O čem budeme dnes hovořit

Vědecké grémium ČBA
27. května 2008
Hypoteční krize v USA – čeká evropské trhy
stejný osud ?
Pavel Kühn
ředitel odboru Developerská centra
Česká spořitelna
O čem budeme dnes hovořit
• Hypoteční trh v USA – příčiny krize
• Průběh krize v USA a její dopad do Evropy a světových
financí
• Jak to vypadalo v Countrywide
• Subprime mortgage v USA a v Evropě
• Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ?
• Čeho se vyvarovat na českém trhu
Žádný strom neroste do nebe - trh
Realitní trh
• Krize 80-tých let Velká Británie, Německo, Itálie, Kanada
• Krize 90-tých let Švédsko, Rakousko, Dánsko, Japonsko
• USA v letech 1991 – 2005 obrovský boom trhu spojený s
růstem cen nemovitostí
Národní index cen rezidenčních nemovitostí v letech 1988-2006
16
12
8
4
0
-4
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Žádný strom neroste do nebe –
poskytovatelé
Chování poskytovatelů hypoték v optimismu růstu trhu
• Poptávka a zisky generují půjčování méně bonitním
klientům s vyšším ziskem
• Dlouhodobý růst cen zmírňuje požadavek na vlastní zdroje
• Vysoká konkurence poskytovatelů generuje produkty s
nízkými počátečními náklady a s následným nárůstem
ceny
• Vysoké odměny prodejním kanálům a zprostředkovatelům
za rizikové, ale výnosné produkty
Žádný strom neroste do nebe sekuritizace
•
•
•
•
Více lepších papírů je odpověď !
Jak je ale vytvořit ?
Sekuritizací čili vytvořením
obchodovatelných CP z v
podstatě nelikvidních dluhových
aktiv. V podstatě se jedná o
proces „zlikvidnění“ aktiv.
Vstupním aktivům v procesu
sekuritizace se meze téměř
nekladou (kreditní dluhy,
korporátní dluhy, hypotéky,
dluhy za nákup aut a jiné).
Proces sekuritizace tímto
nekončí, CDO se stávají
podkladem pro další CDO atd.
(fenomén CDOn) = komplexní a
nepřehledný systém.
Dlužníci
Tok peněz před sekuritizaci
Původce (např.
hypoték)
Tok peněz po
sekuritizaci
Prodej aktiv
Prodejná cena
Administrátor
SPV
(emise CDO)
Prodejná cena
Úrok a jistina
Investoři
(fondy, banky)
Žádný strom neroste do nebe investoři
•
•
•
Z procesu
sekuritizace zbude na
každého investora
něco.
Po rozdělení poolu
aktiv (často
smíšeného, dluhy z
kreditních karet s
hypotékami apod.) se
vytvoří tzv. tranše s
rozdílným ratingem.
Nejvyšší tranše (AAA)
kupují konzervativní
investoři (čínská
vláda), rizikovější pak
riziko hledající
investoři.
Začátek krize, aneb jak to „prasklo“
Průběh krize a první zásahy
• začínají růst úroky a klesat ceny nemovitostí
• první problémy se splácením
• prodeje zástav za nižší ceny, postupně zamrznutí prodejů
• investoři zjišťují „kvalitu“ dluhopisů a realizují první ztráty
• nízká likvidita finančního trhu začíná ohrožovat ekonomiku
Opatření k záchraně
• FED i ECB pumpují nízko úročené peníze na trh
• FED snižuje neobvykle úrokové sazby
• Politici slibují státní zásahy k záchraně klientů
Americké bydlení – Kladivo dopadlo
Obrázek z dříve oblíbené lokality bydlení – Marple Heights
(Cleveland)
• Každý 12-tý dům je prázdný po propadnutí zástavy
• Místní předpis zakazuje zatloukat okna prkny
• Místní samospráva upravuje okolí domů a seká trávníky na
své náklady
Bude zachována alespoň malá naděje, že domy někdo
koupí ???
Kolik se v Americe draží propadlých zástav
Vývoj propadlých zástav měsíčně v tis.
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
Source: Realty Track
A co na to Evropa ?
Velká Británie byla první
• nižší stupeň krize
• 1. pol. 2007 o 30% rostou osobní bankroty
• rostou nucené prodeje domů na hypotéky
• růst HDP bude poloviční (ze 3 na 1,5%)
Ostatní země
• investoři realizují ztráty z MBS
• nedostatek likvidity na finančním trhu
• pokles ceny akcií finančních institucí a realitních firem
Úvěrová horečka Countrywide
Prodejce banky sděloval zákazníkovi:
„Jsem si jistý, že si berete tu nejlepší možnou
hypotéku“
1.
Bylo hlavním cílem banky poskytování nejlepších
produktů pro klienty ?
2.
Nebyla Countrywide spíše strojem na výrobu peněz, než
odpovědnou bankou ?
Posuďte sami !
Countrywide a její hypotéky
Praktiky banky:
• Klienti s nízkou kredibilitou – méně než 500 bodů kreditního
skóre (max. 850)
Půjčovali i klientům 90 dní po splatnosti s hypotékou a to 2x v
posledním roce, nebo těm, kteří byli v osobním bankrotu nebo
jim propadla zástava
• Klienti s peněžní rezervou či majetkem, která byla odečtena
Počítačový systém odpočítával tyto rezervy či majetek, aby
bylo dosaženo cíle – subprime mortgage s maximalizovaným
ziskem a prémiemi pro zaměstnance banky, včetně provize
zprostředkovateli.
Countrywide a její hypotéky
•
Hypotéky bez dokumentace příjmu ve výši přes 95% hodnoty
nemovitosti
•
Adjustable rate mortgage – jako reakce na konkurenci na trhu
v oblasti úrokové sazby.
První rok splácení bez úmoru a s velmi nízkým úrokem, ale s
tříletým poplatkem za předčasné splacení ve výši
šestiměsíčního úroku se sazbou - trh + 3% (tzv. reset rate)
•
Klienti s vysokou splátkovou zátěží příjmů a nedostatečnými
prostředky v rodinném rozpočtu
Čtyřčlenné rodině mělo stačit na celkové životní náklady po
splátce hypotéky 1.000 dolarů měsíčně, jednotlivci 550
dolarů.
Countrywide a její hypotéky
•
poplatková politika banky
Poplatky za povodňové certifikáty, daňové certifikáty, ocenění,
přípravu dokumentů, za zaslání e-mailem nebo kurýrem, apod.
Poplatky byly buď násobné než u jiných bank nebo
neodpovídající svojí výší drobnému úkonu banky a řada z nich
byla zdrojem výnosů skrytých dceřiných společností této banky.
Co je to subprime hypotéka
Precizní charakteristika bohužel neexistuje !
Definice subprime v USA jsou založeny na:
•
Charakteristice kredibility klienta
•
Charakteristice poměru dluhové služby k příjmům
•
Charakteristice poměru hypotéky k hodnotě nemovitosti
•
Jednoduché charakteristice jako hypotéce s vysokými
náklady pro klienta (úroková sazba a vstupní poplatky)
Co je to subprime hypotéka
Ve skutečnosti pouze tři země Evropy potvrzují, že taková
hypotéka existuje – UK, IR, NL
Nejjednodušší charakteristika je Irská – příjemce úvěru
nevykazuje příjmy nebo dostatečnou úvěrovou historii.
Nejpropracovanější jsou definice ve Velké Británii – autory
jsou FSA – Financial Services Authority a CML – Council
of Mortgage Lenders.
Jak tyto definice zní ???
Definice subprime ve Velké Británii
FSA
CML
Exekuce
výše v L
Nesplácení
hypotéky /
nájmu
Další
dlužné
platby
IVA –
individuální
vyrovnání
Osobní
bankrot
Celkem
přes 500 L
za posl. 3
roky i
uhrazené
Více než 3
měsíční
platby,
kdykoli v
posledních
2 letech
Více než 3
měsíční
platby,
kdykoli v
posledních
2 letech
Jakékoli v
posledních 3
letech
Jakýkoli v
posledních 3
letech
Jakákoli
exekuce za
poslední 3
roky
Jakékoli
prodlení v
posledních
3 letech
Jakékoli
prodlení v
posledních
3 letech
Jakékoli v
posledních 3
letech
Jakýkoli v
posledních 3
letech
Rozdíl mezi Evropou a USA
1.
Produkty
USA – převaha adjustable rate mortgage s netržním úrokem na
2-3 roky a bez umořování
Evropa – produkty sice s krátkodobou fixací, ale bez zvláštních
slev na počátku (pouze 14% produktů zlevněných)
2.
Schvalování úvěrů
USA – tzv. rizikové lhaní a uvolnění standardů schvalování bylo
hybnou silou rozvoje subprime
Evropa – konzervativnější schvalování subprime, např. u
krátkodobých fixací počítáno s vyšší sazbou, rozdělení
rizikovosti klientů a certifikace příjmů měly vliv na LTV, apod.
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ?
1.
Kredibilita klienta
•
Klienti dokládají bezdlužnost
•
Na zástavě nesmí váznout exekuce
•
Využíváme credit bureau
•
Používáme interní ratingy kredibility
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ?
2.
Poměr dluhové služby k příjmům
•
Připouštíme vyšší zatížení – až 50%, ale …
•
Máme produkty s progresivním splácením, ale …
•
Klienti jsou převážně z vyšších příjmových skupin
•
Existuje obava klientů před vysokými splátkami
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ?
3.
Poměr výše hypotéky a hodnoty nemovitosti (LTV)
•
Ceny nemovitostí rostou a ještě nedosahují evropské úrovně
•
Máme konzervativní metody oceňování
•
Máme nízkou LTV při neprověření příjmů – 50%
•
Klienti nejsou odkázáni na 100% hypotéky
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ?
4.
Vysokonákladové hypotéky
•
Rizikově vážené úrokové sazby (bez příjmu, 100%)
•
Poplatková politika je shodná
•
Ostrá konkurence může spíše znamenat nižší rizikovou
rezervu
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ?
1.
V České republice není produkt typický pro subprime
hypotéku ve všech směrech
2.
Všechny banky deklarují zásady responsible lending
Půjčujeme však správnou hypotéku správným klientům ???
Čeho se vyvarovat na našem trhu ?
1.
Nekalým obchodním praktikám vůči klientům
2.
Manipulaci s podklady pro hypotéku (příjmy, ocenění
zástavy)
3.
Podcenění schvalovacích pravidel
4.
Podcenění regionálních odlišností trhu bydlení
5.
Včasná indikace rizik z prodejních kanálů
6.
Upřednostnění objemů a zisku před odpovědností za
klienty
7.
Adekvátní reakce na ekonomické změny
Banky mají všechny předpoklady zjistit jako první varovný
signál trhu
Děkuji Vám za pozornost a
přeji samé prime nebo near
prime hypotéky