měsíc)
4-4,25
Zdroj: DTZ
Graf 1
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
Hrubá a čistá realizovaná poptávka, m
2
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Hrubá realizovaná poptávka
Zdroj: DTZ, Industrial Research Forum
DTZ Research
Čistá realizovaná poptávka
Výhled
Česká republika sklady 1.čtvrtletí 2014
Ekonomický přehled
Kombinace fiskálního stimulu, měnové intervence České
národní banky a zvýšení zahraniční poptávky by měly být
hlavními tahouny ekonomického růstu v roce 2014.
Graf 2
Růst HDP ve stálých cenách, %
8
6
4
Poté co česká ekonomika ve 4. čtvrtletí 2013 vzrostla o
1,2 % a v roce 2013 byl zaznamenán propad HDP o 0,9 %
(nižší pokles než uváděly dřívější predikce), Oxford
Economics předpovídá, že v roce 2014 ekonomika poroste o
2,6 %. To je optimističtější výsledek, než se původně
očekávalo.
Růst by měl akcelerovat v roce 2015 na 2,8 % díky zlepšující
se zahraniční poptávce, výraznějšímu poklesu
nezaměstnanosti, zlepšení podmínek pro poskytování úvěrů
a oživení stavebnictví.
Oxford Economics zařadil do svých predikcí nový element
po zhoršení vztahů mezi EU a Ruskem. Pokud budou
zavedeny další sankce proti Rusku, může Rusko odvětit
snížením dovozu z EU. To by zpomalilo i růst českého HDP,
jelikož až 3 % vývozu směřují do Ruska. Ekonomické škody
by mohly být ještě vyšší, pokud by byl zaznamenán výrazný
propad počtu ruských turistů v ČR. V roce 2013 jich
navštívilo ČR 759 000 a až 50 % výdajů všech turistů pochází
právě od těch ruských. Pokles jejich počtu by tak poškodil
především obchodní tržby, které se začínají oživovat.
Spotřební výdaje by v roce 2014 dle predikcí měly růst o
1 %, poté co byl zaznamenán jejich pokles jak v roce 2012,
tak 2013. CPI inflace by měla dosáhnout v tomto roce pouze
0,8 %.
Míra nezaměstnanosti na konci března 2014 dosáhla 8,3 %.
Výraznější pokles nezaměstnanosti je očekáván až v roce
2015.
Zdroj: Oxford Economics, ČSÚ
2
0
-2
-4
-6
2006
2007
2008
2009
2010
Czech Republic
2011
2012
2013f 2014f
Eurozone
Zdroj: Oxford Economics
Graf 3
Index spotřebitelských cen (CPI), %
7
6
5
4
3
2
1
0
Zdroj: Oxford Economics
Graf 4
Spotřební vydání, %
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Zdroj: Oxford Economics
www.dtz.com
Property Times
2
Česká republika sklady 1.čtvrtletí 2014
Nabídka
Celková výměra moderních skladových a průmyslových
2
ploch dosáhla v 1. čtvrtletí 2014 4,53 mil. m . V tomto
2
čtvrtletí bylo dokončeno 63 100 m nových průmyslových
prostor, což představuje nárůst o 73 % v porovnání s
předchozím čtvrtletím a o 33 % meziročně.
Nejvíce nových skladových prostor bylo dokončeno v širší
oblasti Prahy s celkovým podílem 35 % na čtvrtletní nové
nabídce, následoval Plzeňský kraj (23 %) a Středočeský kraj
(19 %). Téměř 86 % z nově dokončených prostor bylo
dodáno na trh se zajištěnými předpronájmy.
Největší nově dokončenou budovou byla hala DC4 v Prologis
2
Parku Prague D1 West (22 100 m ), následovala budova v
2
D+D Parku Kosmonosy s 12 000 m částečně pronajatými
společnosti z automobilového průmyslu a budova ve VGP
2
Parku Nýřany pro společnost Ranpak (8 100 m ).
V 1. čtvrtletí 2014 měla nejvyšší podíl na nově dokončených
prostorách společnost Prologis (35 %) díky již zmíněné nově
dokončené budově u dálnice D1, následovala společnost
2
VGP s podílem 25 % a 15 600 m nových skladových prostor
2
dokončených ve třech lokalitách a D+D s 12 000 m v
Kosmonosech, ve Středočeském kraji (19 %).
DTZ eviduje v prvním čtvrtletí 2014 v České republice
přibližně 180 000 m2 průmyslových prostor ve výstavbě.
Téměř všechny projekty jsou dodávány se zajištěnými
pronájmy. V prvním čtvrtletí 2014 byla nově zahájena
2
výstavba na projektech s celkovou výměrou 52 000 m . Mezi
největší projekty ve výstavbě v současné době patří budova
D2 ve druhé fázi CTParku Brno pro FEI Česká republika
2
(33 200 m ).
Graf 5
Roční nova nabídka, m
1 000 000
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
-
Trh se skladovými a průmyslovými plochami výrazně ovlivní
výstavba distribučních center pro Amazon. Tyto dvě centra
jsou plánována v Praze v Panattoni Park Prague Airport v
Dobrovízi a v Brně společností CTP Invest. Každá z hal bude
2
poskytovat 95 000 m skladových prostor, datum zahájení
výstavby obou center ale zatím není stanoveno,
předpokládáme, že dokončeny budou až v roce 2015.
Poptávka
Hrubá realizovaná poptávka v ČR včetně renegociací v
2
1. čtvrtletí 2014 dosáhla 251 100 m , jedná se tak o 2%
nárůst v meziročním srovnání, ale o 37% pokles
v mezičtvrtletním porovnání. Ve stejném období jsme
zaznamenali čistou realizovanou poptávku bez renegociací
2
ve výši 119 600 m . Představuje to nárůst o 16 %
v porovnání s 1. čtvrtletím 2013, ale propad o 34 %
v porovnání s posledním čtvrtletím minulého roku. Podíl
přejednání na celkové realizované poptávce dosáhl 52 %.
Výrobní společnosti byly v 1. čtvrtletí tahounem celkové
poptávky s 35 %, na čisté realizované poptávce měly podíl
až 41 %.
Největší transakcí prvního čtvrtletí 2014 bylo přejednání
nájemní smlouvy a expanze na Prologis Parku Ostrava
2
logistickou společností Geis (24 700 m ). Druhou největší
transakcí bylo přejednání nájemní smlouvy společností Trost
Auto Service Technik v Parku West Nýřany v Plzni, dále
přejednání a expanze společnosti Sportisimo v Business
2
Parku Rudná (18 900 m ) a prodej se zpětným pronájmem
společnosti Bang & Olufsen ve výrobním areálu v Kopřivnici
2
(14 900 m ). Nejvýznamnější novou realizovanou poptávku
představovala expanze společnosti Loxxess v CTParku Bor
2
(11 200 m ).
Graf 6
2
Čistá realizovaná poptávka v krajích, m
3% 3%
4%
Širší okolí Prahy
11%
35%
www.dtz.com
Moravskoslezský kraj
Plzeňský kraj
Jihomoravský kraj
Vysočina
20%
Pardubický kraj
24%
Zdroj: DTZ, Industrial Research Forum
2
Středočeský kraj
Zdroj: DTZ, Industrial Research Forum
Property Times
3
Česká republika sklady 1.čtvrtletí 2014
Neobsazenost a nájemné
Míra neobsazenosti v prvních třech měsících mírně
vzrostla na 8,2 %, což představuje mezikvartální nárůst o
0,2 procentního bodu. Z celkové plochy moderních skladů
2
bylo na konci 1. čtvrtletí 2014 v České republice 369 200 m
neobsazených skladových ploch. Nejvíce volných ploch bylo
2
zaznamenáno v okolí Prahy (138 300 m ), ačkoli zde míra
neobsazenosti poklesla mezičtvrtletně o 1,2 p.b. a o 1,0 p.b.
meziročně. Druhý největší objem volných skladů se nachází
2
v Jihomoravském kraji (57 500 m ). Mezi kraji s nejvyšší
mírou neobsazenosti dominuje Královéhradecký a
Pardubický kraj s 21 %, respektive 17 %.
Graf 7
Míra neobsazenosti, %
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Zdroj: DTZ, Industrial Research Forum
Čistá absorpce reflektující rozdíl obsazených kapacit mezi 4.
2
čtvrtletím 2013 a 1. čtvrtletím 2014 dosáhla 65 400 m .
Graf 8
Čistá absorpce, m
Nejvyšší dosahované nájemné pro skladové prostory zůstává
na úrovni 3,80-4,25 EUR za metr čtvereční a měsíc a očekává
se, že i nadále zůstane stabilní. Pro některé menší jednotky
či u pronájmů na kratší dobu může nájemné dosáhnout až
4,50 EUR za metr čtvereční a měsíc. Pronajímatelé se snaží
svoje nabídky zatraktivnit především formou nájemních
prázdnin. V závislosti na konkrétní nájemní smlouvě a jejím
trvání, se délka nájemních prázdnin pohybuje od tří do šesti
měsíců. Po zahrnutí nájemních prázdnin se efektivní
nájemné vypočítané na konci 4. kvartálu 2013 pohybuje
v rozmezí od 3,20-3,90 EUR za metr čtvereční a měsíc.
2
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Zdroj: DTZ, Industrial Research Forum
Graf 9
2
Nejvyšší dosahované nájemné, EUR/m /měsíc
4,9
4,8
4,7
4,6
4,5
4,4
4,3
4,2
4,1
4,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Zdroj: DTZ, Industrial Research Forum
www.dtz.com
Property Times
4
Česká republika sklady 1.čtvrtletí 2014
Graf 10
Graf 11
Čistá realizovaná poptávka v 1. čtvrtletí 2014, m
3%
3%
2%
1%
3%
4%
38%
8%
9%
12%
17%
Zdroj: DTZ, Industrial Research Forum
2
CTP Invest
Prologis
Palmer Capital
Heitman
AEW/ Tristan
TPG/Ivanhoé Cambridge
SEGRO
UNO
Contera
Amesbury
Uniuris
Venet
Čistá realizovaná poptávka dle typu nájemce v 1. čtvrtletí
2
2014, m
3%
23%
Výroba
41%
3PL
Distribuce
Jiné
33%
ZdrojDTZ, Industrial Research Forum
Mapa 1
Celková výměra skladových a výrobních prostor v ČR, neobsazenost a požadované nájemné v 1. čtvrtletí 2014
Zdroj: DTZ
www.dtz.com
Property Times
5
Česká republika sklady 1.čtvrtletí 2014
Tabulka 2
Nejvýznamnější pronájmy
Nemovitost
Prologis Park Ostrava
Plzeň Park West Nýřany
Business Park Rudná
Bang & Olufsen
Kopřivnice
CTPark Bor
2
Region
Výměra (m )
Nájemce
Sektor
Typ pronájmu
Širší okolí Prahy
24 700
Geis
3PL
Renegociace/
Expanze
Plzeňský
23 600
Trost Auto Service
Technik
Distribuce
Renegociace
Širší okolí Prahy
18 900
Sportisimo
Distribuce
Renegociace/
Expanze
Moravsko-slezský
14 900
Bang & Olufsen
Výroba
Prodej a zpětný
pronájem
Plzeňský
11 200
Loxxess
3PL
Expanze
Zdroj: DTZ, Industrial Research Forum
Definice
Celková výměra:
Celková výměra moderních skladovacích / výrobních prostor k pronájmu stavěných developery a
dokončených od roku 1998.
Nová nabídka:
Nově dokončené budovy, které získaly kolaudační rozhodnutí v daném období.
Poptávka:
Celková výměra, která byla pronajata, či předpronajata nájemcům za specifické časové období.
Nezahrnuje prostory v nabídce. Nezahrnuje prostory ve vlastnictví. Nemovitost je pronajata při
podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Hrubá realizovaná poptávka zahrnuje přejednání a
prodloužení nájemních smluv, čistá realizovaná poptávka je nezahrnuje.
Nejvyšší dosahované
nájemné:
Dosahované nájemné na nejkvalitnějších jednotkách vysoké technické specifikace o výměře 4 000
2
– 5 000 m v nejatraktivnějších lokalitách.
Efektivní nájemné:
Představuje dosahovaný průměr nabídkové ceny nájemného, při zahrnutí nájemních prázdnin.
www.dtz.com
Property Times
6
Česká republika sklady 1.čtvrtletí 2014
Další DTZ Research studie
Další studie můžete získat na www.dtz.com/research. Zde naleznete:
Occupier Perspective
Aktualizace trhu z pohledu nájemců s komentáři,
analýzami, grafy a daty.
Global Occupancy Costs Offices
Global Occupancy Costs Logistics
Obligations of Occupation Americas
Obligations of Occupation Asia Pacific
Obligations of Occupation EMEA
Global Office Review
India Office Demand and Trends Survey 2013-14
Sweden Computer Games Developers November 2013
Property Times
Pravidelné aktualizace o trzích z pohledu vlastníků s
komentáři, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy:
Asia Pacific, Bangkok, Beijing, Berlin, Brisbane, Bristol,
Brussels, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing,
Dalian, Edinburgh, Europe, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou,
Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, India, Jakarta,
Japan, Kuala Lumpur, Luxembourg, Madrid, Manchester,
Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Poland,
Prague, Qingdao, Rome, Seoul, Shanghai, Shenyang,
Shenzhen, Singapore, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin,
Ukraine, Warsaw, Wuhan, Xian.
Investment Market Update
Pravidelné aktualizace o investiční aktivitě s komentáři,
významnými transakcemi, grafy, daty a predikcemi.
Zahrnuje tyto trhy: Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech
Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland
China, South East Asia, Spain, Sweden and UK.
Money into Property
Stěžejní studie DTZ po více než 35 let, která se zaměřuje
na investice a kapitálové toky do realit po celém světě.
Analyzuje vývoj a strukturu globálního investičního trhu. K
dispozici pro: Global, Asia Pacific, Europe, North America
and UK.
Foresight
Kvartální komentář, analýza dat a predikcí včetně DTZ Fair
Value Index™. K dispozici pro: Global, Asia Pacific, Europe
and UK. Dále publikujeme výroční výhledovou studii.
www.dtz.com
Insight
Tematické či ad hoc studie zaměřující se na celé oblasti či
na specifická témata relevantní pro realitní trhy.
Deflation and Commercial Property - March 2014
Tokyo Retail Market 2014
Great Wall of Money – March 2014
German Open Ended Funds – March 2014
China Investment Market Sentiment Survey - January 2014
China The Technology Sector - January 2014
Czech Republic Green buildings - December 2013
Net Debt Funding Gap - November 2013
UK secondary market pricing - October 2013
Quantitative Easing - UK Regions – September 2013
Singapore Government Land Sales - September 2013
Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014
DTZ Research Datové služby
Více dat a informací je k dispozici
v předplatitelské službě. Prosím kontaktujte
[email protected] pro více informací.

Property Market Indicators
Pravidelné datové série pro komerční a
průmyslové nemovitosti pro regiony Asie a
Evropy.

Realitní predikce, včetně DTZ Fair Value
TM
Index
Pětileté predikce pro komerční a industriální
trhy v Asii, Evropě a USA.

Investment Transaction Database
Agregovaný přehled investiční aktivity v Asii
a Evropě.

Money into Property
Stěžejní produkt DTZ Research po více než
35 let. Poskytuje data o kapitálovém trhu
zahrnující toky kapitálu, velikost, strukturu
vlastnictví, vývoj, trendy včetně výsledků
Property Times
7
DTZ Research Kontakty
Global Head of Research
Head of CEMEA Research
Hans Vrensen
Magali Marton
Tel: +44 (0)20 3296 2159
Tel: +33 1 49 64 49 54
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Global Head of Forecasting
Head of Strategy Research
Fergus Hicks
Nigel Almond
Tel: +44 (0)20 3296 2307
Tel: +44 (0)20 3296 2328
Email: [email protected]
Email: [email protected]
DTZ Business Kontakty
Chief Executive, EMEA
John Forrester
Tel: +44 (0)20 3296 2002
Email: [email protected]
Pronájem skladových prostor
Martin Šumera
Tel: +420 234 262 222
Email: [email protected]
Investment & Business Development
Ryan Wray MRICS
Tel: +420 234 262 275
Email: [email protected]
Pronájem skladových prostor
Michal Barthell
Tel: +420 234 262 270
Email: [email protected]
Správa nemovitostí
Lenka Vodrážková
Tel: +420 234 262 257
Email: [email protected]
Oceňování
Karel Klečka MRICS
Tel: +420 234 262 232
Email: [email protected]
OMEZENÍ ODPOVĚDNOSTI
Na tuto studii nelze spoléhat jako na základ pro jednání při transakcích bez vyhledání specifického,
kvalifikovaného a profesionálního poradenství. Data a fakta byla důkladmě zkotrolována, DTZ nemůže
převzít žádnou odpovědnost za jakoukoli škodu či ztrátu následkem nepřesnosti v této studii. Zde
zahrnuté informace by neměly být ať již v celku či částečně publikovány, reprodukovány a citovány bez
předchozího souhlasu. V každé takové reprodukci musí být citováno DTZ
© DTZ Květen 2014