RD Čižice - Odhad 85_15

Transkript

Znalecký posudek č. 756 - 26 - 2015
o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 207 včetně pozemků a příslušenství
v k.ú. Čižice, obec Čižice, okres Plzeň jih
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o.
Mírové náměstí 2/5/sm
33901 Ústí nad Labem
IČ: 28741552
č. obj.: 85/015, ze dne: 23. 6. 2015
Účel posudku:
podklad pro veřejnou dražbu
V souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a zákonem č. 26/2000 Sb. O
veřejných dražbách v platném znění, podle stavu ke dni 2. 7. 2015 posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hoskovec
U Retexu 622
339 01 Klatovy
Posudek obsahuje 27 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
Klatovy, 4. 7. 2015
–2–
Nález
Znalecký úkol
Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 207 včetně pozemků a příslušenství
v k.ú. Čižice, obec Čižice, okres Plzeň jih, jako podklad pro dobrovolnou dražbu v rámci
insolvenčního řízení. Podle objednávky je nemovitost ve vlastnictví pana Radka Kužílka, Čižice
207, 332 09 Čižice.
Informace o nemovitosti
Nemovitost je ve vesničce Čižice, situované cca. 15 km jižně od Plzně (středu města) a cca. 10
km od nájezdu na dálnici D5 Praha - Rozvadov.
Jedná se o nový rodinný dům situovaný v klidné části obce v lokalitě rodinných domů.
Prohlídka nemovitosti
Prohlídka nemovitosti byla provedena 2. 7. 2015 od 9 hod., za přítomnosti vlastníka p. Radka
Kužílka a insolvenčního správce p. Mgr. Paclíka.
Při prohlídce byla provedena kontrola a zaměření rozměrů a pořízena fotodokumentace.
Podklady pro vypracování posudku
Od objednatele:
- objednávka
Od znalce:
- výpis z KN a snímek katastrální mapy a informace získané ze stránek ČÚZK
- skutečnosti zjištěné na místě
- informace z ústního sdělení vlastníka
- fotodokumentace
- údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce
Od vlastníka nemovitosti:
- projekt RD ke stavebnímu povolení, datovaný únor 2005, datum ověření stavebním úřadem
(OÚ Štěnovice) 10.6.2005.
- 4 ks fotografií z doby dostavby nemovitosti prováděné vlastníkem v roce 2008
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
Vlastnické a evidenční údaje
Nemovitost je zapsána na LV č. 821, na kterém jsou evidovány:
- stavba č.p. 207, rodinný dům, na st.p.č. 429
- st.parc. č. 429, zastavěná plocha a nádvoří, 201 m2
- parc. č. 408/2, zahrada, 1103 m2
Jako vlastník je veden:
Radek Kužílek
Objekt i pozemek jsou zakresleny v katastrální mapě.
V části C je na LV zapsáno omezení - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Dokumentace a skutečnost
Provedení domu odpovídá projektové dokumentaci, s několika dispozičními úpravami, zejména:
- v 1. PP byla místo kryté terasy vybudována domácí vinárna, navazující sklad zahradního
nábytku byl zachován
- v 1. NP byl místo odpočinkové místnosti se saunou proveden pokoj pro hosty se šatnou
- zjednodušení dispozice vstupní části v 1. NP (vypuštění šikmých stěn, nebylo realizováno 1
WC, místo otevíravých dveří do OP byly provedeny dvoukřídlé posuvné deře)
- u 1. NP byla zvětšena terasa a nebylo realizováno venkovní schodiště z terasy do 1. PP
- ve 2. NP nebylo v koupelně realizováno WC a bidet
- v původně nevyužitém podkroví garáže byla provedena šatna přístupná dveřmi z koupelny
Nebyly zjištěny věcné rozpory mezi evidencí KN a skutečností.
Celkový popis nemovitosti
Nemovitost je situována v malé obci Čižice, jižně od Plzně. Nemovitost je v zastavěné části obce
ve svažitém terénu nad řekou Úhlavou, v sousedství jsou starší i nové rodinné domy. Přístup je z
veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, příjezdová cesta k domu vede po vrstevnici, je
zpevněná ale bez asfaltového povrchu.
Jedná se o samostatně stojící dům s pozemkem, užívaný k bydlení vlastníka.
Na původně svažitém terénu byly provedeny rozsáhlé úpravy formou terasování, které zajišťují
dobrou využitelnost pozemku.
Východní hranice pozemku je podle záplavových map přibližně na hranici pásma 100-leté vody.
(Viz příloha.) Vzhledem k tomu že terén se směrem od řeky výrazně zvedá a že dolní část
pozemku byla při terénních úpravách zvýšena, lze předpokládat že celý pozemek je bezpečně
nad úrovní tohoto záplavového pásma.
Dům má půdorys ve tvaru „L“ a zastřešení sedlovou střechou s valbami u štítů. Obsahuje jedno
nadzemní podlaží, částečné podsklepení (1 místnost) a obytné podkroví na celém půdorysu. K
domu je přistavěna dvougaráž se sedlovou střechou, na ni navazuje kryté parkovací stání s
pultovou střechou.
–4–
Dispozičně je dům koncipován pro bydlení jedné rodiny, s velkým obytným prostorem, 3
ložnicemi, pracovnou a s pokojem pro hosty se samostatným hygienickým příslušenstvím. Na
obytný prostor navazuje velká terasa.
Obvodové stěny jsou ze zdiva Porotherm 44 cm se zateplením polystyrenem.
Ústřední vytápění s kotlem na zemní plyn, ve většině místností ocelové radiátory, v obytném
prostoru, kuchyni, vstupní chodbě a koupelně je podlahové topení.
Dům má připojku el. energie, plynu a kanalizace. Zásobování vodou je řešeno z vlastní vrtané
studny u domu.
Pozemek je oplocený, venkovní úpravy jsou ve velkém rozsahu (chodníky, terasy, venkovní
schodiště, opěrné zídky, zděné ploty, venkovní osvětlení v zahradě, zapuštěný bazén). Vedlejší
stavba přístřešku pro grilování. Vše dokončené a funkční.
Plně dokončená a udržovaná okrasná zahrada s již vzrostlými stromy.
Občanská vybavenost v místě je minimální (restaurace, obchod, sportovní hřiště), širší
vybavenost je v blízkých Štěnovicích, další v nedalekých městech Dobřany, Přeštice nebo Plzeň.
Dopravní spojení autobusovou dopravou. V místě není významná možnost zaměstnání.
Fotografie nemovitosti jsou na titulní straně a v příloze Posudku.
Obsah posudku
Objekty
RD č.p. 207
Dvougaráž
Přístřešek - venkovní sezení s krbem
Venkovní úpravy
Venkovní bazén
Trvalé porosty
Studna
Pozemky
Pozemky na LV číslo 821
Ocenění porovnávací metodou
–5–
Odhad
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
Popis znaku
1
2
Situace na dílčím (segmentu)
trhu s nemovitými věcmi
Vlastnické vztahy
3
Změny v okolí
4
Vliv právních vztahů na
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem, právo stavby)
Ostatní neuvedené (např. nový
investiční záměr, energetická
úspornost, vysoká ekonomická
návratnost)
Povodňové riziko
5
6
Hodnocení znaku
Pi
II. Nabídka odpovídá poptávce
0,00
V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek,
jehož součástí je stavba (stejný vlastník),
nebo jednotka, nebo jednotka se
spoluvlastnickým podílem na pozemku
II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území
0,00
II. Bez vlivu
0,00
II. Bez dalších vlivů
0,00
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím
výskytu záplav
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Popis znaku
1
Druh a účel užití stavby
2
Převažující zástavba v okolí
pozemku a životní prostředí
Poloha pozemku v obci
3
4
5
6
Možnost napojení pozemku na
inženýrské sítě, které jsou v
obci
Občanská vybavenost v okolí
pozemku
Dopravní dostupnost k
pozemku
Hodnocení znaku
I. Druh hlavní stavby v jednotném
funkčním celku
I. Rezidenční zástavba
III. Okrajové části obce
I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v
obci nebo obec bez sítí
I. V okolí nemovité věci je dostupná
občanská vybavenost obce
VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s
možností parkování na pozemku
Pi
1,01
0,03
–
0,01
0,00
0,00
0,01
–6–
7
Osobní hromadná doprava
II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná
dostupnost centra obce
–
0,01
8
Poloha pozemku nebo stavby z
hlediska komerční využitelnosti
Obyvatelstvo
II. Bez možnosti komerčního využití stavby
na pozemku
II. Bezproblémové okolí
0,00
10 Nezaměstnanost
II. Průměrná nezaměstnanost
0,00
11 Vlivy ostatní neuvedené
0,00
9
0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,030
i=2
Popisy objektů
RD č.p. 207
Atypická zděná stavba, přízemní s plně využitým podkrovím a s částečným podsklepením.
Střecha sedlová / valbová. U SZ nároží je přistavěná dvougaráž, rovněž s valbovou střechou.
Současný vlastník dům koupil jako rozestavěnou stavbu (ve fázi hrubé stavby) v r. 2007,
dostavbu a celkové dokončení domu prováděl od roku 2008. Dům byl údajně zkolaudován před
cca. 4 roky.
Vzhledem k nedoložení termínu kolaudace se pro účely posudku uvažuje se stářím domu 5 let.
Vstup na pozemek je ze severní strany, kde jsou v oplocení vrata s pojezdem. Na pozemku domu
jsou u vstupní části zpevněné plochy (pojízdná plocha u garáže, chodníky) z barevné betonové
dlažby BEST.
Konstrukční řešení:
Obvodové stěny ze zdiva Porotherm o tl. 44 cm, s venkovním zateplením polystyrenovými
deskami. Půdorysné rozměry obou „křídel“ domu jsou cca. 7*15 m.
Stěny garáže mají tl. 30 cm.
Vnitřní stěny a příčky jsou zděné.
Střešní krytina z betonových tašek Bramac.
Krov dřevěný vázaný.
Dešťové žlaby a svody jsou z plechů Lindab.
Stropy v 1. NP s rovným podhledem, stropy ve 2. NP provedeny jako SDK obklad, šikmé a
rovné.
Podlahy v obytných místnostech betonové plovoucí laminátové, v OP a kuchyni je podlaha z
velkoformátové keramické dlažby (je zde podlahové vytápění). V ostatních místnostech
keramická dlažba.
Okna plastová zasklená dvojskly, dveře dřevěné hladké s obložkovými zárubněmi. Do obývacího
pokoje vedou dvoukřídlé posuvné dveře.
Schody do podkroví dřevěné z masivu.
Kompletní rozvody elektro, světelný a motorový proud, přípojka v zemi.
Voda z vlastní vrtané studny u domu. Kanalizace do veřejné kanalizační sítě.
Napojení na rozvod zemního plynu.
Vytápění ústřední s ocelovými deskovými radiátory (v některých místnostech je místo radiátorů
podlahové topení), kotel ÚT Vaillant je umístěn v technické místnosti v 1. NP.
Ohřev TUV je řešen zásobníkem Vaillant propojeným s kotlem ÚT.
–7–
Dispozice:
1. NP
Obývací pokoj
Kuchyně
Hala se schodištěm
Vstupní chodba
Technická místnost
Pokoj pro hosty
Šatna
Koupelna s WC
Užitná plocha 1. NP
57 m2 (propojený s halou a kuchyní)
12,5 m2
19 m2 (schodiště vede do podkroví, na otevřenou galerii)
cca. 10 m2
cca. 9 m2
15 m2
4 m2
cca. 5 m2 (umyvadlo + sprchový kout)
131,5 m2
Na 1. NP navazuje venkovní terasa s dřevěným povrchem o ploše 66 m2.
2. NP - podkroví
Galerie (chodba)
Ložnice - východ. strana
Šatna
WC
Koupelna
Šatna (nad garáží)
Pracovna
Ložnice
Ložnice
Užitná plocha 2. NP
17 m2 (otevřená do obytného prostoru v 1. NP)
21,4 m2
8 m2
1,5 m2
cca. 14 m2 (vířivá vana, sprchový kout, 2 x umyvadlo)
cca. 20 m2
11 m2
22 m2
16 m2
131 m2
1. PP
Domácí vinárna
Sklad zahrad. nábytku
7m
14 m2
2
Stav a opotřebení:
Dům je celkově v dobrém stavebně technickém stavu, s drobnými nedostatky které vesměs
odpovídají běžnému užívání a stáří domu (praskliny ve spojích SDK konstrukcí, drobné
praskliny v omítkách od dotvarování stavby, chybějící přechodové lišty v podlahách, oděrky na
venkovních omítkách apod.).
Další zjištěné nedostatky:
- Stopy po zatečení vody na SDK podhledu kolem dvířek na půdu ve stropě 2. NP. (Podle sdělení
vlastníka nechali pracovníci při montáži antény otevřený střešní vikýř který je nad těmito
dvířky. Ve střeše nebyla při prohlídce zjištěna žádná závada.)
- Stopy po zatečení vody u dolní hrany SDK šikminy nad schodišťovou halou. Zatečení muselo
být ve velmi malém rozsahu - stopy jsou pouze na SDK šikmině, na svislé stěně pod ní
už nejsou.
- Vinárna v 1. PP - na omítkách stěn nad podlahou jsou patrné známky vlhkostního poškození
(vlhké skvrny, solné výkvěty). Příznak vad v provedení hydroizolace.
–8–
- Netěsnosti v napojení parapetních plechů na fasádu.
- Prasklá varná deska v kuchyni.
- V ložnici v podkroví orientované na východní stranu je prasklé vnitřní sklo jedné části okna.
Vzhledem k výše uvedeným nedostatkům se při výpočtu opotřebení (při ocenění dle oceňovacího
předpisu) uvažuje se zkrácenou zbytkovou životností na 90 let místo 95.
Dvougaráž
Zděná stavba čtvercového půdorysu, navazující na severní obvodovu stěnu domu, poblíž vjezdu
na pozemek. Zděná nosná konstrukce, strop s rovným podhledem. Zastřešení polovalbovou
střechou, která navazuje na střechu domu. V podkroví garáže je šatna, přístupná z koupelny v
podkroví domu. (Zastřešení se šanou je oceněno v rámci objektu domu.)
Vedlejší stavba užívaná jako kryté posezení pro grilování. Obvodové stěny zděné, pultová
střecha s dřevěnou konstrukcí, krytina Bramac. Podlaha z kamenné dlažby. Jedno okno ve štítové
stěně. Směrem k domu je přístřešek otevřený (obvodová stěna je zde pouze na části délky). V
interiéru je prefabrikovaný betonový krb.
Venkovní úpravy
Dlážděné plochy (pojízdná před garáží, chodníčky u vstupu) z betonových tvarovek BEST,
venkovní betonové schodiště od vchodu do domu dolů na zahradu, terasy sestávající z
betonových stěn s opukovým obkladem a dřevěných podlah na dřevěném nosném roštu,
zpevněné plochy z přírodního kamene u přístřešku pro grilování a kolem bazénu, opěrné zídky
na zahradě u bazénu a nad domem, přístřešek pro osobní automobil vedle garáže, pojezdová
brána, ploty zděné z pálených cihel v kombinaci s dřevěnými pražci a trámy na betonových
podezdívkách na dvou stranách pozemku, plot z pletiva na východní straně, venkovní osvětlení a
další.
Vzhledem k pomocnému charakteru této části ocenění se použije procentní podíl z ceny staveb.
Venkovní bazén
Zapuštěný bazén s plastovou vanou a příslušnou technologií, lem z umělého pískovce. Rozměry
cca. 11 x 4,5 m, hloubka 1,6 m.
Trvalé porosty
Okrasné porosty - plně osázená a udržovaná zahrada. Vzrostlé stromy a keře, živé ploty,
anglický trávník. Vzhledem k pomocnému charakteru této části ocenění se použije procentní
podíl z ceny pozemku.
–9–
Studna
Vrtaná studna za domem, hloubka podle sdělení vlastníka.
Pozemky na LV číslo 821
Vlastní zastavěná plocha a zahrada, celková výměra 1304 m2. Terén ve výrazném sklonu
směrem k východu, k řece Úhlavě.
Ocenění
Objekty - Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb.
RD č.p. 207 – § 13
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rodinný dům: typ A
Konstrukce: zděná
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Typ střechy: se sklonitou střechou
Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží
Podlaží: s jedním nadzemním podlažím
Polohový koeficient: 0,800
Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové
Koeficient změny ceny stavby: 2,115
Podlaží:
1. NP
Výška:
Zastavěná plocha:
2,95 m
7×(14,6+7,9)+0,5×1,7×1,7
Obestavěný prostor (OP):
1. NP
2,95 × (7×(14,6+7,9)+0,5×1,7×1,7)
podkroví
158,94×(1,05+0,5×(2,65–1,05))
podkroví nad
garáží
1. PP
(6,6×6,6)×0,5×2,6×0,75
=
=
=
=
7×4,25×2,75
půda nad
0,5×2,5×1,5×(2×8)
podkrovím
Obestavěný prostor – celkem:
=
=
=
158,95 m2
468,89 m3
294,04 m3
42,47 m3
81,81 m3
30,00 m3
917,21 m3
– 10 –
Vybavení:
Název, popis
1. Základy – běžné pasy s izolací
2. Zdivo – zdivo Porotherm 44, venk. zateplení
3. Stropy – keramické Porotherm
– SDK podhledy
4. Střecha – Krov dřevěný, střecha sedlová
5. Krytina – betonové stašky
6. Klempířské konstrukce – parapety a oplechování měď
– dešť. žlaby a svody Lindab
7. Vnitřní omítky – vápenné štukové omítky
8. Fasádní omítky – tenkovrstvá omítka
9. Vnější obklady – nejsou
10. Vnitřní obklady – koupelny, WC, kuchyně
11. Schody – dřevěné
12. Dveře – dřevěné
13. Okna – plastová s dvojskly
14. Podlahy obytných místností – laminátoví plovoucí
– OP - keramická dlažba
15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby
16. Vytápění – ústření na plyn, radiátory
– ústření na plyn, podlahové vytápění
17. Elektroinstalace – světelná a třífázová
18. Bleskosvod – ano
19. Rozvod vody – Studená a teplá voda
20. Zdroj teplé vody – bojler
21. Instalace plynu – zemní plyn
22. Kanalizace – z kuchyně, koupelny a WC
23. Vybavení kuchyně – el. varná deska, vestav. el. trouba,
MW, myčka nádobí, odsavač par
Obj.
podíl
Hodnocení
Podíl
8,20 % Standardní
21,20 % Nadstandardní
7,90 % Standardní
Standardní
50 %
50 %
7,30 % Standardní
3,40 % Standardní
50 %
Nadstandardní 50 %
5,80 % Standardní
2,80 % Standardní
Nevyskytuje
0,50 % se
2,30 % Standardní
1,00 % Standardní
3,20 % Standardní
50 %
2,20 % Standardní
Nadstandardní 50 %
1,00 % Standardní
75 %
5,20 % Standardní
Nadstandardní 25 %
4,30 % Standardní
0,60 % Standardní
3,20 % Standardní
1,90 % Standardní
0,50 % Standardní
3,10 % Standardní
– 11 –
Název, popis
Obj.
podíl
24. Vnitřní vybavení – vana plast. s vířivkou, umyvadlo
2x, sprchový kout
25. Záchod – závěsný splachovací
26. Ostatní – krb v OP, rozvod TV pod omítkou, druhá
koupelna + WC u pokoje pro hosty, výsuvná
markýza nad terasou
Hodnocení
Podíl
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4:
Základní koeficient K4:
Úprava koeficientu K4:
2. Zdivo
1,0000
0,54 × 21,20 %
+ 0,1145
0,54 × 0,90 % × 50 %
+ 0,0024
0,54 × 0,90 % × 50 %
+ 0,0024
–0,54 × 1,852 × 0,50 %
– 0,0050
13. Okna
0,54 × 5,20 %
+ 0,0281
14. Podlahy obytných místností
0,54 × 2,20 % × 50 %
+ 0,0059
16. Vytápění
0,54 × 5,20 % × 25 %
+ 0,0070
23. Vybavení kuchyně
0,54 × 0,50 %
+ 0,0027
24. Vnitřní vybavení
0,54 × 4,10 %
+ 0,0221
25. Záchod
0,54 × 0,30 %
+ 0,0016
26. Ostatní
0,54 × 3,40 %
+ 0,0184
6. Klempířské konstrukce
9. Vnější obklady
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
=
Koeficient K4 je větší než 1,2. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici.
Ocenění:
Základní jednotková cena:
Koeficient využití podkroví:
Koeficient vybavení stavby K4:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Základní jednotková cena upravená:
2 290,– Kč/m3
×
×
×
×
=
1,1200
1,2000
0,8000
2,1150
5 207,57 Kč/m3
1,2001
1,2000
– 12 –
Základní cena upravená: 917,21 m3 × 5 207,57 Kč/m3
=
4 776 435,28 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 5 roků
Předpokládaná další životnost: 90 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 90) = 5,263 %
Odpočet opotřebení: 4 776 435,28 Kč × 5,263 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
RD č.p. 207 – určená cena:
251 383,79 Kč
–
=
4 525 051,49 Kč
4 525 051,49 Kč
Dvougaráž – § 15
Garáž: typ B
Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná
Podkroví: nemá podkroví
Krov: neumožňující zřízení podkroví
Koeficient vybavení stavby: 0,997
Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené
Podlaží:
1. NP
Výška:
Zastavěná plocha:
2,75 m
6,6×6,6
1. NP
2,75 × 6,6×6,6
Vybavení:
Název, popis
=
=
43,56 m2
119,79 m3
Obj.
Hodnocení
podíl
6,20 % Standardní
2. Obvodové stěny – zděné tl. 30 cm
30,10 % Standardní
3. Stropy – s rovným podhledem
26,20 % Standardní
4. Krov
0,00 % Neuvažuje se
– 13 –
Název, popis
Obj.
podíl
Hodnocení
5. Krytina – započteno v ceně RD
5,70 % Nevyskytuje se
6. Klempířské konstrukce – započteno v ceně RD
7. Úprava povrchů – omítky
4,80 % Standardní
8. Dveře – dřevěné
2,70 % Standardní
10. Vrata – výsuvná
11. Podlahy – keramická dlažba
12. Elektroinstalace – světelná a třífázová
6,00 % Standardní
5. Krytina
1,0000
–0,54 × 1,852 × 5,70 %
– 0,0570
6. Klempířské konstrukce
–0,54 × 1,852 × 2,90 %
– 0,0290
9. Okna
0,54 × 1,40 %
+ 0,0076
10 Vrata
0,54 × 6,80 %
.
11 Podlahy
0,54 × 7,20 %
.
+ 0,0367
+ 0,0389
=
0,9972
Ocenění:
Základní jednotková cena:
1 375,– Kč/m3
×
×
×
0,9972
0,8000
2,0670
2 267,33 Kč/m3
=
Stáří: 5 roků
=
271 603,46 Kč
– 14 –
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 90) = 5,263 %
Odpočet opotřebení: 271 603,46 Kč × 5,263 %
14 294,49 Kč
–
257 308,97 Kč
=
Dvougaráž – určená cena:
257 308,97 Kč
Přístřešek - venkovní sezení s krbem – § 16
Vedlejší stavba: typ I–B
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
Podkroví: nemá podkroví
Krov: neumožňující zřízení podkroví
Koeficient vybavení stavby: 0,881
Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené
Podlaží:
Přístřešek
Výška:
Zastavěná plocha:
2,80 m
6,9×3,45
Přístřešek
2,80 × 6,9×3,45
Vybavení:
Název, popis
=
=
23,81 m2
66,65 m3
Obj.
Hodnocení
podíl
7,10 % Standardní
2. Obvodové stěny – zděné 20 cm
31,80 % Standardní
3. Stropy – šikmé - dřevěné trámy
19,80 % Standardní
4. Krov – není
5. Krytina – betonové stašky
8,10 % Standardní
6. Klempířské práce – žlaby, svody Lindab
7. Úprava povrchů – omítky
6,10 % Standardní
– 15 –
Název, popis
Obj.
podíl
Hodnocení
8. Schodiště
0,00 % Neuvažuje se
9. Dveře – nejsou
11. Podlahy – kamenná dlažba
8,20 % Standardní
12. Elektroinstalace – světelná
5,80 % Podstandardní
4. Krov
1,0000
–0,54 × 1,852 × 7,30 %
– 0,0730
6. Klempířské práce
0,54 × 1,70 %
+ 0,0092
9. Dveře
–0,54 × 1,852 × 3,00 %
– 0,0300
10. Okna
0,54 × 1,10 %
+ 0,0059
12. Elektroinstalace
–0,54 × 5,80 %
– 0,0313
=
0,8808
Ocenění:
Základní jednotková cena
1 250,– Kč/m3
×
×
×
0,8808
0,8000
2,0670
1 820,61 Kč/m3
=
=
121 343,66 Kč
Stáří: 5 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 90) = 5,263 %
–
=
6 386,32 Kč
114 957,34 Kč
– 16 –
Přístřešek - venkovní sezení s krbem – určená cena:
114 957,34 Kč
Venkovní úpravy – § 18
Ocenění
Stavby
RD č.p. 207
+
4 525 051,49 Kč
Dvougaráž
+
257 308,97 Kč
+
114 957,34 Kč
Cena staveb – celkem:
Podíl z ceny staveb:
Cena venkovních úprav:
=
4 897 317,80 Kč
5,0 %
×
=
Venkovní úpravy – určená cena:
244 865,89 Kč
244 865,89 Kč
Venkovní bazén – § 18
21. Bazén venkovní nezakrytý: 11×4,5×1,6 = 79,20 m3 OP
Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n.
Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená
Ocenění
Základní cena: 79,20 m3 OP × 1 825,– Kč/m3 OP
Korekce základní ceny:
Cena stavby:
144 540,– Kč
×
×
=
0,8000
2,2690
262 369,01 Kč
Stáří: 5 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 45) = 10,000 %
–
=
26 236,90 Kč
236 132,11 Kč
– 17 –
Venkovní bazén – určená cena:
236 132,11 Kč
Trvalé porosty – § 40 - § 47
Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47
Plocha Název
Parc. č.
Koef.
1 103 m2 okrasné
408/2
Jedn. cena poz.
Celková cena
212,1090 Kč
19 886,28 Kč
0,085
Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem:
=
Trvalé porosty – určená cena:
19 886,28 Kč
19 886,28 Kč
Studna – § 19
Typ: Vrtaná studna
Hloubka studny: 40,00 m
Průměr studny: 100,00 mm
Elektrické čerpadlo: 1 ks
Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané)
Ocenění:
40,00 m á 1 640,– Kč/m
1 ks elektrické čerpadlo:
Základní cena:
Korekce základní ceny:
Cena studny:
Stáří: 7 roků
Opotřebení: 100 × 7 / (7 + 93) = 7,000 %
+
+
=
×
×
=
65 600,– Kč
12 840,– Kč
78 440,– Kč
0,8000
2,2930
143 890,34 Kč
– 18 –
–
=
Studna – určená cena:
10 072,32 Kč
133 818,02 Kč
133 818,02 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení:
1) RD č.p. 207
4 525 051,49 Kč
2) Dvougaráž
257 308,97 Kč
3) Přístřešek - venkovní sezení s krbem
114 957,34 Kč
4) Venkovní úpravy
244 865,89 Kč
5) Venkovní bazén
236 132,11 Kč
6) Trvalé porosty
19 886,28 Kč
7) Studna
133 818,02 Kč
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:
5 532 020,10 Kč
Cena po zaokrouhlení:
5 532 020,– Kč
Pozemky - Vyhláška 199/2014 Sb.
Pozemky na LV číslo 821 – § 4, 6
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Čižice
Název okresu:
Plzeň-jih
Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
Oi
1 Velikost obce
IV. 501 - 1000 obyvatel
0,65
2 Hospodářsko-správní význam
obce
3 Poloha obce
IV. Ostatní obce
0,60
V. Ostatní případy
0,80
4 Technická infrastruktura v obci
II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo
kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn
III. Železniční, nebo autobusová zastávka
0,85
V. Minimální vybavenost (obchod nebo
služby – základní sortiment)
0,85
5 Dopravní obslužnost obce
6 Občanská vybavenost v obci
0,90
– 19 –
Základní cena výchozí:
Základní cena pozemku:
Index trhu: IT = 1,000
ZCv = 1 025,– Kč/m2
ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 207,95 Kč/m2
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Geometrický tvar pozemku a
velikost pozemku
2 Svažitost pozemku a expozice
3 Ztížené základové podmínky
Pi
II. Tvar bez vlivu na využití
0,00
II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %;
ostatní orientace
–
0,01
III. Neztížené základové podmínky
4 Chráněná území a ochranná
pásma
5 Omezení užívání pozemku
6 Ostatní neuvedené
0,00
I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
0,00
I. Bez omezení užívání
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
 Pi = 0,990
i=1
Index polohy: IP = 1,030
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,020
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 212,1090 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
st. 429
zastavěná plocha a nádvoří
408/2
Cena [Kč]
201
42 633,91
zahrada
1 103
233 956,23
Součet:
1 304
276 590,14
Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (ku):
Obce se 100–250 tisíci obyvateli – okolí do
ku = 1,600
4 km
+
60 %
Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZC pz = 6,05 Kč/m2
§ 6 odst. 5 – Zemědělské pozemky neobhospodařované
Základní cena upravená: ZCU = ZCpz × 0,25 × 0,65 × ku
Parc. č.
Název
408/13
ostatní plocha neplodná půda
Součet cen všech typů pozemků:
Výměra [m2] snížení ZCU [Kč/m2]
158
1,5730
=
Cena [Kč]
248,53
276 838,67 Kč
– 20 –
Pozemky na LV číslo 821 – určená cena:
276 838,67 Kč
Ocenění porovnávací metodou
K porovnání jsou využity podobné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci.
Vybrány jsou nemovitosti z co nejbližšího okolí, v téže nebo ve velmi podobných obcích.
Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 10%, protože inzerovaná cena je u nemovitostí tohoto typu
podle zkušeností z praxe v naprosté většině výrazně vyšší než skutečná cena prodejní.
Množství jednotek oceňované nemovitosti:
Zastavěná plocha domu
159 m2 (bez dvougaráže)
Užitná plocha
260 m2 (bez vinárny v 1. PP a terasy v 1. NP)
Pozemek celkem
1 304 m2
Z toho zahrada
cca.
1 100 m2
Popis porovnávacích nemovitostí:
1) Rodinný dům, Čižice
Moderní, dvougenerační rodinný dům postavený v roce 2001 situovaný v obci Čižice okres
Plzeň - jih. Jedná se o kompletně podsklepenou budovu v suterénu s kotelnou, dvěma menšími a
dvěma velkými sklepními prostory. Přízemí domu je rozděleno na byt 2+1 s koupelnou s vanou a
WC, terasou a garáží. V podkroví domu se nachází bytová jednotka s dispozicí 3+1 s galerií nad
obývacím prostorem, s koupelnou s vanou a WC, terasou a balkónem. Dům je vytápěný
centrálně kotlem na plyn, vodu ohřívá plynový bojler nebo zásobník na solární ohřev. Součástí
nabídky je i krásně upravený rozlehlý pozemek. Objekt je napojený na rozvod elektřiny, plynu a
kanalizace. Voda je čerpána z vlastní studny. Z terasy a oken domu je nádherný výhled do okolí,
Zastavěná plocha
135 m2
Užitná plocha
292 m2
Podlahová plocha
96 m2
Pozemek celkem
1 652 m2
Cena:
4 790 000,- Kč
Pramen:
server realitymix.cz, RK Pubec, datum aktualizace neuvedeno
2) Rodinný dům, Předenice
Nadstandardní rodinný dům o obytné ploše 130 m2, s garáží na min. 4 vozy, bazénem,
zahradním domkem a udržovanou zahradou. Vytápění plynem s rozvodem tepla podlahou,
mimořádně nízké náklady na bydlení, mírný jižní svah, klidné místo a pouhých 15 km do centra
Plzně
Zastavěná plocha
149 m2
Užitná plocha
149 m2
Obytná plocha
135 m2
– 21 –
Pozemek
Cena:
Pramen:
1 509 m2
6 890 000,- Kč
server realitymix.cz, M+M reality, datum aktualizace neuvedeno
3) Rodinný dům, Přeštice
Rodinný dům (novostavba) o dispozici 5+1 (dvojgaráž, podsklepený, s velkou terasou) v
Přešticích, okr. Plzeň-jih, stojící na klidném a žádaném místě na vlastním pozemku o rozloze 970
m2. Hlavními přednostmi jsou kvalitní izolace, velkorysé prostory a krásná udržovaná zahrada
(cca 800 m2).
Užitná plocha
Zastavěná plocha
Pozemek celkem
Cena:
Pramen:
250 m2
172 m2
cca. 970 m2
6 190 000,- Kč
server realitymix.cz, M+M reality, datum aktualizace neuvedeno
Jako výchozí hodnota pro porovnání se použije užitná plocha.
Tabulka porovnání oceňované nemovitostmi s porovnávacími:
– 22 –
Seznam porovnávaných objektů s koeficienty porovnání:
Název
Kporovnání
1) Čižice
1,17
2) Předenice
0,59
3) Přeštice
1,10
Výchozí cena (VC)
Množství (M)
Jednotková cena (JC)
Váha (V)
4 310 999,66 Kč
292,00 m2
17 273,53 Kč
2,0
6 201 000,– Kč
135,00 m2
27 100,67 Kč
1,0
5 571 000,– Kč
250,00 m2
24 512,40 Kč
1,0
kde JC = (VC / M) × (Kporovnání)
Minimální jednotková cena za m2:
17 273,53 Kč
– 23 –
Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V):
21 540,03 Kč
Maximální jednotková cena za m2:
27 100,67 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2:
21 540,03 Kč
Jednotkové množství:
×
260,00 m2
Porovnávací hodnota:
=
5 600 407,80 Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
5 600 410,– Kč
– 24 –
Rekapitulace
Věcná hodnota stavby a pozemků:
Věcná hodnota staveb a venkovních úprav podle cenového předpisu:
Cena pozemků podle cenového předpisu:
5 532 000,- Kč
277 000,- Kč
Celková věcná hodnota je tedy vyčíslena na 5 809 000,- Kč. Tento údaj má při odhadu obvyklé
ceny pouze pomocný charakter, protože hodnota stavby je odvozena od nákladových cen.
(Při podrobném výpočtu by byla věcná hodnota ještě vyšší, protože ceny venkovních úprav a
trvalých porostů vyčíslené zjednodušeným způsobem jsou evidentně výrazně nižší než reálné
ceny.)
Stanovení obvyklé ceny:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti se odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává
reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí.
K porovnání byly vyhledány nabídky co nejpodobnější oceňované nemovitosti, v co nejbližším
okolí.
Z hlediska prodejnosti se jedná o standardní a kvalitní nemovitost - zánovní dům umožňující
okamžité bydlení.
Východní hranice pozemku je na hranici záplavového pásma 100-leté vody. Vzhledem ke
zvýšení úrovně terénu při úpravách svahu je užívaná část pozemku nad úrovní záplavového
pásma. Blízkost záplavového pásma se proto hodnotí jako vliv mírně snižující cenu nemovitosti.
Silné stránky: - příjemná lokalita v příměstské rekreační oblasti, dobrá dojezdová vzdálenost do
Plzně a k dálnici D5
- poloha ve svahu nad řekou Úhlavou, na pozemku je slyšet nedaleký jez
- pozemek s plně dokončenými venkovními úpravami a okrasnou zahradou, s
velkou mírou soukromí
- napojení na všechny inženýrské sítě kromě vodovodu, vlastní studna
- dům s velkorysým dispozičním řešením, s velkým obytným prostorem a
pokojem pro hosty, zjednodušeně 6 + kk
- nadprůměrně dimenzované odkladní prostory - několik šaten
- kvalitní materiály a zařizovací předměty v koupelnách a WC
- z garáže je možný vstup přímo do domu
- kromě garáže jedno kryté parkovací stání
– venkovní úpravy a vedlejší stavby které zvyšují kvalitu bydlení (terasy, bazén,
přístřešek pro grilování)
– 25 –
–
Slabé stránky: - pouze minimální občanská vybavenost v obci
- poškození části dřevěné podlahy na terase - nutná oprava
- vadná hydroizolace v 1. PP (domácí vinárna, sklad zahrad. nábytku)
- drobné prakliny na úpravách povrchů v interiéru
- na dvou místech v interiéru stopy po dřívějším zatečení vody (pravděpodobně
nebylo způsobeno vadami střechy)
Cena zjištěná porovnávacím způsobem:
5 600 410,- Kč
Cena v místě a čase obvyklá se stanovuje na úrovni ceny zjištěné porovnávacím způsobem,
po zaokrouhlení :
5 600 000,- Kč
Cena pozemků podle cenového předpisu
276 840,– Kč
Věcná hodnota objektů podle vyhlášky
5 532 020,– Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
5 600 410,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
5 600 000,– Kč
Cena slovy: pětmilionůšestsetdevadesáttisíc Kč
Klatovy, 4.7.2015
U Retexu 622, 339 01 Klatovy
– 26 –
D. Znalecká doložka
Tento posudek jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze
dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace
odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 756 - 26 - 2015 do znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 4.7.2015
U Retexu 622, 339 01 Klatovy
– 27 –
Seznam příloh
internetový výpis a situace - stav. parcela
Porovnávací nemovitost 1
Mapové podklady - 1 strana
Fotopříloha - 4 strany

RD Čižice - Odhad 85_15

Transkript

Podobné dokumenty

zde - BB Parket

Za cenu 10 l balení

znalecký posudek - Dražbyprost sro

znalecký posudek - Dražbyprost sro

Byt 2+1 Janovice nad Úhlavou

ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI (OBVYKLÉ CENY)