Problematika ocenění bytů podle oceňovací

Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Jednotkové ceny za m 2 podlahové plochy bytu a jejich meziroční změna
1 ÚVOD
Nový kalendářní rok je oblíbenou příležitostí k zahájení účinnosti nových či novelizovaných
právních předpisů. Znalecká obec zabývající se oceňováním nemovitostí vždy na přelomu roku
netrpělivě očekává změny v tzv. cenovém předpisu. Tento příspěvek se zabývá změnami v
prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňování majetku. Vzhledem k tomu, že platná oceňovací
vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb. má celkem 205 stran textu o velikosti
písma 8 pt (počítáno v dokumentu exportovaném z ASPI) je nezbytné její rozbor rozdělit na více
oddílu.
V dnešním článku se autor věnuje vývoji základních jednotkových cen používaných pro
ocenění bytů. Cílem článku je zachytit vývoj tzv. indexovaných průměrných jednotkových cen za
m 2 podlahové plochy bytu. Tyto ceny jsou používány v rámci porovnávacího způsobu
oceňování bytů. Autor se rozhodl upozornit na meziroční změny v cenách publikovaných v
novele oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. V obou případech došlo k nabytí
účinnosti vyhlášky k 1. lednu následujícího roku.
2 POROVNÁNÍ CEN
Autor článku považuje za nezbytné uvést zde několik poznámek o porovnávacím způsobu
oceňování bytů. Cílem je seznámit případné neobeznámené čtenáře se základními principy
tohoto oceňování podle oceňovací vyhlášky.
Porovnávací způsob oceňování je jedním z legitimních způsobů oceňování používaným nejen
pro účely úředního (administrativního) ocenění, ale též pro účely tržního oceňování.
Porovnávací ocenění je založeno zejména na sběru informací z realitního trhu. Cílem je získat
srovnatelnou hodnotu daného předmětu ocenění a následně ji aplikovat na podmínky konkrétní
nemovitosti. Za tímto účelem jsou oceňovací vyhláškou vydávány tzv. indexované průměrné
jednotkové ceny. Tyto údaje představují výchozí bod pro zjištění ceny porovnávacím způsobem.
Tato cena je dále upravována na základě široké škály kritérií agregovaných do třech koeficientů
(indexů). Podstatou článku jsou ovšem pouze základní jednotkové ceny. Na možnosti jejich
následné úpravy není brán zřetel.
Vyjdeme-li z předpokladu, že indexované průměrné jednotkové ceny používané oceňovací
vyhláškou jsou stanoveny s využitím údajů z realitního trhu, případně předchůdci těchto cen
před indexací pochází z realitního trhu, nevyhneme se srovnání s údaji z jiných zdrojů.
1 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Je obecně známým faktem, že vývoj cen nemovitostí se v posledních letech vyznačuje
poklesem. Tento doposud neměnný trend se týká zejména bytů, kde je evidován největší
pokles cen. Méně pak klesaly ceny rodinných domů a nejméně ceny pozemků pro residenční
výstavbu. Obecně přijatou skutečností je též negativní cenový vývoj napříč celým realitním
trhem. Případný nárůst cen se týká naprostých výjimek, jako jsou byty s ojedinělou dispozicí ve
výjimečných lokalitách, pozemky na extrémně preferovaných místech, apod.
Nejvěrohodnějším zdrojem použitelným pro srovnání vývoje cen jsou údaje z Českého
statistického úřadu. Ovšem nejen tyto údaje, ale i další data např. od poradenských společností
zabývajících se studiem realitního trhu, od realitních kanceláří či od samotných znalců potvrzují
pokles cen nemovitostí. Mohlo by se zdát, že negativní vývoj realitního trhu lze potvrdit ze
všech dostupných zdrojů. Toto tvrzení je platné až do chvíle, než se čitatel seznámí s
oceňovací vyhláškou a jejími novelami z let 2010 a 2011.
Vývoj jednotkových cen v uvedených letech podle oceňovací vyhlášky hovoří o naprostém
opaku než všechny ostatní relevantní zdroje. Indexované průměrné jednotkové ceny za m 2
podlahové plochy bytů podle oceňovací vyhlášky meziročně vzrostly. Tento vývoj je
dokumentován na níže uvedených grafech a v přiložených tabulkách. Při porovnávaní cen
zanedbáváme fakt, že vyhláška platná pro rok 2011 pracuje s údaji, a to ještě neúplnými, z roku
2010 a vyhláška platná pro rok 2010 zase s údaji platnými v roce 2009. Cílem je zachytit
cenový rozdíl v jednotkových letech.
Nejpodrobnější údaje z realitního trhu jsou dostupné zejména pro naše hlavní město, proto se
autor rozhodnul provést porovnání cen platných pro území Prahy.
V následujících tabulkách jsou uvedeny jednotkové ceny (JC) Prahy, Brna a Ostravy převzaté z
novely oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb. (JC 10) a z novely oc. vyhl. č. 387/2011 Sb. (JC
11). V pravém sloupci je stanoven meziroční nárůst cen.
2 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Tabulka č.- 1Indexované průměrné jednotkové ceny
pro
Prahu
3 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Tabulka č. 2 - Indexované průměrné jednotkové ceny pro Brno
Tabulka
č.že
3pro
-podle
Indexované
průměrné
jednotkové
ceny
pro
Ostravu
bytů
Z uvedených
v letech
roku
tabulek
2011
je apatrné,
2010.
oceňovací
vyhlášky
došlo
k nárůstu
jednotkových
cen
formě.
jednotkové
Následující
Na vodorovné
ceny.
grafické
Modře
zpracování
ose
jsou
jsouceny
jednotlivé
porovnává
rokoblasti
2010,
výšePrahy,
červeně
uvedené
Brna
pro
výsledky
arok
Ostravy,
2011.
v poněkud
na svislé
přehlednější
ose
4 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 1 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Prahy
5 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 2 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Brna
6 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf
č. cen
3avývoje
-grafických
Indexové
průměrné
jednotkové
pro
oblasti
Ostravy
patrné,
údaji
Z uvedených
z Českého
že setrvalý
vejevětšině
tabulkových
statistického
případů
úřadu
došlo
ke
anibytů
zvýšení
výstupů
s dalšími
jednotkové
založených
dostupnými
ceny.
naceny
informacemi
údajích
Toto
zjištění
z oceňovací
z realitního
nekoresponduje
vyhlášky
trhu.
dokladuje
Namátkově
vybrán
pokles
graf
přibližně
cen
od
3.v Praze
kvartálu
podle
rokuČeského
2008.
statistického
úřadu,
který jes
7 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf
č. 4 -květen
Ceny bytů
Praha
internetovým
- Dále
město
je azde
Ostrava
uvedena
portálem
- město
statistika
www.centrum.cz
(Graf.
z realitního
5).
za
serveru
období
realitymix.cz,
2011- až
který
květen
je provozován
2012 pro Prahu, Brno
Tabulka č. 4- Přehled jednotkových
město
a
cen
dle statistik realitymix.cz pro Prahu, Brno Ostrava
- města
8 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf
- Jednotkové
ceny
dle
statistik
realitymix.cz
pro
Prahu,
město
aBrno
Ostravu
město
jednotkových
Grafické
Ostrava
znázornění
- město
za období
jednotkových
květen
2010
dle
ažstatistiky
květen
2012,
realitymix.cz
kde
jeBrno
patrný
pro- jednotkové
Prahu,
pokles
Naprůměr
vodorovné
ose
jsoucen
jednotlivá
období,
(Graf
č.a 6,
7č.a5cen.
8).
na
svislé
ose
ceny
9 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 6 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Prahu
10 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 7 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Brno - město
11 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky
Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch
Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf
č.
8Český
-vývoji
Jednotkové
ceny
dle
statistik
realitymix.cz
pro
Ostravu
- trhu
město
3 ZÁVĚR
Informace
poradenských
pravidelně
sleduje
o
informuje
realizované
poklesu
společností
cen
ceny
nemovitostí,
zabývajících
bytů
statistický
v Praze,
zejména
se
úřad.
výzkumem
od
3.oceňovací
bytů,
Od
čtvrtletí
prvního
lze
realitního
nalézt
2009
čtvrtletí
sleduje
napříč
trhu.
O
všemi
údaje
poklesu
2008
za
zprávami
tento
celou
cen
úřad
nemovitostí
republiku.
navzdory
Ostravy.
diskutován
nemovitostí.
zapříčiňují
oceňovací
Otázkou
Opačný
zůstává,
skutečnému
vyhlášky.
na
Ceny
konferencích
trend
proč
odchýlení
vývoji
ve
jednotkové
ana
od
cenovým
oborových
trhu.
cen
cen
ceny
se
Tento
tržních,
předpisem
stává
podle
setkáních
problém
což
natolik
jebez
znalců
v protikladu
se
závažným
ohledu
netýká
vyhlášky
se
specializací
na
pouze
tématem,
se
vývoj
základním
aroku
navazujících
Prahy,
na
že
na
realitním
Brna
je
oceňování
účelem
často
nebo
novel
rostou
Zdroje:
1) www.czso.cz
2) http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/
Tabulky:
Tabulky
byly
vytvořeny
autory
článku.
Grafy:
1,
3
astanovené
5též
byl
vytvořen
autory
článku
2) 4
http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/graf_4_ceny_bytu_praha/$File/ceby11q4g4.xls
3) 6
1m2-bytu&praha=0&mesto=19 4) Graf
č.
7výrazné
-1m2-bytu&praha=0&mesto=132
1m2-bytu&praha=0&mesto=116 http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti-graf.php?s=byty-prodej-prumerna-cena-za5) Graftéž
č.
8
-2,
12 / 12