znalecký posudek - Dražbyprost sro

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (ceny obvyklé) č. TO/10/2011
Předmět ocenění:
Nemovitost s rod. domem č.p.830, pozemkem parc.č.2386 a č.2387
(zast.pl., 307 m2 a zahrada, 1082 m2) zapsaná na LV č.1036, se zděným „zahradní“ domkem,
zděnou garáží a dalším příslušenstvím pozemku (mj. s přístřeškem u domku, zemními sklepy,
betonovými zpevněnými plochami, venkovními schody, ohradními zdmi, vraty, s přípojkami inž. sítí)
Kraj :
Kat.území / LV č.:
Vlastník:
Objednatel:
Zpracováno
Středočeský
Město / obec:
Roztoky
Počet obyv.:
Roztoky u Prahy / 1036
Ulice :
Riegrova
č.p. :
Galina Peterson, r.č.675104/1968
podíl
Dražbyprost s.r.o., IČO 28741552, sídlo Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem,
Objednáno 29.8.2011 (e-mail: [email protected], obj. jednatel spol. Jan Prošek)
jako podklad pro dražbu majitelky nemovitosti
7 538
830
1/1
Foto: F1 – celkový uliční pohled na nemovitost (zleva rod. dům č.p.830, vrata, zahr. domek, garáž).
Obvyklá cena současná:
nemovitost jako celek v aktuálním stavu
ke dni místního šetření 7.9.2011
Kč
7 960 000
Poznámka
Tento odhad byl objednán a je zpracován jako podklad pro dražbu dané nemovitosti s č.p.830. Dražebníkem bylo pro
účely odhadu svoláno místní šetření na den 7.9.2011 (na 14. hodinu), s tím že kromě odhadce byla obeslána i majitelka
nemovitosti. Odhadce byl ten den u nemovitosti v době od 12:50 do 14:30, nikdo jiný se na šetření nedostavil, na
opakované zvonění (?) a bouchání na vrata nebyla žádná odezva (kromě štěkání psa za vraty). Ocenění je proto
provedeno jen podle projektových podkladů z archivu Stavebního úřadu v Roztokách a podle toho co bylo možné vidět
z vnějšku nemovitosti – ne vždy lze tedy zaručit přesnost popisů součástí nemovitosti.
Admin. charakteristiky či informace a rizika
* nemovitost je zapsána na LV, k dispozici byl aktuální orig. LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)
* stavba je umístěna na vlastním pozemku
* k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup
* nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících nakládání s nemovitostí,
např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
* nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. břemeno vedení IS
* RIZIKA – k nemovitosti má zástavní právo Hypotéční banka, a.s. a na její podnět byla zahájena příprava
dražby (t.č. je v této záležitosti od 29.8.2011 na nemovitosti „plomba“ – viz zápis v KN č. Z-22278/2011-210)
* stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost
* nemovitost není v území, v minulosti zaplaveném a není v záplavovém území dle platného povodňového plánu
* stavba je určena výhradně k bydlení
* stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p.
* nemovitost je užívána v souladu s právním stavem
* stavba je dokončena a oceňována ve stavu před případnou realizací povolené rekonstrukce a přístavby domu č.p.830
* zpracovatel ocenění je odhadcem, členem České společnosti certifikovaných odhadců majetku, držitelem licence č.0191
znaleckého ústavu A-Consult plus, spol. s r.o.
Komentář k rizikům
Režim dražby dané nemovitosti se odvíjí ze smluvních vztahů věřitele (Hypotéční banky, a.s.) a povinného ze zástavní
smlouvy (či smlouvy o poskytnutí úvěru a vyhlášení dražby je asi oprávněné a z tohoto předpokladu vychází i odhadce.
-
-
Podklady pro ocenění
Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.9.2011, LV č.1036, katastrální území Roztoky u Prahy
Kopie katastr.mapy získaná pomocí internetu z kat.nem. 28.9.2011, s předmětnou částí katastr. území Roztoky u Prahy
Smlouva kupní ze dne 17.9.2008, v katastru nemovitostí pod č. V-9641/2008-210, p.úč. vkladu 19.9.2008
Smlouva o zřízení zástavního práva pro Hypotéční banku, a.s. ze dne 12.9.2008, v kat.nem. pod č.V-9431/2008-210,
p.úč. vkladu 15.9.2008
Výkres na výstavbu domu pro bydlení se skleníkem, konírny s remisou a lázně, opatřený kolkem z r.1898
Žádost o povolení adaptace rod.domu č.p.830, se souhlasem úřadu č.j.472/1956 ze dne 30.3.1956
Stavební povolení ze dne 21.4.1956, č.j. Výst. 650-3.IV.1956 na přestavbu domku u č.p.830 s projektem z 02/1956
Zápis z kolaudačního řízení k přestavbě domku při č.p.830 ze dne 23.10.1961
Kolaudační rozhodnutí ze dne 8.1.1996, č.j.3956/95 a 75/96 na plynovodní přípojku a na plynofikaci rod.domu č.p.830
Souhlas Stav.úřadu ze dne 4.6.1998, č.j.3006/98, s ohlášenou údržbou rod.domu č.p.830 (výměna taškové krytiny a
klemp. prvků, oprava fasády, výměna vany a WC, keram.dlažeb a obkladů, pokládka plovoucích podlah)
Stavební povolení stav.údržby, přestavby a přístavby rod.domu č.p.830 ze dne 27.11.2006, č.j. 2979/5803/06/Pi/SÚ
s projektem na rekonstrukci rod.domu č.p.830 s přístavbou (zprac. Fr.Hrubý, 05/2006) s návaznými stav.povoleními či
prodlouženími stav.povolení (č.j. 2490/3347/07/Pi/SÚ ze dne 19.7.2007, včetně povolení výjimky přesahu na sousední
nemovitost – p.úč.19.8.2007, prodloužení č.j. 2490/3822/07/Pi/SÚ ze dne 22.8.2007, p.úč.17.9.2007 a prodloužení č.j.
MURO 3160/2010 ze dne 19.11.2010, p.úč. 23.11.2010 – s platností do 30.11.2012)
Výsledky a fotodokumentace z místního šetření ze dne 7.9.2011 (prohlídka byla možná jen z vnějšku – na pozemek či do
domů vstup nebyl možný – k místnímu šetření se nikdo jiný nedostavil)
Umístění v lokalitě a stručný popis nemovitosti
Území města Roztoky je v přímém kontaktu s územím hl.m. Prahy (na sever) a dlouhodobě patří k vyhledávaným
lokalitám pro bydlení blízko Prahy (cca 10 km) v kvalitním přírodním prostředí. Ceněna je zejména blízkost hl.m. Prahy (do
centra Prahy 6 a ke stanici metra Dejvická cca 9 km) a příznivé přírodní prostředí. Právě hlavně kvůli velmi dobré a rychlé
dostupnosti Prahy (vč. PID - bus č. 340, 350 a vlaků) trvá již několik let poměrně velký zájem investorů o pozemky pro
stavbu RD, nebo o nemovitosti k bydlení (o byty, o nemovitosti s rod.domy). Ve městě je přiměřená občanská vybavenost
a velmi dobrá infrastruktura, dále systematicky rozšiřovaná.
Oceňovaná nemovitost s rod.domem č.p.830 se nachází Rigerově ulici na jižním okraji města u starého výjezdu na Prahu,
nyní téměř nevyužívaném. V dané lokalitě (v tzv. dolní části města) jsou většinou nemovitosti s rod. domy, v menší míře i
objekty občanské vybavenosti a domy bytové. Nemovitost je napojena na veřejné inž. sítě E, K a V i P, přístupná je po
zpevněné veřejné komunikaci.
Menší rodinný dům č.p.830 (cca 87 m2 zast.plochy a cca 562 m3 obest. prostoru) pochází z konce 19.století, v pozdějších
letech prošel několika změnami a vylepšeními, zejména v období 1956 až 1961 a v období 1996 až 1999. V r. 2006 byla
povolena rekonstrukce domu a jeho poměrně velká přístavba. Tato akce byla následně ještě opakovaně projednávána a
platnost povolení prodlužována (poslední prodloužení má platnost do konce r.2012) – podle poznatků z místního šetření
(podle pohledů z ulice, či obecněji z prostorů vně nemovitosti) lze ale soudit, že přístavba zřejmě ještě nebyla zahájena a
velmi pravděpodobně ani rekonstrukce domu.
Dům je zřejmě převážně zděný z cihel, většinou na tl. nosných stěn 48 až 50 cm, základy má asi smíšené z betonu
prokládaného kamenem. Dům má střechu převážně sedlovou, krytou před cca 12 roky pálenými taškami, z menší části
má střechu plochou – z té doby jsou i klemp. prvky z pozink.plechu, dům se zdá být bez bleskosvodu. Fasáda je vápenná
stříkaná po opravách před cca 12 roky, lokálně ale i s vadami, hlavně v dolních partiích. Osazena jsou plastová zdvoj.
okna. Popis vnitřních partií domu je bez prohlídky problematický – předpokládám proto, že provedení odpovídá údržbě
ohlášené v r.1998 (resp. opravám a úpravám – např. s výměnou vany a WC, keram. dlažeb a obkladů, s plovoucími
podlahami). Vytápění je zřejmě lokálními plyn. tělesy typu WAW.
V domě je v přízemí (podle dokumentace) předsíň, vstupní hala se schodištěm, WC, koupelna s vanou a WC, kuchyň
s jídelnou (průchozí) a obývací pokoj. V patře (resp. v patře s částí podkrovního typu) je hala u schodiště, tři pokoje (z
toho jeden průchozí) a sklad. Celkem je v domě cca 123 m2 užitných ploch.
Součástí nemovitosti je poměrně velký pozemek (1 389 m2), z části téměř rovinný, z části mírně až středně svažitý. Je
přímo přístupný z veřejné komunikace, zavedeny jsou přípojky všech základních inž. sítí (E,V,K,P).
Na pozemku jsou dále dvě vedlejší stavby – jednak větší zděný „zahradní“ domek (po přestavbě kolaudované v r.1961),
jednak zděná garáž, přiléhající k domku. Domek má zast.pl. 47,7 m2, obest.prostor 260,0 m3, sedlovou střechu, krytou
taškami. Zděná garáž přistavěná zprava k zahr. domku má pultovou střechu, krytou zřejmě svař.lepenkou, má zast.pl. asi
22 m2 a obest. prostor cca 68 m3. Stav domku se jeví jako dobrý, stav garáže jako zhoršený.
K doplňkovým stavebním součástem na pozemku patří hlavně poměrně velký otevřený přístřešek u zadní strany
zahr.domku (cca 18 m2 zast.pl.), několik zděných zemních sklepů zapuštěných na úpatí do svažité části pozemku, větší
zpevněné plochy z betonu, venkovní schody, vjezdová vrata, ohradní masivně zděné zdi po obvodu pozemku, kromě partií
se stavbami na hranicích pozemku a s kovovými – plechovými vjezdovými vraty, přípojky inž.sítí s příslušenstvím.
Na pozemku jsou také různé trvalé porosty, většinou listnaté stromy a keře neovocného typu, spíše hůře ošetřované.
Základní informace – podle výkresů stávajícího stavu z projektu z 05/2006 k rekonstr. a přístavbě domu č.p.830
Počet PP
0
Počet NP
2
Počet podkroví : 0 CELKEM :
2
Rozestavěnost
%
Zast. pl. 1.NP / obestav. prostor:
86,85 m2 / 562,17 m3
Počet byt. jednotek :
1 (4+1) Z toho obsazených :
1
Garáže v RD / mimo : 0/1
Výměra užit. ploch / provoz. ploch: 62,70+60,37=123,07 m2 / 0,00 m2 Radon:
Mimořádná výbava:
Pro nepřístupnost nezjištěno
Technický stav:
Uvnitř se předpokládá stav dobrý až velmi dobrý (pro nepřístupnost nezjištěno),
Stáří:
113 roků
vnější prvky – střecha vč. krytiny ve velmi dobrém stavu, fasáda také v dobrém
až velmi dobrém stavu (ale lokálně s vadami, zejména v dolních partiích).
Rekonstrukce
Dům prošel několika změnami a vylepšeními, zejména v období 1956 až 1961 a Stáří: prům.52 a 12 roků
v období 1996 až 1999. V r. 2006 byla povolena rekonstrukce domu a jeho
poměrně velká přístavba, z vnějších pohledů lze ale soudit, že přístavba zřejmě
ještě nebyla zahájena a velmi pravděpodobně ani rekonstrukce domu.
Výměra pozemku :
1 389
m2 Cena pozemku: prům 4300.00 Kč/m2 Cena pozemku celkem
5 972 700.00 Kč
Napojení na inženýrské sítě :
veř. V, K, E, P
Popis provedení rod.domu (něco jen odhadnuto z projekt. podkladů)
Konstrukce
základy
izol. proti zem. vlhk.
sv. nosné konstrukce
stropy
krov
Provedení
z kamene a prostého betonu
vodorovné i svislé, četně vadné
zděné z cihel
asi dřev.trámové a nespalné
sedlový, z části plochá střecha
%
dokonč.
100
100
100
100
100
konstrukce
střešní krytina
obvodové stěny
vnější úpr. povrchů
vnitřní úpr. stěn
schodiště
Provedení
pálené tašky
převážně z cihel na tl.48 - 50 cm
váp. fasáda, lokálně s vadami
omítky štukové, keram. obklady
je provedeno
%
dokonč.
100
100
100
100
100
Popis vybavení
Provedení
okna
dveře
podlahy obyt. místn.
podlahy nebyt. místn.
vytápění
elektro
zdvoj. plastová
osazeny, typ nezjištěn
většinou plovoucí lamino-podlahy
keramické dlažby
lokálními plyn. tělesy typu WAW
asi světelný i motorový rozvod
%
dokonč.
100
100
100
100
100
100
Provedení
rozvod vody
rozvod plynu
zdroj teplé vody
vybav. kuchyně
vybav. koupelny
vybav. WC
studené a teplé
je proveden
je osazen
asi se sporákem
vana, umývadla, WC
i sam. WC
%
dokonč.
100
100
100
100
100
100
Srovnávací metoda
1. srovnávací nemovitost
RD 5+2, už.pl.180 m2, poz.513 m2, nab.cena 6,199 mil.Kč, sazba 34 440 Kč/m2 už.pl.
Starší zděný přízemní rod.dům s podkrovím, část.podsklepený, se 2 byty, v Zaorálkově ul.
Dům prošel v roce 2000 rekonstrukcí, včetně střechy. V přízemí je zádveří, chodba,
schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, komora, koupelna s vanou a
toaleta. V patře je chodba, kuchyň, obýv.pokoj, ložnice, koupelna, WC, balkon a půdní
prostor. K domu náleží garáž, přístřešek, kůlna a udržovaná zahrada (podle info Bart
Reality). V relaci k oceňované nemovitosti mírně horší stav i poloha, velmi malý pozemek.
2. srovnávací nemovitost
RD 5+1, už.pl.150 m2, poz.638 m2, kupní cena 5,700 mil.Kč, sazba 38 000 Kč/m2 už.pl.
Zděný přízemní rod. dům z r.1952, s podkrovím, částečně podsklepený, 5+1, už.pl. 150 m2,
v Roztokách, ve Smetanově ul. na mírně sklonitém pozemku 638 m2 se starou sam.garáží,
v lokalitě na okraji zástavby s rod. domy, necelý 1 km od centra města. Napojení všech
zákl.inž sítí, přístup z veřejné komunikace (podle info RK RealCont). Dům byl v celkově
velmi zanedbaném stavu prodán a byl částečně snesen a zahájena rozsáhlá přestavba. Je
v lepší poloze, má ale malý pozemek a slabé vybavení pozemku.
3. srovnávací nemovitost
RD 2+1 a 2+kk, už.pl.150 m2, poz.693 m2, nab.cena 7,900 mil.Kč, s. 52 670 Kč/m2 už.pl.
Zděný přízemní rod.dům, část.podsklepený, v Přílepské ul. Dům je po generální
rekonstrukci ve velmi dobrém stavu. V přízemí je byt 2+1 s kuchyní, obýv.pokojem,
ložnicí, koupelnou s WC, spíží, zádveřím a chodbou se schodištěm. V patře je byt
2+kk s obýv.pokojem s kuch.koutem, ložnicí, koupelnou a WC. Dům má mj. novou
střechu, novou fasádu a eurookna. U domu je terasa 40 m2, dřevník 20 m2 a
venk.bazén (podle info AVAREAL). Poloha u rušné komunikace, menší pozemek.
4. srovnávací nemovitost
RD 4+1, už.pl.160 m2, poz.921 m2, nab.cena 9,270 mil.Kč, sazba 57 940 Kč/m2 už.pl.
Zděný přízemní rod. dům, částečně podsklepený, RD 4+1o CP 160 m2, s pěknou
zahradou, v Václavské ul. Celková výměra parcely je 921 m2. V přízemí předsíň,
chodba, koupelna, WC, obývací pokoj, pokoj, ložnice, kuchyň. V prvním patře pokoj,
koupelna s WC a prostorná hala. Vše po celkové rekonstrukci v r.2002. Mimo dům i
větší dílna o zast.pl. 66 m2, ev. k užití jako garáž (podle info MaM reality holding). Lepší
stav domu i příslušenství menšího, ale přiměřeného pozemku v lepší poloze.
5. srovnatelná nemovitost
RD 5+kk+G, už.pl.154 m2, poz.942 m2, nab.c. 9,940 mil.Kč, sazba 64 550 Kč/m2 už.pl.
Mladý jednopatrový RD na roz. pozemku 942m2 v severní části města v ul. U Školky.
V přízemí je obýv. pokoj s jídelnou a kuch.koutem, vstup na terasu a okras.zahradu se
zahr.domkem, dále tech.místnost, komora, koupelna a WC, dílna (garáž). V patře jsou
4 pokoje, chodba a koupelna. Dvě krytá garáž.stání na pozemku. Veškerá občanská a
dopravní vybavenost (podle info MaM reality holding). V relaci k oceňované nemovitosti
lepší stav i vybavení domu, menší, ale přiměřený kvalitní pozemek v lepší poloze.
6. nemovitost s rekonstruovaným domem pro ilustraci
Vyhodnocení trhu a odhad tržní hodnoty nemovitosti
Ve městě, včetně dané lokality v dolní a ceněné části města, je dlouhodobě poměrně živý trh s nemovitostmi s RD, byť
v posledních cca 3 letech je patrný pokles poptávky na trhu i utlumení předchozího postupného růstu cen. Diferenciace
cen se odvíjí zejména od polohy nemovitosti, stavebního stavu domu a velikosti pozemku. Nemovitosti (jako celek
s domem, pozemkem a dalším vybavením pozemku) jsou nabízeny i obchodovány v cenách se sazbami nejčastěji v ve
velmi širokém rozpětí od 32 000 Kč/m2 do 65 000 Kč/m2 v přepočtu na užit.plochu domu. Ceny z horní poloviny rozpětí se
týkají zejména nemovitostí s mladými či nový RD, nebo s domy po rozsáhlých mladších rekonstrukcích, nadstandardně
vybavených nebo u nemovitostí s nadstandardně velkými pozemky (sem lze zařadit i danou nemovitost), ceny či sazby
z dolní polovina rozpětí se týkají zejména nemovitostí se staršími rod. domy, dolní úroveň se týká zejména domů ve
špatném stavebně-tech. stavu, s malými pozemky).
Daná nemovitost se starým menším RD (jen 123 m2 už.pl.), po rekonstrukcích a modernizacích (naposledy před 12 roky)
je ve velmi dobré poloze na okraji zástavby v dolní části Roztok, v sousedství velkých zelených ploch. Výhodou je velký
pozemek (1 389 m2), byť je z větší části svažitý. Pozitivem je i větší sam. „zahradní“ domek s navazujícím velkým
přístřeškem, rekonstruovaný v r.1956-1961 a dále i k domku přistavěná garáž. Domek i garáž jsou sice v horším stavu než
dům, jsou ale běžně využitelné. Pozemek je oplocen ohradními zdmi, je napojen na všechny základní inž.sítě a je přímo
přístupný z klidné veřejné komunikace, na pozemku je i další příslušenství pozemku (např. zem.sklepy, zpev.plochy).
Po vyhodnocení současné tržní situace (některé příklady uvedeny výše, další zohledněny) je pro odhad porovnávací
hodnoty nemovitosti volena po zvážení hodnotících kriterií porovnávacím způsobem, při zohlednění velkého pozemku
v ceněné poloze, zahr.domku, garáže, přístřešku a dalších doplňkových stavebních součástí, avšak i při zohlednění
současné ještě zhoršené situace na realitním trhu vyhodnocena sazba pro skutečný současný stav nemovitosti ve
výši 52 000 Kč/m2 započitatelných ploch. Do započitatelných ploch zahrnuji plně užitné plochy v domě a pro zohlednění
dalších staveb mimo dům – ale vzhledem k jejich stavu a charakteru ploch v nich odhadem - v průměru jen třetinou
už.plochy zahr.domku s přístřeškem a už.plochu garáže, celkem 123,07 m2 +1/3*cca 90 m2 = po zaokr. 153 m2.
Z toho má pak porovnávací hodnota nemovitosti v současném stavu výši 153 m2 * 52 000 Kč/m2 = 7 956 000 Kč,
po úpravě 7 960 000 Kč. V tom je mj. zahrnuta i cena solidního pozemku i stavebních součástí pozemku. Ceny
srovnatelných pozemků pro výstavbu rod. domů se v Roztokách, v lepších (srovnatelných) polohách ve městě pohybují
nyní nejčastěji v rozmezí 3 800 Kč/m2 až 6 500 Kč/m2, ve staré zástavbě jsou sazby spíše v dolní polovině rozpětí.
Vzhledem k umístění a velikosti pozemku a k jeho zainvestovanosti je počítáno s průměrnou cenou pozemku s
příslušenstvím na úrovni 4 300 Kč/m2, tzn. celkem cca 6 mil.Kč.
Porovnávací hodnoty lze akceptovat i jako odhad ceny obvyklé dané nemovitosti v současném stavu.
Za zjištěnou cenu obvyklou současnou je nemovitost nyní i v blízké budoucnosti obchodovatelná, zejména
vzhledem ke stálé poptávce po obdobných nemovitostech v místě (a s časem zřejmě i rostoucí poptávce – vzhledem
postupnému úbytku možností podobných nákupů ve městě).
Pozn.: Projekt a staveb.povolení na další rekonstrukci a na větší přístavbu rod.domu nejsou v tomto odhadu zohledněny.
Vypracoval Ing.Václav Bohdanecký, CSc., licence č.0191, tel. 604232639, [email protected]
Stavební institut, s.r.o., Karlova 12/č.p.184, 110 00 Praha1, IČO 62909509
Dne 10.9.2011
© A-Consult plus, spol. s r.o., se sídlem v Praze 1, Palladium, Na Poříčí 3a, IČ 41186907
Veškerá autorská práva k software ACONS jsou vyhrazena, jakékoliv použití software ACONS je možné výlučně na základě platné
písemné licenční smlouvy, bez písemného souhlasu vlastníka A-Consult plus, spol. s r.o. je zakázána výroba kopií, užití, půjčování či jiné
šíření software ACONS (ACONS verze 10.23, platná od 1.4.2009)