ZPRÁVA O ČINNOSTI VÝBORU SVJ DOMU

Zpráva o činnosti výboru SVJ domu Dusíkova č. p. 910, Brno za období 05/12 – 05/13
__________________________________________________________________________________________
ZPRÁVA O ČINNOSTI VÝBORU SVJ DOMU DUSÍKOVA Č. P. 910, BRNO
V OBDOBÍ 05/12 -05/13
Výbor SVJ se scházel v cca 2 měsíčních intervalech, pokud bylo třeba, scházel se výbor operativně i
mimo pravidelná jednání. Větší část své agendy se však snaží výbor řešit operativně
prostřednictvím emailů. Jednání výboru se zúčastňoval p. Roman Zaňát za Kontrolní komisi. Ze
všech jednání výboru společenství jsou pořizovány zápisy, které jsou zveřejněny na webu
společenství a jsou k dispozici k nahlédnutí v kanceláři SVJ, Dusíkova 19.
Hlavní činností výboru je ve spolupráci se správou nemovitostí zajistit řádný provoz domu, úklid
domu, zajištění dodávek energií, drobné opravy a údržbu domu.
Při správě domu nedošlo k závažným nedostatkům a problémům, které by ohrozily
provozuschopnost domu a bezpečnost vlastníků.
Pokud byly zaznamenány některé nedostatky ze strany výkonu správy nemovitostí, byly řešeny na
vzájemných jednáních s vedením Správy nemovitostí společnosti IMOS Facility, posléze byla ze
strany správce sjednána náprava, případně drobné kompenzace v ceně práce. Většina problémů
se týkala zejména dlouhých termínu provádění údržbářských prací, popř. neprovedení některých
požadovaných činností. Ke zlepšení činnosti správce, lepší kontrolu a komunikaci mezi správcem a
výborem by měla přispět připravovaná on-line komunikace Work Flow, kterou připravuje spustit
společnost IMOS.
Jak při náhodných kontrolách vedení účetnictví SVJ ze strany výboru, tak při kontrole účetní
uzávěrky za přítomnosti členů KK a výboru nebyly shledány nedostatky ve vedení účetnictví. Účetní
uzávěrka a výsledky hospodaření jsou samostatným dokumentem předkládaným Shromáždění
vlastníků. Náklady na správu a provoz domu v podstatě odpovídají předepsaným zálohám. Jedinou
větší investiční akcí byla instalace holubohrotů, viz níže. Předepsané zálohy činily 4 789 784 Kč,
celkové náklady pak 4 674 008 Kč. Hospodaření tak skončilo přebytkem 115 776 Kč.
Na základě výsledků hospodaření se výbor po dlouhých diskuzích rozhodl v letošním roce
nepředkládat Shromáždění vlastníků zvýšení celkového objemu záloh, k diskuzi na Shromáždění
může být otázka přerozdělení nákladů mezi jednotlivé bytové jednotky, aby zálohy odpovídaly
skutečným nákladům jednotlivých BJ. Stejně tak výbor upustil od původního plánu navýšení Fondu
oprav. Nicméně lze očekávat, že navýšení záloh bude třeba uskutečnit v příštím roce, protože
předpokládáme trvalý nárůst nákladů na správu domu z důvodu ukončení některých záruk, vyššího
opotřebení vybavení, popř. nárůstu cen služeb a materiálu. Stejně tak bude třeba diskutovat
otázku zvýšení plateb do Fondu oprav.
Pro větší flexibilitu při odstraňování drobných nedostatků byla po dohodě se společností IMOS
zřízena funkce domovníka, který by měl pravidelně 1x týdně provádět drobné opravy a údržbu
domu, seřízení dveří, výměnu zářivek a žárovek, údržbu dětských hřišť, apod. Činnost domovníka
byla zahájena koncem dubna a bude dále optimalizována.
Při správě domu došlo ke dvěma zásadnějším změnám. K 31. 5. 2012 byla vypovězena smlouva o
zajištění úklidu se společností IMOS a od 1. 6. 2012 v domě uklízí p. Jana Novotná. Jednak došlo ke
snížení platby za úklid, jednak došlo také ke zkvalitnění úklidových služeb. Společnosti IMOS
zajišťuje pouze úklid garáží a úklid sněhu. Zde měl výbor několik připomínek, zejména
k neprovedení jednoho objednaného zásahu 23. 12. 2012 a pak pozdním nástupům k odklízení
sněhu. Pokud nebude dohodnut jiný přístup, bude výbor uvažovat o změně.
Strana 1 (celkem 4)
Zpráva o činnosti výboru SVJ domu Dusíkova č. p. 910, Brno za období 05/12 – 05/13
__________________________________________________________________________________________
Počátkem roku 2012 bylo rozhodnuto o ukončení spolupráce s IMOS Facility při údržbě zeleně. Na
základě doporučení byla oslovena firma JK Zahrady, nicméně i tato spolupráce vykazovala značné
problémy a prodlevy. Nově se o zeleň v okolí domu stará p. Jiří Hyvnar. I přes určité nedostatky,
které se také občas vyskytly, se daří zlepšovat stav zeleně v okolí domu. Byla provedena renovace
některých záhonů, zejména prostoru před Fitness a záhon mezi vchody 15 a 17. V letošním roce je
plánováno dosazení prostoru u vjezdu do GS 2. PP a prostoru u dětského hřiště k ulici Majdalenky,
který bude oddělen živým plotem. Také proběhne drobné dosazení některých prázdných míst
v ostatních záhonech.
Z důvodu nižších nákladů na servis a opravy byla navázána spolupráce s p. Hrdinou, který nyní
zajištuje opravy garážových vrat. Z důvodu urychlení případných oprav výbor zakoupil náhradní
pohon vrat a pružiny k vratům. Při případných opravách tak nebudeme vázání dodacími lhůtami a
vrata bude možno opravit během jednoho dne.
Jedním z cílů výboru pro rok 2012 bylo hledání možných úspor v rámci uzavřených smluv a
dodávek. Z tohoto důvodu byla vypovězena smlouva o vedení běžného účtu u Komerční banky a
nově byl zřízen účet SVJ u FIO Banky, který je pro nás zdarma. Roční úspora činí asi 20 000,- Kč.
Během dvou měsíců se podařilo po urgencích přesměrovat veškeré platby na nový účet.
Dále byl na základě získaných nabídek změněn dodavatel elektrické energie pro společné prostory.
Výbor vybíral pouze z nabídek velkých a stabilních dodavatelů, kde předpokládá určité záruky
stability. Během září až listopadu byla jednotlivá odběrná místa převedena ke společnosti ČEZ.
Změna přinese úsporu asi 10% z ceny silové energie, což činí asi 20 000 Kč ročně. Při převodu
jednoho odběrného místa v GS došlo k pochybení ze strany společnosti ČEZ, která danou smlouvu
ukončila o měsíc dříve, než bylo možné dle smlouvy. Společnost EON požadovala po SVJ penále
32 000 Kč za předčasné vypovězení odběru. Po jednání mezi správcem novým dodavatelem, ČEZ
tuto chybu uznal. Nicméně trvalo asi 5 měsíců, než bylo dokončeno vyrovnání mezi všemi
partnery. Po několika urgencích a intenzivním nátlaku společnost ČEZ uhradila v březnu SVJ částku
ve výši stanoveného penále, které pak obratem SVJ uhradilo společnosti EON. SVJ tak nevznikly
žádné náklady.
Co se spotřeby elektrické energie týká, odběry v jednotlivých vchodech jsou víceméně totožné se
stavem v roce 2011, v GS došlo k dalšímu poklesu o 16% oproti roku 2011, resp. o více než 50%
oproti roku 2010.
Jak již bylo uvedeno výše, v roce 2012 proběhla jedna významná investiční akce a tou byla
instalace holubohrotů na římsu pod střechou domu. Na základě neutěšeného stavu s výkaly od
holubů v okolí domu, na plechových stříškách vedle vchodů nebo dokonce přede dveřmi a na
základě stížností některých vlastníků výbor začal uvažovat o instalaci zábran proti holubům. Po
prvotních odhadech byly první nabídky ve výši okolo 250 tisíc Kč. Ačkoliv výbor SVJ není omezen
žádným limitem pro investice, nechtěl výbor rozhodnout tuto záležitost sám. Bylo proto vyhlášeno
hlasování na webových stránkách, kterého se zúčastnilo 66% vlastníků, 57% ze všech vlastníků tuto
investici podpořilo. Proto výbor rozhodl realizace holubohrotů. S žádostí o zaslání nabídky dle
konkrétní specifikované nabídky bylo obesláno cca. 8-10 firem, z nichž 5 zaslalo své nabídky. Jedna
nabídka nesplňovala požadavek na 5 letou záruku na materiál i na montáž. Ostatní nabídky splnily
požadavky výboru. Po jejich porovnání byla výborem vybrána nabídka fy. KOPR na instalaci hrotů
Avipoint, zejména z důvodu nejnižší ceny. Před finálním rozhodnutím se výbor ověřil předložené
reference.
Strana 2 (celkem 4)
Zpráva o činnosti výboru SVJ domu Dusíkova č. p. 910, Brno za období 05/12 – 05/13
__________________________________________________________________________________________
V tabulce je uveden přehled dodaných nabídek:
Firma
Fi KOKRDA - DDD,
s.r.o.
Ratajský
Beňáková-K9
KOPR
Pařez
Flexistav
Hroty
Kraupner
H117
UrbanGuard
STIXX VARIO
Cena bez
DPH
S DPH
125 680
Pozn.
záruka na hroty pouze 24 měsíců,
150816 nesplnil podmínky
165 000
198000
telefonická domluva, neposlali
nabídku
Avipoint P32
Kraupner
H117
Kraupner
H117
119772,9
136 541,11
v ceně není pronájem plošiny, tj.
cena není konečná
189 428
227313,6
169 650
193401
Instalace hrotů proběhla v listopadu 2012. Během jara 2013 se objevily problémy asi na 3-4
místech, kde holubi zasedli za hroty. Firma KOPR v rámci reklamací všechny místa doplnila dalšími
hroty. Problém nastal při reklamacích míst, která instalovala firma Flexistav, která odmítala řešit
problémy se sedícími holuby v jejich hrotech. Nakonec byly tyto problémy odstraněny, ale zcela
s představou výboru, včetně nepořádku, který po nich zůstal. Výbor nehodlá dále s firmou
Flexistav spolupracovat. Kromě reklamací byla také tenkými hroty osazena hrana střechy nad
všemi vchody, aby holubi sedící na hraně střechy nekáleli na procházející lidi.
Kromě těchto výše jmenovaných významnějších změn a akcí výbor zajišťoval pravidelnou údržbu,
opravy a další aktivity spojené s provozem domu. Jednalo se například o:
• Zajištění odečtů vodoměrů a kalorimetrů. Zde bychom chtěli apelovat na vlastníky, aby
respektovali své povinnosti vyplývající ze stanov a umožnili přístup odečítacím
pracovníkům do BJ. Je nepříjemné, složitě telefonicky nahánět 5-6 vlastníků, opakovaně
stejných, aby umožnili provedení odečtu.
• Na základě faktu, že v roce 2012 došlo asi ke dvěma případům zatopení rozvodové šachty
kvůli poškozenému těsnění u předávacích uzlů v BJ, byly během odečtů vytipovány rizikové
BJ, kde by mohlo dojít k úniku vody a bylo zde provedeno preventivní přetěsnění. Je třeba,
aby si vlastníci kontrolovali stav vodovodních přípojek.
• Vzhledem k neutěšenému stavu s hromaděním psích výkalů v okolí domu, výbor apeloval
na vlastníky, aby nevenčili psi v nejbližším okolí domu, ale ve vyhrazených prostorech, resp.
aby hlavně po psech sbírali výkaly. V prostorech dětských hřišť byly vyvěšeny zákazy
venčení psů.
• Také v souvislosti s výše uvedeným problémem jsme vstoupili do jednání ÚMČ Brno-Sever
ohledně instalace odpadkových košů do ulice Dusíkova a jejich vyvážení. V prvním kole
jsme byli odmítnuti argumentem, že se jedná o soukromé pozemky a komunikace.
Nicméně jednání pokračují a nejsou zatím beznadějná.
• Stejně tak výbor SVJ jednal s ÚMČ Brno-Sever, aby úřad převzal správu a údržbu dětských
hřišť, a zajistil zde tuto občanskou vybavenost z veřejných prostředků. Také zde jsme
v jednání, nicméně zde jsou vyhlídky podstatně horší.
• Výbor zajistil prostřednictvím správce výměnu písku v pískovištích. Výměnu zajišťovala
firma PET, která provádí tuto službu také pro ÚMČ Brno-Sever. Použitý písek byl sice
certifikován jako vhodný pro dětská pískoviště, při manipulaci byl však písek kontaminován
naftou. Po reklamaci byl písek v obou pískovištích opětovně vyměněn za nový.
Strana 3 (celkem 4)
Zpráva o činnosti výboru SVJ domu Dusíkova č. p. 910, Brno za období 05/12 – 05/13
__________________________________________________________________________________________
•
•
•
•
Výbor požádal správce nemovitosti a zároveň vlastníka parkovacích ploch, společnost
IMOS, aby řešila otázku parkování vraků a vozidel bez platné STK na parkovištích v okolí
domu. Jednání probíhají, nicméně odtah těchto vozidel není až tak jednoduchý. Stejně tak
jsme vyzvali vlastníky, pokud vlastní některá vozidla, aby je odstranili. Z pěti vozů bez
platné STK zmizel jeden.
Výbor upozornil vlastníky, že nebude tolerovat parkování na chodnících a travnatých
plochách v majetku SVJ. V případě parkování na těchto místech bude volána hlídka
Městské policie. Stejně tak nebude výbor akceptovat bezdůvodné zajíždění na chodník
před vchody 19-25. Se stížností jsme se obrátili také na doručovací a zásilkové služby, dále
bude řešeno s Městskou policií.
Odvoz starého papíru a nevyužitých letáků zajištuje firma ESEP, po určité optimalizaci sběr
a odvoz papíru funguje. Společnost ESEP provádí tuto službu bezplatně. Krabice na sběr
papíru byly přesunuty do popeláren, aby nepřekážely v prostoru u schránek.
Výbor rozhodl prozatím nezajištovat zpracování průkazu energetické náročnosti budovy.
Povinnost zpracování máme nejpozději do 31. 12. 2014, do té doby při prodeji nemovitosti
či BJ lze průkaz nahradit kopiemi vyúčtování BJ. Hlavním důvodem pro toto rozhodnutí jsou
diskuze o změně legislativy.
Při diskuzi o případném zvýšení záloh narazil výbor na problém jeho schválení v případě, že se
nesejde dostatečný počet vlastníků na shromáždění. Po konzultaci s právníky je jedinou cestou, jak
legalizovat jiný způsob schvalování, změna stanov a zavedení korespondenčního nebo
elektronického hlasování, ať už pro všechny možnosti, nebo pro předem definované případy.
K tomuto bodu by chtěl výbor otevřít diskuzi na shromáždění vlastníků a znát názory vlastníků, zda
jsou ochotni případnou změnu podpořit.
Další významnou částí činnosti výboru je stále ještě řešení reklamací společných prostor. Od
minulého shromáždění vlastníků nepřibylo příliš reklamací, řešíme spíše nedostatky s odstraněním
a odstraňováním dříve uplatněných reklamací. Řešení některých reklamací se protahuje na
neúnosně dlouhou dobu (omítky, fasáda), některé nejsou řešeny vůbec nebo nejsou odstraňovány,
dle našeho názoru, technologicky správně. Jedná se zejména o již zmiňované vnitřní omítky,
fasádu, praskliny na podlahách v garážích, zavlhání zdí v garážích a řešení dilatačních spár
v garážích, kterými protéká voda, jež se dostává také do betonu podlahy. Vzhledem
k dlouhodobým problémům s řešením těchto reklamací výbor požádal o právní pomoc a o
zpracování znaleckého posudku na výše jmenované nejproblematičtější reklamace, zejména
s ohledem na stanovení správného postupu odstranění závad. Dalším dlouhodobým problémem je
odstraňování závad na dlažbě, kde bychom chtěli požádat vlastníky o ohleduplnost a toleranci
k případným omezením pohybu. Po složitých jednáních se podařilo dojednat výměnu kanálků na
vjezdech do GS za větší dimenzi.
Za Výbor SVJ
Předseda výboru Ing. Martin Lisý, PhD.
Místopředsedkyně výboru Ing. Hana Mikitová
Člen výboru Petr Šebek
Schváleno výborem SVJ dne 15. 5. 2013
Strana 4 (celkem 4)