509175-1099-13 zp - Exekutorský úřad Český Krumlov

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 314/39/2015
Typ nemovitosti
Účel ocenění
Pozemek pro výstavbu stavby pro rodinnou rekreaci
v současném stavu
Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení
Předmět ocenění
pozemek parc.č. St. 169, LV č. 94
pozemek parc.č. 2327/21, LV č. 94
Adresa
Kraj
Jihočeský kraj
Kat. území
Děkanské Skaliny
Část obce dle LV
Pusté Skaliny
Obec
Ulice
Benešov nad Černou
Pusté Skaliny
Objednatel
Exekutorský úřad Český Krumlov
JUDr. Marek Frank
Tovární č.p. 197
381 01 Český Krumlov
Vlastnictví
pozemek parc.č. St. 169
pozemek parc.č.
2327/21
Počet obyvatel 1382
Tel.
E-mail
IČ
DIČ
66254132
CZ7412231882
Koupal JUDr. Zdeněk - České Budějovice, H.Malířové
2101/35
Koupalová Růžena - České Budějovice, H. Malířové
2101/35
Bartyzalová Vladislava - České Budějovice, Krčínova 1170/44
Čobrová Marcela - Třeboň, Svobody 1011
Holá Zdeňka - České Budějovice, Pražská tř. 1255/19
Holý Martin - Ločenice, Ločenice 139
Holý Radek - Ločenice, Ločenice 215
Melmer Ludvík - Lomnice nad Lužnicí, nám. 5. května 130
Tripesová Jana - České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 2/2
Winklehnerová Miroslava - České Budějovice, Bezdrevská 1021/8
Koupal JUDr. Zdeněk - České Budějovice, H.Malířové
2101/35
Koupalová Růžena - České Budějovice, H. Malířové
2101/35
Bartyzalová Vladislava - České Budějovice, Krčínova 1170/44
Čobrová Marcela - Třeboň, Svobody 1011
Holá Zdeňka - České Budějovice, Pražská tř. 1255/19
Holý Martin - Ločenice, Ločenice 139
Holý Radek - Ločenice, Ločenice 215
Melmer Ludvík - Lomnice nad Lužnicí, nám. 5. května 130
Tripesová Jana - České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 2/2
Winklehnerová Miroslava - České Budějovice, Bezdrevská 1021/8
-1-
SJM
1/12
2/12
1/12
1/12
1/12
2/12
2/12
2/12
SJM
1/12
2/12
1/12
1/12
1/12
2/12
2/12
2/12
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval
Licence číslo
Seltsam Josef
Polní 969
382 41 Kaplice
email: [email protected]
0842
Počet stran textu
7
Obvyklá cena
Výměra pozemku
Dne
Ke dni
Prohlídka dne
tel: 724 722 556
Počet stran příloh
383 m2
30.6.2015
26.6.2015
26.6.2015
8
250 Kč/m2
96 000 Kč
95 000 Kč
Devadesátpět tisíc Kč
Obvyklá cena
Vyhodnocení rizik
ANO
ANO
NE
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí
Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace
Mezi nemovitostí a veřejnou komunikací se nachází pozemek parc. č. 2327/27 - který je k datu ocenění v
duplicitním vlastnictví. Vlastníci jsou: obec Benešov nad Černou a spoluvlastnictví fyzických osob. Vzhledem k
tomu, že u tohoto pozemku k datu ocenění je nevyjasněný právní vztah, nelze relevantně posoudit, je -li k
oceňované nemovitosti bezproblémový přístup.
NE
ANO
Zástavní právo zapsané na LV
Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví
Z předloženého listu vlastnictví č. 94 pro k.ú Děkanské Skaliny ze dne 9.6.2015 vázne na oceňovaných
pozemcích poznámka o spornosti zápisu - duplicitní vlastnictví.
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
Probíhající obnova operátu
Přestavek
Plomba
Přídatné spoluvlastnictví
Věc nemovitá situována v záplavovém území
Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží
Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)
Věc nemovitá v území s přírodními riziky
Ztížený přístup k věci nemovité
Umístění věci nemovité v chráněném území
Umístění věci nemovité v památkové zóně
Umístění věci nemovité v ochranném pásmu
Demograficky negativně zatížená lokalita
Reálná břemena / věcná břemena
Služebnosti
Reálné břemeno doživotního užívání/požívání
Předkupní právo
Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.
Na listu vlastnictví č. 94 pro k.ú Děkanské Skaliny ze dne 9.6.2015 jsou zapsaná následující omezení:
- Zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 14.8.2013
- Záznam pro další řízení číslo položky 1/97 - Z.349/2004-331
Výše uvedená omezení nejsou v obvyklé ceně zohledněna.
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje
Zajišťovací převod práva
Právo stavby
Nezbytná cesta
Přednostní pořadí pro jiné právo
Historická zástavní práva převzatá do KN
Ostatní finanční omezení
-2-
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
Nájemní smlouva
Pachtovní smlouva
Výhrada vlastnického práva
Výhrada zpětné koupě
Výhrada zpětného prodeje
Koupě na zkoušku
Výhrada lepšího kupce
Vzdání se náhrady škody na pozemku
Podzemní stavba se samostatným účelovým určením
Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti
Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných
prostředků
Zákaz zcizení nebo zatížení
Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu
Typ
Kupní cena 0
Datum
Vyhodnocení
Nabývací titul nebyl předložen. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení.
Komentář k vadám
-3-
Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 94.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Děkanské Skaliny.
Fotodokumentace.
Situační mapa.
Informace o přístupové cestě.
Realitní inzerce - nabídka.
Vlastní databáze z obchodovaných nemovitostí.
Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 26.6.2015.
Datum předání kompletních podkladů 26.6.2015
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 94.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Děkanské Skaliny.
Fotodokumentace.
Situační mapa.
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
Obec Benešov nad Černou - místní část Pusté Skaliny se nachází v podhůří Novohradských Hor, na úpatí vrchu Kohout,
cca 7 km severovýchodně od města Kaplice a cca 32 km východně od města České Budějovice, v okrese Český Krumlov,
kraj Jihočeský. Jedná se o rekreační osadu. Správním místem je obec Kaplice vzdálená cca 7 km. Z hlediska životního
prostředí nabízí lokalita vhodné prostředí pro rekreaci.
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Umístění v obci
odloučená část obce
Okolní zástavba zástavba RD
Oceňovaná nemovitost - pozemky parc.č. St. 169, parc.č. 2327/21 se nachází na okraji místní části Pusté Skaliny, okolní
zástavbu tvoří rekreační objekty. V obci není základní občanská vybavenost. Základní občanská vybavenost se nachází v
Kaplici. Dílčí občanská vybavenost v obci Soběnov cca 2 km. Dopravní obslužnost: autobus cca 8 x spoj z obce Soběnov
(cca 2 km od osady Pusté Skaliny) denně do Kaplice. Nejbližší stanice ČD je v městě Kaplice cca 6 km. Zaměstnání:
nutno dojíždět za prací do okolních měst.
Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město)
Hromadná doprava - četnost spojů
není hromadná doprava
Nákupní možnosti dostupné v místě
Ne
37 Km
Informace o nemovitosti
Předmětem ocenění je jsou pozemky parc.č. St. 169 a pozemek parc.č. 2327/21 v k.ú. Děkanské Skaliny, zapsáno na LV
č. 94. K datu ocenění je pozemek parc.č. St. 169 zastavěn stavbou pro rodinnou rekreaci č.p. 124 (stavba pro rodinnou
rekreaci není předmětem ocenění). Pozemek je pravidelného půdorysného tvaru, rovinné charakteristiky. Pozemek
parc.č. 2327/21 je užíván jako zahrada. Pozemek parc.č. 2327/21 je nepravidelného půdorysného tvaru, sklonité
charakteristiky. Pozemky jsou na sebe navazující a tvoří se stavbou jednotný funkční celek.
Dále je předmětem ocenění vedlejší stavba kůlna, která se nachází na pozemku parc.č. 2327/21. Jedná se o zděnou
stavbu se sedlovou střechou. Zastavěná plocha 10,24 m2 (stavba nepodléhá evidenci v katastru nemovitostí). Dále jsou
předmětem ocenění venkovní úpravy.
Přístup a příjezd k nemovitostem
Z veřejné komunikace parc.č. 2409/2 ve vlastnictví Česká Republika - právo užívání pro Pozemkový fond ČR. Mezi
komunikací a oceňovanými pozemky se nachází pozemek parc. č. 2327/27 - který je k datu ocenění v duplicitním
vlastnictví. Vlastníci: Obec Benešov nad Černou a spoluvlastnictví fyzických osob. Vzhledem k tomu, že u tohoto pozemku
je k datu ocenění nevyjasněný právní vztah, nelze relevantně posoudit, je -li k oceňované nemovitosti bezproblémový
přístup.
Přístupová komunikace
Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci.
Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
Popis pozemku
Územní plán
Tvar pozemku
Sklon pozemku
Oplocení pozemku
Inženýrské sítě
Elektro
Voda ze studny
Kanalizace do žumpy
není
nepravidelný
mírně sklonitý
z části
napojeno
napojeno
napojeno
Orientace pozemku převážně na
Výměra
Voda z řadu
Kanalizace do řadu
Kanalizace do septiku
-4-
není
není
není
západ
383.0 m2
Kanalizace do vlastní
ČOV
Plyn ze zásobníku
není
není
Plyn z veřejného
rozvodu
Dálkové vytápění
-5-
není
není
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Jihočeské reality, datum vložení inzerátu 4.3.2015
Územní plán
byl schválen
Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD
Ano
Napojení na IS
Inženýrské sítě přivedeny na hrabici pozemku.
Sklon pozemku
rovinný
Výměra
810.0 m2
Cena za pozemek
Redukce ceny
Redukovaná cena
300 000 Kč
5 %
285 000 Kč
370 Kč/m2
352 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem
Dvě sousedící zahrady o celkové výměře 810 m2 v obci Klení. Obec se nachází cca 13 km od Kaplice. Zahrady- způsob
využití: jiná plocha, jsou v územním plánu zahrnuty k zástavbě RD. Jedná se o menší obec s obchodem, autobusovou
zastávkou, hostincem. Okolní zástavba: rodinné domy, zahrady. Na pozemek převedená elektrická energie.
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu 26.5.2015
Územní plán
byl schválen
Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD
Ano
Napojení na IS
Inženýrské sítě jsou přivedeny na hranici pozemku.
Sklon pozemku
rovinný
Výměra
3372.0 m2
Cena za pozemek
Redukce ceny
Redukovaná cena
399 000 Kč
5 %
379 000 Kč
118 Kč/m2
112 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem
Stavební pozemek na okraji obce Nesměň, vzdálené jen 2km od obce Besednice. Pozemek je dle územního plánu určen k
zástavbě. Přípojka vody a obecní kanalizace je na hranici pozemku.
-6-
3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu 15.6.2015
Územní plán
byl schválen
Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD
Ano
Napojení na IS
Inženýrské sítě přivedeny na hranici pozemku.
Sklon pozemku
mírně sklonitý
Výměra
6943.0 m2
Cena za pozemek
Redukce ceny
Redukovaná cena
338 Kč/m2
2 350 000 Kč
15 %
1 998 000 Kč
288 Kč/m2
Porovnání s oceňovaným pozemkem
Pozemek v obci Žďár u Kaplice určenou k výstavbě RD, srubu nebo chalupy. Pozemek s orientací na JV a nádherným
výhledem. Celková výměra 6.943 m2 z částí lesa o výměře 228 m2. Voda a elektřina přímo na pozemku. Územním
plánem určeno pro plánovanou výstavbu. V těsné blízkosti rybník, aut. zastávka.
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
112 - 352 Kč/m2
285 000 - 1 998 000 Kč
250 Kč/m2
Hodnocení trhu: Na trhu s nemovitostmi v této lokalitě je poptávka v souladu s nabídkou, záleží na konkrétním umístění
nemovitosti. Informace o situaci na trhu jsou z internetu, z vlastní databáze, z nabídek RK působících v tomto regionu a z
uskutečněných prodejů. Současná cena obvyklá byla stanovena na základě porovnání srovnávaných nemovitostí z
nabídek RK na trhu v dané lokalitě. Byla zohledněna poloha nemovitosti, umístění dostupnost, dopravní obslužnost,
rozloha a sklonitost pozemků.
Oceňované pozemky parc.č. St. 169, parc.č. 2327/21 zapsané na listu vlastnictví č. 94, dále včetně stavby
kůlny vše v k.ú. Děkanské Skaliny odhaduji na 250,- Kč/m2, tzn. 95.000,- Kč.
V obvyklé ceně není zohledněna skutečnost, že oceňované pozemky jsou k datu ocenění v duplicitním
vlastnictví.
Vypracoval
Licence číslo
0842
Seltsam Josef
Polní 969
382 41 Kaplice
podpis
-7-
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad
Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)
Podle části C, D listu vlastnictví č. 94 pro k. ú. Děkanské Skaliny, obec Benešov nad Černou - místní část
Pusté Skaliny je vlastnické právo k pozemkům parc.č. St. 169 a parc.č. 2327/21 omezeno následujícími
omezeními:
-
duplicitní zápis vlastnictví
zahájení exekuce ze dne 14.08.2013
exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 14.08.2013
záznam pro další řízení číslo položky 1/97
Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu
vlastnictví č. 94.
Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného
usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z
katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:
0,- Kč.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích
ze dne 22.05.2008 pod poř.číslem 1877/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 314/39/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 47/2015.
V Kaplici, 30.6.2015
Josef Seltsam
Polní č.p. 969
382 41 Kaplice
telefon: 724 722 556
e-mail: [email protected]
-8-
Fotodokumentace
pozemek parc.č. 2327/21 v k.ú. Děkanské Skaliny - západní
pohled
východní pohled
jižní pohled
vedlejší stavba - kolna na pozemku parc.č. 2327/21
pozemek parc.č. St. 169 - zastavěný stavbou pro rodinnou
rekreaci č.p. 124
-9-
Fotodokumentace - mapy
Situační mapa oblasti
umístění pozemků parc.č. St. 169, parc.č. 2327/21 v místní části Pusté Skaliny
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -