AVANTČP 2015 - Memorandum - AVANT investiční společnost

AVANTČP 2015 - Memorandum - AVANT investiční společnost

AVANT Česká pole 2015 otevřený podílový fond
I. Základní údaje
Typ fondu
Zaměření fondu
Investiční strategie
Cílová hodnota majetku
Frekvence úpisu podílových listů
otevřený podílový fond kvalifikovaných investorů
nemovitosti – zemědělská půda
nákup zemědělské půdy, scelování a pronájem
120.000.000,-Kč
Cenný papír
Očekávaný výnos fondu (IRR)
Platba výnosů
listinný podílový list na jméno
6 % p.a. pro podílníky po zdanění
po 5. roce od data zahájení vydávání podílových listů mohou být
výnosy fondu vypláceny
čtvrtletně po prvních 3 letech
na dobu neurčitou
1 mil. Kč (pro § 272 odst. 1 písm. h) a i) a odst. 2 ZISIF), jinak 3,5 mil.
Kč
Odkupy podílových listů
Doba trvání fondu
Minimální investice klienta
měsíčně
Investiční horizont klienta
střednědobý, 5-7 let
Vstupní poplatek
Výstupní poplatek
Správce fondu
Náklady fondu
Roční odměna správce
Výkonnostní odměna správce
Depozitářská banka
Auditor
Regulace a právní řád
Zdanění výnosů fondu
Zdanění podílníků – fyzických osob
0 % do 30. 6.2015
0 % po 5. roce od data zahájení vydávání podílových listů
AVANT investiční společnost, a.s.
maximálně 2 % p.a. z průměrné hodnoty aktiv
1,3 % p.a. z průměrné hodnoty aktiv
30 % z ročního výnosu fondu nad 6 % po zdanění
Československá obchodní banka, a.s.
TPA Horwath Audit s.r.o.
Česká národní banka a Česká republika
5 % ze zisku fondu
15 % při odkupu do 3 let, 0 % při odkupu po 3 letech
II. Cíle fondu
Fond je zakládán za účelem zhodnocovat finanční prostředky investorů – podílníků fondu přímými a nepřímými
investicemi do zemědělské půdy na území České republiky. Investice fondu jsou koncipovány jako středně až
dlouhodobé. Investice do fondu jsou vhodné pro investory s investičním horizontem 5-7 let. Cílem fondu je
maximalizovat růst celkové hodnoty zemědělských pozemků v majetku fondu. Tohoto cíle bude dosahováno
především:
- předpokládaným růstem tržních cen zemědělské půdy v České republice,
- úsilím o zcelování výměry zemědělských pozemků do větších celků,
- zajištěním takového způsobu hospodaření, který neohrožuje půdu v majetku fondu degradací nebo erozí.
Část výnosů z majetku fondu bude rovněž realizována z výnosů z pachtovného od zemědělců hospodařících na
půdě v majetku fondu. Výnosy fondu budou reinvestovány. Po 5. roce od zahájení upisování podílových listů
mohou být výnosy fondu vypláceny podílníkům ve formě podílu na zisku. Předpokládaný výnos pro investory
je 6% p.a. po zdanění.
III. Výhody investování prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů
Profesionální správa majetku včetně správy nájemních smluv.
Nulové vstupní a výstupní poplatky.
Nižší 5% sazba daně z příjmu pro investiční fondy.
Možnost osvobození od daně z příjmu při odkupu podílových listů po 3 letech.
Vyšší míra diverzifikace portfolia.
Velikost portfolia zvyšuje vyjednávací pozici správce.
Možnost financovat část portfolia bankovním úvěrem – využití pákového efektu nepřesáhne 200% fondového
kapitálu Fondu
IV. Důvody pro investování do fondu AVANT Česká pole 2015 otevřený podílový fond
Příležitost investovat do národního bohatství České republiky
Příroda je jedním z klenotů naší vlasti. Česká republika se v tomto ohledu může pyšnit obrovským
nevyčerpatelným bohatstvím a to i v podobě úrodných polí. Jako země uprostřed Evropy je Česká republika
strategicky umístěnou křižovatkou cest s dostatkem vodních zdrojů. Fond AVANT - Česká pole 2015 dává
příležitost investovat nejen do výnosného a omezeně rizikového aktiva, ale také do součásti naší historie i
budoucnosti.
Efektivní způsob investování
Na rozdíl od individuálního investování lze v případě nákupu podílových listů fondu dosáhnout značných úspor i
dodatečných výnosů. Čím větší je rozsah portfolia, tím vyšších administrativních úspor lze při jeho správě
dosáhnout. Zároveň je velikost portfolia faktorem, který zlepšuje vyjednávací pozici při všech transakcích fondu.
Správa je prováděna profesionálním správcem, který zajišťuje:
- vyhledávání investičních příležitostí,
- analytické, právní a finanční zajištění jednotlivých transakcí,
- průběžnou správu majetku (daně, nájemní smlouvy, atp.).
Příležitost pro vysoké zhodnocení s omezeným rizikem
Situace na utvářejícím se trhu zemědělské půdy České republiky je jedinečnou investiční příležitostí, která se již
nemusí opakovat. Základními akcelerátory budoucího vývoje jsou rostoucí poptávka po zemědělské půdě, její
nízké ceny ve srovnání se zahraničím a slabá aktuální výkonnost tradičních druhů finančních aktiv. Vzhledem ke
skutečnosti, že se v případě zemědělské půdy jedná o reálné aktivum, nepodléhá její tržní hodnota v čase
významným výkyvům, zejména pak výkyvům směrem dolů. Rizikový profil investice do půdy je proto nižší.
Vhodný doplněk portfolia pro zvýšení výnosu i míry diverzifikace
Investice do zemědělské půdy jako alternativního druhu aktiva umožňuje docílit ochrany před nepříznivým tržním
vývojem ve finančním i reálném sektoru ekonomiky. Výnosy investic do nemovitostí obecně historicky vykazují
velmi nízkou korelaci s výnosy akcií dluhopisů i dalších finančních aktiv. Díky možnostem fondu investovat do
vysokého počtu různých nemovitostí rozdílné bonity i rozdílného geografického umístění je celkové riziko
investice vhodně rozloženo.
Výhodný daňový režim pro výnosy i pro investory fondu
Na výnosy fondu je aplikována daňová sazba daně z příjmů právnických osob ve výši 5% oproti 19% sazbě, které
podléhají podnikatelské právnické osoby v České republice. V případě, že byly podílové listy fondu drženy déle
než 3 roky, je zisk z odkupu podílových listů plynoucí investorovi - fyzické osobě zcela osvobozen od daně
z příjmu.
V. Investiční proces
Fond bude realizovat nákupy zemědělské půdy přímo nebo prostřednictvím zvláštních společností (SPV)
v majetku fondu. Příležitosti vhodné k investování budou opatřovány zejména následujícími způsoby:
Vytváření investičních příležitostí formou aktivního marketingu vůči vlastníkům půdy, kteří nemají v úmyslu
půdu držet.
Nabídka financování nebo restrukturalizace financování hospodařícím zemědělcům ve vybraných oblastech.
Oportunitní investování na bázi jednorázové příležitosti (dražby, insolvenční řízení, exekuce, nedostatek
likvidity, atp.).
Část portfolia fondu může být spolufinancována bankovním úvěrem. V případě dosažení nízkých úrokových
sazeb do 5% p.a. obdrží díky spolufinancování investoři dodatečný výnos nad samotné tržní zhodnocení portfolia
půdy.
Kritérii investičního procesu pro výběr vhodných zemědělských nemovitostí jsou zejména:
Poměr pořizovací ceny a bonity půdy vyjádřené jednotkami BPEJ
Z hlediska poměru pořizovací ceny a bonity půdy vyjádřené jednotkami BPEJ budou preferovány investice, které
budou maximalizovat potenciál pro budoucí zhodnocení. Lze očekávat, že se rozmezí poměru pořizovací ceny a
ceny za jednotku BPEJ bude pohybovat mezi 90-150% za zohlednění níže uvedených kritérií.
Bonita půdy vyjádřené jednotkami BPEJ
Záměrem fondu je investovat do nemovitostí, jejichž bonita je z hlediska ceny za jednotku BPEJ nadprůměrná.
Cílem fondu je získat do portfolia pozemky, které lze dlouhodobě využívat pro zemědělskou produkci, tj. zejména
ornou půdu, popř. trvalé travní porosty.
Výměra
Fond bude primárně investovat do rozsáhlejších pozemkových celků, u nichž lze očekávat vyšší budoucí likviditu.
Obecně jsou transakční ceny při prodeji větších výměr půdy vyšší. Cílem fondu je proto mimo jiné usilovat o
scelení větších pozemkových celků např. výměnou nebo postupným nákupem sousedících pozemkových parcel.
Umístění v rámci katastrálního celku
Investice budou směřovány především do parcel, ke kterým je právně i fakticky zajištěn přístup a jejichž poloha
umožňuje efektivní obhospodařování.
Roztříštěnost
Preferovány budou investice, u nichž bude díky jejich celistvosti lepší vyjednávací pozice s pachtýři. U větších
pozemkových celků lze rovněž dosáhnout vyšší prodejní ceny. V případě akvizice fragmentovaného souboru
pozemků bude cílem fondu provést směnu parcel, doplnění souboru, popř. inicializovat provedení pozemkových
úprav tak, aby vznikl propojený soubor parcel.
VI. Atraktivita zemědělské půdy v mezinárodním srovnání
Trh zemědělské půdy v České republice cenově významně zaostává za trhy okolních zemí, zejména Německem,
ale i Polskem. Vzhledem k nedávnému uvolnění restrikcí na vlastnictví půdy ze strany cizinců lze očekávat
přibližování cen zemědělské půdy cenám běžným v okolních zemích. Prostor pro takové zhodnocení je relativně
široký. Z dat roku 2013 lze dospět k závěru, že ceny zemědělské půdy v Německu jsou oproti České republice
v eurovém vyjádření čtyřnásobné, vezme-li se v úvahu pouze východní část Německa, tam byly ceny pozemků
vyšší cca o 164%. V Polsku byly v tomto období ceny zemědělské půdy v průměru o 30% vyšší než v České
republice.
Tržní ceny zemědělské půdy v okolních zemích v posledních letech také vytrvale rostly. Důvodem je neustále
živá a rostoucí poptávka po zemědělské půdě. Např. v Německu a Polsku rostly ceny zemědělských pozemků
v letech 2008 – 2012 v průměru o 9,71 % p.a. resp. 11,36 % p.a. Ve východní části Německa rostly v tomto období
ceny zemědělské půdy v průměru dokonce o 17,85 % p.a. Průměrné roční zhodnocení tržní ceny zemědělské půdy
v letech 2008 – 2012 dosahovalo v České republice 5 - 15 %., což potvrzuje výše uvedený trend ze sousedních
zemí. Dle údajů Ústavu zemědělské ekonomiky a informací lze dojít k průměrné hodnotě růstu tržních cen ve výši
9,33 % p.a.
Přehled údajů o vývoji průměrných tržních cen zemědělské půdy v EUR
ČR
Polsko
Německo
Německo - východní část
2008 2009
2395 2946
3024 3619
9955 10908
4973 5943
2010
3199
3854
11854
7405
2011
3323
3851
13493
8838
2012
3626
4735
14424
9593
Zdroj informací: ÚZEI, Agencja Nieruchomości Rolnych, DESTATIS Spolkový statistický úřad, ČNB
Zajímavý je rovněž pohled na srovnání cen orné půdy jako nejkvalitnějšího segmentu zemědělských nemovitostí.
Zde je patrné, že ceny orné půdy v České republice jsou při celosvětovém srovnání jedny z nejnižších a ceny
v sousedních státech včetně Polska se nacházejí výrazně nad cenovou úrovní v České republice. Např. v Polsku
je tržní cena orné půdy o více než 30% vyšší, v Rakousku je cena dokonce šestinásobná. Oba zmíněné faktory, tj.
vytrvalý všeobecný kontinuální růst tržních cen zemědělské půdy u nás i v zahraničí a předpoklad narovnávání
cenové úrovně ve vztahu k okolním zemím, vytvářejí jedinečnou investiční příležitost.
Stát
Nizozemsko
Irsko
Rakousko
Dánsko
Itálie
Španělsko
Velká Británie
Belgie
Německo
Řecko
Švédsko
USA
Argentina
Francie
Polsko
Bulharsko
Česko
Rumunsko
Rusko
Cena v CZK /
Cena v EUR
hektar
/ hektar
1 390 000
50680
1 100 000
40110
960 000
35000
820 000
29900
820 000
29900
770 000
28080
770 000
28080
740 000
26980
670 000
24430
490 000
17870
470 000
17140
420 000
15310
380 000
13860
270 000
9850
210 000
7660
180 000
6560
160 000
5830
140 000
5100
120 000
4380
Zdroj informací: Hospodářské noviny, 12.6.2014
VII. Corporate Governance
Auditor
ČNB
Depozitářská banka
Financující banka
Fond
Kontroluje vedení účetnictví fondu a dodržování pravidel při obhospodařování majetku fondu.
Česká národní banka zapisuje fond do seznamu investičních fondů, dozoruje činnost fondu, investiční společnosti
a depozitářské banky, vyžaduje pravidelné reporty o hospodaření fondu, uděluje sankce.
Průběžně kontroluje nakládání s majetkem fondu, účelovost každé položky na účtu fondu musí být depozitáři
dokladována, zajišťuje úschovu cenných papírů fondu.
Banka, která poskytuje dlouhodobý investiční úvěr SPV na pořízení nebo refinancování zemědělské půdy se
zajištěním zástavním právem k těmto nemovitostem.
Otevřený podílový fond kvalifikovaných investorů dle § 128 zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech
a investičních fondech (ZISIF) pod dohledem ČNB a depozitářské banky. Fond vlastní SPV (100%) a poskytuje
podřízené úvěry SPV (equity).
Investiční proces
Investiční společnost
Podílník
Statut
SPV
Každý investiční záměr musí být před realizací posouzen analýzou ekonomické výhodnosti (AEV), kterou
zpracovává finanční ředitel investiční společnosti, soulad záměru s investiční strategií fondu posuzuje a realizaci
schvaluje ředitel pro obhospodařování fondů investiční společnosti.
Obhospodařuje majetek fondu podle statutu fondu a v souladu se ZISIF, jedná jeho jménem, podepisuje za fond
smlouvy, plní povinnosti fondu vůči státní správě (účetnictví, daně), ČNB (měsíční reporting účetní závěrky,
informace o změnách) a depozitářské bance. Činnost investiční společnosti kontroluje průběžně depozitářská
banka a ČNB. Investiční společnost informuje podílníky fondu o hodnotě podílového listu, vydává a odkupuje
podílové listy a vede seznam podílníků.
Investor, který vydáním podílového listu za nominální (nejdéle 3 měsíce od data zahájení vydávání) či aktuální
hodnotu podílového listu získává podíl na majetku fondu a právo na odkup podílových listů v termínech dle statutu
za aktuální hodnotu vyhlašovanou investiční společností.
Základní dokument fondu definující investiční strategii, limity investování, pravidla rozhodování a hospodaření
fondu, způsob a frekvenci výpočtu hodnoty podílového listu a nákladovosti fondu, specifikuje rozsah činnosti
depozitáře a informační povinnosti fondu.
Projektová společnost vlastněná a ovládaná fondem, která vlastní zemědělské nemovitosti
VIII. Představení správce
AVANT investiční společnost, a.s. se specializuje na zakládání a správu fondů kvalifikovaných investorů. V
posledních třech letech se stal AVANT nejdynamičtěji rostoucí investiční společností v České republice a v
současnosti se jedná o druhou největší investiční společnost na trhu fondů kvalifikovaných investorů vůbec.
AVANT spravuje 29 fondů s celkovou hodnotou majetku 14,4 mld. Kč. Své postavení na trhu získal AVANT
především svým osobním klientským přístupem, zkušenostmi, flexibilitou a kvalitou poskytovaných služeb.
Spravované fondy investují do komerčních nemovitostí, bytových projektů, zemědělské půdy, pohledávek,
uměleckých děl a majetkových účastí v začínajících projektech či v existujících firmách, kterým pomáhá v dalším
rozvoji, financuje zpracovávání drahých kovů a obnovitelé zdroje energie.
IX. Upozornění
Investiční společnost upozorňuje investory, že hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost
původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo
vyšší výkonnost v budoucnu. Investice do fondu je určena k dosažení výnosu při jejím střednědobém a
dlouhodobém držení a není proto vhodná ke krátkodobé spekulaci. Potencionální investoři by měli zejména zvážit
specifická rizika, která mohou vyplývat z investičních cílů fondu, tak jak jsou uvedeny v jeho statutu. Investiční
cíle se odráží v doporučeném investičním horizontu, jakož i v poplatcích a nákladech fondu.