Nový režim pro hypoteční trhy

Bulletin BBH
Právní aktuality
Nový režim pro hypoteční trhy
březen 2014
1. Působnost....................................................3
2. Pravidla pro poskytování úvěrů na
bydlení ........................................................3
3. Zprostředkování a poradenství .................4
4. Požadavky na odbornost a finanční
gramotnost .................................................5
5. Závěrem .......................................................5
Shrnutí
Nová směrnice o úvěrech na bydlení
V úředním věstníku EU byla zveřejněna nová
1
směrnice o úvěrech na bydlení ("Směrnice").
Nová směrnice nabývá účinnosti od března
2014 a členské státy mají povinnost harmonizovat vnitrostátní právo s touto směrnicí do
21. března roku 2016. Navazovat bude řada
prováděcích opatření Komise. Směrnice reguluje úvěry na bydlení, kterými rozumí úvěry zajištěné nemovitostí určenou k bydlení nebo právem k nemovitosti nebo úvěry určené k získání
či udržení majetkového práva k pozemkům či
existujícím anebo projektovaným budovám.
Nová směrnice bude dopadat jak na banky, tak
i na nebankovní poskytovatele úvěrů, kteří budou nově podléhat dohledu.
Pro poskytování předsmluvních informací zákazníkům zavádí Směrnice evropský standardizovaný informační list (European Standardised
Information Sheet - "ESIS"), který má detailně
předepsaný obsah a náležitosti. Obsahuje např.
základní charakteristiky předmětného úvěru,
modelový příklad splácení úvěru či RPSN. Informační list by měl umožnit spotřebitelům
snadno porovnávat nabídky. Má být sepsán
jednoduchým, laicky srozumitelným jazykem
tak, aby byly nabídky spotřebiteli snadno využitelné.
Významnou část nové právní úpravy tvoří pravidla jednání poskytovatelů úvěrů a zprostředkovatelů úvěrů, která se uplatní při jakékoliv
komunikaci či jednání vůči spotřebitelům. Základní povinností je odborná péče v nejlepším
zájmu spotřebitele. Specificky se reguluje také
1
Směrnice Evropského parlamentu a Rady
2014/17/ЕU ze dne 4. února 2014 o smlouvách
o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k
bydlení a o změně směrnic 2008/48/ES
a 2013/36/EU a nařízení (EU) č. 1093/2010.
marketing a reklama, která nemá vytvářet klamavá očekávání na straně spotřebitelů.
Směrnice specificky upravuje poradenství o
úvěrech na bydlení. Před poskytnutím poradenství je nutno poskytnout předepsané penzum
informací. Poskytnutí poradenství představuje
zejm. vyhodnocení potřeb a požadavků spotřebitele tak, aby mohl být doporučen vhodný úvěr.
Mj. v případě nezávislého zprostředkovatele
úvěrů by při poradenství mělo být analyzováno
portfolio produktů dostatečně reprezentující
nabídku úvěrů na příslušném národním trhu.
Obdobně jako v případě spotřebitelských úvěrů
se zavádí povinnost posoudit úvěruschopnost
dlužníka, a to jak před uzavřením smlouvy či
před navýšením úvěrového rámce, tak i průběžně. Pokud dojde věřitel k závěru, že posouzení úvěruschopnosti dlužníka je negativní,
potom
nesmí
věřitel
úvěr
poskytnout.
O negativním výsledku posouzení úvěruschopnosti věřitel bezodkladně informuje spotřebitele.
V případě problémů spotřebitele se splácením
úvěrů na bydlení ukládá Směrnice věřiteli bez
odkladu kontaktovat spotřebitele a projednat s
ním možnosti řešení vzniklé situace (např.
sjednání splátkového kalendáře). Bez aktivní
komunikace s dlužníkem a přijetí opatření k
řešení problémů není obecně přípustné předčasné zesplatnění úvěru věřitelem.
Směrnice vyžaduje, aby věřitelé umožnili předčasné splacení úvěru spotřebitelem, které by
mělo umožnit pružné snižování dluhové zátěže
dlužníka a snížení celkového objemu dlužníkem
splacených prostředků. Podrobně jsou upravena rovněž pravidla pro poskytování specifických
typů úvěrů na bydlení, jako jsou úvěry v cizích
měnách či úvěry s variabilní úrokovou sazbou.
Měla by být zavedena registrace zprostředkovatelů a vázaných zástupců ze strany příslušného orgánu dohledu. Registrovaní zprostředkovatelé mohou poskytovat své služby také v
jiných členských státech přeshraničně nebo s
využitím pobočky. Mezi předpoklady pro registraci patří dobrá pověst a odbornost vedoucích
osob, pojištění odpovědnosti či adekvátní organizační zabezpečení.
Stanoví se požadavky na odbornost všech
osob, které se podílejí na nabízení a zprostředkování úvěrů a poskytování souvisejícího poradenství. Příloha Směrnice potom katalogizuje
požadované znalosti a dovednosti včetně etických principů a provádění hodnocení úvěruschopnosti.
Právní aktuality – Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 2
Obsah
Shrnutí ..............................................................2
1. Působnost
Nová Směrnice dopadá na úvěry poskytované
spotřebitelům, které jsou
(a) zajištěny nemovitostí určenou k bydlení
nebo právem k takové nemovitosti nebo
(b) určeny k získání či udržení majetkového
práva k pozemkům či existujícím anebo plánovaným budovám („úvěry na bydlení“).
Z působnosti Směrnice se výslovně vylučují
úvěry typu equity release, úvěry poskytnuté
zaměstnavatelem zaměstnancům, bezúročné
úvěry či úvěry formou přečerpání se splatností
do 1 měsíce. Členským státům je ponechána
diskrece některá ustanovení směrnice vyloučit
či modifikovat, např. ve vztahu k úvěrům na
financování nemovitosti k pronájmu či zvýhodněným úvěrům na bydlení poskytovaným ve
veřejném zájmu.
Směrnice ukládá povinnosti poskytovatelům
úvěrů na bydlení, zprostředkovatelům a poradcům, které se jednak týkají vlastního poskytování úvěrů a jednání se zákazníky, a jednak
organizačních požadavků či odbornosti.
Členským státům se ukládá povinnost zavést
regulaci a povinnou registraci a dohled nad
nebankovními poskytovateli úvěrů na bydlení a
zprostředkovateli těchto úvěrů. Dohled nad
plněním povinností plynoucích ze Směrnice
budou vykonávat národní orgány dohledu,
v tuzemsku pravděpodobně ČNB, byť je otázkou, zda nebude zachován i zde paralelní režim, jako je tomu u spotřebitelských úvěrů, kdy
nebankovní poskytovatele úvěrů dozoruje ČOI.
Směrnice také požaduje vytvoření mimosoudního systému řešení spotřebitelských sporů
souvisejících s úvěry na bydlení. Lze usuzovat,
že nejspíše dojde k využití stávajících institucionálních struktur, jako je institut Finančního
arbitra v České republice.
2. Pravidla pro poskytování úvěrů na bydlení
Jednání s odbornou péčí
Základním principem činnosti poskytovatelů
úvěrů a zprostředkovatelů je jednání s odbornou péčí, přičemž jsou povinni zohledňovat
práva a zájmy svých zákazníků. Zásadním prvkem odborné péče je odbornost, což Směrnice
dále podrobně rozpracovává. Dále sem patří
transparentnost jednání a informovanost o poměrech zákazníka. Směrnice stanoví požadavky na systém odměňování pracovníků poskyto-
vatelů úvěrů a zprostředkovatelů úvěrů tak, aby
nevytvářel střety zájmů, neohrožoval povinnost
jednat s odbornou péčí a nepodporoval nadměrné podstupování rizik. Specifiky je řešena
otázka odměňování poradenské činnosti.
Transparentnost
Transparentnost poskytovatelů a zprostředkovatelů vůči zákazníkům je primárním požadavkem Směrnice. Vedle uplatnění obecných požadavků na reklamu, která nesmí být klamavá a
zavádějící, se zakazuje, aby reklama vyvolávala falešná očekávání ohledně dostupnosti úvěru
a nákladů souvisejících s úvěrem. Směrnice
obsáhle specifikuje informace, které musí být
obsaženy v reklamě. Mj. identifikace poskytovatele, způsob a forma zajištění, úroková sazba,
RPSN či požadavek na uzavření související
smlouvy, např. pojištění schopnosti splácet.
Dále je specifikován katalog informací, které
musí být zákazníkům poskytnuty před uzavřením úvěrové smlouvy na trvalém nosiči dat.
Mezi tyto informace patří též vysvětlení fixní
a variabilní úrokové sazby a důsledků pro dlužníka, celkový počet splátek a celková částka,
kterou dlužník poskytovateli zaplatí, a řada
dalších upozornění.
Zákazníkům musí být rovněž poskytnuty podrobné informace o poskytovateli úvěrů,
o zprostředkovateli a vázaném zástupci, komunikuje-li se zákazníkem. Mj. zda a v jakém rozsahu poskytuje poradenství, o poplatcích placených zákazníkem a celkové provizi inkasované zprostředkovatelem, o možnosti podání stížnosti a mimosoudního řešení spotřebitelských
sporů. Přitom do výpočtu RPSN vstupují také
poplatky a provize placené zprostředkovateli.
Samozřejmostí je bezplatné poskytování všech
relevantních a předepsaných informací spotřebitelům.
Smlouvy o úvěrech na bydlení a jejich uzavírání
S dostatečným předstihem před uzavřením
smlouvy mají být zákazníkovi poskytnuty dostatečně individualizované informace nezbytné pro
porovnání různých nabídek na trhu, a to ve
formě Evropského standardizovaného informačního listu ("ESIL"). Konkrétní struktura
a obsah ESIL jsou detailně specifikovány v
příloze Směrnice, členské státy se od standardizovaného formátu tohoto dokumentu nemohou odchýlit. Příslušné informace se rovněž
musí zcela konzistentně promítnout do závazného návrhu úvěrové smlouvy.
Při poskytnutí závazné nabídky ze strany poskytovatele má být zákazníkům poskytnuta
nejméně 7denní lhůta pro porovnání nabídek,
resp. pro možnost odstoupit od smlouvy bez
uvedení důvodu. Členské státy mohou stanovit
Právní aktuality – Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 3
Směrnice také požaduje vytvoření mimosoudního systému řešení spotřebitelských sporů
souvisejících s úvěry na bydlení.
Posuzování úvěruschopnosti
Zásadním prvkem pravidel jednání je posuzování úvěruschopnosti zákazníka. Cílem je ověřit
schopnost zákazníka splatit sjednávaný úvěr.
Prvním krokem je získání relevantních informací od zákazníka o jeho záměrech a individuálních poměrech včetně finančních. Informace je
nutno ověřit včetně záznamů v registrech dlužníků. Za tímto účelem bude nezbytné zpřístupnit všem věřitelům všechny lokálně existující
databáze dlužníků. Věřitelé budou povinni dopředu poskytnout zákazníkům vyčerpávající
seznam informací a dokumentů, které musí
poskytnout pro posouzení úvěruschopnosti.
Při vyhodnocení úvěruschopnosti se věřitelé
nesmí v převážné míře spoléhat na hodnotu
zákazníkem poskytnutého zajištění převyšujícího hodnotu úvěru, ale objektivně musí vyhodnotit schopnost dlužníka splatit úvěr z vlastních
zdrojů. O výsledku vyhodnocení je nutno zákazníka bezodkladně informovat a v případě
negativního vyhodnocení sdělit též důvody.
Směrnice zakazuje věřitelům ukončit či změnit
předčasně smlouvu mj. pouze z důvodů, že
zákazníkem uvedené informace byly neúplné
nebo že hodnocení úvěruschopnosti bylo provedeno nesprávně.
Již dnes stanoví podrobnější pravidla pro posuzování úvěruschopnosti ze strany bank doporu2
čení EBA, které bude v kontextu Směrnice
patrně dále rozpracováno.
a dostupnost podkladového indexu či referenční
úrokové sazby.
Směrnice zakládá právo spotřebitele na předčasné splacení úvěru na bydlení, přičemž spotřebiteli vzniká nárok na snížení celkových nákladů, které by jinak zaplatil při původním trvání
úvěru, věřitel má mít nárok na kompenzaci přiměřených nákladů. Zakazuje se jakékoliv sankcionování spotřebitelů, pokud tohoto práva využijí.
Dále se ukládá věřitelům včasně informovat
zákazníky o všech relevantních změnách včetně blížícího se konce období fixace úrokové
sazby atp.
Jednání s dlužníky v problémech
Směrnice upravuje některé otázky jednání
s dlužníky, kteří jsou v prodlení se splácením
nebo nejsou schopni splácet vůbec. Věřitel je
vždy povinen kontaktovat spotřebitele, aby
s ním prodiskutoval možnosti řešení vzniklé
situace, např. dohodou o novém splátkovém
kalendáři. Směrnice stanoví některé zásady pro
postup při prodeji nemovitosti sloužící jako zajištění.
Pro hodnocení tržních podmínek pro oceňování
a realizaci zajištění v podobě obytných nemovitostí budou členské státy mj. povinny vytvořit
adekvátní systém statistického sledování trhu
obytných nemovitostí. Rovněž jsou povinny
vytvořit transparentní metodiky oceňování nemovitostí.
Již dnes stanoví podrobnější pravidla pro jednání s dlužníky v problémech se splácením
3
doporučení EBA, které bude v kontextu Směrnice jistě dále rozpracováno.
Pravidla pro poskytování úvěrů
Směrnice stanovuje také některá pravidla pro
vlastní poskytování úvěrů a jednání se zákazníky po dobu trvání úvěrů. Specificky jsou upraveny otázky cizoměnových úvěrů, mj. se zakládá právo zákazníka na konverzi úvěru do jeho
domácí měny nebo využití jiných opatření, kterými může omezit měnové riziko. Dále se zavádějí
specifické
informační
povinnosti
a upozornění, např. na významnější změnu
hodnoty úvěru či splátek vyjádřené v domácí
měně zákazníka.
V případě úvěru s variabilní úrokovou sazbou
se stanoví požadavky na transparentnost
3. Zprostředkování a poradenství
Směrnice předpokládá vytvoření harmonizovaných podmínek pro činnost zprostředkovatelů
úvěrů na bydlení a jejich dohled. Zavádí povinnou registraci zprostředkovatelů a vázaných
zástupců ze strany příslušného národního orgánu dohledu. Směrnice rozlišuje nezávislé
zprostředkovatele a jejich obchodní zástupce
a vázané zprostředkovatele a jejich obchodní
zástupce navázané na jednoho poskytovatele
úvěrů nebo na několik poskytovatelů úvěrů.
Registrovaní zprostředkovatelé mohou poskytovat své služby také v jiných členských státech
přeshraničně nebo s využitím pobočky na základě standardní passportovací procedury.
Mezi klíčové předpoklady pro registraci zprostředkovatelů a jejich obchodních zástupců
patří dobrá pověst a dostatečná odbornost ve-
2
Opinion of the European Banking Authority on Good
Practices for Responsible Mortgage Lending dostupné zde:
www.eba.europa.eu
3
Opinion of the European Banking Authority on Good
Practices for the Treatment of Borrowers in Mortgage Payment Difficulties www.eba.europa.eu
Právní aktuality – Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 4
minimální časový odstup od předložení závazné nabídky do uzavření smlouvy.
Poskytnutí adekvátního vysvětlení tak, aby
spotřebitel mohl posoudit vhodnost a dostatečné zohlednění jeho individuálních podmínek
v úvěrové smlouvě je další povinností při sjednávání úvěrové smlouvy. Mj. je nutno výslovně
vysvětlit důsledky prodlení či neschopnosti úvěr
splatit.
4. Požadavky na odbornost a finanční gramotnost
Směrnice zavádí rozsáhlé požadavky na vytvoření systému získávání, udržování a ověřování
odbornosti všech osob, které se podílejí na
tvorbě úvěrových produktů, jednání se zákazníky, zprostředkování či poskytování poradenství.
Směrnice specifikuje konkrétní znalosti a dovednosti, které by povinné osoby měly dostatečným způsobem prokázat. Mj. je vyžadována
znalost úvěrových produktů, legislativy, oceňo-
vání majetku, procesu nabývání nemovitosti,
fungování katastru nemovitostí, profesních kodexů, finančnictví a ekonomie a posuzování
úvěruschopnosti. Konkrétní podoba systému
pro zajištění odbornosti není předepsaná, může
být např. obdobná systému akreditovaného
zajišťování odbornosti v oblasti doplňkového
penzijního spoření. Předpokládá se další koordinace členských států v této oblasti, kde bude
hrát významnou roli EBA.
Vedle komplexní regulace poskytovatelů úvěrů
a zprostředkovatelů ukládá Směrnice členským
státům povinnost podporovat vzdělávání spotřebitelů v oblasti zodpovědného půjčování si
a správy dluhů.
5. Závěrem
Připravovaná směrnice o úvěrech na bydlení
přináší harmonizovanou právní úpravu poskytování úvěrů na bydlení, jejich zprostředkování
a poradenství. Nový režim obsahuje řadu prvků,
které mají zvýšit kvalitu poskytovaných úvěrů a
přispět ke zlepšení ochrany spotřebitelů.
Směrnice upravuje oblast dosud v mnoha ohledech neregulovanou. V řadě otázek uplatňuje
princip maximální harmonizace, nicméně ponechává některé otázky na diskreci členských
států, zejména dává prostor pro stanovení přísnějších podmínek či vytvoření specifické národní regulace nebankovních poskytovatelů úvěrů
na bydlení.
Bližší
informace
jsou
www.europarl.europa.eu
www.consilium.europa.eu
dostupné
zde:
Právní aktuality – Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 5
doucích osob či sjednání adekvátního pojištění
odpovědnosti za škodu způsobenou při zprostředkování úvěrů na bydlení a poskytování
poradenství či adekvátní organizační zabezpečení včetně řízení střetu zájmů a mechanismu
vyřizování stížností. Směrnice podrobně upravuje požadavky na odbornost a jejich udržování
ze strany všech fyzických osob, které se podílejí na nabízení a prostředkování úvěrů
a poskytování souvisejícího poradenství.
Směrnice upravuje rovněž poskytování poradenství jak poskytovatelem úvěrů, tak zprostředkovateli. Je-li poskytováno poradenství
zákazníkům, je nutno poskytnout specifické
penzum informací o tom, zda jde o poradenství
ohledně produktů v nabídce poskytovatele nebo
zprostředkovatele nebo širšího portfolia produktů nabízených na trhu tak, aby zákazník mohl
porozumět podstatě poskytovaného poradenství. Informuje se též o případných poplatcích
a odměně poradce.
Při poskytování poradenství je nutno provést
vyhodnocení vhodnosti založené na získání
dostatečně podrobných informací o zákazníkovi
tak, aby mu mohl být nabídnut vhodný produkt
z hlediska zákazníkových potřeb, finanční situace a osobních podmínek. Též je nutno brát v
potaz rizika hrozící zákazníkovi v horizontu
splatnosti úvěru. Výběr produktů pro zákazníka
musí být realizován z dostatečně širokého portfolia produktů i v případě, kdy je poradenství
poskytováno ohledně produktů ve vlastní nabídce poskytovatele nebo zprostředkovatele.
Výsledkem poradenství by měl být výběr pro
klienta nejvhodnějšího produktu a případně též
upozornění na rizika, která uzavření úvěrové
smlouvy spotřebiteli přináší.
Z důvodů zvýšení ochrany spotřebitelů umožňuje Směrnice členským státům mj. zakázat
používání pojmů poradce či pojmů obdobných
ze strany poskytovatelů úvěrů, vázaných zprostředkovatelů a jejich vázaných zástupců.
Směrnice upravuje také poskytování nezávislého poradenství, při kterém se uplatňují přísnější
nároky na rozsah posuzovaných úvěrových
produktů (více než polovina z celkového počtu
produktů nabízených na trhu atp.).
Bulletin BBH je určen pouze jako obecná informace o některých důležitých novinkách a událostech
v oblasti finančních trhů a související právní problematice. Jeho obsah není právním poradenstvím ani
doporučením k určitému postupu v konkrétní situaci.
Pokud jsou uváděny odkazy na připravované právní předpisy či stanoviska příslušných orgánů, upozorňujeme na možnost dalších změn v těchto návrzích. Vždy prosím konzultujte oficiálně zveřejněné
texty právních předpisů, stanovisek a dalších dokumentů, na které je v bulletinu odkazováno.
V případě zájmu o další informace nebo o individuální poradenství nebo konzultaci nás neváhejte
kontaktovat.
Kontakty:
Tomáš Sedláček, Partner, [email protected]
Zdeněk Husták, Of counsel, [email protected]
Adam Nečas, Of counsel, [email protected]
BBH, advokátní kancelář, s.r.o.
Klimentská 1207/10
110 00 Praha 1
Česká republika
IČ: 26143119
DIČ: CZ26143119
Městský soud v Praze oddíl C, vl.
218820
ID datové schránky: 5e2sxwg
Tel.: +420 234 091 355
Fax: +420 234 091 366
E-mail: [email protected]
Web: www.bbh.cz
Právní aktuality – Nový režim pro hypoteční trhy Bulletin březen 2014 Strana 6
Advokátní kancelář BBH, advokátní kancelář, s.r.o. dlouhodobě poskytuje svým klientům právní poradenství v oblasti práva finančních trhů. V rámci svých služeb nabízí také základní informační servis o
nejvýznamnějších aktualitách v oblasti regulace a práva finančního trhu.